Uitbreidingsmogelijkheden winkelcentrum Parijsch Binnen de ruimtelijk-economische structuur van Culemborg Datum 15 april 2009 Auteur Nienke Sipma
Opdrachtgever CV Ontwikkelingsmaatschappij Parijsch NSI ruimtelijk economisch advies 2
Inhoud 1 Inleiding... 5 2 Huidige marktsituatie Culemborg... 7 1 Bevolkingskenmerken... 7 2 Koopgedrag - koopstromen... 9 3 Koopgedrag per winkelgebied...10 4 Aanbod...12 5 Beleid...14 6 Conclusie...14 3 Marktmogelijkheden...15 1 Marktpositie Culemborg...15 2 Marktpositie Parijsch...16 3 Conclusie...18 4 Uitbreidingsmogelijkheden voor Parijsch...19 Bijlagen...21 NSI ruimtelijk economisch advies 3
1 Inleiding Het winkelcentrum Parijsch in de nieuwbouwwijk Parijsch in Culemborg is geopend sinds juni 2004. De wijk Parijsch is nog volop in ontwikkeling en de komende jaren worden nog meer woningen gebouwd. Aanleiding voor de ontwikkelingsmaatschappij CV Parijsch om meer inzicht te krijgen in de mogelijkheden om het winkelcentrum uit te breiden en de effecten daarvan op de overige winkelcentra in de gemeente. Centrale vraag in het onderzoek is als volgt: Welke mogelijkheden zijn er voor uitbreiding van het wijkwinkelcentrum Parijsch en wat zijn de effecten daarvan op de binnenstad en het Chopinplein?. Het rapport is gebaseerd op een telefonische enquête in de gemeente Culemborg, een bezoekersonderzoek in de drie winkelcentra (binnenstad, Chopinplein en Parijsch) en recent inzicht in het winkelaanbod. Tevens wordt rekening gehouden met het huidige detailhandelsbeleid van Culemborg (vastgelegd in 1996 en 2005). Het rapport gaat in op de hiervoor genoemde onderzoeksonderdelen. We bespreken dan niet alleen aspecten rond winkelcentrum Parijsch. We willen de positie en mogelijkheden van winkelcentrum Parijsch immers bezien binnen de totale winkelstructuur van de gemeente Culemborg. De volgende vragen worden beantwoord in het onderzoek: Hoe functioneert het huidige winkelcentrum Parijsch op dit moment (hoofdstuk 2)? Welke marktruimte is er voor uitbreiding van detailhandel in winkelcentrum Parijsch, rekening houdend met de huidige ruimtelijk economische structuur in Culemborg (hoofdstuk 3)? Welke effecten heeft een uitbreiding van detailhandel in Parijsch voor de overige winkelcentra (binnenstad en Chopinplein) in Culemborg (hoofdstuk 4)? Leeswijzer In hoofdstuk 2 bespreken we de huidige marktsituatie in Culemborg en Parijsch, aan de hand van inzicht in bevolkingskenmerken, koopgedrag, aanbod en beleid. Hoofdstuk 3 gaat in op de marktpositie van Culemborg en daarbinnen de marktpositie van winkelcentrum Parijsch. In hoofdstuk 4 bespreken we de uitbreidingsmogelijkheden van winkelcentrum Parijsch en effecten voor de bestaande winkelstructuur in Culemborg. NSI ruimtelijk economisch advies 5
2 Huidige marktsituatie Culemborg In dit hoofdstuk bespreken we de huidige marktsituatie in Culemborg. Waar mogelijk wordt specifiek aandacht besteed aan het stadsdeel West, waar winkelcentrum Parijsch is gevestigd. De gemeente Culemborg bestaat uit 14 wijken die zijn onderverdeeld in vier stadsdelen. In dit rapport wordt uitgegaan van de volgende verdeling. Het stadsdeel centrum betreft de volgende wijken: binnenstad, Veerweg/Dreven, Bloemen, Oranje, De Hond en Wester/Trio. Het stadsdeel Oost omvat de wijken Voorkoop, Terweijde en Achter 't Zand/Lanxmeer. Stadsdeel West betreft de wijken Achter de Poort, Goilberdingen en Parijsch. Het stadsdeel Overig betreft Pavijen en buitengebied. Toelichting gegevensbasis In 1996 is in Culemborg het koopgedrag gemeten via een telefonische consumentenenquête in de gemeente en een herkomstregistratie bij winkels in de binnenstad van Culemborg. In 2004 is op basis van deze gegevens en inzicht in wijzigingen in de markt (bevolkingsgroei, komst winkelcentrum Parijsch, verplaatsing aanbod en wijziging verkeersstructuur binnenstad) inschatting gedaan van het koopgedrag na realisatie van winkelcentrum Parijsch. Voor actueel inzicht (anno 2009) in het feitelijk koopgedrag van de Culemborgse consument in winkelcentrum Parijsch en de overige winkelgebieden (Centrum en Chopinplein) in de gemeente is een telefonisch consumentenonderzoek uitgevoerd. In dit onderzoek is de consument gevraagd waar men welke aankopen doet 1. Ook zijn er enkele kwalitatieve vragen voorgelegd. Aansluitend is voor het vaststellen van de regionale positie van Culemborg een passantenonderzoek uitgevoerd in de drie centra 2. Ook in dit onderzoek is de bezoeker van het winkelgebied een aantal kwalitatieve vragen voorgelegd. Voor inzicht in het aanbod wordt gebruik gemaakt van een selectie van gegevens uit de databank van Locatus (2009). In dit hoofdstuk worden de gegevens op hoofdlijnen besproken. In de bijlagen treft u een overzicht van de tabellen. 1 Bevolkingskenmerken Bevolkingomvang en woningbouw 3 De gemeente Culemborg heeft per 1 januari 2009 27.414 inwoners. Het stadsdeel West is de afgelopen jaren het meest gegroeid door de uitbreiding van de wijk Parijsch en Goilberdingen. De afgelopen jaren zijn in Culemborg West in totaal bijna 3.000 woningen opgeleverd. Stadsdeel West is hiermee het grootste stadsdeel van Culemborg. Als we kijken naar de nog ingeplande woningbouw voor de wijk Parijsch dan gaat het voor 2009-2014 om 1.150 woningen. Op basis van de gemiddelde huishoudensgrootte van de gemeente Culemborg (2,43) is een bevolkingsgroei te bepalen van ongeveer 2.800 inwoners. 1 Het gaat hier om inzicht in de koopkrachtbinding (de mate waarin de bestedingen van de eigen Culemborgse inwoners terechtkomen in winkels in de eigen gemeente) en koopkrachtafvloeiing (de mate waarin de bestedingen van de eigen inwoners afvloeien naar aanbod buiten Culemborg). 2 Het gaat dan om inzicht in de koopkrachttoevloeiing: de mate waarin bestedingen van buiten Culemborg terechtkomen in winkels in Culemborg. 3 Bron: gemeente Culemborg, 2009 NSI ruimtelijk economisch advies 7
Aantal inwoners gemeente Culemborg per stadsdeel (1 januari 2009) Stadsdeel aantal % Centrum 7.055 26% Oost 9.558 35% West 10.180 37% Overig 621 2% Culemborg 27.414 100% bron: gemeente Culemborg, 2009 Consumentenprofiel De gemeente kent relatief meer personen per huishouden (in vergelijking met landelijk gemiddeld). Dit wordt vooral veroorzaakt door de nieuwere wijken van Culemborg waar relatief meer gezinnen wonen. Ook de leeftijdsopbouw van de bevolking in de gemeente Culemborg wijkt enigszins af van landelijk gemiddeld. Culemborg heeft relatief veel jongeren en relatief veel ouderen. De leeftijdsgroepen 20-40 en 40-65 jaar zijn ondervertegenwoordigd. Ook in stadsdeel West komt dit beeld vooral wat betreft het hoge aandeel jongeren sterk terug. Leeftijdsverdeling gemeente Culemborg per stadsdeel (%) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Centrum Oost West Overig gemeente Culemborg landelijk gemiddeld 0-19 20-40 40-65 65-80 80> Bron: gemeente Culemborg, 2009; CBS, 2008 De vergrijzing in de gemeente Culemborg is hoger dan landelijk gemiddeld. Dit blijkt uit de zogenaamde hoge grijze druk : het aantal personen 65+ ten opzichte van het aantal personen in de werkende leeftijd (20-65 jaar). Het jonge stadsdeel West laat een hoge groene druk zien. Dit betekent dat er in stadsdeel West relatief veel jongeren (0-19 jaar) ten opzichte van de werkende bevolking (20-65 jaar). De grijze druk in stadsdeel West ligt net onder het landelijk gemiddelde beeld. Hiermee wijkt de leeftijdsopbouw van stadsdeel West af van de overige stadsdelen in Culemborg. In totaal is de druk van niet-werkende personen ten opzichte van het aantal personen in de werkende leeftijd (20-65 jaar) in Culemborg hoog. Met andere woorden, de gemeente Culemborg heeft te maken met veel niet-werkende inwoners en relatief minder inwoners in de werkzame leeftijd. Voor stadsdeel West is de totale druk vooral hoog door het groot aantal jongeren. NSI ruimtelijk economisch advies 8
Overzicht totale druk, groene druk en grijze druk gemeente Culemborg per stadsdeel (%)* Stadsdeel totale druk groene druk grijze druk Centrum 84% 42% 42% Oost 89% 50% 39% West 79% 56% 23% Overig 82% 50% 32% Culemborg 84% 50% 34% Nederland 63% 39% 24% bron: gemeente Culemborg, 2009, CBS-statline * totale druk: verhouding niet-werkende personen (0-19 en 65+) ten opzichte van het aantal personen in de werkende leeftijd (20-65 jaar); grijze druk: het aantal personen 65+ ten opzichte van het aantal personen in de werkende leeftijd; groene druk: verhouding jongeren (0-19 jaar) ten opzichte van het aantal personen in de werkende leeftijd. 2 Koopgedrag - koopstromen De drie belangrijkste winkelgebieden in Culemborg als het gaat om dagelijkse boodschappen zijn (in volgorde van belang) de binnenstad (Centrum), Chopinplein en winkelcentrum Parijsch. Als we kijken naar de niet-dagelijkse aankopen dan is de binnenstad veruit de belangrijkste aankoopplaats, daarnaast komt een deel terecht in Pavijen en een deel komt terecht in winkels buiten de gemeente. In totaal blijft 98% van de dagelijkse bestedingen binnen de eigen gemeente, dit duidt op een sterke binding van de inwoners in Culemborg vergeleken met het verwacht niveau (landelijk gemiddeld voor vergelijkbare kernen ligt dit tussen 90-95%). Voor de niet-dagelijkse aankopen is de binding van 49% aan de binnenstad (het hoofdwinkelgebied) gemiddeld te noemen. In totaal wordt 63% van de niet-dagelijkse bestedingen in de Culemborgse winkels gedaan, dit ligt eveneens rond het gemiddeld te verwachten niveau. De lokale trekkracht van de Culemborgse winkels is hiermee voor beide sectoren goed. Per stadsdeel is het eigen winkelgebied voor de dagelijkse aankopen het belangrijkst, daarna de binnenstad. Voor het stadsdeel Centrum is naast de binnenstad het Chopinplein belangrijk. Het Chopinplein (stadsdeel Oost) en winkelcentrum Parijsch (stadsdeel West) kennen een duidelijke wijkfunctie gericht op de dagelijkse boodschappen. Koopstromen Culemborg dagelijkse en niet-dagelijkse sector naar aankoopplaats (%) Nietdagelijks aankoopplaats Dagelijks Centrum 37% 49% Chopinplein 30% 3% Winkelcentrum Parijsch 28% 1% Schoolhof West 1% 0% Bedrijventerrein Pavijen 0% 7% overig Culemborg 2% 2% subtotaal Culemborg 98% 63% overig buiten Culemborg 2% 37% Totaal 100% 100% bron: telefonisch consumentenonderzoek Culemborg, 2009 De toevloeiing van bestedingen van buiten Culemborg is vastgesteld op basis van de passantenonderzoeken in de drie winkelcentra. Voor de dagelijkse boodschappen is een relatief hoge toevloeiing van 21% bepaald. Dit komt vooral door de relatief hoge toevloeiing naar winkelcentrum Parijsch. Dit winkelcentrum trekt voor 29% bestedingen van niet-culemborgse consumenten. Bezoekers komen vooral uit Beusichem, Utrecht, Tricht of Zoelmond. De trekkracht in de dagelijkse sector van de beide andere centra ligt veel lager (binnenstad 13%, Chopinplein 14%). NSI ruimtelijk economisch advies 9
Voor de niet-dagelijkse sector is een toevloeiing bepaald op 32%. Dit ligt vergeleken met het verwacht niveau voor kernen als Culemborg laag (landelijk gemiddeld niveau: 40-50%). Dit betekent dat de regionale trekkracht voor de niet-dagelijkse sector in Culemborg (exclusief Pavijen) laag is. Dit geldt ook voor de binnenstad van Culemborg. Bezoekers komen vooral uit Beusichem, Everdingen, Geldermalsen, Vianen Utrecht en Beesd. Ontwikkeling koopstromen in Culemborg de afgelopen jaren Vergelijking met koopstromen uit 1996 en 2004 (inschatting) laat zien dat de koopkrachtbinding in de dagelijkse sector in totaliteit voor Culemborg op een gelijk -hoog- niveau is gebleven. De verdeling van de koopstromen binnen Culemborg is veranderd: de binding in 1996 aan de binnenstad lag met 59% op een hoog niveau, nu (2009) weten we dat de binding van de Culemborgse inwoners aan de binnenstad is gedaald naar 37%. Ook in 2004 was een daling van deze binding ingeschat, zij het wat minder sterk. De koopstromen zijn als het gaat om dagelijkse aankopen momenteel wat evenwichtiger verdeeld over de drie winkelcentra. De toevloeiing van buiten Culemborg is vooral door de sterke trekkracht van Parijsch gestimuleerd en ligt op een hoog niveau (2009: 21%; 1996: 15%). De binnenstad voert nog steeds de boventoon, maar het nieuwe winkelcentrum Parijsch heeft een duidelijke plek in de ruimtelijk economische structuur ingenomen. Anders is dit wanneer we kijken naar de niet-dagelijkse sector. Als gevolg van het feit dat winkelcentrum Parijsch nauwelijks aanbod in deze sector heeft, is de invloed van het winkelcentrum op het koopgedrag in deze sector te verwaarlozen. Vanuit de passantenonderzoeken in de drie winkelcentra kunnen we de totale toevloeiing bepalen (hierbij is dus geen rekening gehouden met trekkracht van aanbod op bedrijventerrein Pavijen en overig verspreid aanbod). De toevloeiing van buiten Culemborg is voor de binnenstad vastgesteld op 32%. Hiermee is de regionale trekkracht sterker dan in 1996 (25%). Ook voor heel Culemborg (exclusief Pavijen en overig aanbod) is de toevloeiing 32%. Dit ligt hoger dan de ingeschatte toevloeiing in 2004 (22%). De binnenstad lijkt hiermee haar positie regionaal te hebben versterkt, maar ligt nog steeds onder het gemiddeld te verwachten niveau voor vergelijkbare centra. 3 Koopgedrag per winkelgebied Binnenstad De inwoners van Culemborg komen frequent in de binnenstad. Het merendeel komt 1x per week of vaker (inwoners: 79%, bezoekers 88%). Uit stadsdeel Centrum komt een derde zelfs dagelijks. Men komt voor het merendeel met de fiets of lopend. Maar ook gebruikt een deel de auto (32%), vooral uit de wat verder weggelegen stadsdelen West en Oost. Men komt vooral om boodschappen te doen of te winkelen. Gemiddeld blijft men een klein uur in de binnenstad. Over het algemeen beoordelen de Culemborgse inwoners en de bezoekers de binnenstad voldoende (gemiddeld een 6,4). De parkeermogelijkheden worden door de inwoners het minst goed beoordeeld, de bezoekers vinden dit aspect beter. De bereikbaarheid beoordelen beide groepen met een voldoende. De keuze in het winkelaanbod, de volledigheid in het aanbod en de totale sfeer en gezelligheid beoordeelt de Culemborgse inwoner gemiddeld, de bezoekers zijn kritischer. Zowel 60% van de Culemborgse inwoners als 60% van de bezoekers geeft aan iets in de binnenstad te missen. Vaak gaat het dan om een specifieke winkel of specifiek aanbod in mode en overig niet-dagelijks aanbod. NSI ruimtelijk economisch advies 10
Overzicht meest genoemde gemiste zaken binnenstad* Gemist Waaronder (in volgorde van belang) Specifiek aanbod in mode (21%/17%) kleding algemeen, luxe modezaakjes, aanbod gericht op jongeren of op baby s Specifiek aanbod overig (18%/37%) warenhuis, ketens, boekwinkel, cadeauwinkel, computer/cd/dvd-winkel, sportzaak Specifieke winkel (26%/16%) H&M, V&D, C&A, Action bron: telefonisch consumentenonderzoek Culemborg, passantenquête binnenstad, 2009 * tussen haakjes staan de mate waarin het item is genoemd in de telefonische enquête respectievelijk in de passantenenquête. Zie voor volledig overzicht de bijlagen Op de markt in de binnenstad is wekelijks een warenmarkt. Ruim een derde van de inwoners van Culemborg komt weleens op de markt (36%). De overige inwoners komen nooit op de markt in Culemborg. Men komt vooral voor specifiek aanbod op de markt, daarbij wordt genoemd (in volgorde van belangrijkheid): agf, vis, stoffen/fournituren, kaas en bloemen. Men komt voor een deel ook voor de gezelligheid naar de markt. Twee derde van de inwoners komt nooit naar de markt vooral vanwege tijdgebrek (school, werk) of omdat men het op de markt niet gezellig vindt of er geen behoefte aan heeft. Chopinplein Winkelcentrum Chopinplein ligt in stadsdeel Oost. De bewoners uit dit stadsdeel komen dan ook vaak naar dit centrum. Ook inwoners uit stadsdeel Centrum bezoeken dit centrum regelmatig. Uit stadsdeel West komt 47% nooit naar winkelcentrum Chopinplein. In totaal komt 49% van de inwoners van Culemborg 1x per week of vaker naar het Chopinplein. Men komt of met de fiets (40%) of met de auto (47%). Vooral uit het stadsdeel Oost zelf komt men ook lopend naar het centrum. Bezoekers komen vooral voor de boodschappen naar het Chopinplein en het merendeel (96%) doet dit 1x per week of vaker. De duur van het bezoek is gemiddeld een klein half uur. Het centrum wordt goed beoordeeld op de parkeermogelijkheden en bereikbaarheid. De keuze, volledigheid en totale sfeer en gezelligheid worden wat minder goed beoordeeld. In totaliteit beoordelen bewoners en bezoekers het winkelgebied met een ruim voldoende. In winkelcentrum Chopinplein wordt dan ook minder gemist dan in de binnenstad: 35% van de inwoners geeft aan iets te missen, 44% van de bezoekers. Het gaat dan vooral om specifiek aanbod in de dagelijkse of nietdagelijkse sector, waaronder de kledingbranche. Ook noemt men specifieke winkels. Overzicht meest genoemde gemiste zaken Chopinplein* Gemist Waaronder (in volgorde van belang) Specifiek aanbod dagelijks (24%/16%) Slager, bakker, goedkope supermarkt Specifieke aanbod kleding (23%/13%) Algemeen, moderne en luxe modewinkels Specifieke aanbod overig (17%/28%) Betere speciaalzaken, warenhuis Specifieke winkel (12%/24%) Action, V&D, C&A bron: telefonisch consumentenonderzoek Culemborg, passantenquête binnenstad, 2009 * tussen haakjes staan de mate waarin het item is genoemd in de telefonische enquête respectievelijk in de passantenenquête. Zie voor volledig overzicht de bijlagen Winkelcentrum Parijsch Het in 2004 geopende winkelcentrum Parijsch heeft in Culemborg een belangrijke plek in de structuur ingenomen. Dit bleek eerder in dit hoofdstuk uit de koopstromen. Winkelcentrum Parijsch heeft vooral een belangrijke dagelijks verzorgende functie voor de eigen bewoners uit stadsdeel West. Deze bewoners zijn veruit de trouwste bezoekers: 78% komt 1x per week of vaker naar het centrum. In totaal komt 48% van de inwoners uit Culemborg naar winkelcentrum Parijsch. Uit de stadsdelen Centrum en Oost komt respectievelijk 46% en 52% nooit naar dit winkelcentrum. Men komt vaak met de auto of de fiets. In mindere mate komt men lopend. NSI ruimtelijk economisch advies 11
Ook de bezoekers van Parijsch komen voor de boodschappentrip. Het merendeel (93%) komt 1x per week of vaker. Bezoekers verblijven ruim een half uur in het winkelcentrum. Winkelcentrum Parijsch wordt in totaliteit als ruim voldoende beoordeeld. Net als op het Chopinplein worden vooral de parkeermogelijkheden en bereikbaarheid goed beoordeeld. De keuze, volledigheid en totale sfeer en gezelligheid worden wat minder goed beoordeeld. Bewoners en bezoekers beoordelen Parijsch gemiddeld iets lager dan Chopinplein. In winkelcentrum Parijsch wordt meer gemist (43% van de bewoners en zelfs 63% van de bezoekers) dan op het Chopinplein. Ook hier gaat het om specifiek aanbod, vooral in de niet-dagelijkse sector. Daarnaast worden specifieke winkels en dagelijks aanbod genoemd. Overzicht meest genoemde gemiste zaken winkelcentrum Parijsch* Gemist Waaronder (in volgorde van belang) Specifiek aanbod dagelijks (13%/16%) Groenteboer, viswinkel Specifiek aanbod kleding (18%/13%) Ketens, algemene kledingzaken, luxe modezaken, schoenenzaken Specifiek aanbod overig (28%/34%) Bloemen, boekhandel, dierenwinkel, huishoudelijke artikelenwinkel Specifieke winkel (15%/32%) Blokker, Hema bron: telefonisch consumentenonderzoek Culemborg, 2009; passantenquête binnenstad, 2009 * tussen haakjes staan de mate waarin het item is genoemd in de telefonische enquête respectievelijk in de passantenenquête. Zie voor volledig overzicht de bijlagen 4 Aanbod Het winkelbestand in de gemeente Culemborg is zowel in de dagelijkse als de niet-dagelijkse sector goed vertegenwoordigd. Dit blijkt uit het feit dat zowel in aantal winkels als in omvang (aantal m² wvo) Culemborg boven het verwachte gemiddelde niveau ligt van vergelijkbare kernen. Ook de winkelgrootte en het verzorgingsniveau laten dit zien. Dit geldt ook voor de gemiddelde filialiseringsgraad op basis van aantal winkels. Kijken we naar het totaal winkeloppervlak, dan heeft de gemeente relatief weinig gefilialiseerd winkeloppervlak, vooral in de niet-dagelijkse sector. Enige nuance zien we als we kijken naar de specifieke branches. De niet-dagelijkse sector wordt sterk bepaald door het aandeel wonen (branchegroep in en om het huis). Vooral de branchegroep mode&luxe is wat minder omvangrijk dan gemiddeld. In de mode&luxe branchegroep treffen we veel relatief kleine winkelunits aan en is het verzorgingsniveau ondergemiddeld te noemen. In de bijlage treft u een overzicht van de branchering in Culemborg. NSI ruimtelijk economisch advies 12
Overzicht winkelaanbod per sector Culemborg en gemiddeld verwacht niveau* Dagelijks Niet-dagelijks Culemborg verwacht niveau Culemborg verwacht niveau aantal winkels 45 (+) 40 145 (+) 130 m² wvo 9.881 (+) 8.800 55.361 (+) 39.400 gemiddelde winkelgrootte 220 (+/-) 230 382 (+) 320 verzorgingsniveau 362 (+/-) 360 2.029 (+) 1.610 filialiseringsgraad (o.b.v. winkelvloeroppervlak) 86 (+/-) 85 34 (-) 50 filialiseringsgraad (o.b.v. aantal winkels) 51 (-) 55 34 (+/-) 35 Bron: Locatus, 2009, bewerking NSI *tussen haakjes staat de afwijking van het verwacht niveau (kernen van vergelijkbare omvang (20-30.000 inwoners); (+) is bovengemiddeld, (+/-) is gemiddeld, (-) is ondergemiddeld Ruimtelijke structuur In de gemeente Culemborg is de binnenstad het hoofdwinkelgebied en daarmee verzorgend voor de eigen gemeente en deels de nabije regio. De winkelgebieden Chopinplein en Parijsch zijn beiden wijkwinkelcentra en zijn grotendeels gericht op het eigen stadsdeel. Op het bedrijventerrein Pavijen is een omvangrijk aanbod in voornamelijk de branchegroep wonen gevestigd. Deze grootschalige concentratie heeft een regionale reikwijdte. Wijkwinkelcentrum Parijsch heeft wat betreft de dagelijkse voorzieningen een vergelijkbare omvang als Chopinplein. Is het aantal winkels in beide winkelcentra totaal wat ondergemiddeld, de totale winkeloppervlakte is bovengemiddeld. Dit leidt tot relatief grote winkelunits en een hoog verzorgingsniveau. Anders is dit in de niet-dagelijkse sector, waarin de wijkwinkelcentra relatief weinig aanbod hebben. Vooral winkelcentrum Parijsch heeft met één aanbieder in deze sector zeer beperkt aanbod. De wijkwinkelcentra zijn beiden wijkverzorgend, dit bleek ook uit het consumentengedrag. Ook bleek uit het consumentenonderzoek dat op het gebied van de niet-dagelijkse sector in winkelcentrum Parijsch divers niet-dagelijks aanbod wordt gemist, in mindere mate geldt dit ook voor het Chopinplein. Dit sluit aan op de hier geconstateerde ondervertegenwoordiging van de niet-dagelijkse sector. Overzicht per winkelgebied: dagelijkse sector* winkelgebied aantal winkels m² wvo gemiddelde winkelgrootte verzorgingsniveau filialiseringsgraad (wvo) Binnenstad/centrum 28 (+/-) 4.795 (-) 171 (-) 175 (+/-) 84 (+/-) wijkwinkelcentra (klein) 15 (-) 4.996 (+) 333 (+) 182 (+) 88 (+/-) Chopinplein 8 2.456 307 90 80 Parijsch 7 2.540 363 93 95 elders 2 (-) 90 (-) 45 (-) 3 (-) 72 (-) totaal Culemborg 45 (+) 9.881 (+) 220 (+/-) 360 (+/-) 86 (+/-) Overzicht per winkelgebied: niet-dagelijkse sector* winkelgebied aantal winkels m² wvo gemiddelde winkelgrootte verzorgingsniveau filialiseringsgraad (wvo) Binnenstad/centrum 91 (-) 11.276 (-) 124 (-) 411 (-) 59 (+/-) wijkwinkelcentrum (klein) 5 (-) 459 (-) 92 (-) 17 (-) 28 (-) Chopinplein 4 377 94 14 34 Parijsch 1 82 82 3 - elders 49 (+) 43.626 (+) 890 (+) 1.591 (+) 27 (-) totaal Culemborg 145 (+) 55.361 (+) 382 (+) 2.019 (+) 34 (-) Bron: Locatus, 2009, bewerking NSI *tussen haakjes staat de afwijking van het verwacht niveau (kernen van vergelijkbare omvang (20-30.000 inwoners); (+) is bovengemiddeld, (+/-) is gemiddeld, (-) is ondergemiddeld NSI ruimtelijk economisch advies 13
5 Beleid Het detailhandelsbeleid van de gemeente Culemborg is vastgesteld in 1996 en 2005. De ruimtelijke structuur is in dit beleid als volgt benoemd: Binnenstad Culemborg: hoofdwinkelgebied met een regionale functie. Kwantitatieve uitbreiding van het aanbod onder randvoorwaarden (lokaal/regionale ondernemers, kleinschalig aanbod, kwalitatief hoogwaardig, specifieke locaties). Dit door samenwerking van gemeente met de ondernemers. Wijkwinkelcentrum Chopinplein: wijkgericht winkelcentrum in stadsdeel Oost. Inzet is behoud van de huidige functie. Wijkwinkelcentrum Parijsch: destijds net geopend in het groeiende stadsdeel West. Is als wijkwinkelcentrum op de kaart van Culemborg gezet. Het functioneren kan nu na enkele jaren goed in beeld worden gebracht. Dit gebeurt in onderhavig onderzoek. Bedrijventerrein Pavijen: grootschalige concentratie van voornamelijk woonaanbieders. Uitbreidingsaanvragen Pavijen V worden getoetst aan een aantal randvoorwaarden. 6 Conclusie De binnenstad van Culemborg is nog steeds het hoofdwinkelgebied met een beperkte regionale functie. Daarnaast heeft Culemborg twee goed gepositioneerde wijkwinkelcentra in stadsdeel West en stadsdeel Oost. In stadsdeel West is dit winkelcentrum Parijsch, dat een duidelijke plek in de ruimtelijke structuur heeft ingenomen. Winkelcentrum Parijsch is eind 2004 geopend. Parijsch heeft een lokale functie (stadsdeel West) gericht op de dagelijkse boodschappen en het winkelcentrum kent in deze sector een relatief sterke regionale trekkracht. In de niet-dagelijkse sector speelt het winkelcentrum een verwaarloosbare rol in de ruimtelijke structuur van Culemborg. De consumenten van winkelcentrum Parijsch zijn trouw en komen frequent naar het centrum. Hoewel men redelijk tevreden is, mist men vooral keuze in en volledigheid van het aanbod. Het gaat dan om aanbod in de niet-dagelijkse sector, zoals bloemen, boekhandel, dierenwinkel, huishoudelijke artikelenwinkel. In mindere mate mist men ook aanbod in de kledingbranche en de dagelijkse sector. Wijkwinkelcentrum Parijsch is een van de twee wijkwinkelcentra in Culemborg. Beide winkelcentra zijn wijkverzorgend en bieden een redelijk compleet dagelijks aanbod. Wijkwinkelcentrum Parijsch blijft vooral achter als het gaat om aanbod in de niet-dagelijkse sector. NSI ruimtelijk economisch advies 14
3 Marktmogelijkheden In dit hoofdstuk gaan we in op de marktsituatie in de gemeente Culemborg. De marktmogelijkheden voor winkelcentrum Parijsch worden in samenhang gezien met de overige winkelgebieden in de gemeente. Voor het vaststellen van marktruimte is bedrijventerrein Pavijen buiten beschouwing gelaten. Op basis van de inzichten in het winkelaanbod en het koopgedrag van de consument kunnen we de marktpositie van de detailhandel nader kwantificeren. In dit hoofdstuk wordt voor de huidige en de toekomstige situatie de marktpositie bepaald. Deze marktpositionering biedt de kwantitatieve basis voor het bepalen van de marktsituatie en de uitbreidingsmogelijkheden voor winkelcentrum Parijsch. 1 Marktpositie Culemborg Marktomvang en omzetclaim Voor de dagelijkse sector bepalen we het bestedingspotentieel in de gemeente op basis van het huidig aantal inwoners in de gemeente Culemborg (27.414) en de gemiddelde besteding per hoofd ( 2.199,-). Hiervan blijft het merendeel (98%) in de gemeente. In de dagelijkse sector is een toevloeiing (21%) van bestedingen van buiten de gemeente. De totale marktomvang is 74,8 miljoen. Een eerste indicatie van de economische positie verkrijgen we door deze marktomvang af te zetten tegen de huidige omvang van het winkelaanbod (effectieve vloerproductiviteit). Voor de dagelijkse sector is de effectieve vloerproductiviteit 7.570,- ( 74,8 miljoen/9.881 m² wvo). Hiermee functioneert de dagelijkse sector boven het gemiddeld landelijk niveau ( 6.740,-). Met andere woorden de dagelijkse sector in de gemeente Culemborg functioneert momenteel goed. Binnen de gemeente functioneren vooral de wijkwinkelcentra op een bovengemiddeld niveau, de binnenstad functioneert ondergemiddeld. De omzetclaim (de omzet die op basis van landelijk gemiddeld functioneren door de detailhandel in Culemborg nodig is om op gemiddeld niveau te kunnen presteren) wordt bepaald door het totaal winkelvloeroppervlak en de landelijk gemiddelde vloerproductiviteit. De totale omzetclaim voor de dagelijkse sector is 66,6 miljoen. Marktpositie gemeente Culemborg per sector Dagelijks Nietdagelijks* aantal inwoners (1-1-2009) 27.414 27.414 Besteding per hoofd 2.199 2.594 Binding % 98% 56% Lokale marktomvang in mln. 59,1 39,8 Toevloeiing in % 21% 32% Toevloeiing in mln. 15,7 18,7 Totale marktomvang in mln. 74,8 58,5 Omvang in m² wvo 9.881 27.210 Landelijk gemiddelde vloerproductiviteit 6.740 1.980 Totale omzetclaim in mln. 66,6 53,9 bron: gemeente Culemborg, 2008; HBD, 2008; Locatus 2008; koopstromenonderzoek Culemborg, 2009; passantenonderzoek gemeente Culemborg,2009; bewerking NSI * exclusief Pavijen NSI ruimtelijk economisch advies 15
Voor de niet-dagelijkse sector 4 bepalen we op dezelfde wijze de marktomvang, deze is bepaald op 58,5 miljoen. De effectieve vloerproductiviteit in de niet-dagelijkse sector is 2.150,- ( 58,5 miljoen/27.210 m² wvo). Hiermee functioneert de niet-dagelijkse sector eveneens boven het landelijk gemiddeld niveau ( 1.980,-). Ook voor de niet-dagelijkse sector in Culemborg kunnen we daarom constateren dat het goed gaat. De totale omzetclaim in de niet-dagelijkse sector is vastgesteld op 53,9 miljoen. Marktruimte 5 Door de marktomvang af te zetten tegen de omzetclaim kunnen we voor de gemeente Culemborg de huidige marktruimte bepalen. Voor de dagelijkse sector stellen we een marktruimte van 8,2 miljoen vast, ofwel 1.220 m² wvo. Voor de niet-dagelijkse sector een marktruimte van 2.340 m² wvo. Benadering marktruimte gemeente Culemborg per sector Nietdagelijks* Dagelijks Totale marktomvang 74,8 58,5 Totale omzetclaim 66,6 53,9 Marktruimte in mln. (marktomvang-omzetclaim) 8,2 4,6 Marktruimte in m² wvo 1.220 2.340 waarvan in: binnenstad - + Chopinplein + + winkelcentrum Parijsch + + overig Culemborg + - * exclusief Pavijen Voor de gemeente Culemborg in totaal is in beide sectoren kwantitatieve marktruimte vastgesteld. Voor de dagelijkse sector betreft het marktruimte buiten de binnenstad, voor de niet-dagelijkse sector is dit zowel in de binnenstad als daarbuiten. In de volgende paragraaf gaan we in op de marktpositie van winkelcentrum Parijsch en de marktruimte voor dit centrum. 2 Marktpositie Parijsch Marktomvang en omzetclaim Aan de hand van de specifieke gegevens voor winkelcentrum Parijsch kunnen we een indicatie geven van de marktpositie. Dit doen we aan de hand de binding van bestedingen van inwoners in Culemborg aan winkelcentrum Parijsch en (voor de dagelijkse sector) de toevloeiing van bestedingen van buiten Culemborg. Voor de dagelijkse sector is een totale marktomvang te bepalen van 23,8 miljoen. In winkelcentrum Parijsch is 2.540 m² wvo dagelijks aanbod aanwezig, waarmee een effectieve vloerproductiviteit wordt 4 NB voor het bepalen van de economische positie van de niet-dagelijkse sector wordt het grootschalig aanbod op bedrijventerrein Pavijen niet meegenomen. De bindingscijfers, aantal m² wvo en uitkomsten hebben dan ook geen betrekking op Pavijen. 5 In 2004 is op basis van toen geldende kengetallen en inzichten in de markt voor de dagelijkse sector geen marktruimte geconstateerd, voor de niet-dagelijkse sector een omvangrijke marktruimte. Destijds is onder meer uitgegaan van een hoger inwonertal en inschattingen van koopgedrag. Een exacte vergelijking is door wijzigingen in de uitgangspunten en kengetallen niet mogelijk. We stellen vast dat er in de dagelijkse sector in 2004 ten opzichte van 2009 meer winkels zijn en meer oppervlakte (m² wvo), dit leidt in 2004 tot een hogere omzetclaim. De marktruimte nu (2009) wordt positief beïnvloed door de hogere toevloeiing. Combinatie van factoren leidt in 2009 tot marktruimte in de dagelijkse sector. In 2004 is in de niet-dagelijkse sector uitgegaan van een hogere koopkrachtbinding en zijn ten opzichte van 2009 minder winkels en oppervlakte (m² wvo). Op basis van de huidige inzichten resulteert in 2009 een kleinere marktruimte in de nietdagelijkse sector. NSI ruimtelijk economisch advies 16
bepaald van 9.370,-. Dit ligt ruim boven het landelijke gemiddelde niveau ( 6.740,-), hetgeen duidt op een goed economisch functioneren van deze sector. De omzetclaim voor de dagelijkse sector bedraagt 17,1 miljoen. Voor de niet-dagelijkse sector kunnen we een indicatie geven van de marktomvang: 2,1 miljoen. De omzetclaim van de huidige aanbieder (op basis van gemiddelde vloerproductiviteit in de nietdagelijkse sector) is 0,2 miljoen. Benadering marktomvang en omzetclaim winkelcentrum Parijsch per sector Dagelijks aantal inwoners (1-1-2009) 27.414 27.414 Besteding per hoofd 2.199 2.594 Binding % 28% 3% Lokale marktomvang in mln. 16,9 2,1 Toevloeiing in % 29% - Toevloeiing in mln. 6,9 Totale marktomvang in mln. 23,8 2,1 Omvang in m² wvo 2.540 82 Landelijk gemiddelde vloerproductiviteit 6.740 1.980 Totale omzetclaim in mln. 17,1 0,2 bron: gemeente Culemborg, 2008; HBD, 2008; Locatus 2008; koopstromenonderzoek Culemborg, 2009; passantenonderzoek gemeente Culemborg,2009; bewerking NSI Marktruimte Door de marktomvang af te zetten tegen de omzetclaim kunnen we voor Parijsch de huidige marktruimte bepalen. Voor de dagelijkse sector stellen we een marktruimte van 6,7 miljoen vast, ofwel 990 m² wvo. Voor de niet-dagelijkse sector een marktruimte van 960 m² wvo. Nietdagelijks Benadering marktruimte winkelcentrum Parijsch per sector Nietdagelijks Dagelijks Totale marktomvang 23,8 2,1 Totale omzetclaim 17,1 0,2 Marktruimte in mln. (marktomvang-omzetclaim) 6,7 1,9 Marktruimte in m² wvo 990 960 Voor winkelcentrum Parijsch is in beide sectoren een kwantitatieve marktruimte vastgesteld. Dit betekent dat de huidige ondernemers in het winkelcentrum goed functioneren. Daarnaast biedt deze positieve marktpositie mogelijkheden voor uitbreiding van het centrum. Toekomstige marktpositie We hebben al eerder gesignaleerd dat er in stadsdeel West nog een woningbouwopgave wordt uitgevoerd tot 2014. Dit betekent voor Culemborg extra bestedingspotentieel. En aangezien de woningen worden gebouwd in het stadsdeel waar ook winkelcentrum Parijsch is gevestigd, mogen we er vanuit gaan dat een deel van dit bestedingspotentieel ten goede komt aan winkelcentrum Parijsch. Dit zal vooral de dagelijkse sector betreffen. De niet-dagelijkse aankopen zullen, net als nu vooral in de binnenstad of elders worden gedaan. Als we uitgaan van een vergelijkbaar koopgedrag van de extra bewoners aan winkelcentrum Parijsch dan blijkt het volgende. In de dagelijkse sector is ongeveer 1,7 miljoen of 260 m² wvo extra NSI ruimtelijk economisch advies 17
marktruimte voor dit winkelcentrum. In de niet-dagelijkse sector is de extra ruimte voor winkelcentrum Parijsch als gevolg van groei van de bevolking beperkter. Benadering extra marktruimte Parijsch als gevolg van bevolkingsgroei Nietdagelijks Dagelijks Aantal inwoners extra tot 2014 2.800 2.800 Besteding per hoofd 2.199 2.594 Extra bestedingspotentieel 6,2 7,3 Binding aan Parijsch 28% 3% Extra marktomvang 1,7 0,2 Extra marktruimte in m² wvo 260 100 3 Conclusie De marktpositie in de gemeente Culemborg in totaliteit is goed. In zowel de dagelijkse als de nietdagelijkse sector (exclusief Pavijen) hebben we een bovengemiddeld economisch functioneren geconstateerd en een kwantitatieve marktruimte. Hiervan komt een deel ten goede aan winkelcentrum Parijsch. In dit centrum is in de dagelijkse sector is 990 m² wvo ruimte, in de nietdagelijkse sector 960 m² wvo ruimte. Door de woningbouw in de komende jaren zal de marktruimte in stadsdeel West verder toenemen. Er komen immers meer inwoners en daarmee meer bestedingspotentieel. Dit versterkt vooral de marktruimte in de dagelijkse sector. De geconstateerde marktruimte in de huidige situatie sluit aan op de conclusie dat het aanbod in de niet-dagelijkse sector in winkelcentrum Parijsch is ondervertegenwoordigd. Tevens sluit het aan op de door de consumenten aangegeven gemiste winkels in voornamelijk de niet-dagelijkse sector. De conclusie is dat er passend binnen de ruimtelijke structuur van Culemborg voor winkelcentrum Parijsch ruimte in de markt is om kwantitatief uit te breiden. Op basis van deze conclusie zal de impact op de rest van Culemborg relatief klein zijn. Wel is het belangrijk om bij uitbreiding van winkelcentrum Parijsch rekening te houden met de omvang van winkelcentrum Chopinplein. Beide centra zullen dan hun wijkgerichte dagelijks verzorgende functie in de toekomst weten te behouden. Het feit dat de toename in de bevolking voornamelijk in stadsdeel West zal plaatsvinden, legitimeert op termijn wel een extra groei van winkelcentrum Parijsch. Deze bevolking zal immers voor een groot deel in eerste instantie gericht zijn op het eigen centrum. Indien binnen de gemeente Culemborg wordt gekozen alleen winkelcentrum Parijsch een kwalitatieve impuls te geven en kwantitatief uit te breiden, kan dit een negatief effect hebben op de positie van de binnenstad en Chopinplein, vooral in de dagelijkse sector. Dit pleit voor een totaalbenadering van de winkelcentra in Culemborg, zoals ook in het detailhandelsbeleid is vastgelegd. NSI ruimtelijk economisch advies 18
4 Uitbreidingsmogelijkheden voor Parijsch We hebben geconstateerd dat winkelcentrum Parijsch een goed functionerend wijkwinkelcentrum is, gericht op de dagelijkse boodschappen. Winkelcentrum Parijsch heeft een duidelijke plek in de ruimtelijke structuur ingenomen als wijkwinkelcentrum naast het Chopinplein en het hoofdwinkelgebied de binnenstad. Parijsch heeft vooral een sterke binding vanuit het eigen stadsdeel West en kent een relatief hoge toevloeiing vanuit de regio. Er is marktruimte in de gemeente Culemborg, waarvan een deel ten goede komt aan winkelcentrum Parijsch in zowel de dagelijkse als de niet-dagelijkse sector. Deze ruimte is gebaseerd op de huidige marktinzichten en is bepaald binnen de totale marktpositie in Culemborg. Naast de kwantitatieve marktruimte is ook van belang in hoeverre kwalitatieve aspecten effect hebben op het winkelcentrum en de ruimtelijk economische structuur in Culemborg. Belangrijke randvoorwaarden voor uitbreidingsplannen van het aanbod in winkelcentrum Parijsch: Uitbreiding dagelijks aanbod richten op het versterken van het huidige aanbod of kwalitatief aanvullen met specifieke branches (speciaalzaken). Zeker gezien de groei van het directe verzorgingsgebied is het belangrijk dat het dagelijks aanbod in het winkelcentrum kwalitatief wordt versterkt om de nieuwe bewoners aan het winkelcentrum te binden. Uitbreiding niet-dagelijks aanbod in de frequente niet-dagelijkse benodigheden. Mogelijke branches: (kantoorartikelen)boeken, bloemen/planten, dierenbenodigdheden, huishoudelijke artikelen. Uitbreiding van aanbod en kwaliteitsimpulsen voor winkelcentrum Parijsch bezien en uitvoeren in samenhang met acties gericht op de binnenstad en Chopinplein, zoals ook in het detailhandelsbeleid is vastgelegd. Op basis van deze uitgangspunten zal het effect op de ruimtelijk economische structuur van de gemeente Culemborg beperkt blijven. Tot slot Van belang bij uitbreiding van wijkwinkelcentrum Parijsch is, dat de totale omvang redelijk in verhouding blijft met die van wijkwinkelcentrum Chopinplein. Beide centra zullen hun wijkgerichte dagelijks verzorgende functie dan in de toekomst weten te behouden. Het feit dat de toename in de bevolking voornamelijk in stadsdeel West zal plaatsvinden, legitimeert op termijn wel een extra groei van winkelcentrum Parijsch. Deze bevolking zal immers voor een groot deel in eerste instantie gericht zijn op het eigen centrum. Dit zal kunnen leiden tot een groter wijkwinkelcentrum in Stadsdeel West dan in stadsdeel Oost. De aangegeven randvoorwaarden zorgen daarbij voor het vasthouden van de trekkracht van Chopinplein en de binnenstad en daarmee voor het beperkt houden van de effecten van de uitbreiding van Parijsch op deze centra. NSI ruimtelijk economisch advies 19