Evaluatie Woonvisie 2011-2016 december 2015 INLEIDING 15int05063 De Woonvisie 2011-2016 gaat uit van een veranderde woonbehoefte. De inzichten in demografische ontwikkelingen zijn anders dan in 2005. Was het credo toen bouwen, bouwen, bouwen, in 2011 wordt dit getemperd door de vergrijzing, door krimp en door de economische crisis en het gedaalde consumentenvertrouwen. Dit alles leidt tot veranderde inzichten, die zijn vertaald in de woonvisie. In de woonvisie staat dat in 2025 ongeveer 60% van het huidige aantal gemeenten in Nederland (waaronder ook Drimmelen) een teruglopend aantal inwoners hebben. Een grote omslag, maar ook eentje die juist kansen biedt. Waar dient de woonvisie eigenlijk voor? Vooraf kan gezegd worden dat de woonvisie niet alleen gaat over bouwen, maar over wonen in algemene zin. De functies van de woonvisie zijn als volgt samen te vatten: Inzicht geven in ontwikkelingen op de woningmarkt Voor goed woonbeleid is inzicht nodig in wat nu speelt op de woningmarkt, welke knelpunten er liggen en wat er mogelijk in de toekomst valt te verwachten. Verwoorden van de ambities op het terrein van wonen De woonvisie maakt duidelijk waar de gemeente voor staat op het gebied van wonen en waar de prioriteiten liggen voor de komende jaren. De woonvisie biedt een langetermijnvisie op het wonen in de gemeente, met concrete doelen en maatregelen voor de kortere termijn (2011-2016). Onderdeel is een gemeentebreed nieuwbouwprogramma met richtingen per kern. De woonvisie is het (toetsings)kader voor beslissingen over woningbouwprogramma s op specifieke locaties. Basis voor samenwerking met derden De gemeente is voor het realiseren van de woonambities afhankelijk van andere partijen als woningcorporaties Goed Wonen en Volksbelang, projectontwikkelaars, zorginstellingen Øn natuurlijk de bewoners. De gemeente neemt een sterke regierol en gebruikt de woonvisie daarbij als een van de onderleggers. In deze evaluatie wordt teruggeblikt op wat er gerealiseerd is in de periode na vaststelling van Woonvisie 2011-2016. We zullen ingaan op de ambities en keuzes uit de woonvisie en wat nieuw gebouwd is in onze gemeente. Ook staan we stil bij de bestaande voorraad en de startersleningen. Hieronder staan de ambities en keuzes opgenomen uit de Woonvisie 2011-2016. Per ambitie staat de huidige stand van zaken vermeld. De woonvisie is op 3 november 2011 vastgesteld door de Raad. In maart 2014 heeft de raad kennis genomen van de monitoring van de woonvisie. Voor de evaluatie wordt teruggegrepen naar de stand van zaken in de Woonvisie, de monitoring en de vorderingen daarna. Als begindatum voor de evaluatie is 1 oktober 2011 aangehouden, de einddatum is 31 september 2015, tenzij anders vermeld. Evaluatie Woonvisie 2011-2016 dec. 2015 1
NIEUWBOUW Belangrijkste constatering is dat er nog volop gebouwd wordt in de gemeente. De afgelopen vier jaar zijn 85 woningen per jaar opgeleverd. Ondanks de economisch mindere tijden zijn er in 2011 2015 veel woningen opgeleverd in onze gemeente. Wel zijn enkele projecten aangepast: andere woningtypen of van koop naar huur. In de periode 2004 2014 zijn er 53 woningen per jaar opgeleverd. In de periode die de Woonvisie bestrijkt, is er dus een toename te zien van het aantal nieuwbouwwoningen. De nieuwbouwwoningen zijn geschikt voor diverse doelgroepen: starters, lage middeninkomens en senioren; zowel in de koop- als huursector. Hieronder staat een overzicht van de projecten die zijn opgeleverd na vaststelling van de Woonvisie. projecten gebouwd woningen opgeleverd in de periode okt. 2011 tot en met sept. 2015 totaal gerealiseerd grondge bonden apparte ment grondge bonden apparte ment lokatie plaats Plukmadehof / St. Jozefhof Made 11 0 11 0 0 Prinsenpolder Made 77 0 0 77 0 Made-Oost Made 56 0 0 56 0 Antwerpsestraat 9b / Blasiushof Made 3 0 0 3 0 Geraniumstraat Made 1 0 0 1 0 Burgermeester Smitsplein Made 53 0 42 0 11 Rozenbloemhof Made 14 0 0 14 0 Zandstraat Made 33 0 0 33 0 Achter de Dreef Made 3 0 0 3 0 Postweg Wagenberg 14 0 0 14 0 Brouwerijstraat / Thijssenweg Wagenberg 2 0 0 2 0 Voetbalveld (F-veld, Ruitersvaartseweg) Terheijden 34 10 0 24 0 Oranjeplein (school en app.) Terheijden 18 0 18 0 0 Kerkstraat Lage Zwaluwe 1 0 0 1 0 diverse particuliere initiatieven divers 20 0 0 20 0 Ruimte voor Ruimte divers 3 0 0 3 0 totaal 343 10 71 251 11 Figuur 1 Gebouwde woningen De projecten Prinsenpolder en St. Jozefhof zijn deels opgeleverd v r 1 okt. 2011. Vandaar dat het aantal woningen niet zo hoog is. De opgeleverde woningen v r 1 okt. 2011 staan opgenomen in de Woonvisie 2011-2016. Toch is er minder gebouwd dan in 2011 op de planning stond. Volgens de planning van 2011 zouden er in 2015 ongeveer 1,5x zo veel woningen gereed zijn. Projecten die vertraging hebben opgelopen, maar wel ter uitvoering zijn: Made-Oost, Godfried Schalckenstraat (Nijntje) en Rozenbloemhof in Made. Projecten die nog niet in uitvoering zijn maar wel op de planning stonden om uiterlijk 2015 opgeleverd te zijn: Julianastraat in Hooge Zwaluwe, een deel van Lage Zwaluwe-West, Haagstraat in Made, Markstraat in Terheijden en enkele woningen aan de Verlengde Elsakker in Wagenberg. Veranderde inzichten over enkele projecten en de economische crisis zijn deels oorzaak dat deze projecten nog niet in uitvoering zijn. Er is ØØn project waar meer woningen zijn gerealiseerd dan opgenomen in de planning van 2011. In de Zandstraat zijn maar liefst 33 woningen gerealiseerd, waarvan de meeste als starterswoning. huur koop Evaluatie Woonvisie 2011-2016 dec. 2015 2
Figuur 2 Overhandiging eerste sleutel woning aan de Zandstraat in Made, rechts een foto van de opgeleverde woningen. Diverse projecten zijn in aanbouw of in voorbereiding. Woningen in aanbouw genomen staan vermeld in de volgende tabel. projecten in uitvoering okt-15 huur koop lokatie plaats Rozenbloemstraat / Rozenbloemhof Made 11 5 0 6 0 Made-Oost Made 104 0 0 70 34 Prinsenpolder Made 25 0 0 25 0 Achter de Dreef Made 13 0 0 13 0 Geraniumstraat 43-45 Made 2 0 0 2 0 Antwerpsestraat 9b / Blasiushof Made 2 0 0 2 0 Notariskantoor / Hoefkensstraat Made 10 0 0 0 10 Oranjeplein (locatie bibliotheek + Brabantstraat) Terheijden 28 10 6 12 0 Brouwerijstraat / Thijssenweg (incl. bedrijv enterrein) Wagenberg 5 0 0 5 0 diverse particuliere initiatieven divers 4 0 0 4 0 Figuur 3 Projecten in uitvoering. Voor het project Oranjeplein zijn 10 woningen gesloopt. totaal in aanbouw grondge bonden apparte ment grondge bonden apparte ment Figuur 4 Made-Oost in aanbouw Evaluatie Woonvisie 2011-2016 dec. 2015 3
Een deel van de projectontwikkeling is in bestemmingsplannen vastgelegd, maar nog niet in aanbouw. Het gaat om de volgende projecten: projecten in ontwikkeling (bestemmingsplan onherroepelijk) okt-15 huur koop realiseren / grondgebo apparteme grondgebo apparteme lokatie plaats toe te v oegen nden nt nden nt Lage Zwaluwe-West Lage Zwaluwe 237 53 4 127 53 De Repel (onderdeel Lage Zwaluwe-West) Lage Zwaluwe 44 5 0 39 0 Julianastraat (locatie Fred. Hendrikschool) Hooge Zwaluwe 8 2 0 6 0 hoek G.Schalkenstr - vdhoutstraat (Nijntje) Made 18 0 0 4 14 Haagstraat (van Schendel) Made 3 0 0 3 0 Haagstraat 12 wordt o.a. Geraniumstr 40B Made 4 0 0 4 0 Haagstraat 29 wordt Dahliastraat 56 Made 1 0 0 1 0 Kerkdijk 1 Made 3 0 0 3 0 Hermus / Geraniumstraat Made 2 0 0 2 0 hoek Dorpsstraat / Kerkstraat Wagenberg 5 4 1 0 0 Oranjeplein (locatie politiebureau) Terheijden 2 0 0 2 0 totaal 327 64 5 191 67 Figuur 5 Projecten in ontwikkeling totaal te In alle dorpen is het nodige gebeurd op het gebied van nieuwbouw. Alleen in Wagenberg en Lage Zwaluwe is het wat minder gegaan. Op het gebied van leefbaarheid zijn wel de nodige impulsen geweest, zoals de bouw van de sporthal in Lage Zwaluwe. In Wagenberg is, in samenwerking met de Dorpsraad, de Dorpsvisie Wagenberg vastgesteld. Hierin zijn de kansen voor het dorp gefaciliteerd. Diverse ontwikkelaars hebben plannen voorbereid en gepresenteerd, echter dit heeft nog niet geleid tot uitvoering van bouwplannen. Figuur 6 Geplande nieuwbouw aan de Brabantstraat in Terheijden allemaal verkocht Bij ieder project wordt gekeken of het woningbouwprogramma past binnen de Woonvisie 2011-2016. Bijstelling van het programma volgt in de nieuwe woonvisie. Deze zal in 2016 aan de raad worden aangeboden. Evaluatie Woonvisie 2011-2016 dec. 2015 4
Bestaande voorraad Figuur 7 Nieuwbouwwoningen in verkoop aan de Julianastraat in Hooge Zwaluwe De bestaande voorraad wordt gemonitord. Elk jaar wordt bekeken hoeveel woningen te koop staan, in welk dorp en voor welke prijs. Hieruit blijkt dat de vraagprijzen de laatste 4 jaar niet zijn gestegen, ze zijn gedaald. In de periode 2011 2014 zijn de prijzen met 10% gedaald. Vanaf 2014 is een lichte stijging van de prijzen waar te nemen. Er is meer aanbod in het goedkope segment (onder 200.000): bijna een verdubbeling ten opzichte van 2010. Dit is gunstig voor de lagere inkomensgroepen in onze gemeente. Figuur 8 Overzicht percentage te koop staande woningen in de gemeente naar prijs door de jaren heen Als we kijken naar het koopaanbod per dorp, zien we verschillen. Het totale aanbod in Made, Terheijden en Wagenberg is goedkoper dan in de andere dorpen (meer dan 40% ligt onder de 250.000). Toch zijn de woningen in Made en Terheijden relatief duurder dan in Wagenberg, Hooge en Lage Zwaluwe. In de laatste drie kernen is voor dezelfde prijs als in de Made of Terheijden, een grotere woning te koop. Evaluatie Woonvisie 2011-2016 dec. 2015 5
Figuur 9 Overzicht te koop staande woningen per prijs per dorp Bovenstaand overzicht geeft wel een iets vertekend beeld omdat het om percentages gaat. Het aantal woningen dat te koop staat, verschilt nogal per dorp. Het aantal woningen dat te koop wordt aangeboden geeft een stijging te zien vanaf 2010. Stonden in 2010 nog 326 woningen te koop, in 2015 zijn dat er 524. Het aanbod verschilt wel per dorp. Zo zijn het aantal te koop staande woningen in Lage en Hooge Zwaluwe, Drimmelen en Wagenberg nagenoeg gelijk door de jaren heen. In Made is het aantal koopwoningen toegenomen (verdubbeld!) en in Terheijden juist afgenomen. Dit heeft verschillende oorzaken: de langere tijd voor een woning verkocht wordt is er ØØn. Woningen in Hooge en Lage Zwaluwe in het duurste segment staan lang te koop. Er is nauwelijks vraag naar deze woningen. Verder zien de makelaars vanaf 2014 een toename in het aantal woningen dat te koop wordt aangeboden, voornamelijk door de gunstige rentestand. Hierdoor is het interessant om een andere woning te kopen en een stap te maken in de wooncarriłre. Ook de huizenprijzen stijgen sinds 2014 weer licht. Dit zorgt ervoor dat minder huizen onder water staan en dat men eerder bereid is om de eigen woning te koop te zetten. De keuze voor de koper is ruim. Er is veel aanbod voor iemand die een koopwoning zoekt. Wel komt dit (voornamelijk in het wat goedkopere segment) wat onder druk te staan: woningen zijn snel verkocht in dit segment. Kopers zijn bereid sneller te kopen omdat ze eerder achter het net visten. De makelaars zien dat ook terug in de koopprijs: de vraagprijs wordt vaker geboden. Het ziet er naar uit dat in de bestaande voorraad minder goedkope tot middeldure seniorenwoningen zijn, vooral de laatste maanden komt dit tot uitdrukking. Er is vooral vraag naar seniorenwoningen tot ongeveer 230.000, voornamelijk in Made en Terheijden. In Lage Zwaluwe is juist behoefte aan senioren huurwoningen 1. Appartementen zonder lift zijn minder gewild. Zeker in het licht van langer thuis in eigen huis. Makelaars schatten in dat er wel behoefte zal zijn aan een zogenaamde zorglening om de bestaande woning te kunnen aanpassen aan de toenemende 1 WSG verkoopt senioren huurwoningen in Lage Zwaluwe bij mutatie. Hierdoor ontstaat er een tekort vo lgens de makelaar. Evaluatie Woonvisie 2011-2016 dec. 2015 6
zorgbehoefte. Mensen zonder (aanvullend) inkomen zullen hiervoor geen aanvullende hypotheek kunnen afsluiten. Figuur 10 Het aantal te koop staande woningen per dorp De woningcorporaties hebben in de afgelopen jaren ook huurwoningen verkocht. Woningen die zij verkocht hebben, vallen in het goedkope segment. De gemiddelde verkoopprijs bedraagt 144.000. Volksbelang heeft in de periode okt. 2011- sept. 2015 45 huurwoningen verkocht. Hiervan zijn 11 woningen aan zittende huurders verkocht. Goed Wonen heeft in dezelfde periode 10 huurwoningen verkocht, waarvan 7 aan zittende huurders. Evaluatie Woonvisie 2011-2016 dec. 2015 7
AMBITIES EN KEUZES UIT DE WOONVISIE NADER BEKEKEN De tekst met het lettertype is letterlijk overgenomen uit de woonvisie. Met dit lettertype de woonvisie gaan we in op wat er van de ambities en keuzes is gerealiseerd. 7 AMBITIES EN KEUZES WOONVISIE 2011-2016 7.1 Besluit van de gemeenteraad van Drimmelen Hieronder volgen de in de woonvisie verspreid staande ambities. Ook de keuzes die in deze woonvisie zijn gemaakt over bepaalde beleidszaken staan hier vermeld. Onderstaande punten zijn door de raad van de gemeente Drimmelen vastgesteld. 2 Verhouding huur - koop Algemeen 1. De verhouding huur koop bij nieuwbouwprojecten in de gemeente van 40 60 % los te laten en ernaar te streven om een verhouding huur koop van 25 75% te realiseren (afhankelijk van de kern waar gebouwd gaat worden, van locatiespecifieke kenm erken en marktomstandigheden). De verhouding 25-75% is nagenoeg gehaald. De verhouding die gerealiseerd is: 24 76 %, huur - koop. Toch is de vraag naar woningen veranderd. Er is minder vraag naar duur(dere) koopwoningen en meer vraag naar goedkope koopwoningen. Hierdoor zijn een aantal voorgenomen koopprojecten niet (of later dan gepland) gerealiseerd. Daarnaast kopen mensen niet eerder een woning dan dat de eigen woning is verkocht. In de afgelopen jaren is de periode dat woningen te koop stonden (staan) duidelijk gestegen. 11 Huurwoningen aan het Burg. Smitsplein Daarnaast is de consument voorzichtiger geworden om te kopen. Ook de hypotheekregels zijn aangescherpt. Het is moeilijker om een (hoge) hypotheek te krijgen. Ook de striktere (maximale) inkomenseisen voor sociale huurwoningen hebben er toe bijgedragen dat mensen langer in hun (koop)woning blijven wonen. Dit alles kan zijn weerslag hebben op de verhouding huur - koop in de nieuwbouw in de toekomst. 2 Raadsvergadering van 3 november 2011 Evaluatie Woonvisie 2011-2016 dec. 2015 8
Toewijzingsbeleid 2. Het toewijzingsbeleid nieuwbouwwoningen en bouwkavels zal alleen uitgevoerd worden als hier aanleiding toe is: als de vraag het aanbod in een specifiek nieuwbouwproject overtreft, is het toewijzingsbeleid van toepassing. Tot nu toe is het toewijzingsbeleid voor diverse projecten uitgevoerd: St. Jozefhof, Made; Prinsenpolder, Made; Postweg, Wagenberg; Made-Oost, Made; Zandstraat, Made; Burg. Smitsplein, Made. Het beleid is per 1 januari 2015 komen te vervallen door invoering van de Huisvestingswet 2014. Starters en lage middeninkomers Starters en lage middeninkomers 3. De definitie voor starters en de nieuwe doelgroep vast te stellen conform de definities in de bijlage. 4. De gemeente wil nog vast te stellen woningbouwplannen herzien, om zo de doelgroep starters en lage middeninkomers beter te bedienen, door onder andere: 1) W 2) De mogelijkheden te onderzoeken door het starten van een pilot met ontwikkelende partijen basiskwaliteit en blijvend toegankelijk voor starters en lage middeninkomers. 3) Met de woningstichtingen te bekijken welke mogelijkheden bestaan om de starters en lage middeninkomers beter te faciliteren, bijvoorbeeld door sociale huurwoningen te 3 en bij nieuwbouw in te zetten op dure huur. Ook verkoop van huurwoningen behoort tot de mogelijkheden. 4) In te blijven zetten voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) als mogelijk kostenbesparende manier van woningbouw. De doelgroep lage middeninkomens is gedeeltelijk bediend door toewijzing van huurwoningen boven de huurtoeslaggrens. Vanaf januari 2011 is de EU richtlijn ingevoerd en dient minimaal 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen toegewezen te worden aan woningzoekenden met een gezamenlijk huishoudeninkomen onder de inkomensgrens ( 34.911 prijspeil 01-01-15). Maximaal 10% van de vrijkomende woningen mag worden toegewezen aan woningzoekenden met een hoger inkomen. Alle verhuringen in de periode van de prestatieafspraken (okt. 2011 t/m sept. 2015) betreffen woningen onder de liberalisatiegrens ( 710,68 prijspeil 01-01-15) In deze periode zijn 526 nieuwe huurovereenkomsten afgesloten, dit is inclusief 85 nieuwbouwwoningen. In totaal zijn er in de periode okt. 2011 t/m sept. 2015, 31 woningen (=6%) verhuurd aan woningzoekenden met een middeninkomen. Veel huurwoningen zijn verhuurd zonder labeling. Dit betekent dat alle doelgroepen, waaronder starters, op de woningen konden reageren. Vooral voor starters is dit gunstig geweest. Eerst werden eengezinswoningen gelabeld voor huishoudens vanaf 2 of 3 personen. Dit is nu losgelaten. Alleenstaande starters of startende stellen kunnen hierdoor vaker reageren op een huurwoning. Ervaring bij Volksbelang en Goed Wonen 3 De huurprijs die genoemd is betreft de huurprijs per 2011. In 2015 bedraagt de huurtoeslaggrens 711 per maand. Evaluatie Woonvisie 2011-2016 dec. 2015 9
leert dat starters ook zijn toegetreden tot de huurmarkt. Het totaal aantal huurwoningen van Volksbelang bedraagt 1.931 en van Goed Wonen 580 (per 31-12-2014). Daarnaast hebben WSG, WEL, Mooiland Vitalis en Vestia nog enkele (sociale) huurwoningen in onze gemeente, voornamelijk gericht op senioren en zorg. Woningzoekenden In de afgelopen 4 jaar is het aantal woningzoekenden met circa 15% gedaald naar 2300 medio 2015. Gedurende 2013 zijn alle woningzoekenden benaderd om de inschrijving te verlengen, ruim 40% heeft de inschrijving niet verlengd. De redenen voor het niet verlengen van de inschrijving zijn niet bekend maar opvallend is dat het aantal ingeschreven starters het sterkst is gedaald. Hier kunnen diverse redenen aan ten grondslag liggen, verhuist i.v.m. studie, samenwonen, woning gekocht of de aangescherpte maximum inkomenseisen. Onderstaand een overzicht van de inschrijvingen naar huidige woonsituatie en leeftijd. 2011 2015 Huidige woonsituatie <55 jr. >55 jr. Totaal <55jr. >55 jr. Totaal Eigen woning 298 624 922 264 635 899 Huurwoning 490 330 820 426 328 754 Starter/onzelfstandig 4 794 19 813 510 19 529 Overige 123 24 147 107 18 125 Totaal 1705 997 2702 1307 1000 2307 Ingeschrevenen naar woonsituatie en inkomen 2011 2015 Huidige woonsituatie <34.000 >34.000 Totaal <34.000 >34.000 Totaal Eigen woning 618 304 922 574 325 899 Huurwoning 631 189 820 612 142 754 Starter/onzelfstandig 736 77 813 494 35 529 Overige 132 15 147 117 8 125 Totaal 2117 585 2702 1797 510 2307 In 2011 reageerden gedurende het jaar nog 470 woningzoekenden op het aanbod, sinds 2012 is het aantal met circa 350 400 reagerende woningzoekenden redelijk stabiel gebleven. Ook de verdeling naar huishoudensamenstelling blijft redelijk gelijk. Alleenstaanden vertegenwoordigen door de jaren heen met + 50% de grootste groep, circa 30% is een tweepersoonshuishouden en 20% bestaat uit een gezin met drie personen of meer (dit is incl. ØØn oudergezinnen). Actief woningzoekenden naar huishoudengrootte Huishoudengrootte 2011 2015 1 persoonshuishouden 236 162 2 persoonshuishouden 140 94 3 en meer pers. huishouden 94 55 Totaal 470 311 Daarnaast zijn er ook huurwoningen verkocht. Deze huurwoningen zijn uitermate geschikt voor de nieuwe doelgroep met een laag middeninkomen. De corporaties Volksbelang en Goed Wonen hebben in de periode okt. 2011 t/m sept. 2015 55 huurwoningen verkocht. Goed Wonen heeft tien woningen verkocht onder 140.000, waarbij enkele woningen onder 100.000. Volksbelang heeft 45 woningen verkocht voor een verkoopprijs tussen 125.000 en 195.000, met een gemiddelde verkoopprijs 4 Bijvoorbeeld iemand die net gescheiden is en nu onzelfstandig woont. Evaluatie Woonvisie 2011-2016 dec. 2015 10
van 144.000. Elf woningen zijn verkocht aan zittende huurders. Twaalf huurwoningen zijn zelfs verkocht met een starterslening (gefaciliteerd door Volksbelang). Ook is de verkoopvariant Slimmer Kopen, met name voor starters, aangeboden bij nieuwbouwprojecten in de periode van de Woonvisie. Hierbij wordt de woning verkocht met een korting en met een terugkooprecht door de corporatie. Volksbelang heeft 39 woningen onder Slimmer Kopen verkocht. Aan de Zandstraat is een goedkoop woningbouw project ontwikkeld: 16 woningen voor 160.000, 5 woningen onder 186.000. Ook in Made-Oost zijn 6 starterswoningen verkocht en 7 aan de Rozenbloemhof. Allen in Made. In Terheijden wordt aan de Brabantstraat een project gerealiseerd voor o.a. starters. 5. De gemeente zal geen starterslening gaan faciliteren. Vanaf 19 dec. 2013 is het toch mogelijk om een starterslening aan te vragen bij de Gemeente Drimmelen. De Raad heeft hiertoe besloten. In 2014 heeft de gemeente dertien startersleningen verstrekt. De meeste woningen hebben een aankoopprijs onder 200.000. De meeste leningen die zijn verstrekt, bedragen 25.000 per woning. In 2015 is de Verordening Starterslening aangepast omdat de subsidie vanuit het Rijk en de Provincie was gestopt. In 2015 zijn twee startersleningen verstrekt. Deze leningen betreffen een bedrag van 10.000 per lening. De aankoopprijs van de woningen liggen uiteen, ØØn woning is gekocht voor een bedrag onder 160.000, de andere woning is gekocht in de categorie 185.000 200.000. Figuur 12 Verstrekte startersleningen in 2014, naar prijscategorie van de woning De makelaars geven aan dat het bedrag van 10.000 toereikend is. Een hoger bedrag lenen bovenop een hypotheek (van een woning tot 210.000) achten zij niet verantwoord. 6. De gemeente stimuleert geen koopwoningbouw voor huishoudens met een inkomen onder H de primaire doelgroep worden verondersteld een woning te huren. Zie onder punt 4 wat hiervoor gerealiseerd is. Senioren Senioren 7. De gemeente wil nog vast te stellen woningbouwplannen herzien, om zo de doelgroep senioren beter te kunnen bedienen, door onder andere: Evaluatie Woonvisie 2011-2016 dec. 2015 11
1) Er op toe te zien dat er woningen gebouwd worden die voor senioren geschikt zijn en waarin ouderen bij het minder vitaal worden uit de voeten kunnen. (Deze woningen worden niet specifiek aan senioren toegewezen.) 2) In de afspraken met de woningstichtingen en zorgaanbieders aandacht te schenken aan de toepassing van domotica. 3) Initiatiefgroepen van senioren met een specifieke woonwens te faciliteren waar mogelijk. Dit kan ook in de vorm van collectief particulier opdrachtgeverschap. 4) Bij nieuwe bouwplannen de voorkeur te geven aan woningen die levensloopbestendig zijn en geschikt zijn voor kleine huishoudens, zowel in koop als huur. Voor senioren zijn diverse woningen opgeleverd. Zoals aan het Oranjeplein in Terheijden, Prinsenpolder, Burg. Smitsplein in Made. In Made zijn nog enkele seniorenwoningen in aanbouw aan de Rozenbloemhof en Achter de Dreef. In Terheijden is in september 2015 gestart met de bouw van 16 huurwoningen, waaronder acht seniorenwoningen aan de Brabantstraat. Initiatiefgroepen van senioren hebben de gemeente nog niet benaderd over CPOprojecten. Wel zijn er twee los van elkaar staande verkennende gesprekken geweest, met twee personen en een mail om informatie vanuit een derde persoon. Dit heeft nog niet geleid tot een begin van een project. Bij nieuwe projecten wordt per project bekeken welke doelgroepen het beste bediend kunnen worden. Dit wordt in een advies meegegeven aan de ontwikkelaar. Wonen en zorg 8. Blijvend Thuis in Eigen Huis te stimuleren in de bestaande woningvoorraad; aanpassen van bestaande woningvoorraad is nodig om aan de toekomstige vraag te voldoen (door de invoering van de Wabo is meer mogelijk geworden bij het verbouwen van bestaande woningen). Regelmatig wordt aandacht besteed aan Blijvend Thuis in Eigen Huis in t Carillon. Inmiddels wordt er ook samengewerkt met Wonen met Gemak. SWO heeft samen met Wonen met Gemak en de gemeente het initiatief genomen om ouderen te ondersteunen bij eventuele verbeteringen rondom hun woning. Om te weten wat er verbeterd moet worden om langer in de eigen woning te kunnen blijven wonen, is het project Wonen met Gemak gemeente Drimmelen opgezet. Het project bestaat onder andere uit voorlichting, een woonscan en een informatiemarkt. 13 Wonen met gemak Wonen en zorg 9. De gemeente streeft ernaar om op het gebied van wonen en zorg in Lage Zwaluwe, Terheijden en Made woningen in de categorie beschermd wonen toe te voegen. Plannen voor beschut en beschermd wonen moeten de komende jaren vorm krijgen en worden Evaluatie Woonvisie 2011-2016 dec. 2015 12
uitgewerkt. De gemeente zal in overleg treden met zorgaanbieders en ontwikkelaars om plannen verder uit te werken. Gemeente is in overleg getreden met de zorgaanbieders. Omdat de financiering van de zorg verandert en mensen met ZZP 1 t/m 4 niet meer in aanmerking komen voor intramurale zorg, blijft het nog moeilijk om nu plannen te maken. In 2014 en 2015 is door diverse partijen gewerkt aan planvorming voor de verbetering van de bestaande verzorging- en verpleeghuizen de Wijngaard en Ganshoek. Deze renovatie- en nieuwbouwplannen zullen ertoe leiden dat de Wijngaard (renovatie) en de Ganshoek (nieuwbouw) moderne woon-zorgcomplexen worden, die aansluiten bij de nieuwe ontwikkelingen op het gebied van zorg en wonen. In de andere dorpen zien wij op dit moment de ontwikkeling van beschermd wonen niet van de grond komen. Door de veranderde regelgeving zal meer de nadruk komen te liggen op zorg aan huis. Mensen zullen langer zelfstandig blijven wonen, waardoor hun (eigen) woning wellicht aangepast moet worden. In de volgende woonvisie zal hier extra aandacht aan moeten worden besteed. 10. De gemeente zal de regie nemen om tot overeenstemming te komen met welzijn- en zorginstellingen, woningstichtingen en andere partijen die daarvoor nodig zijn, op het gebied van investeringen in wonen, zorg en welzijn. Zie vorige punt. Gemeente heeft hierin de regie. Arbeidsmigranten Arbeidsmigranten 11. Het huisvesten van (tijdelijke) arbeidsmigranten wordt in regionaal verband uitgewerkt en geregeld in bestemmingsplannen. Regionaal is onderzoek gedaan naar de huisvesting van arbeidsmigranten. Onderzoek is gereed, het kan gedownload worden via http://www.flexwonenarbeidsmigranten.nl/nieuws/368-quick-scan-arbeidsmigrantenwest-brabant/. Voor Drimmelen was de volgende opgave geformuleerd: voor 240 arbeidsmigranten, legalisering voor 240 arbeidsmigranten (kunnen minder woningen zijn) in de periode 2013-2019. Door het herzien van de bestemmingplannen in de kernen, is het mogelijk gemaakt dat arbeidsmigranten worden gehuisvest in bestaande woningen. Een deel van de arbeidsmigranten is naar alle waarschijnlijkheid opvangen in bestaande (particuliere) huurwoningen. Het is moeilijk om aan te geven hoeveel bedden wij hierdoor gerealiseerd hebben. Wij denken dat ongeveer 200 arbeidsmigranten in de bestaande woningen in de kernen zijn gehuisvest 5. Een ander deel zal mogelijk gehuisvest worden in het buitengebied. Dit is niet gefaciliteerd in het nieuwe bestemmingsplan buitengebied maar in landelijke regelgeving hierover. Beleid over de huisvesting van arbeidsmigranten wordt momenteel geformuleerd. 5 Drimmelen is hierin koploper in de regio West-Brabant. Evaluatie Woonvisie 2011-2016 dec. 2015 13
Statushouders De doelgroep statushouders is een bijzondere doelgroep. Statushouders zijn vluchtelingen die een vergunning hebben om in Nederland te mogen verblijven. Deze vergunning kan gelden voor hun hele leven of voor een periode van bijvoorbeeld 5 jaar. Statushouders worden verdeeld over het hele land en gehuisvest in sociale huurwoningen en overige initiatieven. Het aantal statushouders hangt af van de grootte van de gemeente. In de Woonvisie zijn over statushouders geen concrete afspraken gemaakt, omdat dit al jaren naar wens verloopt. De woningcorporaties stellen voldoende woningen ter beschikking om statushouders te huisvesten: zij hebben de afgelopen jaren 7% van de vrijkomende huurwoningen ter beschikking gesteld voor statushouders. In de afgelopen jaren heeft de gemeente in samenwerking met de corporaties aan de taakstelling kunnen voldoen. Ondanks een sterke stijging in 2015 van de taakstelling voor onze gemeente, is de verwachting dat ook in 2015 er aan de taakstelling kan worden voldaan. Voor de komende jaren wordt ook rekening gehouden met een stijging van het aantal te huisvesten statushouders. De druk op de vrijkomende sociale huurwoningen zou kunnen gaan toenemen. De mate waarin de corporaties deze eventuele toenemende vraag aankunnen is mede afhankelijk van de gezinssituatie van de te huisvesten statushouders en het aantal vrijkomende huurwoningen. Het huisvesten van gezinnen is makkelijker op te lossen (minder woningen noodzakelijk) dan wanneer er veel alleenstaanden moeten worden gehuisvest. De corporaties hebben aangegeven dat het maatschappelijk uit te leggen is dat maximaal 10% van de vrijkomende huurwoningen wordt aangewend voor het huisvesten van statushouders. Het aantal statushouders was de afgelopen jaren redelijk constant: ongeveer 20 tot 25 personen moesten gehuisvest worden in onze gemeente. In 2015 waren dit er al 45, voor 2016 verwachten we een opgave van ongeveer 65-75 personen. Regie door gemeente 12. De gemeente zal allianties onderhouden voor verdere concrete samenwerking op het terrein van woonbeleid, zowel op regionaal als subregionaal gebied. Regionale overleggen worden ge nitieerd door RWB en op subregionaal niveau ge nitieerd door de gemeenten uit de subregio Geertruidenberg, Oosterhout en Drimmelen. 13. D B O W Het bestuurlijk overleg heeft periodiek plaatsgevonden. Vanaf eind 2015 neemt ook de Huurdervereniging Woonbelang deel aan deze gesprekken. Ook in subregionaal verband wordt overleg gevoerd: met Oosterhout en Geertruidenberg en alle corporaties uit deze gemeenten. 14. De gemeente zal de samenwerking met de woningstichtingen via prestatieafspraken verder vormgeven en jaarlijks monitoren / evalueren en waar nodig de afspraken bijstellen. Evaluatie Woonvisie 2011-2016 dec. 2015 14
Met Volksbelang zijn prestatieafspraken getekend op 8 april 2013. Deze zijn op 27 januari 2014 gemonitord en herzien door de nieuwe wetgeving op 24 november 2014. Woningtoewijzing mocht niet meer in prestatieafspraken worden vastgelegd. Volksbelang heeft de opgave uit de prestatieafspraken nagenoeg helemaal gerealiseerd 6. Ondanks dat Woningstichting Goed Wonen de prestatieafspraken onderschrijft, zijn deze vooralsnog niet getekend. Dit omdat Goed Wonen onder verscherpt toezicht stond van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) tot 1 juli 2015. Het verscherpt toezicht van Goed Wonen hield verband met haar inspanningen in met name het project Havenlande (Lage Zwaluwe West) en de onzekerheid omtrent de hieraan verbonden risico s. 15. Tweejaarlijks vindt er aan de hand van de toetsingscriteria een evaluatie van het woningbouwprogramma plaats, om te bezien of bijstelling van het programma nodig is. De vraag zal ook gemonitord worden. Dit is de tweejaarlijkse monitoring. De vorige monitoring heeft u ontvangen op 11 maart 2014 in de vorm van een raadsbrief. Bijstelling van het programma volgt in de nieuwe woonvisie. Deze zal in 2016 aan de raad worden aangeboden. Prestatie-indicatoren 7.2 Prestatie-indicatoren Uit deze woonvisie kunnen de volgende prestatie-indicatoren geformuleerd worden: 1. Jaarlijkse monitoring woningbouwprogramma 2. Tweejaarlijkse evaluatie woningbouwprogramma 3. Prestatieafspraken met de woningstichtingen gereed in 2012. 4. B toegevoegd aan de bestaande voorraad. 1. Jaarlijks wordt een overzicht verstuurd aan de Provincie met daarin de projecten: opgeleverde, in aanbouw genomen projecten en projecten die in ontwikkeling zijn of waar initiatiefvoorstellen van zijn. Een overzicht wordt ook per kwartaal op de gemeentelijke website geplaatst. 2. Begin 2014 is de monitoring / evaluatie van de woonvisie aan de raad gestuurd per raadsbrief. Dit document is het volgende ijkmoment. Deze evaluatie is input voor de nieuw op te stellen woonvisie in 2016. 3. Zie punt 14 hierboven. 4. Zie punt 7 op pagina 9 en 10. Conclusies Er is in de afgelopen vier jaar heel wat gerealiseerd uit de woonvisie. Er wordt nog volop gebouwd in de gemeente. De afgelopen vier jaar zijn 84 woningen per jaar opgeleverd. Ondanks de economisch mindere tijden zijn er dus meer woningen opgeleverd in onze gemeente. Wel zijn enkele projecten aangepast: andere woningtypen of van koop naar huur. Hierbij moet de kanttekening geplaatst worden dat er in Lage Zwaluwe en Wagenberg nauwelijks gebouwd is. 6 De prestatieafspraken hebben betrekking op een periode tot en met 2015. Het jaar is nog niet ten einde, vandaar dat hier nagenoeg staat. Evaluatie Woonvisie 2011-2016 dec. 2015 15
De verkoopprijzen van de woningen zijn in de periode 2011-2014 met 10% gedaald, maar vanaf 2014 is een licht herstel te zien. Het aantal woningen dat te koop staat is gestegen. Dit komt met name door de toename van het aantal te koop staande woningen in Made. Dit heeft verschillende oorzaken: de langere tijd voor een woning verkocht wordt; een toename in het aantal woningen dat te koop wordt aangeboden, door de gunstige rentestand; Een lichte stijging in de huizenprijzen. De keuze voor de koper is ruim. Er is veel aanbod voor iemand die een koopwoning zoekt. Wel komt dit (voornamelijk in het wat goedkopere segment) wat onder druk te staan: woningen zijn snel verkocht in dit segment. Het ziet er naar uit dat in de bestaande voorraad minder goedkope tot middeldure (tot 230.000) seniorenwoningen zijn, vooral de laatste maanden komt dit tot uitdrukking. De verhouding huur koop (25-75%) in de nieuwbouw is nagenoeg gerealiseerd. Toch is de vraag naar woningen veranderd. Er is minder vraag naar duur(dere) koopwoningen en meer vraag naar goedkope koopwoningen. Daarnaast kopen mensen niet eerder een woning dan dat de eigen woning is verkocht. In de afgelopen jaren is de periode dat woningen te koop stonden (staan) duidelijk gestegen. Ook de hypotheekregels zijn aangescherpt. Het is moeilijker om een (hoge) hypotheek te krijgen. Tenslotte hebben de striktere (maximale) inkomenseisen voor sociale huurwoningen er toe bijgedragen dat mensen langer in hun (koop)woning blijven wonen. Dit alles kan zijn weerslag hebben op de verhouding huur - koop in de nieuwbouw in de toekomst. Voor alle doelgroepen benoemd in de woonvisie: starters en lage middeninkomens; senioren en arbeidsmigranten is het nodige gerealiseerd. De huurwoningen van de corporaties voldoen aan een behoefte. Volksbelang en Goed Wonen hebben samen 2.511 sociale huurwoningen. Voor de huurwoningen hebben zij woningzoekenden; hiervan zijn 409 woningzoekenden actief op zoek naar een woning. In het segment net boven sociale huur worden geen huurwoningen gerealiseerd. Dit is een aandachtspunt voor de volgende woonvisie. De corporaties mogen deze woningen niet zondermeer bouwen door de veranderde wetgeving. Ook op het gebied van de zorg is er het nodige veranderd in de wetgeving. Dit heeft zijn weerslag in wat er is gerealiseerd van de ambities. De tijd is aangebroken om een nieuwe woonvisie op te stellen. Waarbij rekening kan worden gehouden met de veranderde regels en inzichten. Makelaars schatten in dat er wel behoefte zal zijn aan een zogenaamde zorg-lening om de bestaande woning te kunnen aanpassen aan de toenemende zorgbehoefte. De doelgroep statushouders is een bijzondere doelgroep binnen de huurders. Het huisvesten van deze doelgroep heeft in onze gemeente nog geen grote problemen opgeleverd. Wel geven de corporaties aan dat dit nu een groter probleem gaat worden. Omdat de aantallen verdubbelen, legt dit een groter beslag op de vrijkomende huurwoningvoorraad. De woningmarkt is dusdanig veranderd, dat er accentverschuivingen in de nieuwe visie noodzakelijk zijn. Evaluatie Woonvisie 2011-2016 dec. 2015 16
Hoe nu verder? In het najaar van 2015 is een burgerenquœte gehouden. De enquœte is zo opgezet dat er straks uitspraken mogelijk zijn op dorpsniveau. De rapportage en analyse zal begin 2016 gereed zijn. De uitkomsten zullen met de stakeholders (corporaties, huurdersvereniging, zorginstellingen en makelaars) worden besproken. Dit zal input leveren voor een nieuwe woonvisie die in 2016 door de raad kan worden vastgesteld. De uitgangspunten voor de woonvisie zullen in het eerste kwartaal van 2016 besproken worden in een opiniºrende raad. Evaluatie Woonvisie 2011-2016 dec. 2015 17