Werken aan vitale centrumgebieden Provincie Gelderland

Transcriptie

1 Werken aan vitale centrumgebieden Provincie Gelderland

2 Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg BS Nijmegen T E info@dtnp.nl W Opdrachtgever: Contactpersoon: Provincie Gelderland De heer A. Teunissen Projectteam DTNP: De heer D.J. Droogh Mevrouw L. Dicou mei 2014 Projectnummer: Datum: Werken aan vitale centrumgebieden Provincie Gelderland

3 Inhoudsopgave De context 1 Inleiding 2 Provincie Gelderland in cijfers 3 Centrumgebieden staan centraal 5 Bijlage 1 Branche-indeling detailhandel 32 Bijlage 2 Winkelgebiedtypering 33 De trends 7 Internet en voorzieningenniveau 8 Internet en nieuwe ruimtelijke vormen van detailhandel 10 Gewijzigde vestigingsvoorkeuren winkelformules 12 Grote centra zijn huiskamer van de stad 14 Leefbaarheid in kleine kernen 16 Vergrijzing bij ondernemers 18 Leegstand cultureel en maatschappelijk vastgoed 20 De gevolgen 22 Problematiek voor elk type centrum anders 23 De opgave 26 Ontwikkeling grote centrumprojecten voorbij 27 Van programmeren en afstemmen naar keuzes maken 28 Rollen en verantwoordelijkheden 29

4 De context 1

5 Inleiding 1. Centrumgebieden onder druk door trends en ontwikkelingen Onder invloed van trends als schaalvergroting en de opkomst van internet is de winkelmarkt gewijzigd van een groei- naar een krimpmarkt. De behoefte aan fysieke winkels neemt af. Steeds vaker sluiten winkels hun deuren, zonder dat daar een nieuwe invulling voor terugkomt. Veel centrumgebieden komen daarnaast onder druk te staan door het verdwijnen van culturele en maatschappelijke voorzieningen en door krimp en vergrijzing van de bevolking. 2. Vitale centra belangrijk voor leefbaarheid Alle typen centra en regio s merken de gevolgen van bovengenoemde trends. Vitale centra zijn belangrijk voor de leefbaarheid in een stad of regio. Behoud van aantrekkelijke centra met een compleet aanbod aan winkels en overige voorzieningen is echter niet meer vanzelfsprekend. 3. Samen werken aan vitale centra De vraag is wat gemeenten en provincie kunnen doen om een goed voorzieningenniveau en aantrekkelijke centra voor inwoners en ondernemers te kunnen behouden. En wat is de rol van andere betrokken partijen, zoals ondernemers, eigenaren van vastgoed en projectontwikkelaars? 4. Inzicht in trends, vraagstukken en opgave Deze nota geeft inzicht in de belangrijkste trends en vraagstukken die invloed hebben op de vitaliteit van centrumgebieden in Gelderland. Wat zijn de gevolgen van de trends voor verschillende typen centra en voor welke opgave staan betrokken partijen? 5. Basis voor discussie met betrokken partijen Deze nota maakt de urgentie van de aanpak van de problematiek in centrumgebieden helder. De provincie Gelderland organiseert een symposium om op basis hiervan met gemeenten, regio s en andere betrokkenen te discussiëren over de aanpak, en over rollen en verantwoordelijkheden. 2

6 Provincie Gelderland in cijfers Bevolkingsontwikkeling per leeftijdscategorie in Gelderland Aanbod winkels, horeca en overige voorzieningen in Gelderland 1. Feiten over vraag en aanbod De provincie Gelderland telt: 6 regio s met 56 gemeenten; ruim 2 miljoen inwoners (gaat nog licht groeien tot 2030, aandeel 60-plussers neemt toe); circa winkels, meeste in nietdagelijkse sector; circa 3,5 miljoen m² wvo ingevulde winkels (exclusief leegstand); bijna bedrijven in horeca en cultuur; ruim overige voorzieningen (o.a. ambachten, banken, verzekeringen); bijna leegstaande panden, met een omvang van bijna m² wvo (winkelvloeroppervlak); circa banen, waarvan circa in de detailhandel en circa in de horeca. 2. Ontwikkeling leegstand De leegstand in Gelderland is de afgelopen jaren toegenomen, zowel in aantal panden als in vloeroppervlak. Het percentage van het totaal aantal verkooppunten dat leeg staat, is tussen 2005 en 2014 toegenomen van 4,5 naar 7,4%. Het aandeel leegstand in het totale wvo is gegroeid van 6,6 naar 9,7. % 3

7 Overzicht grootste centra provincie Gelderland (2014) 4

8 1. Centrumgebieden in Gelderland In Gelderland zijn de binnensteden van Arnhem en Nijmegen de centrumgebieden met de meeste winkels, horeca en overige voorzieningen, gevolgd door de centra van Apeldoorn, Ede, Zutphen en Doetinchem. Dan volgt een aantal kleinere centra, zoals Barneveld, Tiel, Winterswijk, Harderwijk en Wageningen. Op de kaart op p. 4 zijn deze centra weergegeven, aangevuld met de grootste dorpscentra, stadsdeelcentra en de pdv-locaties in Gelderland. Centrumgebieden staan centraal 2. Veel publieksgerichte functies in centra Voor winkels, horeca en culturele instellingen en overige publieksgerichte voorzieningen zijn de centrumgebieden van steden en dorpen de belangrijkste vestigingslocaties. Circa 60% van de winkels in Gelderland is gevestigd in een hoofdcentrum (zie grafiek). Trends aan vraag- en aanbodzijde leiden tot een toename van leegstand van commercieel en maatschappelijk vastgoed. Maar liefst 70% van de leegstaande panden in Gelderland bevindt zich in hoofdcentra van steden en dorpen. Verdeling verkooppunten over typen winkellocaties in Gelderland 5

9 3. Belang van centrumgebieden groot Centrumgebieden zijn meer dan alleen locaties waar winkels, horeca en overige voorzieningen gevestigd zijn. Het zijn vaak de visitekaartjes en imagodragers van een stad of dorp. Het zijn ontmoetingsplekken voor inwoners. De sociale functie van centrumgebieden is dan ook groot. 4. Maatschappelijk vraagstuk Een aantrekkelijk (ingevuld) centrum is mede bepalend voor de kwaliteit van het woon- en leefklimaat. Een sterk centrum is daar-naast van belang voor de economische vitaliteit in de hele stad of regio. De toe-nemende leegstand in centrumgebieden is daarmee ook een maatschappelijk vraagstuk. 5. Werken aan vitale centra Vanwege het grote belang van vitale centra voor steden, dorpen en regio s staat de problematiek van centrumgebieden centraal in deze nota. Welke trends zijn relevant, wat zijn de belangrijkste vraagstukken en wat is de opgave voor betrokken partijen? 6

10 De trends 7

11 Internet en voorzieningenniveau 1. Marktaandeel internet in detailhandel blijft toenemen Het marktaandeel van internetaankopen in de totale detailhandelsbestedingen in Nederland bedraagt inmiddels circa 6%. Dit aandeel zal de komende jaren blijven toenemen, met name in de non-foodsector. 2. Gevolg voor vraag naar fysieke winkels De toename van het marktaandeel internet leidt tot een structureel afnemende behoefte aan fysieke winkels. Naar verwachting zal het winkelaanbod afnemen, met een toename van leegstand tot gevolg. Dit geldt voor alle typen locaties: grotere centra, dorps- en wijkcentra en perifere locaties. 8

12 3. Aanwezigheid winkels in nabijheid neemt af Het verdwijnen van winkels uit centra van dorpen en steden leidt daar tot een minder sterk voorzieningenaanbod en daarmee tot een afname van de attractiviteit van het betreffende centrum. Inwoners kunnen vaak niet meer in de directe nabijheid beschikken over (basis)voorzieningen. 4. Ontmoetingsfunctie en economische drager Minder winkels en meer leegstand zorgt ook voor afname van de ontmoetingsfunctie van een centrum en de levendigheid in de wijk of het dorp. Ook de economische vitaliteit in een regio neemt af: minder winkels betekent minder werkgelegenheid en een minder aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven. 5. Door internet beschikbaarheid toegenomen Aan de andere kant ontsluit internet juist veel artikelen. Door internet kunnen consumenten altijd en overal artikelen en diensten kopen. Zo draagt internetverkoop bij aan de leefbaarheid in gebieden waar de fysieke aanwezigheid van winkels onder druk staat, zoals krimpregio s. Internet leidt enerzijds tot afname winkels in nabijheid, en anderzijds tot meer keuze voor de consument 9

13 Internet en nieuwe ruimtelijke vormen van detailhandel 1. Verschuiving bestedingen naar internet Er vindt een (structurele) verschuiving van bestedingen plaats van fysieke (traditionele) winkels naar webwinkels. In sommige branches is het marktaandeel van internet al aanzienlijk, zoals wit-/ bruingoed en computers (± 45%) en sport, spel en media (o.a. boeken) (± 15%). Maar ook in keuzegevoelige branches zoals mode (± 6%) is het marktaandeel van internet in de afgelopen jaren gaan groeien. Ook de verkoop van diensten (reizen, verzekeringen) verschuift naar internet. 2. Leegstand en verloedering van centra dreigt Door de snelle opkomst van internet als aankoopkanaal is afname te verwachten van het aantal winkels, en liggen leegstand en verloedering in veel centra op de loer. Steeds meer winkelruimte komt leeg zonder dat het opnieuw wordt ingevuld. Hele straten of centrumdelen komen leeg te staan. Door internet dreigt structurele leegstand en verloedering in centra 3. Internet is extra aankoopkanaal Met internet is een extra aankoopkanaal ontstaan. De consument heeft steeds meer opties in de wijze waarop het een product kiest, aanschaft en ontvangt. Er verschijnen nieuwe online spelers, traditionele retailers openen een webshop en er komen meer mogelijkheden voor bezorgen en afhalen. 1 0

14 4. Grens tussen offline en online vervaagt Kopen is ontwikkeld van single channel (alleen fysieke winkel), via multi channel (fysieke en webwinkel) naar cross channel (verschillende kanalen door elkaar binnen een koopcyclus). Door social media en smartphones lopen vormen en aankoopkanalen steeds meer door elkaar (omni channel). Internet leidt tot nieuwe ruimtelijke verschijningsvormen van detailhandel, zoals afhaalpunten 5. Nieuwe ruimtelijke vormen van detailhandel De opkomst van internet leidt ook tot nieuwe ruimtelijke vormen van detailhandel. Sommige webwinkels hebben of overwegen een (tijdelijk) fysiek verkooppunt. Daarnaast experimenteren marktpartijen met allerlei vormen van afhaalpunten (zoals kluisjes, afhaalbalie, afhaalpunten van supermarkten). 6. Drie hoofdvormen van internetverkoop Veel internetverkoop vindt plaats zonder direct contact tussen bedrijf en consument (online besteld en thuisbezorgd). Steeds vaker is er de mogelijkheid artikelen af te halen. Veel afhaallocaties bevinden zich in reguliere winkels. Relatief nieuw zijn afhaalpunten op solitaire locaties of bij een opslagruimte. 7. Afhaalpunten op allerlei locaties mogelijk Afhaalpunten die niet in een winkel gevestigd zijn, zijn een nieuwe ruimtelijke verschijningsvorm van detailhandel. Ze kunnen, net als winkels, behalve in centra ook op allerlei andere locaties functioneren, zoals bij woningen, magazijnen of tankstations, en op solitaire locaties. In Gelderland zijn nog geen solitaire afhaalpunten. 1 1

15 Gewijzigde vestigingsvoorkeuren winkelformules 1. Fysieke winkels blijven belangrijk Ondanks toenemende internetverkoop blijft de fysieke winkel belangrijk. Winkelformules in mode en andere niet-dagelijkse branches geven echter wel aan hun vestigingsstrategie de komende jaren te wijzigen. Ze zijn, in tegenstelling tot een aantal jaar geleden, minder gericht op expansie en het invullen van witte vlekken. In toenemende mate focussen zij zich op een beperkter aantal locaties in grote centra en verzorgingsgebieden. Winkelformules wijzigen vestigingsstrategie 1 2 Tot 2010 gericht op expansie: meer vestigingen Vanaf 2010: focus op investeringen in grote centra

16 2. Focus op grote winkels in grootste centra Toonaangevende winkelformules zetten de komende jaren in op schaalvergroting. In grotere winkels kan meer worden ingespeeld op beleving en service: onderscheidende kwaliteiten ten opzichte van internet. De grootste binnensteden hebben de sterkste positie in de regionale winkelstructuur. 3. Middelgrote centra steeds minder in trek De middelgrote steden en dorpen zijn steeds minder in trek als vestigingslocatie. Met de vestigingen in de grootste steden, in combinatie met de steeds belangrijker wordende webshop, kunnen consumenten uit de hele regio worden bereikt. Winkelformules focussen op grote winkels in de grootste centra 4. Steeds vaker sluiting bestaande vestigingen In bestaande vestigingen in middelgrote en kleinere centra wordt nauwelijks nog geïnvesteerd, steeds vaker worden vestigingen gesloten. Ook worden hele winkelformules van de markt verdrongen (Free Record Shop, It s). In krimpgebieden speelt deze trend in versterkte vorm. 1 3

17 Grote centra zijn huiskamer van de stad 1. Onderscheidend vermogen centra belangrijk Mede door de toenemende concurrentie van internet neemt de vanzelfsprekende winkelfunctie in centra af. Om bezoekers te kunnen blijven trekken moeten centra op zoek naar hun eigen profiel, hun dna. Ze moeten zich onderscheiden van andere centra en internet. Niet alle centra hebben kansen. 2. Grotere binnensteden meest kansrijk Grote binnensteden met een uitgebreid en bijzonder aanbod, zoals Arnhem en Nijmegen, en centra met een aantrekkelijke, vaak historische entourage, zoals Zutphen, kunnen hun bezoekers de sfeer en beleving bieden die op internet niet te vinden is. Deze centra blijven ook in de toekomst kansrijk. 1 4

18 3. Aanbod aanpassen op nieuwe functies Met onderscheidende (winkel)concepten, horecagelegenheden (koffiebars, terrasjes) en leisurevoorzieningen (theater, bioscoop) wordt geprobeerd centra aantrekkelijk te maken voor bezoekers. Ook evenementen en een aantrekkelijke inrichting dragen bij aan het creëren van een eigen profiel. 4. Functie van binnensteden verandert Door veranderend consumentengedrag wijzigt ook de functie van centra. Het doen van aankopen wordt steeds minder belangrijk. De binnenstad wordt steeds meer gebruikt om te recreëren, om te werken, om je te laten verrassen en om te ontmoeten: de binnenstad als de huiskamer van de stad. 5. Horeca draagt bij aan ontmoetingsfunctie Horecagelegenheden hebben een steeds belangrijker functie in centrumgebieden. Zij zorgen voor sfeer, en worden gebruikt als ontmoetings- en werkplek. In grote centra, zoals in Arnhem en Nijmegen, zien we dat vrijkomende winkelpanden worden ingevuld met horeca (zoals lunchrooms, koffiebars, loungecafés). Grote centra moeten investeren in eigen dna, en ontmoetingsfunctie stimuleren door verrassend winkelaanbod en horeca 6. Vergrijzing biedt kansen voor horeca De vergrijzing biedt kansen voor veel centrumgebieden: veel ouderen van vandaag en morgen zijn actief, hebben vrije tijd en zijn relatief welvarend. Met name restaurants kunnen hiervan profiteren. 1 5

19 Leefbaarheid in kleine kernen Verwachte bevolkingsontwikkeling per gemeente in Gelderland 1. Bevolkingskrimp in delen van Gelderland De bevolkingsontwikkeling is niet gelijkmatig verdeeld over Gelderland. De grotere plaatsen en een aantal gemeenten in de regio s FoodValley en Rivierenland blijven vooralsnog groeien. De regio Achterhoek en enkele overige (landelijke) gemeenten (o.a. rondom Arnhem) krijgen te maken met krimp. 2. Vergrijzing leidt tot afnemende bestedingen Veel krimpgebieden hebben ook meer dan gemiddeld te maken met vergrijzing van de bevolking. Veel jonge mensen trekken vanuit landelijke gebieden naar stedelijke (groei-) regio s. De oudere bevolking blijft achter, wat weer gevolgen heeft voor bestedingen in winkels: ouderen geven over het algemeen minder uit in winkels dan jonge gezinnen. 1 6

20 3. Draagvlak voor voorzieningen neemt af Door het afnemende draagvlak en afnemende bestedingen, maar ook door schaalvergroting, neemt het aantal winkels in de kleine kernen af. Deze detailhandelskrimp heeft gevolgen voor de leefbaarheid. Dit komt niet zozeer doordat winkels in de directe woonomgeving verdwijnen, maar door indirecte effecten (verdwijnen andere voorzieningen). Voor meeste inwoners is beschikbaarheid van voorzieningen belangrijker dan de nabijheid ervan 4. Nabijheid versus beschikbaarheid Minder winkels in het dorp betekent niet per definitie afname van de leefbaarheid. Door internet en de grote (auto)mobiliteit blijft de beschikbaarheid van winkels groot. Voor een kleine groep inwoners (ouderen, minder mobielen) neemt de leefbaarheid wel af bij het verdwijnen van voorzieningen in de nabijheid. 5. Minder winkels van invloed op leefbaarheid De afname van het aantal winkels leidt in veel gevallen ook tot afname van het aanbod aan overige voorzieningen in kleine kernen. Als de supermarkt sluit en bewoners zich richten op het buurdorp wordt ook het draagvlak voor bijvoorbeeld de school of zorgvoorziening ondermijnd. 1 7

21 Vergrijzing bij ondernemers 1. Vergrijzing ook bij ondernemers De vergrijzing van de bevolking speelt ook bij ondernemers in de detailhandel en horeca. De vergrijzing in het midden- en kleinbedrijf neemt de komende jaren snel toe. In 2010 reeds was circa 3% van de zelfstandige ondernemers ouder dan 50 jaar. Een groot deel van deze winkeliers (babyboomgeneratie) gaat de komende jaren met pensioen. In krimpgebieden (zoals de Achterhoek) speelt de trend van vergrijzing, ook bij ondernemers, nog sterker dan in andere regio s. Groot aantal ondernemers gaat komende jaren met pensioen, opvolging is er vaak niet 2. Steeds vaker geen opvolging Het aantal ondernemers dat een bedrijf wil of kan overnemen is beperkt door het ongunstige perspectief (hoge investeringskosten, onzekerheid en risico s, financieringsmogelijkheden). Dit betekent dat veel winkelen horecaruimte de komende jaren vrijkomt zonder opvolging of nieuwe invulling. 1 8

22 3. Vrijkomende panden moeilijk in te vullen De vergrijzing van ondernemers met veelal sluiting van winkels en horecabedrijven als gevolg, zorgt voor toename van de leegstand in centrumgebieden. In veel gevallen gaat het om relatief kleinschalige panden, die gevestigd zijn op minder courante locaties (in buurten of wijken of in aanloopstraten). Afnemende vraag naar winkels: zoeken naar winkelinvulling voor lege winkelpanden vaak niet langer zinvol 4. Kansen voor nieuwe concepten en functies Aan de andere kant biedt het beëindigen van het bedrijf van oudere winkeliers ook weer kansen voor nieuwe formules en concepten (in kansrijke centra), of voor herbestemming naar andere functies (op minder perspectiefrijke locaties). 1 9

23 Leegstand cultureel en maatschappelijk vastgoed 1. Maatschappelijk en cultureel vastgoed 2. Exploitatie steeds moeilijker Veel gemeenten hebben de laatste jaren veel De exploitatie van deze gebouwen blijkt geïnvesteerd in de realisatie van cultureel en relatief kostbaar, mede door de noodzakelijke maatschappelijk vastgoed (zoals Kulturhus, bezuinigingen in de culturele en muziekschool, sporthal, zwembad). maatschappelijke sectoren. Functie van scholen, bibliotheken, gemeentehuizen, buurtcentra en kernen verdwijnt 3. Functies verdwijnen met leegstand als gevolg In toenemende mate komt maatschappelijk vastgoed leeg te staan. In kleine gemeenten verdwijnen als gevolg van bevolkingskrimp en schaalvergroting de functies van gemeentehuizen, scholen, gymzalen, bibliotheken, buurtcentra, verzorgingshuizen en kerken. Maar ook in (wijken van) grotere steden verdwijnen veel van deze functies. 2 0

24 4. Herinvulling vaak moeilijk In veel gevallen is het moeilijk dergelijke panden met een andere functie in te vullen. Structurele leegstand dreigt voor grote panden (zoals bibliotheek, schouwburg, museum), gebouwen met een specifieke functie (monofunctioneel) en voor veelvoorkomende panden (zoals scholen). Vrijkomende panden bieden kansen voor nieuwe concepten of herbestemming naar andere functies 5. Bijzondere panden of locaties zijn kansrijk Sommige panden met een maatschappelijke functie zijn imagodragers en beeldbepalende gebouwen op zeer centrale locaties (zoals kerk of gemeentehuis). Kansrijk voor herinvulling zijn historische panden op een mooie locatie, bijzondere objecten (zoals kerk) of panden op een goede (centrale) locatie. 2 1

25 2 2 De gevolgen

26 Problematiek voor elk type centrum anders 1. Diverse trends hebben gevolgen voor centra Leegstand als gevolg van trends zien we terug in alle typen centra in Gelderland, zowel in de kleinere centra in landelijke (krimp-) gebieden, zoals de Achterhoek, als in de grotere centra met te weinig onderscheidend aanbod en een minder aantrekkelijke entourage (geen historie, eigen dna ). 2. Leefbaarheid onder druk Juist in centrumgebieden leidt de leegstand tot een breder maatschappelijk vraagstuk. Centra zijn belangrijke ontmoetingsplaatsen voor inwoners en imagodragers voor steden, dorpen en regio s. Met het verdwijnen van voorzieningen neemt de vitaliteit af en komt de leefbaarheid onder druk te staan. 3. Problematiek per regio en centrum anders De aard en omvang van de problematiek verschillen per regio en per type winkelgebied. Dit is mede afhankelijk van omvang van het draagvlak, de samenstelling van het aanbod (branchering, diversiteit) en de concurrentiepositie (verzorgingsfunctie, onderscheidend vermogen). 4. Branchering verschilt per type winkellocatie In de figuur op p. 24 is voor de provincie Gelderland per type winkellocatie de procentuele brancheverdeling weergegeven. De gebruikte indelingen van branchegroepen en type winkelgebieden worden toegelicht in de bijlage. Uit de figuur is bijvoorbeeld af te lezen dat het percentage leegstand het grootste is in de categorie hoofdwinkelgebied groot. Duidelijk is ook te zien dat de grotere winkelgebieden relatief veel mode- en overig niet-dagelijks aanbod hebben, en dat in de kleine centra het supermarkt- en overig dagelijks aanbod de overhand heeft. PDV-locaties (vooral woonboulevards) worden gedomineerd door volumineus aanbod. 2 3

27 Branchering winkelaanbod per type locatie in Gelderland (percentage van totaal winkelvloeroppervlak) 2 4

28 5. Grootste centra merken concurrentie internet Grote binnensteden en/of bijzondere centra (met historische bebouwing of hoogwaardig aanbod) blijven naar verwachting relatief aantrekkelijk voor bezoekers (veel keuze, gespecialiseerd aanbod, sfeer en beleving). Winkelformules focussen zich in toenemende mate op de grotere en/of bijzondere centra. 7. Kleine centra onder druk door schaalvergroting Schaalvergroting zorgt voor ervoor dat kleinere (buurt- en dorpscentra) verliezen van grotere en meer completere dorps- en wijkwinkelcentra (met meer en grotere supermarkten en een gevarieerd aanbod versspeciaalzaken). Een en ander leidt in de kleinere centra tot leegstand. Wel zullen ook in deze kansrijke centra bepaalde deelgebieden te kampen krijgen met leegstand als gevolg van de afnemende en gewijzigde vraag naar winkels. Onder andere in aanloopstraten zijn branches en functies gevestigd die in toenemende mate worden overgenomen door internet (bijv. reisbureaus, bruin- en witgoed-, en boeken- en cd-winkels). 6. Grote en middelgrote centra kwetsbaar Naar verwachting gaat de invloed van internet vooral toenemen in de niet-dagelijkse sector (media, bruin-/witgoed, computers, mode). In combinatie met de opschaling en gewijzigde vestigingsstrategie van winkelformules (focus op grootste centra) leidt dit vooral in (middel-) grote centra tot toenemende leegstand. Juist deze typen centra zijn in de afgelopen tien jaar sterk gegroeid (hoogconjunctuur, toenemende regiofunctie, verdringing van kleinere centra). Nu aankopen in winkels en aantallen regiobezoekers teruglopen, hebben zij vaak een beperkt onderscheidend vermogen ten opzichte van andere (grotere) centra: ze zijn kleurloos. Veel winkels sluiten zonder dat ze opnieuw worden ingevuld. 8. Overaanbod op perifere locaties Woonboulevards en perifere locaties staan al jaren onder druk door het enorme overaanbod in de woninginrichtingsbranche en de voortschrijdende ontwikkeling van nieuwe, en schaalvergroting van bestaande bouwmarkten. Perifere locaties verdringen elkaar daardoor, met leegstand als gevolg. 2 5

29 De opgave 2 6

30 Ontwikkeling grote centrumprojecten voorbij 1. Projectontwikkeling was verdienmodel In de afgelopen decennia met structurele groei was risicodragende projectontwikkeling als zelfstandige activiteit zeer aantrekkelijk. De voortdurende vraag naar woningen, kantoren, winkels en overige ruimtes was zowel door de demografische groei als door de toenemende welvaart bijna vanzelfsprekend. Met een vrijwel gegarandeerde afzet tegen een hoge prijs, gefinancierd met goedkoop geleend geld en een laag risico, waren rendementen hoog. 2. Nu ingewikkeld en risicovol Inmiddels is de vraag naar alle typen functies afgenomen. Institutionele beleggers zijn voorzichtiger geworden met het investeren in vastgoed. Banken lenen minder makkelijk geld voor risicodragende vastgoedontwikkeling. Projectontwikkeling is in korte tijd veel ingewikkelder en risicovoller geworden. 3. Naar kleinere projecten en maatwerk Grote centrumprojecten komen nog moeilijk van de grond. Kansen voor nieuwe projecten blijven aanwezig, maar dan meer op initiatief en voor risico van de grondeigenaar en/of eindgebruiker. Projecten zullen kleiner worden, meer maatwerk en meer vanuit kleinere opdrachtgevers. 4. Rol overheid is gewijzigd Deze radicaal gewijzigde situatie vraagt van de overheid om een nieuwe strategie. Waar voorheen door grote ontwikkelaars volop plannen voor gebiedsontwikkeling werden gerealiseerd, ligt nu een rol voor de overheid om kleine, lokale partijen te ondersteunen bij het opstellen en uitvoeren van centrumplannen. 2 7

31 Van programmeren en afstemmen naar keuzes maken 1. Gevolgen detailhandelskrimp zijn groot Meer dan bij andere beleidsterreinen (wonen, bedrijventerreinen, kantoren) is in de detailhandel sprake van krimp (in plaats van minder groei). Meer dan bij andere functies leidt de afnemende ruimtebehoefte tot leegstand en verloedering op locaties die cruciaal zijn voor de leefbaarheid. Krimp en leegstand in de detailhandel zijn daarmee een breder maatschappelijk vraagstuk geworden. 2. Andere beleidsafwegingen nodig Voor provincies, regio s en gemeenten worden andere beleidsafwegingen relevant. Waar tot voor kort de programmering en regionale afstemming tussen nieuwe (winkel)projecten en woonplaatsen de beleidsmatige prioriteit vroegen, is er vanuit de markt steeds minder vraag naar nieuwe projecten en locaties. Maatschappelijke vraagstukken doen zich steeds meer voor binnen bestaande centra 3. Beleid gericht op bestaande centra De maatschappelijke vraagstukken doen zich de komende jaren steeds meer voor binnen bestaande centra en woonplaatsen. Hier is de problematiek urgent en zijn de gevolgen voor de leefbaarheid en economische vitaliteit groot. Uitdaging in het beleid is om bestaande centra vitaal te maken of te houden. 4. Keuzes maken en potenties bundelen De afnemende vraag naar winkels, de schaalvergroting en de krimp van de bevolking leiden ertoe dat niet alle centra kansen hebben om vitaal te blijven of te worden. Het maken van keuzes in het beleid en het bundelen van potenties biedt kansen voor behoud van een goed voorzieningenniveau. 2 8

32 1. Heroverweging rollen en instrumenten De gewijzigde omstandigheden vragen om een heroverweging van rollen en instrumentarium van alle betrokken partijen. De rol van de overheid bij de aanpak van de problematiek van en in centra wordt groter. Rollen en verantwoordelijkheden 2. Ruimtelijk beleid blijft krachtig instrument Het ruimtelijk beleid blijft een krachtig instrument om de voorzieningenstructuur op peil te houden. Door helder aan te geven waar de overheid inzet op behoud en versterking van voorzieningen wordt duidelijkheid geboden aan marktpartijen. Deze zullen dan eerder geneigd zijn hier te investeren. Helder ruimtelijk beleid leidt tot investeringen op gewenste locaties 3. Relevante beleidsvragen Waar accepteren we het verdwijnen van de winkelfunctie? Waar is leegstand het minst erg? Welke centra hebben kansen als winkellocatie en hoe kunnen we deze kansen versterken? Hoe gaan we om met kansarme winkellocaties? Hoe stimuleren we functiewijziging en herontwikkeling? 2 9

33 4. Andere aanpak marktpartijen Grote projectontwikkelaars kunnen vaak moeilijk inspelen op de nieuwe markt van gebiedsontwikkeling. Kleine, lokale ontwikkelaars en eindgebruikers worden belangrijker. Deze partijen zijn echter vaak niet in staat tot grote investeringen en het maken van plannen voor nieuwe projecten. Hier ligt een rol voor de overheid. 5. Gemeenten primair verantwoordelijk Gemeenten zijn primair verantwoordelijk voor het ruimtelijk (detailhandels)beleid. Met structuurvisies en centrumvisies kunnen zij de gewenste ruimtelijke ontwikkelingsrichting aangeven (waar welk type voorzieningen). Uitvoering blijkt vaak lastig door gebrek aan capaciteit en middelen. Nieuwe tijd vraagt om heroverweging van de rol van overheden en marktpartijen en om gezamenlijke aanpak en inzet 6. Regionale samenwerking noodzakelijk Bovenlokale afstemming tussen gemeenten is noodzakelijk, maar in de praktijk vaak lastig. In een krimpmarkt wordt nog harder gevochten om resterende schaarse initiatieven. Een aantal Gelderse regio s is gestart met samenwerking. Dit is nodig omdat anders ontwikkelingen niet landen op de meest optimale locatie, of uitblijven vanwege onduidelijk beleid. 3 0

34 7. Omgevingsvisie provincie: vitale centra In de ontwerp-omgevingsvisie staat dat de provincie met partners streeft naar een toekomstbestendige detailhandelsstructuur, die bijdraagt aan vitale en aantrekkelijke steden en dorpen. De bestaande centra staan centraal. Door transformatie en vernieuwing van bestaande centra streeft de provincie ernaar deze vitaal te houden.. Provincie ondersteunt de aanpak van centrumgebieden en stimuleert en faciliteert regionale samenwerking 8. Terughoudend met nieuwe winkelmeters Om overcapaciteit en leegstand te voorkomen staat de provincie nieuwe ontwikkelingen alleen toe, als die bijdragen aan de versterking van de detailhandelsstructuur. Dit betekent terughoudendheid ten aanzien van het toevoegen van nieuw winkeloppervlak, met name aan de rand van de stad (ladder voor duurzame verstedelijking). Provincie wil in gesprek met partners over rollen, instrumenten en samenwerkingsmogelijkheden 9. Ondersteunende rol provincie Naast een normerende rol (omgevingsvisie en verordening) wil de provincie ondersteuning bieden bij de aanpak van centrumgebieden door kennisdeling, het verbinden van partijen en het stimuleren, faciliteren en indien gevraagd regisseren van regionale samenwerking. Op verschillende plaatsen in Gelderland is men hier al mee gestart. 10. Samen met partners naar vitale centra De provincie wil dit voortzetten en samen met partners rollen, instrumenten en samenwerkingsmogelijkheden verder invullen. De provincie wil in gesprek over de rollen en inzet van de verschillende partijen en haar eigen inzet en rol. Het Symposium is daarbij een belangrijke stap. 3 1

35 Bijlage 1 Branche-indeling detailhandel Branchegroep Hoofdbranche Supermarkten Supermarkten Speciaalzaken (versspeciaalzaak, Overig dagelijks minisuper, slijter, tabak en lectuur) Persoonlijke verzorging Kleding en modeaccessoires Mode Schoenen en lederwaren Warenhuizen Juwelier en optiek Huishoudelijke en cadeau-artikelen, Antiek en kunst Sport Spel Overig niet-dagelijks Hobby Media Elektronica Fiets- en autoaccessoires Plant en dier Overige detailhandel Woninginrichting Volumineus aanbod Doe-het-zelf Tuincentra 3 2

36 Bijlage 2 Winkelgebiedtypering Op de kaart op p. 4 en in de figuur op p.24 is gebruik gemaakt van onderstaande winkelgebiedtypering van Locatus. Centrale winkelgebieden Het belangrijkste winkelgebied in een woonplaats wordt aangeduid als centraal winkelgebied. Onderscheiden worden: Binnenstad (meer dan 400 winkels) Hoofdwinkelgebied groot ( winkels) Hoofdwinkelgebied klein ( winkels) Kernverzorgend centrum groot ( winkels) Kernverzorgend centrum klein (5-50 winkels) Kernverzorgend supermarktcentrum (3-4 winkels, waaronder in ieder geval 1 supermarkt van 500 m² wvo of meer) Ondersteunende winkelgebieden Naast één centraal winkelgebied kunnen in een woonplaats een of meerdere ondersteunende winkelgebieden worden onderscheiden: Stadsdeelcentrum (meer dan 50 winkels, merendeel centrum planmatig ontwikkeld) Binnenstedelijke winkelstraat (meer dan 50 winkels, niet planmatig ontwikkeld, maar winkelstraten in grote steden) Wijkcentrum groot (25-50 winkels) Wijkcentrum klein (10 tot 25 winkels of 5 tot 10 winkels en 2 of meer supermarkten) Buurtcentrum (5-9 winkels) Supermarktcentrum (3-4 winkels, waaronder in ieder geval 1 supermarkt van 500 m² wvo of meer) PDV-locaties Concentratie van 5 of meer winkels met een gemiddeld wvo per winkel van minimaal 500 m². Het aanbod moet minimaal voor 50% doelgericht zijn (dier en plant, bruin- en witgoed, fietsen- en autoaccessoires, doe-hetzelf, wonen). Deze categorie bestaat vooral uit woonboulevards. De Gelderse PDV-locaties op de kaart zijn ingedeeld in drie categorieën: PDV-locatie groot (meer dan 15 winkels) PDV-locatie middel (10 tot 15 winkels) PDV-locatie klein (minder dan 10 winkels) Verspreide bewinkeling Alle winkels die buiten een van de voorgaande categorieën vallen, worden tot verspreide bewinkeling gerekend. 3 3