«r, h 11 «' o a n U gemeente Q o S t e r H O U t NOTA VOOR DERAAD H Datum: 19 december 2008 Nummer raadsnota:u 0 0 y (/ Onderwerp: Het utbreden van een wnkelpand aan de Provncaleweg 88A te Oostend. Portefeullehouder: De Boer Bjlagen: 1. nspraakreactes; 2. Commentaarnota overleg en nspraak Ter nzage: 1. rumteljke onderbouwng 2. planschaderscoanalyse 3. bouwvoomemen HfO Voorstel: 1. Het endverslag (de Commentaarnota overleg en nspraak) voor kennsgevng aannemen. 2. Het nemen van een voorberedngsbeslut voor het perceel Provncaleweg 88a te Oostend. 3. Het starten van de vrjstellngsprocedure op grand van artkel 19a van de Wet op de Rumteljke Ordenng (WRO) n samenhang met de artkelen 19 ld 1 en 4 WRO (oud). Samenvattng De heer J. Bax en zjn dochter wensen de wnkel "La Bax" aan de Provncaleweg 88a te Oostend ut te breden. Op 12 maart 2007 hebben zj hervoor een aanvraag om een regulere bouwvergunnng fase 1 ngedend. Het pand, waar n het verleden een Rabobank was gevestgd, wordt snds aprl 2000 gebrukt voor de verkoop van bloemen en woondecorates. De aanvrager wenst de wnkelactvteten ut te breden met een open (gas)haardenzaak. De utbredng past bnnen de bebouwngsvoorschrften van het bestemmngsplan " Oostend-1978-l", echter het gebruk s n strjd met de bestemmng "kantoordoelenden". Realserng van het plan s slechts mogeljk door een procedure op grand van artkel 19a n samenhang met artkel 19 ld 1 van de WRO (oud) te volgen. Tevens s het nemen van een voorberedngsbeslut noodzakeljk omdat het bestemmngsplan ouder s dan 10 jaar. Het bouwvoomemen s op 5 September 2007 gepublceerd n weekblad "Oosterhout" en heeft aanslutend gedurende ver weken voor nspraak ter nzage gelegen. Tjdens deze perode zjn nspraakreactes ngekomen. Naar aanledng van deze reactes volgde een perode van overleg met de aanvrager en dens advseur. Utendeljk s op 15 September 2008 een aangepaste rumteljke onderbouwng ontvangen en vervolgens s de planschadeovereenkomst op 10 november 2008 ondertekend doorde aanvrager. n bjgevoegde "Commentaarnota overleg en nspraak" (endverslag) wordt utgebred ngegaan op de nspraakreactes. Kort samengevat houden de nspraakreactes het volgende n: 1. Het bestemmngsplan s ouder dan 10 jaar; 2. Er wordt net onderbouwd waarom de forse utbredng noodzakeljk s; 3. Strjd met de brochure VNG Bedrjven en mleuzonerng; 4. Strjd met redeljke esen van welstand; 5. Fnancele haalbaarhed twjfelachtg; 6. Parkeeroverlast; utdraa van: 17-12-08 11:59 pagna:1
gemeente WW w Oosterhout 7. Luchtkwaltet; 8. Aantastng woongenot (prvacy, utzcht en geludsoverlast); 9. Waardevermnderng van de wonng 10. Onderzoek naar alternateve locates gewenst. Ten opzchte van deze reactes s het volgende overwogen: Ad 1 Planologsch regme Het bouwplan s n strjd met het ter plaatse geldende bestemmngsplan vanwege het gebruk ten behoeve van detalhandelsactvteten. De bebouwng zelf s net n strjd met het bestemmngsplan. Omdat het bestemmngsplan ouder s dan 10 jaar wordt de gemeenteraad voorgesteld om een voorberedngsbeslut nemen. Ad 2 Onderbouwng utbredng n rumteljke onderbouwng De rumteljke onderbouwng s nmddels aangepast. n dt document s de hudge en de gewenste stuate omschreven. Ad 3 Brochure VNG Bedrjven en mleuzonerng Deze brochure geeft slechts aanbevelngen de vertaald kunnen worden n een bestemmngsplan. Feteljk s het bestemmngsplan " Partele herzenng Oostend 1978-1" bepalend. Ad 4 Redeljke esen van welstand Het plan s dverse malen voorgelegd aan de commsse voor welstand en monumenten. Op 6 jul 2007 s het bouwplan van een postef welstandsadves voorzen, waarbj het plan aangepast s aan de nhoud van de advezen van 8 September en 15 december 2006. Ad 5 Fnancele haalbaarhed Het betreft een partculer ntatef. De kosten zjn volledg voor rekenng van de ntatefnemer. Ad 6 Parkeeroverlast Vanut verkeerstechnsch oogpunt zjn er geen belemmerngen. Utbredng van het wnkelpand ledt op bass van de geldende rchtljnen van het CROW tot een ndcateve toename van de parkeerbehoefte met crca 4 tot 6 parkeerplaatsen. Parkeren geschedt op egen terren. Bj drukte s er n de nabje omgevng voldoende openbare parkeergelegenhed. Ad 7 Luchtkwaltet Er s sprake van een klenschalge utbredng van een bestaand wnkelpand. Gelet op de gernge verkeersaantrekkende werkng vndt er geen nadelge verstorende werkng op de luchtkwaltet ter plaatse of n de drecte omgevng plaats. Ad 8 Aantastng woongenot Het woongenot (prvacy en utzcht) wordt net meer aangetast dan hetgeen het bestemmngsplan nu reeds qua bebouwng mogeljk maakt. Naar verhoudng zal de geludsoverlast net n onevenredge mate toenemen. utdraa van: 17-12-08 11:59 pagna:2
gemeente WW w Oosterhout Ad 9 Waardevermnderng wonng / voorgenomen planschadeclam De bebouwng op zch voldoet aan het bestemmngsplan, slechts het gebruk als detalhandel s n strjd met de voorschrften. Er s een planschaderscoanalyse utgevoerd, waarut bljkt dat door de voorgenomen bebouwng geen planologsche verslechterng ontstaat n de drecte omgevng. Ad 10 Onderzoek naar alternateve locates Het bestuursorgaan dent te beslssen op de aanvraag zoals deze s ngedend. Voorgesteld wordt n te stemmen met de nhoud van het utgebrede endverslag. Rumteljke onderbouwng De aanvraag wordt ondersteund door een rumteljke onderbouwng, welke voldoende nformate bevat voor de te volgen vrjstellngsprocedure. Wat wllen we bereken? Het pand Provncaleweg 88A s gestueerd n de kern van Oostend. n de kerkdorpen zjn maar weng detalhandelsactvteten. De utbredng van een reeds aanwezge wnkel met een verkooppunt voor (gas) haarden past bnnen de gedachte om detalhandelsactvteten n de kerkdorpen te stmuleren. Behalve voor de verkoop zullen de gashaarden tevens als etalage voor de bloemen en woondecorates denen. Een dergeljk verkooppunt kan de levendghed en leefbaarhed van het dorp n posteve zn be'nvloeden. De clentele zal overgens net alleen ut Oostend afkomstg zjn, maar ook van daarbuten. Wat gaan we daarmee doen? n de eerste plaats s het, om de procedure te kunnen vervolgen, noodzakeljk een voorberedngsbeslut te nemen. Vervolgens kan de procedure op grond van artkel 19a WRO n samenhang met de artkelen 19 ld 1 en 4 van de WRO worden gestart. Na (posteve) beslutvormng zal het bouwvoornemen, met nbegrp van de rumteljke onderbouwng gedurende zes weken ter nzage worden gelegd. Tjdens deze termjn kan edereen schrfteljk zenswjzen kenbaar maken. n de raadsvergaderng van 15 december 2004 s besloten de vervolgprocedure en het nemen van besluten n het kader van de toepassng van artkel 19 ld 1 van de WRO te delegeren aan ons college. Met afwegng van (eventuele) zenswjzen wordt na afloop van de ter nzage leggng besloten of de procedure zal worden voortgezet, hetgeen betekent dat bj Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant een verklarng van geen bezwaar zal worden aangevraagd. utdraa van: 17-12-08 11:59 pagna:3
gemeente WW w Oosterhout Wat mag het kosten? Het utbreden van de wnkel s een partculer ntatef. Dt betekent dat er voor de gemeente geen kosten aan verbonden zjn. Met ntatefnemer s overeengekomen dat eventuele (te honoreren) planschadeclams en bjbehorende kosten geheel voor dens rekenng zullen komen. HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN OOSTERHOUT, W.H. Hujbregts-Schedon, burgemeester. W.P.H. REDERT, secretars utdraa van: 17-12-08 11:59 pagna:4
gemeente WW w QoStefhOllt BESLUT VAN DE RAAD Nummer: 0 0 0 ) t J DE RAAD VAN DE GEMEENTE OOSTERHOUT; gelezen het voorstel van het college van 19 december 2008; overwegende dat het op grond van de n het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 8 december 2008 aangegeven overwegngen wenseljk s een voorberedngsbeslut, als bedoeld n artkel 3.7 van de Wet rumteljke ordenng, te nemen voor het utbreden van een wnkel op een perceel kadastraal bekend gemeente Oosterhout, secte F nummer 2114, plaatseljk bekend Provncaleweg 88A te Oostend; BESLUT: 1. Te verklaren dat een herzenng van het ter plaatse geldende bestemmngsplan wordt voorbered voor een gedeelte van het bestemmngsplan "Partele herzenng Oostend 1978-1" welke met een arcerng s aangegeven op de bj dt beslut behorende en als zodang gewaarmerkte tekenng. 2. De vrjstellngsprocedure op grond van artkel 19a n samenhang met artkel 19 ld 1 en 4 van de Wet op de Rumteljke Ordenng (WRO) te volgen tenende medewerkng te kunnen verlenen aan het utbreden van het wnkelpand Provncaleweg 88a en het daarmee verband houdende gebruk. 3. Te bepalen dat dt beslut n werkng treedt op 1 februar 2009 Aldus vastgesteld n de openbare vergaderng van 20 januar 2009. )ORNOEMD _, grffer. utdraa van: 17-12-08 11:59 pagna:5
Uttreksel Kadastrale Kaart \! f l \ f \ Deze kaart s noorcgercht 12345 Perceelnummer 25 Husnurhmer Kadastrale grens Bebouwng Overge topografe Voor een sensludend uttreksel, BREDA, 14 me 2008 D& bewaarder van het kadaster en de openbare regsters Schaal 1:500 Kadastrale gemeente Secte Perceel OOSTERHOUT F 2114 A Aan dt uttreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Denst voor het kadaster en de openbare regsters behoudt zch de ntellectuele egendomsrechten voor, waaronder het auteursrecht en- het databankenrecht
- f } r -? a 3MPSSS
* P h 8 t
*r 1 1 SSSSfe s ft.
From: FAXmaker To: Oosterhout Page: 1/5 Date: 24-9-2007 11:13:19,^toJ2o3Hl AANTEKENEN MET BERCHTVAN ONTV. ^u-ft Stchtng Rechtsbjstand Postbus 10100 5000 JC Tlburg Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Oosterhout Postbus 10150 4900 GB OOSTERHOUT Dr. Hub van Doomeweg 195 Tlburg Telefoon(013)462 37 10 Fax (013) 462 27 99 www.stchtngrechtsbjstand.nl Datum 24 September 2007 Onderwep nspraakreacte vrjstellng Ons kenmerk Behandekl door R106866357 HT Mw. drs. E.A.M.A. de Hoogh Uwkenmerk Telefoon (013) 462 37 70 Fax (013) 462 27 99 bestuursrecht@stchtngreclttsbjstand.nl Geachte heer, mevrouw, U heeft een verzoek om vrjstellng te verenen van het bestemmngsplan ter nzage gelegd. Het gaat over het bouwplan voor het utbreden van een wnkelpand aan de Provncaleweg 88a te Oostend. Onze clent, de heerw.a.g. Segeren, Provncaleweg 88, 4909 AL n OOSTEND s hether net mee eens. Zjn nspraakreacte lcht k toe n deze bref. Feteljke stuate Het bouwplan houdt n dat het bestaande wnkelpand fors wordt utgebred aan de achterzjde van het pand. De wonng van clent lgt eveneensaan de achterzjde van het pand en de utbredng komtdan ook recht voor zjn wonng. Het s de bedoelng om de ngang van de wnkel eveneens te verplaatsen naar de utbredng. Dt betekent dat de ngang van de wnkel straks vlak voor zjn wonng komt te lggen. Clent vreest dan ook voor veel overast en een forse waarde dalng van zjn pand. Bestemmngsplan ouder dan ten jaar Om het onderhavge plan te kunnen realseren, moet vrjstellng worden verleend van het bestemmngsplan. Dt moet gebeuren metgebrukmakng van artkel 19 ld 1 van de Wetopde Rumteljke Ordenng. Voorwaarde hervoor s dat het geldende bestemmngsplan net ouder s dan ten jaar. Volgens clent s net aan deze voorwaarde voldaan. Het bestemmngsplan dateert mmers ut 1978. Waarom utbreden Het gaat her om een forse utbredng van een wnkelpand. Het vloeroppervlak neemt met crca 60% toe en de nhoud neemt met 598, 80 kubeke meter toe. Dat s een toename van 87 %.Het gaat her dan ook net om een klenschalge utbredng. Er wordt n de rumteljke onderbouwng alleen maar aangegeven dat de egenaar het pand wenst ut te breden vanwege rumtegebrek. Verder s op geen Rabobank Nederland 10 10 50 674 St. nr. 41 095 030 Tlburg
From: FAXmaker To: Oosterhout Page: 2/5 Date: 24-9-2007 11:13:19 Vervolg op de bref van 24 September2007 Bestemd voor Bladnummer wjze onderbouwd waarom deze forse utbredng noodzakeljk s. Clent vndt dan ook dat de rumteljke onderbouwng op dt punt te kort schet. Verder vndt clent dat ergeen sprake s van klenschalge detalhandel. Het hudge wnkelpand sal groot en heeft een oppervlakte van 243 verkante meter. Dt wordt straks een oppervlakte van 386 verkante meter en een nhoud van 1287 kubeke meter. Naar de menng van clent kan her net meer gesproken worden van klenschalge detalhandel. Clent vndt dan ookdatgeen medewerkng verleend kan worden aan het verzoek om vrjstellng van het bestemmngsplan. Brochure VNG Bedrjven en mleuzonerng De afstand van de geplande utbouw tot de slaapkamervan dent bedraagt krap 7 meter. Volgens clent s dt n strjd met de Brochure bedrjven en mleuzonerng. Voor detalhandel en reparate van partculeren moet een afstand van 10 meter worden gehanteerd. De afstand wordt dus al net gehaald. Her gaat het wel om een bjzondere vorm van detalhandel met n werkng zjnde gashaarden. Net dudeljk s watde mleuconsequentjes hervan zjn. Clent vndt dan ook dat her verder onderzoek naar gedaan moetwordenenafhankeljkvande utkomsteenstrengere afstand moet worden gehanteerd. Welstand Volgens de rumteljke onderbouwng voldoet het plan aan de redeljke esen van welstand. Er wordt gesteld dat gezen de aard en de archtectuur van het al bestaande gebouw mag worden verondersteld dat her s voldaan aan de esen de op bass van de welstandsnota aan dergeljke onlwkkelngen worden gesteld. Clent kan zch her net n vnden. Het gaat her om een rustek kerkplen. Aan en rond het plen zjn dre rjksmonumerrten en twee gemeenteljke monumenten gelegen. Het pand wordt straks gebrukt voor de verkoop van gashaarden en er zullen volgens clent dakdoorvoeren op het pand worden geplaatst Nu zjn er al vjf aanwezg. Het pand krjgt straks een ndustrele utstralng de afbreuk doet aan de monumentale utstralng van het plen. Dat s nu al zchtbaar door de vlaggen de voor het hudge pand staan en na de utbredng wordt de nbreuk op het monumentale karakter nog groter. Clent s dan ook van menng dat de utbredng n strjd s met redeljke esen van welstand. Fnancele haalbaarhed Clent s van menng dat door de gemeente onvoldoende s onderzocht of het bouwplan fnanceel haalbaar s. Het gaat her om een flnke utbredng van een wnkelpand. De kosten zjn volledg voor de ntatefnemer. Clent heeft begrepen dat de hudge wnkel net rendabel genoeg s dat om deze reden
From: FAXmaker To: Oosterhout Page: 3/5 Date: 24-9-2007 11:13:20 Vervolg op de bref van Bestemd voor Bladnummer 24 September2007 3 de utbredng nodg s. Clent vreest dan ook dat er leegstand ontstaat Clent verzoekt u alsnog onderzoek te doen naarde fnancele haalbaarhed. Parkeeroverlast Er zjn problemen te verwachten. Er zjn welswaar op het kerkplen parkeerplaatsen, maartjdens bruloften en begrafenssen s er nu al vee parkeeroverlast. Bj een utbredng van het wnkelpand wordt deze overlast alleen maar groter. Clent vndt dat er voldoende parkeerrumte op het terran zelf moet zjn, zodatverdere parkeeroverlast wordt voorkomen. Clent vraagtzch af of de stuate wel n overeenstemmng s met de bouwverordenng. Clent vraagt zch af hoe de gemeente parkeeroverlast denktte voorkomen. Luchtkwaltet Op bladzjde 9 van de rumteljke onderbouwng wordt gesproken over de luchtkwaltet Er wordt gesteld dat er n dt project sprake s van een klenschalg utbredng van een bestaand wnkelpand, hetgeen mogeljk ledt tot een zeer gernge toename van het wegverkeer. Gezen deze zeer gernge toename van het wegverkeer kan worden geconcludeerd dat er geen nadelge verstorende werkng op de luchtkwaltet plaats zal vnden. Clent kan zch her net n vnden. Het s algemeen bekend dat de luchtkwaltet langs snelwegen en provncae wegen slecht s of kan zjn. Her s sprake van een provncale weg. Het s maarde vraag of de normen ut het Beslut luchtkwaltet wel gehaald worden. Elke verslechterng kan dan ffnke consequents hebben. Daamaastgaat het her net om een klene maarom eenforse utbredng, zoals k herboven al neb aangevoerd. Verder gaat het her om een zaak voor gashaarden. Nu al zjn er vjf afvoerpjpen op het hudge dak geplaatst en de veroorzaken de nodge utstoot. Met de utbredng neemt deze utstoot toe. Wat deze utstoot s en wordt, s verder net onderzocht. Clent vndt dan ook dat eerst onderzocht moet worden of normen ut het Beslut luchtkwaltet wel gehaald (kunnen) worden voordat verder gegaan kan worden met de procedure. Aantastng woongenot Hetbouwplan ledt tot aantastng van het woongenot van clent. Het gaat daarbj om de volgende aspecten.
From: FAXmaker To: Ocsterhout Page: 4/5 Date: 24-9-2007 11:13:20 Vervolg op de bref van Bestemd voor Bladnummer 24 September2007 4 Prvacy Het bouwplan houdt n de utbredng van een wnkelpand recht voor de wonng van clent n de neuwe stuate komtde ngang van de wnkel vlakbj zjn wonng. De afstand van de utbredng tot de slaapkamer van clent bedraagtstraks slechts 7 meter. Dat s een enorme nbreuk op de bestaande stuate en een ernstge aarrtastng van de prvacy van clent. Ubcht Clent dregt door het bouwplan een deel van zjn utzcht te verlezen. De wonng van clent komt straks (voor drekwart) achter de utbouw te lggen. Verder neemt de utbouw veel lcht weg zowel n de slaapkamer als n de gang. Dt s een grote nbreuk op de bestaande stuate en voor clent een onaanvaardbare beperkng. Geludsovertast Ook betekent deze wezenljke veranderng van de drects omgevng van de wonng van clent een aantastng van zjn rust en dus van zjn woongenot Gezen de gernge afsland van het bouwplan tot de wonng van de clent, vreest clent door de komst van het bouwplan veel geludsovertast te ondervnden. Zo ledt de komst van het bouwplan tot een toename van bezoekers van de wnkel met alle geludsoverlast van den. De ngang komt met het plan recht tegenover de voordeur van de wonng van clent te lggen. Als er dan ook nog eens een zoemer of bel wordt geplaatst, s het gedaan met de rust van clent. Verder verwacht clent dat hj meer geludshnder gaat ondervnden van de Provncate weg. Er ontstaat een soort pjpenla tussen zjn wonng en de geplande utbouw en clent vraagt zch af of het gelud zch herdoor anders gaat gedragen. Clent vndt dat hereerst verder onderzoek naar gedaan moetworden. Waardevermnderng wonng Clent vreest dat zjn wonng n waardedaalt door de komst van het bouwplan. Clent s dan ook voomemens een planschadeclam n te denen bj de gemeente. Clent stelt dat van de bouw een dermate waardevermnderend effect utgaat op omrngende onroerende zaken dat voor de haalbaarhed van de vrjstellng van het bestemmngsplan gevreesd moet worden. Een reden te meer om te zoeken naar altemateve locates waar geen of mnder planschade te verwachten valt
From: FAXmaker To: Oosterhout Page: 5/5 Date: 24-9-2007 11:13:20 Vervolg op de bref van Bestemd veer Bladnummer 24 September 2007 5 Alternateve locates De gemeente dentvolgens de weteen goede rumteljke ordenng na te streven. Dt houdt onder andere n dat er een gedegen onderzoek moet plaatsvnden naar de altemateve locates voor een dergeljk ntatef. Verzoek Op grond van het voorgaande verzoek k u, namens clent geen medewerkng te verlenen aan net utbreden van het wnkelpand dan wel rekenng te houden met de bezwaren van clent Vragen of opmerkngen Heeft u herover nog vragen of opmerkngen, belt u mj dan gerust. U kunt mj op maandagen, dnsdagen en donderdagen bereken op nummer (013) 462 37 70. Ook kunt u mj per e-mal (bestuurerecht@stchtngrechtsbjstand.nl) of perfax((013) 4622799) nformeren, graag met vermeldng van het kenmerk R106866357HT. k zend u deze bref zowel per fax als aangetekend per post toe. M et vrende ljke g roet, Stchtng Rechtsbjstand )>>" \ M^^s E^J^.«teHoogh
. Het College van burgemeester en wethouders van de gemeente Oosterhout, Postbus 10150, r -~ 4900 GB Oosterhout. LjB«e«T E cos f r Datum: 28 September 2007. Onderwerp: nspraakreacte vrjstellng.?- Geachte Heer, Mevrouw. Ter nzage lgt een verzoek om vrjstellng te verlenen van het bestemmngsplan t.b.v. het utbreden van een wnkelpand aan de Provncaleweg 88a n Oostend. Ondergetekenden zjn het her net mee eens. Graag wllen we dat mddels deze bref toelchten. 1. Luchtkwaltet. Het betreft her een bouwplan van een zaak voor haarden. Er zjn op dt moment al 7 extra afvoerpjpen voor gashaarden geplaatst. Ondergetekende, C.C.F.M. Lejten, s astmapatent en zeer gevoelg voor o.a. rookgassen. Daarnaast s ondergetekende slaapapneu patsnt. Zodra door rook de astma aanvallen zch verhevgen, neemt n verband met sljmvormng de ademhalngsproblematek snel toe en ontstaat er een bedregende stuate voor de gezondhed. AJ snds gerume tjd nemen de klachten toe. Met de utbredng van de haardenzaak neemt het aantal afvoerpjpen en dus ook de rookgasutstoot fors toe. Met de overheersende westen wnd, komt de rook onze kant op. Ondergetekende vreest voor zjn gezondhed en vndt dat onderzocht moet worden of de luchtkwaltet voldoende gegarandeerd kan worden. 2. Utzcht. Door de grote omvang van het bouwplan, maar vooral door de hoogte, wordt er veel lcht en utzcht n de tun weggenomen. Als echte butenmensen en tunlefhebbers s dt een flnke beperkng van het woongenot. 3. Welstand. Ondergetekenden wonen n een gemeenteljk monument. Bj de presentate destjds van de gemeenteljke monumentenljst verklaarde wethouder Y. de Boer dat het verneuwde dorpshart van Oostend n aanmerkng kwam om de status van beschermd dorpsgezcht te krjgen. Het gebed leent zch her utstekend voor: een door bomen omzoomd rustek dorpsplentje met eromheen dre rjksmonumenten en twee gemeenteljke monumenten. Ondergetekenden vnden dat n dt plaatje geen zaak thushoort de je eerder op een ndustreterren zou verwachten. Op grand van voorgaande opmerkngen zetten ondertekenden grote vraagtekens bj het bouwplan en verzoeken wj u geen medewerkng te verlenen aan het utbreden van het wnkelpand, dan wel rekenng te houden met de bezwaren van ondergetekenden. C.C.F. B.F.M. Lejten-de Wt.
.5 en Erna Lejten. rovncaleweg 90 4909 AL OOSTEND
De heer en mevrouw C.C.F.M. Lejten-De Wt Provncaleweg 90 4909 AL OOSTEND Datum Uw kenmerk Ons kenmerk n behandelng bj WH/ABV a.lps@oosterhout.nl (0162) 48 94 62 Onderwerp nspraakreacte zenswjze Provncaleweg 88a Geachte heer en mevrouw Lejten, Op 28 September 2007 heeft u een nspraakreacte ngedend tegen het voomemen tot het verlenen van vrjstellng van het bestemmngsplan "Partele herzenng Oostend 1978 - " voor het utbreden van het wnkelpand Provncaleweg 88a te Oostend. Zoals u bekend s, heeft er daarna een perode van overleg plaatsgevonden, waarn nader onderzoek naar het bouwvoornemen s gepleegd. Een en ander heeft onder meer geresulteerd n een aangepaste rumteljke onderbouwng. n onze vergaderng van datum hebben wj besloten het bouwvoornemen, vergezeld van de nspraakreactes, bnnen afzenbare termjn voor te leggen aan de gemeenteraad. Hoogachtend HET COLLEGE VAN OOSTERHOUT NAMENS DEZE, de coordnator van het cluster Adves, Beled en Velghed van de afdelng Velghed, Vergunnngen en Handhavng R.A.M. van Hamond postadres Postbus 10150, 4900 GB Oosterhout telefoon (0162] 48 99 11 e-mal stadhus@oosterhout.nl bezoekadres Slotjesveld 1 Oosterhout fax (0162)42 31 74 nternet www.oosterhout.nl
genneen.e WW w C Oncppt QoSterhOllt Stchtng Rechtsbjstand t.a.v. mevrouw drs. E.A.M.A. de Hoogh Postbus 10100 5000 JC TLBURG Datum Uw kenmerk Ons kenmerk n behandelng bj R106866357 HT WH/ABV-AL a.lps@oostemout.nl (0162) 48 94 62 Onderwerp nspraakreacte Provncaleweg 88a Geachte mevrouw De Hoogh, Op 24 September 2007 heeft u namens uw clent, de heer W.A.G. Segeren, Provncaleweg 88, 4909 AL Oostend, een nspraakreacte ngedend tegen het voomemen tot net verlenen van vrjstellng van het bestemmngsplan "Partele herzenng Oostend 1978 - " voor het utbreden van het wnkelpand Provncaleweg 88a te Oostend. Zoals u bekend s, heeft er daarna een perode van overleg plaatsgevonden, waarn nader onderzoek naar het bouwvoomemen s gepleegd. Een en ander heeft onder meer geresulteerd n een aangepaste rumteljke onderbouwng. n onze vergaderng van datum hebben wj besloten het bouwvoomemen, vergezeld van de nspraakreactes, bnnen afzenbare termjn voor te leggen aan de gemeenteraad. Hoogachtend HET COLLEGE VAN OOSTERHOUT NAMENS DEZE, de coordnator van het cluster Adves, Beled en Velghed van de afdelng Velghed, Vergunnngen en Handhavng RAM. van Hamond postadres Postbus 10150, 4900 GB Oosterhout telefoon (0162)48 99 11 e-mal stadhus@oosterhout.nl bezoekadres Slotjesveld 1 Oosterhout fax (0162)42 31 74 nternet www.oosterhout.nl
gemeente WW w Oosterhout Commentaarnota overleg en nspraak nzake het voornemen tot het volgen van een procedure op grand van artkel 19 ld 1 WRO voor het utbreden van het pand Provncaleweg 88a te Oostend Reades De reactes rchten zch tegen het voornemen tot het volgen van een vrjstellngsprocedure op grond van artkel 19 ld 1 van de Wet op de Rumteljke Ordenng voor het utbreden van een wnkel aan de Provncaleweg 88A en het wjzgen van het bestemmngsplan voor het gebruk hervan. De schrfteljke reactes zjn afkomstg van: 1. Stchtng Rechtsbjstand te Tlburg namens de heer W.A.G. Segeren, Provncaleweg 88, 4909 AL Oostend; 2. De heer C.C.F.M. Lejten en mevrouw B.F.M. Lejten-de Wt wonende Provncaleweg 90, 4909 AL Oostend. Kort samengevat houden deze reactes het volgende n: De reactes namens de heer W.A.G. Segeren: 1. Het bestemmngsplan s ouder dan 10 jaar; 2. Er wordt net onderbouwd waarom de forse utbredng noodzakeljk s; 3. Strjd met de brochure VNG Bedrjven en mleuzonerng; 4. Strjd met redeljke esen van welstand; 5. Fnancele haalbaarhed twjfelachtg; 6. Parkeeroverlast; 7. Luchtkwaltet; 8. Aantastng woongenot (prvacy, utzcht en geludsoverlast); 9. Waardevermnderng van de wonng 10. Onderzoek naar alternateve locates gewenst. de reactes van famle C.C.F.M. Lejten: 11. Luchtkwaltet; 12. Utzcht; 13. Welstand. Ten opzchte van deze reactes s het volgende overwogen: Ad 1 Planologsch regme Van toepassng s het bestemmngsplan "partele herzenng Oostend 1978-1", waarn het perceel Provncaleweg 88a onder de bestemmng kantoordoelenden valt. De voorschrften zjn vervat n artkel 2 van het bestemmngsplan. n het verleden was op dt perceel een flaal van de Rabobank gevestgd. Daarna (n 2000) s vrjstellng verleend ten behoeve van de vestgng van een wnkel voor de verkoop van bloemen en woondecorates. postadres Postbus 10150, 4900 GB Oosterhout telefoon (01621 48 99 11 e-mal stadhus@oosterhout.nl bezoekadres Slotjesveld 1 Oosterhout fax (0162142 31 74 nternet www.oosterhout.nl
Het bouwplan s n strjd met het ter plaatse geldende bestemmngsplan vanwege net gebruk ten behoeve van detalhandelsactvteten. De bebouwng zelf s net n strjd met het bestemmngsplan. Het verlenen van medewerkng s mogeljk door het volgen van een vrjstellngsprocedure als bedoeld n artkel 19a de Wet op de rumteljke Ordenng. Omdat het bestemmngsplan ouder s dan 10 jaar dent de gemeenteraad tevens een voorberedngsbeslut te nemen. Ad 2 Onderbouwng utbredng n rumteljke onderbouwng Na het volgen van de nspraakperode en de daaropvolgende perode van overleg met aanvrager s een aangepaste rumteljke onderbouwng ontvangen. n dt document s de hudge en de gewenste stuate omschreven. n het pand Provncaleweg 88A s thans een wnkel n bloemen en woondecorate gevestgd. Aanvullend wenst men er een verkooppunt voor (gas)haarden te vestgen. Het hudge pand voorzet net n een rumte voor bede actvteten, te weten bloemen en woondecorates met daamaast (gas)haarden. Om deze reden wenst de egenaar het pand ut te breden en deze utbredng voornameljk te benutten als showroom. Ad 3 Brochure VNG Bedrjven en mleuzonerng Deze brochure geeft slechts aanbevelngen de vertaald kunnen worden n een bestemmngsplan. Utgegaan dent te worden van het bestemmngsplan " Partele herzenng Oostend 1978-1". Dt bestemmngsplan maakt een dergeljk bouwwerk mogeljk. Ad 4 en 13 Redeljke esen van wetstand Het plan s op 8 September 2006, 15 december 2006 en 6 jul 2007 voorgelegd aan de commsse voor welstand en monumenten. De beoordelng van de planvoorstellen door de commsse s gebaseerd op de welstandscrtera voor het gebed H2 - hstorsche lntbebouwng - van de welstandsnota. Herbj heeft het hstorsche karakter van het gebed zwaar gewogen. Op 6 jul 2007 s het bouwplan van een postef welstandsadves voorzen, waarbj het plan aangepast s aan de nhoud van de welstandmonumentenadvezen van 8 September en 15 december 2006. Ad 5 Fnancele haalbaarhed Het betreft een partculer ntatef. De kosten zjn volledg voor rekenng van de ntatefnemer. Ten aanzen van de toekomstge verwachtngen heeft aanvrager een prognose overgelegd, waarut s af te leden dat de nvesterng meer dan voldoende s om terug verdend te worden. Ad 6 Parkeeroverlast Vanut verkeerstechnsch oogpunt zjn er geen belemmerngen. Utbredng van het wnkelpand ledt op bass van de geldende rchtljnen van het CROW tot een ndcateve toename van de parkeerbehoefte met crca 4 tot 6 parkeerplaatsen. Parkeren geschedt op egen terren. Bj drukte s er n de nabje omgevng voldoende openbare parkeergelegenhed. Ad 7 en 11 Luchtkwaltet Er s sprake van een klenschalge utbredng van een bestaand wnkelpand. Dt zou kunnen leden tot een zeer gernge toename van het wegverkeer. Gelet op de gernge verkeersaantrekkende werkng vndt er geen nadelge verstorende werkng op de luchtkwaltet ter plaatse of n de drecte omgevng plaats. De gashaardenzaak als zodang heeft geen nvloed op de luchtkwaltet. Thans bevnden zch vjf afvoerpjpen op het dak, de overgens net utslutend voor de gashaarden zjn bedoeld. Bj de
neuwbouw worden naar verwachtng twee extra afvoerpjpen geplaatst. Van de afvoerpjpen worden twee kanalen gebrukt voor gasgestookte haarden en de overge voor ventlate, centrale verwarmng en ontluchtng. Tjdens de openngstjden zal ncdenteel een enkele haard n werkng zjn ter bevorderng van de sfeer. Het s net de bedoelng de haarden "proef te stoken, te meer daar dt slecht s voor de bloemen. Ad 8 en 12 Aantastng woongenot De utbredng valt bnnen de op de plankaart aangegeven bebouwngsgrenzen en voldoet aan de bebouwngsvoorschrften. Slechts het gebruk als detalhandel voldoet net aan het bestemmngsplan. Volgens het bestemmngsplan s het mogeljk soortgeljke bebouwng op te rchten, maar dan ten behoeve van kantoordoelenden. Herut volgt dat het woongenot (prvacy en utzcht) net meer wordt aangetast dan hetgeen het bestemmngsplan nu qua bebouwng reeds mogeljk maakt. Zoals eerder gesteld zal de toename van bezoekers gerng zjn. Naar verhoudng zal de geludsoverlast net n onevenredge mate toenemen. Ad 9 Waardevermnderng wonng / voorgenomen planschadeclam Gesteld wordt dat de wonng Provncaleweg 88 n waarde zal dalen, hetgeen tot een planschadeclam kan leden. De bebouwng op zch voldoet aan het bestemmngsplan, slechts het gebruk als detalhandel s n strjd met de voorschrften. Naar aanledng van de nspraakreactes heeft aanvrager een planschaderscoanalyse laten utvoeren, waarn geconcludeerd wordt dat door de voorgenomen bebouwng geen planologsche verslechterng ontstaat n de drecte omgevng. Ad 10 Onderzoek naar alternateve locates Artkel 46 ld 3 van de Wonngwet bepaalt dat een verzoek om bouwvergunnng ook als een verzoek om vrjstellng als bedoeld n de artkelen 15, 17 en 19 van de Wet op de Rumteljke Ordenng moet worden aangemerkt. Op dt moment s een bouwaanvraag ngedend voor de locate Provncaleweg 88A en dent te worden onderzocht of het verlenen van vrjstellng voor deze specfeke bouwaanvraag mogeljk s. Belangenafwegng / samenvattng Het bouwvoomemen s vanut rumteljk oogpunt aanvaardbaar. Het bouwwerk op zch past bnnen de bouwvoorschrften ut het bestemmngsplan. Vrjstellng dent te worden verleend omdat het gebruk net bnnen het bestemmngsplan past. Het bouwplan s dverse malen voorgelegd aan de commsse voor welstand en monumenten en voldoet aan redeljke esen van welstand. Er wordt slechts een gernge toename van het verkeer verwacht en parkeren zal op egen terren gescheden, zodat omwonenden hervan geen hnder zullen ondervnden. De gevolgen voor de luchtkwaltet zjn dusdang mnmaal dat deze geen belemmerng vormen voor de utvoerng van het bouwplan. Het woongenot wordt net meer aangetast dan n het geval medewerkng zou worden verleend aan een plan dat bnnen de gebruksmogeljkheden van het bestemmngsplan past. De planschaderscoanalyse s nmddels opgesteld en tevens s een planschadeovereenkomst gesloten tussen de gemeente en de ntatefnemer. Concluse De reactes vormen geen aanledng om het bouwplan net verder n procedure te brengen.
1 gemeente oosterhout rumteljke onderbouwng exartkel19, ld 1 wro!! voor d <? ^ an een wnkelpand K>ovfcae weg 88a n oostend CCA/. o6*f^ 5S^, ADVSEURS BV ^aa^^^*^ B^M^U^^^
gemeente oosterhout rumteljke onderbouwng ex artkel 19, ld 1 wro voor de utbredng van een wnkelpand provncal weg 88a n oostend l 19-268 2 September 2008 amer advseurs b.v. rumteljke ordenng
, * * NHOUDSOPGAVE Bz. 1. NLEDNG 1 1.1. Aanledng 1 1.2. Lggng projectgebed 1 1.3. Vgerend bestemmngsplan 2 1.4. Vrjstelngsprocedure 3 2. ONTWKKELNGSPERSPECTEF 5 2.1. Hudge stuate 5 2.2. Gewenste stuate 6 3. ONTWKKELNGSASPECTEN 7 3.1. Beled 7 3.2. Cutuurhstore en archeologe 8 3.3. Bodemkwatet 10 3.4. Waterbeheer 11 3.5. Ecooge 11 3.6. Luchtkwaltet. 12 3.7. Geludhrder 12 3.8. Overge mleuhnder 12 3.9. Berekbaarhed en parkeren 12 3.10. Externe velghed 13 4. UTVOERBAARHED 15 4.1. Economsche utvoerbaarhed 15 4.2. Maatschappeljke utvoerbaarhed 15 5. MOTVERNG VRJSTELLNG 17 BJLAGE 19 rumteljke onderbouwng ex art. 19 ld 1 wro voor de utbredng van een wnkelpand provncae weg 88a n oostend
4 BSteweg Provncate weq 88a fefbms, v 4 Oostend a******** 1 1 55- % *» lggng projectgebed ( amtejke onderbouwng ex art. 19 ld 1 wro voor de utoredng van een wnkelpand provncale weg 88a n oostend
1. NLEDNG 1.1. Aanledng n een voormalge kantoorpand aan de provncate weg nr. 88a n Oostend, gemeente Oosterhout s snds aprl 2000 een wnkelpand gevestgd. n het pand s een zaak n bloemen en woondecorate gevestgd. Aanvulend wenst men een verkooppunt voor (gas)haarden te vestgen. De gashaarden kunnen door aanvrager n de wonng van een koper worden ngebouwd. Wegens rumtegebrek wenst de egenaar van dt pand de wnkelrumte aan de achterzjde ut te breden met crca 96 m 2 bvo op de begane grand en 35 m 2 bvo op de verdepng. De utbredng zal worden benut als showroom voor enkele modelen. Daarbj zal een enkele haard ncdenteel n werkng zjn. De te verwachten extra utstoot s van een te verwaarlozen omvang. Bloemen en woondecorate bljven het utgangspunt. De gashaarden denen tevens als etalage voor boemen en woondecorate. De restrumte onder te realseren kap maakt onderdeel ut van een vde of dent als bergng. Het hudge pand heeft een oppervlakte van crca 160 m 2 bvo en s utgevoerd n een laag met een kap. De egenaar heeft een prncpebouwaanvraag bj de gemeente ngedend. De gemeente s van menng dat de klenschalge detalhandel een posteve bjdrage levert aan de leefbaarhed van het dorp en aan de lokale econome en wenst daarom medewerkng te verlenen aan de bouwaanvraag. De clentele s net alleen ut Oostend, maar ook van daarbuten afkomstg,. Het hudge bestemmngsplan staat de utbredng van het wnkelpand net toe. De gemeenteraad s bevoegd om n afwjkng van het vgerend bestemmngsplan mddels een vrjstellngsprocedure ex artkel 19, ld 1 WRO medewerkng te verlenen aan de onderhavge bouwaanvraag. 1.2. Lggng projectgebed Oostend s een klen lntdorp tussen Oosterhout en Dongen, ten oosten van de A27 en telt crca 1350 nwoners. Het betreffende wnkelpand lgt op een centrale plaats n het bebouwngslnt naast de Rooms-Katholeke kerk. Het pand maakt onderdeel ut van een hstorsch bebouwngslnt, maar heeft zelf geen specfeke monumentale waarde. rumteljke onderbouwng ex art. 19 ld 1 wra voor de utbredng van een wnkelpand provncale weg 88a n oostend
,"5 ^~»f*^. "SS* 1 [ 1.3. Vgerend bestemmngsplan OGST&WC -:>est^.'; nva- AS ; C. STSO-BOUW j cfw^ W-WA. ;:^ES jrvy*-3«.w^; f'vx<'zr,: *z /fop/e plankaart vgerend bestemmngsplan Het perceel maakt onderdee ut van het bestemmngsplan "partele herzenng Oostend 1978-", vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Oosterhout d.d. 30 januar 1979, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van de provnce Noord- Brabant d.d. 12 September 1979. n het hudge bestemmngsplan 'partele herzenng Oostend 1978-1' s het perceel bestemd voor 'kantoordoelenden'. n het pand was destjds een vestgng van de Rabobank gevestgd. n 2000 s, na het vertrek van de Rabobank ut Oostend, van deze bestemmng vrjstellng verleend voor de vestgng van detalhandel/woondoelenden. Nu de utbredng ook, voorzet n detalhandel, dent opneuw een vrjstellngsprocedure (ex artkel 19 ld 1 WRO) te worden doorlopen. De gemeenteraad s daartoe bevoegd. De voorgestelde utbredng vndt plaats aan de achterzjde van het pand en bevndt zch bnnen het op de plankaart als bebouwd aangedude deel van het betreffende perceel. De afwjkng ten opzchte van het bestemmngsplan betreft slechts het gebruk van de utbredng. Het bestemmngsplan laat op de plaats van de beoogde utbredng alleen kantoordoelenden toe. Voor het bestaande gedeelte s de vrjstellng van 27 aprl 2000 nog van toepassng. Het bestemmngsplan bedt dus geen bass om drect medewerkng te verlenen aan de onderhavge bouwaanvraag. rumteljke onderbouwng ex art. 19 ld 1 wro voor de utbredng van een wnkelpand provncale weg 88a n oostend
1.4. Vrjstelngsprocedure De voorgestelde rumteljke ontwkkelng s n strjd met het bestemmngsplan. De gemeente heeft echter geen specfeke rumteljk-economsche bezwaren tegen de voorgestelde utbredng van het wnkepand op deze locate. Mddels een vrjstelngsprocedure ex art. 19 ld 1 WRO kan de gemeenteraad van Oosterhout medewerkng te verlenen aan de voorgestelde utbredng van het wnkepand. Hervoor zal een zelfstandge projectprocedure worden gevoerd. Dt document dent daarbj als rumteljke onderbouwng voor deze vrjstelngsprocedure. Thans s sprake van een nspraakperode zoals voorgeschreven door de gemeenteljke nspraakverordenng van de gemeente Oosterhout. Naar aanledng van het gepublceerde prncpebeslut van het College van B&W tussen 6 September en 3 oktober 2007 s een aantal nspraakreactes ontvangen. Ook deze zjn n deze rumteljke onderbouwng worden meegenomen. Het vervolg van de procedure s als volgt. Het bouwvoomemen met de rumteljke oncpebeslut zal het plan met nbegrp van de bjbehorende advezen 6 weken ter nzage derbouwng zal aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Na verkrjgng van het prn worden gelegd. Gedurende deze termjn kan een eder zenswjzen kenbaar maken aan de gemeente. Na afwegng van de eventueel ngekomen zenswjzen zal bj de Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant een verklarng van geen bezwaar worden - aangevraagd. Nadat deze verklarng s afgegeven za over het verlenen van de bouwvergunnng (+vrjstellng) een defntef beslut kunnen worden genomen. [ 1 1 rumteljke onderbouwng ex art. 13 ld 1 wro voor de utbredng van een wnkepand provncale weg 88a n oostend
E rumteljke onderbouwng ex art. 19 ld 1 wro voor de utbredng van een wnkelpand provncale weg 88a n oostend
2. ONTWKKELNGSPERSPECT1EF 2.1. Hudge stuate Het hudge pand (opp. crca 160 m 2 bvo) lgt vrj gestueerd op de hoek van de provncate weg en het Schoolpad. Het wnkepand s utgevoerd n een laag met kap, met een goot- en nokhoogte van respectevejk 3 meter en 6,5 meter en staat haaks op de provncate weg. Het pand heeft n tegenstellng tot vee andere panden n Oostend geen bjzondere cultuurhstorsche of monumentale waarde. Aan de achterzjde bevndt een verharde open rumte de voldoende parkeergelegenhed voor de wnkel bedt. n de drecte omgevng van het pand bevndt zch vodoende aanvullende parkeergelegenhed behorend tot de nabjgelegen kerk. De ngang van de wnkel bevndt zch aan de westzjde en s georenteerd op het schoolpad en de open rumte random de Rooms-Katholeke kerk. rumteljke onderbouwng ex art. 19 ld 1 wro voor de utbredng van een wnkepand provncate weg 88a n oostend
2.2. Gewenste stuate n samenwerkng met de egenaar van 'net pand s een archtectonsch ontwerp voor utbredng van het wnkelpand ontworpen. Het wnkelpand wordt op het hudge perceel aan de achterzjde utgebred door realsate van een utbouw. Net als het bestaande gebouw krjgt dt vorm n een laag met een kap. De utbredng heeft een oppervlakte van 96 m 2 en voegt met nbegrp van de verdepng crca 135 m 2 bvo toe aan het bestaande wnkepand. De goothoogte van de utbredng bedraagt crca 4,5 m de nokhoogte crca 9 m. De kap staat haaks op de kap van het bestaande gebouw. Er wordt aangesloten bj de bestaande archtectuur. Het pand voegt zch ook na utbredng qua utstrang, vorm en archtectuur prma n de hstorsch omgevng van het oorspronkejke lntdorp. r~ J Aw~ u k4 a_x- * * ^ *! \ M' KA waflsafg JsHu a&~4&. 1 rumteljke onderbouwng ex art.. T9 ld 1 wro voor de utbredng van een wnkelpand provncate weg 88a n oostend
ONTWKKELNGSASPECTEN 3.1. Beled Algemeen Voor klenschalge transformates n de klene kernen zoals Oostend zjn geen harde beledsutgangspunten vastgelegd. Rumtejke ontwkkelngen op perceelsnveau vragen vooral maatwerk nzake de relate tot de gevolgen voor de omgevng en de berekbaarhed van de betreffende terrenen. Het betreft her een klenschalge commercele ontwkkelng (detalhandel) n een klene kern. Leefbaarhed klene kernen Zowel de provnce als de gemeente streven naar behoud van de leefbaarhed en daarmee de klenschalge detalhandel n klene kernen zoals Oostend. Het pand bevndt zch n een hstorsch lnt met een sterke mate van functemengng. De meer recent gerealseerde utbredng van het dorp ten zuden van het projectgebed kan worden bestempeld als woongebed. Regonaal omgevngsbeled n het Utwerkngsplan Breda-Tlburg wordt de provncate weg geclassfceerd als dorpsverbndngweg. Het butengebed ten noorden van de kern s aangewezen voor vestgng van glastunbouw. Ten zuden van de kern s transformate afweegbaar. De Pnmreet* Jfeon'SrabtHTf" ft$$nfo*ma te [,... ortdejgsotw flu gpen water?&p bos eft he-d* watertopen qtem p*ngebted UfAtlljk g^d«#d andscbappetyk raarrm&tk: Wm landschapsbeheer 1S8S SandschaporawfcceUKj Wf$k Samhctapsbehe«r tov*f$tratang5vaae SS3$ la*dsch»psonwhkl(e^ng {ovecr(mmrgy/ak»^ / '- " '" behoud open jandscftap S? beekdssystfem / V orrtwlcfcehng groerw getedlng zoekgebtedert wxstedetffng ttansf&hwttc sfanwgfcraar M ntegral* rtsdtsnd '//% teamformale ahwe«^ba-* aeder W8$ befteer an sntemswrng ^ ^ «frd*l k groww dw^tfr km steccjjfev *s p7ogra«m^ verstede&jkjng > 5 ha JBJJ fe teserveren bedrjvensbfre& 5...! b drjwefl»s«ft* a aocbe ^ j strategtsche gebf^dsonmfjtkelng ; ^ vesjgjngsgebted gfaaafbeuwldoofgfoe-ktautsj* == vestlgnggebfed gfas&nbouw* ^fc- «r»teglw:j» locatfe * SR 54en nas leltasespftdfetoe u&vero*gsrege besdhteven n de plantefcrt J r «ff<9ffsl»r ^jut <»?<tf*p«me*c* So«fl Cepyn^nt S? 20JM Sms* *Bar jwrxdatw' vo dfr ap^nfcr-* rumtejke onderbouwng ex art. 19 ld 1 wro voor de utbredng van een wnkelpand provncate weg 88a n oostend
f 8 voorgestelde rumteljke ontwkkelng heeft geen nadere beperkng ten aanzen van de functe van de provncae weg en gewenste het gebruk van gronden ten noorden en ten zuden van de kern Oostend. Detalhandel Er s geen specfek detalhandelsbeled voor de klene kernen n de gemeente. Zoals eerder vermeld staat de gemeente n begnsel postef tegenover klenschalge vormen van detalhandel, de de levendghed en leefbaarhed van een dorp n posteve zn kunnen belnvloeden. Voorwaarde s wel dat er geen sprake mag zjn van onevenredge nadelge betnvloedng van het draagvlak voor reeds n of nabj het dorp gevestgde vergeljkbare commercele voorzenngen. n het dorp zjn geen vergeljkbare commercele voorzenngen gevestgd. Het betreft her een wnkel n bloemen en woondecorates ut het hogere segement. Het verzorgngsgebed rekt ver buten Oostend. Gezen de klenschalghed van de voorgesteld rumteljke ontwkkelng wordt een onderzoek naar eventuele dstrbuteplanologsche gevolgen van de voorgestelde ontwkkelng net noodzakeljk geacht. Vgerend bestemmngsplan Zoals bljkt ut het vgerende bestemmngsplan wenst de gemeente de dverstet n functes en bebouwng aan de provncae weg te behouden. Geconcludeerd wordt dat de voorgestelde rumteljke ontwkkelng zch goed voegt n het vgerend rumteljk relevant beled voor klenschalge commercele ontwkkelngen n de detalhandelssfeer n Oostend. 3.2. Cultuurhstore en archeologe Oostend ontstond op de grens op de grens van een oorspronkeljk moerasgebed met klegronden (ten noorden van de hudge nederzettng) en de hogere zandgronden met hedevelden en stufdunen ten zuden van het hudge dorp zuden. Oostend wordt getypeerd als een lneare straatnederzetng, drect grenzend aan open akkergebed met overwegend agrarsche bebouwng en klene net-agrarsche kern rond kerk. Door samensmelten van twee, op zandhoogten gelegen gehuchten (crca 1200) ontstane nederzettng de door lggng aan straatweg van Dongen naar Oosterhout en aanleg tramljn ontwkkelng tot straatdorp. De bebouwng wordt gekenmerkt door de aanwezghed van langgevelboerderjen, enkee leerlooerjen (crca 1900), n westeljk deel van de nederzettng de kerk (1852) en overge net-agrarsche bebouwng waaronder pastore (crca 1870), onderwjzerswonng (crca 1900) en school (crca 1915). Tussen crca 1870-1940 en later verdere verdchtng van lntbebouwng. n het lnt zjn dverse panden aangewezen n als monumentaal waardevol. Slechts een beperkt aantal genet ook daadwerkeljke beschermng. Het wnkelpand aan de Provncae weg 88a vertegenwoordgt geen bjzondere monumentale waarde. De Rooms Katholeke kerk en de bjbehorende pastore en begraafplaats aan de overzjde van het Schoolpad vormen een beschermd rjksmonument. rumteljke onderbouwng ex art. 19 ld 1 wro voor de utbredng van een wnkelpand provncae weg 88a n oostend
r Op de provncate cutuurhstorsche waardekaart, de onder ander gebruk maakt van de nventarsatekaart Archeoogsche Waarden (1KAW) van de Rjksdenst voor Archeologe, Cultuurlandschap en Monumenten (RACM, voorheen Rjksdenst voor Bodemkundg onderzoek (ROB)) geldt voor net projectgebed een age archeoogsche verwachtngswaarde. De gemeente acht, op bass van deze age trefkans een nader archeologsch onderzoek net noodzakeljk. Bj eventuele graafwerkzaamheden zal, om eventuele aantastng van het bodemarchef te voorkomen, wel sprake zjn van archeoogsche begeledng. <tatuuhhstorschet Vfaardwkcar.asstewsf ^^^&^^^na^^^^a^^^a^g^t^^^t^^dknl L«g«flde * Mt? «SjtearsanwKrt; OSMf hcog fbssosdms Gsogfofe fvlckj ' ^ssrhoog Hlemthe Geogrofe (BjnJ Zasrhessg Heat; HWcch Green A fsare!»en:al*8o«!ten {""HstesEbSraen Hlsdft&dte Btkreltltes Sendertas ~Mafcr4ctosp **3Ehtrehfee Ardseelagsdsa Mosumetlen «K8CS>'>9 Areh*clog»w;je Waardm TopograS* Geconcludeerd wordt dat cutuurhstorsche waarden en archeoogsche verwachtngswaarden n en nabj het projectgebed geen belemmerng vormen voor de voorgestelde rumteljke ontwkkelng. rumteljke onderbouwng ex art. 19 ld 1 wro voor de utbredng van een wnkelpand provncate weg 88a n oostend
10 Welstandnota Het bouwplan wordt getoetst aan de gemeenteljke Welstandnota. Hern zjn gebedscrtera vastgelegd voor bebouwng n het hstorsch lnt van Oostend. ten aanzen van o.a. de plannng, stuerng, massa, vorm, gevelopbouw, materaalgebruk en kleur van de bebouwng. Het acht behoud van het karakter van de hstorsche karakterstek van de bebouwngslnten van groot belang voor de denttet van de gemeente als geheel. De karaktersteke verschjnngsvorm, samenhang en sfeer zjn waardevol. Anderzjds s just de voortdurende verneuwng een belangrjk kenmerk van grote delen van deze bouwsteen. De gemeente streeft dan ook naar behoud van de aanwezge bouwhstorsche en archtectonsche kwateten en tegeljk, waar dat mogeljk s, naar toevoegng van neuwe kwateten. Voor belangrjke ngrepen n hstorsche dorpslnten zal door het gemeentebestuur steeds een programma van esen voor de stedenbouwkundge en archtectonsche npassng worden opgesteld. De utbredng van het wnkelpand s daarom zorgvuldg vormgegeven en slut aan bj de archtectuur van het bestaande wnkelpand. De utbredng van het wnkelpand past n het rumteljke beeld van de omgevng vormt geen aantastng voor enge monumentale of cultuurhstorsch waardevolle objecten of ensembles. Het bouwplan s voorgelegd aan de welstandscommsse. Het adves van de commsse s overgenomen en verwerkt n de bouwaanvraag. Gezen de aard en archtectuur van de utbredng van het reeds bestaande gebouw mag worden verondersteld dat her s voldaan aan de esen de op bass van de welstandnota aan dergeljke ontwkkelngen worden gesteld. 3.3. Bodemkwaltet Gezen de aard van de voorgestelde rumteljke ontwkkelng en de herbj noodzakeljke bodemroerende werkzaamheden s het wenseljk vooraf nzcht te krjgen n de mleuhygensche bodemkwaltet ter plaatse van de voorgestelde utbredng. n opdracht van de ntatefnemer s een onderzoek utgevoerd op bass van de onderzoeksstratege voor verkennend onderzoek zoals weergegeven n de NEN-5740. Doel van het onderzoek s het bepalen van de mleuhygensche kwaltet van grand en grondwater. Herbj wordt nagaan of er op de onderzoekslocate sprake s van een bodemverontrengng (geschkthedsbepalng) en of het mogeljk s om een bouwvergunnng te verlenen. De resultaten van het onderzoek zjn als bjlage toegevoegd aan deze rumteljke onderbouwng. Onderzoeksresultaten Grond n de bovengrond ter plaatse van de onderzoekslocate s een lcht verhoogd gehate aan EOX aangetoond. s! Grondwater n het grondwater ter plaatse van pelbus 1 zjn geen verhoogde waarden t.o.v. de streqfwaarde aangetoond. Concluses Op bass van de verkregen resultaten zjn er geen belemmerngen voor de voorgenofnen bouwwerkzaamheden. rumteljke onderbouwng ex art. 19 ld 1 wro voor de utbredng van een wnkelpand provncate weg 88a n oostend
11!! [ *-' 3.4. Waterbeheer De waterbeheerstuate bljft nagenoeg ongewjzgd. Het terren s nu nagenoeg voledg verhard. Een deel van de verhardng wordt vervangen door neuwe bebouwng. n de neuwe stuate wordt het hemelwater afgekoppeld en ter plaatse getnfltreerd, waardoor de waterbergng bnnen het projectgebed n tact bljft. Om de waterkwaltet te handhaven s het gebruk van utlogende materalen n de bebouwng, n het bjzonder de dakvakken de butengevel, net toegestaan. Het Waterschap Brabantse Delta hanteert een checklst voor de watertoets. nden deze checklst wordt toegepast op het projectgebed kan het volgende worden geconcludeerd: Waterkernqen/Velghed: n en nabj van het projectgebed lggen geen prmare of secundare watergangen. Er s geen sprake van enge versechterng van de velghedsstuate. Waterqanqen/wateroverlast: n de drecte omgevng van het projectgebed bevnden zch geen watergangen, waterpartjen, zakgreppels e.d. de kunnen worden benut voor tjdeljke waterbergng. Het gaat om een zeer gernge toename van de bebouwng, de feteljk overeenkomt met de oppervlakte van her reeds aangebracht verhardng (crca 135 m 2 ). Nadere retentevoorzenngen worden daarom net noodzakeljk geacht. Waterqanqen/Aan- en afvoer: Het projectgebed maakt geen onderdeel ut van grondwaterbeschermngsgebed. Het hudge oppervlaktewatersysteem ter plaatse en n de drecte omgevng van het projectgebed ondergaat geen veranderng ten gevolge van de voorgestelde rumteljke ontwkkelng. Waterqanqen/Beheer en onderhoud: n.v.t. (ze hervoor) Wateroanqen/Waterkwaltet: n.v.t. (ze hervoor) Rolernq: voor het gebouw geldt dat her sprake s van een volledge afkoppe-. lng. Het hemelwater wordt ter plaats ge'nfltreerd n de bodem; Grondwater: de voorgestelde rumteljke ontwkkelng heeft geen nvloeden op het grondwaterbeheer ter plaatse of n de drect nabjhed van het projectgebed. Natuur: n en nabj het projectgebed bevnden zch geen bjzondere (natte) natuurwaarden de eventuele hnder of aantastng van de voorgestelde rumteljke ontwkkelng zouden kunnen ondervnden. De gevolge voor het waterbeheer n en nabj het projectgebed zjn dermate gerng dat er geen sprake s van nadelge benvloedng de kwaltateve en kwanttateve waterbeheerstuate ter plaatse en nde drect omgevng van het projectgebed. 3.5. Ecologe Het projectgebed lgt net n of nabj beschermd natuurgebed of provncate Ecologsche Hoofdstructuur. Terren s nagenoeg volledg verhard: geen bjzondere begroeng of bebouwng de een habtat of botoop zou kunnen vormen voor beschermde deren- en plantensoorten. Ecologsch Onderzoek wordt net noodzakeljk geacht. Naast het pand staan twee markante bomen. Deze bomen zullen worden gehandhaafd waardoor het dorpsgezcht, voor zover dt mede wordt bepaald door groen n openbare rumte en prverumte, net onnodg wordt aangetast. De gevolgen voor flora en fauna ter plaatse en n de drecte omgevng van het projectgebed vormen geen belemmerng voor de voorgestelde rumteljke ontwkkelng. rumteljke onderbouwng ex art. 19 ld 1 wro voor de utbredng van een wnkelpand provncale weg 88a n oostend