Zaaknummer: OOPMVL02 Onderwerp Herinrichting woonwagenlocatie Sportlaan Drunen Collegevoorstel Inleiding Dit voorstel is gericht op de plannen voor de herinrichting van de woonwagenlocatie aan de Sportlaan te Drunen. Om in de uitvoering verdere stappen te kunnen ondernemen is een besluit van uw college op enkele belangrijke punten noodzakelijk. Op 16 december 2008 was uw voorstel tot herinrichting van de vier woonwagenlocaties in de gemeente Heusden geagendeerd voor de vergadering van de gemeenteraad. Diverse gebeurtenissen waren aanleiding om het voorstel in te trekken. Dit waren onder meer de grondverwerving hoek Vendreef-Nassaulaan voor de herontwikkeling van dit gebied en (wat later) de uitkomsten van milieuonderzoeken op grond van nieuwe wetgeving per 1 juli 2008 (o.a. geluidsoverlast locatie Heesbeen). Daarna kwam de interventie, in februari 2009, op de woonwagenlocatie Sportlaan in Drunen. In mei 2009 zijn er door uw college enkele uitgangspunten opnieuw geformuleerd voor deze locatie. Met als doel het reduceren van het aantal woonwagenstandplaatsen en het opruimen van illegale bouwwerken. Dit voorstel is er op gericht om in Drunen te komen tot herinrichting van de locatie aan de Sportlaan met de volgende uitgangspunten: - de brandveiligheid verbeteren waarbij voldaan wordt aan de wettelijke eisen; - het zo nodig vergroten van de standplaatsen zonder aantasting van kwaliteit van de openbare ruimte; - het minimaal handhaven c.q. het verminderen van het huidige aantal standplaatsen; - geen bedrijfsactiviteiten toestaan; - zoveel als mogelijk rekening houden met de wensen van de bewoners; - zoveel als mogelijk aanbieden van huurwoningen ter vervanging van de woonwagens; - traditionele woningbouw zoveel als mogelijk stimuleren, een aangepaste herinrichting realiseren, passend binnen de financiële kaders; - eigen woningbezit stimuleren door de verkoop van standplaatsen; - een open wijkstructuur om o.a. handhaving te vergemakkelijken. Feitelijke informatie Situatie locatie Drunen In de eerste plannen was sprake van het opnieuw inrichten van standplaatsen met een kleine uitbreiding van 8 naar 10 en was het hoofddoel om de brandveiligheid te waarborgen. Recente ontwikkelingen Inmiddels zijn er enkele veranderingen die kansen bieden om de reductie van het aantal standplaatsen aan de Sportlaan te Drunen te realiseren. De huurders van drie standplaatsen hebben de wens uitgesproken om zich elders in een reguliere woning te vestigen. In 2010 is uw college akkoord gegaan met het doen van een taxatie / waardebepaling van de woonwagens van die drie standplaatsen. Voor één van de drie huurders is inmiddels passende huisvesting gerealiseerd. De woonwagenstandplaats is opgeheven. Van een 1
Zaaknummer: OOPMVL02 Onderwerp Herinrichting woonwagenlocatie Sportlaan Drunen andere huurder is bekend dat deze in aanmerking kan komen voor een huurwoning. Met de derde huurder moeten nog afspraken worden gemaakt. Deze huurder heeft te kennen gegeven geen gebruik te willen maken van herhuisvesting. Het aantal standplaatsen aan de Sportlaan te Drunen kan op deze wijze teruggebracht worden van 8 naar 5. Een aandachtspunt vormt nog de wachtlijst met standplaatszoekenden. Het voorstel is om deze wachtlijst te gaan afschaffen. Er staan echter nog twee personen op waarvan er één in aanmerking komt voor een standplaats op de locatie aan de Sportlaan in Drunen. Het aantal standplaatsen komt dan uiteindelijk op 6. Dit aantal zou dan vervolgens via de komende bestemmingsplanherziening moeten worden vastgelegd als zijnde het maximum. Ontwikkelingen in relatie tot de herinrichting De herinrichting van de locatie Sportlaan op basis van de eerder genoemde uitgangspunten kan als gevolg van de recente ontwikkelingen snel ter hand worden genomen. Uitgangspunt is dat er ingezet wordt op een reductie van het aantal standplaatsen van 8 naar 6. Op deze wijze kan op het gebied van brandveiligheid een gewenste situatie gecreëerd worden. De ontwikkelingen bieden kansen op een sneller, gemakkelijker, op basis van vrijwilligheid, te bereiken resultaat zonder langslepende, kostenveroorzakende procedures. Aan de andere kant vragen ze andere, ook financiële, inspanningen van de gemeente. Door het ontruimen van een drietal standplaatsen, het verplaatsen van één woonwagen en het beschikbaar stellen van een standplaats aan de nummer 1 van de wachtlijst, wordt aan alle voorwaarden voldaan om de brandveiligheid te waarborgen. Naast de brandveiligheid wordt ook voldaan aan de overige uitgangspunten en is de locatie aan de Sportlaan qua herinrichting klaar. Huren en kopen Inzet bij de herinrichting van de woonwagenlocatie aan de Sportlaan is, naast het ervoor zorg dragen dat de brandveiligheid is gewaarborgd, dat de nieuwe kavels in principe alleen worden uitgegeven in de combinatie huur/huur of koop/koop. Dit wil zeggen dat men alleen een eigendomswoning kan plaatsen op een kavel als men daar ook de eigenaar van is. Eigenaar in de vorm van koper of in de vorm van erfpacht of het recht van opstal. Dit in verband met de verticale natrekking die bepaalt dat de eigenaar van de ondergrond juridisch gezien ook eigenaar is van de daarop geplaatste opstal. Bestemming De bestemming Sportlaan te Drunen zal gewijzigd moeten worden van woonwagenerf naar wonen. De bestemming Sportlaan zal conform de daarvoor geldende bestemmingsplannen van de gemeente Heusden worden geactualiseerd. De onderzoeken die voorafgaan c.q. verplicht zijn aan/voor een wijziging bestemmingsplan Sportlaan zijn reeds uitgevoerd. Er zijn geen aanwijzingen dat de te volgen procedure van wijziging en vaststelling van het bestemmingsplan Sportlaan op problemen zal stuiten. 2
Zaaknummer: OOPMVL02 Onderwerp Herinrichting woonwagenlocatie Sportlaan Drunen Afweging De afweging heeft in deze betrekking op de volgende zaken: - Het instemmen met de start van procedure tot bestemmingsplanwijziging; - Instemming met de herinrichtingsschets (bijlage 1); - Instemmen met een reductie van het aantal standplaatsen van 8 naar 6; - Instemmen met de financiële consequenties van de herinrichting. In het kader van c.q. als uitvloeisel van deze afweging dient aan de raad besluitvorming gevraagd te worden over: - Het beschikbaar stellen van de benodigde middelen om de feitelijke werkzaamheden mee te bekostigen; - Het op de Sportlaan hanteren van dezelfde grondprijs als op de Kavelingweg Haarsteeg, namelijk 103,25/m² (ex btw). De grondprijs van 103,25/m² (ex btw) is op 9 februari 2010 door de gemeenteraad vastgesteld voor de woonwagenlocatie aan de Kavelingweg te Haarsteeg (voorstelnummer V200901245). De factoren in de hieronder vermelde toelichting, afkomstig uit dat voorstel, zijn eveneens op de locatie aan de Sportlaan van toepassing. Voorgesteld wordt om de beide woonwagenlocaties gelijk te behandelen in deze. Toelichting verkoopprijs De verkoopprijs is gebaseerd op verkoopprijzen, die door andere gemeenten zijn gehanteerd voor verkoop van standplaatsen aan zittende huurders. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten aangehouden. Zittende huurders van standplaatsen verkeren in een zelfde positie als zittende huurders van huurwoningen. Wanneer een woning verhuurd wordt, is de waarde van de woning lager dan bij leegstand. Er wordt een realistische verkoopprijs gehanteerd. De toekomstige hypotheeklasten van de koper liggen niet te ver boven de huidige huurlasten, anders is een aankoop voor de zittende huurder geen reële optie. Inzet van Middelen De kosten voor de herinrichting, inclusief verplaatsing van één woonwagen en van externe begeleiding worden begroot op 118.100,--. Daarnaast moet rekening gehouden worden met een verhuiskostenvergoeding voor 4 huishoudens en een tegemoetkoming voor de ontruiming van drie standplaatsen tot een totaalbedrag van 36.200,--. De taxatiewaarde van de 3 woonwagens bedraagt 73.200,--. De totale kosten komen hiermee op 227.500,-- (bij de eerste berap 2011 is voor een deel van boven genoemde kosten reeds een bedrag van 25.600,-- beschikbaar gesteld). De verwachting is dat door verkoop van de woonwagens (inclusief de bijdrage in de getaxeerde overnamekosten van de woonwagen van de toekomstige eigenaar van 1 standplaats ad 25.000,--) een opbrengst gerealiseerd kan worden van 55.000,-- Daarnaast kan door middel van verkoop van 2400 m² grond voor een grondprijs van 103,25 per m² een opbrengst gerealiseerd worden van 248.000,--. Er resulteert dan een positief exploitatiesaldo van 75.500,--. Dit is het optimale scenario. 3
Zaaknummer: OOPMVL02 Onderwerp Herinrichting woonwagenlocatie Sportlaan Drunen Indien de grond niet verkocht wordt maar er sprake is van een erfpachtcanon wordt deze jaarlijkse ingezet voor dekking van de lasten. Voor het beschikbaar stellen van het benodigde budget is een besluit van de raad benodigd. Bijgevoegd bij dit voorstel, is een kredietvoteringsvoorstel voor de raad in de vergadering van 20 september aanstaande. Risico's Er zijn geen risico's verbonden aan dit voorstel.de mogelijkheid is aanwezig dat zich vóór de feitelijke beschikbaarstelling van het budget mogelijkheden/kansen voordoen (tot bijvoorbeeld de overname van een woonwagen), waarop snel ingespeeld moet worden. In dat geval zal uw college hierover, vooruitlopend op de kredietvotering, een besluit worden gevraagd. Verder is het uitgangspunt bij de herinrichting dat de woonwagenlocatie zodanig wordt vormgegeven dat aan risico s op diverse gebieden het hoofd wordt geboden. Hierbij valt te denken aan brandveiligheid, maar ook het terugdringen van bedrijfsactiviteit op de locatie en aan het (illegaal) in gebruik nemen van openbare ruimte. Voorafgaand aan dit voorstel is op 12 juli 2011 een voorstel door team Handhaving aan uw college voorgelegd waarin de procedure ten aanzien van de illegaal geplaatste loods op de locatie wordt uiteengezet. Momenteel verkeert deze procedure in het stadium dat tot verwijdering van de loods kan worden overgegaan. De verwachting is dat het proces van de herinrichting hier in beperkte mate negatief door zal worden beïnvloed. Financiële risico s in dit voorstel kunnen door een juiste volgordelijkheid in de uitvoering geminimaliseerd worden. Zo wordt pas meegewerkt aan de verhuizing van bewoners wanneer er schriftelijke afspraken vast staan. De verplaatsingskosten van de woonwagens van deze huurders komen bij verkoop voor rekening van de kopende partij. Uitgangspunt is dat de woonwagens blijven staan tot dat er een koper is voor de 2 woonwagens. Er bestaat de mogelijkheid dat één of enkele bewoners (nog) niet in staat zijn om het bedrag voor de grond te betalen. In dergelijke gevallen wordt een constructie van een recht van opstal of anderszins toegepast, waarbij de te betalen bedragen in verhouding staan tot de beoogde opbrengsten uit verkoop van de grond. Bij deze constructie blijven de invorderingswerkzaamheden voor de gemeente doorlopen. Procedure Na besluitvorming door uw college worden de volgende stappen gezet: - start van de procedure tot wijziging van het bestemmingsplan; - het in procedure brengen van bijgevoegd raadsvoorstel om de raad in te laten stemmen met beschikbaarstelling van een budget en vaststelling van de grondprijs (conform de bij de Kavelingweg te Haarsteeg gehanteerde prijs, zijnde 103,25 kosten koper). Na definitieve vaststelling van de te hanteren grondprijs kan verder gesproken worden met zittende huurders over koop van de standplaats, conform het vastgestelde inrichtingsplaatje. Voorgenomen besluit Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen. 4
Zaaknummer: OOPMVL02 Onderwerp Herinrichting woonwagenlocatie Sportlaan Drunen BESLUIT Het college van Heusden heeft in de vergadering van 16 augustus 2011; besloten: - in te stemmen met de start van de procedure tot bestemmingsplanwijziging; - in te stemmen met de bijgevoegde herinrichtingsschets; - in te stemmen met een reductie van het aantal standplaatsen van 8 naar 6; - in te stemmen met de bijgevoegde exploitatieopzet; - de raad voor te stellen het benodigde krediet ad. 201.900,-- beschikbaar te stellen; - de raad voor te stellen de grondprijs voor de woonwagenlocatie Sportlaan te Drunen vast te stellen op 103,25/m2 exclusief BTW. namens het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven 5
Onderwerp Herinrichting woonwagenlocatie Sportlaan Drunen Raadsvoorstel 000340106Zaaknummer OOPMVL02 Inleiding Dit voorstel is gericht op de plannen voor de herinrichting van de woonwagenlocatie aan de Sportlaan te Drunen. Op 16 december 2008 was een voorstel tot herinrichting van de vier woonwagenlocaties in de gemeente Heusden geagendeerd voor de vergadering van de gemeenteraad. Diverse gebeurtenissen waren aanleiding om het voorstel in te trekken. Dit waren onder meer de grondverwerving hoek Vendreef-Nassaulaan voor de herontwikkeling van dit gebied en (wat later) de uitkomsten van milieuonderzoeken op grond van nieuwe wetgeving per 1 juli 2008 (o.a. geluidsoverlast locatie Heesbeen). Daarna kwam de interventie, in februari 2009, op de woonwagenlocatie Sportlaan in Drunen. In mei 2009 zijn er door het college enkele uitgangspunten opnieuw geformuleerd voor deze locatie. Met als doel het reduceren van het aantal woonwagenstandplaatsen en het opruimen van illegale bouwwerken. Dit voorstel is er op gericht om in Drunen te komen tot herinrichting van de locatie aan de Sportlaan met de volgende uitgangspunten: - de brandveiligheid verbeteren waarbij voldaan wordt aan de wettelijke eisen; - het zo nodig vergroten van de standplaatsen zonder aantasting van kwaliteit van de openbare ruimte; - het minimaal handhaven c.q. het verminderen van het huidige aantal standplaatsen; - geen bedrijfsactiviteiten toestaan; - zoveel als mogelijk rekening houden met de wensen van de bewoners; - zoveel als mogelijk aanbieden van huurwoningen ter vervanging van de woonwagens; - traditionele woningbouw zoveel als mogelijk stimuleren, een aangepaste herinrichting realiseren, passend binnen de financiële kaders; - eigen woningbezit stimuleren door de verkoop van standplaatsen; - een open wijkstructuur om o.a. handhaving te vergemakkelijken. Feitelijke informatie Ontwikkelingen in relatie tot de herinrichting De herinrichting van de locatie Sportlaan op basis van de eerder genoemde uitgangspunten kan als gevolg van recente ontwikkelingen snel ter hand worden genomen. Uitgangspunt is dat er ingezet wordt op een reductie van het aantal standplaatsen van 8 naar 6. Op deze wijze kan op het gebied van brandveiligheid een gewenste situatie gecreëerd worden. Door het ontruimen van een drietal standplaatsen, het verplaatsen van één woonwagen en het beschikbaar stellen van een standplaats aan de nummer 1 van de wachtlijst, wordt aan alle voorwaarden voldaan om de brandveiligheid te waarborgen. Naast de brandveiligheid wordt ook voldaan aan de overige uitgangspunten en is de locatie aan de Sportlaan qua herinrichting klaar. Huren en kopen Inzet bij de herinrichting van de woonwagenlocatie aan de Sportlaan is, naast het ervoor zorg 1
Onderwerp Herinrichting woonwagenlocatie Sportlaan Drunen 000340106Zaaknummer OOPMVL02 dragen dat de brandveiligheid is gewaarborgd, dat de nieuwe kavels in principe alleen worden uitgegeven in de combinatie huur/huur of koop/koop. Dit wil zeggen dat men alleen een eigendomswoning kan plaatsen op een kavel als men daar ook de eigenaar van is. Eigenaar in de vorm van koper of in de vorm van erfpacht of het recht van opstal. Dit in verband met de verticale natrekking die bepaalt dat de eigenaar van de ondergrond juridisch gezien ook eigenaar is van de daarop geplaatste opstal. Bestemming De bestemming Sportlaan te Drunen zal gewijzigd moeten worden van woonwagenerf naar wonen. De bestemming Sportlaan zal conform de daarvoor geldende bestemmingsplannen van de gemeente Heusden worden geactualiseerd. De onderzoeken die voorafgaan c.q. verplicht zijn aan/voor een wijziging bestemmingsplan Sportlaan zijn reeds uitgevoerd. Er zijn geen aanwijzingen dat de te volgen procedure van wijziging en vaststelling van het bestemmingsplan Sportlaan op problemen zal stuiten. Afweging De afweging heeft in deze betrekking op de volgende zaken: - Het beschikbaar stellen van de benodigde middelen om de feitelijke werkzaamheden mee te bekostigen; - Het op de Sportlaan hanteren van dezelfde grondprijs als op de Kavelingweg Haarsteeg, namelijk 103,25/m² (ex btw). De grondprijs van 103,25/m² (ex btw) is op 9 februari 2010 door uw raad vastgesteld voor de woonwagenlocatie aan de Kavelingweg te Haarsteeg (voorstelnummer V200901245). De factoren in de hieronder vermelde toelichting, afkomstig uit dat voorstel, zijn eveneens op de locatie aan de Sportlaan van toepassing. Voorgesteld wordt om de beide woonwagenlocaties gelijk te behandelen in deze. Toelichting verkoopprijs De verkoopprijs is gebaseerd op verkoopprijzen, die door andere gemeenten zijn gehanteerd voor verkoop van standplaatsen aan zittende huurders. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten aangehouden. Zittende huurders van standplaatsen verkeren in een zelfde positie als zittende huurders van huurwoningen. Wanneer een woning verhuurd wordt, is de waarde van de woning lager dan bij leegstand. Er wordt een realistische verkoopprijs gehanteerd. De toekomstige hypotheeklasten van de koper liggen niet te ver boven de huidige huurlasten, anders is een aankoop voor de zittende huurder geen reële optie. Inzet van Middelen De kosten voor de herinrichting, inclusief verplaatsing van één woonwagen en van externe begeleiding worden begroot op 118.100,--. Daarnaast moet rekening gehouden worden met een verhuiskostenvergoeding voor 4 huishoudens en een tegemoetkoming voor de ontruiming van drie standplaatsen tot een totaalbedrag van 36.200,--. De taxatiewaarde van de 3 woonwagens bedraagt 73.200,--. De totale kosten komen hiermee op 227.500,-- (bij de eerste berap 2011 is 2
Onderwerp Herinrichting woonwagenlocatie Sportlaan Drunen 000340106Zaaknummer OOPMVL02 voor een deel van boven genoemde kosten reeds een bedrag van 25.600,-- beschikbaar gesteld). De verwachting is dat door verkoop van de woonwagens (inclusief de bijdrage in de getaxeerde overnamekosten van de woonwagen van de toekomstige eigenaar van 1 standplaats ad 25.000,--) een opbrengst gerealiseerd kan worden van 55.000,-- Daarnaast kan door middel van verkoop van 2400 m² grond voor een grondprijs van 103,25 per m² een opbrengst gerealiseerd worden van 248.000,--. Er resulteert dan een positief exploitatiesaldo van 75.500,--. Dit is het optimale scenario. Indien de grond niet verkocht wordt maar er sprake is een erfpachtcanon wordt deze jaarlijkse ingezet voor dekking van de lasten. Risico's Er zijn geen risico's verbonden aan dit voorstel.verder is het uitgangspunt bij de herinrichting dat de woonwagenlocatie zodanig wordt vormgegeven dat aan risico s op diverse gebieden het hoofd wordt geboden. Hierbij valt te denken aan brandveiligheid, maar ook het terugdringen van bedrijfsactiviteiten op de locatie en aan het (illegaal) in gebruik nemen van openbare ruimte. Financiële risico s in dit voorstel kunnen door een juiste volgordelijkheid in de uitvoering geminimaliseerd worden. Zo wordt pas meegewerkt aan de verhuizing van bewoners wanneer er schriftelijke afspraken vast staan. De verplaatsingskosten van de woonwagens van deze huurders komen bij verkoop voor rekening van de kopende partij. Er bestaat de mogelijkheid dat één of enkele bewoners (nog) niet in staat zijn om het bedrag voor de grond te betalen. In dergelijke gevallen wordt een constructie van een recht van opstal of anderszins toegepast, waarbij de te betalen bedragen in verhouding staan tot de beoogde opbrengsten uit verkoop van de grond. Bij deze constructie blijven de invorderingswerkzaamheden voor de gemeente doorlopen. Voorgenomen besluit Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen. Het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven de burgemeester, drs. H.P.T.M. Willems 3
Onderwerp Herinrichting woonwagenlocatie Sportlaan Drunen 000340106Zaaknummer OOPMVL02 De gemeenteraad van Heusden in zijn openbare vergadering van 20 september 2011; gezien het voorstel van het college van 16 augustus 2011, doc.nr. OOPMVL02 gelet op de beraadslaging; b e s l u i t : - de verkoopprijs voor de grond voor de woonwagenlocatie Sportlaan Drunen vast te stellen op 103,25 per m2 exclusief btw; - voor het herinrichten van de locatie Sportlaan een krediet beschikbaar te stellen van 201.900,--. de griffier, de voorzitter, mw. drs. E.J.M. de Graaf drs. H.P.T.M. Willems 4
Zaaknummer: OOPMVL02 Onderwerp: Herinrichting Sportlaan Drunen Samenvatting: Inleiding: Dit voorstel is gericht op de plannen voor de herinrichting van de woonwagenlocatie aan de Sportlaan te Drunen. Om in de uitvoering verdere stappen te kunnen ondernemen is een besluit van uw college op enkele belangrijke punten noodzakelijk. Dit voorstel is er op gericht om in Drunen te komen tot herinrichting van de locatie aan de Sportlaan met de volgende uitgangspunten: - de brandveiligheid verbeteren waarbij voldaan wordt aan de wettelijke eisen; - het zo nodig vergroten van de standplaatsen zonder aantasting van kwaliteit van de openbare ruimte; - het minimaal handhaven c.q. het verminderen van het huidige aantal standplaatsen; - geen bedrijfsactiviteiten toestaan; - zoveel als mogelijk rekening houden met de wensen van de bewoners; - zoveel als mogelijk aanbieden van huurwoningen ter vervanging van de woonwagens; - traditionele woningbouw zoveel als mogelijk stimuleren, een aangepaste herinrichting realiseren, passend binnen de financiële kaders; - eigen woningbezit stimuleren door de verkoop van standplaatsen; - een open wijkstructuur om o.a. handhaving te vergemakkelijken. Afweging: De afweging heeft in deze betrekking op de volgende zaken: - Het instemmen met de start van procedure tot bestemmingsplanwijziging; - Instemming met de herinrichtingsschets (bijlage 1); - Instemmen met een reductie van het aantal standplaatsen van 8 naar 6; - Instemmen met de financiële consequenties van de herinrichting In het kader van c.q. als uitvloeisel van deze afweging dient aan de raad besluitvorming gevraagd te worden over: - Het beschikbaar stellen van de benodigde middelen om de feitelijke werkzaamheden mee te bekostigen; - het op de Sportlaan en op de overige twee woonwagenlocaties Vlijmen en Heesbeen, hanteren van dezelfde grondprijs als op de Kavelingweg Haarsteeg, namelijk 103,25/m² (ex btw). Advies: - in te stemmen met de start van de procedure tot bestemmingsplanwijziging; - in te stemmen met de bijgevoegde herinrichtingsschets; - in te stemmen met een reductie van het aantal standplaatsen van 8 naar 6; - in te stemmen met de bijgevoegde exploitatieopzet; - de raad voor te stellen het benodigde krediet ad. 201.900,-- beschikbaar te stellen; - de raad voor te stellen de grondprijs voor de woonwagenlocaties te Drunen, Vlijmen en Heesbeen vast te stellen op 103,25/m2 exclusief BTW.
Concept inrichting Sportlaan mei 2011