Mogelijke effecten voor de woningmarkt en het woonbeleid
|
|
- Benjamin Beckers
- 7 jaren geleden
- Aantal bezoeken:
Transcriptie
1 Essay Meer keuzevrijheid door een herziening van de huurtoeslag? Mogelijke effecten voor de woningmarkt en het woonbeleid Marja Elsinga Marietta Haffner
2
3 Essay Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van: Ministerie van VROM/DGW Postbus 30941, 2500 GX Den Haag Auteurs: Marja Elsinga Marietta Haffner juli 2007 Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Jaffalaan 9, 2628 BX Delft Tel. (015) Fax (015) Copyright 2007 by Onderzoeksinstituut OTB No part of this report may be reproduced in any form by print, photo print, microfilm or any other means, without written permission from the copyright holder.
4
5 Meer keuzevrijheid door een herziening van de huurtoeslag? Mogelijke effecten voor de woningmarkt en het woonbeleid Al sinds de jaren 70 is de huurtoeslag, voorheen de huursubsidie, een instrument in het volkshuisvestingsbeleid om goed wonen betaalbaar te maken. Het is een subsidie voor huurders die afhankelijk is van het inkomen, hoe lager het inkomen hoe hoger de huurtoeslag. De subsidie is ook afhankelijk van de huur: vanwege kwaliteitskortings- en aftoppingsgrenzen geldt tot op zekere hoogte hoe hoger de huur, des te hoger de huurtoeslag. Daarmee is de huurtoeslag ook een instrument om ervoor te zorgen dat mensen in een duurdere woning kunnen wonen. Het is dus een instrument dat de kwaliteit van wonen stimuleert. Deze stimulering heeft in 1997 een impuls gekregen; de woonconsument heeft een grotere kans om een woning met de gewenste kwaliteit te kunnen huren dan vóór de verlaging van de kwaliteitskorting. Hierdoor zijn ook nieuwbouwwoningen op VINEX-locaties en in herstructureringswijken (beter) betaalbaar voor huishoudens met lage inkomens. In de Visie op de Woningmarkt werd onderzoek aangekondigd naar de mogelijkheden die de huurtoeslag biedt om de keuzevrijheid van de burger te vergroten (Ministerie van VROM, 2006; zie bijlage A). Keuzevrijheid wordt hier ingevuld met meer eigen verantwoordelijkheid voor de burger die zelf keuzes moet kunnen maken, bijvoorbeeld voor meer of minder kwaliteit. In dit essay worden mogelijkheden gepresenteerd om de huurtoeslag minder prijs- of huurafhankelijkheid te maken. Met minder prijsafhankelijk maken bedoelen we dat de hoogte van de subsidie niet, zoals nu het geval is, afhangt van de huur van de woning. Het gaat om een huurtoeslag die wordt bepaald op basis van bepaalde kenmerken en waarbij de hoogte van de huur geen rol speelt. Tevens worden de mogelijke effecten van een anders vorm gegeven huurtoeslag voor vragers en aanbieders in de huurwoningmarkt in beeld gebracht. Ook worden de mogelijke gevolgen van het minder huurafhankelijk maken van de huurtoeslag voor de traditionele pijlers van het woonbeleid betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit aan de orde gesteld. Meer keuzevrijheid of kwaliteitsslag In termen van de welvaartstheorie kan de huurtoeslag worden aangeduid als een instrument om de sociale gelijkheid te verbeteren. Het is een instrument dat leidt tot een herverdeling van de inkomens en dat een nivellerend effect sorteert. Daarnaast zorgt de huurafhankelijkheid van de regeling ervoor dat huishoudens duurdere woningen kunnen betalen. De huurtoeslag is hoger naarmate de woning duurder is. In termen van het woonbeleid noemen we dit het realiseren van een kwaliteitsslag, in termen van de welvaartstheorie wordt dit overconsumptie genoemd (zie bijlage B). Met overconsumptie wordt bedoeld dat huishoudens door de huurtoeslag gestimuleerd worden meer te consumeren dan ze op grond van een afweging over de prijs-kwaliteit verhouding van de woning, alleen marktprikkels, zouden doen. Ofwel huurafhankelijkheid heeft in het woonbeleid een positieve klank en in de welvaartstheorie een negatieve klank. Volgens de welvaartstheorie kan overconsumptie worden vermeden, als de keuzevrijheid van de consument voor meer of minder kwaliteit los van de feitelijk prijs vergroot wordt. Deze vorm van keuzevrijheid leidt naar verwachting tot een woonconsument die kritisch let op de prijs-kwaliteit verhouding van een woning. Het is niet langer zo dat een huurder wordt gestimuleerd om zoveel mogelijk te Onderzoeksinstituut OTB 1
6 verwonen, dus om over te consumeren. Wanneer een huurder voor een duurdere woning kiest, zal hij dit ook voelen in zijn portemonnee. Het is waarschijnlijk dat de huurder in deze situatie een andere afweging maakt dan in de huidige situatie. Hoe kan een verandering van de huurtoeslag nu een bijdrage leveren aan het vergroten van de keuzevrijheid? In termen van de welvaartstheorie betekent het verstrekken van een inkomensafhankelijke huurtoeslag die niet afhankelijk is van de huur dat er voor de huurder een nieuwe situatie ontstaat. De huurder zal scherper letten op de prijs-kwaliteit verhouding van de woning. Zo n verandering betekent dat een huurder zich meer laat leiden door marktprikkels dan door de huurtoeslag. Deze nieuwe afwegingssituatie kan worden aangeduid als een vergroting van de keuzevrijheid, een vergroting van de transparantie op de woningmarkt en meer marktwerking op de woningmarkt. Meer marktprikkels voor verhuurders Het minder huurafhankelijk maken van de huurtoeslag heeft niet alleen gevolgen voor de huurder, maar ook voor de verhuurder. In de huidige situatie kan de verhuurder immers ongestraft huren verhogen omdat deze, tot op zekere hoogte, gecompenseerd worden door de huurtoeslag. Per saldo kan de verhuurder zich veroorloven om minder efficiënt te werken, omdat kosteninefficiënties ongestraft afgedekt kunnen worden met de extra opbrengsten die uiteindelijk grotendeels uit de algemene middelen, de bron van de huurtoeslag, gefinancierd worden. In de situatie waarin de inkomensafhankelijke huurtoeslag niet afhankelijk is van de feitelijke huur van de woning, kan de consument de toegenomen keuzevrijheid omzetten in een nieuwe keuze bij voldoende keuzemogelijkheden op de woningmarkt. De consument gaat op zoek naar de woning met de gewenste prijs-kwaliteit verhouding. De verhuurder zal meer marktconforme huren moeten vragen. Bij de huurvaststelling en huurverhoging zal de verhuurder zich ook meer op marktprikkels moeten baseren, zeker als de (regionale) woningmarkt wat ruimer is. Als de verhuurder dat niet doet, zullen woningen met een slechte prijs-kwaliteit verhouding moeilijk verhuurbaar zijn, waardoor de verhuurder op termijn maatregelen zal moeten nemen; de huur zal moeten dalen, de kwaliteit zal moeten verbeteren of de woning zal worden afgestoten. Een minder huurafhankelijke huurtoeslag In de huidige huurtoeslagregeling is de huurtoeslag afhankelijk van de huur van de woning. Er is weliswaar sprake van een kwaliteitskortingsgrens, van een kwaliteitskorting, van aftoppingsgrenzen en van een maximum te subsidiëren huur, maar in grote lijnen leidt de huidige regeling ertoe dat een hogere huur leidt tot een hogere huurtoeslag. Zo wordt subsidiegestuurde overconsumptie van het wonen bevorderd omdat de consument niet de mogelijkheid heeft om het gewenste niveau van woonconsumptie te kiezen los van de huur en de huurtoeslag. Om de marktprikkels in het systeem voor huurders en verhuurders te vergroten en om de keuzevrijheid voor huurders te vergroten, werd er recentelijk gesproken over varianten waarin de huurtoeslag minder huurafhankelijk is. Zowel het CDA als de PvdA lanceerden voorstellen waarbij de huurtoeslag niet langer wordt gebaseerd op de werkelijke huur, maar op de huur van een passende referentiewoning, een fictieve of een referentiehuur (zie bijlage A). Varianten 2 Onderzoeksinstituut OTB
7 De voorstellen van het CDA en van de PvdA hebben gemeen dat er sprake is van een zogenaamde referentiehuur. In het eenvoudigste geval hangt deze referentiehuur af van de hoogte van het inkomen. In een meer gedifferentieerd systeem, en dit kan meer of minder gedifferentieerd worden uitgewerkt, is er voor ieder huishouden sprake van een referentiewoning met een referentiehuur. Ofwel voor ieder huishouden wordt een geschikte woning vastgesteld en een zekere huur bepaald. De huurtoeslag wordt gebaseerd op deze referentiehuur. Kiest een huishouden ervoor om in een duurdere woning te gaan wonen, dan zijn de meerkosten voor eigen rekening. Hierbij zijn twee varianten denkbaar: we noemen dit de eenzijdige en de tweezijdige variant. In de eerste variant leidt de keuze voor een goedkopere woning dan de referentiewoning tot een verlaging van de huurtoeslag tot de goedkopere feitelijke huurprijs. Deze vorm is vergelijkbaar met de huidige huursubsidie waarbij dan sprake is van 100% kwaliteitskorting en afschaffing van de maximale huur. In de tweede variant leidt de keuze voor een goedkopere woning dan de referentiewoning niet tot een verlaging van de huurtoeslag. De tweede variant zou als optimale keuzevrijheid kunnen worden bestempeld. Immers, het huishouden ontvangt een inkomensafhankelijke huurbijdrage en is vervolgens vrij deze geheel naar eigen inzicht te besteden. In het vervolg worden de een- en tweezijdige varianten van de referentiehuur vergeleken met de huidige huurtoeslagregeling (tabel 1). De veronderstellingen voor beide varianten worden zo veel mogelijk gelijk gehouden. In beide varianten vormen het inkomen (er wordt een inkomensafhankelijke normhuur bepaald, zie ook bijlage A) en de referentiehuur de basis voor de vaststelling van de huurtoeslag. De wijze waarop deze normhuur wordt gedefinieerd laten we hier buiten beschouwing. Verder wordt voor ieder type huishouden een referentiewoning met een referentiehuur vastgesteld. De mate van differentiatie laten we hier buiten beschouwing. Verder bestaan er in de huidige huurtoeslagregeling een maximale huur en een aftoppingsgrens die mede gericht zijn op het beheersen van het huurtoeslag budget. Een dergelijke grens is niet nodig bij een systeem met een referentiehuur. We veronderstellen bij beide referentiehuurvarianten dat de maximale huur en de fiattering voor toewijzing van woningen met een huur boven de aftoppingsgrens komen te vervallen. Tot slot veronderstellen we dat het huidige budget bij de varianten ongewijzigd blijft. In de nieuwe situatie zijn er dus altijd mensen die er financieel op achteruit gaan, met name bij de tweezijdige variant waarin sprake is van veel nieuwe ontvangers (zie IBO, 2002 en schema 1). Tabel 1 De huidige huurtoeslag vergeleken met de eenzijdige en tweezijdige variant Afhankelijk van de huur Referentiewoning met referentiehuur Huidige huurtoeslag Eenzijdige variant Tweezijdige variant ja ja, tot de referentiehuur nee nee, boven de referentiehuur nee ja ja Normhuur ja ja ja Fiattering boven de ja nee nee aftoppingsgrens Maximale huur ja nee nee Zie bijlagen A en B Onderzoeksinstituut OTB 3
8 Mogelijke effecten op de woningmarkt Mogelijke reacties van huurders Wanneer een referentiehuur wordt ingevoerd, heeft dit consequenties voor de huurder. Als we overstappen van een systeem waarin de feitelijke huur wordt gesubsidieerd naar een systeem waarin een referentiehuur wordt gesubsidieerd, wordt de keuzevrijheid voor de consument vergroot. De consument zal kritisch kiezen op basis van de prijs-kwaliteit verhouding van de woningen. Als een huidige huurtoeslagontvanger minder subsidie ontvangt bij een referentiehuur in vergelijking met het huidige systeem, gaan de netto woonlasten omhoog. In vergelijking met de huidige situatie gaat, een duurdere woning netto duurder worden, omdat huurtoeslag komt te vervallen in het segment van kwaliteitskorting tot maximale huur. Immers, de huur die uitstijgt boven de referentiehuur komt voor rekening van de huurder. Een huurder zal dus meer gaan betalen voor die duurdere woning en dit zal een rol spelen in zijn woningkeuze. Huurders die een hogere huur niet kunnen of willen betalen zullen kiezen voor een woning met een referentiehuur of lager. Of zij kiezen voor de referentiehuur of een lagere huur wordt ook beïnvloed door de wijze waarop de huurtoeslag is vormgegeven, immers, bij een eenzijdige variant zal de huurtoeslag lager zijn en leidt een lagere huur niet tot lagere woonlasten. In het geval van een tweezijdige variant leidt een lagere huur wel tot lagere woonlasten. Een goedkopere woning is bij de tweezijdige variant dus financieel aantrekkelijker dan bij de eenzijdige variant en ook dan in het huidige systeem van huurtoeslag. De vraag is hier in hoeverre een huurder zijn woningkeuze laat beïnvloeden door de netto-woonlasten. Vanuit de economische theorie beredeneerd zal een huurder bij een duurdere woonconsumptie kiezen voor minder woonconsumptie, dus een goedkopere woning. Er zijn echter drempels. In de praktijk zal deze woning niet altijd op korte termijn beschikbaar zijn. Ook is een woning een thuis en is het de vraag bij welke prijsverandering een huurder besluit om te gaan verhuizen. Verhuizen kost immers ook geld. Onderzoeksresultaten laten zien dat veel huurders willen verhuizen wanneer de lasten met 100 Euro per maand stijgen. Bij een stijging van 200 Euro per maand is er een minderheid die niet wil verhuizen (Rigo, 2007). Op termijn mag worden verwacht dat de woonconsumptie aan de nieuwe situatie wordt aangepast. Het invoeren van een referentiehuur zal ertoe leiden dat duurdere woningen netto meer gaan kosten. De prijs-kwaliteit verhouding van die woning is daardoor slechter dan voorheen. Een tweezijdige variant zal, in tegenstelling tot de eenzijdige variant, een goedkopere woning ook goedkoper maken. De prijs-kwaliteit verhouding van die woning is beter dan voorheen. De conclusie luidt dat de invoering van een referentiehuur het waarschijnlijk maakt dat de vraag naar duurdere woningen afneemt. 1 In het geval van de tweezijdige variant is de kans het grootst dat de vraag naar goedkopere woningen toeneemt. 1 Dit is een eerste-orde effect. Op termijn zal de verhuurder de prijs op de kwaliteit van de woning moeten aanpassen, of omgekeerd. Een vraag naar duurdere woningen met een betere kwaliteit zal door hetgeen hier wordt gesignaleerd niet per definitie worden beïnvloed. Het gaat hier specifiek om de gevallen waar de subsidieontvanger als gevolg van het wegvallen van de subsidie meer moet betalen voor dezelfde kwaliteit. De woonconsumptie wordt netto duurder voor deze huurder en daar zal een huurder zijn gedrag op aanpassen, omdat de huurder door deze prijsstijging niet meer kwaliteit dan voorheen verkrijgt. 4 Onderzoeksinstituut OTB
9 Naast de effecten voor de huurder/huurtoeslagontvanger die we al beschreven hebben, zijn er ook nog effecten mogelijk voor de huidige niet-ontvangers van de huurtoeslag. Dit zijn huishoudens die wonen in een woning met een huur beneden de voor hen geldende normhuur. Zij wonen dus te goedkoop om in aanmerking te komen voor de huidige huurtoeslag. Daarnaast zijn er mensen die niet in aanmerking komen, omdat zij een te dure woning bewonen: een woning met een huur boven de aftoppingsgrens of de maximale huurprijs. Als deze huurders bij een referentiehuur wel in aanmerking komen voor de huurtoeslag, zullen zij extra vraag naar huurwoningen uitoefenen, meer bij de tweezijdige dan bij de eenzijdige variant. Resumerend zien we in schema 1: Vraaguitval vanwege het effect dat duurdere woningen netto meer gaan kosten. Dit effect zal met name relevant zijn in het segment van de kwaliteitskortingsgrens tot de aftoppingsgrens, omdat daar het leeuwendeel van de woningen verhuurd wordt. Vraagtoename naar goedkopere woningen, alleen bij tweezijdige variant, afhankelijk van niveau van de normhuur in vergelijking met de normhuur die in de huurtoeslag geldt. Vraagtoename naar woningen met een huur boven de aftoppingsgrenzen indien de woonruimteverdeling dit toelaat. Dergelijke woningen waren voorheen niet toegankelijk voor huurtoeslag ontvangers (zie Conijn et al., 2001). Huurders kiezen dan dus voor woonlasten die hoger zijn dan wat in het huidige beleid als betaalbaar wordt beschouwd. Schema 1 Mogelijke effecten op de woningvraag Vraag naar goedkopere woningen (tot kwaliteitskortingsgrens) Vraag naar woningen tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens Vraag naar woningen boven aftoppingsgrens Huidige variant Eenzijdige variant Tweezijdige variant Aantal woningen circa bijna 1,6 mln. ruim Bron aantal woningen: Rigo (2007), gebaseerd op WoON, 2006 Mogelijke reacties van verhuurders De uiteindelijke effecten van het totaal van deze gedragingen van de huurders zijn onzeker. Het totaaleffect hangt ook sterk af van de situatie op de lokale of regionale woningmarkt. Indien er sprake is van een ruimere markt zal het duurder worden van duurdere woningen (met name die tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens) tot effect hebben dat de huren van deze woningen onder druk komen te staan. In een dergelijk geval corrigeert de markt de invoering van een andere huurtoeslag en zullen de huren van deze duurdere woningen op kortere of langere termijn een neerwaarts effect ondergaan. Bij krappere woningmarkten laat een dergelijke correctie naar alle waarschijnlijkheid langer op zich wachten. Het is waarschijnlijk dat er op de kortere termijn meer vraag komt naar minder dure woningen. Dit is het uitgangspunt voor de reactie van de verhuurders en de effecten voor pijlers van het beleid in de rest van dit essay. We gaan achtereenvolgens na Onderzoeksinstituut OTB 5
10 welke gevolgen dit logischerwijs zou kunnen hebben voor het huurbeleid, het investeringsbeleid en het woonruimteverdelingsbeleid. Schema 2 geeft een overzicht. Schema 2 Mogelijke effecten op het woningaanbod Huurbeleid Beleid Marktconform voor zover de huurprijsregulering dat mogelijk maakt Referentiehuurgericht beleid Eigen betaalbaarheidsbeleid Effect De vraaguitval heeft logischerwijs een neerwaarts effect op de huren. In hoeverre dit effect optreedt, hangt af van de ruimte op de woningmarkt. Dit beleid is waarschijnlijk voor commerciële verhuurders en meer vastgoedgerichte sociale verhuurders Een beleid dat erop gericht is woningen ook voor huurtoeslagontvangers betaalbaar te houden. Zowel bij commerciële als sociale huurders denkbaar Waarschijnlijk voor sociale verhuurders met hoge prioriteit voor betaalbaarheid Investeringsbeleid Ongewijzigd beleid Dit gaat ten koste van de betaalbaarheid, waarschijnlijk bij vastgoedgerichte corporaties Compensatie van de huren Gaat ten koste van solvabiliteit, waarschijnlijk voor sociale verhuurders met prioriteit voor betaalbaarheid en voldoende vermogen Woonruimteverdeling Compensatie van de kwantiteit of kwaliteit productie Loslaten inkomenscriteria in de woonruimteverdeling Invoering woonlastennormen Waarschijnlijk bij minder draagkrachtige verhuurders en verhuurders die niet nadrukkelijk een kwaliteitsslag nastreven Nieuwe huurtoeslag maakt verruiming regels mogelijk en dus vergroting van de keuzevrijheid voor huurders Gericht op het voorkomen van huurachterstanden Huurbeleid De invoering van een referentiehuur heeft indirect gevolgen voor de verhuurder. De effectieve vraag naar duurdere woningen zal logischerwijze afnemen en daarmee consequenties hebben voor het huurbeleid van verhuurders. Vraaguitval betekent dat er druk ontstaat om de huren te verlagen, met name huren in de prijsklasse tussen de huidige kwaliteitskortings- en aftoppingsgrenzen. De mate waarin dit effect optreedt, zal afhangen van de situatie op de woningmarkt. In een krappe markt zal deze druk minder zijn dan in een ruimere markt. Dit effect treedt op bij verhuurders die een, voor zover de huurprijsregulering dat mogelijk maakt, marktconform huurbeleid voeren. Te denken valt aan commerciële verhuurders, maar ook aan sociale verhuurders die binnen de huurprijsregulering een optimaal rendement willen halen en de huurtoeslag als afdoende betaalbaarheidsinstrument beschouwen. 6 Onderzoeksinstituut OTB
11 Een tweede mogelijkheid is dat de verhuurders de huur niet maximaliseren, maar zich laten leiden door de referentiehuur. Hiermee wordt beoogd dat ook de huurtoeslagontvangers tot de vragers van woningen behoren en dus maximaliseren verhuurders hun klantenkring. Dit is een vorm van betaalbaarheidsbeleid dat door sociale verhuurder gevoerd kan worden. Echter, een dergelijk beleid is ook denkbaar voor commerciële verhuurders zoals gebleken is uit een experiment in Engeland (Department for Work and Pensions, 2006; zie ook bijlage C). Tenslotte is het mogelijk dat sociale verhuurders meer invulling gaan geven aan een eigen betaalbaarheidsbeleid waardoor in feite het maatwerk voor de huurder kan worden geboden dat door de invoering van een referentiehuur komt te vervallen. Zo n beleid kan verschillende vormen aannemen: bijvoorbeeld streefhuren per woning, gedifferentieerde huurverhoging naar woningsoort, een flankerend huurbeleid of inkomensafhankelijke huren. Een voorbeeld van het laatste type beleid is het SEV experiment met woonwaardebonnen (bijlage A). Investeringsbeleid Duurdere woningen leiden met de invoering van een referentiehuur tot hogere nettolasten voor huishoudens met lage inkomens. Dit geldt evenzeer voor de eenzijdige als de tweezijdige variant. Aangezien nieuwe en gerenoveerde betaalbare woningen doorgaans woningen zijn met een huur onder de aftoppingsgrens, is hier met name de nieuwbouw en renovatie voor lage inkomens aan de orde. Dergelijke nieuwbouw en renovatie door sociale verhuurders gaat doorgaans gepaard met een aanzienlijke onrendabele investering. Er zijn drie reacties denkbaar op een verandering in de huurtoeslag: Inleveren op betaalbaarheid: Een verhuurder past noch de investeringen noch de aanvangshuur aan. In dat geval wordt het voor huurders met lage inkomens moeilijk om zo n nieuwbouw woning te betrekken, en vindt er vraaguitval plaats. Inleveren op solvabiliteit: Een verhuurder past de aanvangshuur aan, maar niet de investeringen. De verhuurder zorgt ervoor dat nieuwbouwwoningen beschikbaar zijn voor de referentiehuur. Dit betekent dat er voor de verhuurder sprake is van een extra onrendabele investering in vergelijking met de huidige situatie. Dit gaat ten koste van de solvabiliteit of van andere activiteiten. Inleveren op kwaliteit of kwantiteit: Een verhuurder past het investeringsbeleid en de aanvangshuren aan. Er worden betaalbare woningen gerealiseerd, maar in vergelijking met de huidige situatie worden er of minder woningen of woningen van een lagere kwaliteit geleverd. Dit laatste kan alleen als er ook een dergelijke vraag is, het lijkt logisch dat huurders kritischer worden bij een huurtoeslag met referentiehuur. Tenslotte zal een verandering van de huurtoeslag en daarmee de veranderde vraag naar woningen consequenties hebben voor het desinvestingsbeleid. Met name bij de tweezijdige variant neemt naar alle waarschijnlijkheid de vraag naar goedkopere woningen toe. Een toename van de vraag naar goedkopere woningen zal tot uitdrukking moeten komen in de portefeuillestrategie. Dit kan leiden tot een lagere sloopambitie. In hoeverre dit laatste het geval zal zijn hangt ook af van het kwaliteitsbeleid van de verhuurder. Verhuurders met een duidelijke kwaliteitsambitie zullen minder geneigd zijn in te gaan op de vraag naar goedkope woningen en hun sloopambities niet of beperkt aanpassen aan de toegenomen vraag naar goedkopere woningen. Woonruimteverdeling Wanneer een verandering van de huurtoeslag is bedoeld om de keuzevrijheid voor huurders te vergroten ligt het voor de hand dat woonruimteverdelingsregels worden Onderzoeksinstituut OTB 7
12 versoepeld. Overigens zien we in de praktijk in diverse regio s al een versoepeling in de vorm van het loslaten van inkomenseisen. Het is heel wel mogelijk dat deze verandering van woonruimteverdelingsregels in belangrijke mate bijdraagt aan het vergroten van de keuzevrijheid voor de huurder. Immers, in de huidige situatie geldt voor huishoudens met lage inkomens vaak een maximale huur. Deze maximale huur is een middel om invulling te geven aan het streven tot een rechtvaardige woonruimteverdeling, maar ook een middel om de huurtoeslaguitgaven te beperken. De toewijzing van woningen met een huur boven de aftoppingsgrenzen aan lage inkomens dient immers door gemeenten te worden gefiatteerd. Dit leidt ertoe dat de keuzevrijheid van huishoudens wordt beperkt. Ook al is een huishouden bereid om voor een kwalitatief betere woning een hoog percentage van zijn inkomen aan wonen te besteden, woonruimteverdelingsregels maken deze keuze onmogelijk. Bij de invoering van referentiehuren zijn dergelijke maximum grenzen minder noodzakelijk omdat de keuze voor een duurdere woning niet leidt tot een hogere huurtoeslag. Meer keuzevrijheid kan leiden tot een keuze voor hogere woonkwaliteit en hogere woonlasten (Conijn et al., 2001). Het is goed denkbaar dat een dergelijke vrijheid een reactie van verhuurders oproept. De toegenomen keuzevrijheid kan immers leiden tot grotere huurachterstanden doordat huurders die een duurdere woning betrekken, in de betaalbaarheidproblemen komen en huurachterstanden veroorzaken. Dit kan leiden tot het invoeren van maximum betaalbaarheidsnormen zoals bij het verstrekken van hypotheken gebruikelijk is. Mogelijke effecten op het woonbeleid Betaalbaarheid Invoering van een referentiehuur maakt duurdere woningen netto duurder, dit geldt zowel voor de eenzijdige als de tweezijdige variant. Wanneer daarnaast het huidige budget gelijk blijft, zal voor veel huishoudens de betaalbaarheid verslechteren. Daar staat tegenover dat voor veel andere huishoudens de betaalbaarheid verbetert (IBO, 2002). Een dergelijke verandering is een vorm van inkomensherverdeling: van de duur wonenden, naar de minder duur wonenden. Deze herverdeling is aanzienlijk sterker bij de tweezijdige dan bij de eenzijdige variant. Zo n herverdeling leidt voor een aantal huurders op de korte termijn tot een verslechtering van de betaalbaarheid. Er staan de overheid echter verschillende instrumenten ter beschikking om de betaalbaarheid voor deze groep te compenseren. Een eerste optie is het verhogen van het budget voor de huurtoeslag om de negatieve betaalbaarheidseffecten zo veel mogelijk te beperken. Ook een scherpe huurprijsregulering is een optie. Andere instrumenten bieden mogelijkheden tot meer lokaal maatwerk. Hierbij denken we aan prestatieafspraken tussen corporatie en gemeente over de betaalbare voorraad, wellicht op wijkniveau en afspraken over een betaalbaarheidsbeleid van corporaties. Kwaliteit en beschikbaarheid Investeringen in betaalbare nieuwbouw en renovatie komen met de invoering van een referentiehuur onder druk. Over het algemeen zijn de gerenoveerde woningen en de nieuwbouwwoningen duurder dan de bestaande woningen, ook nog nadat woningcorporaties onrendabel in deze woningen hebben geïnvesteerd. Juist hier is de huidige huurtoeslag een instrument dat woningen betaalbaar kan houden voor lage inkomensgroepen. Wanneer de huurtoeslag minder huurafhankelijk wordt heeft dat 8 Onderzoeksinstituut OTB
13 effect. De woonlasten van de nieuwe woningen gaan omhoog, de gerenoveerde en nieuwe woningen vragen een groter financieel offer en worden voor de laagste inkomensgroepen wellicht onbetaalbaar. Opnieuw zijn er voor de overheid verschillende ingrepen denkbaar om dit effect te compenseren. Hier valt te denken aan het opnieuw invoeren van objectsubsidies in de vorm van bijvoorbeeld een ISV-bijdrage of een verlaagde grondprijs. Daarnaast bieden de prestatieafspraken tussen gemeenten en corporaties aanknopingspunten zoals prestatie-afspraken over de productie en de ontwikkeling van de woningvoorraad. Keuzevrijheid Het vergroten van keuzevrijheid voor de woonconsument vormt een belangrijke drijfveer om over te gaan tot een nieuwe vorm van huurtoeslag. Het gaat hier om keuzevrijheid in de zin van de vrijheid om de eigen huurwoning te kiezen los van de huurtoeslag. Deze vorm van keuzevrijheid leidt naar verwachting tot een woonconsument die kritisch let op de prijs-kwaliteit verhouding van een woning en tot verhuurders die hun huurbeleid afstemmen op de kritische consument. Een consument heeft bijvoorbeeld bij de tweezijdige variant de vrijheid om te kiezen voor een goedkopere woning zonder verlies van huurtoeslag. De tweezijdige variant biedt dus meer keuzevrijheid dan de eenzijdige variant. De keuzevrijheid, volgens de welvaartseconomische definitie, neemt toe door het invoeren van zowel de eenzijdige als de tweezijdige variant. Er is echter ook een andere definitie van keuzevrijheid denkbaar: keuze uit een zo groot mogelijk aantal alternatieven met name voor huishoudens met lage inkomens. De huidige huurtoeslag zorgt ervoor dat lage inkomens ook de duurdere huurwoningen tot hun keuzemogelijkheden kunnen rekenen. Met de invoering van een referentiehuur, zal voor lagere inkomens een aantal keuzemogelijkheden afvallen. Immers, de duurdere woningen kunnen zij niet meer betalen. De invoering van referentiehuren zal door degenen die geconfronteerd worden met netto hogere woonlasten, derhalve niet als toename van de keuzevrijheid worden ervaren. Ambities en ordening Momenteel delen overheid en corporaties de zorg voor de betaalbaarheid en kwaliteit van het wonen. De invoering van een referentiehuur brengt een verandering teweeg: zoals in het voorgaande uiteengezet verwachten we dat invoering van een huurtoeslag met een referentiehuur, bij een gelijkblijvend budget tot gevolg heeft dat per saldo de vraag naar duurdere woningen minder wordt en dat de vraag naar goedkopere woningen toeneemt, dit laatste zal met name optreden bij een tweezijdige variant. De grote vraag is wat deze veranderingen moeten betekenen voor de ambities van de overheid en voor de huidige taakverdeling tussen overheid en woningcorporaties. Immers, het minder huurafhankelijk maken van de huurtoeslag leidt per saldo tot minder kwaliteitsstimulering. De vraag is hoe een dergelijke verandering zich verhoudt tot het huidige streven om een kwaliteitsslag op de woningmarkt te realiseren. Een eerste mogelijkheid is dat het realiseren van een kwaliteitsslag een prominente plaats houdt op de agenda van het woonbeleid. Het is dan logisch dat de vermindering van de kwaliteitsstimulering die een verandering van de huurtoeslag teweeg brengt, moet worden gecompenseerd met beleid. Een dergelijke compensatie kan op twee manieren plaatsvinden (zie schema 3). Een eerste optie is dat de compensatie wordt verzorgd door de overheid in de vorm van nieuwe instrumenten of verruiming van andere instrumenten. Hierbij valt te denken Onderzoeksinstituut OTB 9
14 aan instrumenten als het opnieuw invoeren van objectsubsidies of het verhogen van het budget voor huurtoeslag. Een tweede optie is dat de overheid de taak om deze compensatie te leveren toewijst aan sociale verhuurders. In dit geval is er sprake van een verschuiving van taken van de overheid naar de woningcorporaties. Corporaties krijgen een grotere taak in het waarborgen van kwaliteit en betaalbaarheid van wonen en dragen de bijbehorende kosten. Het lijkt logisch dat een dergelijke taakverschuiving zijn beslag krijgt via de prestatie-afspraken tussen gemeenten en corporaties. Daarmee neemt het belang van deze prestatieafspraken fors toe en vergt dit mogelijk aanpassing van het BBSH. Schema 3 Mogelijke effecten op het woonbeleid Optie Redenering Instrumenten voor Rijk Kwaliteitssturing compenseren door overheid Kwaliteitssturing compenseren door corporaties Loslaten kwaliteitssturing Kwaliteitsslag is van belang en overheid dient hiervoor compenseren Compensatie afwentelen op sociale verhuurders via lokale of regionale prestatieafspraken over de productie en de voorraad Kwaliteitssturing is minder geschikt wanneer wordt gestreefd naar keuzevrijheid Verhoging budget huurtoeslag, herinvoeren objectsubsidies, strikt huurbeleid Versterken BBSH in dit opzicht Handhaven minimum kwaliteit, zoals nu het geval is Naast het compenseren van een verandering van de huurtoeslag in het beleid, is een tweede en meer voor de hand liggende mogelijkheid dat de kwaliteitsdoelstelling wordt aangepast. Wanneer keuzevrijheid centraal staat, is het logisch in te spelen op de vraag van consumenten en de ambitie tot een kwaliteitsslag los te laten. Kwaliteitsbeleid dient zich in een visie die keuzevrijheid centraal stelt, primair te richten op de zorg voor een minimale kwaliteit voor alle woningen, zoals nu geregeld is via het Bouwbesluit en het bouwtoezicht. Een dergelijke redenering valt ook gezien de kwaliteit van de Nederlandse woningvoorraad goed te verdedigen. Besluit De huurtoeslag is een instrument dat in de huidige vorm bijdraagt aan kwaliteitsstimulering, maar primair bedoeld is om betaalbaar en goed wonen voor de laagste inkomens mogelijk te maken. Bij het eerste plaatsen wij kritische kanttekeningen: een dergelijke kwaliteitsstimulering is ons inziens onverenigbaar met het streven naar meer keuzevrijheid. De betaalbaarheid van goed wonen betreft echter de kern van het woonbeleid. Een huurtoeslag gebaseerd op referentiehuren sluit hierbij goed aan. De tweezijdige variant verdient vanuit theoretische overwegingen daarbij de voorkeur; bij deze variant is er sprake van maximale keuzevrijheid. Uitgaande van eenzelfde huurtoeslag budget, leidt dit echter tot verdunning: meer huurders moeten hetzelfde budget delen. Dit betekent in de praktijk dat veel huurders er op achteruit zullen gaan. In theorie zullen zijn hun woonsituatie in overeenstemming brengen met 10 Onderzoeksinstituut OTB
15 de nieuwe situatie. In de praktijk echter zijn er vele woningmarkten met schaarste en bestaat er voor de huurder de drempel van verhuizing, zeker op de korte termijn. Bij een eventuele invoering van een huurtoeslag gebaseerd op referentiehuren is het daarom van groot belang deze referentiehuren, en dus het budget voor huurtoeslag, zodanig vast te stellen dat betaalbaar wonen voor lage inkomens gewaarborgd is en er ook daadwerkelijk sprake is van een toename van keuzevrijheid. Dit vraagt in het geval van de tweezijdige variant om een aanzienlijke verhoging van het huurtoeslag budget. Een eenzijdige variant biedt perspectief als overgangsfase. Literatuur Conijn, J.B.S., M.G. Elsinga & M. Alles, 2001, Woonvouchers. Een verkenning in de praktijk, Amsterdam: RIGO Research en Advies. Department for Work and Pensions, 2006, Local Housing Allowance Final Evaluation: The survey evidence of landlords and agents experience in the nine Pathfinder areas, London, Local Housing Allowance Evaluation no. 11. Interdepartementaal beleidsonderzoek (IBO), 2002, Naar eigen smaak. Een analyse van de voor- en nadelen van persoonsgebonden budgetten in de woon- en woonzorgsector, Tweede Kamer, vergaderjaar , 28377, nr. 1. Ministerie van VROM, 2006, Ruimte geven, bescherming bieden. Een visie op de woningmarkt, Den Haag. Rigo, 2007, Wonen op een rijtje: de resultaten van het woononderzoek Nederland 2006, Den Haag: Ministerie van VROM. Onderzoeksinstituut OTB 11
16 Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Jaffalaan 9, 2628 BX Delft Postbus 5030, 2600 GA Delft Telefoon (015) Fax (015)
Samenvatting Marktconforme huren en woonuitgaven
Samenvatting Marktconforme huren en woonuitgaven De effecten van het huurbeleid uit het voorjaarsakkoord wonen en het regeerakkoord Rutte II op de ontwikkeling van de woonuitgaven P.J. Boelhouwer en C.
Nadere informatieAan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus EA DEN HAAG
> Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG Turfmarkt 147 Den Haag Postbus 20011 2500 EA Den Haag Uw kenmerk 2016Z01227
Nadere informatieIn de Herzieningswet en het Besluit Toegelaten Instellingen TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN
29 TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN Vanaf 2016 moeten corporaties huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag zoveel mogelijk huisvesten in woningen onder de aftoppingsgrens. Deze norm
Nadere informatieAan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus EA Den Haag
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag DG Bestuur en Wonen www.rijksoverheid.nl www.facebook.com/minbzk www.twitter.com/minbzk Uw kenmerk Datum 15 december
Nadere informatieDoelgroepen TREND A variant
Doelgroepen TREND A variant Kleidum Socrates 2013 Doelgroepen 3 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 5 1.1 Doelgroepen en Socrates... 5 1.2 Werkgebieden... 6 2 Doelgroepen en bereikbare voorraad... 7 2.1 Ontwikkeling
Nadere informatiede gemeenten in de regio Alkmaar Woonwaard, Kennemer Wonen, Van Alckmaer, Wooncompagnie en Ymere
Alkmaar, juni 2014 Aan: Van: de gemeenten in de regio Alkmaar Woonwaard, Kennemer Wonen, Van Alckmaer, Wooncompagnie en Ymere Met deze notitie bieden wij u het rapport Betaalbaar Wonen in de regio Alkmaar
Nadere informatieTweede Kamer der Staten-Generaal
Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2013 2014 27 926 Huurbeleid Nr. 216 HERDRUK 1 BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den
Nadere informatie27926 Huurbeleid. Lijst van vragen en antwoorden Vastgesteld 11 oktober 2016
27926 Huurbeleid Nr. 269 Lijst van vragen en antwoorden Vastgesteld 11 oktober 2016 De algemene commissie voor Wonen en Rijksdienst heeft een aantal vragen voorgelegd aan de minister voor Wonen en Rijksdienst
Nadere informatieBrief van de minister voor Wonen en Rijksdienst
27926 Huurbeleid Nr. 216 Herdruk 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 21 maart 2014 Hierbij doe ik u het volgende toekomen:
Nadere informatieBetaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten
Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Freya Mostert freija.mostert@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke
Nadere informatieOnderbouwing huur-inkomenstabellen per 01-07-2015
Onderbouwing huur-inkomenstabellen per 01-07-2015 Datum: 10 juni 2015 Uitgangspunten voor de huur-inkomens tabellen a. De 95% toewijzingseis voor huishoudens met recht op huurtoeslag moet gehaald kunnen
Nadere informatieOp de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving;
Besluit van tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel) Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr...., Directie
Nadere informatieBetaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten
Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Petra Bassie petra.bassie@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke
Nadere informatieMEMORIE VAN TOELICHTING. Algemeen. 1. Inleiding
Wijziging van de Wet op de huurtoeslag in verband met het laten vervallen van de bepaling dat de eigen bijdrage in de huurtoeslag wordt geïndexeerd met het percentage van de netto-bijstandsontwikkeling
Nadere informatieBeleidsplan
Beleidsplan 2018-2022 Missie: In ons nieuwe beleidsplan blijft de missie ongewijzigd. Het blijft de beste zin die precies uitdrukt wie wij willen zijn en hoe we willen werken. Rijnhart Wonen creëert kansen
Nadere informatieGevolgen passendheidstoets
Gevolgen passendheidstoets Corporaties moeten jaarlijks 90% van de vrijkomende huurwoningen tot de vrije-sector toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot de EU-grens. Vanaf 1 januari 2015 gaat er ook
Nadere informatieHuur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector.
Huur beleid Ru t te II Een overzicht van de impact van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Januari 2015 Inleiding De huren zijn de afgelopen twee jaar fors gestegen.
Nadere informatieStreefhuren bij Woonstichting Etten-Leur. 1. Inleiding. 2. Hoe komen huurprijzen tot stand. 3. Wat zijn streefhuren. 4. Streefhuren Etten-Leur bij WEL
Streefhuren bij Woonstichting Etten-Leur 1. Inleiding 2. Hoe komen huurprijzen tot stand 3. Wat zijn streefhuren 4. Streefhuren Etten-Leur bij WEL 5. Wensportefeuille 1 1. Inleiding De sociale huurwoningen
Nadere informatieHUURBELEID 2015 Maart 2015
HUURBELEID 2015 Maart 2015 Inhoud 1. Inleiding 2. Politieke gebeurtenissen 3. Betaalbaarheid 4. Uitgangspunten voor het 5. Huurbeleid Brederode Wonen 2015 2 1. Inleiding Voor u ligt het. Op 12 maart 2013
Nadere informatieBij antwoord datum, kenmerk en onderwerp vermelden
Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht Telefoon 030-286 11 12 www.utrecht.nl /twitter @PaulusJansenSP Aan de leden van de commissie Stad en Ruimte Behandeld door B.J. Brijder Doorkiesnummer 030-28 64408
Nadere informatieWoningstichting Eigen Haard t.a.v.: mw. E. Heidrich Postbus JB Amsterdam. Betreft: Notitie Betaalbaarheid Huren. Amsterdam, 3 december 2014
Woningstichting Eigen Haard t.a.v.: mw. E. Heidrich Postbus 67065 1060 JB Amsterdam Betreft: Notitie Betaalbaarheid Huren Amsterdam, 3 december 2014 Geachte mevrouw Heidrich/Beste Elke, Bijgaand ontvang
Nadere informatieRijnstraat 8 Postbus GX Den Haag de colleges van burgemeester en wethouders Interne postcode 213
Directoraat-Generaal Wonen Directie Beleidsontwikkeling Team Beleid en Interface Subsidieregelingen Rijnstraat 8 Postbus 30941 2500 GX Den Haag de colleges van burgemeester en wethouders Interne postcode
Nadere informatieTweede Kamer der Staten-Generaal
Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2011 2012 27 926 Huurbeleid Nr. 189 LIJST VAN VRAGEN EN ANTWOORDEN Vastgesteld 14 augustus 2012 De vaste commissie voor Binnenlandse Zaken heeft een aantal
Nadere informatieBeantwoording art 33 vragen bereikbare en betaalbare voorraad sociale huurwoningen
Beleid Uw contact F (020) 540 45 59 gemeente@amstelveen.nl Fractie Groen Links T.a.v. T. van Wijnen en M. Kortekaas Postbus 4, 1180 BA Amstelveen Vermeld bij reactie ons kenmerk en datum van deze brief
Nadere informatieAan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus EA DEN HAAG
> Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG Ministerie van Turfmarkt 147 Den Haag Postbus 20011 2500 EA Den Haag
Nadere informatieBetaalbaarheid Haaglanden
Betaalbaarheid Haaglanden De betaalbaarheid van sociale huurwoningen krijgt de laatste tijd steeds meer aandacht. De huurprijzen van sociale huurwoningen stijgen, terwijl het (besteedbare) inkomen van
Nadere informatieGéén huurverhoging per 1 juli Waarom krijg ik per 1 juli 2018 géén huurverhoging?... 6
Huuraanpassing 2018 Vragen en antwoorden Inhoud Algemeen... 3 1. Waarom verhoogt Mooiland ieder jaar de huur (meer/minder)?... 3 2. Hoeveel mag de huur maximaal stijgen per 1 juli 2018?... 3 3. Hoe bepaalt
Nadere informatieSociaal Huurakkoord 2018
Sociaal Huurakkoord 2018 Dit Sociaal Huurakkoord 2018 is moeizaam tot stand gekomen. De oorzaak is een steeds grotere fiscale druk bij corporaties, die zich uiteindelijk één op één vertaalt in ófwel huren
Nadere informatie. Ongelijke gevallen Ongelijk behandeld
. Ongelijke gevallen Ongelijk behandeld Differentiatie naar huishoudsamenstelling, bij de toewijzing van sociale huurwoningen Afstudeerpresentatie Bob Witjes Probleemstelling KOOP Afstudeerpresentatie
Nadere informatieEerste Kamer der Staten-Generaal 1
Eerste Kamer der Staten-Generaal 1 Vergaderjaar 2018-2019 34 940 Wijzing van de Wet op de huurtoeslag in verband met het laten vervallen van de bepaling dat de eigen bijdrage in de huurtoeslag wordt geïndexeerd
Nadere informatieHierbij zend ik u de antwoorden op de Kamervragen van het lid Beckerman (SP) over te hoge huurprijzen in de vrije sector.
De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten Generaal Postbus 20018 2500 EA S GRAVENHAGE Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Turfmarkt 147 Den Haag Postbus 20011 2500 EA Den Haag www.rijksoverheid.nl
Nadere informatie1. De tabellen met betrekking tot de passendheidsregels voor de woonruimteverdeling 2013 vast te stellen.
COLLEGEVOORSTEL Onderwerp Tabellen woonruimteverdeling 2013 Te besluiten om 1. De tabellen met betrekking tot de passendheidsregels voor de woonruimteverdeling 2013 vast te stellen. Inleiding Deze nota
Nadere informatieNieuwsflits 16 september 2015
reacties@hbvzflats.nl Gisteren, op de derde dinsdag van september maakte het Kabinet zijn beleidsvoornemens voor het komende jaar (en de jaren daarna) bekend. In de Rijksbegroting 2016 is over (de te sturen
Nadere informatieHUURDERS BELANGEN ORGANISATIE DE PEEL
HUURDERS BELANGEN ORGANISATIE DE PEEL Wat verandert er voor huurders in 2019 Een hogere liberalisatiegrens. Geïndexeerde grenzen voor de toewijzing van sociale huurwoningen en de huurtoeslag. Hogere kosten
Nadere informatieDynamiek in de huursector, opgaven voor de woonruimteverdeling Studiedag Huisvestingswet en woonruimteverdeling
Dynamiek in de huursector, opgaven voor de woonruimteverdeling Studiedag Huisvestingswet en woonruimteverdeling Marja Elsinga, OTB Research Institute for the Built Environment / TU Delft Delft University
Nadere informatieAchtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID
Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID donderdag 19 maart 2015 BETAAL- BAARHEID Groningen is de jongste stad van Nederland. Van de totaal circa 200.000 inwoners zijn
Nadere informatieHoofdvraag. A.1 Blijf bij de rand weg, maar zoek een beter balans in die veiligheid en te hoge lastenstijging voor huurders.
Hoofdvraag A.1 Blijf bij de rand weg, maar zoek een beter balans in die veiligheid en te hoge lastenstijging voor huurders Deelvragen B.1 Huren laag houden. Dan de komende jaren maar minder investeren.
Nadere informatie1 juli a.s. is het moment van de jaarlijkse huurverhoging. Uiterlijk 1 mei hebben huurders de aangekondigde huurverhoging ontvangen.
Huurverhoging 2016 1 juli a.s. is het moment van de jaarlijkse huurverhoging. Uiterlijk 1 mei hebben huurders de aangekondigde huurverhoging ontvangen. In de gesprekken met de corporaties is de insteek
Nadere informatieHUURTOESLAG. drs. M.T.E. (Mark) Robben. Docent /promovendus bij FEI BV Zelfstandig fiscalist E: T:
HUURTOESLAG drs. M.T.E. (Mark) Robben Docent /promovendus bij FEI BV Zelfstandig fiscalist E: robben@ese.eur.nl T: 010-408 14 73 BELANG HUURTOESLAG Totale huurtoeslaguitgaven voor 2015 geraamd op meer
Nadere informatieTer invulling van deze toezeggingen is een verkenning uitgevoerd naar de mogelijke toekomstige wijzigingen in de liberalisatiegrens.
Bijlage 4: Verkenning scenario s liberalisatiegrens 1. Inleiding De liberalisatiegrens is de huurprijsgrens die bij zelfstandige woningen bepaalt of bij de start van een huurovereenkomst sprake is van
Nadere informatieBoxmeer Herzieningswetproof. Annemarieke Sandee FRAEY Partners in Publieke Waarde 3 maart 2016
Boxmeer Herzieningswetproof Annemarieke Sandee FRAEY Partners in Publieke Waarde 3 maart 2016 Programma Deel 1: Informatie: Woningwet en ontwikkelingen in de volkshuisvesting Deel 2: Discussie: Verkennen
Nadere informatieAan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus EA DEN HAAG. Datum 26 augustus 2016 Beantwoording Kamervragen 2016Z12883
> Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG Ministerie van Turfmarkt 147 Den Haag Postbus 20011 2500 EA Den Haag
Nadere informatieBELEIDS VISIE OKTOBER
BELEIDS VISIE OKTOBER 2017 ONS DOEL1.0 2ONZE OMGEVING ONZE TAAKOPVATTING Ons doel is om mensen met een laag inkomen een prettige woonsituatie te bieden. Woningstichting Tubbergen verhuurt betaalbare en
Nadere informatieDe Vrom-raad: Tijd voor keuzes en Stap voor Stap
Hervorming van de woningmarkt? De Vrom-raad: Tijd voor keuzes en Stap voor Stap Peter Boelhouwer, Onderzoeksinstituut OTB 15-06-2010 Challenge the future Inhoud Disfunctioneren Nederlandse woningmarkt
Nadere informatieVraag 1 Wat is uw reactie op het artikel Corporaties zoeken geld om heffing Rijk te betalen. Sociale huurwoningen fors duurder geworden?
2014Z05130 Vragen van het lid Paulus Jansen (SP) aan de minister voor Wonen en Rijksdienst over woningcorporaties die de huurprijs van sociale huurwoningen fors verhogen (ingezonden 20 maart 2014). Vraag
Nadere informatieAdviesaanvraag. Landelijke kaders en uitgangspunten
Adviesaanvraag Onderwerp: Aan: Van: Huurbeleid 2017 (uitwerking) Huurdersbelangenorganisatie Samen Eén Veluwonen Datum: 18 januari 2017 ontvangen 30 januari 2017 Samenvatting Per 1 juli worden de huren
Nadere informatiePublicaties Stadsdeelbestuur 2010
Publicaties Stadsdeelbestuur 2010 Stadsdeelraad Vergaderstukken/raadsvoorstellen 28 september 2010-r Voorstel van Raadsleden Van Lissum en De Meij (VVD) over Effecten van Europese maatregel voor huishoudens
Nadere informatieDe opbouw van de notitie is als volgt. Sectie 2 beschrijft de varianten. Sectie 3 beschrijft de effecten op de werkgelegenheid.
CPB Notitie Aan: Werkgroep IBO sociale huur Centraal Planbureau Van Stolkweg 14 Postbus 80510 2508 GM Den Haag T (070)3383 380 I www.cpb.nl Contactpersoon Henk-Wim de Boer Datum: 18 november 2016 Betreft:
Nadere informatieEffecten voorstel verlengen periode tijdelijk behoud inschrijfduur na verhuizing van twee naar vijf jaar
Effecten voorstel verlengen periode tijdelijk behoud inschrijfduur na verhuizing van twee naar vijf jaar 1 Aanleiding Bij behandeling van het beleidsvoorstel Actualisatie Woonruimteverdeling op 16 oktober
Nadere informatieDeze notitie is bedoeld om de schaarste en de verdringing in Gouda aan te tonen, als bijlage bij de Huisvestingsverordening 2019.
Bijlage bij de Huisvestingsverordening 2019 Onderbouwing van de schaarste aan goedkope huurwoningen en verdringingseffecten daardoor op de Goudse woningmarkt 1. Doel van deze onderbouwing De Huisvestingswet
Nadere informatieVeranderingen in de volkshuisvesting. 10 mei 2011
Veranderingen in de volkshuisvesting 10 mei 2011 Opbouw presentatie 1. Veranderingen en gevolgen 2. Betekenis voor PALT 3. Ontwikkelrichtingen De belangrijkste veranderingen 1. Regelgeving Staatssteunregeling
Nadere informatieGevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst
Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet ingegaan. U leest hier wat deze nieuwe wet mogelijk voor u betekent. We hebben de
Nadere informatieWij verzoeken u ons uw advies te geven binnen de termijn van zes weken, dat wil zeggen uiterlijk op maandag 16 maart2015.
Aan het bestuur van de Bewonersraad Rochdale Postbus 56659 1040AR Amsterdam Amsterdam, 2 februari 2015 Ons kenmerk: RvB/HvB/mdv/15.005 Onderwerp: Huurverhoging 2015 Geachte Bestuur, Hierbij ontvangt u
Nadere informatieTweede Kamer der Staten-Generaal
Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2013 2014 27 926 Huurbeleid Nr. 205 BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 11
Nadere informatieKengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht
Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Stand van zaken zomer 2014 Inleiding Op dit moment volstrekt zich een grote verandering binnen de sociale huursector. Dit is het gevolg van het huidige
Nadere informatieKENGETALLEN PORETEFEUILLE STRATEGIE
In de loop van 2015 is door Eigen Haard een nieuwe Ondernemingsstrategie ontwikkelt en als uitwerking daarvan een nieuwe Portefeuille strategie. Over de Portefeuillestrategie is advies gevraagd aan Alert.
Nadere informatieHet is niet evident hoe hoog. De haalbaarheid van markthuren
MOGELIJKHEDEN EN CONSEQUENTIES De haalbaarheid van markthuren In de analyses over het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt, spelen in de huursector de markthuren een belangrijke rol. Markthuren
Nadere informatieFinanciële bijdrage van de huurder bij investeringen in verduurzaming en vergroening
O P I N I E S T U K Financiële bijdrage van de huurder bij investeringen in verduurzaming en vergroening Bijna iedereen is het er wel over eens dat een significante vermindering van het energieverbruik
Nadere informatieIn de Nota naar aanleiding van het nader verslag ( ) d.d. 30 januari 2013 worden deze vragen als volgt beantwoord:
Onderbouwing tbv aanvraag debat met minister van Wonen en Rijksdienst over het onvolledig en/of onjuist informeren van de Kamer tijdens de behandeling van het wetsvoorstel 33330 Wijziging van Boek 7 van
Nadere informatieHet (dis)functioneren van de Nederlandse woningmarkt. Johan Conijn UvA / ASRE, Ortec Finance
Het (dis)functioneren van de Nederlandse woningmarkt Johan Conijn UvA / ASRE, Ortec Finance Datum 27 september 2011 Bericht FD vandaag Hypothekenmarkt in nog dieper dal Het effect van de tijdelijk verlaagde
Nadere informatieBetaalbaarheid en passend toewijzen
Corporatiedag 31 mei 2018 Betaalbaarheid en passend toewijzen Wat zeggen de cijfers uit de woonruimteverdeling? Steven Diemel Freja Aurik WoningNet Onderzoek & Advies Betaalbaarheid en passend toewijzen
Nadere informatieBijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen
Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen A) WONINGWET: ALGEMEEN 1. Wat is de nieuwe Woningwet? De nieuwe Woningwet geeft nieuwe regels voor de sociale huursector. Met de herziening wil de overheid
Nadere informatieHet disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt. Prof. dr. Johan Conijn
Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt Prof. dr. Johan Conijn Een overview De koopsector De huursector Interactie tussen koop en huur Actuele punten van discussie Koopsector: instabiliteit
Nadere informatieWoonruimteverdeling in Breda
RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl EINDRAPPORT Woonruimteverdeling in Breda De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers en/of
Nadere informatieSociale huursector op drift
Sociale huursector op drift Keynote speech Huurincasso Congres, NBC Congrescentrum, Nieuwegein, 28 maart 2017 Hugo Priemus, emeritus hoogleraar Technische Universiteit Delft 1 Actuele problemen op de woningmarkt
Nadere informatieGezamenlijke reactie Aedes en Woonbond op internetconsultatie Wetsvoorstel Huur en inkomensgrenzen
Gezamenlijke reactie Aedes en Woonbond op internetconsultatie Wetsvoorstel Huur en inkomensgrenzen Datum 10 juli 2019 Onderwerp Gezamenlijke reactie Aedes en Woonbond op internetconsultatie Wetsvoorstel
Nadere informatieMeer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector
Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden
Nadere informatieBeste leden van de Huurderskoepels,
Beste leden van de Huurderskoepels, Op maandag 16 maart heb ik u het definitieve huurverhogingsvoorstel voor 2015 gedaan. Dit naar aanleiding van onze discussie op 9 maart jl. waarin wij een concept-voorstel
Nadere informatieVERHALEN ACHTER DE CIJFERS
VERHALEN ACHTER DE CIJFERS Sadet Karabulut, Tweede Kamerlid Eva de Bakker, beleidsmedewerker April 2015 2 INHOUD INHOUD Inleiding 4 Huurverhogingen 5 Het onderzoek 6 De resultaten 7 Voorstellen 9 Bijlage:
Nadere informatieInleiding. Bewoners en SP in actie voor renovatie van de woningen in het Heilige Land
Betaalbaar wonen onen in Delft Inleiding Delft is een prachtige historische stad. Maar de laatste jaren kan niet iedereen meer hier terecht. Er is in Delft een schrijnend tekort aan betaalbare huurwoningen.
Nadere informatieDe toekomst van het Nederlands woonbeleid (deel 3) Omvang hypothecaire schuld
De toekomst van het Nederlands woonbeleid (deel 3) Omvang hypothecaire schuld In de afgelopen tien jaar is een uitvoerig maatschappelijk debat gevoerd over de doelmatigheid van het gevoerde woonbeleid.
Nadere informatieDe hoofdlijn van 2016: betaalbaarheid, duurzaamheid en woonkwaliteit
1 De hoofdlijn van 2016: betaalbaarheid, duurzaamheid en woonkwaliteit 2016 was het eerste jaar van ons Ondernemingsplan 2016-2020. Afgelopen jaar hebben we extra de aandacht gericht op de thema s betaalbaarheid,
Nadere informatieBuildDesk kennisdocument
BuildDesk kennisdocument Energiebesparing en huurverhoging: volop kansen Welke wettelijke mogelijkheden zijn er om bij woningverbetering een huurverhoging te vragen? Het verkrijgen van 70% instemming hoeft
Nadere informatieBETAALBAARHEID EN ENERGIEBESPARING
BETAALBAARHEID EN ENERGIEBESPARING Dilemma s en (on)mogelijkheden Henk Heeger (Havensteder en OTB, TU DELFT) 12 november 2014 13-11-2014 1 INLEIDING Voorstellen Henk Heeger: werkt zowel bij het OTB (TU-Delft)
Nadere informatieHuurverhoging 2019 Vragen en antwoorden
Huurverhoging 2019 Vragen en antwoorden Inhoud Algemeen... 3 1. Waarom verhoogt Mooiland ieder jaar de huur (meer/minder)?... 3 2. Hoeveel mag de huur maximaal stijgen per 1 juli 2019?... 3 3. Hoe bepaalt
Nadere informatieSubsidiering in de Nederlandse huursector
Subsidiering in de Nederlandse huursector Johan Conijn 12 november 2010 De hoofdlijnen Brede discussie over het disfunctioneren van de woningmarkt Subsidiering in koop- en huursector belangrijke oorzaak
Nadere informatieHet middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance
Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Datum 11 mei 2011 Het middensegment Wat verstaan we onder het middensegment in de huursector? - verhuurders:
Nadere informatiegemeente Rotterdam Raadscommissie Bouwen, Wonen & Buitenruimte Postbus AN ROTTERDAM 3002an6575
gemeente Rotterdam Raadscommissie Bouwen, Wonen & Buitenruimte Postbus 6575 3002 AN ROTTERDAM 3002an6575 datum contactpersoon onderwerp 8 december 2015 - Woonvisie Rotterdam Uw kenmerk ons kenmerk doorkiesnummer
Nadere informatiePassend wonen. 'Van foto naar film'
Passend wonen 'Van foto naar film' Passend wonen, samengevat in vijf punten Van foto naar film De volkshuisvesting is nog erg gericht op een voorspelbaar leven. Bij het verhuren van een sociale huurwoning
Nadere informatieONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE?
ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? WWW.AEDES.NL MAART 2015 DE NIEUWE ONINGWET Vanaf 1 juli 2015 gelden nieuwe regels voor woningcorporaties. De invoering van de nieuwe Woningwet betekent dat ook
Nadere informatieBij antwoord datum, kenmerk en onderwerp vermelden
Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht Telefoon 030-286 11 12 www.utrecht.nl /twitter @PaulusJansenSP Aan de leden van de commissie Stad en Ruimte Behandeld door B.J. Brijder Datum 4 oktober 2016 Doorkiesnummer
Nadere informatieDatum: 6 juli 2016 Betreft: Doorrekeningen varianten SDG werkgroep woningmarkt
CPB/PBL Notitie Aan: Studiegroep Duurzame Groei (SDG) Centraal Planbureau Van Stolkweg 14 Postbus 80510 2508 GM Den Haag T (070)3383 380 I www.cpb.nl Contactpersoon Jan Möhlmann Datum: 6 juli 2016 Betreft:
Nadere informatieGerrichhauzen en Partners Notitie 'Bereikbaar wonen in Breda' Concept d.d. 14 april
Gerrichhauzen en Partners Notitie 'Bereikbaar wonen in Breda' Concept d.d. 14 april 2011 1 BEREIKBAAR WONEN IN BREDA Juni 2011 Een synthese van de rapporten over de woningmarkt en doelgroep in Breda 1
Nadere informatieJaarcongres NCB Betaalbaarheid van wonen
Jaarcongres NCB Betaalbaarheid van wonen 1 Marja Elsinga Hoogleraar Housing Institutions & Governance Programmaleider Housing in a Changing Society 2 1 Overview Wanneer is er sprake van een betaalbaarheidprobleem?
Nadere informatieKRAP BIJ KAS IN EEN BETAALBARE HUURWONING
12 KRAP BIJ KAS IN EEN BETAALBARE HUURWONING (Foto: Sabine Joosten, Hollandse Hoogte) ANALYSE 13 Steeds meer huurders hebben een ontoereikend inkomen voor de netto woonlasten en de minimale kosten voor
Nadere informatieMet deze brief sturen wij u de adviesaanvraag toe met betrekking tot de voorgenomen huurverhoging per 1 juli 2015. Aanvullend het volgende.
Postbus 140 5360 AC Grave www.mooiland.nl Handelsregister KvK 31036365 NL0034.24.650B01 De heer W. Spenke Pachterwaard 60 6846 ET Arnhem Onderwerp : adviesaanvraag huurverhoging 2015 Contactpersoon : Annelieke
Nadere informatieAan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus EA DEN HAAG. Datum 2 december 2016 Kabinetsreactie IBO Sociale Huur
> Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG Ministerie van Turfmarkt 147 Den Haag Postbus 20011 2500 EA Den Haag
Nadere informatieCollegebesluit Collegevergadering: 11 december 2018
ONDERWERP Prestatieafspraken 2019 SAMENVATTING Gemeente, de Heemsteedse woningcorporaties Elan Wonen en Pre Wonen en hun huurdersorganisaties Bewonersraad Elan Wonen en Bewonerskern Pre streven een gemeenschappelijk
Nadere informatie3 Effect van varianten zoals door de VROM-raad gevraagd
belastingsderving (saldo HRA en EWF) tot 13,8 miljard doen toenemen in 2011. Daarbij is geen rekening gehouden met het drukkende effect van de rentestijging op de prijs van de woningen. 3 Effect van varianten
Nadere informatie2011D22725 LIJST VAN VRAGEN
2011D22725 LIJST VAN VRAGEN 1 In de inleiding wordt gesteld dat de relatief lage huur het aanbod ontmoedigt. Hoe verhoudt zich dit tot de vaststelling dat verhuurders gemiddeld 72% van de maximale huur
Nadere informatiede huurders van verschillende inkomensgroepen met het rninimale huishoudbudget rond kunnen
Woningstichting Rochdale Raad van Bestuur Mevrouw H. van Buren Postbus 56659 1040 AR Amsterdam AM STERDAM ONSKENMERK 12 maart 2015 COSM/15.005 UW KEKMERK BEHANOEIO DOOR Dagelijks Bestuur ONDERV/ERP TELEFOON
Nadere informatieB&W-Aanbiedingsformulier
B&W.nr. 10.0986, d.d. 28 september 2010 B&W-Aanbiedingsformulier Onderwerp Aanbieding onderzoek Scheefwonen BESLUITEN Behoudens advies van de commissie 1. kennis te nemen van het onderzoeksrapport Scheefwonen
Nadere informatieVeelgestelde vragen over Passend Toewijzen
Veelgestelde vragen over Passend Toewijzen Waar heeft u als woningzoekende met een inkomen tot 35.739 recht op? Voorbeeld 1 Kees is 28 jaar en wil gaan samenwonen met zijn vriendin. Samen verdienen ze
Nadere informatieVerduurzaming woningportefeuille: de woonbundel. 4 maart 2013
Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel 4 maart 2013 Verduurzamingsambitie woningcorporaties onder druk Het belang van verduurzaming van het corporatiebezit wordt erkend: Convenant Energiebesparing
Nadere informatieAan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus EA DEN HAAG
> Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG Bestuur, Ruimte en Wonen Turfmarkt 147 Den Haag Postbus 20011 2500
Nadere informatieInvesteren in groen en betaalbaar wonen
Verkort Beleidsplan Het Gooi en Omstreken 2013-2018 Investeren in groen en betaalbaar wonen Ambities in 2017 In Baarn, Blaricum, Bunschoten, Gooise Meren, Hilversum en Wijdemeren Voorwoord Maarten van
Nadere informatieHUURBELEIDSPLAN WOONPARTNERS MIDDEN-HOLLAND
HUURBELEIDSPLAN WOONPARTNERS MIDDEN-HOLLAND 2019-2020 Waddinxveen, 28 maart 2019 Inhoudsopgave 1. Vooraf... 3 2. Beleidsvarianten... 3 2.1 Marktsituatie... 3 2.2 Uitgangspunten... 3 2.3 Beleidskeuzes...
Nadere informatieIn de onderstaande uitwerking van de drie denkrichtingen voor de langere termijn worden de volgende aspecten technisch uitgewerkt:
Technische uitwerkingsnotitie varianten en denkrichtingen IBO Sociale Huur I. Toelichting op de gevolgde werkwijze In het IBO-rapport Sociale Huur zijn de gepresenteerde varianten voor de huurtoeslag doorgerekend
Nadere informatieVEELGESTELDE VRAGEN ALLES RONDOM PASSEND TOEWIJZEN
VEELGESTELDE VRAGEN ALLES RONDOM PASSEND TOEWIJZEN Passend toewijzen 1. WAT IS PASSEND TOEWIJZEN? Passend toewijzen betekent dat wij bij de toewijzing van een huurwoning rekening houden met uw inkomen,
Nadere informatieDatum: Betreft: Hoorzitting / rondetafelgesprek Evaluatie verhuurderheffing. Algemene reactie CPB op evaluatie verhuurderheffing
CPB Notitie Aan: Commissie Wonen en Rijksdienst Centraal Planbureau Van Stolkweg 14 Postbus 80510 2508 GM Den Haag T (070)3383 380 I www.cpb.nl Contactpersoon Johannes Hers Datum: 29-06-2016 Betreft: Hoorzitting
Nadere informatie