MKBA Voorzieningen Dr. Struyckenplein

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "MKBA Voorzieningen Dr. Struyckenplein"

Transcriptie

1 RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving EINDRAPPORTAGE MKBA Voorzieningen Dr. Struyckenplein

2 De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldiging en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van RIGO Research en Advies. RIGO Research en Advies aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden. Tekening voorkant: Plan Blauwhoed

3 RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving EINDRAPPORTAGE MKBA Voorzieningen Dr. Struyckenplein Opdrachtgever WonenBreburg Auteurs Edgar Wever Jeroen Buitendijk Uitgave September 2012 Rapportnummer RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade AC Amsterdam Telefoon Fax E -mail

4

5 Inhoud Hoofdstuk 1 Inleiding Achtergrond Leeswijzer 2 Hoofdstuk 2 Maatschappelijke baten Dr. Struyckenplein Inleiding Probleemanalyse, project- en nulalternatief Effecten op de leefbaarheid Overige baten Totaaloverzicht baten 18 Hoofdstuk 3 Voorzieningen Inleiding Leefbaarheidseffecten Buurteconomie en werkgelegenheid Huuropbrengsten Samenvatting 26 Hoofdstuk 4 Conclusies Inleiding Conclusies baten project Conclusies voorzieningen 30 Bijlagen Geen inhoudsopgavegegevens gevonden. Inhoudsopgave

6

7 1 Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Achtergrond Het Dr. Struyckenplein in Breda is in de loop der jaren verworden tot een doods plein met m o- notone bewoning en weinig inkomensdifferentiatie. Er is te lang weinig tot niets gebeurd en er is een in verhouding te groot bezit van de woningcorporatie: % is in bezit van WonenBreburg. Het natuurlijk verloop in de wijk wordt geblokkeerd en het leefmilieu is onvoldoende. Om de problematiek aan te pakken heeft de gemeente Breda een herijkte wijkontwikkelingsvisie vastgesteld i.s.m. woningcorporaties (Alliantie Breda ). Het doel van het plan is om het Dr. Struyckenplein te ontwikkelen tot een centraal winkelplein van de wijk Heuvel in Breda. Dit moet leiden tot een verbetering van het woonklimaat en een versterking van de buurten wijkeconomie. Het plein zal de komende jaren een complete metamorfose ondergaan. Voorjaar 2011 is de sloop gestart en begin dit jaar stonden de eerste palen al in de grond. In de nieuwe situatie wordt het plan omringd door drie nieuwe bouwblokken, met woningen, winkels en voorzieningen: Blok 1: een winkelblok van m2. Met 2 woonlagen met in totaal 100 woningen. Blok 2: plint met voorzieningen (925 m2) met daarboven 47 appartementen in vijf bouwlagen. Blok 3: een woontoren van 14 bouwlagen met 64 appartementen op een plint met voorzieningen. Het winkelblok is reeds grotendeels verhuurd. Momenteel gecontracteerde partijen zijn Lidl, Jumbo, Zeeman, Primera, de Rabobank en Bakkerij van Iersel. Er bestaat echter nog onzeke r- heid over de invulling van de 925 m2 die in blok 2 zijn gereserveerd. De komende tijd zal WonenBreburg haar plannen inzake de voorzieningen in blok 2 moeten gaan concretiseren. Om deze reden wil men een ex-ante MKBA laten uitvoeren waarbij de volgende twee vragen centraal staan: 1. Wat zijn de maatschappelijke baten voor de wijk Heuvel van het gehele plan op het Dr. Struyckenplein? 2. Wat is de meest renderende voorziening ter invulling van de 925 m2 gereserveerde ruimte? Maak daarbij onderscheid naar maatschappelijke en commerciële invullingen. Inleiding

8 2 Ten aanzien van de tweede vraag is WonenBreburg op zoek naar die voorzieningen, die opt i- maal bijdragen aan de leefbaarheid op het plein zelf en in de wijk Heuvel. Uiteraard is ook i n- bedding in het totale plan van gewicht. Hierbij is het van belang dat de voorzieningen: Dynamiek (levendigheid) realiseren tussen de twee gebieden van het plein. Bijdragen aan de aantrekkingskracht van het plein op de eigen wijk en op nabijgelegen wijken. WonenBreburg heeft in het kader van het Tien voor MKBA-initiatief (zie kader) aan RIGO Research en Advies gevraagd onderzoek te doen ter beantwoording van de centrale onderzoeksvragen. Dit onderzoek maakt onderdeel uit van het initiatief Tien voor MKBA, een samenwerking s- verband tussen tien corporaties en RIGO Research en Advies. Doel van dit initiatief is een i m- puls te geven aan de kennisontwikkeling omtrent het denken in maatschappelijke kosten en baten bij corporatieactiviteiten. De onderzoeken die onder de vlag van dit initiatief worden uitgevoerd, dienen te voldoen aan bepaalde gezamenlijk vastgestelde - criteria. De volgende stappen dienen in elk geval te worden doorlopen (zie voor een uitgebreide beschrijving de onderzoeksmatige criteria van Tien voor MKBA): 1. Het scherp inzichtelijk maken van de problematiek en/of het ambitieniveau. 1. Het benoemen van specifieke interventies die worden uitgevoerd om de problematiek op te lossen c.q. het ambitieniveau te bereiken. 2. Het vaststellen van een realistische referentie (nulalterna tief) waarmee de ontwikkelingen kunnen worden vergeleken. 3. Het scherp definiëren van de (veronderstelde) relatie tussen de interventie en de effecten. 4. De effecten moeten worden gemonetariseerd. 5. Het expliciteren van de context bij de interventie-effectrelatie. Effecten in het sociale domein kunnen niet los gezien worden van de lokale omstan digheden (omgeving, populatie etc.). De invloed van de context op de relatie tussen interventie en effecten dient zo goed mogelijk te worden aangeduid. Alleen dan zijn de resultaten te veralg e- meniseren. 1.2 Leeswijzer In hoofdstuk 2 gaan we in op de maatschappelijke baten van het gehele plan op het Dr. Struyckenplein (eerste onderzoeksvraag). In hoofdstuk 3 zoomen we in op de 925 m2 in blok 2 en is een analyse gedaan naar de meest optimale invulling daarvan. In hoofdstuk 4 tenslotte zijn de conclusies van het rapport terug te vinden, waarbij we ook ingaan op de algemene lessen in het kader van Tien voor MKBA. MKBA Voorzieningen Dr. Struyckenplein

9 3 Hoofdstuk 2 Maatschappelijke baten Dr. Struyckenplein 2.1 Inleiding In dit onderzoek maken we geen volledige MKBA van het gehele plan Dr. Struyckenplein. De bedrijfseconomische kosten en opbrengsten (investeringen, exploitatie) zijn geen onderdeel van deze studie omdat het project al in gang is gezet en de vraag of dit project wel of niet eff i- ciënt is niet meer aan de orde is. WonenBreburg is er vooral in geïnteresseerd tot welke maatschappelijke baten deze interventie kan leiden voor de bewoners op en rond het Dr. Struycke n- plein. Uit eerdere studies is bekend dat dergelijke interventies kunnen leiden tot positieve leefbaa r- heidseffecten, welke weer leiden tot een stijging van vastgoedwaarden 1 in de buurt omdat er een directe relatie is tussen de leefbaarheidssituatie in een wijk en de huizenprijzen. Om een paar projectvoorbeelden te noemen: Uit een ex-post-evaluatie van een investering van Ymere in het Timorpleingebouw in Amsterdam-Oost bleek dat de vastgoedwaarden in een straal van meter rondom het gebouw met naar schatting 3-5% waren gestegen. Dit Timorpleingebouw bevindt zich in een buurt waar men kampte met een relatief slechte leefbaarheid. Het b e- trof een op dat moment leeg kantorencomplex, gelegen aan een plein met overlast die werd veroorzaakt door hangjongeren en drugsgebruikers. Aan de waardestijging van de woningen rondom het plein lagen verschillende zaken ten grondslag: de overlast op het Timorplein was als gevolg van het project verdwenen, het gebouw functioneert als sociale ontmoetingsplaats dankzij de horecagelegenheid en bioscoop, het Okay-hostel draagt bij aan de buurteconomie (bestedingen) en er wordt kantoorruimte met korting voor jonge startende ondernemers aangeboden. Uit een andere ex-post-studie voor Ymere bleek een soortgelijk effect te zijn opgetreden. Als gevolg van een investering in het gebouw Het Sieraad aan de rand van De Baarsjes bleken de woningwaarden in een straal van 100 meter meer dan gemiddeld gestegen. Het Sieraad is een bedrijfsverzamelgebouw waar beoogd wordt om een broedplaats te bieden aan (kleine) ondernemingen en tegelijkertijd de omwonenden naar het gebouw te trekken zodat het ook dient als een ontmoetingsplek. In het gebouw zit verder een ROC, dansschool en een grand café met terras aan het water. Het effect bleef hier beperkt tot een straal van 100 m door de perifere ligging van het g e- bouw ten opzichte van de woonwijk. In de ex-ante-studie MKBA Hart van Zuid Rotterdam met grootschalige herstructurering van het winkelcentrum en het busstation en de uitbreiding van het Ahoy -complex met een congrescentrum en hotel is - op grond van referentieprojecten en gefundeerde i n- schattingen van de werkgelegenheidseffecten - geraamd dat de gemiddelde woningwaarde in een straal van 500 m met 1,6% zal stijgen en ook nog eens met 1% voor de woningen in een straal van m. 1 Of in plaats van een stijging een stabilisatie of voorkomen van een daling van vastgoedwaarden ten opzichte van het nulalternatief. Maatschappelijke baten Dr. Struyckenplein

10 4 Het is voor WonenBreburg interessant om te weten tot welke leefbaarheidseffecten de inte r- ventie op het Dr. Struyckenplein zal leiden. Om een beeld te krijgen van hoe de ontwikkeling van het Dr. Struyckenplein zich verhoudt ten opzichte van de drie referentieprojecten die we hierboven besproken hebben, hebben we in Tabel 1 de overeenkomsten en verschillen gegeven welke de overdraagbaarheid van de resultaten uit de referentiestudies het meest beïnvloeden. Zo zijn in alle referenties voorzieningen toegevoegd en bevonden het Timorpleingebouw en Hart van Zuid zich ook in een relatief slechtere wijk (wat betreft leefbaarheid). Verschillen zi t- ten voornamelijk in de relatief grote hoeveelheid woningen die wordt gebouwd op het Dr. Struyckenplein. Daarnaast betreft Hart van Zuid een grootschalige herstructurering waardoor het schaalniveau veel groter is dan de overige projecten. Verder mist Het Sieraad de centrale ligging van het Dr. Struyckenplein en bevindt het Timorpleingebouw zich aan een plein waar veel sprake was van (drugs)overlast. Tot slot ging het bij Timorpleingebouw en Het Sieraad om renovatieprojecten van een grootschalig pand. In Hart van Zuid is sprake van veel sloop en nieuwbouw evenals op het Dr. Struyckenplein. In paragraaf 2.3 beschrijven we de verwachte leefbaarheidseffecten van het Dr. Struyckenplein. Conform de Tien voor MKBA richtlijnen (zie paragraaf 1.1) definiëren we echter eerst het pr o- bleem en het project- en nulalternatief. Tabel 1 Ve rgelijk ing ontw ikk eling Dr. S t ruyc kenplein met drie ref erentiepro je cten (T imo r- ple ingebouw, He t S ie raa d en Ha rt van Zu id ) Project Overeenkomsten Verschillen Timorpleingebouw Relatief slechte wijk Toevoeging voorzieningen Centrale ligging t.o.v. de buurt Geen woningen toegevoegd Veel (drugs)overlast Renovatie Het Sieraad Toevoeging voorzieningen Geen woningen toegevoegd Geen centrale ligging Renovatie Hart van Zuid Relatief slechte wijk Toevoeging voorzieningen Centrale ligging t.o.v. de buurt Sloop/nieuwbouw Groter schaalniveau Regionaal verzorgingsgebied MKBA Voorzieningen Dr. Struyckenplein

11 5 2.2 Probleemanalyse, project- en nulalternatief Probleemanalyse In hoofdstuk 1 is al ingegaan op de problematiek van het Dr. Struyckenplein: Het gaat om een doods plein met monotone bewoning en weinig inkomensdifferenti a- tie. Er is te lang weinig tot niets gebeurd en er is een in verhouding te groot bezit van de woningcorporatie: % is in bezit van WonenBreburg. Het natuurlijk verloop in de wijk wordt geblokkeerd en het leefmilieu is onvoldoende. Het doel van het plan is om het Dr. Struyckenplein te ontwikkelen tot een centraal winkelplein van de wijk Heuvel in Breda. Dit moet leiden tot een verbetering van het woonklimaat en een versterking van de buurt- en wijkeconomie. Projectalternatief Het Dr. Struyckenplein wordt ontwikkeld tot het centrale winkelplein van Heuvel. Het plein is onderscheidend voor Heuvel en het zuidwestelijke stadsdeel door zijn winkel - en ontmoetingsfunctie en door het inrichtingsniveau. Er komen winkels, enkele maatschappelijke voorzieni n- gen en woningen. De gebouwen krijgen een alzijdige uitstraling op alle verdiepingen zodat er een sterke oriëntatie is op het plein die de levendigheid versterkt. Als winkelcentrum zal het Dr. Struyckenplein een invloedssfeer kennen die tot buiten Heuvel reikt en ongeveer geheel zuidwest Breda bestrijkt. Het plein is ook een schakel in de route over de Dr. Struyckenstraat tussen het centrum van Breda en het zuidwestelijke stadsdeel. Deze verkeersverbinding blijft intact, maar wordt nu echt onderdeel van het plein in de vorm van een 30 km zone. Om de plannen te kunnen realiseren zijn de woningen die zich op het plein bevonden (het ging om 80 woningen) reeds gesloopt. Het bouwvolume (Blok 1) ten zuiden van de Dr. Struyckenstraat betreft een winkelblok met ca m2 b.v.o. ten behoeve van detailhandel. Boven de winkels komt een parkeerdek ten b e- hoeve van de daarboven gelegen appartementen. In twee bouwstroken boven op het parkee r- dek worden 100 appartementen gerealiseerd. Ten noorden van de Dr. Struyckenstraat worden twee bouwvolumes gerealiseerd. Het westelijke bouwvolume (Blok 2) betreft op de begane grond een plint met voorzieningen (ca. 925 m2 b.v.o.). Boven de plint worden 47 appartementen gerealiseerd in vijf bouwlagen. Het oostelijk bouwvolume (Blok 3) betreft een woontoren die als een los element gerealiseerd wordt op het plein. Het betreft een ruimtelijk accent waarmee het winkelcentrum vanuit de omgeving zichtbaar wordt gemaakt. Het betreft hier de realisatie van 14 bouwlagen met 64 appartementen op een plint met voorzieningen. Onder de woontoren en het plein wordt een parkeerkelder gerealiseerd. In de plint van het gebouw is ruimte voor dienstverlenende fun c- ties (ca. 320 m2 b.v.o). Maatschappelijke baten Dr. Struyckenplein

12 6 Ten behoeve van de analyse zoomen we hier verder in op de in totaal 211 appartementen die op het plein worden gerealiseerd. Van belang is welke prijsklassen worden gehanteerd omdat dit van invloed zal zijn op de samenstelling van de bevolking. In onderstaande tabel is dit s a- mengevat. Tabel 2 Appa rte menten n aar p rijsklassen Dr. St ru y ckenple in. B ron: Wonen Breburg, b e- werk t doo r RIGO Aantal appartementen prijsklasse (euro) t/m huurprijs Huurprijs huurprijs 143 punten Totaal Blok Blok Blok Totaal Het totaal aantal woningen onder de liberalisatiegrens (tot en met 143 punten) komt uit op 35. In totaal worden echter 87 appartementen (43%) aangeboden voor een huurprijs van 640 euro (sociale huur). 85 appartementen (42%) vallen in de prijsklasse euro, waarvan het merendeel boven de 800 euro/maand (in blok 1 is de gemiddelde huur 850 euro/maand). Nog eens 31 appartementen (15%) vallen in een huurprijsklasse van euro. 2 De plannen voor blok 3 zijn recent gewijzigd naar een plan waar sprake is van 64 woningen. Omdat de verdeling naar prijsklasse van dit nieuwe plan niet in ons bezit was hebben we in de tabel de verdeling gegeven van de 203 woningen in het oorspronkelijke plan. MKBA Voorzieningen Dr. Struyckenplein

13 7 Nulalternatief Conform de afspraken met WonenBreburg gaan we er in het nulalternatief van uit dat de gehele interventie van ontwikkeling van het Dr. Struyckenplein niet plaatsvind t. Dit zou dus betekenen dat er sprake blijft van een doods plein waar de leefbaarheid onder druk staat en mogelijk verder verslechtert in de toekomst (zie volgende paragraaf). Het niet ontwikkelen van het Dr. Struyckenplein betekent niet dat er geen enkele inspanning wordt gedaan in de wijk Heuvel. Zo zijn reeds diverse projecten in de wijk uitgevoerd, welke onafhankelijk van de ontwikkeling ook in de toekomst zullen plaatsvinden. Daarnaast zijn er ook plannen voor de ontwikkeling van naastgelegen gebieden van het plein. 2.3 Effecten op de leefbaarheid Om de effecten op de leefbaarheid op en rond het Dr. Struyckenplein te voorspellen maken we gebruik van de Leefbaarometer (zie kader). Uit inmiddels verschillende RIGO-onderzoeken (zie ook paragraaf 2.1) en uit ons voor het Ministerie van VROM ontwikkelde instrument de Lee f- baarometer (zie kader) weten we dat bepaalde investeringen in (achterstands)wijken een positief effect kunnen hebben op de leefbaarheidsscore van een wijk. Dit komt dan doordat als gevolg van een herstructurering of bepaalde investering bepaalde omgevingsfactoren ten positieve veranderen; de samenstelling van de bevolking wordt bijvoorbeeld gedifferentieerder, de werkloosheid neemt af, de (subjectieve) veiligheid neemt toe etc. De Leefbaarometer ( De Leefbaarometer is een instrument dat de leefbaarheid van alle Nederla ndse buurten en wijken op een zeer laag schaalniveau (blokken van gemiddeld 20 woningen) in beeld brengt. Dit instrument is in opdracht van het Ministerie van VROM ontwikkeld door RIGO Research en A d- vies en Atlas voor gemeenten. Leefbaarheid kan gedefinieerd worden als de mate waarin de woon- en leefomgeving aansluit bij de eisen en wensen die er door de mens aan worden gesteld. De Leef baarometer maakt daarom gebruik van een vijftigtal objectieve omgevingsindicatoren met betrekking tot fysieke kenmerken, sociale aspecten en de veiligheidssituatie, waarmee een nauwkeurige voorspelling wordt gemaakt van het oordeel van de bewoners over hun woon - en leefomgeving. Niet alleen brengt de Leefbaarometer de (ontwikkeling van de) leefbaarheid in beeld, het i n- strument kan ook gebruikt worden om de leefbaarheidseffecten van lokale maatregelen in te schatten. Van de vijftig omgevingscondities is statistisch vastgesteld in welke mate ze same n- hangen met het bewonersoordeel. Hierdoor is het mogelijk de leefbaarheidseffecten van (potentiële) veranderingen van fysieke kenmerken, sociale aspecten en de veiligheidssituatie te berekenen. Aangezien de leefbaarheidssituatie in sterke mate samenhangt met de huizenpri j- zen, kunnen deze leefbaarheidseffecten vervolgens ook nog eens gemonetariseerd worden. In een grootschalig onderzoek in het kader van de MKBA Hart van Zuid Rotterdam zijn 15 ref e- rentiewijken onderzocht met daarin 2 groepen: 1. Wijken waar een interventie heeft plaatsgevonden in de vorm van uitbreiding van voorzieningen, toevoeging van woningen en herstructurering. 2. Wijken waar geen interventie heeft plaatsgevonden. Maatschappelijke baten Dr. Struyckenplein

14 8 Op basis van de leefbaarheidsanalyse bleek dat in wijken met een interventie (afgezet tegen de wijken zonder interventie) significante (positieve) veranderingen werden waargenomen bij de volgende indicatoren uit de Leefbaarometer: Werkgelegenheid Samenstelling c.q. differentiatie van de bevolking Mutatiegraad Veiligheid Om de leefbaarheidseffecten van het Dr. Struyckenpleinplan in te schatten dienen we na te gaan of er effecten op deze indicatoren verwacht kunnen worden als gevolg van de interventie. Daarbij dienen de effecten te worden afgezet tegen het nulalternatief. Een extra indicator uit de Leefbaarometer is er in dit geval waar een verandering tussen project- en nulalternatief optreedt in de aanwezigheid (dan wel afstand) tot voorzieningen. Er wordt immers ruim m2 aan voorzieningen gerealiseerd op een plein waar nu geen voorzieningen zitten. We gaan hier op de 5 indicatoren in. Werkgelegenheid Voor de werkgelegenheidseffecten hoeven we niet naar referentieprojecten te kijken. Deze kunnen worden ingeschat aan de hand van het aantal m2 voorzieningen dat wordt toegevoegd. Zoals in hoofdstuk 1 vermeld zijn voor het winkelblok van m2 Lidl, Jumbo, Zeeman, Primera, de Rabobank en Bakkerij van Iersel gecontracteerd. Verder wordt op dit moment nog overleg gevoerd met een drogist, kapper en bloemist. In blok 2 wordt 925m2 aan voorzieningen gerealiseerd. In het volgende hoofdstuk wordt daar verder op ingegaan, maar mogelijke invu l- lingen zijn (combinaties van) een Blokker, fysiotherapeut, fitnesscentrum of daghoreca. Daarnaast is in de plint van het derde blok nog ruimte voor 320 m2 aan voo rzieningen met een dienstverlenende functie. Het gemiddelde aantal fte per m² winkelvloeroppervlak (w.v.o.) in Nederland bedraagt 28,5 voor de branche food (levensmiddelen) en naar schatting 11,6 voor de branche non-food. Om de werkgelegenheidseffecten te schatten dient dus een aanna me te worden gedaan over de verhouding food/non-food. We gaan voorlopig hiervan uit: Blok 1. Food: m 2 (Lidl, Jumbo, Bakkerij) en Non-food m 2 Blok 2: Non-food 925 m 2 Blok 3: Non-food 320 m2 Totaal Food m 2 en non-food m 2 Het winkelcentrum Dr. Struyckenplein leidt daarmee tot 71 fte in food en 36 fte in non-food. Een groot deel daarvan zal aan jonge mensen ten goede komen (in de detailhandel blijkt dat ruim de helft van de werkzame personen jonger is dan 25 jaar). Het gaat hierbij vooral om arbeidsplaatsen waar een lage tot middelbare opleiding voor is vereist. De werkgelegenheid die gecreëerd wordt gaat doorgaans ten koste van de werkgelegenheid elders. Echter voor de laaggeschoolde werkgelegenheid kan wel sprake zijn van een n etto werkgelegenheidseffect. In de wijk Heuvel is sprake van een structurele werkloosheid van laa g- opgeleide mensen (tabel 3). Het project kan helpen om een aantal mensen eerder uit een wer k- loosheidssituatie te helpen. Indien dat het geval is, kan dit als baat aan het project worden toegerekend. Van de 107 fte gaan we ervan uit dat 35% laaggeschoold (bron: ROA 2009) is oftewel 37 fte. De inschatting is dat de helft hiervan ten bate mag worden toegekend aan het project, dus 18 volledige arbeidsplaatsen worden onttrokken uit de structureel laagopgeleide werklozen uit de wijk Heuvel. Dit levert los van het effect op de leefbaarheid - an sich al een maatschappelijke baat op. Dit wordt beschreven in paragraaf Maar wat dit werkgelegen- MKBA Voorzieningen Dr. Struyckenplein

15 9 heidseffect betekent voor de leefbaarheid in de buurt en de wijk Heuvel hangt af van de score van deze indicator in de Leefbaarometer waarbij het erom gaat in hoeverre de werkloosheid in de wijk daalt. In Tabel 3 hebben we de ontwikkeling van het aantal niet-werkende werkzoekenden in de buurt Heuvel afgezet tegen de wijk (Breda-West) en de gemeente. We zien dat het percentage niet-werkende werkzoekenden in alle jaren relatief hoog ligt. Verder zien we wel dat zowel het aantal als het percentage in de afgelopen jaren gedaald is, waarbij de afname sterker is in de buurt Heuvel dan de wijk en de gemeente. De afname van niet-werkende werkzoekenden is een trend die te zien is over het hele land. De sterkere afname in de buurt Heuvel is waarschijnlijk het gevolg van meerdere inspanningen die de afgelopen jaren verricht zijn om de situatie in de buurt te verbeteren. Tabel 3 Ontw ik keling n iet -werkende w erkzoekenden in de buurt Heu ve l, w ij k Breda -West en gemeen te Breda van 2010 tot Bron: Onderzo ek en info rmatie, geme ente B reda Aantal % Aantal % Aantal % Heuvel 480 9,7% 440 8,7% 384 7,3% Breda-West ,3% % ,1% Breda ,2% ,9% ,2% Wanneer we verder ingaan op de niet-werkende werkzoekenden (zie Figuur 1) zien we dat zo n 30% van de werkzoekenden in Heuvel jonger is dan 35 jaar. Daarnaast valt ook op dat het grootste deel van de werkzoekenden laagopgeleid is (meer dan de helft heeft alleen een dipl o- ma voor het basisonderwijs of het VMBO). Figuur 1 Ken me rken nie t - werk ende we rk zoekend en 2012 in de buurt Heuvel. Bron: Onde r- zoek en info rmatie, geme ente B reda. Op basis van bovenstaande gegevens gaan we ervan uit dat het mogelijk moet zijn om de te creëren fte s te vullen met bewoners uit de wijk. Dit leidt tot een afname van de werkelo osheid met een stijging van de leefbaarheid als gevolg (zie het volgende kader voor een uitgebreidere beschrijving van de relatie). Doordat de laatste update van de Leefbaarometer in 2010 heeft plaatsgevonden, houden we rekening met de afname van de werkloosheid die de afgelopen jaren heeft plaatsgevonden. We zien in dit geval een afname van 25% (t.o.v. 2010) als autonome ontwikkeling. In het geval van het projectalternatief (realisatie van 18 fte) zal het leiden tot een extra daling van 3,75%. Maatschappelijke baten Dr. Struyckenplein

16 10 De relatie tussen werkeloosheid en leefbaarheid In een publicatie van VROM 3 wordt ingegaan op de relatie tussen de omgevingscondities en het oordeel van bewoners over de leefbaarheid van hun woonomgeving. Eén van de omg e- vingscondities die in beschouwing wordt genomen is de bevolkingssamenstelling, waarbij ook wordt ingegaan op de werkeloosheid in de buurt. In de publicatie is te lezen dat naarmate de werkeloosheid in de buurt stijgt, het tevredenheidsoordeel van de bewone rs in de buurt afneemt. Wanneer we dit vertalen naar de buurt Heuvel met het doel om als gevolg van de on t- wikkeling van het Dr. Struyckenplein de leefbaarheid van de buurt te vergroten, dan is dan ook het advies om de gecreëerde banen op te vullen met werklozen uit de buurt. Samenstelling van de bevolking Eén van de thema s binnen de leefbaarheid betreft de samenstelling van de bevolking. Bij de ontwikkeling van het instrument is aangetoond dat enkele kenmerken van de buurtbewoners (i.e. bewoners binnen een straal van 200 meter van uw woning) een effect hebben op de leefbaarheid in de buurt. Om precies te zijn betreft dit de volgende kenmerken: Inkomensniveau Opleidingsniveau Wel of niet werkzoekend Wel of niet van allochtone afkomst Door de bouw van 211 appartementen weten we dat de bevolkingssamenstelling rondom het plein zal gaan veranderen. De precieze verandering is moeilijk te voorspellen, voornamelijk omdat we niet op voorhand weten wat voor bewoners in de nieuwbouwwoningen zullen gaan wonen. Voor de woningen in de vrije sector huur (116 van de 203 woningen, zie Tabel 2) verwachten we echter wel dat we kunnen aannemen dat: De bewoners werk hebben. Driekwart van de nieuwe bewoners meer dan een modaal inkomen verdient. Deze laatste aanname baseren we op een analyse in het WoON. Deze liet zien dat van de ca respondenten die op dit moment een woning met een huur hoger dan 640 euro per maand huren, 45% 1 tot 2x modaal verdient en nog eens 28% meer dan 2x modaal. Een soortgelijke verhouding zien we terug bij de respondenten die aangeven op zoek te zijn naar een nieuwbouw huurwoning met een huur boven de 640 euro. Door voor de overige indicatoren en voor de bewoners van de sociale huurwoningen op het plein aan te nemen dat de kenmerken gelijk zijn aan de gemiddelden in de huidige situatie, kunnen we op basis van bovenstaande aannames de verwachte stijging berekenen. Hierbij vo e- gen we de fictieve bewoners (inclusief de aangenomen kenmerken) toe aan de buurt en ber e- kenen we de Leefbaarometerscore voor alle postcodegebieden binnen een straal van 200 meter opnieuw. 3 Kwaliteit van buurt en straat: tussen feit en fictie. VROM Wonen, Wijken en Integratie (januari 2009). Te downloaden via MKBA Voorzieningen Dr. Struyckenplein

17 11 Mutatiegraad In eerder onderzoek naar de effecten van een verbetering van centra met een bovenwijks ve r- zorgingsgebied 4 is gekeken naar het effect van de verbetering op de mutatiegraad in de wijk. Uit deze analyse kwam naar voren dat de mutatiegraad significant lager was rondom centra die verbeterd waren ten opzichte van centra waar geen verbetering heeft plaatsgevonden. Op basis van deze referentieprojecten is aangenomen dat de mutatiegraad rondom het Dr. Struyckenplein met twee procentpunt zal afnemen. Doordat het verzorgingsgebied in dit geval kleiner is dan de originele studie, nemen we aan dat het effect ook in een kleiner gebied rondom het plein zal optreden. Waar de aanname voor een bovenwijks verzorg ingsgebied was dat de mutatiegraad in een straal tot 500 meter met 2 procentpunt daalt en nog eens met 1 procentpunt in een straal van meter, gaan we in dit geval uit van een daling van 2 procentpunt in een straal tot 200 meter en een daling van 1 procentpunt in een straal van meter. Veiligheid In de huidige situatie is op het Dr. Struyckenplein weinig te beleven en kan men dus spreken van een doods plein. Zonder de verbeteringen die gepland zijn in het projectalternatief zal dit niet veranderen en zal de toekomstige situatie dus niet beter zijn dan nu. Van pleinen waar weinig gebeurt weten we dat dit het veiligheidsgevoel van de buurtbewoners negatief beïnvloedt. Door de aanpassingen binnen het projectalternatief verwachten we dat het plein transformeert in een levendig plein, waar mensen naast hun dagelijkse boodschappen ook zullen wonen en gebruik gaan maken van andere voorzieningen die daar aanwezig zijn. Als gevolg hiervan gaan we ervan uit dat het veiligheidsgevoel zal toenemen. Voor de omvang van het effect maken we wederom gebruik van de referentieprojecten uit de MKBA Hart van Zuid. Uit deze studie blijkt dat in een straal van 500 meter de veiligheidsindicator binnen de Leefbaarometer met 0,02 indexpunt was toegenomen als gevolg van herstructureringsprojecten (in vergelijking met de centra zonder ingreep) en nog eens 0,01 indexpunt in een straal van meter. Net als bij de verandering in de mutatiegraad gaan we in dit geval uit van een kle i- nere straal (tot 200 meter en meter), maar gaan we uit van dezelfde grootte van het effect. Voorzieningen Uit eerder onderzoek is gebleken dat de nabijheid van bepaalde voorzieningen een sterke i n- vloed heeft op de leefbaarheid in de buurt. 5 Specifiek gaat het hier om: Groot winkelcentrum Supermarkt Bankfiliaal In het projectalternatief is geen sprake van een groot winkelcentrum of een bankfiliaal (er is wel een pinautomaat in het plan opgenomen), maar op het plein zullen wel twee supermarkten gevestigd worden. Wat betreft deze supermarkten is een positieve relatie aangetoond tussen het aanwezig zijn van een supermarkt binnen een straal van 500 meter en de leefbaarheid in de buurt. Voor Breda geldt dat er reeds meerdere supermarkten aanwezig zijn (bijvoorbeeld een Jumbo aan de Haagweg en een Albert Heijn aan Past van Spaandonkstraat). Wanneer we kijken naar 4 5 MKBA Hart van Zuid, RIGO, februari Zie Leidelmeijer, K., G. Marlet e.a., De leefbaarometer; Leefbaarheid in Nederlandse wijken en buurten gemeten en vergeleken rapportage instrumentontwikkeling, RIGO en Atlas voor gemeenten i.o.v. Ministerie van VROM/WWI, mei Dit rapport is te downloaden via Maatschappelijke baten Dr. Struyckenplein

18 12 de gebieden in een straal van 500 meter rondom het Dr. Struyckenplein zien we dat voor het overgrote deel van de gebieden één van de reeds aanwezige supermarkten binnen een s traal van 500 meter voorhanden is. Voor de leefbaarheid betekent de komst van de nieuwe supe r- markten op het plein dan ook geen opzichzelfstaande geweldige verbetering van de leefbaarheid in de Leefbaarometer. Omdat we vermoeden dat de nieuwe voorzieningen op het Dr. Struyckenplein wel degelijk positief van invloed zijn op de directe omgeving, leidt dit mogelijk tot een onderschatting van de baten. In de volgende paragraaf komen we daarop terug Monetaire baten leefbaarheid Leefbaarheidsscores project- en nulalternatief In de vorige paragraaf hebben we op basis van de verwachte situatie van het Dr. Struyckenplein in het projectalternatief aannames gemaakt over de verandering van de leefbaarheid rond het plein. Hierbij hebben we gekeken naar twee verschillende stralen (tot 200 meter en tussen 200 en 500 meter) en hebben we de gemeten daling in werkeloosheid verwerkt in een nulaltern a- tief. In deze paragraaf vertalen we de verwachte stijging van de leefbaarheid ten opzichte van het nulalternatief in een stijging van de waarde van de woningen in de buurt. In de vorige paragraaf hebben we laten zien dat we niet uitgaan van een verandering op alle omgevingsindicatoren als gevolg van de vernieuwing van het Dr. Struyckenplein. In Figuur 2 op de volgende bladzijde zien we in welke mate de totale leefbaarheid verandert als gevolg van de indicatoren waarvan we wel verwachten dat hier verandering in komt. In deze figuur zien we in eerste instantie dat de leefbaarheid in de directe omgeving van het plein lager ligt dan in de wijdere omgeving, maar voor beide gevallen geldt dat het grootste deel van de bewoners op een plek woont waar de leefbaarheid matig positief of beter mag worden verondersteld. Geen van de gebieden heeft een negatieve leefbaarheidsscore. Op basis van de daling in het aantal niet-werkende werkzoekenden die rondom het plein wonen, zien we dat we ten opzichte van de leefbaarheid van 2010 al een positieve ontwikkeling zullen aantreffen zonder dat de ontwikkeling van het plein zal plaatsvinden. We zien dat deze aanname al leidt tot het grotendeels verdwijnen van de leefbaarheidscategorie matig in zowel een straal van 200 als 500 meter. Met de extra werkgelegenheid in het projectalternatief en de verbeteringen op het gebied van samenstelling van de bevolking, mutatiegraad en veiligheid zullen ook de laatste gebieden in een straal van 200 meter met een matige leefbaarheid veranderen in een gebied met een matig positieve leefbaarheid. Na het uitvoeren van het projectalternatief woont volgens de berek e- ning in de Leefbaarometer ongeveer de helft van de bewoners die binnen een straal van 200 meter van het plein wonen in een gebied in de klasse matig positieve leefbaarheid en de and e- re helft in de klasse positieve leefbaarheid. MKBA Voorzieningen Dr. Struyckenplein

19 13 Figuur 2 Verd eling van de leefbaa rheidsscores rond om het D r. St ruyckenp le in in 201 0, de verwachting a ls gevo lg va n de afname van het aantal n iet - we rkende we rkzoekenden (nula lte rnatief ) en de ve r wachting a ls gevo lg van h et ontw ik ke len van h et D r. St ruycke n- ple in (p ro jecta lte rnatief ). Van leefbaarheid naar euro s Mensen zijn bereid meer te betalen voor een woning in een buurt met een goede leefbaarheid ten opzichte van eenzelfde woning in een buurt waar de leefbaarheid onder druk staat. Om inzichtelijk te maken hoe deze relatie er uitziet hebben we in Figuur 3 het verband afgebeeld. Maatschappelijke baten Dr. Struyckenplein

20 14 Figuur 3 Rela tie tussen le efbaarheid en won ingprijzen per m 2. B ron: RIGO Uit Figuur 3 valt af te lezen dat mensen bereid zijn meer te betalen voor een woning in een leefbaardere buurt. Verder valt op dat de relatie niet lineair is. Met andere woorden : een stijging van de leefbaarheidsklasse matig naar matig positief betekent een kleinere stijging van de woningwaarde dan een stijging van de leefbaarheidsklasse positief naar zeer positief. In Tabel 4 hebben we bovenstaande relatie toegepast op de woningen rondom het Dr. Struyckenplein. Tabel 4 Ve rwachte p rijsstijging per m 2 van woningen rondom D r. St ruyc kenp lein a ls g e- volg van vern ieuwing Afstand tot Dr. Struyckenplein Verschil in prijs per m 2 Aantal woningen Gemiddeld oppervlak woning Totale waardestijging woningen Tot 200 meter 52,- (+2,85%) m 2 2,5 miljoen Tussen meter 12,- (+0,64%) m 2 1,9 miljoen TOTAAL ,4 miljoen De totale baat van de verbetering van de leefbaarheid rond het Dr. Struyckenplein wordt dus geraamd op 4,4 mln. euro. Dit is berekend door middel van een eenmalige stijging van de omliggende woningen in een straal van 500 meter. Het gaat daarbij in totaal om woningen. Het relatief grootste leefbaarheids- en daarmee prijseffect kan verwacht worden in een straal tot 200 m. Het berekende prijseffect is 2,85% per woning. In een straal van m is het prijseffect gemiddeld 0,64%. Die waardestijgingspercentages gelden dus voor alle woningen, MKBA Voorzieningen Dr. Struyckenplein

21 15 zowel koop als huurwoningen. Voor de huurwoningen in bezit van corporaties kunnen de pe r- centages ook gezien worden als een betalingsbereidheid voor een opslag op de huur. Als we deze percentages afzetten tegen de referentieprojecten (zie paragraaf 2.1) kan geco n- cludeerd worden dat het algemene beeld in lijn ligt met die referentieprojecten. Er zijn wel verschillen, maar die komen vooral door de verschillende projectkenmerken. Het grote verschil van het plan Dr. Struyckenplein met de referentieprojecten is de toevoeging van woningen en het aantrekken van een nieuw type inwoner. De vraag vooraf was of dit tot aanzienlijke extra leefbaarheidsbaten zou leiden. De conclusie is dat het toevoegen van woningen zeker bijdraagt tot een verbetering van de leefbaarheid, maar niet dusdanig dat er een verschil in omvang van leefbaarheidsbaten optreedt in vergelijking met de referentieprojecten. Het toevoegen van die woningen leidt overigens wel tot een baat voor de betrekkers van die woningen. Wat die zijn en hoe groot komt aan bod in de volgende paragraaf. Tot slot dient vermeld te worden dat we vermoeden dat de berekende baten in tabel 3 een onderschatting zijn vanuit het oogpunt van de nieuwe (winkel)voorzieningen. Zoals in de vori ge paragraaf is aangegeven is één van de indicatoren in de Leefbaarometer de aanwezigheid van voorzieningen in een straal van 500 m. Uit de analyse bleek dat voor de meeste postcodes rond het Dr. Struyckenplein er al (winkel)voorzieningen in een straal van 500 m zijn. In de Leefbaarometer wordt dit eenvoudig vertaald met een score ja en is er niet sprake van bijvoo r- beeld een index of een rapportcijfer. Technisch gezien kunnen we dus de score op het onderdeel voorzieningen in de Leefbaarometer niet verbeteren. Dit terwijl zeker voor de huishoudens direct rond het Dr. Struyckenplein er straks verschillende voorzieningen op kortere afstand zijn te vinden. In het volgende hoofdstuk zullen we overigens voor verschillende soorten voorzieningen analyseren of deze van invloed zijn op de leefbaarheids scores in de wijk. 2.4 Overige baten Het doel van hoofdstuk 2 is om de effecten op de leefbaarheid van het plan Dr. Struyckenplein in te schatten en in geld uit te drukken. Dat is in de vorige paragraaf gedaan. We willen in dit hoofdstuk daarnaast ook aandacht schenken aan een tweetal andere baten die als gevolg van het plan optreden. Het gaat daarbij om: Werkgelegenheidseffecten Woongenot voor bewoners Werkgelegenheidseffecten In paragraaf 2.3 is beschreven dat als gevolg van het project Dr. Struyckenplein circa 18 volled i- ge arbeidsplaatsen kunnen worden onttrokken uit de structureel laagopgeleide werklozen uit de wijk Heuvel. Vervolgens is aangegeven hoe dit zich doorvertaalt in de daling van de werkloosheid in de wijk en binnen de Leefbaarometer. Een daling van werkloosheid in een wijk is goed voor de buurt en leidt tot een stijging van leefbaarheid en daarmee waardestijging van vastgoed. Maar deze werkgelegenheidseffecten leveren natuurlijk ook een baat op voor de werklozen die aan een baan worden geholpen. Ook deze baten kunnen worden berekend. De meeste banen die worden gecreëerd zijn voor jonge mensen. Uitgaande van het minimumloon (voor leeftij d 23+) komen de jaarlijkse baten uit op 18 x euro = 330 duizend euro. In de MKBA nemen we deze baten doorgaans mee voor een periode van 10 jaar omdat ervan uitgegaan mag worden dat ook zonder dit project deze mensen na verloop van tijd wel een baan zullen vinden. Voorwaarde voor het toekennen van deze baat is wel ervoor te zorgen dat daadwerkelijk struc- Maatschappelijke baten Dr. Struyckenplein

22 16 tureel werklozen (uit de buurt) aan een baan kunnen worden geholpen. Dit is mogelijk door bijvoorbeeld een sociaal plan op te stellen in samenwerking met gemeente, de winkeleigenaren en UWV Woongenot voor bewoners Met het project Dr. Struyckenplein worden netto 158 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad. Er van uitgaande dat er behoefte is aan deze woningen leidt dat tot een woongenot baat voor de bewoners die de woningen betrekken en daarnaast voor overige bewoners in de verhuisketen die het op gang brengt. Voordat we die baat berekenen is het belangrijk om het begrip consumentensurplus (CS) te introduceren en uit te leggen. Dat surplus is een mani er voor economen om aan te geven dat mensen meer welvaart ontvangen van een product dan ze er daadwerkelijk voor betalen. In de woningmarkt kunnen we dat het best vertalen door te zeggen dat het CS aangeeft dat mensen meer woongenot ontvangen dan ze voor d e woning hoeven te betalen. Hieronder lichten wij dit nader toe. Consumentensurplus Indien een consument een product aanschaft, of het nu een auto is of een nieuwe mobiele telefoon, dan betaalt hij daarvoor de marktprijs. Die marktprijs komt tot stand door dat enerzijds het aanbod toeneemt zolang de prijs omhoog gaat (rode lijn in de volgende figuur) en anderzijds de vraag toeneemt zolang de prijs zakt (blauwe lijn). Er ontstaat evenwicht bij een (markt)prijs waarbij het aantal kopers gelijk is aan het aantal verkopers. Het blauwe gebied geeft aan dat consumenten die het product hebben aangeschaft - gemiddeld als groep bereid zijn er iets meer voor te betalen dan de marktprijs. We kunnen dat in de praktijk ook aantonen door te kijken naar situaties waar een prijsverhoging plaatsvond. We zien dan meestal dat slechts een klein deel van de kopers wegvalt. De meeste kopers blijven ook tegen een hogere prijs kopen. In feite hadden deze kopers bij de oorspronkelijk lagere prijs een voordeel. Dat voordeel noemen we het consumentensurplus. Uit de literatuur weten we dat het consumentensurplus voor veel producten tussen de 1-10% ligt van de (markt)prijs van het product. Stel dat een auto euro kost en de consumenten die deze auto hebben aangeschaft er zoveel nut/welvaart aan ontlenen dat ze gemiddeld wel 5% meer hadden willen betalen, dan is het consumentensurplus dus gemiddeld euro. Hetzelfde principe geldt ook voor de woningmarkt. Indien iemand een woning huurt of koopt dan zal hij gemiddeld gezien nooit precies de prijs betalen die hij ervoor over heeft en zal er MKBA Voorzieningen Dr. Struyckenplein

23 17 sprake zijn van een consumentensurplus. Daarbij speelt in de woningmarkt nog iets bijzonders. In de sociale huursector krijgen consumenten een korting/huurtoeslag op een woning die zij niet zelf kunnen betalen. In dat geval is er feitelijk sprake van een extra consumentensurplus in de vorm van de geboden korting. De consument krijgt immers meer kwaliteit dan waar hij voor betaalt. Een tweede bijzonderheid in de woningmarkt is dat na verlo op van tijd de woonwensen van bewoners veranderen waardoor woningen vaak niet meer passend zijn. Het ext ra dat hij voor die woning overheeft (het consumentensurplus) zal dus dalen. Doorgaans zal dat co n- sumentensurplus hoog (bijvoorbeeld 10%) zijn als hij de woning betrekt. Hij wil immers die woning graag, zij past bij zijn huidige levensomstandigheden. Later zal dezelfde consument uit de woning zijn gegroeid hij heeft bijvoorbeeld kinderen gekregen en ervaart hij dat consumentensurplus veel lager. Dat is dan ook een reden om te verhuizen naar een nieuwe, vaak duurdere woning. Hij doet dat omdat het consumentensurplus op die duurdere woning weer veel hoger is. Baten woongenot Met deze toelichting als achtergrond kunnen we de baat voor de bewoners van de woningen en bewoners in de verhuisketen inschatten. Hiervoor gebruiken we de informati e uit tabel 1 van WonenBreburg. Op basis daarvan is de volgende tabel samengesteld (tabel 5). tabel 5 Baten woongenot bewoners n ieuwe won ingen Dr. St ruyc kenplein Aantal Gem. CS Totaal Totale woningen huurprijs 10% Huurtoeslag CS/woning/maand CS/jaar = Totaal Uit tabel 1 is het aantal woningen in drie huurprijsklassen gehaald en is voor elke klasse uitg e- gaan van een gemiddelde huurprijs. Het woongenot dat de huishoudens ondervinden van de woningen drukken we uit in een consumentensurplus, waarbij we zijn uitgegaan van een max i- mum van 10%. Voor een woning met een huurprijs van 800 euro /maand geldt dus een CS van 80 euro/maand. Voor de woningen met een huurprijs tot aan de liberalisatiegrens zijn we voor het gemak ui t- gegaan van een gemiddelde huurtoeslag van 170 euro/maand. 6 Doordat de gesloopte woningen die op het plein stonden zich in deze huurprijsklasse bevonden hebben we de nieuw te bouwen woningen in de klasse (122) verminderd met het aantal gesloopte woningen (80). De huurtoeslag geldt als een extra CS zoals hierboven uitgelegd. Op basis van deze benadering leiden de 158 nieuwe woningen tot 236 duizend euro aan woongenot in 1 jaar. Omdat de nieuwe woningen gemiddeld een verhuisketen van 2 op gang brengen per woning, mag dat bedrag nog een keer verdubbeld worden en komt de welvaartsbaat uit op 472 duizend euro per jaar. Het gaat hier dus om een jaarlijkse baat, maar mogelijk gaat het in dit geval ook om een aardige schatting van de eindbaat: 6 Dit was de gemiddelde huurtoeslag in Nederland in Maatschappelijke baten Dr. Struyckenplein

24 18 Men dient zich immers af te vragen of de 158 woningen in het nulalternatief ook niet (elders) gebouwd zouden zijn. Indien het project Dr. Strucykenplein precies een jaar eerder tot realisatie van 158 woningen zou hebben geleid dan een alternatief projec t- plan, dan geldt de baat van 472 duizend euro als maximum. Deze baat is wel gevoelig voor de omvang van het CS welke vrij onzeker is. Bij een CS van 5% halveren de baten. Indien in het nulalternatief de bouw van de 158 woningen langer op zich laat wachten, dan nemen de baten toe. Echter mag dan niet worden gerekend met de volledige 472 duizend euro per jaar. Zoals hierboven beschreven neemt het woongenot in de loop van de jaren af door de persoonlijke ontwikkeling van huishoudens. Gemiddeld na 8 jaar verhuizen mensen weer, dus na 8 jaar kan de CS-opslag bij benadering op 0% worden gezet. Ook zal niet meer iedereen huurtoeslag krijgen als gevolg van een inkomensstijging. 2.5 Totaaloverzicht baten In de volgende tabel staan de totale baten van het project Dr. Struyckenpl ein samengevat. tabel 6 Tota le baten Dr. Stru yck enple in. Bed ragen in mln. eu ro (NC W, discon tovoet 5,5% ) Baten meeteenheid Contante waarde Leefbaarheid aantal woningen buurt ,95 Werkgelegenheid aantal fte 18 2,49 Woongenot aantal huishoudens 316 0,47 Totaal 6,9 Omdat voor werkgelegenheid sprake is van jaarlijkse baten zijn de baten netto contant gemaak t (discontovoet 5,5%) waarbij ervan is uitgegaan dat het plan Dr. Struyckenplein in 2013 is opgeleverd en vanaf dan de baten optreden. De totale baten komen dus uit op circa 6,9 mln. euro, waarvan 58% als gevolg van verbetering van de leefbaarheid. 36% komt voor rekening van de gecreëerde werkgelegenheid en 6% als gevolg van het woongenot voor de nieuwe bewoners en volgers in de verhuisketen. Bij die laatste is ervan uitgegaan dat het project Dr. Struyckenplein tot 1 jaar versnelling van productie van 211 woningen heeft geleid. De maximale baat voor woongenot die kan optreden geldt bij een versnelling van 8 jaar en zou dan uitkomen op 1,4 mln. euro (NCW) Vergelijking met referentieprojecten Vergeleken met de referentieprojecten (zie ook Tabel 1) zien we dat het aandeel van de leefbaarheidsbaat ongeveer gelijk is als bij het Timorplein. Bij Hart van Zuid zien we een relatief klein leefbaarheidseffect als gevolg van de grote hoeveelheid aan banen die gecreëerd wordt. Referentieproject Het Sieraad is niet in tabel 7 opgenomen omdat daar geen volledige MKBA van is gemaakt. MKBA Voorzieningen Dr. Struyckenplein

25 19 Tabel 7 Bijdrage leefbaarheids - en we rkgelegenheidseffect aan de tota le baten voor de refe rentiep roje c ten Timo r ple in en Hart van Zu id Dr. Struyckenplein Timorplein Hart van Zuid Leefbaarheidseffect 58% 52% 26% Werkgelegenheidseffect 36% 25% 52% Woongenot 6% - - Overige effecten 0% 23% 22% Totale kosten en baten Binnen deze MKBA hebben we de bedrijfseconomische effecten voor de verschillende partijen die een rol spelen bij de ontwikkeling van het plein niet meegenomen. WonenBreburg heeft echter aangegeven dat waarschijnlijk sprake is van een positieve business case. Indien dit voor alle betrokken partijen geldt die betrokken zijn bij de ontwikkeling van het plein, kunnen we concluderen dat er sprake is van een maatschappelijk renderend project. Maatschappelijke baten Dr. Struyckenplein

26 20 Hoofdstuk 3 Voorzieningen 3.1 Inleiding Zoals in paragraaf 1.1. is aangegeven is de tweede centrale onderzoeksvraag van dit onderzoek: Wat is de meest renderende voorziening ter invulling van de 900 m2 gereserveerde ruimte (in blok 2)? Maak daarbij onderscheid naar maatschappelijke en commerciële invullingen. WonenBreburg is op zoek naar die voorzieningen, die optimaal bijdragen aan de leefbaarheid op het plein zelf en in de wijk Heuvel. Uiteraard is ook inbedding in het totale plan van gewicht. Hierbij is het van belang dat de voorzieningen: Dynamiek (levendigheid) realiseren tussen de twee gebieden van het plein. Bijdragen aan de aantrekkingskracht van het plein op de eigen wijk en op nabijgelegen wijken. Er zijn in theorie natuurlijk tientallen voorzieningen te bedenken die onderzocht zouden ku n- nen worden. Maar niet elke voorziening is gewenst of nodig (bijvoorbeeld omdat een bepaalde voorziening al in de wijk Heuvel zit). In overleg met WonenBreburg zijn we tot de volgende selectie van te onderzoeken voorzieningen gekomen: 1. Warenhuis (denk aan een Blokker of iets dergelijks) 2. Horeca-cafetaria 3. Restaurant 4. Fysiotherapeut 5. Bibliotheek 6. Kantoorfunctie De effecten van deze voorzieningen onderzoeken we aan de hand van de volgende thema s : 1. Leefbaarheidseffecten 2. Buurteconomie en werkgelegenheid 3. Huuropbrengsten 3.2 Leefbaarheidseffecten Om de leefbaarheidseffecten van de verschillende voorzieningen in kaart te brengen gaan we dieper in op de vraag in hoeverre men tevreden is met zijn woonomgeving en of de afstand tot de dichtstbijzijnde (van de verschillende typen) voorziening hier invloed op heeft. Een eerste stap hierbij betreft het koppelen van data. Hierbij maken we gebruik van het landelijke Woo n- Onderzoek Nederland (WoON) waarin meer dan Nederlanders bevraagd worden over onder andere hun woonsituatie en hun woonomgeving. Het tevredenheidsoordeel van de woonomgeving van de respondenten is in een eerder onderzoek gebruikt om een model te bouwen dat dit oordeel schat aan de hand van achtergrondkenmerken van de leefomgeving, MKBA Voorzieningen Dr. Struyckenplein

Dr Struyckenplein. gemaakt: 19 mei 2014 bron:

Dr Struyckenplein. gemaakt: 19 mei 2014 bron: Een beschrijving door: Dr Struyckenplein gemaakt: 19 mei 2014 bron: http://www.watwerktindewijk.nl/index.cfm/interventie/details?id=677&pdf Door sloop en nieuwbouw te plegen om het centrumplein in de wijk

Nadere informatie

Woonruimteverdeling in Breda

Woonruimteverdeling in Breda RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl EINDRAPPORT Woonruimteverdeling in Breda De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers en/of

Nadere informatie

"! " # $ % & ' ( ) % * ' ( $ +, -! *

!  # $ % & ' ( ) % * ' ( $ +, -! * ! "!"#$ %&' () %*' ($ +,-!* Maatschappelijke kosten baten analyses Jeroen Frissen Maatschappelijk rendement in het nieuws De maatschappelijke nutsfunctie van schiphol als mainport van Nederland wordt de

Nadere informatie

In voorliggend addendum op het rapport MKBA Feyenoord City staan de resultaten hiervan beschreven.

In voorliggend addendum op het rapport MKBA Feyenoord City staan de resultaten hiervan beschreven. Notitie Aan Gemeente Rotterdam Van Edgar Wever, Peter Berkhout Datum 7 maart 2017 Onderwerp Addendum MKBA Feyenoord City Eind 2016 is de MKBA Feyenoord City verschenen (Twynstra Gudde en Rigo Research

Nadere informatie

Waardering van leefbaarheid en woonomgeving

Waardering van leefbaarheid en woonomgeving Waardering van leefbaarheid en woonomgeving Burgerpeiling Woon- en Leefbaarheidsmonitor Eemsdelta 2015 In de Eemsdelta zijn verschillende ontwikkelingen die van invloed kunnen zijn op de leefbaarheid.

Nadere informatie

Buurtprofiel: Heugemerveld hoofdstuk 11

Buurtprofiel: Heugemerveld hoofdstuk 11 Buurtprofiel: hoofdstuk. Inleiding In dit hoofdstuk worden de kenmerken van het buurtprofiel voor gepresenteerd. Over de jaren, en worden de ontwikkelingen weergegeven en tevens wordt de leefbaarheid in

Nadere informatie

Dordrecht in de Atlas 2013

Dordrecht in de Atlas 2013 in de Atlas Een aantrekkelijke stad om in te wonen, maar sociaaleconomisch kwetsbaar Inhoud:. Conclusies. Positie van. Bevolking. Wonen. De Atlas voor gemeenten wordt jaarlijks gepubliceerd. In mei is

Nadere informatie

De leefbaarometer.nl ontwikkeling van de leefsituatie 1998-2010 in Amersfoort

De leefbaarometer.nl ontwikkeling van de leefsituatie 1998-2010 in Amersfoort De leefbaarometer.nl ontwikkeling van de leefsituatie 1998-2010 in Amersfoort Gemeente Amersfoort Ben van de Burgwal augustus 2011 De Leefbaarometer.nl is een instrument dat is ontworpen om voor heel Nederland

Nadere informatie

Buurtprofiel: Nazareth hoofdstuk 5

Buurtprofiel: Nazareth hoofdstuk 5 Buurtprofiel: hoofdstuk. Inleiding In dit hoofdstuk worden de kenmerken van het buurtprofiel voor gepresenteerd. Over de jaren, en worden de ontwikkelingen weergegeven en tevens wordt de leefbaarheid in

Nadere informatie

Centraal Bureau voor de Statistiek. Persbericht. Woononderzoek Nederland 2009

Centraal Bureau voor de Statistiek. Persbericht. Woononderzoek Nederland 2009 Centraal Bureau voor de Statistiek Persbericht PB10-020 22 maart 2010 9.30 uur Woononderzoek Nederland 2009 Totale woonlasten stijgen in dezelfde mate als netto inkomen Aandeel en omvang aflossingsvrije

Nadere informatie

WijkWijzer Deel 1: de problemen

WijkWijzer Deel 1: de problemen WijkWijzer Deel 1: de problemen Ondiep, Utrecht overlast dronken mensen overlast door drugsgebruik overlast jongeren vernieling openbare werken rommel op straat overlast van omwonenden auto-inbraak fietsendiefstal

Nadere informatie

Sociale kracht in Houten Burgerpeiling 2014

Sociale kracht in Houten Burgerpeiling 2014 in Houten Burgerpeiling 2014 Onderzoek uitgevoerd in opdracht van: Gemeente Houten Projectnummer 598 / 2015 Samenvatting Goede score voor Sociale Kracht in Houten Houten scoort over het algemeen goed als

Nadere informatie

Omgevingscondities: Evaluatieoordelen: Uiteindelijke score:

Omgevingscondities: Evaluatieoordelen: Uiteindelijke score: Analyse van de wijk Grote Waal Noord De Leefbaarometer is in opdracht van het Rijk ontwikkeld en is tot stand gebracht door bureau RIGO en Stichting Atlas voor Gemeenten ontwikkelt. (Voor gegevens zie

Nadere informatie

Buurt-voor-Buurt Onderzoek Ittersum

Buurt-voor-Buurt Onderzoek Ittersum Buurt-voor-Buurt Onderzoek In januari/februari 2018 is het Buurt-voor-Buurt Onderzoek van 2018 uitgevoerd. Ruim 10.500 Zwolse inwoners van 18 jaar en ouder hebben aan het onderzoek meegewerkt. Door deze

Nadere informatie

Buurtprofiel: Pottenberg hoofdstuk 9

Buurtprofiel: Pottenberg hoofdstuk 9 Buurtprofiel: hoofdstuk. Inleiding In dit hoofdstuk worden de kenmerken van het buurtprofiel voor gepresenteerd. Over de jaren, en worden de ontwikkelingen weergegeven en tevens wordt de leefbaarheid in

Nadere informatie

Buurtprofiel: Wittevrouwenveld hoofdstuk 3

Buurtprofiel: Wittevrouwenveld hoofdstuk 3 Buurtprofiel: hoofdstuk. Inleiding In dit hoofdstuk worden de kenmerken van het buurtprofiel voor gepresenteerd. Over de jaren, en worden de ontwikkelingen weergegeven en tevens wordt de leefbaarheid in

Nadere informatie

Beter leven voor minder mensen

Beter leven voor minder mensen 1 Beter leven voor minder mensen Om te kijken hoe de regio Eemsdelta zich ontwikkelt en te monitoren op het gebied van demografie, leefbaarheid, de woningmarkt en bijvoorbeeld woon-, zorg en andere voorzieningen

Nadere informatie

FYSIEK-ECONOMISCHE DOELSTELLINGEN

FYSIEK-ECONOMISCHE DOELSTELLINGEN FYSIEK-ECONOMISCHE DOELSTELLINGEN 1. BETERE WONINGVOORRAAD DOOR MEER VARIATIE IN WONINGEN 1A RAPPORTCIJFER WONING OUD KRISPIJN meetmomenten: 1x 2 jaar NIEUW KRISPIJN DORDT WEST 7,3 7,4 7,4 7,6 7,2 7,2

Nadere informatie

Buurtprofiel: Limmel hoofdstuk 7

Buurtprofiel: Limmel hoofdstuk 7 Buurtprofiel: hoofdstuk. Inleiding In dit hoofdstuk worden de kenmerken van het buurtprofiel voor gepresenteerd. Over de jaren, en worden de ontwikkelingen weergegeven en tevens wordt de leefbaarheid in

Nadere informatie

OUTCOMEMONITOR WIJKENAANPAK 2015

OUTCOMEMONITOR WIJKENAANPAK 2015 Kees Leidelmeijer Gerard Marlet Roderik Ponds Eva Broxterman René Schulenberg Clemens van Woerkens Research en Advies Research en Advies 2 INHOUD 1 Inleiding 5 2 Overall beeld leefbaarheid aandachtswijken

Nadere informatie

Bijlage 6. Consultatie moskee Omar El Faroek en Moskee Anwar-e-Quba

Bijlage 6. Consultatie moskee Omar El Faroek en Moskee Anwar-e-Quba Bijlage 6 Consultatie moskee Omar El Faroek en Moskee Anwar-e-Quba Samenvatting en reacties uit "Moskee-project" Consultatie inwoners de Gagel via interviews, de Surinaamse Anwar-e-Quba moskee en de Omar

Nadere informatie

RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl Rapportage woningbouwplannen Stadsregio Amsterdam

RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl Rapportage woningbouwplannen Stadsregio Amsterdam RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl Rapportage woningbouwplannen Stadsregio Amsterdam o.b.v. monitor plancapaciteit woningbouw 2012 De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust

Nadere informatie

de Makassarbuurt De Staat van

de Makassarbuurt De Staat van De Staat van de Makassarbuurt De Makassarbuurt ligt in de Indische Buurt tussen de de Zeeburgerdijk, Molukkenstraat, Insulindeweg en het Flevopark. De buurt beslaat 115 hectare, waarvan meer dan de helft

Nadere informatie

Buurtprofiel: Wyckerpoort hoofdstuk 10

Buurtprofiel: Wyckerpoort hoofdstuk 10 Buurtprofiel: hoofdstuk. Inleiding In dit hoofdstuk worden de kenmerken van het buurtprofiel voor gepresenteerd. Over de jaren, en worden de ontwikkelingen weergegeven en tevens wordt de leefbaarheid in

Nadere informatie

Update Quick Scan economische effecten gebiedsontwikkeling Kollum Buitenpost

Update Quick Scan economische effecten gebiedsontwikkeling Kollum Buitenpost Update Quick Scan economische effecten gebiedsontwikkeling Kollum Buitenpost Opdrachtgever: Wind Vastgoedontwikkeling b.v. ECORYS Nederland BV Emirto Rienhart Manfred Wienhoven Rotterdam, 04 november 2010

Nadere informatie

Sociaal Rapport en de Jeugdmonitor Provincie Groningen

Sociaal Rapport en de Jeugdmonitor Provincie Groningen Groningen, 1 maart 2011 Persbericht nr. 34 Sociaal Rapport en de Jeugdmonitor Provincie Groningen SPECIALE AANDACHT VOOR KRIMPGEBIEDEN EN VOOR JEUGD De Groninger bevolking groeit nog door tot 2020, en

Nadere informatie

Arbeidsmarktontwikkelingen 2016

Arbeidsmarktontwikkelingen 2016 - Arbeidsmarktontwikkelingen 2016 Factsheet maart 2017 Het aantal banen van werknemers en zelfstandigen in Amsterdam nam het afgelopen jaar toe met bijna 14.000 tot bijna 524.000 banen, een groei van bijna

Nadere informatie

Leidenincijfers. Leiden 2018 Leefbaarometer BELEIDSONDERZOEK I I

Leidenincijfers. Leiden 2018 Leefbaarometer BELEIDSONDERZOEK I I Leidenincijfers Beleidsonderzoek draagt bij aan de kwaliteit van beleid en besluitvorming Leiden 2018 Leefbaarometer 2017 BELEIDSONDERZOEK 071-516 5123 I info@leidenincijfers.nl I www.leidenincijfers.nl

Nadere informatie

Samenvatting WijkWijzer 2017

Samenvatting WijkWijzer 2017 Samenvatting WijkWijzer 2017 Bevolking & wonen Inwoners Op 1 januari 2017 telt Utrecht 343.134 inwoners. Met 47.801 inwoners is Vleuten-De Meern de grootste wijk van Utrecht, gevolgd door de wijk Noordwest.

Nadere informatie

Timorplein: een sociale investering met rendement!

Timorplein: een sociale investering met rendement! Timorplein: een sociale investering met rendement! Dit voorjaar ontstond ophef over een onderzoek van SEO, waaruit zou blijken dat sociale investeringen door corporaties geen aantoonbaar effect hebben.

Nadere informatie

Onderzoeksflits. Atlas voor gemeenten 2016 Thema Water. De positie van Utrecht uitgelicht. IB Onderzoek, 29 juni Utrecht.

Onderzoeksflits. Atlas voor gemeenten 2016 Thema Water. De positie van Utrecht uitgelicht. IB Onderzoek, 29 juni Utrecht. Onderzoeksflits Atlas voor gemeenten 2016 Thema Water De positie van Utrecht uitgelicht IB Onderzoek, 29 juni 2016 Utrecht.nl/onderzoek Colofon uitgave Afdeling Onderzoek Gemeente Utrecht Postbus 16200

Nadere informatie

Timorplein: een sociale investering met rendement!

Timorplein: een sociale investering met rendement! Timorplein: een sociale investering met rendement! RIGO Research en Advies, Freddie Rosenberg, freddie.rosenberg@rigo.nl Februari 2009 Achtergrond In de afgelopen jaren hebben corporaties en gemeenten

Nadere informatie

ACTUALISATIE MKBA ASBESTDAKEN

ACTUALISATIE MKBA ASBESTDAKEN ACTUALISATIE MKBA ASBESTDAKEN Datum: 28januari 2015 Onze ref. NL221-30019 Deze rapportage geeft de resultaten weer van de actualisatie van de maatschappelijke kosten-baten analyse (MKBA) daken en gevelpanelen,

Nadere informatie

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Stand van zaken zomer 2014 Inleiding Op dit moment volstrekt zich een grote verandering binnen de sociale huursector. Dit is het gevolg van het huidige

Nadere informatie

Inleiding. Bewoners en SP in actie voor renovatie van de woningen in het Heilige Land

Inleiding. Bewoners en SP in actie voor renovatie van de woningen in het Heilige Land Betaalbaar wonen onen in Delft Inleiding Delft is een prachtige historische stad. Maar de laatste jaren kan niet iedereen meer hier terecht. Er is in Delft een schrijnend tekort aan betaalbare huurwoningen.

Nadere informatie

Onderzoeksflits. Atlas voor gemeenten 2015 Erfgoed positie van Utrecht uitgelicht. IB Onderzoek, 29 mei 2015. Utrecht.nl/onderzoek

Onderzoeksflits. Atlas voor gemeenten 2015 Erfgoed positie van Utrecht uitgelicht. IB Onderzoek, 29 mei 2015. Utrecht.nl/onderzoek Onderzoeksflits Atlas voor gemeenten 015 Erfgoed positie van Utrecht uitgelicht IB Onderzoek, 9 mei 015 Utrecht.nl/onderzoek Colofon uitgave Afdeling Onderzoek Gemeente Utrecht 030 86 1350 onderzoek@utrecht.nl

Nadere informatie

4 doelstellingen. Woon- en Leefbaarheidsmonitor 2013. Belangrijkste uitkomsten. Beter leven met minder mensen. Over het Woon- en Leefbaarheidplan

4 doelstellingen. Woon- en Leefbaarheidsmonitor 2013. Belangrijkste uitkomsten. Beter leven met minder mensen. Over het Woon- en Leefbaarheidplan Woon- en Leefbaarheidsmonitor 2013 Belangrijkste uitkomsten Beter leven met minder mensen Dat is het uitgangspunt van het Woon- en Leefbaarheidplan Eemsdelta. Om te kijken hoe de regio zich ontwikkeld

Nadere informatie

Voorlopige update PwC rapport 2013: Laaggeletterdheid in Nederland kent aanzienlijke maatschappelijke kosten

Voorlopige update PwC rapport 2013: Laaggeletterdheid in Nederland kent aanzienlijke maatschappelijke kosten 24 Voorlopige update PwC rapport 2013: Laaggeletterdheid in Nederland kent aanzienlijke maatschappelijke kosten Maart 2017 PwC is het merk waaronder PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (KvK 34180285),

Nadere informatie

BIJLAGE A KENGETALLEN In deze bijlage geven we in overzichtelijke tabellen de kengetallen weer die gebruikt zijn ter bepaling van de effecten van het kantoren- en bedrijventerreinenprogramma voor de regio

Nadere informatie

Sociaal-economische schets van Leiden Zuidwest 2011

Sociaal-economische schets van Leiden Zuidwest 2011 Sociaal-economische schets van Zuidwest 2011 Zuidwest is onderdeel van het en bestaat uit de buurten Haagwegnoord en -zuid, Boshuizen, Fortuinwijk-noord en -zuid en de Gasthuiswijk. Zuidwest heeft een

Nadere informatie

Beter leven voor minder mensen

Beter leven voor minder mensen 1 Beter leven voor minder mensen Het verbeteren van de leefbaarheid in de regio Eemsdelta is het centrale uitgangspunt van het Woon- en Leefbaarheidplan Eemsdelta. Om te kijken hoe de regio zich ontwikkelt

Nadere informatie

Het rendement van taaltrajecten: casus gemeente Amsterdam. Augustus 2015

Het rendement van taaltrajecten: casus gemeente Amsterdam. Augustus 2015 Het rendement van taaltrajecten: casus gemeente Amsterdam Augustus 2015 Inleiding De Nederlandse samenleving kent nog steeds een aanzienlijk aantal laaggeletterde mensen. Taaltrajecten blijken nodig te

Nadere informatie

Wijkenmonitor Westerkoog

Wijkenmonitor Westerkoog Wijkenmonitor 2015 Inhoud 1 Inleiding 2 Leefomgeving 3 Capaciteiten 4 Meedoen 5 Sociale Binding 6 Verantwoording Leeswijzer Dit rapport bestaat uit 5 hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk geeft een samenvattend

Nadere informatie

Maatschappelijke Kosten- en Baten Analyse: energie uit wind en zon

Maatschappelijke Kosten- en Baten Analyse: energie uit wind en zon Maatschappelijke Kosten- en Baten Analyse: energie uit wind en zon Maatschappelijke Kosten- en Baten Analyse: energie uit wind en zon. Inleiding Het veenkoloniaal gebied in Drenthe is door het Rijk aangewezen

Nadere informatie

Rosmalen zuid. Wijk- en buurtmonitor 2018

Rosmalen zuid. Wijk- en buurtmonitor 2018 Wijk- en buurtmonitor 2018 Rosmalen zuid Het stadsdeel Rosmalen ligt ten oosten van de rijksweg A2 en bestaat uit Rosmalen zuid en Rosmalen noord. Het oorspronkelijke zanddorp Rosmalen is vanaf eind jaren

Nadere informatie

Manifeste lokale woningbehoefte. Vraag zoekt locatie

Manifeste lokale woningbehoefte. Vraag zoekt locatie Manifeste lokale woningbehoefte Vraag zoekt locatie 10-3-2015 Inleiding In de gemeentelijke Visie op Wonen en Leefbaarheid (2012) is uitgesproken dat de gemeente in principe in alle kernen ruimte wil zoeken

Nadere informatie

1. Inwoners stad Groningen

1. Inwoners stad Groningen facts & figures 1. Inwoners stad Groningen Huidige inwoneraantal: 195.676 De stad Groningen is de afgelopenjaren sterk gegroeid. Bovenstaande grafiek laat zien dat de stad in de komende 15 jaar blijft

Nadere informatie

Bijdrage van woningcorporaties aan leefbare buurten in Amsterdam

Bijdrage van woningcorporaties aan leefbare buurten in Amsterdam Pagina 1 / 6 Bijdrage van woningcorporaties aan leefbare buurten in Amsterdam Veel gehoord en gelezen is dat inzet op leefbaarheid geen verantwoordelijkheid en kerntaak meer is van woningcorporaties. Handen

Nadere informatie

5. CONCLUSIES. 5.1 Overlast

5. CONCLUSIES. 5.1 Overlast 5. CONCLUSIES In dit afsluitende hoofdstuk worden de belangrijkste conclusies besproken. Achtereenvolgens komen de overlast, de criminaliteit en de veiligheidsbeleving aan bod. Aan de 56 buurtbewoners

Nadere informatie

Notitie 2012-04 > Verhuringen 2007-2012 > via Woonnet Rijnmond

Notitie 2012-04 > Verhuringen 2007-2012 > via Woonnet Rijnmond Notitie -04 > Verhuringen - > via Woonnet Rijnmond Datum 4 juli 2013 Voor Maaskoepel Door Explica Explica > Beukelsdijk 106a > 3022 DK Rotterdam www.explica.nl > e. info@explica.nl > t. 010 2236820 01

Nadere informatie

Bewoners regio kopen minder in eigen gemeente

Bewoners regio kopen minder in eigen gemeente 1 Bewoners regio kopen minder in eigen gemeente Fact sheet augustus 15 Net als Amsterdammers kopen bewoners in de Amsterdamse regio steeds meer niet-dagelijkse producten (kleding, muziek, interieurartikelen)

Nadere informatie

Extra huurruimte door boven-inflatoire- en inkomensafhankelijke huurverhoging in de commerciële huursector

Extra huurruimte door boven-inflatoire- en inkomensafhankelijke huurverhoging in de commerciële huursector Vastgoed Belang Extra huurruimte door boven-inflatoire- en inkomensafhankelijke huurverhoging in de commerciële huursector 2 december 2013 DATUM 2 december 2013 TITEL Extra huurruimte door boven-inflatoire-

Nadere informatie

Regionale arbeidsmarktprognose

Regionale arbeidsmarktprognose Provincie Zeeland Afdeling Economie Regionale arbeidsmarktprognose 2011-2012 Inleiding Begin juni 2011 verscheen de rapportage UWV WERKbedrijf Arbeidsmarktprognose 2011-2012 Met een doorkijk naar 2016".

Nadere informatie

trntrtrtr V td L O\'ERLASTMETINGEN IN DE GRAVII\TNESTEEG EN OMGEVING

trntrtrtr V td L O\'ERLASTMETINGEN IN DE GRAVII\TNESTEEG EN OMGEVING trntrtrtr V td L O\'ERLASTMETINGEN IN DE GRAVII\TNESTEEG EN OMGEVING : COLOFON St. INTRAVAL Postadres: Postbus 1781 9701 BT Groningen E-mail info@intraval.nl Kantoor Groningen: Kantoor Rotterdam: St. Jansstraat

Nadere informatie

Lokale Monitor Wonen Gemeente Lelystad ( )

Lokale Monitor Wonen Gemeente Lelystad ( ) Lokale Monitor Wonen Gemeente Lelystad (15-2-2017) INLEIDING De betaalbaarheid van woningen en de verdeling van de woningvoorraad staan hoog op de lokale agenda voor bestuurders van gemeenten, woningcorporaties

Nadere informatie

2010-2012 SAMENVATTING

2010-2012 SAMENVATTING 2010-2012 SAMENVATTING Samenvatting De Regionale woningmarktmonitor 2010-2012 beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt in het gebied binnen de driehoek Waalwijk, Oss en Boxtel. De kredietcrisis

Nadere informatie

December 2014 Betalen aan de kassa 2013

December 2014 Betalen aan de kassa 2013 December 2014 Betalen aan de kassa 2013 Betalen aan de kassa 2013 Betalen aan de kassa 2013 Uitkomsten DNB/Betaalvereniging Nederland onderzoek naar het gebruik van contant geld en de pinpas in Nederland

Nadere informatie

1 Algemene Gezondheid

1 Algemene Gezondheid 1 Algemene Gezondheid Gezondheid in Friesland In de uitwerking van het thema algemene wordt inzicht gegeven in de manier waarop de Friese bevolking van 19 jaar en ouder haar beoordeelt. Ook wordt kwaliteit

Nadere informatie

MONITOR TOEKOMST- SCENARIO S LELYSTAD 2018

MONITOR TOEKOMST- SCENARIO S LELYSTAD 2018 MONITOR TOEKOMST- SCENARIO S LELYSTAD 18 Onderzoek en Statistiek Gemeente Lelystad Telefoon: 3-278574 E-mail: lelystadspanel@lelystad.nl www.lelystadspanel.nl Colofon Deze rapportage is gemaakt door: Onderzoek

Nadere informatie

UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE

UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE 3 E KWARTAAL 211 Gemaakt voor NVM Wonen Gemaakt door NVM Data & Research Inhoudsopgave 1 Introductie enquête... 3 1.1 Periode... 3 1.2 Respons... 3 2 Staat van de woningmarkt...

Nadere informatie

Koopwoning Corporatiewoning Particuliere huurwoning Deurne Metropoolregio Eindhoven Nederland

Koopwoning Corporatiewoning Particuliere huurwoning Deurne Metropoolregio Eindhoven Nederland In dit gemeentelijke rapport worden gegevens gepresenteerd op gemeentelijk- en wijk niveau. Daarbij wordt ingegaan op de samenstelling van de woningvoorraad en de samenstelling van de bevolking. Vervolgens

Nadere informatie

Economische monitor. Voorne PutteN 5 GEMEENTEN. 4 e editie. Opzet en inhoud

Economische monitor. Voorne PutteN 5 GEMEENTEN. 4 e editie. Opzet en inhoud 4 e editie Economische monitor Voorne PutteN Opzet en inhoud In 2010 verscheen de eerste editie van de Economische Monitor Voorne-Putten, een gezamenlijk initiatief van de vijf gemeenten Bernisse, Brielle,

Nadere informatie

Buurt-voor-Buurt Onderzoek Wipstrik

Buurt-voor-Buurt Onderzoek Wipstrik Buurt-voor-Buurt Onderzoek In januari/februari 2018 is het Buurt-voor-Buurt Onderzoek van 2018 uitgevoerd. Ruim 10.500 Zwolse inwoners van 18 jaar en ouder hebben aan het onderzoek meegewerkt. Door deze

Nadere informatie

Tabellen en figuren Woningmarkt algemeen. Jaarbericht Jaarbericht 2016 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

Tabellen en figuren Woningmarkt algemeen. Jaarbericht Jaarbericht 2016 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Tabellen en figuren Jaarbericht 201 1 Jaarbericht 201 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Amsterdam in cijfers 201 Deze tabellen en figuren horen bij het Jaarbericht 201 van de Federatie. De

Nadere informatie

André Buys en Steven Kromhout RIGO Research en Advies Juli 2007

André Buys en Steven Kromhout RIGO Research en Advies Juli 2007 Midden op de woningmarkt Actualisatie met behulp van het WoON 2006 Aanvullende notitie bij RIGO rapportage 93420 (augustus 2006) André Buys en Steven Kromhout RIGO Research en Advies Juli 2007 1 Woord

Nadere informatie

Staat van de detailhandel, Stadsdeel Noord

Staat van de detailhandel, Stadsdeel Noord 1 Staat van de detailhandel, Stadsdeel Fact sheet juni 215 In zijn 316 winkels met een totale vloeroppervlakte van ruim 1. m 2. Het grootste deel betreft winkels voor niet-dagelijkse boodschappen. De winkels

Nadere informatie

Samenvatting Twente Index 2016

Samenvatting Twente Index 2016 Samenvatting Twente Index 2016 Kijk voor regionale en lokale data op www.twenteindex.nl INLEIDING De Twente Index wordt door Kennispunt Twente samengesteld in opdracht van de Twente Board. De Board wil

Nadere informatie

Macro-economische Ontwikkelingen

Macro-economische Ontwikkelingen Macro-economische Ontwikkelingen e kwartaal 1 Bijlage II Overall conclusie De Nederlandse economie groeit naar verwachting met 1¾% in 1 en met 1½% in 11. De toename van het bbp komt bijna volledig voor

Nadere informatie

Gemeente Roosendaal. Cliëntervaringsonderzoek Wmo over Onderzoeksrapportage. 26 juni 2017

Gemeente Roosendaal. Cliëntervaringsonderzoek Wmo over Onderzoeksrapportage. 26 juni 2017 Gemeente Cliëntervaringsonderzoek Wmo over 2016 Onderzoeksrapportage 26 juni 2017 DATUM 26 juni 2017 Dimensus Beleidsonderzoek Wilhelminasingel 1a 4818 AA Breda info@dimensus.nl www.dimensus.nl (076) 515

Nadere informatie

Samenvatting onderzoeksresultaten

Samenvatting onderzoeksresultaten SAMENVATTING ONDERZOEKSRESULTATEN 9 2 Samenvatting onderzoeksresultaten 2.1 Inleiding In 2007 hebben de gemeente Tilburg en de woningcorporaties Tiwos Tilburgse Woonstichting, WonenBreburg, t Heem (voorheen

Nadere informatie

Leefbaarometer. In grote delen van Tilburg gaat het prima met de leefbaarheid. Vooral in Tilburg-Noord zijn er leefbaarheidsproblemen.

Leefbaarometer. In grote delen van Tilburg gaat het prima met de leefbaarheid. Vooral in Tilburg-Noord zijn er leefbaarheidsproblemen. Leefbaarheid De Leefbaarometer brengt de leefbaarheid op het laagst mogelijke schaalniveau in beeld. In combinatie met andere gegevens en kaartbeelden wordt de achtergrond van de leefbaarheid duidelijk.

Nadere informatie

Kernprofiel Axel mei 2018

Kernprofiel Axel mei 2018 Kernprofiel Axel mei 2018 Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Demografie 1. Inwoneraantal 2. Migratie 3. Geboorten en sterftes 4. Huishoudens 5. Bevolkingsopbouw 6. Huishoudenssamenstelling 7. Prognoses 3. Wonen

Nadere informatie

Leeswijzer bij de Wijkwijzer. Causaal model

Leeswijzer bij de Wijkwijzer. Causaal model Leeswijzer bij de Wijkwijzer In de Wijkavijzer wordt de rdatieve leefbaarheids- en veiligheidspositie van en in de wijk in kaart gebracht. Bovendien wordt inzicht geboden in de achtergronden van die leefbaarheids-

Nadere informatie

Woonmonitor Drechtsteden 2010

Woonmonitor Drechtsteden 2010 2 Woonmonitor Drechtsteden 2010 Onderzoekcentrum Drechtsteden drs. J.M.A. Schalk juni 2010 Colofon Opdrachtgever Tekst Drukwerk Informatie GR Drechtsteden Onderzoekcentrum Drechtsteden Impuls Publiciteit,

Nadere informatie

Empel. Wijk- en buurtmonitor 2016

Empel. Wijk- en buurtmonitor 2016 Wijk- en buurtmonitor 2016 Empel Empel ligt ten noordoosten van s-hertogenbosch. De wijk bestaat uit een ouder en een nieuwer gedeelte. De eerste woningen zijn in 1946 gebouwd. Deze oorspronkelijke kern

Nadere informatie

Stefan Teeling Leeuwarden, november 2015 FACTSHEET METSLAWIER

Stefan Teeling Leeuwarden, november 2015 FACTSHEET METSLAWIER Stefan Teeling Leeuwarden, november 2015 FACTSHEET METSLAWIER Inhoud Inleiding... 3 Demografie... 4 Wonen... 7 Bronvermelding... 8 Inleiding In 2011 ging het experiment Duurzame beschermde dorpsgezichten

Nadere informatie

Bijna een kwart van de mensen in Sterrenburg is lid van een sportvereniging. Qua participatie is Sterrenburg erg gemiddeld.

Bijna een kwart van de mensen in Sterrenburg is lid van een sportvereniging. Qua participatie is Sterrenburg erg gemiddeld. 6 juli 2017 Samenvatting In deze vitaliteitsanalyse wordt aan de hand van een aantal factoren een indruk van de vitaliteit van Sterrenburg gegeven. De vitaliteit van een wijk hangt samen met de zelfredzaamheid

Nadere informatie

Westwijk - Amstelveen. Winkelen, Wonen & Parkeren

Westwijk - Amstelveen. Winkelen, Wonen & Parkeren Westwijk - Amstelveen Winkelen, Wonen & Parkeren Westijk Amstelveen WINKELS 2 Inhoudsopgave 3 Amstelveen... 4 De Wijk... 7 Het Winkelcentrum... 8 Het Plan... 11 Winkelinformatie... 12 Impressies... 14

Nadere informatie

Engelen. Wijk- en buurtmonitor 2018

Engelen. Wijk- en buurtmonitor 2018 Wijk- en buurtmonitor 2018 Engelen Engelen ligt ten noordwesten van s-hertogenbosch. De wijk bestaat uit de dorpen Engelen en Bokhoven. Ook staat de wijk bekend om de kastelen. Engelen heeft zich in de

Nadere informatie

CO2-monitor 2013 s-hertogenbosch

CO2-monitor 2013 s-hertogenbosch CO2-monitor 2013 s-hertogenbosch Afdeling Onderzoek & Statistiek Maart 2013 2 Samenvatting In deze monitor staat de CO2-uitstoot beschreven in de gemeente s-hertogenbosch. Een gebruikelijke manier om de

Nadere informatie

Atlas voor gemeenten 2013: de positie van Utrecht. notitie van Onderzoek.

Atlas voor gemeenten 2013: de positie van Utrecht. notitie van Onderzoek. Atlas voor gemeenten 2013: de positie van Utrecht notitie van Onderzoek www.onderzoek.utrecht.nl mei 2013 Colofon uitgave Afdeling Onderzoek Gemeente Utrecht 030 286 1350 onderzoek@utrecht.nl internet

Nadere informatie

Rosmalen zuid. Wijk- en buurtmonitor 2016

Rosmalen zuid. Wijk- en buurtmonitor 2016 Wijk- en buurtmonitor 2016 Rosmalen zuid Het stadsdeel Rosmalen ligt ten oosten van de rijksweg A2 en bestaat uit Rosmalen zuid en Rosmalen noord. Het oorspronkelijke zanddorp Rosmalen is vanaf eind jaren

Nadere informatie

Leefbaarheid en bevolkingskrimp: Groningers waarderen leefbaarheid positief, al zien ze wel achteruitgang

Leefbaarheid en bevolkingskrimp: Groningers waarderen leefbaarheid positief, al zien ze wel achteruitgang Leefbaarheid en bevolkingskrimp: Groningers waarderen leefbaarheid positief, al zien ze wel achteruitgang In de provincie Groningen bevinden zich drie krimpregio s: De Eemsdelta, De Marne en Oost- Groningen.

Nadere informatie

1. VOORRAAD. Samenstelling woningvoorraad in %

1. VOORRAAD. Samenstelling woningvoorraad in % In dit gemeentelijke rapport worden gegevens gepresenteerd op gemeentelijk- en wijk niveau. Daarbij wordt ingegaan op de samenstelling van de woningvoorraad en de samenstelling van de bevolking. Vervolgens

Nadere informatie

30,3 29,2. Koopwoningen Corporatiewoningen Particuliere huurwoningen Heeze-Leende Metropoolregio Eindhoven Nederland

30,3 29,2. Koopwoningen Corporatiewoningen Particuliere huurwoningen Heeze-Leende Metropoolregio Eindhoven Nederland In dit gemeentelijke rapport worden gegevens gepresenteerd op gemeentelijk en wijk niveau. Daarbij wordt ingegaan op de samenstelling van de woningvoorraad en de samenstelling van de bevolking. Vervolgens

Nadere informatie

drenthe rapportage september 2016 leefbaarheid

drenthe rapportage september 2016 leefbaarheid kennis. onderzoek. advies drenthe rapportage september 2016 Hoe tevreden is het Drents panel over leven in Drenthe en hoe ervaren zij de gevolgen van bevolkingskrimp op de? vooraf Drenthe heeft te maken

Nadere informatie

Demografische ontwikkeling Gemeente Opmeer Augustus 2014

Demografische ontwikkeling Gemeente Opmeer Augustus 2014 Demografische ontwikkeling Gemeente Opmeer Augustus 214 Colofon Uitgave I&O Research Van Dedemstraat 6c 1624 NN Hoorn Tel.nr. 229-282555 Rapportnummer 214-248 Datum Augustus 214 Opdrachtgever De Westfriese

Nadere informatie

Sociaal-economische schets van Leiden Zuidwest 2008

Sociaal-economische schets van Leiden Zuidwest 2008 Sociaal-economische schets van Zuidwest 2008 Zuidwest is onderdeel van het en bestaat uit de buurten Haagwegnoord en -zuid, Boshuizen, Fortuinwijk-noord en -zuid en de Gasthuiswijk. Zuidwest heeft een

Nadere informatie

Naar een woonvisie voor Waterland

Naar een woonvisie voor Waterland Naar een woonvisie voor Waterland Informatieavond Raad 29 oktober 2015 de ruyterkade 112 1011ab amsterdam www.rigo.nl OPZET 1. Welkom en opening door de wethouder 2. Naar een woonvisie voor Waterland 3.

Nadere informatie

Thema s Omdat de resultaten en cijfers op wijkniveau erg uiteenlopen in onderwerp, is ervoor gekozen om deze onder te verdelen in 9 thema s:

Thema s Omdat de resultaten en cijfers op wijkniveau erg uiteenlopen in onderwerp, is ervoor gekozen om deze onder te verdelen in 9 thema s: Hoe is de wijkanalyse tot stand gekomen? Monitor Hilversum Begin december 2017 is de vragenlijst Monitor Hilversum naar 10.400 Hilversummers verstuurd. In totaal werden er 109 vragen voorgelegd over uiteenlopende

Nadere informatie

Een aantal gegevens over de wijken is bijeengebracht in het onderliggende rapport. Hierin zijn de volgende onderwerpen opgenomen:

Een aantal gegevens over de wijken is bijeengebracht in het onderliggende rapport. Hierin zijn de volgende onderwerpen opgenomen: Ruim zestien jaar is er ervaring met het bevorderen van leefbaarheid in de wijken in Dordrecht via wijkbeheer. Leefbaarheid in wijken heeft veel dimensies. Enkele trefwoorden zijn: schoon, heel, veilig,

Nadere informatie

30,3 29,2 17,1 10,9. Koopwoning Corporatiewoning Particuliere huurwoning Son en Breugel Metropoolregio Eindhoven Nederland

30,3 29,2 17,1 10,9. Koopwoning Corporatiewoning Particuliere huurwoning Son en Breugel Metropoolregio Eindhoven Nederland In dit gemeentelijke rapport worden gegevens gepresenteerd op gemeentelijk en wijk niveau. Daarbij wordt ingegaan op de samenstelling van de woningvoorraad en de samenstelling van de bevolking. Vervolgens

Nadere informatie

Hoe leefbaar is Leiden? Leiden in de Atlas voor Gemeenten

Hoe leefbaar is Leiden? Leiden in de Atlas voor Gemeenten Hoe leefbaar is Leiden? & Leiden in de Atlas voor Gemeenten Colofon Serie Statistiek 2010/06 juni 2010 Beleidsonderzoek en Analyse (BOA) Afdeling Strategie en Onderzoek Gemeente Leiden tel: 071 516 5123

Nadere informatie

Gemeente Moerdijk. Cliëntervaringsonderzoek Wmo over Onderzoeksrapportage. 20 juni 2017

Gemeente Moerdijk. Cliëntervaringsonderzoek Wmo over Onderzoeksrapportage. 20 juni 2017 Gemeente Cliëntervaringsonderzoek Wmo over 2016 Onderzoeksrapportage 20 juni 2017 DATUM 20 juni 2017 Dimensus Beleidsonderzoek Wilhelminasingel 1a 4818 AA Breda info@dimensus.nl www.dimensus.nl (076) 515

Nadere informatie

30,3 27,5. Koopwoning Corporatiewoning Particuliere huurwoning. Vught Noordoost Brabant Nederland

30,3 27,5. Koopwoning Corporatiewoning Particuliere huurwoning. Vught Noordoost Brabant Nederland In dit gemeentelijke rapport worden gegevens gepresenteerd op gemeentelijk- en wijk niveau. Daarbij wordt ingegaan op de samenstelling van de woningvoorraad en de samenstelling van de bevolking. Vervolgens

Nadere informatie

Werkloosheid in Helmond 2012 Samenvatting en conclusies

Werkloosheid in Helmond 2012 Samenvatting en conclusies Werkloosheid in Helmond 2012 Samenvatting en conclusies Aanleiding Sinds 2006 publiceert de Gemeente Helmond jaarlijks gedetailleerde gegevens over de werkloosheid in Helmond. De werkloosheid in Helmond

Nadere informatie

** Meer rapporten en actuele overheidsinformatie over gemeente Eindhoven, vindt u op WSJG.nl: Cijfers Gemeente Eindhoven

** Meer rapporten en actuele overheidsinformatie over gemeente Eindhoven, vindt u op WSJG.nl: Cijfers Gemeente Eindhoven In dit gemeentelijke rapport worden gegevens gepresenteerd op gemeentelijk- en wijk niveau. Daarbij wordt ingegaan op de samenstelling van de woningvoorraad en de samenstelling van de bevolking. Vervolgens

Nadere informatie

2. Globale analyse 2015

2. Globale analyse 2015 2. Globale analyse 2015 2.1. Tekort 2015 We zien dat de economie aantrekt. Dat zien we ook terug in Enschede. We nemen groei en dynamiek waar van bedrijven op de toplocaties (met name Kennispark en de

Nadere informatie

Bij antwoord datum, kenmerk en onderwerp vermelden

Bij antwoord datum, kenmerk en onderwerp vermelden Postadres Postbus 16200, 3500 CE Telefoon 030-286 11 12 Fax 030-286 10 33 www.utrecht.nl Aan de commissie voor Stad en Ruimte postbus 16200 3500 CE UTRECHT Behandeld door Marlies de Nijs, Wim Beelen Datum

Nadere informatie

Wonen in Dordrecht. De crisis voorbij?; trends en verwachtingen. 30 november 2010

Wonen in Dordrecht. De crisis voorbij?; trends en verwachtingen. 30 november 2010 Wonen in Dordrecht De crisis voorbij?; trends en verwachtingen 30 november 2010 Inhoudsopgave 1. Wat willen we? Beleid en welke afspraken zijn er voor Dordrecht? 2. Hoe staan we er voor? Stand van zaken

Nadere informatie