Een beschrijving door: Dr Struyckenplein gemaakt: 19 mei 2014 bron: http://www.watwerktindewijk.nl/index.cfm/interventie/details?id=677&pdf Door sloop en nieuwbouw te plegen om het centrumplein in de wijk Heuvel (Breda) is de leefbaarheid verbeterd door het realiseren van voorzieningen en een gevarieerd woningaanbod in de wijk. Het nulalaternatief is de situatie dat het herstructureringsproject niet doorgaat en de wijk blijft zoals die nu is. De baten van het project Dr Struyckenplein (in, Netto Contante Waarde NCW, discontovoet 5,5%): BATEN MEETEENHEID NCW Leefbaarheid 2476 woningen in de buurt 3.000.000 Werkgelegenh. 18 fte 2.500.000 Woongenot 316 huishoudens 500.000 Fase 1 Dr Struyckenplein Projectnummer: 11 Beschrijvingstype: MKBA-beschrijving Organisatie: WonenBreburg Gemeente: gemeente Breda Buurten: Heuvel Fase: In uitvoering Kosten: 500.000 - > 500.000 Toelichting De stichtingskosten commerciële ruimten en woningen in totaal circa 55 mio kosten: Startjaar: 2001 Doorlooptijd: > 2 jaar Interventiesoort: beheer, handhaving en veiligheid fysieke verbetering woonomgeving verbetering woningen wijkeconomie Effecten: fysieke veiligheid - straatbeeld / uitstraling omgeving - balans woningvraag en -aanbod - gewildheid/verhuurbaarheid/verkoopbaarheid woningen - detailhandel-/winkelvoorzieningen - energieprestatie - kwaliteit van de woning - vastgoedwaarde - omzet diensten & waren in de wijk - imago / status wijk - woongenot - arbeidsparticipatie / werk Niveau niveau 2: interventies met theoretische bewijskracht (veelbelovend) effectladder: Beschrijver: John de Bruijn (j.debruijn@wonenbreburg.nl) 1 van 9
Contactpersoon: Ad Vingerhoets Aanleiding De wijk Heuvel had een imagoprobleem, er was een hoge mutatiegraad, de wijk was (gedeeltelijk) in verval. De wijk Heuvel scoorde steeds slechter in de leefbaarheidsmonitor. Doel Het op peil brengen van de leefbaarheid (oa vertaald in werkgelegenheid en woongenot) van de wijk Heuvel. Het Dr Struyckenplein moet het nieuwe hart van de wijk Heuvel worden. Het realiseren van dynamiek tussen twee gebieden van het plein. Bijdragen aan de aantrekkingskracht van het plein op de eigen wijk en nabijgelegen wijken. Het project is nog niet in zijn geheel uitgevoerd. De laatste fase (het torenblok Teun) wordt opgeleverd eind 2014. Doelgroep De doelgroep betreft primair de 'oorspronkelijke' en 'nieuwe' bewoners van de wijk Heuvel. De secundaire doelgroep betreft ondernemers waaronder bedrijfsleven, franchisenemers van supermarkten, warenhuizen, horeca, gezondheidssector zoals fysiotherapeuten. Activiteiten Het vergroten van het totale woningaanbod door sloop en nieuwbouw in de wijk Heuvel Het vergroten van de differentiatie van het woning aanbod (koopwoningen, huurwoningen in diverse klassen) Het realiseren van voorzieningen in de vorm van bedrijven (winkels, maatschappelijke voorzieningen en zakelijke dienstverlening). Het revitaliseren van het openbaar gebied (het feitelijke plein) Het op peil brengen van het aantal parkeervoorzieningen, Activiteitenresultaat ('output') Er zijn circa 80 woningen gesloopt, circa 210 nieuwe woningen gerealiseerd. In totaal zijn er daarnaast circa 6000 m2 commerciële ruimte in de plinten gerealiseerd. Wijze van uitvoering Er is een koopovereenkomst met de gemeente gesloten voor de afname van de gronden. Daarnaast sloot WonenBreburg een samenwerkingsovereenkomst met de Nederlandse Bouw Unie (NBU). De projectleiding van afzonderlijke deelprojecten lag in handen van projectgroepen bestaand uit vertegenwoordigers van Gemeente Breda, NBU en WonenBreburg. Effecten - Meer fysieke veiligheid voor Bewoners (oorsprong: Door de invulling van de commerciële plint ontstaat er meer sociale controle, een beter veiligheidsgevoel, en meer dynamiek. ) - Hoger(e) straatbeeld / uitstraling omgeving voor Bestaande en nieuwe bewoners, gemeente, WonenBreburg (oorsprong: Een nieuw plein met drie nieuwe gebouwen en nieuwe openbare ruimte met meer parkeervoorzieningen zorgt voor een frisse en verzorgde uitstraling van het plein en de wijk. ) - Beter(e) balans woningvraag en -aanbod voor Bewoners, WonenBreburg (oorsprong: Er is nu veel meer woningdifferentiatie.) - Beter(e) gewildheid/verhuurbaarheid/verkoopbaarheid woningen voor woningcorporatie, gemeente (oorsprong: Door de herstructurering is de uitstraling/imago van de buurt verbeterd. Dit is leidt tot een grotere kans op acceptatie van vrijgekomen woningen in en nabij Dr Struyckenplein) - Meer detailhandel-/winkelvoorzieningen voor Bewoners, gemeente, WonenBreburg 2 van 9
- Beter(e) energieprestatie voor bewoners (oorsprong: De nieuwe woningen voldoen aan veel betere energie eisen en zijn voorzien van een gemeenschappelijke WKO-installatie.) - Beter(e) kwaliteit van de woning voor Bewoners en WonenBreburg - Hoger(e) vastgoedwaarde voor beleggers, gemeente en WonenBreburg - Meer omzet diensten & waren in de wijk voor ondernemers en bewoners (oorsprong: Het aantal bedrijven dat zich vestigde op het plein is gestegen. ) - Beter(e) imago / status wijk voor Bewoners, Gemeente, WonenBreburg (oorsprong: Het slopen van oude woningen met en slechte uitstraling en het bouwen van nieuwe woningen uit diverse prijscategorieën en commerciële ruimten zorgt voor een betere uitstraling/imago en status van de wijk.) - Meer woongenot voor Bewoners (oorsprong: Het woongenot wordt volgens de MKBA verhoogd omdat er nu meer huishoudens in de wijk Heuvel wonen dan voorheen. ) - Meer arbeidsparticipatie / werk voor Bewoners (oorsprong: Door de komst van een supermarkt, een lunchroom en een cafetaria is er werkgelegenheid gecreëerd.) Toelichting effecten Onderzoeksbureau Rigo meldt in de MKBA-rapportage dat uit eerdere studies bekend is dat dergelijke interventies (herstructureringsinterventies) kunnen leiden tot positieve leefbaarheidseffecten welke weer leiden tot stijging van vastgoedwaarden in de buurt omdat er een directe relatie is tussen leefbaarheid en de huizenprijzen. Extra effectinformatie Diverse studies onderschrijven de effecten: - Ex-post evaluatie van een investering van Ymere in het Timorplein in Amsterdam Oost bleek dat de vastgoedwaarden in en om het herstructureringsproject met 3% tot 5% waren gestegen. - Uit een andere ex-post studie van woningcorporatie Ymere bleek dat als gevolg van een investering in het bedrijfsverzamelgebouw Het Sieraad de woningwaarden in een straal van 100 meter meer dan gemiddeld waren gestegen. - In de ex-ante studie MKBA Hart van Zuid Rotterdam met grootschalige herstructurering van het winkelcentrum en het busstation en de uitbreiding van het Ahoy-complex met congrescentrum en hotel is op grond van referentieprojecten en op grond van gefundeerde inschattingen van werkgelegenheidsprojecten geraamd dat de gemiddelde woningwaarden in een straal van 500 meter met 1,6% zal stijgen en ook nog eens met 1% voor de woningen in een straal van 500-1000 meter. Niveau effectladder niveau 2: interventies met theoretische bewijskracht (veelbelovend) Diverse onderzoeken, maar ook brede ervaringen in het land maken zeer aannemelijk dat sloop en nieuwbouw leidt tot een betere leefbaarheid in de betreffende wijk en uitstraling heeft op omliggende buurten en wijken. Beschrijving kernmechanisme Oude woningen slopen en nieuwe woningen bouwen, inclusief winkelvoorzieningen zorgt voor een betere leefbaarheid. De verbetering van de leefbaarheid wordt veroorzaakt door meer diversiteit in de (nieuwe) bevolking in de wijk en meer levendigheid en wijkeconomie door de komst van nieuwe voorzieningen zoals een supermarkt, een warenhuis en horecagelegenheid. Betrokkenen in investerende rol - Gemeente Breda (gemeente) - WonenBreburg (woningcorporatie) - Nederlandse Bouw Unie (NBU) (ondernemer/bedrijf) Betrokkenen in uitvoerende rol - Gemeente Breda (gemeente) - WonenBreburg (woningcorporatie) - De NBU (ondernemer/bedrijf) 3 van 9
- Bewonerscommissies, klankbordgroepen en buurttafels (bewonersorganisatie) Betrokkenen in co-producerende rol - Kuiper Compagnons (ondernemer/bedrijf) - WPM-Groep (ondernemer/bedrijf) - JMW Architecten (ondernemer/bedrijf) - Mix Architecten (ondernemer/bedrijf) Betrokkenen in incasserende rol - Gemeente Breda (gemeente) - WonenBreburg (woningcorporatie) - Bewoners van de wijk Heuvel (bewoner(s)) Context De wijk Heuvel had een imagoprobrobleem bij professionals en bij bewoners van de stad Breda en omgeving. De wijk scoorde slecht op de gebieden fysiek, sociaal en economisch. Er was zowel maatschappelijke en politieke druk om dit tij te keren. Ervaring met de interventie Sociale Herovering Oudebrand Oost Wijze van bewonersparticipatie Gemeente Breda heeft een lang voortraject met bewonerscommissies, klankbordgroepen en buurttafels gewerkt. De herstructureringsplannen zijn herijkt met deze bewonersgroepen. WonenBreburg heeft de buurt tijdens informatieavonden geïnformeerd over de plannen en vorderingen. De gemeente heeft in het voortraject de procedure en de aanleg van het openbaar gebied. Communicatie-aanpak Plannen zijn in een vroeg stadium besproken met bewonersgroepen wat heeft geleid tot aanpassing van de plannen. Er is breed draagvlak gecreëerd door op diverse momenten met diverse bewonersgroepen en ondernemers in gesprek te gaan. Randvoorwaarden Bewoners van de wijk hadden last van een steeds slechter wordend imago en dito leefbaarheid, waar een veiligheidsprobleem onderdeel van uit maakte. De behoefte was er dan ook sterk bij de bewoners in en buiten de wijk Heuvel om de wijk bouwkundig aan te pakken. Ook de politiek wenste herstructurering. Ook de aanwezigheid van een ontwikkelingsvisie is noodzakelijk. Contra indicaties Als de gemeente geen geld wil vrijmaken om de benodigde particuliere gronden te verwerven werkt de herstructurering niet. Daarnaast is een sterke politieke stroming om niet te slopen maar te renoveren slecht voor het draagvlak van de bewoners van de stad. Tips & trucs Zorg voor draagvlak bij politiek en bewoners. De ingreep moet samenhangen met de omvang van het probleem. Een goede analyse van de problematiek en de gewenste effecten door erkende adviseurs zorgt voor een consistente uitvoering van het plan. Er moet daadkrachtig ontwikkeld worden (bureaucratie zoveel mogelijk uitsluiten). Opmerkingen In December 2014 wordt de laatste fase in gebruik genomen. Volgesns de Maatschappelijke Kosten en Batenanalyse levert het herstructureringsproject Dr Struyckenplein het volgende rendement op: Leefbaarheid: circa 4 mio Werkgelegenheid: circa 2,5 mio 4 van 9
Woongenot: circa,5 mio Gerelateerde bronnen - MKBA-beschrijving Dr Struyckenplein RIGO - ROA 2009 - Informatie gemeente Breda - CBS Statline - Stipo Rabobank - Hoofd Bedrijfschap Detailhandel Bijlage(n) - Rapportage_MKBA_Dr Struyckenplein_110912.pdf Link(s) - http://www.struyckenwijk.nl MKBA-tabel Kosten Projectkosten 500.000 Baten Woongenot 500.000 Werkgelegenheid 2.500.000 Leefbaarheid 3.000.000 Saldo 5.500.000 Verhouding Elke euro levert... op - 12,00 MKBA-partijen Kosten Baten Gemeente Breda (gemeente) WonenBreburg (woningcorporatie) 5 van 9
Nederlandse Bouw Unie (NBU) (ondernemer/bedrijf) Gemeente Breda (gemeente) WonenBreburg (woningcorporatie) De NBU (ondernemer/bedrijf) Bewonerscommissies, klankbordgroepen en buurttafels (bewonersorganisatie) 6 van 9
Kuiper Compagnons (ondernemer/bedrijf) WPM-Groep (ondernemer/bedrijf) JMW Architecten (ondernemer/bedrijf) Mix Architecten (ondernemer/bedrijf) 7 van 9
Gemeente Breda (gemeente) WonenBreburg (woningcorporatie) Bewoners van de wijk Heuvel (bewoner(s)) Scenario's Toelichting: Toelichting: Posten Projectkosten Berekeningswijze: Kwantificeringseenheid: Waardering per eenheid: Effecten: Woongenot Berekeningswijze: Kwantificeringseenheid: Waardering per eenheid: Effecten: - Meer woongenot voor Bewoners (oorsprong: Het woongenot wordt volgens de MKBA verhoogd omdat er nu meer huishoudens in de wijk Heuvel wonen dan voorheen. ) Werkgelegenheid Berekeningswijze: Kwantificeringseenheid: Waardering per eenheid: 8 van 9
Effecten: - Meer arbeidsparticipatie / werk voor Bewoners (oorsprong: Door de komst van een supermarkt, een lunchroom en een cafetaria is er werkgelegenheid gecreëerd.) Leefbaarheid Berekeningswijze: Kwantificeringseenheid: Waardering per eenheid: Effecten: 2476 woningen - Meer fysieke veiligheid voor Bewoners (oorsprong: Door de invulling van de commerciële plint ontstaat er meer sociale controle, een beter veiligheidsgevoel, en meer dynamiek. ) - Hoger(e) straatbeeld / uitstraling omgeving voor Bestaande en nieuwe bewoners, gemeente, WonenBreburg (oorsprong: Een nieuw plein met drie nieuwe gebouwen en nieuwe openbare ruimte met meer parkeervoorzieningen zorgt voor een frisse en verzorgde uitstraling van het plein en de wijk. ) - Beter(e) imago / status wijk voor Bewoners, Gemeente, WonenBreburg (oorsprong: Het slopen van oude woningen met en slechte uitstraling en het bouwen van nieuwe woningen uit diverse prijscategorieën en commerciële ruimten zorgt voor een betere uitstraling/imago en status van de wijk.) 9 van 9