Update Quick Scan economische effecten gebiedsontwikkeling Kollum Buitenpost

Transcriptie

1 Update Quick Scan economische effecten gebiedsontwikkeling Kollum Buitenpost Opdrachtgever: Wind Vastgoedontwikkeling b.v. ECORYS Nederland BV Emirto Rienhart Manfred Wienhoven Rotterdam, 04 november 2010 r/go16208

2 ECORYS Nederland BV Postbus AD Rotterdam Watermanweg GG Rotterdam T F E netherlands@ecorys.com W K.v.K. nr ECORYS T F

3 Inhoudsopgave 1 Inleiding Uitgangspunten en inkadering resultaten Type effecten 5 2 Economische effecten Programma Tijdelijke werkgelegenheidseffecten Directe en indirecte werkgelegenheidseffecten 7 3 Tenslotte 9 r/go16208

4 1 Inleiding Wind Vastgoedontwikkeling werkt in samenwerking met de gemeenten Kollumerland c.a. en Achtkarspelen aan een gebiedsontwikkeling tussen de kernen Kollum en Buitenpost. In de aanloop naar daadwerkelijke ontwikkeling is behoefte aan inzichten in de te verwachten economische effecten. Meer specifiek gaat het om de werkgelegenheidseffecten die tot stand komen tijdens en na de uitvoering van het project. In samenwerking met tal van experts is een plan ontwikkeld dat tot doel heeft om het gebied tussen de kernen Kollum en Buitenpost in te vullen, zonder dat dit betekent dat het hele gebied dicht groeit. Het plan, Ranch Fryslân betreft de realisatie van een landelijke wooncluster met een hippisch programma (paardencommunity) met ongeveer 34 ranchestates en een 16-tal zogenaamde bosrand woningen. In vier verschillende deelgebieden worden functies gerealiseerd. Hierbij gaat het om bosrandwoningen, ranchwoningen, een manege en een hippisch evenemententerrein. ECORYS is gevraagd om de economische effecten van de geplande ontwikkeling door te rekenen. In dit rapport wordt verslag gedaan van de bevindingen. 1.1 Uitgangspunten en inkadering resultaten Alvorens in navolgende hoofdstukken gerapporteerd wordt over de bevindingen, kunnen in algemene zin enkele opmerkingen gemaakt worden over de gehanteerde uitgangspunten bij de impactraming. Haalbaarheid Belangrijk op te merken is dat in het kader van deze studie door ECORYS geen markttoets voor de verschillende functies heeft plaatsgevonden. Uitgangspunt bij de effectmeting is dat de functies die het programma onderscheidt, bedrijfseconomisch rendabel zijn te exploiteren. Vanuit hier is gekeken naar de economische effecten die te verwachten zijn op het moment dat de geïdentificeerde deelprojecten ook daadwerkelijk zijn gerealiseerd. De studie doet derhalve geen uitspraken over de haalbaarheid van de plannen. Schaalniveau en additionaliteit van effecten De omvang van de economische effecten is sterk afhankelijk van het schaalniveau dat in beschouwing wordt genomen. Wat additioneel is voor de gemeenten hoeft niet additioneel te zijn voor de regio, terwijl wat voor de regio additioneel is, dat weer niet hoeft te zijn voor de provincie als geheel (verschil tussen bruto en netto werkgelegenheidseffecten). Dit is voornamelijk het geval wanneer het gaat om een Update Quick Scan economische effecten gebiedsontwikkeling Kollum Buitenpost 4

5 verplaatsing (herverdeling) van economische activiteiten en functies binnen de gemeenten of regio. In het bijzonder is de aandacht uitgegaan naar de effecten van het project voor de gemeenten Kollumerland c.a. en Achtkarspelen (de netto-effecten), omdat dit het niveau is waarop in principe de afweging plaats dient te vinden. De werkgelegenheidseffecten van woningbouw ontstaan doordat nieuwe bewoners bestedingen met zich meebrengen. In de berekeningen is rekening gehouden met het feit dat de meeste woningen worden gerealiseerd in het hogere prijssegment. Dit betekent dat het overgrote deel van de woningen naar verwachting verkocht zal worden aan mensen van buiten de twee gemeenten en dat de bestedingen fors zijn (mensen met een relatief hoog inkomen). Doordat veel van de nieuwe bewoners van buiten de twee gemeenten komen zijn veel van de te verwachten effecten dus additioneel voor de twee gemeenten. Er zal derhalve niet of nauwelijks sprake zijn van herverdeling (Er is sprake van herverdeling wanneer inwoners van de twee gemeenten een nieuw huis kopen in dezelfde gemeente, de bestedingen zijn dan reeds in de twee gemeenten aanwezig en leiden niet tot additionele effecten). 1.2 Type effecten De economische bijdrage van de voorgenomen investeringen komt tot uitdrukking in de effecten die optreden in de aanloop naar en feitelijke realisatie van de functies (deze zijn tijdelijk van aard) en de effecten na ingebruikneming van de voorzieningen (structurele effecten). Laatstgenoemde zijn het meest interessant omdat deze min of meer permanent zijn. Tot de structurele effecten worden in deze studie gerekend: directe effecten; afgeleide effecten; indirecte effecten bij toeleverende bedrijven. In het navolgende hoofdstuk worden de diverse effecten gepresenteerd. Update Quick Scan economische effecten gebiedsontwikkeling Kollum Buitenpost 5

6 2 Economische effecten In dit hoofdstuk worden de diverse economische effecten op een rij gezet. De economische effecten zijn weergegeven in termen van werkgelegenheid. Alvorens over te gaan tot een beschrijving van de te verwachten economische effecten wordt kort het programma omschreven. Dit programma vormt het uitgangspunt van onze analyse. Daarna worden de tijdelijke werkgelegenheidseffecten in beeld gebracht. Dit is werkgelegenheid, die voortvloeit uit de werkzaamheden die plaatsvinden in voorbereiding op en tijdens de realisatie van het project. Hierbij valt te denken aan werkgelegenheid bij bouwbedrijven en dergelijke. Vervolgens is er aandacht voor de structurele effecten. Deze zijn te verbijzonderen naar directe en indirecte effecten. Directe werkgelegenheid hangt direct samen met het gerealiseerde programma. Het gaat onder meer om bestedingen van nieuwe bewoners en werkgelegenheid in nieuwe bedrijvigheid. Indirecte werkgelegenheid is werkgelegenheid die tot stand komt bij bijvoorbeeld toeleveranciers. 2.1 Programma Het plangebied is opgedeeld in vier deelgebieden (A t/m D). Hieronder is een korte weergave opgenomen van het programma. De geraamde werkgelegenheidseffecten zijn uitsluitend gebaseerd op dit programma. A: 16 bosrandwoningen op ca. 13 Ha B: 34 ranchwoningen op ca. 46 Ha C: Manege met buitenbak en overige paardensportvoorzieningen D: Hippisch evenemententerrein voor wedstrijden etc. voor de doelgroep uit het projectgebied en daarbuiten (regionaal en boven-regionaal) 2.2 Tijdelijke werkgelegenheidseffecten Zoals aangegeven betreft de tijdelijke werkgelegenheid, werkgelegenheid die samenhangt met de plan- en bouwfase van het project. De geraamde effecten hangen samen met de bouwkosten zoals deze zijn geschat. De totale geraamde bouwkosten bedragen 22,41 miljoen. Hiervan hangt 4 miljoen samen met infrastructurele aanpassingen en werken aan de waterpartijen. In de berekeningen is ervan uit gegaan dat de investeringen Update Quick Scan economische effecten gebiedsontwikkeling Kollum Buitenpost 6

7 daadwerkelijk tot stand komen zoals deze momenteel in de planning staan. Indien de investeringen lager uitvallen dienen ook de effecten naar beneden te worden bijgesteld. In de onderstaande tabel zijn de te verwachten werkgelegenheidseffecten weergegeven De getallen zijn afgerond op tientallen voltijdbanen (fte s). Kosten (mlj ) Kostensoort Directe tijdelijke werkgelegenheids effecten Indirecte tijdelijke werkgelegenheids effecten Totale tijdelijke werkgelegenheids effecten 22,41 Bouwdiensten ,0 GWW ,41 Totaal Ook de tijdelijke effecten kunnen direct of indirect van aard zijn. De indirecte werkgelegenheid is bepaald aan de hand van een multiplier. De directe tijdelijke werkgelegenheid bedraagt circa 130 banen. Deze zullen voornamelijk neerslaan bij bouwbedrijven en voor een deel bij GWW bedrijven (grondverzet, wegenbouw en waterbouw). Daarnaast dient rekening te worden gehouden met ca. 110 fte aan indirecte werkgelegenheid bij toeleverende bedrijven, hetgeen de totale tijdelijke werkgelegenheid brengt op ca. 240 banen. Bij afronding van de werkzaamheden verdwijnt deze werkgelegenheid weer. De hier gepresenteerde werkgelegenheidseffecten zijn de totale bruto-effecten. Afhankelijk van de mate waarin er lokale bouwbedrijven betrokken kunnen worden bij de ontwikkeling zal er specifiek voor de gemeenten Kollemerland c.a. en Achtkarspelen sprake zijn voor additionele werkgelegenheid. 2.3 Directe en indirecte werkgelegenheidseffecten Onder directe effecten worden effecten verstaan die verbonden zijn met het gerealiseerde programma. Als gesproken wordt van directe effecten worden ook de afgeleide effecten bedoeld. Afgeleide effecten zijn bijvoorbeeld een resultante van de extra bestedingen die nieuwe inwoners van de twee kernen met zich meebrengen. Indirecte effecten betreffen effecten die doorwerken bij toeleveranciers en dergelijke. Het is van belang om te benadrukken dat we gebruik gemaakt hebben van de gegevens die ons zijn aangeleverd en dat er van ons uit geen marktverkenning op de diverse onderdelen heeft plaatsgevonden. Er is derhalve uitgegaan van een volledige realisatie van het programma en een volledige afzet hiervan. In de onderstaande tabel zijn de verschillende werkgelegenheidseffecten weergegeven. De effecten zijn afgerond op voltijdbanen (fte s). De onderstaande werkgelegenheidseffecten betreft de additionele werkgelegenheid voor de gemeenten Kollumerland c.a. en Achtkarspelen (netto-werkgelegenheid). De aard van de plannen (veel woningen in het hoogste prijssegment en ruimte voor bedrijvigheid) maakt dat Update Quick Scan economische effecten gebiedsontwikkeling Kollum Buitenpost 7

8 weinig mensen en ondernemers uit de gemeenten gebruik zullen maken van de plannen. Veel komt dus van buiten en is derhalve additioneel. Functie in programma direct+afgeleid indirect totaal Wonen Manege Leisure (evenemententerrein) Totaal Bij totale realisatie van de plannen en volledige afname zijn ongeveer 22 structurele werkgelegenheidsplaatsen te verwachten. De totale directe en afgeleide werkgelegenheid komt neer op 17 banen. Indirect worden nog eens 5 banen gerealiseerd. De meeste economische effecten zijn te verwachten van het woonprogramma uit de verschillende deelgebieden. Dit onderdeel van het programma leidt tot circa 10 directe banen. Daar komen nog eens 3 indirecte banen bij wat leidt tot een totaal van circa 13 banen. De effecten doen zich voornamelijk voor in de detailhandel en (deels) in de horeca, als gevolg van de bestedingen die nieuwe bewoners doen in de bestaande kernen. Voor alle woningen in het hogere segment is verondersteld dat de bewoners allen van buiten de gemeenten Kollumerland c.a. en Achtkarspelen komen. Dit betekent dat de te verwachten werkgelegenheidseffecten netto-effecten zijn (100% toevoeging van nieuwe mensen en dus additionele bestedingen in de bestaande kernen). In de plannen wordt verder uitgegaan van een manege met overige paardensportvoorzieningen en een hippisch evenemententerrein. Op zichzelf schatten we dat de werkgelegenheid aldaar 3 fte s betreft (4 incl. effecten bij toeleveranciers). Op basis van geraamde bezoekersaantallen (leisure) worden aanvullende banen berekend. Hierbij gaat het totaal om 5 fte 1. 1 Op basis van referenties elders (o.a. Deurne) schatten we in dat hypische evenemententerrein jaarlijks bezoekers kunnen trekken. Het werkgelegenheidseffect is ingeschat op basis van dit bezoekersaantal en de bestedingen van deze personen. Update Quick Scan economische effecten gebiedsontwikkeling Kollum Buitenpost 8

9 3 Tenslotte Resumerend betreft het een aanzienlijke ontwikkeling van het gebied tussen de kernen Kollum en Buitenpost. In totaliteit gaat het om 50 woningen, een manege, een hippisch evenemententerrein en enige leisure. De geraamde investeringen (circa 31,6 miljoen) leiden tot ongeveer 22 structurele banen. Tijdelijk (gedurende de realisatiefase) komen hier nog eens 240 banen bij. De belangrijkste effecten in termen van werkgelegenheid zijn te verwachten van de realisatie van woningen. Een kleine 60% van de structurele werkgelegenheid komt hieruit voort. De geraamde effecten zullen niet direct bij aanvang van de werkzaamheden plaatsvinden. Er is tijd nodig om de werking van de gebiedsontwikkeling tot zijn recht te laten komen. Dit geldt voor alle elementen. De effecten zullen zich derhalve ook over een bepaalde periode uitspreiden. Tenslotte is er in deze studie steeds vanuit gegaan dat alle plannen, zoals deze momenteel bestaan, volledig tot uitvoering komen. Daarnaast is aangenomen dat de woningen en de ruimte voor werken volledig door de markt zal worden geabsorbeerd. Er is door ECORYS geen marktanalyse uitgevoerd. Update Quick Scan economische effecten gebiedsontwikkeling Kollum Buitenpost 9