1. Inleiding en vraagstelling

Transcriptie

1 1. Inleiding en vraagstelling In opdracht van V.O.F. Leidschendam Centrum heeft Consultants de positie en het perspectief van het winkelaanbod in Leidschendam Centrum opnieuw geanalyseerd. De in 2005 in het brancherapport 1 gehanteerde gegevens over aanbod en vraag en de geformuleerde conclusies t.a.v. het economisch functioneren en de ontwikkelingsruimte in de dagelijkse en nietdagelijkse sector zijn geactualiseerd. Aanvullend wordt antwoord gegeven op volgende vragen: Is de doelstelling een buurtwinkelcentrum of een (middelgroot) wijkwinkelcentrum? Wat is haalbaar? Wat is de invloed van de huidige supermarkt op het centrum en is er dan een tweede supermarkt nodig? Zo ja, welke en waar? Wat is de rol van een Hema of Blokker in dit gebied? In hoofdstuk 2 worden actuele gegevens van het aanbod en de vraag op rij gezet, inclusief een toelichting op de belangrijkste wijzigingen die zich daarin hebben voorgedaan in de periode Op basis van deze actuele gegevens geeft hoofdstuk 3 een raming van het economisch functioneren nu en in de toekomst, inclusief toelichting op wijzigingen in te verwachten omzet en marktruimte voor detailhandel in Damcentrum. In hoofdstuk 4 wordt voorgaande samengevat en wordt ingegaan op de hierboven genoemde vragen t.a.v. de doelstelling (buurtcentrum of wijkcentrum), tweede supermarkt (ja/nee) en rol van Hema of Blokker. Voor de actualisatie is gebruik gemaakt van door de gemeente Leidschendam-Voorburg, het projectbureau Leidschendam Centrum en andere partijen geleverde informatie over aanbod en vraag. De situatie is ter plekke bekeken, en er is gesproken met de centrummanager Brancheplan Winkelgebied Damcentrum Leidschendam, B@S Consultants actualisatie branchering Leidschendam Centrum B@S Retail Consultants 1

2 2. Aanbodstructuur Anno 2009 zijn er in Damcentrum 28 winkels met samen ongeveer m2 winkelvloeroppervlak (waarvan m2 in de dagelijkse artikelensector en m2 aan niet dagelijkse artikelen). In beide sectoren is dat (fors) minder dan in 2004 (toen in totaal ruim m2 wvo beschikbaar was in 39 winkels). De vermindering van het aanbod heeft zich in zowel de dagelijkse artikelensector als in de niet-dagelijkse artikelensector voorgedaan. De druk op het winkelcentrum en onzekerheid blijkt ook uit het aantal wisselingen van winkels. Op meerdere locaties is de winkel gewijzigd. Vastgesteld kan worden dat de opbouw van het aanbod na 2004 verder is verslechterd. Er ontbreken op dit moment in beide sectoren branches die essentieel zijn voor de door Damcentrum beoogde buurtfunctie en wijkverzorgende functie. Zo is het aanbod dagelijkse artikelen en de verzorging op buurtniveau na het vertrek van de drogist verre van compleet te noemen, en het ontbreken van een zaak met huishoudelijke artikelen verzwakt de positie van Damcentrum als klein wijkverzorgend winkelcentrum. Opvallend is het relatief grote aantal horeca en dienstverleners (o.a. kappers) in Damcentrum. De aanwezige horeca heeft in het algemeen géén directe relatie met de winkelfunctie en is tijdens winkeluren ook niet geopend. Functie-opbouw Damcentrum (Damlaan, Damplein e.o.) branche aantal vestigi ngen 2004 m² wvo 2009 Aantal vest. M2 wvo Dagelijkse artikelen winkels Niet-dagelijkse artikelen winkels - frequent niet-dagelijkse artikelen modisch recreatieve winkels overig recreatieve winkels gericht niet-dagelijkse winkels horeca diensten bron: Locatus en eigen waarneming actualisatie branchering Leidschendam Centrum B@S Retail Consultants 2

3 Overzicht winkelaanbod april 2009 Overzicht winkels Damcentrum 2009 Piet Scholten Damstr 2 dagelijks Levensmiddelen De Sluis Sluispln 3 dagelijks Levensmiddelen De Verste Hoek Damstr 4 dagelijks Levensmiddelen Hoogvliet Slijterij Damstr 8 dagelijks Levensmiddelen Hoogvliet Supermarkt Damstr 8 dagelijks Levensmiddelen Remmerswaal Sluispln 13 B dagelijks Levensmiddelen De Koning Damln 22 dagelijks Levensmiddelen Damplein Dampln 24 dagelijks Levensmiddelen Wesseling Damln 30 dagelijks Levensmiddelen Gall & Gall Damstr 44 dagelijks Levensmiddelen Leo de Jong Damln 69 A dagelijks Levensmiddelen Ilja Staas Damln 10 Frequent niet-dag. Plant & Dier Chouette Damln 9 Modisch-recreatief Kleding & Mode Kjeans Damln 50 Modisch-recreatief Kleding & Mode Funny Bunny Damln 54 Modisch-recreatief Kleding & Mode Aarts Damln 52 Modisch-recreatief Schoenen & Lederwaren Modern Optiek Damln 23 C Modisch-recreatief Juwelier & Optiek Dynamic Sportswear Dampln 32 Overig recreatief Sport & Spel Knutselcor Damln 3 Overig recreatief Hobby Singer Damln 19 Overig recreatief Hobby Glasbergen Leidsekd 1 Gericht niet-dag. Bruin & Witgoed Bike Totaal Thijs Brand Damln 6 Gericht niet-dag. Auto & Fiets Angenent Kon Julianawg 20 Gericht niet-dag. Doe-Het-Zelf Paco Tapijtshop Sluispln 5 Gericht niet-dag. Wonen Mystico Woonsfeer Damln 17 Gericht niet-dag. Wonen Bibelot Damln 27 Gericht niet-dag. Wonen Lameko Damln 70 Gericht niet-dag. Wonen Schuyt Damln 76 Gericht niet-dag. Wonen actualisatie branchering Leidschendam Centrum B@S Retail Consultants 3

4 3. Draagvlak en vraagstructuur Het inwonertal in het verzorgingsgebied van Damcentrum is in de afgelopen 5 jaar dramatisch afgenomen. In de direct omliggende buurten (het primaire verzorgingsgebied van Damcentrum) nam het inwonertal af met ongeveer 500 mensen: van ca naar Ook in het secundaire marktgebied nam de bevolking sterk af van ca mensen in 2004 tot mensen nu. buurt Inwoners 2004 Inwoners 2009 verzorgingsgebied Leidschendam Zuid Primair Klein Plaspoelpolder Primair Damlaan e.o Primair Verzetsheldenwijk Primair De Rietvink Secundair Raadhuiskwartier Secundair Stompwijk Secundair Zeeheldenwijk Secundair De komende jaren zal het draagvlak in Damcentrum en omgeving weer toenemen als de voorgenomen nieuwbouw van woningen op het Damplein zelf wordt gerealiseerd (67 nieuwe woningen voor ongeveer 150 nieuwe inwoners). Elders zullen nog eens ongeveer 500 nieuwe woningen worden gebouwd (ca nieuwe bewoners). Die nieuwe inwoners hebben een gemiddeld hoger inkomensniveau. Over de koopstromen en het koopgedrag van consumenten en bezoekers van het winkelcentrum is geen harde informatie uit onderzoek beschikbaar. Wij verwachten dat zich na 2004 wel een significante wijziging heeft voorgedaan ten nadele van de winkels in Damcentrum. Alhoewel de wijziging van Edah in Hoogvliet zeker positief is geweest zal het ontbreken van vooruitgang in de planvorming en het vertrek van diverse buurten wijkverzorgende winkels negatief hebben uitgepakt op de koopstromen. Wij verwachten dat de in het rekenmodel van 2004 gehanteerde bindingen zich op dit moment in zowel de dagelijkse als de niet-dagelijkse sector aan de onderkant van de toen weergegeven percentages bevinden. Dat wil zeggen in de dagelijkse sector een binding van 50% uit het primaire marktgebied, ca. 15% uit het secundaire marktgebied en een toevloeiing van ongeveer 5% van de totale omzet van verder weg. In de niet-dagelijkse sector gaan wij uit van een binding van ongeveer 15% uit het primaire marktgebied, 5% uit het secundaire marktgebied en een toevloeiing van ongeveer 25% van de totale omzet van verder weg. De besteding per hoofd van de bevolking is de afgelopen jaren in de dagelijkse sector gestegen, van in 2004 tot 2.390,- nu. In de iniet-dagelijkse sector is er sprake geweest van een beperkte afname van 2.790,- naar 2.630,- per hoofd van de bevolking actualisatie branchering Leidschendam Centrum B@S Retail Consultants 4

5 4. Economisch functioneren en marktruimte Aan de hand van de nieuwe aanbod en vraaggegevens en kentallen van EIM/HBD (geraamde bestedingen per hoofd van de bevolking in 2007 en gemiddelde omzetten per m2 winkelvloeroppervlak in 2007) en aannamen ten aanzien van de door het nieuwe Damcentrum te realiseren bindingen is het in de toekomst mogelijke winkelaanbod in Damcentrum als volgt ingeschat (alle geldbedragen in euros 2007). Voor het vernieuwde Damcentrum resulteert een economisch rendabel winkelverkoopvloeroppervlak van in totaal ongeveer m2 (in buurtwinkelcentrum, waarvan ca m2 dagelijks) tot maximaal ca m2 (wijkcentrum, waarvan ongeveer dagelijkse artikelen). Dagelijkse artikelen Niet-dag. Artikelen Primair verzorgingsgebied Inwoners Besteding per hoofd (in euros) Totale bestedingspotentie (in euros) 15,3-17,3 miljoen 16,8-19,1 miljoen Waarvan gebonden in wijkcentrum (percentage) 50% - 65% 15% - 20% Damcentrum (in euros) 7,6-11,3 miljoen 2,5 3,8 miljoen Secundair verzorgingsgebied Inwonertal Besteding per hoofd (in euros) Totale bestedingspotentie (in euros) 18,0-19,1 miljoen 19,8-21,0 miljoen Waarvan gebonden in wijkcentrum Damcentrum (percentage) (in euros) 15% - 25% 2,7-4,8 miljoen 5%-10% 1,0-2,1 miljoen Toevloeiing van buiten verzorgingsgebied Waarvan in wijkwinkelcentrum (percentage totale omzet) Damcentrum (in euros) 5%-10% 0,5-1,6 miljoen 10%-25% 0,4-1,9 miljoen Totaal gerealiseerde omzet (in euros) 10,8-17,7 miljoen 4,9-7,8 miljoen Economisch benodigde omzet per m2 wvo 1 (in euros) 7.000, ,- Economische marktruimte voor (in m2 wvo) actualisatie branchering Leidschendam Centrum B@S Retail Consultants 5

6 Functionele invulling, omvang en samenstelling Het winkelaanbod in het historisch centrum van Leidschendam heeft primair een buurtverzorgende functie voor inwoners en kan onder voorwaarden ook een wijkfunctie hebben voor iets verder weg liggende buurten. Bij de buurtfunctie past een aanbod van minimaal ongeveer m² wvo oplopend tot ca m² wvo als wordt uitgegaan van een wijkfunctie., met in ieder geval het volgende basispakket en zo mogelijk aangevuld met aanbod uit het pluspakket. Branche Opmerkingen marktsegment en omvang Winkels met dagelijkse artikelen Basis full-service supermarkt Plus discount-supermarkt Basis groentewinkel, slager, bakker, slijter, drogist, apotheek Plus kaas/noten/delicatessen, zoetwaren en chocolaterie, viswinkel, poelier, grotere drogist, toko, traiteur, ekowinkel Hoogvliet kan in de buurtwinkelfunctie worden uitgebreid tot ongeveer tot m2 wvo. In de wijkwinkelfunctie is aanvulling met een 2 e supermarkt denkbaar, maar dan een kleinschaliger discount-supermarkt.. De primaire versgroepen staan onder druk, en hebben als speciaalzaak alleen nog perspectief in buurtwinkelcentrum, als zij onderscheidend en aanvullend aanbod hebben op de supermarkt. Eventueel in de vorm van een vershof. Genoemde plus-aanbieders vragen voor een succesvolle exploitatie een verzorgingsgebied van tenminste tot inwoners. Onderscheidend vermogen en vooral goed ondernemerschap is essentieel. fullservice ( m²) discount ( m²) 4-5 winkelunits voor foodspeciaalzaken met samen 300 m² wvo, aangevuld met een drogist van ongeveer 200 m² wvo voor aanvullende plusspeciaalzaken en grotere drogist van ongeveer 300 tot 500 m² wvo Winkels met niet-dagelijkse artikelen Basis (frequent benodigd) huishoudelijke artikelen, gemakswinkel, lectuur, tabak, bloemen/planten, dierenbenodigdheden, algemeen textiel De onder basis en plus genoemde artikelgroepen behoren tot het basispakket van centra van vergelijkbare omvang. Op dit moment ontbeert Damcentrum met name aanbod in de voor een groot wijkcentrum benodigde artikelgroepen. Aanvulling is van belang en dient bij voorkeur gesitueerd te worden in/aan het nieuwe Damplein. De basis omvat zo'n 5 winkels met frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen met samen m² wvo Plus (algemeen niet-dag.) kleine kado-artikelen cd's/video/elektronica speelgoed, foto/film, kleding/schoenen/sport, optiek/juwelier Overig niet-dagelijks Doelgericht bezochte winkels Afhankelijk van de aard en historie van het winkelgebied kan -net als in Damcentrum het geval is- een meer of minder groot aantal niet direct wijkgebonden winkels aanwezig zijn. Het betreft hier zaken als woninginrichting, ijzerwaren/doe-het-zelf e.d., ikv stop&shop Voorgaand basispakket wordt aangevuld met nog eens ongeveer 10 aanbieders met samen ca m² wvo. Het betreft meer algemene assortimenten. Doelgericht bezochte autonome winkels m.n. in Damln Overige publiekverzorgende voorzieningen Basis: apotheek, videotheek, kapper, stomerij, postkantoor, lunchroom/cafetaria Op/aan het Damplein ruimte reserveren voor winkelondersteunende horeca en een service-punt waarin een aantal basisdiensten worden geconcentreerd. Overige horeca en standalone dienstverlening in Damlaan. Leisure-horeca aan Sluiskant e.d. Plus: gezondheidcentrum, creche café/restaurants actualisatie branchering Leidschendam Centrum B@S Retail Consultants 6

7 5. Specifieke vragen Nu er een kwantitatief beeld is van het economisch functioneren en de marktruimte kan antwoord worden gegeven op de gestelde vragen: Is de doelstelling een buurtwinkelcentrum of een (middelgroot) wijkwinkelcentrum? Wat is haalbaar? Wat is de invloed van de huidige supermarkt op het centrum en is er dan een tweede supermarkt nodig? Zo ja, welke en waar? Wat is de rol van een Hema of Blokker in dit gebied? Buurtwinkelcentrum of Wijkwinkelcentrum In het brancherapport van 2005 is aangegeven dat het in Damcentrum primair gaat om de buurtwinkelfunctie (basisaanbod), maar dat onder voorwaarden zeker ook wijkverzorgend winkelaanbod een rol kan spelen in Damcentrum. Uitgangspunt voor de herontwikkeling van het Damplein blijft dat het centrum van Leidschendam voldoet aan de eisen die nu en in komende jaren worden gesteld aan winkelcentra met een verzorgingsgebied van (buurtwinkelcentrum) tot inwoners (wijkwinkelcentrum). De haalbaarheid van een (middelgroot) wijkwinkelcentrum staat onder druk als gevolg van het teruglopen van de bevolking en het ontbreken van voldoende compensatie in de vorm van nieuwbouw woningen. 2 e supermarkt alleen in een wijkwinkelcentrum Ontwikkelen van een nieuw dagelijks winkelcentrum op het Damplein, met een goed functionerende middelgrote supermarkt en kwalitatief goede levensmiddelenzaken en overige dagelijkse artikelenzaken is noodzakelijk om de buurtwinkelfunctie te garanderen. De huidige Hoogvliet supermarkt voldoet als het gaat om het behoud van een buurtwinkelfunctie, waarin naast het supermarktaanbod ook diverse levensmiddelenspeciaalzaken een functie kunnen hebben. De vestiging van een 2 e aanvullende supermarkt is voor het behoud van de buurtfunctie van Damcentrum niet nodig en dient alleen te worden nagestreefd als gekozen wordt voor een wijkwinkelfunctie. Rol van Blokker of Hema: alleen in een wijkwinkelcentrum Van belang is dat de huidige mix van niet-dagelijkse artikelenzaken behouden blijft, waarbij manco s in de frequent benodigde nietdagelijkse artikelensector worden aangevuld. Meest opvallend in Damcentrum is het al sinds lange tijd ontbreken van een huishoudelijke artikelenzaak. Hema of Blokker kunnen in dit manco voorzien. Dit impliceert tegelijkertijd de opschaling van Damcentrum tot een wijkwinkelcentrum. Drogist terugbrengen in Damcentrum Tot slot willen we nog een opmerking maken over het op dit moment ontbreken van een drogist in het Damcentrum. Zoals hiervoor al aangegeven is aanwezigheid van een dergelijke aanbieder essentieel voor het nu en in de toekomst goed functioneren van Damcentrum. In deze kan ook worden verwezen naar de Referentieset van het HBD, waarin voor kleine wijkwinkelcentra wordt uitgegaan van 3000 tot 6000 m2 winkelvloeroppervlak. In dit type centra zijn gemiddeld 11 winkels in de dagelijkse artikelensector (voedings- en genotmiddelen en persoonlijke verzorging) aanwezig. In dit type centra gebouwd voor 1960 bevindt zich gemiddeld 1 supermarkt. In dit type centra gebouwd na 1960 zijn gemiddeld 2 supermarkten. Uitgaande van de herontwikkeling en nieuwbouw Damplein is een vergelijking met centra na 1960 relevant. Ten aanzien van het aanbod aan frequent-benodigde niet-dagelijkse artikelen en overige niet-dagelijkse artikelen wordt in de referentieset door het HBD uitgegaan van nog eens ca. 13 tot 20 zaken, hetgeen overeenkomst met het op de vorige pagina geformuleerde bij Damcentrum passende basis en plusaanbod actualisatie branchering Leidschendam Centrum B@ S Retail Consultants 7