Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II Stichting PVF Kantorenfonds Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds IV Jaarverslag 2006
Inhoudsopgave Verslag van het Bestuur en de Directie Inleiding 5 Organen van de Stichting 6 Bestuursbesluiten 8 Portefeuillebeleid 10 Ontwikkeling vastgoedportefeuilles 12 Jaarresultaten 15 Rendementen 2006 17 Financiële kerngegevens vastgoedfondsen 19 Jaarrekening Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I Balans per 31 december 25 Staat van Baten en Lasten 26 Kasstroomoverzicht 27 Toelichting op de Balans en de Staat van Baten en Lasten 28 Overige gegevens 34 Statutaire bepalingen omtrent de verdeling van het resultaat 34 Accountantsverklaring 35 VERSLAG VAN HET BESTUUR EN DE DIRECTIE JAARREKENING STICHTING GEMEENSCHAPPELIJK VASTGOEDFONDS I JAARREKENING STICHTING GEMEENSCHAPPELIJK VASTGOEDFONDS II Participantenregister 37 Jaarrekening Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II Balans per 31 december 41 Staat van Baten en Lasten 42 Kasstroomoverzicht 43 Toelichting op de Balans en de Staat van Baten en Lasten 44 Overige gegevens 50 Statutaire bepalingen omtrent de verdeling van het resultaat 50 Accountantsverklaring 51 Participantenregister 53 Jaarrekening Stichting PVF Kantorenfonds Balans per 31 december 57 Staat van Baten en Lasten 58 Kasstroomoverzicht 59 Toelichting op de Balans en de Staat van Baten en Lasten 60 Overige gegevens 66 Statutaire bepalingen omtrent de verdeling van het resultaat 66 Accountantsverklaring 67 Participantenregister 69 BEGRIPPENLIJST JAARREKENING STICHTING PVF KANTORENFONDS JAARREKENING STICHTING GEMEENSCHAPPELIJK VASTGOEDFONDS IV VASTGOEDPORTEFEUILLE 3 Vastgoedfondsen
Jaarrekening Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds IV Balans per 31 december 73 Staat van Baten en Lasten 74 Kasstroomoverzicht 75 Toelichting op de Balans en de Staat van Baten en Lasten 76 Overige gegevens 81 Statutaire bepalingen omtrent de verdeling van het resultaat 81 Accountantsverklaring 82 Participantenregister 84 Vastgoedportefeuille Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I 87 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II 91 Stichting PVF Kantorenfonds 94 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds IV 95 Begrippenlijst 99 4
Verslag van het Bestuur en de Directie VERSLAG VAN HET BESTUUR EN DE DIRECTIE Inleiding Voor u ligt het verslag over het jaar 2006 van de Stichtingen Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I, Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II, PVF Kantorenfonds en Gemeenschappelijk Vastgoedfonds IV. Het woningfonds (VGF I) heeft per einde van het boekjaar een totaal ingelegd vermogen van 224,03 miljoen. De vastgoedwaarde bedraagt 329,34 miljoen. Het ingelegd vermogen en de vastgoedwaarde van het winkelfonds (VGF II) bedragen 342,94 miljoen, respectievelijk 470,22 miljoen. Het kantorenfonds heeft een ingelegd vermogen van 320,36 miljoen. De vastgoedwaarde bedraagt 357,12 miljoen. Het ingelegd vermogen en de vastgoedwaarde van het bedrijfsruimtenfonds (VGF IV) bedragen 70,21 miljoen, respectievelijk 58,16 miljoen. Het verschil tussen het ingelegd vermogen en de vastgoedwaarde wordt met name veroorzaakt door de waarde-ontwikkeling van de objecten. Dit jaarrapport van het Dagelijks Bestuur en de Directie bevat de jaarrekening (Balans, Staat van Baten en Lasten, toelichting op de Balans, toelichting op de Staat van Baten en Lasten en een Kasstroomoverzicht) en gaat in op de doelstelling van de fondsen, het portefeuillebeleid en de invulling daarvan in 2006 en de besluiten die door het Dagelijks Bestuur in de verschillende bijeenkomsten in het verslagjaar genomen zijn. Beschreven wordt hoe de portefeuilles van de fondsen zich hebben ontwikkeld. Aansluitend wordt ingegaan op de door de fondsen behaalde resultaten en rendementen. 5 Vastgoedfondsen
Organen van de Stichting (stand 31 december 2006) Bestuur VGF I VGF II KF VGF IV Stichting Pensioenfonds voor de Architectenbureaus Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Baksteenindustrie Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor het Beroepsvervoer over de weg Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Betonproduktenindustrie Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Mode-, Interieur-, Tapijt- en Textielindustrie Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Drankindustrie Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor het Film- en Bioscoopbedrijf Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Groenten- en Fruitverwerkende industrie Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Handel in Bouwmaterialen Stichting Pensioenfonds Horeca & Catering Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Houthandel Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Kalkzandsteenindustrie Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Koopvaardij Stichting Bedrijfspensioenfonds voor Langdurige Uitzendkrachten Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Meubelindustrie en Meubileringsbedrijven Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Metalektro Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Particuliere Beveiliging Stichting Prepensioenfonds voor het Personenvervoer over de weg Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Rijn- en Binnenvaart Stichting Pensioenfonds UWV Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Verf- en Drukinktindustrie Stichting Pensioenfonds Werk en (re)integratie Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Zeevisserij J.C. Dwarswaard G. Weemhof J.H. Klinkenberg vacature mr. J.M. Bakker P. Swart G.A. Hack vacature vacature vacature mevr. J.A.M. Bergervoet D. van Veen J. van de Belt J.P. van den Berg mevr. T.F.M. Schets vacature mevr. J.A.M. Bergervoet G. Mantel mr. G.B.J. Dommering E.P. de Vries L.J. van Gerdingen M.W. Kunst mevr. L.F.A.M. Jansen A.D. van der Willik A. Sta drs. A.W.P.M. Zimmerman vacature vacature J. Brummel M.W. Kunst vacature vacature J.C. Dwarswaard T. Uittenbogaard P.N. Peters P. de Ridder mr. M.J.M. Koning R.W. Vlietman H.J. Bouwknegt C.C. van der Sluis RA G.C. Dijkstra vacature E.C. Grootendorst P.J.G. Fleuren C. Blonk C. Haasnoot a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a = participant in fonds 6
Dagelijks Bestuur VERSLAG VAN HET BESTUUR EN DE DIRECTIE mr. G.B.J. Dommering M.W. Kunst J.P. van den Berg H.J. Bouwknegt G.A. Hack mw. T.F.M. Schets voorzitter vice-voorzitter secretaris penningmeester lid lid Directie J.E.W. van der Bijl D.J. van Hal RBA drs. C.L. Worms RBA Accountant KPMG Accountants N.V., Amstelveen 7 Vastgoedfondsen
Bestuursbesluiten Op 10 mei 2006 heeft de jaarvergadering van het Algemeen Bestuur van de Stichtingen Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I, Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II, PVF Kantorenfonds en Gemeenschappelijk Vastgoedfonds IV plaatsgevonden. Tijdens de jaarvergadering is het jaarverslag 2005 vastgesteld en heeft het Algemeen Bestuur décharge verleend aan het Dagelijks Bestuur en de Directie van de vastgoedfondsen. Tevens zijn de participanten akkoord gegaan met de door Achmea Vastgoed voorgestelde koers en stappenplan met betrekking tot de modernisering van de vastgoedfondsen. Daarnaast is de samenstelling van het Dagelijks Bestuur behandeld: Mevrouw T.F.M. Schets en de heren G.B.J. Dommering en M.W. Kunst waren per 10 mei 2006 periodiek aftredend. Zij hebben zich allen herkiesbaar gesteld en zijn herbenoemd. Besloten is om de op 26 mei 2005 vastgestelde functieverdeling te hanteren: voorzitter vice-voorzitter secretaris penningmeester de heer mr. G.B.J. Dommering de heer M.W. Kunst de heer J.P. van den Berg de heer H.J. Bouwknegt In de algemene vergadering van 10 mei 2006 is het Algemeen Bestuur akkoord gegaan met de voorgestelde statutenwijzigingen. Gedurende het verslagjaar hebben alle participanten toestemming verleend voor uitgifte van participaties in de vastgoedfondsen aan Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Mode-, Interieur-, Tapijt- en Textielindustrie. In september 2006 is het Algemeen Bestuur akkoord gegaan met het Informatiememorandum (tot en met pagina 33) en de Voorwaarden voor Beheer en Bewaring (met uitzondering van art.19.1) overeenkomstig de concepten d.d. 15 september 2006. Tevens stelt het Algemeen Bestuur de Participatieovereenkomsten en de overeenkomst Beheer en Bewaring conform concept d.d. 15 augustus 2006 vast. Als laatste worden de voorgestelde statutenwijzigingen door het Algemeen Bestuur goedgekeurd. In december 2006 heeft het Algemeen Bestuur het Informatiememorandum en de Voorwaarden van Beheer en Bewaring definitief vastgesteld. De voorwaarden treden in werking vanaf 1 januari 2007. 8
VERSLAG VAN HET BESTUUR EN DE DIRECTIE Tijdens de vergadering van 14 december 2006 zijn vijf van de zeven leden van de Raad van Toezicht bij acclamatie benoemd. De Raad van Toezicht zal in werking treden per 1 januari 2007 en bestaan uit de volgende personen: De heer mr. G.B.J. Dommering De heer J. Elburg De heer C.C. van der Sluis RA De heer G. Weemhof De heer J. de Wit Vacature Vacature De Algemene Vergadering heeft op 14 december 2006 tevens kennis genomen van het reglement van de Raad van Toezicht. Het Dagelijks Bestuur en de Directie zijn gedurende het verslagjaar negenmaal bijeengekomen: op 17 januari, 11 april, 2 juni, 28 juni, 8 september, 3 november, 15 november, 27 november en 14 december 2006. Het Dagelijks Bestuur is in juni 2006 akkoord gegaan met het voorstel de bundeling van de discretionaire vastgoedportefeuilles los te koppelen van de modernisering en facultatief aan te bieden. Besloten is om het Dagelijks Bestuur haar werkzaamheden met betrekking tot de verslaglegging te laten vervullen tot en met de jaarvergadering van de vastgoedfondsen op 9 mei 2007. 9 Vastgoedfondsen
Portefeuillebeleid Beleidsuitgangspunten Voor elk van de vier vastgoedfondsen wordt gestreefd naar een sectoraal fonds met een marktconform risico-rendementsprofiel. Eén van de belangrijkste pijlers van de beleggingsuitgangspunten is een adequate risicobeheersing die onder andere wordt gerealiseerd door de omvang en spreiding binnen het sectorale fonds. Spreiding in locaties, huurders en marktsegmenten. Naast risicobeheersing is het portefeuillebeleid gebaseerd op de volgende punten: segmentbeleid core/satellite beleid objectbeleid specifiek portefeuillebeleid Segmentbeleid: Modelportefeuilles In 2003 is met goedkeuring van het Dagelijks Bestuur voor elk van de fondsen een modelportefeuille gedefinieerd. Deze modelportefeuille geeft inzicht in de gewenste opdeling naar segmenten (bijvoorbeeld A1-winkels versus kleine buurtcentra) en is geconstrueerd op basis van onze visie ten aanzien van de huidige portefeuille, marktontwikkelingen en wensen van de opdrachtgevers. Bij acquisitie en dispositie van objecten wordt specifiek aandacht besteed aan de invulling van het segmentbeleid. In de tweede helft van 2007 zal opnieuw een vergelijking plaatsvinden tussen de huidige portefeuillesamenstelling en de (verwachte) marktontwikkelingen. Op basis hiervan zal voor elk sectoraal fonds een nieuwe modelportefeuille worden opgesteld. Core/satellite beleid Om goed in te kunnen spelen op veranderingen in de markt wordt gebruikt gemaakt van het zogenaamde core/satellite beleid. Dit beleidskader speelt in op de ontwikkelingen van de vastgoedcycli. Objecten worden jaarlijks beoordeeld zowel in de context van de portefeuille als in de context van ontwikkelingen op de markt. Alle objecten worden ingedeeld naar core, satellite of sell. Core objecten zijn objecten met een stabiel (direct) rendement in combinatie met een laag en beheersbaar risicoprofiel. Satellite objecten zijn objecten die meer kans hebben om een hoger (indirect) rendement te genereren maar die wel een hoger risicoprofiel bezitten. Het is de bedoeling om met het satellite deel van de portefeuille in te spelen op de cycli van de markt. Tot slot kunnen objecten worden aangemerkt als sell, dit betekent dat deze objecten op termijn dienen te worden verkocht. De karakteristieken van vastgoed (lange termijn belegging, relatief grote beleggingsomvang per object, geen transparante verhandelbaarheid in vergelijking met de beurs en het relatief beperkte aanbod) maken het niet mogelijk om snel te wisselen tussen core en satellite. Wel kan er middels acquisitie dan wel dispositie worden gestuurd op verschuivingen, door het leggen van nadruk op core danwel satellite, afhankelijk van de fase in de vastgoedcyclus. Objectbeleid Elk object in de portefeuille wordt jaarlijks door de betreffende productgroep beoordeeld aan de hand van verschillende vooraf opgestelde indicatoren. Objecten met ongewenst verhoogde risico s of te weinig potentie worden geselecteerd om te worden verkocht. Het initiatief tot verkoop komt in dit geval tot stand vanuit de productgroep en vindt plaats in overleg met portefeuillemanagement. Daarnaast bestaat ook vanuit strategisch of risico-oogpunt de mogelijkheid voor portefeuillemanagement om in samenspraak met de productgroepen objecten te selecteren voor verkoop. 10
VERSLAG VAN HET BESTUUR EN DE DIRECTIE Specifiek portefeuillebeleid Naast het bereiken van een optimale spreiding over deelsectoren worden de portefeuilles ook gestuurd op andere strategische factoren waaronder omvang en type projecten, looptijd van huurcontracten, focus op specifieke doelgroepen. De portefeuilles van de vastgoedfondsen worden hiervoor jaarlijks uitvoerig geanalyseerd op branches / huurders / geografische spreiding / expiratiedata etc. Benchmarking en attributieanalyse Voor performancemeting van de portefeuilles van de vastgoedfondsen hanteert Achmea Vastgoed de ROZ/IPD-vastgoedindex. Elk jaar levert Achmea Vastgoed de gegevens aan de ROZ/IPD die nodig zijn voor het bepalen van de jaarrendementen. Deze rendementen worden vervolgens afgezet tegen de sectorspecifieke benchmarks. De resultaten van 2006 staan op pagina 15 in het jaarverslag. De portefeuilles van de vastgoedfondsen hebben een andere samenstelling dan de bijbehorende benchmarks. De verschillen zitten in de samenstelling naar deelsegmenten en individuele objecten (veroorzaakt door het gevoerde portefeuillebeleid). Met behulp van attributieanalyse kan het verschil in performance tussen de portefeuilles en de benchmark worden ontleed. Zodra de volledige benchmarkgegevens beschikbaar zijn, zal een attributieanalyse gebruikt worden om performanceverschillen ten aanzien van de benchmark te verklaren. Modernisering In 2006 is door het Algemeen Bestuur en de Directie van de vastgoedfondsen besloten om de vastgoedfondsen te moderniseren en deze open te stellen voor een grotere doelgroep. Het doel van de modernisering is vereenvoudinging van de zeggenschapsstructuur van de fondsen, vergroting van de verhandelbaarheid van de participaties en wijziging van het beleggingsbeleid. Voorts is er van de gelegenheid gebruik gemaakt om de beleggingsvoorwaarden te actualiseren en is in verband met wijzigingen in de fiscale wetgeving gekozen voor de status van fiscale beleggingsinstelling. Per 1 januari 2007 zijn de vier vastgoedfondsen gemoderniseerd. De nieuwe fondsnamen zijn: Achmea Dutch Residential Fund (voorheen Vastgoedfonds I) Achmea Dutch Retail Property Fund (voorheen Vastgoedfonds II) Achmea Dutch Office Fund (voorheen PVF Kantorenfonds) Achmea Dutch Industrial Property Fund (voorheen Vastgoedfonds IV) Toekomst In 2007 zullen de vier Nederlandse sectorfondsen verder groeien. De groei komt voort uit reeds aangegane commitments voor nieuwbouw en nieuwe acquisities van bestaand onroerend goed. De verdere ontwikkeling van de vier fondsen zal in de tweede helft van 2007 uitgebreid aan bod komen. Voor elk van de fondsen wordt dan een fondsspecifiek beleggingsplan opgesteld waarin nieuwe strategische portefeuilles bepaald worden. De beleggingsplannen zullen worden voorgelegd aan de Raad van Toezicht en de Vergadering van Participanten. 11 Vastgoedfondsen
Ontwikkelingen vastgoedportefeuilles In 2006 hebben de volgende acquisities en disposities plaatsgevonden: Vastgoedfonds I Aankopen Woningen te Harderwijk (Het Dichterskwartier) 66 appartementen / 68 garageboxen Investering 14,8 miljoen verwachte oplevering medio 2007 Woningen te Amsterdam IJburg (Haveneiland West) 34 appartementen / 14 eengezinswoningen / 38 parkeerplaatsen Investering 12,4 miljoen verwachte oplevering ultimo 2007 Verkopen Uitponding van 43 woningen en 12 garages Afkomstig uit 9 verschillende objecten in diverse gemeenten Actuele waarde woningen en garages bij verkoop 5,6 miljoen Tenderverkoop van 2 objecten te Nijmegen (Lankforst) Totaal 10 eengezinswoningen Actuele waarde bij verkoop 1,5 miljoen Winkel + kantoor te Bussum (Olmenlaan) 168 m 2 winkels en 570 m 2 kantoor Actuele waarde bij verkoop 1,1 miljoen Vastgoedfonds II Aankopen Winkelcentrum te Den Haag (Spuimarkt) Totaal 14.582 m 2 waarvan 8.222 m² detailhandel en 6.361 m 2 leisure/horeca Investering 57,7 miljoen verwachte oplevering medio 2007 Warenhuis te Rotterdam (Zuidplein) Totaal ca. 12.500 m 2 detailhandel Investering 31,9 miljoen bestaand object Winkelunits te Rotterdam (Zuidplein) 39 solitaire winkelunits en121 bergingen Investering 36,6 miljoen bestaande objecten Winkelunit te Rotterdam (Zuidplein) 1 solitaire winkelunit Investering 1,4 miljoen bestaand object 12
Verkopen Winkelcentrum te Oegstgeest (Boerhaveplein) Totaal 1.225 m 2 detailhandel Actuele waarde bij verkoop 2,1 miljoen VERSLAG VAN HET BESTUUR EN DE DIRECTIE PVF Kantorenfonds Aankopen Kantoor te Zwolle Totaal ca. 16.150 m 2 kantoor en ca. 300 parkeerplaatsen Investering ca. 51,0 miljoen verwachte oplevering primo 2008 Kantoor te Gorinchem (Touwbaan) Totaal 1.330 m 2 kantoor Investering 2,3 miljoen bestaand object afkomstig uit portefeuille Bpf Meubelindustrie Verkopen Kantoorunit te Almere (Transistorstraat) Totaal 1.519 m 2 kantoor Actuele waarde op moment van verkoop 2,6 miljoen Vastgoedfonds IV Aankopen Bedrijfsruimte te Breda (Huifakkerstraat) Totaal 8.425 m 2 bedruifsruimte Investering 9,9 miljoen bestaand object Bedrijfsruimte te Wijchen (Bijsterhuizen) Totaal 23.600 m 2 bedrijfsruimte Investering 21,8 miljoen bestaand object Verkopen Er zijn in 2006 geen objecten verkocht uit Vastgoedfonds IV In- en uittredingen In 2006 hebben er geen in- en/of uittredingen in de vastgoedfondsen plaatsgevonden. 13 Vastgoedfondsen
Participaties Van de vastgoedfondsen stond per 31 december 2006 het volgende aantal participaties uit: Vastgoedfonds I 442.312 Participaties (ultimo 2005: 452.456 participaties) Waarde per participatie na resultaatuitkering 716,79 (ultimo 2005: 685,92) Waarde participantenrekening per ultimo 2006 na resultaatuitkering: 317,0 miljoen (ultimo 2005: 310,3 miljoen) Vastgoedfonds II 725.985 Participaties (ultimo 2005: 644.215 participaties) Waarde per participatie na resultaatuitkering 516,31 (ultimo 2005: 484,73) Waarde participantenrekening per ultimo 2006 na resultaatuitkering: 374,8 miljoen (ultimo 2005: 312,3 miljoen) PVF Kantorenfonds 747.650 Participaties (ultimo 2005: 663.734 participaties) Waarde per participatie na resultaatuitkering 463,96 (ultimo 2005: 434,40) Waarde participantenrekening per ultimo 2006 na resultaatuitkering: 346,9 miljoen (ultimo 2005: 288,3 miljoen) Vastgoedfonds IV 2.362.983 Participaties (ultimo 2005: 780.179 participaties) Waarde per participatie na resultaatuitkering 29,95 (ultimo 2005: 29,12) Waarde participantenrekening per ultimo 2006 na resultaatuitkering: 70,8 miljoen (ultimo 2005: 22,7 miljoen) 14
Jaarresultaten 2002-2006 VERSLAG VAN HET BESTUUR EN DE DIRECTIE De jaarresultaten van de vastgoedfondsen (2002 tot en met 2006, inclusief 5 jaars gemiddelde) zijn opgenomen in onderstaande figuren. De rendementen zijn weergegeven op basis van standing investments (exclusief verkoop- en aankoopresultaten). Vastgoedfonds I De aangetrokken economie en de lage rentestand hebben een prijsopdrijvend effect gehad op de prijzen van koopwoningen. Deze ontwikkelingen in combinatie met de aanhoudende vraag naar woningbeleggingen hebben voor een flinke waardegroei gezorgd van huurwoningen. In 2005 liet Vastgoedfonds I een sterkere waardegroei zien dan de benchmark, in 2006 is dit beeld omgekeerd. Het directe rendement op basis van Standing Investments scoort met 4,1% boven de benchmark van 3,9%. Over de afgelopen vijf jaar heeft Vastgoedfonds I een marktconform rendement behaald van 9,0%. FIG. 1. Jaarresultaten 2002-2006 Woningen Standing Investments 16,0% Vastgoedfonds I (woningen) ROZ/IPD Woningen 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 2002 2003 2004 2005 2006 5 jr Vastgoedfonds II De enorme belangstelling voor winkelvastgoed in 2006 heeft een drukkend effect gehad op de aanvangsrendementen. Winkels op met name primaire locaties zijn hierdoor flink in waarde gestegen. Vastgoedfonds II kon de waardegroei van de markt niet evenaren. In absolute zin is het rendement van het fonds meer dan verdubbeld ten opzichte van 2005. Het vijfjaarsgemiddelde totaalrendement komt hiermee uit op 9,3% en scoort het hoogst in vergelijking met de andere vastgoedfondsen. FIG. 2. Jaarresultaten 2002-2006 Winkels Standing Investments 16,0% Vastgoedfonds II (winkels) ROZ/IPD Winkels 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 2002 2003 2004 2005 2006 5 jr 15 Vastgoedfondsen
FIG. 3. Jaarresultaten 2002-2006 Kantoren Standing Investments 18,0% PVF Kantorenfonds ROZ/IPD Kantoren 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 2002 2003 2004 2005 2006 5 jr PVF Kantorenfonds In 2006 is sinds jaren weer een uitbreidingsvraag waarneembaar op de kantorenmarkt. Kantoren worden weer op de groei gehuurd of gekocht en de gemiddelde contractduur neemt toe. Het totale beleggingsvolume kantoren in Nederland is in 2006 meer dan verdubbeld ten opzichte van 2005. Verder gedaalde aanvangsrendementen en een aantal grote verhuurtransacties in het fonds hebben voor een enorme waardegroei gezorgd van 9,6%. Ten opzichte van de benchmark van 4,4% is dat een outperformance van 5,2%. Het vijfjaarsgemiddelde totaalrendement van het PVF Kantorenfonds is 8,6% ten opzichte van 7,5% van de benchmark. Vastgoedfonds IV Het Bedrijfsruimtenfonds (Vastgoedfonds IV) is opgericht in oktober 2005. Het is hierdoor niet mogelijk om jaarresultaten en meerjaarsreeksen weer te geven. Het totaalrendement over 2006 is 14,2% tegenover de benchmark voor bedrijfsruimten van 13,0%. 16
Rendementen 2006 VERSLAG VAN HET BESTUUR EN DE DIRECTIE Vastgoedfonds I In het verslagjaar zijn netto huuropbrengsten gerealiseerd ter grootte van 11,66 miljoen. Over 2006 is de waarde van de portefeuille gestegen met 13,79 miljoen. Het verkoopresultaat bedroeg in het verslagjaar 1,66 miljoen. Het totale resultaat kwam in 2006 uit op 26,16 miljoen ( 10,71 miljoen direct en 15,45 miljoen indirect). Ten opzichte van het gemiddeld ingelegd vermogen betekent dit een direct rendement van 4,70%, een indirect rendement van 6,79% en daarmee een totaal rendement van 11,49%. Vastgoedfonds II In het verslagjaar zijn netto huuropbrengsten gerealiseerd ter grootte van 18,85 miljoen. Over 2006 is de waarde van de portefeuille gestegen met 21,96 miljoen. Het verkoopresultaat bedroeg in het verslagjaar 367.000,-. Het totale resultaat kwam in 2006 uit op 39,48 miljoen ( 17,15 miljoen direct en 22,33 miljoen indirect). Ten opzichte van het gemiddeld ingelegd vermogen betekent dit een direct rendement van 5,39%, een indirect rendement van 7,21% en daarmee een totaal rendement van 12,60%. PVF Kantorenfonds In het verslagjaar zijn netto huuropbrengsten gerealiseerd ter grootte van 13,23 miljoen. Over 2006 is de waarde van de portefeuille gestegen met 21,96 miljoen. Het verkoopresultaat bedroeg in het verslagjaar -/- 24.000,-. Het totale resultaat kwam in 2006 uit op 34,49 miljoen ( 12,55 miljoen direct en 21,94 miljoen indirect). Ten opzichte van het gemiddeld ingelegd vermogen betekent dit een direct rendement van 4,39%, een indirect rendement van 7,68% en daarmee een totaal rendement van 12,07%. Vastgoedfonds IV In het verslagjaar zijn netto huuropbrengsten gerealiseerd ter grootte van 3,07 miljoen. Over 2006 is de waarde van de portefeuille gestegen met 800.000. Het totale resultaat kwam in 2006 uit op 3,91 miljoen ( 3,11 miljoen direct en 0,80 miljoen indirect). Ten opzichte van het gemiddeld ingelegd vermogen betekent dit een direct rendement van 5,29%, een indirect rendement van 1,36% en daarmee een totaal rendement van 6,65%. 17 Vastgoedfondsen
Voorgestelde winstverdeling Voor de verschillende vastgoedfondsen wordt het volgende resultaat voorgesteld om te worden uitgekeerd: Vastgoedfonds I een bedrag van circa 12,37 miljoen, zijnde het directe resultaat ( 10,71 miljoen) en de verkoopresultaten ( 1,66 miljoen). In het boekjaar is reeds 6,15 miljoen uitgekeerd aan de participanten. Er resteert een slotuitkering van circa 6,22 miljoen. Het per saldo nog uit te keren bedrag is in de jaarrekening van Vastgoedfonds I opgenomen onder Participantenrekening (regel: Onverdeelde winst ). Vastgoedfonds II een bedrag van circa 17,52 miljoen, zijnde het directe resultaat ( 17,15 miljoen) en de verkoopresultaten ( 367.000,-). In het boekjaar is reeds 8,12 miljoen uitgekeerd aan de participanten. Er resteert een slotuitkering van circa 9,40 miljoen. Het per saldo nog uit te keren bedrag is in de jaarrekening van Vastgoedfonds II opgenomen onder Participantenrekening (regel: Onverdeelde winst ). PVF Kantorenfonds een bedrag van circa 12,52 miljoen, zijnde het directe resultaat ( 12,55 miljoen) en de verkoopresultaten (-/- 24.000,-). In het boekjaar is reeds 6,29 miljoen uitgekeerd aan de participanten. Er resteert een slotuitkering van circa 6,24 miljoen. Het per saldo nog uit te keren bedrag is in de jaarrekening van het PVF Kantorenfonds opgenomen onder Participantenrekening (regel: Onverdeelde winst ). Vastgoedfonds IV een bedrag van circa 3,11 miljoen, zijnde het directe resultaat ( 3,11 miljoen). In 2006 zijn geen objecten verkocht. In het boekjaar is reeds 1,09 miljoen uitgekeerd aan de participanten. Er resteert een slotuitkering van circa 2,02 miljoen. Het per saldo nog uit te keren bedrag is in de jaarrekening van Vastgoedfonds IV opgenomen onder Participantenrekening (regel: Onverdeelde winst ). De vermogensbeheerkosten (opgenomen in de Staat van Baten en Lasten onder de Lasten) zijn gebaseerd op de balans totalen uitgedrukt in mln Euro s per kwartaal, waarbij commitments voor het bedrag van de overeengekomen contractuele verplichting van de desbetreffende investering zijn opgenomen. Voor verdere details verwijzen wij u naar de Financiële kerngegevens per vastgoedfonds. 18
Financiële kerngegevens VERSLAG VAN HET BESTUUR EN DE DIRECTIE Financials Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I (bedragen x 1.000,-) Deelneming ultimo boekjaar 2006 2005 Aantal participanten 23 23 Aantal participaties 442.312 452.456 Gemiddeld ingelegd vermogen 227.573 231.120 Totaal ingelegd vermogen 224.025 231.120 Totaal participantenrekening na resultaatuitkering 317.043 310.348 Waarde per participatie na resultaatuitkering 716,79 685,92 Resultaat Netto exploitatie 11.658 11.388 Financiële baten 496 424 Overige baten - - Totaal opbrengsten 12.154 11.812 Vermogensbeheerkosten -1.448-1.017 Totaal direct resultaat 10.706 10.795 Verkoopresultaat 1.662 2.449 Herwaarderingsresultaat 13.790 20.714 15.452 23.163 Resultaat boekjaar 26.158 33.958 Uit te keren aan participanten Direct resultaat 10.706 10.795 Verkoopresultaat 1.662 2.449 Beschikbaar voor participanten 12.368 13.244 Reeds uitgekeerd aan participanten -6.150-6.712 Nog uit te keren aan participanten 6.218 6.532 Rendementen t.o.v. gemiddeld ingelegd vermogen Direct resultaat (excl. verkoopresultaat) 4,70% 4,67% Resultaat boekjaar 11,49% 14,69% Uit te keren aan participanten 5,43% 5,73% Beleggingen ultimo boekjaar Vaste eigendommen 329.335 298.624 19 Vastgoedfondsen
Financials Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II (bedragen x 1.000,-) Deelneming ultimo boekjaar 2006 2005 Aantal participanten 23 23 Aantal participaties 725.985 644.215 Gemiddeld ingelegd vermogen 318.482 294.821 Totaal ingelegd vermogen 342.936 302.335 Totaal participantenrekening na resultaatuitkering 374.835 312.272 Waarde per participatie na resultaatuitkering 516,31 484,73 Resultaat Netto exploitatie 18.854 16.907 Financiële baten 707 443 Overige baten - 351 Totaal opbrengsten 19.561 17.701 Vermogensbeheerkosten -1.750-1.750 Overige lasten -658 - Totaal direct resultaat 17.153 15.951 Verkoopresultaat 367-40 Herwaarderingsresultaat 21.962 667 22.329 627 Resultaat boekjaar 39.482 16.578 Uit te keren aan participanten Direct resultaat 17.153 15.951 Verkoopresultaat 367-40 Beschikbaar voor participanten 17.520 15.911 Reeds uitgekeerd aan participanten -8.116-7.440 Nog uit te keren aan participanten 9.404 8.471 Rendementen t.o.v. gemiddeld ingelegd vermogen Direct resultaat (excl. verkoopresultaat) 5,39% 5,41% Resultaat boekjaar 12,40% 5,62% Uit te keren aan participanten 5,50% 5,40% Beleggingen ultimo boekjaar Vaste eigendommen 470.217 322.228 20
Financials Stichting PVF Kantorenfonds (bedragen x 1.000,-) VERSLAG VAN HET BESTUUR EN DE DIRECTIE Deelneming ultimo boekjaar 2006 2005 Aantal participanten 23 23 Aantal participaties 747.650 663.734 Gemiddeld ingelegd vermogen 285.687 260.932 Totaal ingelegd vermogen 320.358 283.771 Totaal participantenrekening na resultaatuitkering 346.878 288.329 Waarde per participatie na resultaatuitkering 463,96 434,40 Resultaat Netto exploitatie 13.226 9.013 Financiële baten 769 656 Resultaat deelnemingen 280 17 Totaal opbrengsten 14.275 9.686 Vermogensbeheerkosten -1.728-1.108 Totaal direct resultaat 12.547 8.578 Verkoopresultaat -24 - Herwaarderingsresultaat 21.962 13.768 21.938 13.768 Resultaat boekjaar 34.485 22.346 Uit te keren aan participanten Direct resultaat 12.547 8.578 Verkoopresultaat -24 - Beschikbaar voor participanten 12.523 8.578 Reeds uitgekeerd aan participanten -6.286-4.692 Nog uit te keren aan participanten 6.237 3.886 Rendementen t.o.v. gemiddeld ingelegd vermogen Direct resultaat (excl. verkoopresultaat) 4,39% 3,29% Resultaat boekjaar 12,07% 8,56% Uit te keren aan participanten 4,38% 3,29% Beleggingen ultimo boekjaar Vaste eigendommen 357.082 285.272 Financiële vaste activa 25.679 24.817 Incentives 10.354 11.031 393.115 321.120 21 Vastgoedfondsen
Financials Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds IV (bedragen x 1.000,-) Deelneming ultimo boekjaar 2006 2005 Aantal participanten 23 23 Aantal participaties 2.362.983 780.179 Gemiddeld ingelegd vermogen 58.693 22.952 Totaal ingelegd vermogen 70.207 22.952 Totaal participantenrekening na resultaatuitkering 70.775 22.720 Waarde per participatie na resultaatuitkering 29,95 29,12 Resultaat Netto exploitatie 3.071 412 Financiële baten 311 17 Totaal opbrengsten 3.382 429 Vermogensbeheerkosten -270-31 Overige lasten -6-4 Totaal direct resultaat 3.106 394 Herwaarderingsresultaat 800 10 800 10 Resultaat boekjaar 3.906 404 Uit te keren aan participanten Direct resultaat 3.106 394 Beschikbaar voor participanten 3.106 394 Reeds uitgekeerd aan participanten -1.089 - Nog uit te keren aan participanten 2.017 394 Rendementen t.o.v. gemiddeld ingelegd vermogen Direct resultaat (excl. verkoopresultaat) 5,29% 1,72% Resultaat boekjaar 6,65% 1,76% Uit te keren aan participanten 5,29% 1,72% Beleggingen ultimo boekjaar Vaste eigendommen 58.153 25.762 22
JAARREKENING STICHTING GEMEENSCHAPPELIJK VASTGOEDFONDS I JAARREKENING STICHTING GEMEENSCHAPPELIJK VASTGOEDFONDS I 23 Vastgoedfondsen
24
JAARREKENING Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I Balans per 31 december Vóór winstverdeling (bedragen x 1.000,-) Activa 2006 2005 Vaste activa Beleggingen in vastgoed 297.735 291.604 Activa in ontwikkeling 31.600 7.020 329.335 298.624 Vlottende activa Overlopende activa 206 196 Liquide middelen 13.835 23.879 14.041 24.075 Totaal activa 343.376 322.699 JAARREKENING STICHTING GEMEENSCHAPPELIJK VASTGOEDFONDS I Passiva Eigen vermogen Participantenrekening Inbreng participanten 224.025 231.120 Herwaarderingsreserve 93.018 79.402 Algemene reserve - -174 317.043 310.348 Onverdeelde winst 6.218 6.532 Totaal Eigen Vermogen 323.261 316.880 Langlopende schulden Verplichtingen inzake investeringen 14.501 - Kortlopende schulden Verplichtingen inzake investeringen 4.935 5.370 Overlopende passiva 631 395 Overige schulden 48 54 5.614 5.819 Totaal passiva 343.376 322.699 25 Vastgoedfondsen
Staat van Baten en Lasten (bedragen x 1.000,-) Baten 2006 2005 Bruto huuropbrengsten 14.722 14.774 Exploitatiekosten -3.064-3.386 Netto exploitatie 11.658 11.388 Verkoopresultaat 1.662 2.449 Herwaarderingsresultaat 13.790 20.714 Financiële baten 496 424 15.948 23.587 27.606 34.975 Lasten Vermogensbeheerkosten 1.448 1.017 Resultaat boekjaar 26.158 33.958 26
Kasstroomoverzicht (bedragen x 1.000,-) Kasstroom uit operationele activiteiten 2006 2005 Resultaat 26.158 33.958 Herwaarderingsresultaat -13.790-20.714 12.368 13.244 Verandering werkkapitaal Mutatie overlopende activa -10 12 Mutatie langlopende schulden 14.501 - Mutatie kortlopende schulden -205 5.054 14.286 5.066 Kasstroom uit operationele activiteiten 26.654 18.310 JAARREKENING STICHTING GEMEENSCHAPPELIJK VASTGOEDFONDS I Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa -28.892-71.198 Desinvesteringen in materiële vaste activa 11.971 6.452 Kasstroom uit investeringsactiviteiten -16.921-64.746 Kasstroom uit financieringsactiviteiten Stortingen 13.750 60.158 Onttrekkingen -33.527-11.669 Kasstroom uit financieringsactiviteiten -19.777 48.489 Nettokasstroom -10.044 2.053 Toename/afname geldmiddelen -10.044 2.053 27 Vastgoedfondsen
Toelichtingen Algemeen De Stichting is opgericht bij notariële akte op 30 oktober 1992. Haar zetel is in Amsterdam. Doelstelling Het doel van het fonds is om voor de participanten te beleggen in direct vastgoed, hoofdzakelijk woningen. Boekjaar Het boekjaar loopt van 1 januari tot en met 31 december. Fiscale positie Het fonds wordt fiscaal als transparant aangemerkt ten behoeve van haar participanten. Grondslagen van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening is opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Algemeen De activa en passiva zijn, met uitzondering van vaste eigendommen en voor zover niet anders gemeld, gewaardeerd tegen de nominale waarde. Beleggingen in vastgoed Beleggingen in vastgoed zijn beleggingsobjecten die worden aangehouden hetzij om huurinkomsten te genereren, hetzij om waardegroei te genereren, dan wel voor beide doeleinden. Beleggingen in vastgoed worden tegen actuele waarde gewaardeerd. Verliezen en winsten die voortvloeien uit veranderingen in de actuele waarde worden via de Staat van Baten en Lasten verantwoord. Voor herwaardering van individuele objecten waarvan de actuele waarde hoger is dan de aanschafwaarde wordt een herwaarderingsreserve gevormd ten laste van de Algemene Reserve. De actuele waarde ultimo boekjaar wordt onderbouwd met externe taxaties. De actuele waarde wordt gebaseerd op de onderhandse verkoopwaarde, welke bij aanbieding in verhuurde staat, op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde -niet zijnde de huurder- zou kunnen worden verkregen. De kosten van verwerving, bestaande uit notariskosten, verschuldigde overdrachtsbelasting e.d., komen voor rekening van de koper en zijn derhalve in de actuele waarde begrepen. Activa in ontwikkeling Objecten in ontwikkeling voor toekomstig gebruik als vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als activa in ontwikkeling (ontwikkelingsprojecten) en gewaardeerd tegen kostprijs totdat de bouw of ontwikkeling gereed is. Op dat moment wordt het object geherclassificeerd en vervolgens gewaardeerd als vastgoedbelegging. Op de datum van de overdracht wordt het verschil tussen de actuele waarde en de kostprijs in de Staat van Baten en Lasten als resultaat verantwoord. Alle kosten die direct verband houden met de ontwikkeling van het object worden geactiveerd. 28
Commitments (verplichtingen inzake investeringen) Commitments zijn nog te betalen investeringen. Bij het aangaan van een investeringsverplichting (is het moment van tekening van de koop- aannemingsovereenkomst, de opdrachtbevestiging c.q. de notariële overdracht: afhankelijk van ontwikkeling, nieuwbouw, renovatie/verbouw c.q. aankoop bestaand object) wordt 100% van de contractuele verplichting geactiveerd. Onder commitments wordt het (nog) niet betaalde deel van deze verplichting gepassiveerd (afhankelijk van de betalingstermijn onder kortlopende danwel langlopende schulden). Het saldo van de geactiveerde en gepassiveerde post geeft het reeds gerealiseerde en voldane deel van de investering weer. Na volledige realisatie en betaling van de commitment wordt het object in exploitatie genomen en is de commitment teruggebracht tot nihil. Resultaatbepaling Baten en lasten worden toegekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. JAARREKENING STICHTING GEMEENSCHAPPELIJK VASTGOEDFONDS I Voor (groot) onderhoud wordt geen voorziening getroffen. De kosten hiervan worden direct ten laste van de Staat van Baten en Lasten gebracht in het jaar van uitvoering. Het herwaarderingsresultaat bestaat uit de (ongerealiseerde) waardeverandering van de vastgoedportefeuille in het boekjaar. 29 Vastgoedfondsen
Toelichting op de Balans per 31 december (bedragen x 1.000,-) Activa 2006 2005 Beleggingen in vastgoed Stand per 1 januari 291.604 213.273 Investeringen 4.312 64.178 Desinvesteringen -11.971-6.452 Herwaarderingsresultaat 13.790 20.605 6.131 78.331 Stand per 31 december 297.735 291.604 Activa in ontwikkeling Stand per 1 januari 7.020 - Investeringen 24.580 7.020 Stand per 31 december 31.600 7.020 Liquide middelen Bankrekeningen Staalbankiers 13.835 23.879 Overlopende activa Te ontvangen van beheerder inzake huur 52 28 Vooruitbetaalde budgetten 11 4 Huren 160 162 Overige -17 2 206 196 30
Passiva 2006 2005 Inbreng participanten Stand per 1 januari 231.120 170.962 Stortingen 13.750 60.158 Onttrekkingen -20.845 - Stand per 31 december 224.025 231.120 JAARREKENING STICHTING GEMEENSCHAPPELIJK VASTGOEDFONDS I Herwaarderingsreserve Stand per 1 januari 79.402 58.623 Herwaarderingsresultaat 13.616 20.779 Stand per 31 december 93.018 79.402 Algemene reserve Herwaardering onder pari voorgaande jaren -174-174 Herwaardering onder pari 2006 174 - Stand per 31 december - -174 Totaal participantenrekeningen 317.043 310.348 Toelichting Herwaardering van individuele objecten waarvan de actuele waarde lager is dan de aanschafwaarde worden ten laste van de Algemene Reserve gebracht. Onverdeelde winst Resultaat lopend boekjaar 26.158 33.958 Herwaarderingsresultaat -13.790-20.714 Reeds uitgekeerd -6.150-6.712 6.218 6.532 Langlopende schulden Verplichtingen inzake investeringen Dichterskwartier te Harderwijk, oplevering medio 2008 14.501 - Kortlopende schulden Verplichtingen inzake investeringen Betreft object Terre Verde te Zoetermeer oplevering 1e kwartaal 2007 ( 395), Stadstuinen te Amsterdam, oplevering november 2007 ( 4.540) 4.935 5.370 31 Vastgoedfondsen
Overlopende passiva Afrekening budgetbetalingen 1 2 Vooruitontvangen huur januari 203 234 Transitorische passiva 247 107 Omzetbelasting 3 5 Overige 177 47 631 395 Overige schulden Vooruitontvangen huren 44 50 Waarborgsommen 4 4 48 54 Niet uit de balans blijkende verplichtingen Ultimo boekjaar waren er geen niet uit de balans blijkende verplichtingen. 32
Toelichting op de Staat van Baten en Lasten (bedragen x 1.000,-) 2006 2005 Bruto huuropbrengsten Woningen 13.660 13.654 Kantoren 90 126 Winkels 882 896 Parkeergarages 90 98 14.722 14.774 JAARREKENING STICHTING GEMEENSCHAPPELIJK VASTGOEDFONDS I Exploitatiekosten Onderhoudskosten 979 1.300 Bijdragen vereniging van eigenaren 611 738 Vaste lasten 572 577 Beheerskosten 455 423 Verhuurkosten 200 204 Overig 247 144 3.064 3.386 Financiële baten Interest Staalbankiers 496 424 496 424 Vermogensbeheerkosten Administratiekosten Achmea Vastgoed BV 1.448 1.017 De administratiekosten bedroegen 3.794 (2005: 3.794) per miljoen balanstotaal per jaar (de administratiekosten worden per kwartaal over de kwartaal-saldi berekend). De stichting heeft geen personeel in dienst. Er wordt geen beloning, anders dan vacatiegeld (conform de SER-regeling), aan bestuurders toegekend. Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben zich geen gebeurtenissen na balansdatum voorgedaan die van belang zijn voor een goed begrip van de jaarrekening. 33 Vastgoedfondsen
Overige gegevens (bedragen x 1.000,-) Statutaire bepalingen omtrent de verdeling van het resultaat. Conform artikel 9 lid 6 van de statuten zullen de gerealiseerde baten aan de participanten worden uitgekeerd. In de balans is het restant uit te keren resultaat opgenomen onder onverdeelde winst. De niet gerealiseerde baten zijn in overeenstemming met de statuten toegevoegd aan de herwaarderingsreserve en de algemene reserve. Het resultaat boekjaar is als volgt verdeeld: 2006 2005 Uit te keren aan participanten 12.368 13.244 Herwaarderingsresultaat 13.790 20.714 Totaal direct en indirect resultaat 26.158 33.958 Uit te keren aan participanten Uit te keren aan participanten 12.368 13.244 Reeds uitgekeerd aan participanten -6.150-6.712 Stand per 31 december 6.218 6.532 34
Aan: het bestuur van Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I ACCOUNTANTSVERKLARING Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit jaarverslag opgenomen jaarrekening 2006, weergegeven op pagina s 25 tot en met 33, van Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I te Amsterdam bestaande uit de balans per 31 december 2006 en de winst-en-verliesrekening over 2006 met de toelichting gecontroleerd. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de stichting is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn. JAARREKENING STICHTING GEMEENSCHAPPELIJK VASTGOEDFONDS I Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de stichting Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die het bestuur van de stichting heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. 35 Vastgoedfondsen
Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I per 31 december 2006 en van het resultaat over 2006 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften en/of voorschriften van regelgevende instanties Op grond van de wettelijke verplichting ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e BW melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Amstelveen, 9 mei 2007 KPMG ACCOUNTANTS N.V. S.A. Tross RA 36
Participantenregister per 31 december 2006 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I Fondsnaam Aantal Actuele waarde % van Aantal participaties na winstuitkering totaal participaties 2006 (e x 1.000,-) 2005 Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Meubelindustrie en Meubileringsbedrijven 96.627 69.261 21,85% 98.524 Stichting Pensioenfonds Werk en (re)integratie 91.705 65.732 20,73% 92.371 Stichting Pensioenfonds UWV 76.518 54.847 17,30% 86.386 Stichting Pensioenfonds Horeca & Catering 34.650 24.837 7,83% 28.085 Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Houthandel 31.436 22.533 7,11% 31.939 Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Betonproduktenindustrie 22.200 15.913 5,02% 22.556 Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Rijn- en Binnenvaart 21.554 15.450 4,87% 21.380 Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Mode-, Interieur-, Tapijt- en Textielindustrie 13.048 9.353 2,95% 4.469 Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor het Film- en Bioscoopbedrijf 9.383 6.725 2,12% 13.128 Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Handel in Bouwmaterialen 8.260 5.921 1,87% 8.393 Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Baksteenindustrie 7.792 5.585 1,76% 9.548 Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor het Beroepsvervoer over de weg 6.121 4.387 1,38% 8.123 Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Groenten- en Fruitverwerkende industrie 6.095 4.369 1,38% 6.192 Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Particuliere Beveiliging 4.396 3.151 0,99% 5.854 Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Verf- en Drukinktindustrie 4.211 3.018 0,95% 4.278 Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Zeevisserij 3.121 2.237 0,71% 3.317 Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Kalkzandsteenindustrie 2.876 2.061 0,65% 2.876 Stichting Prepensioenfonds voor het Personenvervoer over de weg 1.977 1.417 0,45% 1.207 Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Koopvaardij 338 242 0,08% 3.826 Stichting Pensioenfonds voor de Architectenbureaus 1 1 0,00% 1 Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Drankindustrie 1 1 0,00% 1 Stichting Bedrijfspensioenfonds voor Langdurige Uitzendkrachten 1 1 0,00% 1 Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Metalektro 1 1 0,00% 1 Totalen 442.312 317.043 100% 452.456 JAARREKENING STICHTING GEMEENSCHAPPELIJK VASTGOEDFONDS I 37 Vastgoedfondsen
38
JAARREKENING STICHTING GEMEENSCHAPPELIJK VASTGOEDFONDS II JAARREKENING STICHTING GEMEENSCHAPPELIJK VASTGOEDFONDS II 39 Vastgoedfondsen
40
JAARREKENING Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II Balans per 31 december Vóór winstverdeling (bedragen x 1.000,-) Activa 2006 2005 Vaste activa Beleggingen in vastgoed 378.307 264.205 Activa in ontwikkeling 91.910 58.023 470.217 322.228 Vlottende activa Overlopende activa 1.120 741 Liquide middelen 13.787 32.355 14.907 33.096 Totaal activa 485.124 355.324 Passiva JAARREKENING STICHTING GEMEENSCHAPPELIJK VASTGOEDFONDS II Eigen Vermogen Participantenrekeningen Inbreng participanten 342.936 302.335 Herwaarderingsreserve 35.981 20.452 Algemene reserve -4.082-10.515 374.835 312.272 Onverdeelde winst 9.404 8.471 Totaal Eigen Vermogen 384.239 320.743 Langlopende schulden Hypothecaire leningen og 32.000 - Verplichtingen inzake investeringen 7.155 31.832 39.155 31.832 Kortlopende schulden Verplichtingen inzake investeringen 58.089 - Overlopende passiva 3.317 2.661 Overige schulden 324 88 61.730 2.749 Totaal passiva 485.124 355.324 41 Vastgoedfondsen
Staat van Baten en Lasten (bedragen x 1.000,-) Baten 2006 2005 Bruto huuropbrengsten 21.425 19.517 Exploitatiekosten -2.571-2.610 Netto exploitatie 18.854 16.907 Herwaarderingsresultaat 21.962 667 Verkoopresultaat 367-40 Financiële baten 707 443 Overige baten - 351 23.036 1.421 41.890 18.328 Lasten Overige lasten 658 - Vermogensbeheerkosten 1.750 1.750 2.408 1.750 Resultaat boekjaar 39.482 16.578 42
Kasstroomoverzicht (bedragen x 1.000,-) Kasstroom uit operationele activiteiten 2006 2005 Resultaat 39.482 16.578 Herwaarderingsresultaat -21.962-667 17.520 15.911 Verandering werkkapitaal Mutatie overlopende activa -379 674 Mutatie langlopende schulden 7.323 - Mutatie kortlopende schulden 58.981 8.048 65.925 8.722 Kasstroom uit operationele activiteiten 83.445 24.633 Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa -128.110-45.177 Desinvesteringen in materiële vaste activa 2.083 30.113 Kasstroom uit investeringsactiviteiten -126.027-15.064 JAARREKENING STICHTING GEMEENSCHAPPELIJK VASTGOEDFONDS II Kasstroom uit financieringsactiviteiten Stortingen 47.661 28.275 Onttrekkingen -23.647-14.658 Kasstroom uit financieringsactiviteiten 24.014 13.617 Nettokasstroom -18.568 23.186 Toename/afname geldmiddelen -18.568 23.186 43 Vastgoedfondsen
Toelichtingen Algemeen De Stichting is opgericht bij notariële akte van 30 oktober 1992. Haar zetel is in Amsterdam. Doelstelling Het doel van het fonds is om voor de participanten te beleggen in direct vastgoed, vooral winkelpanden. Daarnaast staan de huidige statuten toe om tot circa 20% van het ingelegd vermogen te beleggen in bedrijfsmatig vastgoed, maar het beleid is daar niet meer op gericht. Wijzigingen van de statuten worden voorbereid. Boekjaar Het boekjaar loopt van 1 januari tot en met 31 december. Fiscale positie Het fonds wordt fiscaal als transparant aangemerkt ten behoeve van haar participanten. Grondslagen van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening is opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgelijk Wetboek. Algemeen De activa en passiva zijn, met uitzondering van vaste eigendommen en voor zover niet anders gemeld, gewaardeerd tegen de nominale waarde. Beleggingen in vastgoed Beleggingen in vastgoed zijn beleggingsobjecten die worden aangehouden hetzij om huurinkomsten te genereren, hetzij om waardegroei te genereren, dan wel voor beide doeleinden. Beleggingen in vastgoed worden tegen actuele waarde gewaardeerd. Verliezen en winsten die voortvloeien uit veranderingen in de actuele waarde worden via de Staat van Baten en Lasten verantwoord. Voor herwaardering van individuele objecten waarvan de actuele waarde hoger is dan de aanschafwaarde wordt een herwaarderingsreserve gevormd ten laste van de algemene reserve. De actuele waarde ultimo boekjaar wordt onderbouwd met externe taxaties. De actuele waarde wordt gebaseerd op de onderhandse verkoopwaarde, welke bij aanbieding in verhuurde staat, op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde -niet zijnde de huurder- zou kunnen worden verkregen. De kosten van verwerving, bestaande uit notariskosten, verschuldigde overdrachtsbelasting e.d., komen voor rekening van de koper en zijn derhalve in de actuele waarde begrepen. Activa in ontwikkeling Objecten in ontwikkeling voor toekomstig gebruik als vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als activa in ontwikkeling (ontwikkelingsprojecten) en gewaardeerd tegen kostprijs totdat de bouw of ontwikkeling gereed is. Op dat moment wordt het object geherclassificeerd en vervolgens gewaardeerd als vastgoedbelegging. Op de datum van de overdracht wordt het verschil tussen de actuele waarde en de kostprijs in de Staat van Baten en Lasten als resultaat verantwoord. Alle kosten die direct verband houden met de ontwikkeling van het object worden geactiveerd. 44