Pagina 1 van 8 Bart Vandersteene A.Van Ooststraat 37 9050 Gentbrugge TEGEN ONTVANGSBEWIJS Gent, 13 september 2012 Aanvraag tot verkavelingsvergunning Verkaveling KEIZERPOORT door KEIZERPOORT RED BVBA Dossiernr: Geachte, Met dit schrijven wens ik enkele opmerkingen te formuleren met betrekking tot de aanvraag tot verkavelingsvergunning voor het perceel gelegen te 9050 Ledeberg, Brusselsesteenweg/Franse Vaart/ Doorgang der Hallegasten. Ik ben Bart Vandersteene, mede-eigenaar van de woning gelegen te Auguste Van Ooststraat 37 in Gentbrugge, en wens om volgende redenen bezwaar aan te tekenen. Dit project zal tot ver buiten de onmiddelijke omgeving een grote impact hebben op vlak van leefbaarheid, mobiliteit, betaalbaarheid en het gemeenschapsleven in Ledeberg en Gentbrugge. Bij deze wil ik uitdrukkelijk bezwaar indienen tegen dit project. Het karakter van de volkse buurt dreigt te wijzigen in strict negatieve zin en strookt op geen enkel vlak met de doelstelling van de campagne Ledeberg Leeft. In bijgevoegd document, dat integraal deel uitmaakt van huidig bezwaarschrift, werk ik deze bezwaren wat meer uit. Met hoogachting,.
Pagina 2 van 8 SAMENVATTING Het voorliggend project Kop Keizerpoort voldoet aan geen enkele van de 6 doelstellingen van Ledeberg Leeft en is op nagenoeg alle punten nefast voor de leefbaarheid van de buurt is niet conform met het beleid van de stad en stemt niet overeen met vorige beleidsbeslissingen en eerder gecommuniceerde plannen brengt de bouwfases gesausiconneerd ipv het geheel (masterplan) te beschouwen, fases 1-2-3-Brusselsesteenweg moeten als een geheel bekeken worden voor een goed beleid stelt enkel winstmaximalisatie voor de ontwikkelaar voorop en heeft geen enkel positief effect voor de buurt Onze vraag: Bekijk het geheel (alle fases) en in functie van de doelstellingen van Ledeberg Leeft. Indien deze toets negatief is, dan moet het terug naar de tekentafel. De stad heeft alternatieve studies (BUUR) men dient deze terug te overwegen. Doelstelling Ledeberg leeft: hogere woonkwaliteit Bezwaar 1: te hoge bouwdichtheid Het ene na het andere project schiet uit de grond in Ledeberg: Pogano (rondpunt Ledeberg), Brookville (Bellevue-wijk aan de Schelde is in opbouw), kantorencomplex Zuiderpoort (met o.a. de belastingen), Cotton Island (E. Pynaertkaai). Er wonen nu al heel veel mensen samen in Ledeberg. Ledeberg vormt een wirwar van dichtbebouwde straten maar is een bruisende en joviale wijk en dit willen we zo houden. De voorgestelde bouwdichtheid houdt geen rekening met de woonwensen van de doelgroep van gezinnen met kinderen. Wij vrezen voor de leefbaarheid van de buurt en het buurtgevoel. Er moet een gezonde mix gerealiseerd worden tussen appartementen, eengezinswoningen en andere nieuwe woontypologieën. Wij willen meer gewone rijwoningen, minder kantoren en appartementen. De studie uitgevoerd door BUUR (Bureau voor urbanisme) is een goed voorbeeld van hoe het kan en zou moeten zijn. Bezwaar 2: Hoogbouw en appartementsvolumes betekenen significant verlies aan privacy, licht en zicht Het kantoorgebouw op de hoek van de Brusselsesteenweg met de Franse Vaart (fase 1) zou 42 meter hoog worden. Gigantisch! De appartementsblokken op de Franse Vaart (fase 2 en 3) krijgen 5 bouwlagen. Verlies aan privacy: in beide gevallen is dit veel hoger dan de aanpalende gebouwen en veel te dicht bij de bestaande gebouwen. Wat de fase 2 en 3 betreft, zijn de omliggende huizen (Franse Vaart en August Van Bockxstaelestraat) allemaal rijwoningen! Voor de omliggende huizen betekent dit: Een groot verlies aan privacy voor veel omwonenden, voor sommigen zelfs géén privacy meer. Zowel de 42 m hoge kantoren als 5 lagen appartementen kijken overal binnen bij de omwonenden, in onze tuin en huizen. Verlies aan licht en zon. Verlies aan uitzicht. Vandaag heeft de buurt zicht op de Schelde, het Keizerspark,...
Pagina 3 van 8 Op de hoek van de Brusselsesteenweg met de Franse Vaart moet het kantoorgebouw minder hoog worden, max. 5 of 6 bouwlagen, zoals de omliggende appartementen. In de Fransevaart géén appartementsblokken, maar wel rijwoningen met een tuintje die aansluiten op de bestaande woningen in de Franse Vaart. (cfr. studie BUUR). Indien hoogbouw behouden blijft, moet de footprint kleiner worden en moet meer open ruimte tussen de bouwvolumes gecreëerd worden. Aan de voet van de hoogbouw schept dit ruimte voor meer open én openbare ruimte. Geen blinde gevels op afstand van de bestaande gebouwen Ledeberg is een woonbuurt, geen hoogbouwterrein. Bezwaar 3: te veel kantoren voor deze buurt - Er is geen vraag naar 5000 m² extra kantoren in Ledeberg. In deze kantoren (met als huurder mogelijk SD WORX), gelegen aan de afrit van de autostrade, zouden vooral mensen werken uit de randgemeenten en verder. Vaak met een bedrijfswagen. Gezien de ligging zullen deze mensen eerder de wagen nemen dan het openbaar vervoer. (Zonder dat er afspraken zijn met de Lijn om de capaciteit te verhogen). Ledeberg heeft hier geen baat bij maar enkel overlast! Activiteiten die personenmobiliteit genereren moeten worden gelokaliseerd bij knooppunten van het openbaar vervoer. - Er is geen noodzaak aan bijkomende kantoren in Gent. Er is reeds significante leegstand op de kantorenmarkt in het algemeen en ook in Gent (dit komt voldoende in de pers). De huidige trend is net om kantoren te converteren in woonruimte... : Er zijn voldoende valabele alternatieven op Gents grondgebied (nabij knooppunten van het openbaar vervoer) om hoogbouw kantoren te zetten zonder overlast. Men zou beter kleinschalige bedrijven aantrekken, waarbij de buurt meer baat heeft (tewerkstelling uit/voor de buurt). Wij vragen een kleinere footprint van het kantoorgebouw om een toekomstige omvorming tot woonentiteiten mogelijk te maken. Bezwaar 4: hinder en onveiligheid tijdens/door de werken - De geplande werken worden uitgevoerd in een woonbuurt met hoge dichtheid, ze zullen zeer lang duren én ze zullen samenvallen met de heraanleg van de Brusselsesteenweg : door al deze factoren samen zullen de werken een aanzienlijke hinder veroorzaken voor de buurt. - Het mag niet dat Ledeberg gedurende de werken, volledig afsloten wordt, zonder veilige alternatieve wegen. De Keizerpoort mag niet op slot voor de fietser en voetganger. Gentenaren moeten op zondag veilig naar de markt in Ledeberg kunnen en inwoners van Ledeberg en Gentbrugge moeten veilig naar het stadscentrum kunnen geraken. Wij willen garanties dat de invloed van de werken op de buurt tot een minimum wordt herleid. Dat een veilige doorgang naar het Keizerpark met de fiets en te voet gegarandeerd blijft. Er moet een echte studie en plan komen zodat er minder hinder zal zijn. Bezwaar 5: de bouwtechnische risico s van dit project zijn heel groot in de 19 e eeuwe gordel rond de stad De oprichting van dit bouwproject kan leiden tot beschadigingen aan de eigendommen in de wijde omgeving. Het voorgestelde project bevindt immers zich in de 19de eeuwse gordel van de Stad Gent. Deze (vaak oude) woningen kunnen geen weerstand bieden tegen zettingen of trillingen die dergelijke bouwwerken met zich meebrengen.
Pagina 4 van 8 Zonder specifieke voorzorgsmaatregelen zal dit zeker leiden tot en barsten en verzakkingen van de bestaande woningen en tot sterfte van bomen en planten. Wij willen garanties dat er alles wordt aangedaan om de omliggende huizen te beschermen tegen beschadigingen. En dit vooraleer de bouwwerken beginnen! Wij vragen dat: - technieken gebruikt worden die het minst trillingen, zettingen en barsten veroorzaken - vooraf plaatsbeschrijvingen opgestelde worden van de woningen in een grote straal rondom de bouwput- een ABR-polis (Algemene BouwRisico-polis) en BA-polis (Burgerlijke Aansprakelijkheidspolis) verplicht is en dit met beperkte franchise - de diepte van de parkeergarage beperkt wordt - de bomen en planten bewaterd worden. Door grondwaterverlaging zullen ze anders uitdrogen en sterven. Hierbij wordt specifiek gedacht aan het Keizerspark. Dit alles kan en moet Stad Gent eisen bij het verlenen van de verkavelingsvergunning. Bezwaar 6: er wordt geen rekening gehouden met het profiel van de bewoners van de buurt (jonge gezinnen met kinderen). Meer eengezinswoningen en minder appartementen, zodat er een gezonde mix komt tussen appartementen en huizen. Appartementen, kantoren, garages en een supermarkt en slechts één extra plaats voor een horecazaak. Op een grondgebied dat zo dicht bevolkt zal zijn, moet er ook groene en sociaal-culturele publieke ruimte zijn om de leefbaarheid niet in het gedrang te brengen. Doelstelling Ledeberg leeft: meer en actieve dienstverlening? Bezwaar 7: tekort aan dienstverlening wordt nog groter Er is nu al een ernstig tekort aan kinderopvang en sport- of ontspanningsmogelijkheden in Ledeberg. Het project (fase 2 en 3) brengt circa 200 extra bewoners en minimum 450 werkers naar Ledeberg maar voorziet geen extra kinderopvang, sport of ontspanningsmogelijkheden. Bezwaar 8: door het volbouwen van de Franse Vaart wordt de verdere uitbreiding van de naastliggende school en kribbe (de kleurdoos en de kereltjes) onmogelijk gemaakt. De kribbe mag nu al enkele lokalen niet gebruiken omdat deze slecht bereikbaar zijn voor de brandweer. Wij vragen voldoende functies die het aantal extra bewoners en werkenden ondersteunen: kindercrèche, school, sport- en ontspanningsmogelijkheden,... De uitbreidbaarheid en toegankelijkheid langs de Franse Vaart van de school moet verzekerd worden. Kleinhandel en aangename horeca moeten een grotere plaats krijgen.
Pagina 5 van 8
Pagina 6 van 8 Doelstelling Ledeberg Leeft: meer en mooier groen Bezwaar 9: alles wordt zo vol mogelijk gebouwd dat er geen plaats meer is voor groen. Wie nu op groen kijkt, kijkt straks op muren of zijn buren; Het is niet eerlijk dat privé-daktuinen waar je van op straat misschien een paar blaadjes van kan zien als openbaar groen worden beschouwd door de projectontwikkelaar. Bezwaar 10: een unieke kans om meer groen naast de Schelde te brengen gaat verloren. Waar zijn de beloofde groene sproeten in het straatbeeld? Meer open ruimte voor bomen, plantjes, bloemen en bankjes. Minder gebouwen, meer groen. Lagere gebouwen De Franse Vaart ter hoogte van het hoge kantoorgebouw verbreden zodat iedereen, voetgangers, fietsers en auto s veilig kan passeren. Bezwaar 11: de doorgang tussen de Van Bockxstaelestraat en de Franse Vaart mag geen donker, smal gat zijn. De doorgang aan de Van Bockxstaelestraat wordt, in tegenstelling tot wat de eerdere plannen beloofden, niet meer dan een donker, smal gat : een overdekte steeg! Verderop in de doorgang zijn nog woningen voorzien die de doorgang versmallen. Met andere woorden, ideaal voor sluikstorten, wildplassen of als hondentoilet. Dit zal een onveilig gevoel geven, zodat fiets- en voetgangerspassage ontmoedigd zal worden. Een brede, open, lichte en groene doorgang tussen de August Van Bockxstaelestraat en de Franse Vaart, gemakkelijk en veilig toegankelijk voor voetgangers en fietsers. Minstens 7 meter breed, zonder overbouwingen. Géén woningen of appartementen midden in deze doorgang, zodat er geen onveilig (aanvoelende) versmallingen zijn. Een open pleintje met groen, voor iedereen toegankelijk. Minstens uitvoering van stedenbouwkundige studie van BUUR. De doorgang heeft een sociale functie en is essentieel om de groenas aan de Franse Vaart bereikbaar te maken en voor de realisatie van de Ledeberg Leeft doelstellingen. Het mag onder geen beding een smal gat in een appartementencomplex worden. Er mogen langsheen de doorgang en in de Van Bockxstaelestraat enkel eensgezinswoningen komen en geen appartementencomplexen. Eéngezinswoningen met voortuinen, hagen, brede voetpaden met bomen Dat soort woningen sluit aan bij de bestaande eensgezinswoningen van de Franse Vaart en de Van Bockxstaelestraat. In geen geval mag het een dichtgebouwde, smalle, donkere steeg worden, die het onveiligheidsgevoel zal verhogen en fiets- en voetgangerspassage zal ontmoedigen in plaats van aanmoedigen. De brug over de Fransevaart moet ook voorzien worden in het project. Bezwaar 12: geen fiets- en wandelroute naar het Keizerspark Het is onduidelijk hoe de fiets- en voetgangerspaden naar het Keizerspark zullen lopen. Doordat de Franse Vaart een weg vol bochten is, is fietsen daar, door gebrek aan zicht nu al gevaarlijk. Wat zal dat geven als er verkeer langs beide kanten toegestaan wordt en er dubbel zoveel auto s bijkomen?
Pagina 7 van 8 Een eigen veilig en breed voet- en fietspad vanaf het rond punt tot aan het Keizerspark. De reamisatie van de beloofde fietsbruggen. De brug over de Fransevaart moet ook voorzien worden. Doelstelling Ledeberg Leeft: vlotter en veiliger verkeer Bezwaar 13: garantie op een mobiliteitsinfarct voor de buurt Andere grote projecten zijn er de laatste jaren al bijgekomen met een grote belasting op de buurt: Bellevue (Brookville), Zuiderpoort kantoorcomplex, Cotton Island, Pogano... - De afrit Gentbrugge wordt steeds belangrijker en veroorzaakt sluipverkeer vanaf de Hovenierstraat tot het rond punt van Ledeberg. De verkeersleefbaarheid staat nu al onder druk. - Enorm veel bijkomend verkeer. Op de Brusselsesteenweg is het vandaag al aanschuiven. Circa 200 extra bewoners en meer dan 5.000 m2 kantoren met om en bij de 420 dagpendelaars (en een grootwarenhuis (ALDI)) betekent enorm veel verkeer. - Extra hinder voor tram en fietsers. Extra mensen die dagelijks in- en uitrijden, zal het doorgaand verkeer (het lokale autoverkeer, fietsers, tram richting en weg van de stad) gigantisch belemmeren en de verkeersveiligheid zal dalen. - Op de kop van de Keizerspoort is geen zone voorzien voor kort parkeren, noodzakelijk voor middenstand en de leefbaarheid van de buurt. Bezwaar 14: De Brusselsesteenweg kan dit project op díe plaats niet aan Er wordt geen rekening gehouden met de heraanleg: er is maar 1 rijstrook in elke richting. Het project zal leiden tot een mobiliteitsinfarct op de kop van de Brusselsesteenweg én alle omliggende straten. Bijkomende activiteiten langs de Brusselsesteenweg op die plaats zijn niet meer verzoenbaar met de functie van de weg, namelijk een zo vlot mogelijke doorstroming. Bezwaar 15: het publieke transportsysteem is hier niet op voorzien. Het openbaar vervoer kan dit zonder grondige wijziging niet aan. De tram zit vandaag op piekuren altijd al volledig vol. Bezwaar 16: verdwijnen van publieke parkeerplaatsen en gebrek aan doordacht parkeerbeleid - Ledeberg heeft nu al een parkeerprobleem: in 2006 waren er al 2.321 bewonerskaarten voor 2.162 parkeerplaatsen. Over de jaren heen zijn er alleen maar auto s bijgekomen. Er zijn met andere woorden nu al veel meer auto s in Ledeberg dan er plaatsen zijn. - Het aantal beschikbare buurtparkeerplaatsen zal nog afnemen. Doordat de bestaande garageboxen (naast de Brico) niet worden vervangen en doordat net in deze zone parkeerplaatsen sneuvelen voor de heraanleg van de Brusselse Steenweg én Fransevaart. In het project worden deze plaatsen níet vervangen. - Er is niet één extra publieke parkeerplaats voorzien. De projectontwikkelaar voorziet enkel ondergrondse parkeerplaatsen voor de bezoekers van de ALDI en veel te weinig parkeerplaatsen voor de kantoren en de nieuwe bewoners. Er is met andere woorden geen enkele extra publieke parkeerplaats voorzien voor de bezoekers van die circa 200 nieuwe bewoners. - Tijdens de verhuis van de ALDI naar de gebouwen van OTC is het niet duidelijk, waar gaan de klanten parkeren?
Pagina 8 van 8 Géén reusachtige kantoortoren. Wel: kleinhandel, kleine horeca en een kantoor dat veel minder verkeer zal veroorzaken (pakweg 200 m2 groot). Woningen i.p.v. kantoren, mits voldoende voorzieningen die het wonen ondersteunen (kindercrèche, school, sportfaciliteit, sociaal-culturele ontmoetingsplaatsen...). Een verkeersremmende straataanleg en maatregelen om sluipverkeer te vermijden in de directe omgeving en tussen de Brusselsesteenweg en het Ledebergplein. Vrijwaring van de bestaande buurtparkeerplaatsen voor de buurtbewoners. Afsluiten van de Van Bockxstaelestraat aan de kant van de Brusselsesteenweg. Invoeren van een parkeerbeleid voor de achterliggende buurt (bv. betalend parkeren tijdens kantooruren). Promoten van alternatief transport zoals openbaar vervoer, carpooling en fiets. Voorzien van brede fietsstroken en meer en veilige fietspaden. Een grotere ondergrondse parking: de parkeerbehoeftes van het project moeten op eigen terrein voorzien worden en geen belasting betekenen voor de publieke ruimte. Mogelijkheid tot aankoop van parkeerplaatsen voor de buurtbewoners en/of creatie van extra publieke parkingmogelijkheden. Doelstelling Ledeberg Leeft: meer ruimte voor ontmoeting Bezwaar 17: een unieke kans om ontmoetingsplaatsen te creeëren voor de buurtbewoners laat men liggen voor maximale winstmaximalisatie van een privé projectontwikkelaar. Met om en bij de 200 extra bewoners en 450 extra dagpendelaars moeten er ook ontmoetingsplaatsen zijn: collectieve, openbare ruimte en stedelijk groen zoals parkjes, speeltuinen en speelpleinen, sport en ontspanningsinfrastructuur, sociaal-culturele ontmoetingsplaatsen,...