Gewoon goed wonen Ondernemingsplan De Goede Woning 2016-2020
Samenvatting Ondernemingsplan 2016-2020 De Goede Woning Wonen Betaalbaarheid en beschikbaarheid zijn onze belangrijkste doelen Het gaat om de juiste hoeveelheid woningen in de juiste prijscategorieën We maken passende afspraken met gemeente over statushouders: zij behoren tot onze primaire doelgroep Vastgoed Vanaf 2020 beginnen we met een stevige golf van grootschalig onderhoud We ontwikkelen onze woningportefeuille op verantwoorde wijze gebaseerd op demografische inzichten Op het gebied van duurzaamheid en energiezuinigheid hanteren we een nuchtere en realistische aanpak We verbeteren onze woningen minimaal naar energielabel C, daar waar het kan streven we naar een B-label Organisatie We zorgen voor voldoende ruimte voor de ontwikkeling van onze medewerkers: zij zijn ons belangrijkste kapitaal We vinden het belangrijk dat wij als organisatie op een transparante manier verantwoording afleggen aan onze toezichthouders We werken samen met partners en verkennen strategische samenwerkingsmogelijkheden voor de middellange en lange termijn Financiën en middelen We streven naar ratio s die tenminste 20% boven de minimum normen van de Autoriteit woningcorporaties en het WSW liggen We bereiden ons financieel voor om te kunnen anticiperen op het groot onderhoud vanaf 2020 Het doel is om onze A-score in de Aedes-benchmark te handhaven: de beste score op het gebied van bedrijfslasten 3
Inhoudsopgave 1 Het fundament van De Goede Woning 7 2 Context 13 3 Wonen 17 4 Vastgoed 25 5 Organisatie 29 6 Financiën en middelen 33 Colofon Tekst: Foto's: Ontwerp en uitvoering: Reputatiegroep Ruilof images Bureau Taz 5
1 Het fundament van De Goede Woning Het fundament beschrijft onze visie, missie, kernwaarden en kernkwaliteiten. Het fungeert als ons kompas. Missie De Goede Woning werkt vanuit haar christelijke grondslag, bewogen en bevlogen, aan het aanbieden van goede, betaalbare huurwoningen in Rijssen-Holten. We zorgen voor de leefwereld van de bewoners van nu én van toekomstige generaties. Dus richten we ons op een stabiele voorraad betaalbare woningen, op financiële continuïteit en op duurzaamheid. Wij hebben daarbij bijzondere aandacht voor kwetsbare groepen. Kernwaarden Visie Een dak boven je hoofd is een fundament onder je voeten. De Goede Woning heeft de overtuiging dat een stabiele woonplek een basisvoorwaarde is voor deelname aan de samenleving. Als Woningcorporatie is De Goede Woning tot in de haarvaten van de Rijssen-Holtense samenleving verbonden. Zo kunnen wij inspelen op wat er leeft in onze woningen en wijken. Wij zijn er om ervoor te zorgen dat mensen met minder inkomen goed, betaalbaar en energiezuinig kunnen wonen. Kernkwaliteiten 1. Mensgericht 2. Samen 3. Verantwoordelijk 1. Toegankelijk 2. Oog voor de ander 3. Stabiel 7
Kernwaarden (waar staan wij voor?) Hart voor onze huurders Zorg voor anderen Respectvol Mensgericht Intern: één team Samen Met bewoners Met partners Duurzaam Integer Verantwoordelijk Betaalbaar Rentmeesterschap 9
Kernkwaliteiten (waar blinken wij in uit?) Wij zijn dichtbij Wij luisteren Toegankelijk Onze deur staat open Voor individuele bewoners Oog voor de ander Voor de samenleving Voor onze partners Financiële continuïteit Kwaliteit van de woningen en de woonomgeving Stabiel Lange termijn perspectief 11
2 Context Politiek De Goede Woning doet jaarlijks een bod op de woonvisie van de gemeente (met de betrokkenheid van huurdersvertegenwoordiging) voor haar bijdrage aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Rijssen-Holten. De Goede Woning heeft jaarlijks contact met de bestuurders en volksvertegenwoordigers in de gemeenteraad van Rijssen- Holten om te weten wat er leeft en om de eigen activiteiten/ aanpak onder de aandacht te brengen. Overheidsbeleid Kabinetten komen en gaan en brengen vaak grote veranderingen voor woningcorporaties. Zo ook in de afgelopen jaren. De Parlementaire Enquête en in vervolg daarop de nieuwe Woningwet hadden grote impact. De wijze waarop wij ons moeten verantwoorden leidt tot een aanzienlijk hogere lastendruk. Er vinden Tweede Kamerverkiezingen plaats op 15 maart 2017. We verwachten daarom verschuivingen op het politieke speelveld en mogelijk ook in wet- en regelgeving. Samenleving Mede onder invloed van de nieuwe Woningwet heeft De Goede Woning haar dienstverlening nog beter afgestemd op haar kerntaak: ervoor zorgen dat mensen met minder inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. Tegelijkertijd zijn we als woningcorporatie tot in de haarvaten met de samenleving verbonden en hebben we een belangrijke signaalfunctie in Rijssen-Holten, met medewerkers die de lokale taal spreken en de bewoners kennen. Vanwege onze signalerende functie zien wij meestal als eerste tekenen van problemen bij bewoners door betalingsproblemen of meldingen van overlast. Op basis van signalen en behoeftes schakelen we juiste verantwoordelijke partners als de gemeente, politie en zorgverleners in. 13
We zien de volgende relevante ontwikkelingen in de samenleving: - Groeiende individualisering - Verharding van opstelling en instelling van huurders - Meer problematiek (bijvoorbeeld sociaal of financieel) bij woningzoekenden - Kleinere huishoudens (o.a. door scheidingen en toename van eenpersoonshuishoudens) - Groeiende betalingsachterstanden - Werkgelegenheid is nog niet terug op het niveau van voor de crisis - We merken een maatschappelijke trend van bezit naar gebruik Lokale markt voor huurwoningen We zien in Rijssen-Holten een dubbele demografische beweging: enerzijds vergrijst het huurdersbestand, anderzijds is er een relatief hoog geboortecijfer. Onder aan de streep hebben we echter te maken met een gering negatief migratiesaldo. We voeren een woningmarktonderzoek uit in 2017 om hier meer helderheid in te krijgen. De gemiddelde wachttijd voor niet-urgent woningzoekenden voor een sociale huurwoning is gedaald naar circa twee jaar: onze huurmarkt is redelijk ontspannen. We zien op dit moment wel een toenemende vraag naar kleinere en goedkopere woningen voor jongeren en starters. Een beperkte productie van nieuwbouw ligt gezien het bovenstaande voor de hand. We laten ons daarbij leiden door de lange termijn prognoses op het gebied van demografische ontwikkelingen. We moeten voorkomen dat er op termijn leegstand ontstaat. 15
3 Wonen Betaalbaar wonen De Goede Woning biedt goede, betaalbare huurwoningen in Rijssen-Holten voor bewoners van nu en in de toekomst. De basiskwaliteit van onze woningen is relatief hoog, daar zijn we trots op en dit willen we vanzelfsprekend op de lange termijn handhaven. We werken daarbij aan een optimale balans tussen betaalbaarheid (huur en energiekosten) en kwaliteit van onze woningen. Dat is voor ons een belangrijk thema. Onze huurders verwachten en verdienen kwaliteit tegen een gunstige prijs. Gezien het overheidsbeleid (passend toewijzen) staat de betaalbaarheid echter onder druk. Door het passend toewijzen is de match tussen woningen die vrijkomen en het toewijzen aan de juiste huurder met het juiste inkomen lastiger geworden. Kwaliteit versus betaalbaarheid is lastig te definiëren. Om toch een indruk te bieden van onze normen als het gaat over kwaliteit en betaalbaarheid, hanteren we de volgende concrete uitgangspunten: - Het energielabel van onze woningen is minimaal C, we streven naar een B-score - De puntprijs is maximaal 3,15 (referentie cpl. 31-Pinksterbloem) We werken in ons aanbod van sociale huurwoningen (excl. geliberaliseerde huurwoningen) aan de volgende samenstelling (prijspeil 2016): - 5% goedkope woningen (< 410,--) - 80% betaalbare woningen ( 410,-- tot 628,--) - 15% duurdere woningen ( 628,-- tot 710,--) 17
Beschikbaarheid We richten ons primair op huurders met inkomens tot de sociale grens ( 35.739,--) De Goede Woning presenteert haar nieuw Strategisch voorraadbeleid (SVB) uiterlijk begin 2017. Dit beleid werken we uit op complexniveau. De belangrijkste bouwstenen om te komen tot een nieuw SVB zijn: - Demografische gegevens - Ambities - Wijkvisies - Woningmarktgegevens en wensportefeuille - Informatie over huren, wws-punten, energielabels, bouwjaren, contractdata, exploitatiejaren, foto s, plattegronden, onderhoudsstaat - Transformatieopgave Gezien de vraag en ontwikkelingen in de samenleving is de beschikbaarheid van kleinere woningen en betaalbare woningen een aandachtspunt voor De Goede Woning. De Goede Woning heeft als beleid om daar waar het mogelijk is een streefhuur aan te houden van 65% van de maximale huur. Wanneer een woning na mutatie bij het toepassen van 65% van de maximale huur duurder wordt dan 710,--, dan houden we een lager percentage aan. Daardoor blijft deze woning beschikbaar als sociale huurwoning. Ook kan het percentage van de streefhuur wisselen door het passend toewijzen, waarbij we soms een lager percentage aanhouden en in enkele gevallen ook hoger. Alle zittende sociale huurders hebben een gemiddelde huur van 61%. Het doel van dat beleid is om de woningvoorraad zo goed mogelijk aan te sluiten op de wensen van huidige en toekomstige huurders. Het voorraadbeleid moet uiteraard passen binnen de organisatorische en financiële kaders van de eigen organisatie en binnen de externe kaders waarbinnen we opereren, zoals rijksbeleid, gemeentelijk beleid en ontwikkelingen op de woningmarkt. 19
Een ander belangrijk punt is passend toewijzen : per 1 januari 2016 mogen woningcorporaties aan huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens ( 22.100,-- bij 1 persoon en 30.000,-- bij 2 of meer personen) alleen nog woningen aanbieden met een huur van maximaal 586,-- (één of twee personen) en 628,-- (drie of meer personen). Met het passend toewijzen wil de overheid zorgen dat mensen met de laagste inkomens niet een voor hen te dure woning kunnen huren. De Goede Woning past mutaties in de prijzen naar aanleiding van passend toewijzen alleen toe op het moment dat er nieuwe bewoners in een woning komen naar aanleiding van een mutatie. Zittende bewoners krijgen dus geen aanpassing van de huurprijs. We bouwen nieuwbouwwoningen voor huurtoeslaggerechtigden. Daarbij hanteren we een passende huur tot 586,-- voor één- en tweepersoonshuishoudens en van 628,-- voor meerpersoonshuishoudens. Bijzondere doelgroepen Door de wettelijke scheiding van wonen en zorg richten we ons niet specifiek op vastgoed voor huurders die zorgbehoefte hebben. Het initiatief op dit punt laten wij aan de zorgverleners. Wij staan altijd open voor gezamenlijke verkenningen op dit terrein. Over het huisvesten van nieuwe inwoners met een verblijfsvergunning maken we passende afspraken met de gemeente. Daarin zijn voor ons belangrijke uitgangspunten: - Spreidingsbeleid (geen grote groepen bij elkaar huisvesten) - Optimale integratie in de samenleving Op dit punt zoeken we actief naar samenwerking en kennisdeling met andere corporaties in onze regio. Leefbaarheid De Goede Woning kiest de komende jaren voor een nuchtere aanpak op het gebied van leefbaarheid in onze wijken. Participatie en initiatief van bewoners staat daarbij voorop. We stimuleren inspanningen van bewoners en hanteren het uitgangspunt dat bewoners altijd zelf een rol in de uitvoering van projecten hebben. Onze inspanningen op het gebied van leefbaarheid moeten altijd passen bij onze kerntaak: het leveren van goede, betaalbare woningen. Momenteel zien we geen noodzaak voor grote ingrijpende acties op het gebied van leefbaarheid binnen onze wijken. 21
We verkopen de komende vier jaar geen sociale huurwoningen. Indien de marktomstandigheden dit wensen, heroverwegen we dit punt. Maatschappelijke vastgoed De Goede Woning heeft twee locaties in bezit: het dagactiviteitencentrum (DAC) aan de Veeneslagen en hospice De Reggestroom. Ons aandeel maatschappelijk vastgoed is dus klein en wij zien op dit moment geen reden om het aantal locaties in het domein van maatschappelijk vastgoed uit te breiden. Dienstverlening en huurderscommunicatie We beperken onze dienstverlening richting onze huurders primair tot aspecten die samenhangen met huren, onderhoud en beheer. Mochten we bij bewoners wensen signaleren die buiten onze taken liggen, dan dragen we dit aan bij andere, relevante partijen. In de jaarlijkse Quickscan van de Aedes-benchmark over de huurderstevredenheid krijgt De Goede Woning op dit moment een B-score. Ons streven is om bij de benchmark de hoogste score te bereiken, een A-score. Wij hechten veel waarde aan heldere communicatie met onze huurders. Toegankelijkheid is niet voor niets een van onze kernwaarden. De wijze van communicatie met onze huurders stemmen we af in samenspraak met onze huurdersraad. We willen voor onze huurders gastvrij zijn. Daarom handhaven we onze ruime openingstijden en zijn we, tijdens de openingstijden, goed telefonisch bereikbaar. Na openingstijd zijn we digitaal te bereiken. Op het gebied van huurderscommunicatie kijken we goed naar nieuwe ontwikkelingen en de mogelijkheden die er zijn. We hebben echter niet de ambitie daarin voorop te lopen. Daar waar het past investeren we in nieuwe (digitale) middelen, zoals een bewonersportal waarmee bewoners zelf hun gegevens kunnen wijzigen en eventueel in de toekomst zelf onderhoudsafspraken kunnen plannen. Op dit moment hebben woningzoekenden al inzicht in hun gegevens en kunnen zij deze informatie ook aanpassen. 23
4 Vastgoed Algemeen We herijken ons Strategisch Voorraadbeleid (SVB) in 2016. Dit ronden we uiterlijk begin 2017 af. Zie hiervoor ook hoofdstuk 3: Wonen. Onze focus ligt de komende jaren voor een belangrijk deel op de kwaliteit van onze bestaande voorraad woningen. Onderhoudsbeleid Vanaf 2020 beginnen we met een stevige golf van grootschalig onderhoud. Dit vraagt om een substantiële investering. Dat betekent dat we scherp gaan kijken naar de balans tussen betaalbaarheid en de kwaliteit die wij gaan aanbrengen. Dat is voor ons een belangrijk thema, onze huurders verwachten en verdienen kwaliteit tegen een gunstige prijs. Voor de toekomst investeren we in kennis en kunde op het gebied van asset management om gerichter te kunnen sturen op de waarde en ontwikkeling van onze woningportefeuille. Doel is om zowel het maatschappelijke als het financiële rendement te optimaliseren. Onze huurders mogen rekenen op een zo hoog mogelijke afhandelsnelheid van reparatieverzoeken en een zo laag mogelijke hinder. Op het gebied van huurdertevredenheid ten aanzien van onderhoud willen we een A-score in de Aedes-benchmark. We gaan de komende jaren stappen zetten op het gebied van zelfservice, bijvoorbeeld door een aannemersportal te creëren waar bewoners zelf hun reparatieverzoeken kunnen indienen. Een ander doel de komende jaren is dat we onze woningen vrijmaken van zichtbare en bereikbare asbest. Daartoe werken in we in 2017 ons asbestbeleidsplan uit in een gedetailleerd plan voor asbestverwijdering. Speerpunt is vanzelfsprekend dat het verwijderen van asbest geen hinder en zeker geen gevaar oplevert voor onze huurders. Nieuwbouw, aankoop en verkoop Net als in het verleden blijft ons uitgangspunt dat ons woningbezit geleidelijk groeit. Bij groei is de lokale woningbehoeftemonitor ons uitgangspunt. Eis daarbij is dat onze woningportefeuille zich op een verantwoorde manier ontwikkelt op basis van demografische inzichten. Ons beleid vloeit dus in belangrijke mate voort uit de vraag van de markt en de mogelijkheid tot lange termijn exploitatie van onze woningvoorraad. In 2017 en 2018 realiseren we volgens plan, in samenwerking met Viverion, 30 nieuwe woningen. 25
Duurzaamheid en energiezuinigheid Op het gebied van duurzaamheid en energiezuinigheid hanteren we een nuchtere en realistische aanpak. We verbeteren onze woningen minimaal naar energielabel C. Dit is conform het convenant dat is vastgesteld met de provincie Overijssel. We hebben echter de ambitie om daar waar het kan binnen onze financiële mogelijkheden te streven naar energielabel B, binnen de kaders van een huurprijs 628,--. Daarmee leveren we op een gepaste manier een bijdrage aan de vermindering van CO2-uitstoot en bovendien zorgen we daarmee voor lagere energielasten voor onze bewoners. Het uitgangspunt hiervoor is wel dat de kosten voor De Goede Woning in balans moeten zijn met de lastenverlichting voor de bewoners. De komende jaren gaan we aan de slag met het versterken van de energiebewustwording van onze huurders. Onder meer via coaching en via voorlichting op de website. We investeren in onze kennis en kunde op het gebied van duurzaamheid en energiebesparing. Dat doen we onder meer via de vereniging WoON, waarin Twentse woningcorporaties actief hun kennis en ervaringen uitwisselen. De komende jaren onderzoeken we de mogelijkheden om zonnepanelen te installeren en om nul-op-de-meter - woningen te realiseren. We bereiden ons met al deze activiteiten voor op het overheidsbeleid om nieuwe woningen energieneutraal te bouwen in 2020. 27
5 Organisatie Governance We vinden het belangrijk dat wij als organisatie op een transparante manier verantwoording afleggen aan onze toezichthouders, zoals de Raad van Commissarissen, de gemeente en de Autoriteit woningcorporaties. Wij zien de SHR en de gemeente als partners en werken bij de ontwikkeling en de uitvoering van ons beleid nauw met hen samen. Ontwikkeling van medewerkers Onze medewerkers zijn ons belangrijkste kapitaal. Zij zorgen met hun dagelijkse activiteiten voor de waardering en het vertrouwen van onze huurders. Onze medewerkers zijn deskundig en sociaal bewogen en daar zijn we trots op. We betrekken onze medewerkers nadrukkelijk bij het organisatiebeleid. Zij praten mee en kunnen invloed uitoefenen. Op die manier organiseren we draagvlak en betrokkenheid. We gaan de komende jaren de rollen, verantwoordelijkheden en het mandaat van medewerkers verder definiëren. Zo krijgen zij vanuit heldere kaders de ruimte om hun werk zelfstandig en effectief te kunnen uitvoeren. De Goede Woning biedt haar medewerkers trainingen om kennis en kunde verder te ontwikkelen. Samenwerking / autonomie De Goede Woning wil goed verbonden zijn met belanghebbenden in haar omgeving. Denk daarbij onder meer aan de SHR, de gemeente en collega corporaties (WoON). De komende jaren zullen we inzetten op en duurzame dialoog met deze stakeholders. Passend bij onze mogelijkheden en kerntaken werken wij ook samen met lokale zorg- en welzijnsorganisaties. Daarnaast verkennen we strategische samenwerkingsmogelijkheden voor de middellange en langere termijn. Wij leggen en onderhouden daartoe contacten met collega woningcorporaties. 29
Huisvesting Onze huisvesting, in het hart van Rijssen, is dik op orde. Ons kantoor is van hoge kwaliteit en heeft de juiste faciliteiten voor medewerkers en huurders. ICT De Goede Woning heeft haar ICT op dit moment grotendeels geoutsourced. Dit loopt naar onze tevredenheid. In deze samenwerking zijn geen grote veranderingen te verwachten. Op digitaal terrein verkennen we serieus de mogelijkheden op het gebied van communicatie met huurders en self service. 31
6 Financiën en middelen Financiële continuïteit Financiële continuïteit is een van onze belangrijkste speerpunten, we willen op dit vlak op geen enkele manier in de problemen komen. We hebben als doel om onze A-klasse binnen de Aedes-- benchmark met betrekking tot de bedrijfslasten te handhaven. Ons uitgangspunt is dat de ratio s tenminste 20% boven de minimum normen van de Autoriteit woningcorporaties en het WSW liggen: Ratio DGW Norm WSW ICR > 1,7 > 1,4 DSCR > 1,2 > 1,0 LTC < 60% < 75% Solvabiliteit > 24% > 20% Dekkingsratio < 40% < 50% ICR: de Interest Coverage Ratio geeft weer hoe vaak de woningcorporatie in staat is de rente te betalen vanuit de operationele kasstroom. DSCR: de Debt Service Coverage Ratio is een indicator voor de mate waarin de woningcorporatie de rente en aflossing, die voortvloeien uit alle leningen kan betalen. LTC: de Loan to Value geeft de verhouding weer tussen de langlopende schulden van de woningcorporatie en de waarde van het verhuurde vastgoed (i.c. bedrijfswaarde). Solvabiliteit: de solvabiliteit is het kengetal dat aangeeft wat de verhouding is tussen het eigen vermogen en het totale vermogen. Dekkingsratio: Het Dekkingsratio meet de verhouding tussen de onderpand/ waarde van het bij het WSW ingezet onderpand en het schuldrestant van door WSW geborgde leningen. 33
Financierbaarheid waarborgen Voorbereiden en anticiperen op het groot onderhoud na 2020: In de jaren 2021 tot en met 2025 staat meer dan gemiddeld complexmatig groot onderhoud gepland, met name in het jaar 2023. We gaan tijdig met ingang van de begroting 2018 strak monitoren of onze kasstroom cumulatief positief blijft. Als we zien dat de kasstroom onder druk komt, dan gaan we zo nodig onze uitgaven aanpassen. We streven er naar om via egalisatie in de tijd en/of bezuinigingen, de uitgaven voor planmatig en groot onderhoud te maximaliseren op 4,5 miljoen euro per jaar in de periode 2021-2025. onverhoopt niet lukken omdat de grenzen jaarlijks vastgesteld worden, enigszins flexibel zijn en de uitkomst achteraf pas duidelijk wordt dan wil De Goede Woning binnen twee jaar weer terugkeren in de A-klasse. Risicobeheersing (in kaart brengen beïnvloedbare en nietbeïnvloedbare risico s): De Goede Woning brengt tenminste een keer per jaar een risicorapportage uit waarin de risico s op de volgende (niet-limitatief aantal) onderdelen worden geanalyseerd: Efficiënt en kostenbewust (wat kost het en wat levert het op): We gaan de komende jaren het kostenbewustzijn voor bedrijfslasten verder stimuleren door intern per afdeling beïnvloedbare taakstellende budgeten vast te stellen en deze periodiek te (laten) verantwoorden. De Aedes-benchmark maakt inzichtelijk hoe corporaties op basis van scoren met hun bedrijfslasten. Alle corporaties in Nederland worden in drie gelijke klassen ingedeeld: A, B of C. Corporaties met een A-score vallen binnen de groep met de laagste bedrijfslasten. De Goede Woning wil binnen de A-Klasse blijven. Mocht dit - Lopende projecten - Verhuur - Verkoop - Onderhoud - Inkoop - Personeel - Investeringen - Financiën - Strategisch voorraadbeleid - Rapportages - Interne en externe samenwerking - Systeemstoringen - Overheid en wetgeving 35
Per onderdeel kwalificeren we de risico s als laag, gemiddeld of hoog. De risicobeoordeling handhaven we als vast agendapunt op de MT-agenda. De risicorapportage wordt verder jaarlijks besproken met de Raad van Commissarissen. Doorontwikkeling management- en sturingsinformatie: We beoordelen tenminste eenmaal per jaar de managementen sturingsinformatie binnen het MT en binnen de commissie verslaglegging van de Raad van Commissarissen. Daar waar nodig zullen we in de management- en sturingsinformatie suggesties voor verbeteringen motiveren en doorvoeren. 37
De Goede Woning wil dat al haar huurders prettig kunnen wonen, nu en later. Om goed voorbereid te zijn op de toekomst, hebben we een nieuw ondernemingsplan opgesteld. Daarin hebben we onze belangrijkste plannen voor tussen 2016 en 2020 op een rijtje gezet. De Goede Woning wil er met dit nieuwe ondernemingsplan voor zorgen dat onze huurders een stabiele woonplek hebben. Wij geloven dat een dak boven je hoofd een fundament onder je voeten is. We zien het als onze belangrijkste taak om ervoor te zorgen dat er in de gemeente Rijssen-Holten genoeg sociale huurwoningen zijn, en dat ze betaalbaar blijven. We vinden dat de mensen die het het hardst nodig hebben een woning moeten kunnen krijgen. Daarom maken we daar goede afspraken over met de gemeente. We letten zoveel mogelijk op de duurzaamheid en energiezuinigheid van onze woningen. Als het kan passen we onze woningen aan, zodat ze langer meegaan en zuiniger worden. Dat bespaart energie en geld, en is bovendien goed voor het milieu. In de komende vier jaar bereiden we ons ook voor op groot onderhoud aan onze woningen. Dat onderhoud vraagt om een forse investering. Daarom letten we goed op onze uitgaven. Rijssen, juni 2016 Jan van der Spek Directeur-bestuurder 39