0605201692085516013 optimalisatie van de Lambertushof (bijgevoegd) In lijn van het raadsbesluit zijn wij als gemeente op drie fronten pro-actief aan de slag; zowel met de optimalisatie van de Lambertushof als de locatie Wijen, als de verbetering van bereikbaarheid en parkeren. Na de raadsvergadering hebben wij met u positief en constructief gesproken over de beoogde ontwikkeling en hebben wij in gezamenhijkheid de eerste acties in gang gezet om te komen tot optimalisatie van de Lambertushof. Komende week donderdag hebben wij in dat kader opnieuw overleg gepland. Ook met Linders hebben wij gesproken. Tijdens deze gesprekken is ons door geen van beiden partijen gewezen op een mogelijk geschil dat optimalisatie van de Lambertushof in de weg zou staan. Inmiddels hebben wij van Linders begrepen dat zij meewerken aan uw plannen, uiteraard met inachtneming van hun belangen ten aanzien van de exploitatie van de winkel. O begrijpt onze verbazing en wij gaan er dan ook van uit dat de partijen die het betreft in goed overleg tot passende oplossingen kunnen komen en dat wij verder kunnen met de uitwerking van het raadsbesluit en toe kunnen werken naar de optimalisatie van de Lambertushof en de ontwikkeling van de locatie Wijen. Tot slot verwachten wij in de toekomst tijdig en volledig te worden geïnformeerd over ontwikkelingen of zaken die van belang zijn in het kader van de beoogde plannen en dat zodoende voorkomen kan worden dat wij een en ander uit de krant moeten vernemen. Dat doet geen recht aan de constructieve wijze waarop wij met elkaar werken aan de optimalisatie-plannen voor de Lambertushof. met vriendelijke groeten,
005201692085516013
1 - Te Huur Kantoorruimte - - ru 9 r.l. Analyse centrumplan Nederweert 4.ALIN
.-.--., ----w- "IDI,..&*hT,.mmelen en Partners (DTNP) viseurs voor Ruimte en Strategie r aafseweg 109 12 85 Nijmegen ' '...1 T 024-3792083 E lnfo dtnp.nl W www.dtnp.nl Opdrachtgever: Contactpersoon: ProJectteam DTNP: Projectnummer: Datum: Gemeente Nederweert De heer W. Bijlmakers De heer K. Trommelen De heer W. Friellnk 1457.0614 12september 2014 ii- Analyse centrumplan Nederweert fllim t... I.1 LI'J
1 Context 1 5 Dilemma's 21 1.1 Inleiding 2 5.1 Twee scenario's 22 1.2 Feiten en cijfers 2 5.2 Conclusies 25 2 Trends, ontwikkelingen, plannen 5 2.1 Ontwikkelingen detailhandel 6 Bijlage 1 Branche-indeling detailhandel 27 2.2 Masterplan Nederweert 8 Bijlage 2 Huidig winkelaanbod Nederweert-centrum 27 2.3 Centrumplan 10 Bijlage 3 Distributieve mogelijkheden 28 3 Toekomstig haalbaar programma ii 3.1 Toekomstige positie 12 3.2 Haalbaar dagelijks aanbod 12 3.3 Kansen niet-dagelijks aanbod 14 3.4 Relatie met plannen 15 4.1 Huidige centrumstructuur 17 4.2 Centrumplan versus Masterplan 17 4.3 Effecten op winkelstructuur 18 4.4 Hoe verder 20
P d - -- 1 'sil! r.. 1
Ie )nieic(cp Aanleiding en doel In 2009 is door de gemeenteraad van Nederweert het Masterplan Centrum* vastgesteld. Een belangrijk onderdeel hierin is de herontwikkeling van de Wijen-locatie, als een van de twee polen van het centrum. Recent is voor deze locatie een aangepast centrumplan gepresenteerd**. Belangrijk onderdeel van dit plan is de bouw van een nieuwe supermarkt. Gedacht wordt aan verplaatsing van Jan Linders. Deze is nu gevestigd aan de Lambertushof, de andere pool van het centrum. De gemeente Nederweert verwacht dat beroepschriften worden ingediend tegen het plan, die vooral gericht zullen zijn tegen de verplaatsing van de supermarkt. De gemeente heeft nu behoefte aan een analyse en beoordeling van het centrumplan voor de Wijenlocatie voor de besluitvorming over dit project en een eventuele ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van de planologische procedure. Gemeente Nederweert (2009). Masterplan Nederweert Budschop Piarinendokter joy. Meulen Groep bv en Riaito Vastgoedontwikkeling bv (19-3-2014), Nederweert Centrumplan Onderzoek svragen Voor de beoordeling van het centrumplan worden de volgende vragen beantwoord: Hoe ziet de huidige vraag- en aanbodstructuur van Nederweert eruit? Wat zijn relevante ontwikkelingen in vraag en aanbod (landelijk, regio, lokaal)? Wat zijn de autonome effecten van deze ontwikkelingen op het centrum van Nederweert? Hoe verhoudt het Masterplan zich tot deze ontwikkelingen? Wat is de toekomstige behoefte aan detailhandel in het centrum van Nederweert en hoe verhoudt dit zich tot de geplande uitbreidingen in het centrum? Wat zijn de effecten van uitvoering van het centrumplan op de bestaande winkelstructuur en op de leegstand? Rekening houdend met het voorgaande, welke scenario's zijn denkbaar om te komen tot een goede ontwikkeling van het centrum? Opzet rapport De huidige situatie wordt kort beschreven in de volgende paragraaf. Hoofdstuk 2 gaat in op de landelijke trends en de plannen in Nederweert. In hoofdstuk 3 wordt het haalbare programma bepaald. De beoordeling van het Centrumplan en de scenario's volgen in hoofdstuk 4. Nederweert hoofdkern gemeente De kern Nederweert vormt samen met Budschop een dubbelkern van ruim 10.000 inwoners. Het is de hoofdkern van de gemeente Nederweert (± 16.800 inwoners). Andere kleine kernen in de gemeente zijn Ospel, Nederweert- Eind en Leveroy. Grootste winkelaanbod in de gemeente Het winkelaanbod in de gemeente Nederweert heeft een omvang van ± 23.000 mn winkelvloeroppervlak (wvo), exclusief circa 5.200 m wvo leegstand. Het overgrote deel van het winkelaanbod (± 20.000 m2 wvo) is in de kern Nederweert gevestigd. Het aanbod in de kleine kernen van de gemeente is zeer bescheiden, In Ospel is een kleine supermarkt gevestigd voor dagelijkse boodschappen. Verder zijn inwoners van de gemeente voor hun geregelde winkelaankopen in belangrijke mate aangewezen op (het centrum van) Nederweert. Nederweert ligt op korte afstand van de grotere plaats Weert (ruim 48.000 inwoners). Het centrum van Weert vervult een bovenlokale functie, met een uitgebreid dagelijks en nietdagelijks aanbod (totaal ± 44.000 m2 wvo (exclusief ruim 11.000 M2 wvo leegstand)). t
Omvang winkelaanbod Nederweert gemiddeld Kaart 1 Ligging en positie Centrum Nederweert in de omgeving (omvang bollen geschaald naar omvang centra) Centrum Nederweert Budschop Ospel dtnp Het winkelaanbod in de kern Nederweert heeft een omvang van circa 20.000 ml wvo en is vergelijkbaar met aanbod dat gemiddeld aanwezig is in kernen met circa 10.000 inwoners (figuur 1). Ook de samenstelling van het aanbod komt grofweg overeen met het gemiddelde Opvallend is de relatief grote leegstand in Nederweert (21% ten opzichte van 11% gemiddeld). Een overzicht van het huidige aanbod is opgenomen in bijlagen 1 en 2... Centrum vooral voor frequente aankopen In het centrum van Nederweert zijn circa 60 winkels gevestigd, met een totale omvang van ± 12.100 m2 wvo. Daarnaast staan 10 panden leeg (± 4.100 m wvo). Het aanbod is daarmee groter dan gemiddeld in centra van kernen van deze omvang (figuur 2). Opvallend is met name het sterke supermarktaanbod in het centrum van Nederweert. Dit komt deels omdat ook Aldi aan de Dokter Schmidtstraat tot het centrum hoort, maar niet tot het kernwinkelgebied (Kerkstraat, van Brugstraat tot Lambertushof). Ook zonder deze aanbieder is het supermarktaanbod relatief uitgebreid, met drie supermarkten (EMTÉ, Jumbo en Jan Linders, alle circa 1.000 m wvo). Het niet-dagelijkse aanbod in Nederweertcentrum is wat kleiner dan gemiddeld. Dit is te dtnp
Ie verklaren door de nabijheid van het centrum van Weert, met een sterk modisch en overig nietdagelijks aanbod. Het aanwezige niet-dagelijkse aanbod in het centrum van Nederweert is vooral gericht op frequente aankopen (o.a. Hema, Marskramer, Zeeman, Kruidvat, Bruna, TopiToys). In de modebranche zijn er relatief veel zelfstandige ondernemers. De leegstand in het centrum van Nederweert is met 4.100 m wvo (25%) zeer groot. Het gaat om 10 panden met een gemiddelde omvang van ruim 400 M2 wvo. Het voormalige Wijen-pand is goed voor circa 2.600 ml wvo van de leegstand. Hier mag zich echter alleen detailhandel in volumineuze goederen vestigen. Gemiddeld is de leegstand in dit type centrum 14%. Daarnaast zijn horecabedrijven en dienstverleners, die de centrumfunctie versterken, aanwezig. Conclusie Het centrum van Nederweert vervult een functie als compleet dorpscentrum voor inwoners uit de eigen kern en omliggende kleine kernen. Het aanbod in het centrum sluit hierop aan: sterk supermarktaanbod, overig aanbod overwegend gericht op frequente aankopen (boodschappen). De relatief grote leegstand is een teken dat het functioneren van het centrum onder druk staat. Figuur 1 Nederweert Kernen met gelijk inwonertal Winkelaanbod in kern Nederweert en in kernen van gelijke omvang (in m2 wvo) dtnp 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 Bron: LOcatus, 09-07-2014 Supermarkten Mode Volumineus Overig dagelijks - U Overig niet-dagelijks - - leegstand Figuur 2 Winkelaanbod in Centrum Nederweert en in centra van kernen van gelijke omvang (in m2 wvo) Centrum Nederweert Centra van kernen met gelijk Inwonertal - - NP- 0 5.000 10.000 15.000 20.000 Bron: Loçtus, 0907-2014 Supermarkten Mode Volurnineus Overig dagelijks Overig niet-dagelijks leegstand 4.dtNp.
L M
2. OntkeHnten dctau'ndei Van groei naar verdringing Het consumentengedrag wijzigt, mede als gevolg van de opkomst van internet, smartphones en andere technologische innovaties. Dit heeft gevolgen voor het functioneren van fysieke winkels en winkelgebieden. Waar tot voor kort sprake was van een steeds maar groeiend aanbod vindt nu in toenemende mate verdringing plaats. Behalve wijzigend consumentengedrag zijn er ook andere autonome trends die effecten hebben op de winkelstructuur in Nederland, In dit hoofdstuk worden deze landelijke trends in de detailhandel en de gevolgen daarvan voor de positie van Nederweert-centrum beschreven. Balans tussen vraag en aanbod is verstoord Het totale winkeloppervlak in Nederland is tussen 2003 en 2013 met ± 16% gegroeid tot circa 28 mln m2 wvo, vooral in de periferie. Daarbovenop staat circa 3,2 mln m2 wvo leeg (± 10%). Doordat de omvang van het winkelaanbod sneller groeide dan de bevolking (± 4%) is het aantal m2 winkel per inwoner in tien jaar tijd met circa 12% toegenomen. Doordat ook de bestedingen per hoofd van de bevolking in winkels maar beperkt groeide, is de omzet per m2 in de afgelopen tien jaar gedaald met ruim 71/. Dit leidt tot verdringing. kleinere en zwakkere spelers worden verdrongen door grote spelers met meer inkoopkracht, schaalvoordelen en financiële armslag. Schaalvergroting blijft doorzetten Een belangrijke trend in de detailhandel is schaalvergroting, in winkeivloeroppervlak en door filialisering en langere openingstijden. Schaalvergroting is een belangrijke strategie om te overleven in de verdringingsmarkt. De omvang van de gemiddelde winkel groeide tussen 2003 en 2013 van 224 naar 277 m2 wvo: nieuwe winkelruimte is gemiddeld groter, en kleine winkels verdwijnen vaker. Het aandeel filiaalbedrijven nam toe van 26% in 2003 tot 37% eind 2013. Ook in de supermarktbranche is de schaalvergroting duidelijk zichtbaar. Om aan de toenemende wensen van consumenten te kunnen voldoen (ruim assortiment, gemak, comfort) hebben supermarkten een steeds groter oppervlak nodig. Supermarkten worden dan ook gemiddeld steeds groter. Het aantal kleinschalige supermarkten (<800 m2 wvo) is de afgelopen jaren fors afgenomen. Het aantal supermarkten met een omvang tussen de 1.200 12 niln. 2; min 1003 2013 0003 2013 2003 0013 Hoofdcentra Ondersteunend Periferie - Food - Nor-Food Winkelvloeroppervlak in Nederland is toegenomen 1,0 105 951 W00 T Ind.0 b.ot.dingan In winhilo 2003 2004 20125 0006 2007 2000 7009 2020 2011 2012 2018 Balans tussen vraag en aanbod is verstoord - - 1420,.1 ' H 0 1.0011 2.000 3.000 4000 5.000 240001 2210 1 200 -.60001' 2220 100 200 m' won 2.600. 2.400 m' 2210 1 800 1.700 m4 2220 1 ' 2.400 mj 2200 schaalvergroting supermarkten dtnp.
fl - - marktaando.l Intionit elet-doplijki rltllndcni IntIl001 tot101 rklaaodnei fl111001 dagetilkoj 2L'0 2002 2004 2006 2009 2010 2012 2014 2016 2019 2020 Marktaandeel internet zal nog verder toenemen 6,4 V4V aantal winkeli p.r 9.000 Inwoners!L, 113 1032 2004 2006 2001 2010 1012 2014 2016 001$ 2020 Sehoefte aan fysieke winkels neemt af en 1.600 m2 wvo is juist gegroeid1. Door de schaalvergroting worden verzorgingsgebieden ook steeds groter en blijven per saldo minder supermarkten over. Opschallng van de winkeistructuur In de winkelstructuur als geheel vindt ook schaalvergroting (opschaling) plaats: door het groeiende aanbod is de concurrentie tussen winkelcentra groot. Kleine centra staan onder druk, grotere centra werden de afgelopen jaren groter ten koste van kleinere centra. Deze ontwikkelingen zetten naar verwachting de komende jaren door. Ook in de omgeving van Nederweert is deze ontwikkeling zichtbaar. De potenties voor winkels in de kleinere kernen van de gemeente nemen af. vergrijzing bij consumenten en winkeliers Consumenten besteden minder als gevolg van de economische recessie. Daarnaast hebben ook vergrijzing en ontgroening een nadelig effect op de omzet: ouderen besteden gemiddeld minder in winkels dan personen in de leeftijdsgroepen tussen de 20 en 65 jaar (gezinsvorming, carrière, groter wonen, etc.). Dit heeft vooral gevolgen voor bestedingen in de niet-dagelijkse sector. Het ingezette proces van * HBD(2013), FeIten & cijfers supermarkten vergrijzing in gemeente Nederweert zal de komende jaren langzaam verder gaan. Ook aan de aanbodzijde heeft de vergrijzing grote gevolgen. In 2010 was circa 35% van de zelfstandige mkb-ers reeds ouder dan 50 jaar. Een groot deel van de zelfstandige winkeliers (babyboonigeneratie) gaat de komende jaren met pensioen. Het aantal ondernemers dat een bedrijf wil of kan overnemen is beperkt door het ongunstige toekomstperspectief. Dit betekent dat veel winkelruimte de komende jaren vrijkomt zonder opvolging Of nieuwe invulling. Marktaandeel internet blijft toenemen Bestedingen per m2 nemen niet alleen af, er vindt ook een verschuiving plaats van bestedingen naar ~winkels. Het marktaandeel van internetaankopen in de totale detailhandelsbestedingen in Nederland groeide van minder dan 1% in 2002 naar bijna 6% in 2012. In de non-foodsector heeft internet inmiddels een marktaandeel van 11%. Naar verwachting zal het marktaandeel van internet verder toenemen. Hoe groot het marktaandeel van internet wordt, is moeilijk te voorspellen. Beschikbare prognoses lopen sterk uiteen. Dit hangt onder meer af van technologische ontwikkelingen en de mate waarin nieuwe dt N
branches erin slagen zich aan te passen aan de online markt. Op basis van prognoses lijkt een marktaandeel van 10 tot 15% in de totale detailhandel in 2020 minimaal realistisch. Gewijzigde vestlgingsstrategie winkelformules Uit recent onderzoek* blijkt dat winkelformules hun vestigingsstrategie de komende jaren gaan wijzigen. Veel winkelketens zetten niet langer in op expansie en richten zich op een beperkter aantal locaties in grote centra en verzorgingsgebieden. Daar wordt geïnvesteerd in uitbreiding en nieuwe concepten. Op overige locaties wordt nauwelijks nog geïnvesteerd, steeds vaker worden vestigingen gesloten. Ook worden hele winkelformules van de markt verdrongen. Interesse van niet-dagelijkse winkelformules voor Nederweert neemt af. Minder behoefte aan fysieke winkels De gevolgen van de ontwikkelingen zijn groot in de winkelmarkt. De groei van internet en demografische ontwikkelingen (o.a, vergrijzing, stagnatie van groei/krimp) leiden tot een afnemende behoefte aan fysieke winkels. Formules met een groot oppervlak en/of veel vestigingen verdringen kleinschalige spelers. Naar verwachting zal het winkelaanbod DTNP (2012) Onderzoek vestigirigsstraiegie toonaangevende winkelformules hierdoor de komende jaren afnemen, met structurele leegstand tot gevolg. Landelijk bedraagt de gemiddelde leegstand al ± 10% Gevolgen voor centrum Nederweert In de nieuwe winkelmarkt (verdringing) hebben sommige (delen van) winkelgebieden nog voldoende kansen, terwijl andere centra een kwetsbare positie hebben (dreiging van structurele leegstand). Centra gericht op de boodschappenfunctie (frequente aankopen), zoals het centrum van Nederweert, blijven naar verwachting kansrijk, mits het aanbod compleet is en keuze biedt in de nabijheid van de consument (gemak). De Nederlandse consument blijft naar verwachting voor de dagelijkse boodschappen nog sterk georiënteerd op fysieke winkels. Consumenten willen hun eigen versproducten kunnen uitzoeken. Bovendien kost het weinig moeite voor de gemiddelde consument om in fysieke winkels de dagelijkse boodschappen te doen, omdat de toegankelijkheid tot boodschappenwinkels in Nederland heel goed is (de meeste mensen wonen binnen een straal van één kilometer van een supermarkt). In het centrum van Nederweert wordt de boodschappenfunctie steeds belangrijker. De supermarkten vormen hierbij een belangrijke basis als de grootste publiekstrekkers. 2.2 Masterplan Nederweert Het Masterplan Nederweert Budschop is op 21 luli 2009 vastgesteld door de gemeenteraad. Het stedenbouwkundig plan voor het centrum van Nederweert vormt een belangrijk onderdeel van dit plan. Detailhandelsvisie Voor het centrum van Nederweert wordt ingezet op versterking van het winkelgebied door concentratie van de detailhandelsvoorzieningen in een beperkter gebied. Gekozen wordt voor een tweepolenstructuur, met de Kerkstraat als verbindende winkelstraat. Het toekomstige kernwinkelgebied ligt tussen de bestaande winkelpool aan de Lambertushof, en de nieuwe winkelpool op de Wijen-Iocatie (Masterplan, p17). Met deze structuur sluit het Masterplan aan op de veranderde winkelmarkt. Het centrum wordt compacter gemaakt, waarbij buiten het kernwinkelgebied geen nieuwe winketontwikkelingen worden toegestaan. Hiermee wordt ingespeeld 8.dtNp
op de trend van afnemende behoefte aan S Kaart 2 Huidige situatie Centrum Nederweert en afbakening plangebied dtnp winkels. De gekozen tweepolenstructuur, met supermarkten als belangrijke publiekstrekkers 1 aan de uiteinden van het centrum, past ook in de ontwikkeling dat de boodschappenfunctie in dit type centra steeds belangrijker wordt. Programma Masterplan Nederweert / '0 Om de nieuwe pool te realiseren wordt de locatie van het voormalige woonwarenhuis Wijen en omgeving herontwikkeld. In totaal bevat de nieuwbouw 5.000 â 5.500 m commerciële ruimte. Het overgrote deel hiervan zal worden ingevuld door twee bestaande supermarkten en overige verplaatsers binnen Nederweert en Budschop (bij voorkeur vanuit Brugstraat en Kerkstraat-Noord). De verwachting is dat 500 â 1.000 ml zal worden ingevuld door nieuwkomers (Masterplan, p41). Ruimtelijke uitwerking Masterplan Nederweert LII Wijen Jumbo 1 Suprk Oorigr detailhandel i Horeca Denatvnrlonin5 1 In de voorkeursvariant voor herontwikkeling van de Wijen-locatie wordt uitgegaan van een nieuw winkel- en woonblok op de locatie van het voormalige Wijen-pand. Hierin worden minimaal een, maar bij voorkeur twee te verplaatsen supermarkten gevestigd. Naast dit nieuwe winkelbiok worden drie (kleinere) locaties (her-) ontwikkeld, waaronder het huidige EMTÉ-pand.
Er ontstaat zo een neuw winkelcircuit met de Kerkstraat (Masterplan, p17). Herinvulling van de bestaande supermarktpanden in het centrum (na verplaatsing) biedt kansen voor verplaatsing van bestaande winkels ter bevordering van de winkelconcentratie en een meer aaneengesloten winkelfront. Hierbij wordt met name gedacht aan de Jumbo-locatie in de Kerkstraat. Herontwikkeling van deze locatie biedt kansen voor herstel van de dorpse (kleinschalige) stedenbouwkundige structuur. Voor de invulling wordt gedacht aan grondgebonden woningen en een bescheiden winkel- of horecafunctie aan de Kerkstraat (Masterplan, p41 en 85). EMTÉ Samen zijn deze twee locatres in de huidige situatie goed voor 3.275 m bvo detailhandelsruimte. Realisatie van het Centrumplan leidt tot twee (nieuwe) bouwblokken met winkels en woningen, met daartussen een parkeerplein. De winkeiplint aan de nieuwe pleinwanden wordt ingevuld met twee (complernentaire) supermarkten, aangevuld met een aantal kleinere winkels. In totaal zal in de nieuwe situatie ruimte zijn voor circa 4.150 m2 bvo commercieel programma (stand van zaken in plan gedateerd op 19 maart 2014). Door het dynamische proces tussen gemeente en ontwikkelaars kan deze omvang en de bedachte invulling daarvan nog (beperkt) wijzigen. Ruimtelijke uitwerking Wijen-locatie (Masterplan) 2.3 Centrumplan Mede als gevolg van de ontwikkelingen in de detailhandel (zie paragraaf 2.1) is de ontwikkeling van de Wijen-locatie, zoals opgenomen in het Masterplan, niet mogelijk gebleken. Begin 2014 is door twee marktpartijen (Meulen Groep en Rialto Vastgoedontwikkeling) een aangepast plan gepresenteerd voor herontwikkeling van de Wijen-locatie. In het Centrumplan blijft EMTÉ in het plangebied gevestigd en wordt uitgegaan van verplaatsing van supermarkt Jan Linders (nu gevestigd in de Lambertushof) naar de Wijenlocatie. Uitgangspunt in dit plan is dat de vrijkomende Jan Linders weer in gebruik kan worden genomen, bijvoorbeeld door een in Nederweert ontbrekende winkel. Het plan gaat uit van sloop van het pand van Wijen en van aanpassingen aan het pand van Ruimtelijke uitwerking Wijen-locatie (Centrumplan) 10 dtn p
S