OSCAR 2010 - Nederlandse benchmark voor servicekosten van kantoren De gemiddelde servicekosten van Nederlandse kantoorgebouwen lagen in 2010 op ongeveer 35,-per m² vvo. Deze servicekosten bestaan voor bijna de helft uit energiekosten (47%). De gemiddelde servicekosten zijn de afgelopen vijf jaar nauwelijks gestegen. Wel zijn de kosten van energieverbruik, installaties en schoonmaak sterk toegenomen. Gebouwen met een beter energielabel blijken geen lagere energie- en servicekosten te hebben. Dit komt onder meer door een hoger serviceniveau en intensiever gebruik per m² vvo van deze (nieuwere) gebouwen. In een greenlease contract kunnen huurder en verhuurder afspraken maken over duurzaam gebruik van het gebouw om de energiepotentie van het gebouw beter te benutten.
2 On Point OSCAR 2012 Voorwoord De Office Service Charge Analysis Report (OSCAR) is een van de meest populaire onderzoeksrapporten van Jones Lang LaSalle. Dit weerspiegelt het belang van servicekosten in de bedrijfsvoering van zowel eigenaren als gebruikers. Eindgebruikers kijken momenteel kritischer dan ooit naar hun totale huisvestingskosten. Deze kostenpost is, na personeel en IT, de grootste op de winsten verliesrekening van organisaties. Binnen die totale huisvestingskosten vormen de servicekosten, naast de directe huurlasten, de grootste post. Inzicht in de opbouw ervan is dus zeer gewenst om mogelijke besparingen te kunnen bepalen. Met behulp van kengetallen over de servicekosten kunnen eigenaren de performance van hun eigen objecten afzetten tegen de gemiddelde performance van objecten met dezelfde kenmerken. Hierdoor kunnen zowel eigenaren als gebruikers beter en bewuster sturen op kosten. Naast de kengetallen zelf, geven wij in dit rapport ook onze visie op de toekomstige ontwikkeling van de servicekosten. In het Verenigd Koninkrijk geeft Jones Lang LaSalle de OSCAR al 25 jaar uit. Dit is de derde keer dat de OSCAR in Nederland wordt uitgebracht. Deze OSCAR geeft een beeld van de servicekosten in de jaren 2006 tot en met 2010. De afrekening van 2010 bevat de meest recente cijfers omdat de servicekostenafrekening over een bepaald jaar meestal pas definitief rond is in juli van het daarop volgende jaar. Dit onderzoek geeft een analyse van de servicekosten over de afgelopen jaren naar kostencomponent en naar gebouwkenmerken zoals bouwjaar, grootte, aantal verdiepingen en locatie. Voor het eerst hebben wij ook een vergelijking gemaakt tussen energielabels. Ook andere variabelen beïnvloeden de kosten in belangrijke mate zoals de openingstijden, het niveau van beveiliging en receptiediensten, het aantal liften en niet onbelangrijk, de kwaliteit van het management. Dit zijn belangrijke factoren om rekening mee te houden bij vergelijking van de eigen kosten met deze benchmark. Dit jaar konden we bovendien gebruikmaken van een grotere database doordat ook CBRE Global Investors en MVGM hun servicekostengegevens beschikbaar hebben gesteld voor de productie van deze OSCAR. Wij zijn van mening dat besparing op energie in de toekomst steeds belangrijker wordt, zowel vanuit kostenperspectief als vanuit maatschappelijk bewustzijn. Eigenaren en gebruikers kunnen hier beter op sturen door in een greenlease prestatieafspraken te maken. Een greenlease is een overeenkomst tussen huurder en verhuurder waarin concrete afspraken en financiële prikkels worden vastgelegd over energiegebruik en besparingen en over duurzaamheid. Een toelichting hierop geven wij in het laatste hoofdstuk. Wij zijn er van overtuigd dat deze derde Nederlandse OSCAR-publicatie, die door de samenwerking met CBRE Global Investors en MVGM een nog breder beeld geeft, bijdraagt aan meer duidelijkheid over de opbouw van de servicekosten. Jac Bressers Director Investor Property Management Michael Hesp Head of Research
On Point OSCAR 2012 3 OSCAR OSCAR Dit Office Service Charge Analysis Report (OSCAR) geeft inzicht in de hoogte en de samenstelling van servicekosten van kantoorgebouwen. OSCAR biedt een benchmark van kostenkengetallen waarmee het mogelijk wordt de performance van een bepaald gebouw af te zetten tegen de performance van de markt. Binnen de servicekostenanalyse is een onderverdeling gemaakt in verschillende kostencomponenten op basis van de NL-SfBcodering 2. Voor het overzicht is een aantal kostengroepen samengevoegd. De begrippenlijst achter in deze publicatie geeft een toelichting op deze kostencomponenten. De volgende kostencomponenten zijn uitgelicht: Gebruikerskosten Als het om gebruikerskosten voor vastgoed gaat, ligt de focus vaak op de directe huurlasten die circa 55% van de totale huisvestingskosten vormen. Men had vaak weinig aandacht voor de overige gebruikerskosten van het vastgoed, zoals de servicekosten. Niet geheel terecht, want deze maken circa 20 à 25% van de totale gebruikerskosten uit. Tegenwoordig zien we dat de aandacht bij gebruikers voor servicekosten toeneemt. In figuur 1 is een gemiddelde opbouw van de gebruikerskosten weergegeven 1. In deze OSCAR heeft de analyse betrekking op de servicekosten om zo meer inzicht te krijgen in de ontwikkeling van deze kosten voor huurders en eigenaren/verhuurders. Elektra Verwarming Water ICT Onderhoud Installaties Schoonmaak Vuilafvoer Onderhoud terrein Huismeester Beveiliging Verzekeringen Gemeentelijke heffingen Figuur 1: Opbouw gebruikerskosten huurders 6% 17% 22% 55% Naast een specificatie naar kostencomponent, zijn de servicekosten op basis van vijf verschillende aspecten geanalyseerd: Het bouwjaar van het gebouw De grootte van het gebouw De hoogte van het gebouw De geografische ligging van het gebouw Het energielabel van het gebouw Huur en belasting Servicekosten Facilitaire kosten Overige kosten Opbouw analyse Deze publicatie belicht de servicekosten over de periode 2006-2010. Het jaar 2010 is er specifiek uitgelicht omdat dit het meest recente jaar is waarvan de servicekosten zijn afgerekend. Voor de ontwikkeling van de verschillende kostencomponenten in de servicekosten over de jaren en over gebouwcategorieën worden daarbij verklaringen gegeven. Alle bedragen zoals opgenomen in deze publicatie zijn exclusief BTW en hebben betrekking op het verhuurbaar vloeroppervlak (vvo). Daarnaast zijn de servicekosten inclusief administratiekosten. 1 Facilitaire kosten zijn bijvoorbeeld kosten van de werkplekinrichting, ICTvoorzieningen en facilitaire organisatie. 2 Momenteel wordt er gewerkt aan de Europese norm EN 15221-4, waarin facilitaire voorzieningen worden gestandaardiseerd. Wij hebben er in deze 2 Momenteel wordt er gewerkt aan de Europese norm EN 15221-4, waarin facilitaire voorzieningen worden gestandaardiseerd. Wij hebben er in deze publicatie voor gekozen om aan te sluiten bij de NL-SfB-codering.
4 On Point OSCAR 2012 OSCAR OSCAR Database In het verleden is de kantorenportefeuille die Jones Lang LaSalle Nederland in beheer heeft en de kantorenportefeuille van CBRE GI als uitgangspunt genomen voor de OSCAR. Dit jaar is voor het eerst ook de kantorenportefeuille van MVGM meegenomen in deze analyse. Hierdoor is de database gegroeid tot 272 objecten met een totaal verhuurbaar vloeroppervlak van bijna 2,15 miljoen m² over het boekjaar 2010. De toevoeging van deze objecten verhoogt de betrouwbaarheid van deze benchmark. Resultaten uit deze OSCAR zijn door de verandering in de database niet te vergelijken met de resultaten uit eerdere OSCAR-publicaties. In deze OSCAR is een servicekostencomponent van een object alleen meegenomen in de analyse als deze dienst in het desbetreffende jaar ook is afgenomen. Welke diensten een verhuurder levert, kunnen namelijk variëren en deze staan vermeld in het huurcontract. Het pakket aan services kan ook worden gewijzigd tijdens de looptijd van een contract. Bij een single-tenant gebouw gebeurt dat direct in overleg met de huurder. Bij een multi-tenant gebouw kan dat tijdens een huurdersoverleg worden besproken en na goedkeuring van de verhuurder worden aangepast. In tabel 1 is de omvang van de database weergegeven per kostencomponent. Bepaalde operationele aspecten zoals leegstand, openingstijden, beveiligingsniveau, dienstverlening van de centrale receptie en de kwaliteit van het beheer, kunnen een grote invloed hebben op de hoogte van de servicekosten. Afhankelijk van deze aspecten kunnen servicekosten in specifieke gevallen hoger of lager uitvallen. Tabel 1: omvang database per kostencomponent Kostencomponent Aantal objecten in database (2010) TOTAAL 272 Elektra 184 Verwarming 176 Water 166 ICT 144 Onderhoud 204 Installaties 224 Schoonmaak 197 Vuilafvoer 130 Onderhoud terrein 164 Huismeester 44 Beveiliging 110 Verzekeringen 76 Gemeentelijke heffingen 118 De portefeuilles van Jones Lang LaSalle, CBRE GI en MVGM zijn door de jaren heen niet constant. Door het afstoten en toevoegen van objecten verandert de omvang en samenstelling van de portefeuille jaarlijks. De portefeuilles kennen echter weinig dynamiek en daarbij is de totale omvang van de benchmark groot. Toch is het niet uit te sluiten dat uitkomsten niet worden veroorzaakt door marktmechanismen, maar door veranderingen in de portefeuilles.
On Point OSCAR 2012 5 Servicekosten per kostencomponent Servicekosten per kostencomponent In 2010 waren de gemiddelde servicekosten in de benchmark 34,57 per vierkante meter vvo per jaar. Tijdens de onderzochte periode zijn de totale servicekosten jaarlijks, met uitzondering van het jaar 2008 vrij stabiel gebleven. In tabel 2 is een gedetailleerd overzicht opgenomen van de diverse servicekostencomponenten gediversifieerd naar boekjaar. Onder de tabel zijn de kosten ook grafisch weergegeven in figuur 2. Tabel 2: Gemiddelde servicekosten per component naar jaar van afrekening Servicekosten per m² vvo 2006 2007 2008 2009 2010 Verandering 2006 2010 Elektra 9,52 10,07 9,06 10,42 9,99 5,0% Verwarming 5,68 5,41 5,60 6,08 6,20 9,1% Water 0,40 0,48 0,40 0,39 0,43 6,6% ICT 0,19 0,15 0,16 0,17 0,19 1,1% Onderhoud 0,69 0,86 0,55 0,60 0,63-9,3% Installaties 4,45 4,48 4,39 5,35 5,51 23,9% Schoonmaak 3,04 2,88 3,19 3,26 3,61 18,8% Vuilafvoer 1,27 1,26 1,14 1,22 1,09-13,8% Onderhoud terrein 0,76 0,75 0,75 0,93 0,97 27,6% Huismeester 4,79 3,74 2,57 2,60 2,65-44,7% Beveiliging 2,59 3,04 2,81 2,45 2,22-14,3% Verzekeringen 0,41 0,42 0,41 0,36 0,39-5,2% Gemeentelijke heffingen 0,63 0,47 0,71 0,69 0,72 14,4% Totale kosten 34,42 34,03 31,73 34,50 34,57 Verandering Y-o-Y ( ) - -0,38-2,30 2,77 0,07 0,15 Verandering Y-o-Y (%) - -1,1% -6,8% 8,7% 0,2% 0,4% Figuur 2: Servicekosten 2006-2010 naar kostencomponent
6 On Point OSCAR 2012 Servicekosten per kostencomponent Servicekosten per kostencomponent Over de gehele periode zijn de servicekosten met circa 0,4% gestegen. Dit komt overeen met een stijging van 0,15 per vierkante meter vvo. De stijging van de servicekosten blijft hiermee achter bij de inflatie. Die bedroeg in dezelfde periode 6,7%. Over de afgelopen jaren zijn de servicekosten dus relatief goedkoper geworden. Dit komt doordat contracten voor de verschillende componenten regelmatig aanbesteed worden en het economisch klimaat daarmee tot uitdrukking komt in de prijzen. Figuur 4: Servicekosten 2010 naar omvang Per kostencomponent bestaan grote verschillen. De kosten voor energie zijn over de betreffende periode voor elektra en verwarming respectievelijk 5,0% en 9,1% gestegen. Grotendeels wordt dit veroorzaakt door de ontwikkeling van de energieprijzen. In figuur 3 zijn de gemiddelde tarieven voor elektriciteit en aardgas afgezet tegen de ontwikkeling van de energiekosten in de benchmark. Figuur 3: Ontwikkeling energietarieven versus energiekosten benchmark Wanneer we de componenten rangschikken naar omvang (figuur 4) zien we dat het grootste deel van de servicekosten bestaat uit energiekosten, oftewel de kosten voor verwarming en elektra. In 2010 vertegenwoordigden deze kosten circa 47% van de totale servicekosten. Andere grote kostencomponenten zijn (mechanische en elektrische) installaties en schoonmaakkosten. Figuur 5 geeft de procentuele omvang van de kostencomponenten weer. Figuur 5: Servicekosten 2010 naar kostencomponent Bron: CBS en Jones Lang LaSalle Uit bovenstaande figuur is af te lezen dat de kosten van elektra de trend volgen van de elektriciteitsprijs. De kosten van verwarming volgen grotendeels de trend van de aardgasprijs, met uitzondering van het jaar 2010. Dat jaar had een relatief koude winter waardoor er meer moest worden verwarmd.
On Point OSCAR 2012 7 bouwjaar bouwjaar van gebouw Binnen OSCAR is onderzocht in hoeverre de hoogte van de servicekosten afhankelijk is van het bouwjaar van een gebouw. De objecten zijn onderverdeeld in vijf perioden: gebouwen ontwikkeld voor de jaren 70 gebouwen uit de jaren 1970 1979 gebouwen uit de jaren 1980 1989 gebouwen uit de jaren 1990 1999 gebouwen die ontwikkeld zijn vanaf het jaar 2000 In figuur 6 is de onderverdeling van servicekosten per periode weergegeven. Figuur 6: Servicekosten naar bouwjaar van gebouw 2010 De nieuwste gebouwen, gebouwd na 2000, kennen de hoogste gemiddelde servicekosten. Een reden hiervoor is dat nieuwere gebouwen over het algemeen een hoger serviceniveau hebben en vaker gebruikmaken van hoogwaardige voorzieningen. Te denken valt aan beveiliging en receptiediensten maar ook geavanceerde klimaatsystemen waardoor de hier aan gerelateerde servicekosten hoger uitvallen. De kosten voor installaties bedragen bij gebouwen na 2000 bijvoorbeeld 7,27 per m² vvo, terwijl deze kosten 3,68 per m² vvo bedragen bij gebouwen van voor 1970. De kosten voor energie laten een gevarieerd beeld zien over de categorieën. Hier zijn twee tegengestelde bewegingen zichtbaar. Ten eerste zijn nieuwe gebouwen in de regel energiezuiniger gebouwd dan oudere gebouwen. Door een steeds strenger wordend bouwbesluit nemen de isolatiewaarde van gebouwen toe. Ook zijn bij nieuwe gebouwen vaker energiebesparende technische innovaties toegepast zoals verlichting met aanwezigheidsdetectie. Daartegenover staat dat in nieuwe gebouwen vaker Het Nieuwe Werken (HNW) wordt toegepast. Een belangrijk kenmerk van HNW is dat niet iedereen een eigen werkplek heeft, maar dat deze gedeeld worden met collega s. Dat betekent een hogere productiviteit per m² vvo omdat werkplekken vaker bezet zijn en dus intensiever gebruikt worden. Dit drukt de kosten voor huisvesting per fte, maar heeft consequenties voor het energieverbruik per m² vvo. Wat verder opvalt is dat de kosten voor gemeentelijke heffingen bij nieuwere gebouwen gemiddeld hoger zijn. Dat hangt voornamelijk samen met de gemiddeld hogere WOZ-waarden van nieuwe gebouwen waardoor de onroerendezaakbelasting hoger uitvalt. De kosten voor verzekeringen zijn het hoogst voor de oudste gebouwen. Dit wordt onder meer veroorzaakt doordat in deze categorie een aantal monumenten zijn die hoge verzekeringskosten kennen. Bij de kosten voor water, ICT, schoonmaak en vuilafvoer bestaat weinig verschil tussen de verschillende categorieën.
8 On Point OSCAR 2012 gebouwgrootte gebouwgrootte In de OSCAR-benchmark is een onderverdeling gemaakt in vijf verschillende oppervlaktecategorieën waarvoor de servicekosten zijn geanalyseerd: tot 2.500m² van 2.500 tot 4.999m² van 5.000 tot 9.999m² van 10.000 tot 14.999m² vanaf 15.000m² In figuur 7 zijn de servicekosten per categorie weergegeven. Figuur 7: Servicekosten naar gebouwgrootte 2010 De hoogte van de servicekosten in relatie tot de gebouwgrootte geeft een diffuus beeld. In 2010 hadden de relatief kleine (< 2.500 m² vvo) en middelgrote gebouwen (5.000 tot 9.999 m² vvo) de hoogste servicekosten. Over het algemeen kan wel gesteld worden dat de servicekosten voor grote gebouwen iets onder het gemiddelde liggen. Schaalvoordelen zijn de voornaamste oorzaak van relatief lagere servicekosten bij grote gebouwen. Bij grote gebouwen zijn schaalvoordelen te behalen op posten zoals installaties, schoonmaak, vuilafvoer en ICT. De kosten voor installaties liggen bij de kleinste gebouwen op gemiddeld 6,50 per m² vvo, terwijl dit bij grote gebouwen ligt op 5,62 per m² vvo. Bij grotere gebouwen worden de kosten van één installatie over meerdere meters verdeeld. De kosten voor schoonmaak liggen bij kleine gebouwen op 4,41 per m² vvo en bij grote gebouwen op 3,36 per m² vvo. De kosten voor vuilafvoer bedragen 1,24 per m² vvo bij kleine gebouwen tegen 0,59 per m² vvo bij grote gebouwen. Ook bij de kosten van ICT zijn schaalvoordelen te behalen. Deze kostenpost is in alle gevallen echter zeer klein. De kosten van verwarming, water, onderhoud, verzekeringen en gemeentelijke heffingen zijn voor alle groottecategorieën vrijwel gelijk. De kosten voor beveiliging nemen bij grote gebouwen toe. Grote gebouwen hebben gemiddeld 3,77 per m² aan beveiligingskosten, terwijl kleine gebouwen niet meer dan 1,33 aan beveiliging besteden. Dit wordt onder andere veroorzaakt doordat beveiliging in kleine gebouwen vaak door de huurder zelf wordt geregeld. Grotere gebouwen hebben vaak meerdere huurders zodat beveiliging wordt georganiseerd door de eigenaar. De kosten voor elektra en de huismeester varieert sterk over de categorieën. Het is onduidelijk welke factoren hieraan ten grondslag liggen.
On Point OSCAR 2012 9 gebouwhoogte gebouwhoogte Er is een duidelijk verband tussen de hoogte van een gebouw en de hoogte van de servicekosten. In de OSCAR-benchmark is onderscheid gemaakt in drie categorieën met betrekking tot het aantal verdiepingen: laagbouw (minder dan 5 verdiepingen) middelhoogbouw (tussen 5 en 9 verdiepingen) hoogbouw (vanaf 10 verdiepingen) In figuur 8 zijn de servicekosten naar gebouwhoogte weergegeven. Figuur 8: Servicekosten naar gebouwhoogte 2010 Het is belangrijk te vermelden dat gebouwhoogte niet direct in relatie staat tot gebouwomvang. Binnen de categorie laagbouw (tot 5 verdiepingen) vallen zowel gebouwen met een omvang van minder dan 2.500 m² vvo, als gebouwen van meer dan 15.000 m² vvo. Wel neemt de gemiddelde gebouwgrootte toe naarmate het aantal verdiepingen toeneemt. De servicekosten nemen duidelijk toe naarmate een gebouw hoger is. Bij hogere gebouwen zijn vooral de kosten voor verwarming, installaties en beveiliging hoger. De kosten voor installaties zijn hoger, omdat er meer verticaal transport noodzakelijk is in hoge gebouwen. In lage gebouwen bedragen deze kosten 5,44 per m² vvo. In hoge gebouwen is dat 7,24 per m² vvo. De kosten voor beveiliging bedragen in lage gebouwen 1,27 per m² vvo, in hoge gebouwen 6,61per m² vvo. De hogere kosten voor beveiliging worden onder andere veroorzaakt doordat dergelijke diensten in hoge gebouwen minder vaak door de huurder zelf worden geregeld, omdat gebouwen met meerdere verdiepingen vaak ook meerdere huurders hebben. De kosten voor terreinonderhoud zijn bij hoge gebouwen gemiddeld lager, namelijk 0,48 per m² vvo tegen 1,25 per m² vvo bij lage gebouwen. Dit wordt veroorzaakt doordat de verhouding van het terrein ten opzichte van het aantal m² vvo doorgaans kleiner is bij hoge gebouwen dan bij lage. Er zitten geen aantoonbare verschillen tussen de kosten van elektra, water, ICT, onderhoud, schoonmaak, vuilafvoer, verzekering en gemeentelijke heffingen.
10 On Point OSCAR 2012 geografische ligging geografische ligging Binnen OSCAR is een verdeling gemaakt naar zes verschillende geografische gebieden: Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht Randstad overig Buiten Randstad In figuur 9 is de onderverdeling van deze locaties in een grafiek weergegeven. Figuur 9: Servicekosten naar locatie 2010 De kosten van de meeste componenten in de servicekostenrekening zijn min of meer stabiel over de verschillende locaties. Dit toont aan dat de locatie niet van wezenlijke invloed is op de hoogte van de servicekosten. Dat klinkt logisch, immers in heel Nederland liggen de kosten van energie, water en diverse dienstverlening op hetzelfde prijsniveau. Verschil in de hoogte van servicekosten zal dan ook geen belangrijke reden zijn voor de vestigingskeuze van een huurder. De verschillen in huurniveau zijn vele malen groter tussen de diverse locaties. De kosten voor verwarming zijn in Amsterdam het hoogst met 7,33 per m² vvo, maar ook Rotterdam en Utrecht kennen relatief hoge kosten voor verwarming, respectievelijk 6,80 en 6,42 per m² vvo. Voor die laatste twee steden is dit verklaarbaar door de vrij hoge kosten van stadsverwarming in deze steden. Het is interessant om te kijken naar de hoogte van de gemeentelijke heffingen voor de verschillende locaties, omdat een direct verband bestaat tussen de locatie en de heffing. De kosten zijn per locatie als volgt: Amsterdam 0,64 Rotterdam 0,76 Den Haag 0,35 Utrecht 1,09 Randstad overig 0,83 Buiten Randstad 0,59 De kosten in Utrecht zijn duidelijk hoger dan in andere gemeenten. De kosten in Den Haag zijn het laagst. Verschillen in de servicekosten worden veroorzaakt door een ander serviceniveau van de gebouwen. In Den Haag zien we bijvoorbeeld vrij hoge kosten voor de huismeester, 7,41 per m² vvo tegen 2,65 per m² vvo in de gehele benchmark. Dat komt doordat relatief veel gebouwen in Den Haag een huismeester hebben. Ook de kosten van beveiliging verschillen sterk per locatie. Ook hier duidt dat op een verschil in het serviceniveau van de beveiliging over de diverse locaties in de benchmark.
On Point OSCAR 2012 11 energielabels van gebouw energielabels van gebouw Slechts een beperkt aantal van de onderzochte objecten beschikte in 2010 over een energielabel, namelijk 75 van de 272 (28%). Het is opvallend dat slechts een kwart van de gebouwen een energielabel heeft, terwijl de vastgoedmarkt inmiddels een sterke focus heeft op duurzaamheid. Het aantal onderzochte objecten per energielabelcategorie ziet er als volgt uit: A: 9 gebouwen B: 5 gebouwen C: 10 gebouwen D: 12 gebouwen E: 11 gebouwen F: 8 gebouwen G: 20 gebouwen In figuur 10 zijn de resultaten per energielabelcategorie weergegeven. De categorieën zijn geclusterd, omdat slechts een beperkt deel van de gebouwen is gelabeld. Wij hebben een onderscheid gemaakt in gebouwen met minimaal energielabel C (Sinds 1 januari 2010 huurt de Rijksoverheid alleen kantoren met minimaal energielabel C) en energielabel D t/m G. Zeer opvallend is dat de energiekosten toenemen naarmate het label beter is. Kosten voor elektra en verwarming zijn respectievelijk 10,85 en 6,80 voor gebouwen met label A t/m C en 9,17 en 6,36 voor gebouwen met label D t/m G. Dat is tegenstrijdig met het idee dat gebouwen met een beter label energiezuiniger zijn. Toch kan dit worden verklaard met hetzelfde argument dat wij al gebruikten bij de analyse op basis van het bouwjaar van de gebouwen. Gebouwen met een beter energielabel zijn doorgaans nieuwere gebouwen op bereikbare locaties. In deze gebouwen wordt vaker Het Nieuwe Werken toegepast. De intensiteit waarmee de gebouwen worden gebruikt ligt dan hoger, waardoor ook de energiekosten per m² vvo hoger liggen. Om dezelfde reden liggen de huisvestingskosten per fte echter aanzienlijk lager. Een andere verklaring is dat duurzaam gebouwde gebouwen niet per definitie ook duurzaam worden gebruikt. Het gebruik is veel bepalender voor het energieverbruik. Vergelijk dit met een zuinige auto waarmee hard en sportief wordt gereden. Het verbruik zal een stuk hoger liggen dan bij een minder zuinige auto waar de chauffeur Het Nieuwe Rijden toepast. Figuur 10: Servicekosten 2010 naar energielabel Ook de kosten van de installaties liggen hoger bij gebouwen met een beter energielabel. De kosten bedragen 7,13 per m² vvo bij label A t/m C en 5,93 per m² vvo bij label D t/m G. Om een goed label te verkrijgen zijn meer en innovatieve installaties noodzakelijk die hogere servicekosten met zich meebrengen. Waar milieuvriendelijke gebouwen goed scoren is op watergebruik. De kosten bij label A t/m C gebouwen bedragen 0,28 per m² vvo en bij label D t/m G gebouwen 0,36. Dit kan duiden op minder watergebruik, bijvoorbeeld door waterbesparende toiletten.
12 On Point OSCAR 2012 Greenlease Greenlease Uit onze analyse blijkt dat gebouwen met een energielabel uit een hogere categorie geen lagere energiekosten hebben. Een verklaring is dat in deze gebouwen vaker Het Nieuwe Werken wordt toegepast. Dat betekent een hogere gebruiksintensiteit van werkplekken en daarmee hogere energiekosten per m² vvo, maar tegelijkertijd ook lagere huisvestingslasten per fte. Wel kan de potentie van de gebouwen beter worden benut wanneer ook intelligent wordt omgegaan met het gebruik van het gebouw. Dat kan als eigenaar en gebruiker in een greenlease afspraken vastleggen over het gebruik. Elke greenlease bevat gezamenlijke prestatieafspraken zodat het gebouw niet alleen duurzaam wordt gebouwd of gerenoveerd door de belegger, maar ook duurzaam wordt gebruikt door de huurder. In ruil voor een hoog opleveringsniveau conformeert de huurder zich aan bepaalde gebruiksregels om de duurzaamheidspotentie daadwerkelijk te gaan benutten. Vaak is een huurder alleen bereid om een hogere huur te betalen als de verhuurder een besparing op de energiekosten kan garanderen. Maar een verhuurder kan dat alleen garanderen als de gebruiker zich conformeert aan bepaalde gebruiksregels. Simpel gezegd moet er bijvoorbeeld worden voorkomen dat de gebruiker het raam openzet als het te warm is in het gebouw in plaats van de verwarming lager zetten. Om te zorgen dat afspraken tussen eigenaar en gebruiker over de verduurzaming, de gebruiksregels en de financiële verdeling van de splitincentive duidelijk zijn vastgelegd, zal tussen beide partijen een greenlease gesloten moeten worden. Er zijn voorbeelden dat een gebruiker afspreekt dat overwerken alleen mogelijk is op de begane grond van het gebouw zodat er wordt bespaard op verwarming en verlichting van de andere etages. Vaak wordt met een bonus-malusregeling ook financieel gestimuleerd dat de huurder zich aan de gebruiksregels houdt. Verduurzaming van de gebouwenvoorraad is een belangrijke trend in de vastgoedsector. Eerder onderzoek van Jones Lang LaSalle (Duurzaam Gebruikersonderzoek 2010) toont aan dat kantoorgebruikers in toenemende mate gehuisvest willen zijn in duurzame gebouwen omdat dit bijdraagt aan een positief imago. Dat helpt hen in de War for Talent en bij hun streven naar Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO). Eigenaren van vastgoed moeten aan deze veranderende vraag van gebruikers invulling geven. Vaak hanteren ook eigenaren een beleid dat erop is gericht hun portefeuilles te verduurzamen. Uit de Dutch Capital Markets Outlook 2010 van Jones Lang LaSalle bleek dat 85% van de institutionele vastgoedbeleggers en vastgoedfondsen een doelstelling heeft op het gebied van MVO. Treffend voorbeeld is de intentieverklaring tussen CBRE GI en vijftien property managers om concrete stappen te zetten naar duurzaam beheerde gebouwen. Omdat elke situatie verschillend is wat betreft de verhuursituatie (single- of multi-tenant), de gebouwsituatie (bestaande bouw of nieuwbouw) en de duurzaamheidsambities in het beleid van zowel eigenaar als gebruiker, bestaan er op dit moment vele vormen van greenleases. De greenlease kan een allonge zijn op het bestaande huurcontract of dit in zijn geheel vervangen. De komende jaren zal veel worden geëxperimenteerd met greenleases. Daardoor zal op termijn een nieuwe standaard ontstaan die de huidige huurcontracten vervangt. Een greenlease is een belangrijke voorwaarde voor verduurzaming. Bij een duurzame renovatie ontstaat namelijk een split-incentive dilemma omdat de eigenaar investeringen doet in het gebouw die voor de gebruiker lagere energielasten kan opleveren. Soms beslist de eigenaar dat de investering noodzakelijk is om de huurder te behouden en leegstand te voorkomen, maar liever zal hij de huur verhogen nadat duurzaamheidsinvesteringen zijn doorgevoerd.
On Point OSCAR 2012 13 Conclusie en vooruitblik Greenlease Servicekosten maken een belangrijk deel uit van de totale huisvestingskosten van een kantoorgebruiker. De OSCARbenchmark biedt eigenaren en gebruikers de mogelijkheid om op deze kosten te sturen. De gemiddelde servicekosten bedroegen in 2010 34,57 per m² vvo. Energiekosten zijn met 47% de belangrijkste kostencomponent. Het bouwjaar, de grootte, het aantal verdiepingen en de locatie zijn belangrijke factoren die de hoogte en samenstelling van de servicekosten bepalen. Energielabels lijken vooralsnog geen goede indicatie voor de te verwachten servicekosten. Dit heeft te maken met het feit dat duurzame gebouwen niet per definitie ook duurzaam worden gebruikt. Een tweede factor is dat in duurzame kantoren vaker Het Nieuwe Werken wordt toegepast wat gekenmerkt wordt door een intensiever gebruik van werkplekken en daarmee een hoger energieverbruik. Om toch de potentie van een duurzaam gebouw te benutten moeten huurder en verhuurder in een greenlease afspraken maken over duurzaam gebruik en daarmee sturen op een reductie van energieverbruik en kosten. Ook een aantal andere factoren bepaalt in belangrijke mate de servicekosten, zoals de openingstijden, het niveau van beveiliging en receptiediensten, het aantal liften en met name de kwaliteit van het management. Dit zijn belangrijke factoren om rekening mee te houden bij vergelijking van de eigen kosten met deze benchmark. De prijs voor aardgas is in het afgelopen jaar nog gestegen, maar lijkt zich nu te stabiliseren. De kosten voor verwarming zijn verder voor een groot deel afhankelijk van het aantal graaddagen, met andere woorden de strengheid van de winter. Hier zit een grotere onzekerheid in waardoor verbruik en dus kosten moeilijk zijn te voorspellen. Ook hier geldt dat de toegenomen focus op het inzichtelijk maken en besparen van verbruik de energiekosten moet verlagen. De kosten van installaties zullen de komende jaren stabiliseren. De afgelopen jaren stegen de prijzen omdat de installaties in gebouwen steeds geavanceerder worden en hoger gekwalificeerd personeel nodig is om deze installaties te onderhouden en beheren. Door toenemende concurrentie staan prijzen onder druk en verwachten wij geen verdere prijsstijgingen. De kosten voor schoonmaak en beveiliging zullen de komende jaren stijgen. Wij zien hier weinig mogelijkheden voor performanceverbetering en prijzen zullen de gebruikelijke indexen volgen. De grootste besparingen op de servicekosten zijn mogelijk in de energiekosten. Duurzame renovaties en afspraken over het gebruik van gebouwen kunnen leiden tot significant lagere energiekosten. Een greenlease is een voorwaarde om de financiële afspraken vast te leggen tussen eigenaar en gebruiker. Vooruitblik Wij verwachten dat de servicekosten de komende jaren een lichte stijging zullen vertonen. Hieronder geven wij een toelichting op de ontwikkeling van de grootste posten in de servicekosten op de korte tot middellange termijn (2012 2014). De verwachting is dat de prijs van elektriciteit in Nederland op hetzelfde niveau blijft of wellicht lager uitvalt. Bovendien hebben veel eigenaren en beheerders elektriciteit ingekocht voor de komende jaren tegen vaste prijzen. Eigenaren, gebruikers en vastgoedmanagers focussen zich steeds vaker op het verkrijgen van inzicht in het energieverbruik om daar vervolgens op te kunnen besparen. De focus op het besparen van verbruik levert de grootste bijdrage in het op peil houden c.q. verlagen van energiekosten.
14 On Point OSCAR 2012 Begrippenlijst Gebruikerskosten: de kosten voor de betreffende huurder, die gepaard gaan met het in eigendom hebben of benutten van een vastgoedobject. Onder de gebruikerskosten vallen de huurlasten, de servicekosten die de verhuurder aan de huurder doorbelast en de overige facilitaire kosten. Facilitaire kosten: de aan de facilitaire organisatie toe te rekenen kosten bij de uitvoering van het facilitymanagementbeleid. Volgens de NEN 2748 vallen onder de facilitaire kosten de volgende kostencategorieën: huisvesting, diensten en middelen, ICT, externe voorzieningen en facilitair management. Een deel van de facilitaire kosten wordt via de servicekosten aan de huurder toegerekend. Servicekosten: de kosten van de contractueel overeengekomen te leveren diensten en producten of te verrichten inspanningen door de verhuurder ten gunste van de huurder. Afhankelijk van wat is afgesproken in het lopende contract, bevatten de servicekosten de volgende kostencategorieën: Huismeester: de kosten ten behoeve van de huismeester, waaronder: salariskosten, vergoedingen, kantoorkosten, telefoonkosten, parkmanagement en overige kosten. Beveiliging: de aansluitkosten van de communicatieapparatuur, kosten voor alarmopvolging, keyholding, brand- en sluitronde en portiersdiensten. Verzekeringen: hieronder vallen onder meer de kosten voor de glasverzekering. Gemeentelijke heffingen: de kosten voor diverse gemeentelijke heffingen en gebruikersvergunningen. Verhuurbaar vloeroppervlak (vvo): het voor verhuur bestemde vloeroppervlak van een vastgoedobject, exclusief de oppervlakten voor verticaal verkeer (liftschachten en trappenhuizen) en sanitaire ruimten. Randstad: ring van verstedelijking rondom het meer landelijke gebied, het Groene Hart. De Randstad is het grootste stedelijke gebied in Nederland, waarbinnen ook de vier grootste steden Amsterdam, Utecht, Rotterdam en Den Haag liggen. Elektra: zowel de individuele als de algemene kosten voor het verbruik van elektriciteit. Verwarming: zowel de individuele als de algemene kosten voor het verbruik van gas of stadsverwarming. Water: zowel de individuele als de algemene kosten voor het verbruik van water. ICT: de kosten voor telefoon, internet en de CAI-kosten. Onderhoud: de kosten voor bovenbouw, afbouw en afwerkingen. Installaties: de kosten voor onderhoud van mechanische en elektrische installaties. Onder installaties vallen ook de vaste inrichtingen. Schoonmaak: kosten voor schoonmaak algemene ruimte, glasbewassing, gevelreiniging en schoonmaak buitenterrein, maar ook de kosten voor ongediertebestrijding en sanitaire schoonmaakartikelen. Vuilafvoer: de kosten voor vuilafvoer van papier/karton en restafval. Onderhoud terrein: dit zijn de kosten voor onderhoud van het terrein, zoals reparaties, slagboominstallatie en de kosten voor groenvoorziening.
Jones Lang LaSalle Contacten Business Contact Jac Bressers Investor Property Management Jones Lang LaSalle Rotterdam +31 (0)10 411 04 40 jac.bressers@eu.jll.com Report Contact Michael Hesp Head of Research Jones Lang LaSalle Amsterdam +31 (0)20 5 405 405 michael.hesp@eu.jll.com OSCAR 2012 February 2012 On Point reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends. www.joneslanglasalle.com COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.