Trends in bouwen en wonen

Trends in bouwen en wonen Nijmegen, situatie eind 2001 juni 2002 Gemeente Nijmegen Afdeling Onderzoek en Statistiek in opdracht van Afdeling Bouwen en Wonen, Dienst Grondgebied

Inhoudsopgave Analyse Ontwikkelingen op de woningmarkt 1998-2001 1. Inleiding 7 2. Huisvesten van doelgroepen 8 3. Ontwikkelingen nieuwbouw 9 4. Positie bestaande woningvoorraad 10 5. Resumé 12 Bijlage De cijfers over de woningmarkt Bestaande koopwoningen Omvang en samenstelling aanbod 2001 15 Omvang aanbod 1998-2001 15 Mediane verkoopprijs 1998-2001 17 Gemiddelde verkooptermijn 1998-2001 17 Nieuwbouwkoopwoningen Aantal in verkoop gebrachte woningen 1998-2001 19 Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 project verkocht is 21 Aantal belangstellenden Waalsprong 1998-2001 23 Aandeel ingeschrevenen met belangstelling voor verschillende woningtypes 23 Aandeel ingeschrevenen per huishoudens categorie 23 Bestaande huurwoningen Samenstelling aanbod 2001 25 Aanbod 1998-2001 25 Slaagkansen, 1998-2001 27 Aantal reacties per advertentie, 1998-2001 27 Samenstelling reagerenden op Nijmeegs aanbod, 1998-2001 29 Verdeling woningaanbod over categorieen woningzoekenden, 2001 31 Samenstelling woningzoekenden die in Nijmegen een woning geaccepteerd hebben 31 Nieuwbouwhuurwoningen Aanbod nieuwbouwhuurwoningen 33 situatie eind 2001 5

Analyse Ontwikkelingen op de woningmarkt 1998-2001 1. Inleiding De rapportage 'Trends in Bouwen en Wonen Nijmegen, situatie eind 2001' is de eerste rapportage die voortkomt uit het Plan van Aanpak 'Nijmeegs Marktvolgsysteem'. Op 16 juli 2002 heeft B&W van de gemeente Nijmegen met dit Plan van Aanpak ingestemd. Doel van het Marktvolgsysteem (marktmonitor) is om actuele en fijnmazige informatie te verkrijgen om ontwikkelingen op de Nijmeegse woningmarkt te kunnen volgen. Deze informatie is nodig om als gemeentelijke overheid beleidsmatig adequaat op de ontwikkelingen op de dynamische woningmarkt in te kunnen spelen. De situatie op de Nijmeegse woningmarkt is momenteel gespannen; voor woningzoekenden wordt het steeds moeilijker om een geschikte huur- of koopwoning te vinden. Zeker wanneer de woningmarkt gespannen is, is het belangrijk om een instrument te hebben om ontwikkelingen op de woningmarkt te kunnen volgen. Vooral het in beeld brengen van de positie van zwakkere groepen op de woningmarkt is hierbij van wezenlijk belang. In de Prestatieovereenkomst Wonen Nijmegen 2002-2005, die de gemeente Nijmegen september 2002 met de Nijmeegse corporaties afsluit, is dan ook opgenomen dat de slaagkans van Nijmeegse woningzoekenden gevolgd wordt. Uitkomsten hiervan kunnen leiden tot aanvullende afspraken met de Nijmeegse corporaties. De Rapportage 'Trends in Bouwen en Wonen' verschijnt ieder half jaar en bevat naast de nodige cijfers een actuele analyse van de hoofdtrends op de Nijmeegse woningmarkt. De cijfers zijn gebaseerd op bestaande informatiesystemen over de verschillende segmenten van de woningmarkt. Bij de presentatie van de cijfers wordt onderscheid gemaakt tussen huur- en koopwoningen en tussen bestaande en nieuwbouwwoningen. Per segment wordt waar mogelijk een beeld gegeven van aanbod, afzet, vraag en bewoning. Op basis van de rapportages zal jaarlijks worden bekeken of bijsturing nodig is. Belangrijke vragen die we in de rapportage willen beantwoorden zijn: Hoe zit het met het huisvesten van doelgroepen: komen woningzoekenden in een zwakke positie voldoende aan bod? Hoe zijn de ontwikkelingen in de nieuwbouw, sluit de gerealiseerde nieuwbouw aan bij de vraag? Hoe is de positie van de bestaande voorraad: sluit de bestaande voorraad (nog) aan bij de vraag van woningzoekenden? Bij het tot stand komen van het Plan van Aanpak 'Nijmeegs Marktvolgsysteem' en deze rapportage is een begeleidingsgroep betrokken geweest. Aan de begeleidingsgroep nemen deel Enserve, de Nijmeegse corporaties, de Ontwikkelaars Combinatie Waalsprong (OCW) en de afdeling situatie eind 2001

Analyse Nijmegen van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM). Naast het leveren van gegevens, adviseren de deelnemers van de begeleidingsgroep, op basis van hun specifieke marktkennis, over de in de rapportage opgenomen conclusies over de hoofdtrends op de Nijmeegse woningmarkt. 2. Huisvesten van doelgroepen Het aanbodmodel Sociale huurwoningen worden in het KANgebied via het aanbodmodel aangeboden. Begin 2000 is het toewijzingsbeleid in het kader van het 'Experiment Woonruimteverdeling KAN' gewijzigd. Tot die tijd golden voor alle sociale huurwoningen inkomens - en huishoudeneisen. Daarna werd de helft van de woningen vrij, zonder voorwaarden, aangeboden. Motivatie voor het loslaten van toewijzingscriteria is het vergroten van de keuzevrijheid voor woningzoekenden. Het experiment leidde tot een sterke stijging van het aantal reacties. Sterke daling van aanbod van vrijkomende huurwoningen in 2001 Nadat in 2000 het aanbod van vrijkomende huurwoningen al licht was gedaald is in 2001 het aanbod nog veel verder teruggelopen. Het aantal (op)nieuw verhuurde woningen (ruim 2000) lag meer dan 20% lager dan in de voorafgaande jaren. Een belangrijke oorzaak voor de daling van het aanbod van vrijkomende huurwoningen kan liggen in de aanhoudende stijging van prijzen op de koopmarkt. Daardoor is het vooral voor mensen die voor het eerst een woning willen kopen moeilijk geworden dit financieel op te brengen. Daar staat tegenover dat het totaal aantal verkochte woningen in Nijmegen de afgelopen jaren weinig is veranderd. Ook de stagnatie van de bouw in de Waalsprong heeft negatieve gevolgen voor de doorstroming in de huurwoningvoorraad: niet alleen is er minder aanbod waarnaar verhuisd kan worden, ook het hoge prijsniveau op de koopmarkt wordt deels veroorzaakt door het beperkte aanbod van nieuwbouwkoopwoningen. Dalende slaagkansen voor mensen op zoek naar een huurwoning Zowel in 2000 als in 2001 zijn de slaagkansen 1 van woningzoekenden slechter geworden: in 1998 vonden gemiddeld 29 van de 100 woningzoekenden een woning, in 2000 waren dat er nog 22, in 2001 maar 17. De oorzaak van de daling in 2000 ligt in een combinatie van een groter aantal woningzoekenden en een kleiner aanbod. De terugloop in 2001 is bijna volledig te wijten aan de sterke daling van het vrijkomend aanbod. 1 Slaagkans is de kans dat een woningzoekende die in de peilperiode minstens eenmaal heeft gereageerd op een woning ook daadwerkelijk een woning bemachtigt. Daarvoor wordt het aantal woningzoekenden dat in de peilperiode er in slaagt een huurwoning te vinden gedeeld door het aantal actief woningzoekenden. situatie eind 2001 8

Analyse Slaagkansen verschillen per groep, maar dalen overal De slaagkansen van ouderen (60+) zijn 2 tot 3 keer zo groot als die van jongeren: van de ouderen vindt 27% een woning, van de jongeren slechts 10%. Ook mensen uit Nijmegen slagen veel vaker (19%) dan mensen van buiten de stad (10%). In de periode 1998-2000 waren de slaagkansen van starters iets groter dan die van doorstromers, in 2001 liggen de kansen gelijk. Ook tussen 1-persoons- en meerpersoonshuishoudens lijken de verhoudingen in kansen iets te wijzigen: lagen de kansen enige jaren geleden ongeveer gelijk, nu lijken de 1-persoonshuishoudens iets beter te scoren. Door gebrekkige registratie is het jammer genoeg op dit moment niet mogelijk uitspraken te doen over slaagkansen van verschillende inkomensgroepen. Vanaf 2002 zal dat beter mogelijk zijn. 3. Ontwikkelingen nieuwbouw Dalend aanbod nieuwbouw koopwoningen door stagnering bouw Waalsprong Na de eerste bouwstromen in de Waalsprong, grotendeels koopwoningen, afgezet in de jaren 1999 en 2000, is de bouw in verband met de MERprocedure in 2001 tijdelijk stil gelegd. Dit veroorzaakt een fikse terugloop van het aantal in verkoop gebrachte nieuwbouwwoningen in 2001. De bouw in de bestaande stad is beperkt in omvang (jaarlijks een honderdtal) en bestaat, zeker in 2001, voor het overgrote deel uit etagewoningen. De beperkte bouwstroom in de bestaande stad is het gevolg van het in de jaren 90 gevoerde beleid: in de bestaande stad mocht niet te veel gebouwd worden, omdat dit te veel concurrentie kon opleveren voor de afzet van de door het rijk vastgelegde bouwstroom in de Waalsprong. Daarnaast is het op binnenstedelijke locaties vaak niet gemakkelijk bouwen en is de financiële haalbaarheid een probleem. Daarom worden er vooral etagewoningen gerealiseerd. Verkooptermijnen voor nieuwbouwwoningen zijn in 2000 en 2001 langer dan in 1999 In de bestaande stad was de verkooptermijn in 1999 extreem kort. Binnen één maand was twee-derde deel verkocht. Het gros van de te verkopen woningen betrof toen de zeer populaire appartementen aan de Marikenstraat. In 2000 en 2001 zijn de verkooptermijnen weer genormaliseerd naar 5 à 6 maanden. In deze jaren zijn er vooral veel appartementen verspreid door de stad aangeboden. Ondanks bouwstop schrijven zich nog steeds mensen in voor de Waalsprong In 1998 is gestart met de registratie van belangstellenden voor de Waalsprong. Voor de grote bulk van de belangstellenden dateert de inschrijving ook van dat jaar. Maar ook de jaren daarna bleven zich nieuwe mensen inschrijven. Nadat 3 mei 2001 door de rechter een bouwstop voor de Waalsprong werd afgekondigd liep de stroom inschrijvers wel in omvang terug, maar droogde zeker niet volledig op. Een mogelijk verklaring daarvoor is dat door de stijgende koopprijzen in de bestaande stad starters zich meer op de nieuwbouw richten. Deze theorie situatie eind 2001 9

Analyse wordt ondersteund door het feit dat onder de recente inschrijvingen relatief meer jonge twee-persoonshuishoudens en minder gezinnen zijn dan onder de oudere inschrijvingen. Verder valt op dat bij de eerste stroom inschrijvingen in 1998 meer dan 60% van de inschrijvers uit Nijmegen kwam. In de jaren daarna ligt het aandeel Nijmegenaren steeds onder de 50%. De voorkeur van de ingeschreven belangstellenden voor de Waalsprong gaat sterk uit naar allerlei vormen van laagbouw. 13% is (ook) geïnteresseerd in een etagewoning. Ongeveer een derde van de ingeschrevenen geeft aan belangstelling te hebben voor een kavel. Duidelijk is dat de ingeschreven veel belangstelling hebben voor eigen inbreng tijdens de bouw. Beperkt aanbod huurwoningen in nieuwbouw Het aantal huurwoningen dat de laatste jaren in Nijmegen gebouwd is maar beperkt, zo n 100 tot 200 woningen per jaar. In de bestaande stad gaat het daarbij vooral om etagewoningen. Het geringe aanbod van nieuwbouwhuurwoningen heeft te maken met de programmering van overwegend koopwoningen in de Waalsprong en met het geringe programma in de bestaande stad. 4. Positie van bestaande woningvoorraad In een krappe woningmarkt is het moeilijk veranderingen in populariteit te signaleren Door de druk op de woningmarkt is voor alle soorten woningen en wijken het aantal gegadigden de afgelopen jaren gestegen. Dat maakt het lastig minder populaire/risicodragende categorieën of gebieden te onderscheiden. Door te kijken naar de verhoudingen in de vraag naar verschillende soorten woningen krijg je wel een indruk in de plaats van wonignen en wijken op de populariteitsladder. Dure huurwoningen en laagbouwhuurwoningen worden populairder In 1998 werden voor bereikbare woningen (met een huurprijs onder de KANbereikbaarheidsgrens, per 1 juli 2001 f820) veel meer bonnen ingestuurd dan voor dure woningen. Voor laagbouwwoningen kwamen ongeveer evenveel reacties binnen als voor andere woningtypen. In 2001 zijn die verhoudingen omgedraaid: juist de dure woningen lokken meer reacties uit dan goedkope, laagbouwwoningen scoren ongeveer twee keer zoveel reacties als andere types. Voor een deel kan dat samenhangen met wijzigingen in de regels: sinds 2001 mogen ook 1-persoonshuishoudens reageren op woningen met meerdere kamers. Maar ook zal zeker meespelen dat voor een deel van de woningzoekenden een duurdere laagbouwhuurwoning de plaats in heeft genomen van een goedkope koopwoning, die nauwelijks meer te krijgen is (substitutievraag). situatie eind 2001 10

Analyse Populariteit van stadsdelen kruipt steeds dichter naar elkaar In 1998 kregen huurwoningen in Oud-Oost gemiddeld 5x zoveel reacties als die in Lindenholt. Eind 2001 zijn dat er nog maar 2 tot 3 maal zoveel. Op de populariteitsladder blijven de Nijmeegse wijken wel min of meer in dezelfde volgorde staan, maar de afstand tussen de treden wordt minder. De toegenomen populariteit van Dukenburg en Lindenholt hangt ook zeker samen met de te verhuren voorraad in deze stadsdelen. Juist hier staan relatief veel (duurdere) laagbouwwoningen, die zoals hiervoor geconstateerd is, nu meer gezocht worden door woningzoekenden dan een paar jaar geleden. Aantal via NVM-makelaars verkochte bestaande woningen stijgt al enkele jaren Het aantal via makelaars verkochte Nijmeegse woningen neemt al enkele jaren toe, tot meer dan 1300 in 2001. Dit is opmerkelijk, gezien het feit dat het totaal aantal in Nijmegen verkochte bestaande woningen volgens opgave van het kadaster niet veel veranderd is. Voor de toename van het aantal via hen verkochte woningen worden door de Nijmeegse makelaars verschillende verklaringen gezien. Zo is mogelijk dat kopers door de stijgende koopprijzen en de spanning op de woningmarkt meer behoefte hebben aan professionele ondersteuning. Ook kan de stijging deels verklaard worden door toenemende uitponding : de laatste jaren worden steeds vaker woningen uit complexen die tot dan toe verhuurd werden bij mutatie verkocht. Bij uitponding loopt de verkoop altijd via een makelaar. Tenslotte zou de start van de opleveringen in de Waalsprong voor extra doorstroming gezorgd kunnen hebben. Ongeveer 40% van de verkochte woningen betreft etagewoningen (flats en boven- en benedenwoningen). De prijzen van de verkochte woningen zijn sinds 1998 sterk gestegen, waarbij opvalt dat zowel de hoogte, als de stijging van de prijzen elkaar in Nijmegen en de gemeenten rond de stad niet veel ontlopen. Stijgende prijzen, maar ook stijgende verkooptermijnen Niet alleen de prijs van de woningen stijgt. De laatste jaren is ook de termijn dat woningen te koop staan toegenomen. Op het eerste gezicht lijken deze tendensen tegengesteld: stijgende prijzen wijzen op een krappe markt, stijgende verkooptermijnen op een ruimer wordende markt. Toch kan er een verband tussen bestaan. Volgens de NVM lokken de hoge prijzen uit dat mensen hun woning voor een zeer hoge, te hoge prijs willen verkopen. Door deze overvraging loopt de verkooptermijn op, tot uiteindelijk koper en verkoper overeenstemming bereiken over een marktconforme prijs. 5. Resumé Aan de hand van de drie belangrijkste vragen is de situatie op de Nijmeegse woningmarkt eind 2001 als volgt samen te vatten: 1. Hoe zit het met het huisvesten van de verschillende doelgroepen: komen woningzoekenden in een zwakke positie voldoende aan bod? situatie eind 2001 11

Analyse Het antwoord op deze vraag is dat woningzoekenden het steeds moeilijker krijgen om een woning te bemachtigen. Dit geldt vooral voor starters en jongeren onder de 23 jaar. Ouderen hebben relatief een betere slaagkans op de woningmarkt. Op de vraag welke inkomensgroepen het extra moeilijk hebben ontbreken eind 2001 de juiste gegevens. 2. Hoe zijn de ontwikkelingen in de nieuwbouw, sluit de gerealiseerde nieuwbouw aan bij de vraag? Eind 2001 sluit het aanbod in kwantitatieve zin onvoldoende aan bij de vraag. Het temporiseren in de bestaande stad omwille van de Waalsprong eind negentiger jaren, gevolgd door de ongewenste bouwstop in de Waalsprong heeft geresulteerd in een veel te lage productie. Dit tekort geldt zowel voor de koop- als de huursector. 3. Hoe is de positie van de bestaande voorraad: sluit de bestaande voorraad (nog) aan bij de vraag van woningzoekenden? Door het tekort aan nieuwbouw verloopt zowel de verhuur als de verkoop van de bestaande woningen nog steeds prima. Voor de huursector geldt dat het aantal reacties op alle huurwoningen is toegenomen, vooral voor de duurdere huurwoningen en de eengezinswoningen. In de koopsector liggen de prijzen hoog, vaak te hoog. Dit heeft tot gevolg dat de verkooptermijnen van koopwoningen oplopen, totdat een marktconforme prijs is bereikt. situatie eind 2001 12

Bijlage Bijlage: de cijfers over de woningmarkt situatie eind 2001

bestaande koopwoningen aanbod Aanbod Nijmegen 2001, verkocht via NVM-makelaars 700 600 500 400 300 200 100 0 vrij/2kap hoek/rij etage goedkoop duur Ontwikkeling in omvang aanbod NVM-makelaars (1998=100) 175 150 125 100 75 50 25 0 Nijmegen Zuidwaal Overbetuwe 1998 1999 2000 2001 situatie eind 2001 14

bestaande koopwoningen aanbod Omvang aanbod 2001, verkocht via NVM-makelaars vrijstaand/2kap hoek/rij etage totaal goedkoop duur goedkoop duur goedkoop duur Nijmegen 55 132 173 459 323 184 1326 Stadscentrum 0 2 0 11 43 30 86 Oud-oost 2 14 2 79 63 121 281 Oud-West 6 2 47 26 35 7 123 Nieuw-West 4 21 14 54 58 5 156 Middenzuid 2 34 1 57 69 10 173 Zuidrand 19 22 24 69 35 8 177 Dukenburg 2 2 45 65 17 2 133 Lindenholt 15 15 38 82 3 0 153 Waalsprong 5 20 2 16 0 1 44 Zuidwaal 176 378 92 322 70 42 1080 Overbetuwe 99 268 43 285 46 13 754 Bij vrijstaand/twee onder een kap zijn woningen boven de 225.000 (ƒ500.000) als duur gerekend, bij rijwoningen en etagewoning ligt de grens bij 150.000 (ƒ325.000 ) Ontwikkeling in omvang aanbod NVM-makelaars 2001 2000 1999 1998 Nijmegen 1326 1079 1041 951 vrijstaand/2kap 187 143 150 153 hoek/rij 632 560 515 469 etage 507 376 376 329 Zuidwaal 1080 973 939 814 vrijstaand/2kap 554 539 498 482 hoek/rij 414 348 374 299 etage 112 86 67 33 Overbetuwe 754 633 646 609 vrijstaand/2kap 367 326 322 271 hoek/rij 328 269 292 286 etage 59 38 32 52 situatie eind 2001 15

bestaande koopwoningen afzet ontwikkeling mediane prijs vrijstaand/2kap ontwikkeling mediane prijs hoek/rij 300 300 250 250 200 200 150 150 100 100 50 50 0 Nijmegen Zuidwaal Overbetuwe 0 Nijmegen Zuidwaal Overbetuwe 1998 1999 2000 2001 1998 1999 2000 2001 ontwikkeling mediane prijs etage 300 250 200 150 100 50 0 Nijmegen Zuidwaal Overbetuwe 1998 1999 2000 2001 ontwikkeling gemiddelde looptijd 100 80 60 40 20 0 Nijmegen Zuidwaal Overbetuwe 1998 1999 2000 2001 situatie eind 2001 16

Ontwikkeling mediane verkoopprijs NVM-aanbod bestaande koopwoningen afzet 2001 2000 1999 1998 Nijmegen 161 152 139 116 vrijstaand/2kap 284 245 208 180 hoek/rij 169 156 143 118 etage 135 123 105 91 Zuidwaal 211 193 168 145 vrijstaand/2kap 272 250 214 174 hoek/rij 166 152 139 114 etage 127 114 122 114 Overbetuwe 200 185 161 134 vrijstaand/2kap 275 238 209 176 hoek/rij 167 153 135 118 etage 128 113 98 96 Alle prijzen in euro x 1000 Ontwikkeling gemiddelde looptijd in dagen, NVM-aanbod 2001 2000 1999 1998 Nijmegen 64 55 41 47 Stadscentrum 57 45 43 44 Oud-Oost 53 50 40 50 Oud-West 46 53 40 60 Nieuw-West 69 52 34 43 Middenzuid 62 61 47 36 Zuidrand 65 55 41 38 Dukenburg 63 53 36 44 Lindenholt 80 68 48 62 Waalsprong 107 76 72 Zuidwaal 79 71 63 65 Overbetuwe 86 73 63 83 situatie eind 2001 17

nieuwbouw koopwoningen aanbod Ontwikkeling aantal in verkoop gebrachte woningen 600 500 400 300 200 100 0 WS 1999 WS 2000 WS 2001 best. stad 1999 best. stad 2000 best. stad 2001 laagbouw etage situatie eind 2001 18

nieuwbouw koopwoningen aanbod Ontwikkeling aantal in verkoop gebrachte woningen 2001 2000 1999 bestaande stad 156 125 109 laagbouw 17 46 35 etage 139 79 74 Waalsprong -- 278 509 laagbouw -- 250 509 etage -- 28 -- Nijmegen 156 403 618 laagbouw 17 296 544 etage 139 107 74 situatie eind 2001 19

nieuwbouw koopwoningen afzet Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 van project verkocht is 7 6 5 4 3 2 1 0 bestaande stad Waalsprong 1999 2000 2001 situatie eind 2001 20

nieuwbouw koopwoningen afzet Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 van project verkocht is 2001 2000 1999 bestaande stad 5 6 1 laagbouw 4 3 2 etage 5 8 1 Waalsprong -- 2 2 laagbouw -- 2 2 etage -- 2 -- Nijmegen 5 3 2 laagbouw 4 2 2 etage 5 6 1 situatie eind 2001 21

nieuwbouw koopwoningen vraag Aantal ingeschreven Waalsprongbelangstellenden naar inschrijvingsjaar 4000 3000 2000 1000 0 1998 1999 2000 2001 Ingeschreven belangstellenden Waalsprong naar woonplaats en inschrijvingsjaar 100% 75% 50% 25% 0% 1998 1999 2000 2001 Nijmegen regio overig Ingeschreven belangstellenden Waalsprong naar huishoudenstype en inschrijvingsjaar 100% 75% 50% 25% 0% 1998 1999 2000 2001 1-pers tot 45 1-pers 45+ 2-pers tot 45 2-pers 45+ gezin situatie eind 2001 22

nieuwbouw koopwoningen vraag Aantal ingeschreven Waalsprongbelangstellenden naar inschrijvingsjaar 1998 1999 2000 2001 totaal ingeschreven Nijmegen 2090 485 665 301 3586 regio 847 303 358 176 1721 overig 417 214 368 205 1257 totaal 3354 1012 1391 682 6564 Aandeel inschrevenen met belangstelling voor, naar inschrijvingsjaar 1998 1999 2000 2001 totaal ingeschreven laagbouw 34% 55% 57% 63% 46% 2 onder 1 kap 44% 60% 59% 57% 51% vrijstaand 35% 38% 34% 32% 35% appartement 12% 15% 13% 16% 13% alleen kavel 4% 5% 9% 8% 6% ook kavel 31% 36% 31% 30% 32% Aandeel ingeschreven per huishoudenscategorie, naar inschrijvingsjaar 1998 1999 2000 2001 totaal ingeschreven 1-pers tot 45 11% 12% 13% 11% 11% 1-pers 45+ 3% 2% 2% 2% 2% 2-pers tot 45 29% 41% 47% 54% 37% 2-pers 45+ 12% 9% 1% 6% 10% gezin 46% 35% 37% 27% 39% situatie eind 2001 23

Bestaande huurwoningen aanbod Samenstelling aanbod 2001 2500 2000 1500 1000 500 0 Nijmegen Zuidwaal Overbetuwe laagbouw overig Ontwikkeling aanbod 1998-2001 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 Nijmegen Zuidwaal Overbetuwe 1998 1999 2000 2001 situatie eind 2001 24

Bestaande huurwoningen aanbod Samenstelling aanbod 2001 laagbouw overig totaal bereikbaar niet bereikb bereikbaar niet bereikb Nijmegen 411 209 1244 170 2034 Stadscentrum 2 17 63 22 104 Oud-oost 33 11 154 27 225 Oud-West 153 13 118 10 294 Nieuw-West 44 4 188 9 245 Middenzuid 17 3 80 5 105 Zuidrand 102 42 244 12 400 Dukenburg 36 55 282 66 439 Lindenholt 10 58 105 19 192 Waalsprong 14 6 10 0 30 Zuidwaal 196 96 307 36 635 Overbetuwe 122 56 118 11 313 Als bereikbaar gelden de woningen die onder de KAN-bereikbaarheidsgrens vallen (tot 1 juli f795, daarna f820) Ontwikkeling aanbod 2001 2e helft 1e helft 2000 2e helft 1e helft 1999 1998 Nijmegen 2035 1014 1021 2571 1223 1348 2669 2635 laagbouw 621 323 298 806 366 440 810 761 overig 1414 691 723 1765 857 908 1859 1874 Zuidwaal 635 312 323 691 326 365 908 784 laagbouw 292 157 135 300 146 154 442 385 overig 343 155 188 391 180 211 466 399 Overbetuwe 313 181 132 217 116 101 201 194 laagbouw 181 115 66 123 56 67 133 138 overig 132 66 66 94 60 34 68 56 situatie eind 2001 25

bestaande huurwoningen afzet Ontwikkeling slaagkansen 0,35 0,30 0,25 0,20 0,15 0,10 totaal starter doorstromer 0,05 0,00 1998 1999 2000 2001 Toelichting bij tabel aantal reacties per advertentie Verandering in het aantal reacties per advertentie is lang niet alleen een signaal van ontwikkelingen op de woningmarkt. Vaak hebben administratieve veranderingen een grotere invloed. Begin 2000 is het toewijzingsbeleid veranderd. Tot die tijd golden voor elke woning inkomens- en huishoudenseisen. Daarna werd de helft van de woningen vrij, zonder voorwaarden, aangeboden. Alleenstaanden konden toen b.v. op een groot huis of een laagbouwwoning reageren. Dit leidde tot een sterke stijging van het aantal reacties. Sinds 2002 geldt deze voorwaardenvrijheid voor het hele aanbod. Begin 2002 is de frequentie van de woningkrant verhoogd van tweewekelijks naar wekelijks. Het aantal bonnen dat men in kan leveren zakte van 3 naar 2 per krant. Per saldo betekent die dat een woningzoekende voor 2002 maximaal 3 bonnen per 2 weken kon inleveren, en in 2002 4 bonnen (voor iedere krant 2). Bovendien veranderde de toewijzingsstructuur. Niet meer de inschrijftijd maar, voor doorstromers, de woonduur bepaalde de kans op een woning. Dat maakt dat een aantal woningzoekenden, dat in het oude systeem door een beperkte inschrijftijd weinig kans had, nu wel actief is geworden. Bij elkaar is dit verantwoordelijk voor een stijging van het aantal reacties per aangeboden woning. situatie eind 2001 26

bestaande huurwoningen afzet Slaagkansen 2 2001 2000 1999 1998 totaal 0,17 0,22 0,28 0,29 woningmarktpositie starter 0,17 0,23 0,30 0,31 doorstromer 0,17 0,21 0,25 0,28 woonplaats Nijmegen 0,19 0,25 0,30 regio 0,10 0,13 0,17 elders 0,10 0,14 0,20 leeftijd -23 0,10 0,15 0,21 0,22 24-59 0,17 0,22 0,28 0,30 60+ 0,27 0,33 0,38 0,41 huishoudenstype 1phh 0,18 0,24 0,27 0,29 meerpershh 0,16 0,20 0,28 0,29 Aantal reacties per advertentie 2001/2 2001/1 2000/2 2000/1 1999 1998 Nijmegen 93 87 75 58 38 34 Stadscentrum 119 125 94 78 79 66 Oud-Oost 153 159 150 102 74 76 Oud-West 89 86 71 56 37 37 Nieuw-West 86 75 62 47 36 33 Middenzuid 81 70 60 48 39 37 Zuidrand 104 99 86 63 42 37 Dukenburg 68 62 53 43 23 20 Lindenholt 61 54 48 48 25 17 Waalsprong 86 85 79 80 37 28 Zuidwaal 71 57 55 40 27 24 Overbetuwe 52 50 Nijmegen laagbouw 134 126 106 78 45 38 overig 76 72 62 48 35 33 bereikbaar 91 86 74 57 39 38 niet bereikbaar 101 93 82 62 32 22 2 Slaagkans is de kans dat een woningzoekende die in de peilperiode minstens eenmaal heeft gereageerd op een woning ook daadwerkelijk een woning bemachtigt. Daarvoor wordt het aantal woningzoekenden dat in de peilperiode er in slaagt een huurwoning te vinden gedeeld door het aantal actief woningzoekenden. situatie eind 2001 27

Aantal reagerenden op Nijmeegs aanbod bestaande huurwoningen vraag 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1998 1999 2000 2001 starter doorstromer situatie eind 2001 28

Samenstelling reagerenden op Nijmeegse aanbod bestaande huurwoningen vraag 2001 2000 1999 1998 totaal aantal 12171 11643 9644 8987 woningmarktpositie starter 6369 5909 5010 4912 doorstromer 5739 5680 4583 4042 woonplaats Nijmegen 8914 8624 7391 7112 regio 1403 1259 926 861 elders 1854 1760 1327 1014 leeftijd -23 2225 2040 1682 1450 24-59 8929 8605 7002 6789 60+ 954 944 909 715 huishoudenstype 1phh 6211 5858 4823 4596 meerpershh 5960 5785 4821 4391 frequentie reacties incidenteel 3878 3919 3706 3579 meer dan 3x 8293 7724 5938 5408 situatie eind 2001 29

Wie is terechtgekomen in aanbod 2001? bestaande huurwoningen bewoning 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 goedkoop laagbouw duur goedkoop etage duur starter doorstromer situatie eind 2001 30

bestaande huurwoningen bewoning Verdeling woningaanbod over categorieen woningzoekenden, 2001 laagbouw etage totaal goedkoop duur goedkoop duur totaal aantal 411 209 1244 170 2034 woningmarktpositie starter 169 74 758 72 1073 doorstromer 239 134 483 97 953 woonplaats Nijmegen 345 170 1048 144 1707 zuidwaal+overbetuwe 20 18 92 9 139 elders 46 21 104 17 188 leeftijd -23 37 3 178 9 227 24-59 355 201 866 115 1537 60+ 16 4 197 45 262 huishoudenstype 1phh 85 29 905 71 1090 meerpershh 323 179 326 98 926 Samenstelling woningzoekenden die in Nijmegen een woning geaccepteerd hebben 2001 2e helft 1e helft 2000 2e helft 1e helft 1999 1998 totaal aantal 2034 1014 1020 2571 1223 1348 2669 2635 woningmarktpositie starter 1073 550 523 1379 653 726 1491 1521 doorstromer 953 462 491 1173 559 614 1165 1114 woonplaats Nijmegen 1707 844 863 2157 1012 1145 2235 regio 139 81 58 167 84 83 162 elders 188 89 99 247 127 120 272 leeftijd -23 227 105 122 314 164 150 359 322 24-59 1537 767 770 1922 914 1008 1955 2022 60+ 262 140 122 316 134 182 342 291 huishoudenstype 1phh 1090 530 560 1387 707 680 1321 1353 meerphh 944 484 460 1184 516 668 1348 1282 situatie eind 2001 31

nieuwbouw huurwoningen aanbod 250 200 150 100 50 0 2001 2000 1999 Waalsprong bestaande stad situatie eind 2001 32

Aanbod nieuwbouwhuurwoningen nieuwbouw huurwoningen aanbod 2001 2000 1999 bestaande stad etage goedkoop 48 115 etage duur 104 laagbouw goedkoop 98 laagbouw duur Waalsprong etage goedkoop etage duur laagbouw goedkoop 38 29 laagbouw duur Nijmegen etage goedkoop 48 115 etage duur 104 laagbouw goedkoop 38 29 98 laagbouw duur totaal 142 77 213 Woningen met een huur tot 442 (ƒ973) (aftoppingsgrens) gelden als goedkoop situatie eind 2001 33

bijlage Gebruikte bronnen: verkoopbestand Nederlandse Vereniging van Makelaars, regio s Nijmegen, Zuidwaal en Over- Betuwe bij het kadaster geregistreerde particuliere verkopen van woningen in Nijmegen bestanden Enserve registratie belangstellenden Waalsprong door Open Huis in opdracht van OCW inventarisaties nieuwbouwprojecten door de afdeling Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen registratie verkoop nieuwbouwprojecten door de afdeling Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen Begeleidings- en analysecommissie: Elle van de Wall, Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen Theo Stikkelman, Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen Carolien Rouwen, Amstelland Koen van Lunen, Makelaardij Hestia Mark Kitzen, Enserve Michel Gunsing, Talis Woondiensten situatie eind 2001 35