Jaarcongres NCB Betaalbaarheid van wonen 1 Marja Elsinga Hoogleraar Housing Institutions & Governance Programmaleider Housing in a Changing Society 2 1
Overview Wanneer is er sprake van een betaalbaarheidprobleem? Hoe kan dat met zo n volkshuisvestingstraditie? Wat te doen? 3 Definities Discussie over definities: geen definitie geen probleem Woonquote: >30% Budget benadering: is inkomen dat resteert voldoende voor: basis behoeften, sociale deelname (NIBUD) 4 2
Betaalbaarheid woonquote >30%, vs budgetbenaderingwoon, PBL huurders huurders 2012 2012 2009 2009 2006 2006 kopers 2002 kopers 2002 0 5 10 15 20 25 0 5 10 15 5 Betaalbaarheid naar doelgroep, budgetbenadering, bron: RIGO 2013 hoger midden secundair basis onv sociaal onv voldoende primair 0 20 40 60 80 100 120 6 3
Betaalbaarheid naar huishoudens-type, budgetbenadering, bron: RIGO 2013 overig eenouder gezin basis onv. sociaal onv. voldoende paar aleenstaande 0 20 40 60 80 100 120 7 Betaalbaarheid naar leeftijd, budgetbenadering, bron: RIGO 2013 va 75 65-75 55-65 45-55 35-45 basis onv. sociaal onv. voldoende 25-35 tot 25 0 20 40 60 80 100 120 8 4
% onvoldoende ruimte voor sociale deelname, budgetbenadering, gereg. huur, WoON 2012, SCP, 2012, Nibud, 2012, bewerking RIGO 9 Overview Wanneer is er sprake van een betaalbaarheidprobleem? Hoe kan dat met zo n volkshuisvestingstraditie? Wat te doen? 10 5
Betaalbaarheidsprobleem? In een land met 2,2 miljoen sociale huurwoningen 2,4 miljard per jaar voor huurtoeslag? 11 Sociale huursector in de EU27, Cecodhas, 2012 12 6
Meer lagere inkomens in de sociale huursector,wbo, 1981, WBO 1998, Woon 2013, OTB bewerking 25 20 15 10 1981 1998 2013 5 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 13 Wie is verantwoordelijk voor betaalbaarheid? Tot 1975: Rijksoverheid verantwoordelijk Corporaties zorgen voor woningen De overheid subsidieert en reguleert kwaliteit en huur Vanaf 1975: gedeelde verantwoordelijkheid: expliciet Individuele Huursubsidie: gebaseerd op NIBUD-normen Afspraken over toewijzing: fiatteringsgrens Vanaf 1995: gedeelde veranwoordelijkheid: impliciet Brutering: substantiele huurverhogingen 14 7
Kwaliteitsverbetering in de genen Verbetering van de volkshuisvesting is meer woonkwaliteit: hoge onrendabele toppen Corporaties verbeteren en de minister zorgt via de huurtoeslag dat het betaalbaar blijft, maar: NIBUD-normen los gelaten in huurtoeslag, verhoging kwaliteitskorting Keuzevrijheid is het motto, strikte toewijzing wordt losgelaten Corporaties onder druk, verhuurdersheffing: hoge huurverhogingen GFC, economische crisis en lastenverzwaringen in diverse sectoren 15 Probleem? Is dit een betaalbaarheidsprobleem of een inkomensprobleem? De gerealiseerde kwaliteit is onbetaalbaar geworden voor een groot deel van de doelgroep 16 8
Overview Wanneer is er sprake van een betaalbaarheidprobleem? Hoe kan dat met zo n volkshuisvestingstraditie? Wat te doen? 17 Wat moet er gebeuren? Probleem niet weg definiëren, maar Nibudnorm in ere herstellen (of alternatief) Corporaties kunnen het niet maken om niet tenminste gedeelde eigenaar te zijn van dit probleem 18 9
Wat moet er gebeuren? Vergroten bereik huurtoeslag (Rijk) Woningtoewijzing: strikter (corporaties+gemeenten/regio s) Huurverhoging/huurharmonisatie (corporaties+gemeenten?) Woonlastenfonds (gemeenten+corporaties) Heroverwegen verhuurdersheffing (Rijk+corporaties) Nieuwbouw: betaalbare oplossingen (wordt vervolgd) Voorraad: betaalbare oplossingen (wordt vervolgd) 19 Nieuwbouw Energieneutraal (corporaties + bouwers) Minder kwaliteit (corporaties + bouwers) Andere lokatie (corporaties + gemeente) Gereduceerde grondprijs (gemeenten + corporaties) Gedeelde faciliteiten (corporaties + bouwers) 20 10
Voorraad Energieneutraal: stroomversnelling (corporaties + bouwers + bewoners) Woningdeling faciliteren (corporaties + bouwers) Minder m2, (meer design) (corporaties + bouwers) Mobiele wooneenheden (corporaties + bouwers) Klushuizen (corporaties + bewoners & bouwers?) Right to manage (corporaties + bewoners & bouwers?) 21 Tijd voor creativiteit in nieuwbouw en voorraad 22 11