Area Development Twente Toelichting luchthavenexploitatie 2016-2036 Luchthaven Twente OPENBAAR Datum: maart 2016
Inhoudsopgave 1 INLEIDING 2 1.1 AANLEIDING 2 1.2 WERKWIJZE 2 1.3 STATUS 3 1.4 LEESWIJZER 4 1.5 BRONNEN 4 2 UITGANGSPUNTEN 5 2.1 INLEIDING 5 2.2 ONDERZOEKEN M3 5 2.3 BEDRIJFSBEGROTING 6 2.4 LUCHTZIJDIGE INVESTERINGEN 6 2.5 INVESTERINGEN HANGAR 8 EN 9 6 2.6 INSTANDHOUDINGSKOSTEN BAAN 6 2.7 PLANGEBIED 7 2.8 RUIMTEGEBRUIK 7 2.9 PARAMETERS & FASERING 8 3 INKOMSTEN 10 3.1 OPBRENGSTEN AVIATION 10 3.2 OPBRENGSTEN ERFPACHTUITGIFTE 12 3.3 OPBRENGSTEN VERHUUR PANDEN EN GROND 15 4 BIJDRAGEN 16 4.1 BIJDRAGE LUCHTZIJDIGE INVESTERINGEN 16 5 UITGAVEN 17 5.1 KOSTEN VASTGOED/GROND 17 5.2 AVIATION GERELATEERD (PERSONEEL/BEDRIJFSKOSTEN) 17 5.3 AVIATION GERELATEERD (INVESTERINGEN) 17 6 RESULTAAT 19 6.1 RESULTAAT LUCHTHAVENEXPLOITATIE 19 6.2 RISICOPARAGRAAF 19 7 CONCLUSIE 20 Toelichting Luchthavenexploitatie 2016-2036 vliegveld Twente maart 2016 1
1 Inleiding 1.1 Aanleiding Na het besluit om te stoppen met de ontwikkeling van de commerciële burgerluchthaven heeft Deelgebied Noord in het teken gestaan van het onderzoeken van nieuwe mogelijkheden voor het in ontwikkeling nemen daarvan. Dit heeft geresulteerd in het advies van de Commissie van Wijzen (ook Commissie Wientjes genoemd) om in te zetten op het ontwikkelen van de Technology Base Twente tot een toplocatie als iconische internationale ontwikkel-, demonstratie- en productiezone voor Advanced Materials and Manufacturering (AMM), waarbij ruimte is voor luchtvaartgerelateerde bedrijvigheid en General en Business Aviation. Vanuit de toekomstvisie van de Commissie Wientjes op de economische ontwikkeling van Twente is dus een belangrijke rol weggelegd voor de luchthaveninfrastructuur. Om de haalbaarheid van een rendabele luchthaveninfrastructuur te kunnen toetsen is onderzoek verricht naar de kansen voor luchthavengebonden activiteiten op vliegveld Twente en is aan de hand daarvan een luchthavenexploitatie opgesteld. De luchthavenexploitatie is gebaseerd op de activiteiten van een toekomstig luchthavenexploitant. Vooralsnog vervult ADT als gebiedseigenaar deze rol. In dit rapport worden de uitgangspunten en resultaten van de luchthavenexploitatie gepresenteerd en toegelicht. 1.2 Werkwijze Ten behoeve van het in kaart brengen van de kansen voor luchthavengebonden bedrijvigheid heeft M3 begin 2015 onderzoek gedaan. Deze marktanalyse biedt de basis voor het uitwerken van de luchthavenexploitatie. De resultaten van het onderzoek geven inzicht in welk soort luchthavengebonden bedrijvigheid kansrijk is, wat het aantal te verwachten vliegtuigbewegingen zullen zijn en wat het benodigde ruimtebeslag is. Op basis van deze uitkomsten en de kaders van het gebiedsprofiel van het Kwaliteitsteam heeft ADT een luchthavenexploitatie opgesteld. Als referentie voor de kosten en opbrengsten, is gebruik gemaakt van de vliegvelden Airport Lelystad, Airport Teuge en Maastricht Aachen Airport. Deze vliegvelden zijn qua bedrijfsvoering van vergelijkbare aard en omvang. Organisatorisch gezien geldt voorlopig dat ADT de luchthaven exploiteert. Dit in afwachting van een definitief luchthavenbesluit (LHB) en daarna de werving van een luchthavenexploitant. ADT is dus op dit moment ontwikkelende partij en luchthavenexploitant tegelijk (zie figuur 1). Als ontwikkelende partij zorgt zij vanuit de grondexploitatie ADT voor het bouw- en woonrijp maken, verkopen, verhuren en verpachten van gronden, planontwikkeling en verhuur van bestaand vastgoed. Als luchthavenexploitant beheert en onderhoudt zij vanuit de luchthavenexploitatie het luchthavengebied (hoofdzakelijk airside 1 ) bestaand uit banenstelsel (startbaan, taxibanen en omliggend terrein), voert de vluchtafhandeling uit, int havengelden en krijgt inkomsten uit de verhuur van bestaand vastgoed en het verpachten van gronden. 1 Een luchthavengebied bestaat uit twee gedeeltes: een niet publiek toegankelijk en door hekwerk begrensd gebied (airside) en publiek toegankelijk gebied (landside). Toelichting Luchthavenexploitatie 2016-2036 vliegveld Twente maart 2016 2
Figuur 1: Relatie grondexploitatie en luchthavenexploitatie Financieel gezien staat de luchthavenexploitatie op zichzelf. Voor het gebruik van het vliegveld betaalt de luchthavenexploitatie een erfpachtvergoeding aan de grondexploitatie ADT. De hoogte van de erfpachtvergoeding is gebaseerd op het gebruik van het huidige gebied (startbaan, taxibanen en omliggend terrein). Vanuit de vliegactiviteiten en verhuur van de bestaande panden bedruipt de luchthavenexploitatie zichzelf. Het resultaat op contante waarde van de luchthavenexploitatie wordt niet verrekend met de grondexploitatie ADT. 1.3 Status De luchthavenexploitatie geeft op dit moment (maart 2016) inzicht in de haalbaarheid van het exploiteren van het vliegveld in combinatie met het verhuren van bestaande vastgoed vanuit het oogpunt dat ADT voorlopig de luchthaven exploiteert. De luchthavenexploitatie fungeert als een separate exploitatie voor de activiteiten van de (toekomstig) luchthavenexploitant en staat zoals eerder aangegeven los van de grondexploitatie. Voor de luchthavenexploitatie wordt uitgegaan van een geleidelijke organische ontwikkeling, waarbij gestuurd wordt op een vlakke kasstroom. De exploitatie van het vliegveld wordt voorlopig door ADT verzorgt, totdat er een luchthavenexploitant is geworven. Zodra meer bekend is rondom de planologische procedures en de exacte insteek van de luchthaven wordt bekeken welke juridische vorm de luchthavenexploitatie moet krijgen. Voor de vliegactiviteiten wordt vooralsnog alleen uitgegaan van End of Life (EOL), General Aviation (GA), Business Aviation (BA) en Maintenance, Repair and Overhaul (MRO). Voor wat betreft het faciliteren van drones (Remotely Piloted Aircraft (RPA)) is het uitgangspunt dat deze nog niet op het luchthavengebied worden gefaciliteerd aangezien dit op gespannen voet kan staan met vliegen. Naarmate meer duidelijk wordt over wet- en regelgeving en inpassing in de beoogde activiteiten op het luchthaventerrein wordt bekeken in hoeverre RPA s deel uit kunnen maken van de luchthavenexploitatie. Vooralsnog wordt er vanuit gegaan dat activiteiten rondom RPA s zich manifesteren rondom de Twente Safety Campus (TSC). Toelichting Luchthavenexploitatie 2016-2036 vliegveld Twente maart 2016 3
1.4 Leeswijzer De rapportage is als volgt opgebouwd: In hoofdstuk 2 worden de uitgangspunten voor de luchthavenexploitatie weergegeven; Hoofdstuk 3 geeft een toelichting op de inkomsten; Hoofdstuk 4 geeft een toelichting op de bijdragen; Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de uitgaven; In hoofdstuk 6 worden het resultaat en de risico s weergegeven; In hoofdstuk 7 worden de conclusies weergegeven. 1.5 Bronnen Kwaliteitsteam, BVR (juni 2015), Gebiedsprofiel Technology base Twente. M3 (2015), Eindrapportage Kansen voor luchthavengebonden activiteiten op Twente Airport. M3 (januari 2016), Duiding van Business Aviation markt Twente. I&O (2015), Onderzoek naar kansen BA. Arcadis (januari 2016), Voorkeursalternatief MER. Arcadis (29 september 2015), Notitie Reikwijdte en Detailniveau Ontwikkeling Technology Base Twente. Airport Teuge (2015), Havengeldregeling per 1 mei 2015. Maastricht Aachen Airport BV (2014), Airport Tariffs Agreement 2014. Lelystad Airport (2015), Havengeldregeling 2015. Toelichting Luchthavenexploitatie 2016-2036 vliegveld Twente maart 2016 4
2 Uitgangspunten 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de uitgangspunten van de luchthavenexploitatie toegelicht. 2.2 Onderzoeken M3 Onderzoeksbureau M3 Consultancy heeft in opdracht van ADT onderzocht welke luchthavengebonden activiteiten op Twente Airport ontwikkeld kunnen worden, passend binnen de aanbevelingen van de Commissie Wientjes. Er zijn daarbij zes product-markt combinaties (PMC) onderzocht, te weten: 1. Ontmanteling End-of-life toestellen (EOL) 2. Test- en trainingscentrum onbemand vliegen 3. Business Aviation (BA) 4. General Aviation (GA) 5. Base maintenance in de grote luchtvaart 6. Helikopters Per PMC is in kaart gebracht wat de kans voor Twente Airport is op vestiging van de betreffende activiteit en welke directe en indirecte werkgelegenheid de activiteit de regio kan opleveren. Ook is de optimale mix van deze activiteiten op Twente Airport geschetst. Dit laatste in relatie tot de economische structuur van Twente als Hightech zakenregio en als regio voor toerisme en recreatie. Op basis van de onderzoeken van M3 is de trendvariant voorkeursalternatief MER (VKA MER) bepaald. Aan de hand van de verwachte vliegtuigbewegingen (vtb s) op Luchthaven Twente is de benodigde bedrijfsruimte bepaald op 10.438 m2 BVO. Het indicatief baangebruik en ruimtegebruik per activiteit is in tabel 1 weergegeven. Tabel 1: Vliegtuigbewegingen en benodigde m2 bedrijfsruimte Aantal vtb s Bedrijfsruimte (m2) MRO 100 740 EOL 120 5.000 BA 1.000 1.000 GA 18.000 3.699 Totaal 19.220 10.438 Het indicatief baangebruik (aantal vtb s) en het ruimtegebruik (m² bedrijfsruimte, exclusief gebouw gebonden grond) per activiteit zijn belangrijke inputvariabelen voor de luchthavenexploitatie. Mede op basis van deze variabelen worden de inkomsten en uitgaven geraamd. Voor de luchthavenexploitatie is uitgegaan van de luchthavengebonden activiteiten GA (PMC 4), BA (PMC 3), EOL (PMC 1) en MRO (onderdeel GA/BA). Voor E-VLOS test- en trainingsfaciliteit voor met name hulpdiensten (PMC 2) geldt dat deze activiteit geen Toelichting Luchthavenexploitatie 2016-2036 vliegveld Twente maart 2016 5
deel uitmaakt van de luchthavenexploitatie, mede ook gezien het feit dat de opbrengstpotentie nog onbekend is. Voor de luchthavenexploitatie wordt uitgegaan van het aantal vtb s van de zogenaamde trendvariant zoals die zijn opgenomen in het VKA MER. Dit betekent in totaal 19.220 vtb s bestaand uit 100 MRO, 120 EOL, 1.000 BA en 18.000 GA. 2.3 Bedrijfsbegroting Voor het opstellen van de bedrijfsbegroting van de toekomstige luchthavenexploitatie is als referentie gebruik gemaakt van de begroting van Vliegveld Teuge. Vliegveld Teuge is qua bedrijfsvoering en kostenstructuur vergelijkbaar. In de begroting zijn de personeelskosten, bedrijfskosten, onderhoudskosten, algemene kosten, rente en verzekeringen/belastingen meegenomen. Verder zijn inkomsten uit landingsgelden en parkeergelden meegenomen. 2.4 Luchtzijdige investeringen Uitgangspunt is verder dat vooralsnog geen rekening is gehouden met mogelijk een aantal luchtzijdige investeringen, zoals bijvoorbeeld een havendienstgebouw of een tankeiland. De luchthaven is voldoende geoutilleerd om te kunnen vliegen. ADT zet nog wel in op het inzetten van de eerder door het Rijk beschikbaar gestelde bijdrage van 1,8 miljoen voor luchtzijdige investeringen, destijds ten behoeve van de realisatie van de commerciële burgerluchthaven. Het Ministerie van I en M heeft voor de zomer 2015 aangegeven op een later moment een definitief besluit te nemen over de beschikbaarstelling van (een deel van) deze bijdrage. Dit gebeurt als er meer duidelijkheid is over de concrete invulling van de ontwikkeling van de luchthaven op basis van het vastgestelde plan van aanpak. Over het kunnen inzetten van de betreffende bijdrage is ADT in gesprek met het Ministerie van I en M. 2.5 Investeringen Hangar 8 en 9 Ten behoeve van het marktconform kunnen verhuren van Hangar 8 en 9 wordt een investering gedaan in beide panden. De jaarlijkse kapitaalslasten van deze lening zijn opgenomen in de luchthavenexploitatie. 2.6 Instandhoudingskosten baan Uitgangspunt is dat eventuele vervangings- en onderhoudsinvesteringen (o.a. materieel) wel uit de lopende exploitatie bekostigd moeten worden. De kosten voor groot onderhoud aan het banenstelsel zijn niet opgenomen. Wel is rekening gehouden met kosten regulier onderhoud. Ten behoeve van het groot onderhoud wordt een bestemmingsreserve ingesteld. Voor de daadwerkelijke kosten voor groot onderhoud wordt ervan uitgegaan dat deze halverwege de looptijd opnieuw worden bezien als het gaat om de hoogte van de kosten en dekking ervan. Toelichting Luchthavenexploitatie 2016-2036 vliegveld Twente maart 2016 6
2.7 Plangebied Het toekomstige luchthavengebied wordt gesitueerd in het noordelijk deelgebied. Het airside gedeelte van het luchthavengebied wordt weergegeven in figuur 2 (begrenzing roze gebied). Figuur 2: Luchthavengebied (IAA Stedenbouw en Landschap). 2.8 Ruimtegebruik Om een inschatting te maken van het toekomstig ruimtegebruik voor platform gebonden bedrijvigheid en luchthavenfuncties is het ruimtegebruik (zie tabel 2) bepaald op basis van het aantal vtb s en het luchthavengebied zoals weergegeven in figuur 3. Luchthavengebied (airside) Het grootste gedeelte van het luchthavengebied (airside) wordt in beslag genomen door het bestaande banenstelsel (142,0 ha). Dit bestaat uit de start/landingsbaan, taxibanen, percelen bestaande panden, platformverharding en omliggend terrein (grasvelden, bomen). Nieuwe luchthavenfuncties Voor de nieuw te realiseren luchthavenfuncties (ruimtereservering bruto circa 3,0 ha) wordt een havendienstgebouw onderscheiden die plaats gaat bieden aan vluchtafhandeling-activiteiten, verkeerstoren, stalling brandweerauto s en restaurant (landside). Vooralsnog wordt er geen rekening gehouden met de realisatie van een havendienstgebouw. Nieuw platform gebonden bedrijvigheid Onder platform gebonden bedrijvigheid (bruto 3,1 ha) wordt bedrijvigheid verstaan die voortkomt uit de activiteiten van GA, BA, EOL en MRO. Qua gebouwen kan gedacht worden aan hangars en andere stalling- en bedrijfsruimten inclusief verharding in de vorm van een inrit vanaf de bestaande taxibanen tot de kavel. Toelichting Luchthavenexploitatie 2016-2036 vliegveld Twente maart 2016 7
Tabel 2: Ruimtegebruik luchthavengebied (airside) 2.9 Parameters & fasering Parameters Om de invloeden van kosten- en opbrengstenstijgingen en rente op lange termijn te bepalen zijn de volgende parameters gehanteerd: Indexatie kosten : 2,00% Indexatie opbrengsten : 1,50% Voor de kostenstijging wordt aangesloten bij het langjarige gemiddeld van de kostenstijging van de afgelopen jaren op basis van de GWW cijfers. Bij de opbrengstenstijging is uitgegaan van een lichte stijging. Het percentage van 1,50% is behoudend ingestoken en ligt 0,50% onder het langjarig gemiddelde van de inflatie (CPI) in de afgelopen 15 jaar (2000-2015). Er is gekozen voor een progressief rentetarief cf. de grondexploitatie ADT 2016. De gehanteerde rentestaffel is weergegeven in tabel 3. De prijspeildatum is 1-1-2016. Tabel 3: Rentestaffel (cf. grondexploitatie ADT 2016) 2016 2017 2018 2019-2036 Rente 1,34% 2,38% 3,00% 4,00% Er is gekozen voor een oplopende rente omdat met enige zekerheid kan worden vastgesteld dat de rente op korte termijn laag is. Ook is de verwachting dat ADT de komende jaren kortlopend blijft lenen. Omdat de rente op lange termijn onzeker is, loopt de rente in het scenario voorzichtigheidshalve op tot 4,0%. Toelichting Luchthavenexploitatie 2016-2036 vliegveld Twente maart 2016 8
De rentestand waarvoor ADT financiering kan aantrekken zijn gunstig en resulteren in de voorgenoemde rentestaffel. Indien ten behoeve van de doorrekening was uitgegaan van een particulier rentetarief dan zou dit behoorlijk hoger liggen. Looptijd Het startjaar van de luchthavenexploitatie is 2016. Het eerste jaar wordt gezien als een voorbereidingsjaar op de feitelijke exploitatie. In het eerste jaar worden met name een aantal incidentele investeringen gedaan in o.a. materieel. Vanaf 2017 start de feitelijke exploitatie rondom het vliegen. De exploitatie kent vanaf dat moment een looptijd van 20 jaar met als eindjaar 2036. Deze periode wordt lang genoeg geacht om tot een rendabele luchthavenexploitatie te kunnen komen. Daarnaast biedt het eveneens nog te vestigen bedrijven tot en met 2025 de mogelijkheid om in (de daarna resterende looptijd van) circa 10 jaar tot een rendabele bedrijfsexploitatie te komen. Toelichting Luchthavenexploitatie 2016-2036 vliegveld Twente maart 2016 9
3 Inkomsten In dit hoofdstuk volgt een beschrijving van de inkomsten. De inkomsten bestaan uit opbrengsten vanuit aviation (landingsgelden GA/BA/EOL/MRO), opbrengsten erfpachtuitgifte en verhuuropbrengsten van de bestaande panden. 3.1 Opbrengsten aviation De opbrengsten aviation bestaan uit opbrengsten vanuit landingsgelden en parkeergelden vliegtuigen. Vooralsnog is voorzichtigheidshalve geen rekening gehouden met opbrengsten uit brandstof en parkeergelden bezoekers. De opbrengsten uit landingsgelden zijn gebaseerd op de prognose van het aantal vliegtuigbewegingen (vtb s) per activiteit (cf. trendvariant, VKA MER) en de landingsgelden per vliegtuigbeweging (cf. referenties landingsgelden Airport Teuge, Maastricht Aachen Airport, Airport Lelystad). Vliegtuigbewegingen In figuur 3 wordt een prognose gegeven van het aantal vliegtuigbewegingen per activiteit o.b.v. de trendvariant VKA MER. In het aanvangsjaar 2017 bedraagt het totaal aantal vliegtuigbewegingen circa 3.700. Volgens de prognose groeit dit aantal vliegtuigbewegingen uit tot 19.220 vtb s (GA: 17.000, zweefvliegen: 1.000, BA: 1.000, EOL 120 en MRO 100) in 2026. Figuur 3: Prognose aantal vtb s per activiteit cf. trendvariant VKA MER In tabel 4 wordt de groei van het aantal vliegtuigbewegingen per activiteit gedurende de periode 2017 tot en met 2026 weergegeven. Uitgangspunt is dat in 10 jaar tijd het maximum aantal vtb s conform de trendvariant bereikt is. Het jaartal waarin het maximum aantal vtb s bereikt zal worden, is niet te voorspellen. Het jaartal 2026 betreft een aanname. Toelichting Luchthavenexploitatie 2016-2036 vliegveld Twente maart 2016 10
Tabel 4: Vtb s per activiteit aanvang (2017) t.o.v. termijn (2026) (VKA MER) Activiteit vtb s aanvang (2017) vtb s termijn (2026) GA + kleine businessjets 2.500 17.000 VGA (zweefvliegen) 1.000 1.000 BA 200 1.000 EOL 36 120 MRO 0 100 Totaal* 3.736 19.220 *binnen het totaal aantal vtb s zijn het aantal vtb s per activiteit uitwisselbaar General Aviation Voor GA wordt volgens de trendvariant een indicatie van 2.500 vliegtuigbewegingen gegeven in 2017, het jaar van aanvang. Vervolgens is het uitgangspunt dat het aantal vliegtuigbewegingen zal uitgroeien tot 17.000 vliegtuigbewegingen per jaar in 2026. Tot einde looptijd blijft dit aantal stabiel. Zweefvliegen Voor het zweefvliegen wordt uitgegaan van een vaste inkomst per jaar op basis van 1.000 zweefvliegtuigbewegingen per jaar vanaf 2017. Business Aviation Voor BA geldt een indicatie van 200 vliegtuigbewegingen (gemiddeld aantal vtb s van één toestel) in het jaar van aanvang 2017. Vervolgens is het uitgangspunt dat het aantal vliegtuigbewegingen zal uitgroeien tot 1.000 vliegtuigbewegingen per jaar in 2026. Voor 2017 wordt uitgegaan van één op de luchthaven gestald toestel bij aanvang in 2017 en 5 op de luchthaven gestalde toestellen op termijn, in 2026. Tot einde looptijd blijft dit aantal van 5 toestellen stabiel. End of Life Voor EOL geldt een indicatie van 36 vliegtuigbewegingen in het jaar van aanvang 2017. Uitgangspunt is dat er één vliegtuig per maand (12 vliegtuigen per jaar) landt en ontmanteld wordt (1 vtb) en dat één vliegtuig per maand landt en weer opstijgt (2 vtb s) t.b.v. transporteren onderdelen, wat in totaal neerkomt op 3 vtb s per maand. Het aantal vliegtuigbewegingen zal uitgroeien in 2026 tot 120 vliegtuigbewegingen per jaar. Tot einde looptijd blijft dit aantal stabiel. MRO Ten behoeve van GA en BA wordt rekening gehouden met base maintenance. Dit zijn onderhoud- en reparatiebedrijven. Uitgangspunt is dat vanaf 2016 het eerste MRO bedrijf zich zal vestigen. Het aantal vliegtuigbewegingen zal uitgroeien in 2026 tot 100 vliegtuigbewegingen per jaar. Tot einde looptijd blijft dit aantal stabiel. Landingsgelden De landingsgelden zijn relatief laag aangehouden gezien de tarieven op concurrerende vliegvelden. Er wordt uitgegaan van een tariefstijging van 1,50% per jaar. Brandstofopbrengsten Vooralsnog is er in de luchthavenexploitatie geen rekening gehouden met brandstofopbrengsten. Toelichting Luchthavenexploitatie 2016-2036 vliegveld Twente maart 2016 11
Parkeergelden vliegtuigen Met betrekking tot de parkeergelden vliegtuigen is het uitgangspunt dat de parkeerbehoefte initieel 1 vliegtuig per week bedraagt in 2017. Dit groeit uit tot 3 vliegtuigen per week vanaf 2026. Daarnaast wordt uitgegaan van de parkeertarieven cf. de referenties Maastricht Aachen Airport en Airport Teuge. Parkeeropbrengsten bezoekers In de luchthavenexploitatie wordt vooralsnog geen rekening gehouden met de realisatie van een havendienstgebouw (incl. restaurant/horeca). Om deze reden is eveneens geen rekening gehouden met parkeerinkomsten. Hier is dus nog sprake van een latere opbrengstpotentie. Horeca Vooralsnog wordt er geen rekening gehouden met de realisatie van een havendienstgebouw, dus zijn er ook geen verhuuropbrengsten gerekend voor wat betreft het horeca-gedeelte. Overige opbrengsten Met overige opbrengsten vanuit de inzet van de start-/landingsbaan ten behoeve van het vliegen met drones en het testen van vliegtuigen is vooralsnog geen rekening gehouden. Hier is dus nog sprake van een latere opbrengstpotentie. 3.2 Opbrengsten erfpachtuitgifte Vanuit het in erfpacht uitgeven van delen van het luchthavengebied genereert de luchthavenexploitant inkomsten. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen platform gebonden bedrijvigheid (GA, BA, EOL en MRO) en luchthavenfuncties (bijv. havendienstgebouw, stalling brandweerauto s, restaurant). Alleen de platform gebonden bedrijvigheid genereert erfpachtinkomsten. De erfpachtcanon voor platform gebonden bedrijvigheid is gebaseerd op het in erfpacht uitgeven van bouwrijpe grond. Op dit moment verhuurt ADT bouwrijpe gronden buiten het luchthavengebied in het Noordelijk deelgebied. De in erfpacht uit te geven gronden binnen het luchthavengebied kennen een betere ligging en het aanbod is beperkter. Uitgangspunt is dat de grond als niet-bouwrijpe grond in erfpacht wordt uitgegeven. Eventuele investeringen in bouwrijp maken zijn daarmee voor rekening van de toekomstig erfpachter. Deze kosten zullen beperkt zijn aangezien de kavels aanliggend aan de taxibaan worden uitgegeven. De erfpachtcanon is conform de door de gemeente Enschede gehanteerde methodiek bepaald op 4,75% (per 2016) van de grondwaarde. Er wordt uitgegaan van een tariefstijging van 1,50% per jaar. Uitgangspunt is verder dat sprake is van langjarige erfpachtcontracten waarbij wordt uitgegaan dat de investeringen binnen de looptijd van de exploitatie worden afgeschreven en er geen restwaarde van het opstal is bij einde looptijd. Er is dus geen sprake van een opstalvergoeding bij einde looptijd. Platform gebonden bedrijvigheid De in erfpacht uit te geven grond voor platform gebonden bedrijvigheid is gebaseerd op de prognose van het aantal vliegtuigbewegingen (vtb s) per activiteit op basis van de trendvariant VKA MER. De benodigde bedrijfsruimte (footprint bedrijfsruimte) per activiteit is afgeleid van de indicatie voor benodigde bedrijfsruimte op basis van de onderzoeken van M3 (2015 en 2016) (zie paragraaf 2.2). In de luchthavenexploitatie wordt uitgegaan van een groei naar 19.220 vtb s per jaar en 10.438 m2 BVO bebouw oppervlak. Toelichting Luchthavenexploitatie 2016-2036 vliegveld Twente maart 2016 12
Vervolgens is het uitgeefbaar gebied per activiteit (GA, BA, EOL en MRO) afgeleid van de footprint bedrijfsruimte met een verhoudingspercentage bebouwd/uitgeefbaar kavel van 33,3% (zie tabel 5). Het uitgangspunt is dat het uitgeefbaar kavel dus drie keer groter is dan de footprint bedrijfsruimte. Om het gemiddelde uitgiftetempo per vliegtuigbeweging is het uitgeefbaar gebied gedeeld door het verwachte aantal vliegtuigbewegingen op termijn in 2026 uitgaande van de trendvariant VKA MER. Voor GA is dan het uitgiftetempo 0,74 m² per vtb (incl. vtb s MRO), voor BA 3,0 m2 per vtb en voor EOL 125,0 m2 per vtb. Tabel 5: Uitgifte platform gebonden bedrijvigheid per activiteit Onderdeel oppervlak m²bvo Uitgeefbaar m² GA (MRO) 740 2.219 GA (stalling) 3.699 11.096 vtb s o.b.v. VKA MER Uitgeefbaar m2/vtb subtotaal 4.438 13.315 18.100 0,74 BA (stalling) 1.000 3.000 subtotaal 1.000 3.000 1.000 3,00 EOL 5.000 15.000 120 125,00 totaal 10.438 31.315 19.220 In figuur 4 is per jaar het totale oppervlakte erfpachtgronden weergeven. Figuur 4: Totaal oppervlakte erfpachtgronden (trendvariant, VKA MER) Luchthavenfuncties Voor het ruimtegebruik van de luchthavenfuncties wordt uitgegaan van 20.650 m² uitgeefbaar (70%), 2.950 m² verharding/overig (10%) en 5.900 m² groen/water (20%). Het bruto ruimtegebruik luchthavenfuncties is 29.500 m² (zie tabel 6). Dit is conform de oppervlakteanalyse grondexploitatie noordelijk gebied 2015 (zie tabel 2). Toelichting Luchthavenexploitatie 2016-2036 vliegveld Twente maart 2016 13
Tabel 6: Ruimtegebruik luchthavenfuncties (ADT, 2015) Omschrijving % Opp. (m²) airside (gronduitgifte) 70,0% 20.650 airside (verharding/overig) 10,0% 2.950 airside (groen/water) 20,0% 5.900 totaal 100,0% 29.500 De uitgeefbare grond voor luchthavenfuncties is bedoeld voor eigen gebruik van de luchthavenexploitant, waarvoor geen erfpachtinkomsten zijn gerekend. Platform gebonden bedrijvigheid In figuur 5 is de groei van de jaarlijkse erfpachtuitgifte platform gebonden bedrijvigheid weergegeven. Het uitgiftetempo GA/BA is gekoppeld aan de groei van het aantal vliegtuigbewegingen met in het beginjaar een getemperde toename, waarna in 2018 en 2019 een toename te zien is vanwege vestiging enkele bedrijven die nu in de wacht staan. Uitgangspunt is dat de ruimtebehoefte van de platform gebonden bedrijvigheid groeit naarmate het aantal vliegtuigbewegingen toeneemt en daarmee de hoeveelheid in erfpacht uit te geven grond. De erfpachtuitgifte volgt minimaal een jaar na de gerealiseerde vtb s. De erfpachtuitgifte van platform gebonden bedrijvigheid GA/BA vindt plaats over een periode van 10 jaar van 2018 tot en met 2027. De erfpachtuitgifte platform gebonden bedrijvigheid EOL wordt in twee keer uitgegeven. In 2023 wordt 7.500 m² uitgegeven en in 2028 wordt nogmaals 7.500 m² uitgegeven. Figuur 5: Groei jaarlijkse erfpachtuitgifte (m²) platform gebonden bedrijvigheid (cf. M3, 2015) Toelichting Luchthavenexploitatie 2016-2036 vliegveld Twente maart 2016 14
3.3 Opbrengsten verhuur panden en grond De opbrengsten verhuur panden en grond bestaan uit de verhuuropbrengsten van het bestaand vastgoed en grond. Verhuur vastgoed en grond De bestaande panden die in het luchthavengebied staan, zijn tegen aanvangshuur opgenomen in de luchthavenexploitatie. De aanvangshuren bedragen marktconforme huurprijzen die middels taxatie tot stand zijn gekomen. Bij de huurinkomsten wordt van een jaarlijkse opbrengstenstijging van 1,50% en een leegstandsrisico van 10% uitgegaan. Toelichting Luchthavenexploitatie 2016-2036 vliegveld Twente maart 2016 15
4 Bijdragen In dit hoofdstuk volgt een beschrijving van de bijdragen. 4.1 Bijdrage luchtzijdige investeringen Ten behoeve van de realisatie van de commerciële burgerluchthaven heeft het Rijk destijds een bijdrage beschikbaar gesteld van 1.800.000 voor luchtzijdige investeringen. Het Ministerie van I en M heeft aangegeven op een later moment een definitief besluit te nemen over de beschikbaarstelling van (een deel van) deze bijdrage. Dit gebeurt als er meer duidelijkheid is over de concrete invulling van de ontwikkeling van de luchthaven op basis van het vastgestelde plan van aanpak. ADT is in gesprek met het ministerie van I en M over de inzet van deze bijdrage. In de luchthavenexploitatie wordt vooralsnog geen rekening gehouden een bijdrage voor luchtzijdige investeringen. Bij luchtzijdige investeringen kan gedacht worden aan o.a. een havendienstgebouw, tankeiland, airside infrastructuur. Toelichting Luchthavenexploitatie 2016-2036 vliegveld Twente maart 2016 16
5 Uitgaven In dit hoofdstuk volgt een beschrijving van de uitgaven. De raming van de uitgaven is gebaseerd op de aangeleverde informatie, referenties en op diverse aannames. 5.1 Kosten vastgoed/grond De kosten vastgoed/grond bestaan uit kosten beheer panden en terreinen en kosten m.b.t. erfpacht luchthavengebied. Kosten beheer panden en terreinen De aanvangskosten beheer panden en terreinen in het luchthavengebied in 2016 zijn gebaseerd op de kosten voor beheer 2015 voor het totale plangebied ADT. De kosten worden jaarlijks met 2% geïndexeerd. Vanaf 2018 geldt een kleine afname van de beheer- en onderhoudskosten, vanwege uitgifte gronden in erfpacht. Erfpacht luchthavengebied Voor het gebruik van het luchthavengebied (banenstelsel en omliggende terreinen) betaalt de luchthavenexploitant een vergoeding aan ADT in de vorm van erfpacht. 5.2 Aviation gerelateerd (personeel/bedrijfskosten) De aviation gerelateerde kosten bestaan uit personeelskosten, inhuur brandweer (i.v.m. EOL) en bedrijfskosten en zijn gebaseerd op o.a. de begroting van Airport Teuge. De kosten worden geïndexeerd met 2,00% per jaar. Personeelskosten Personeelskosten bestaan uit, personeel havendienst, directie en administratie. De geraamde personeelskosten zijn gebaseerd op een globale capaciteitsraming van de benodigde inzet en de tarieven per functie. Inhuur brandweer (i.v.m. EOL/BA) Als uitgangspunt voor de kosten inhuur brandweer zijn gebaseerd op een benodigde inzet per vliegtuigbeweging EOL. De kosten stijgen dus naarmate het aantal vliegtuigbewegingen EOL toeneemt. Incidenteel is sprake van inzet van brandweer ten behoeve van BA. Hiermee is niet specifiek rekening gehouden. De hiervoor benodigde inzet wordt kostendekkend uitgevoerd. Bedrijfskosten De bedrijfskosten hebben betrekking op onderhoudskosten, bedrijfskosten, algemene kosten en verzekeringen en belastingen. 5.3 Aviation gerelateerd (investeringen) Bij de aviation gerelateerde kosten wordt onderscheid gemaakt tussen luchtzijdige investeringen en overige investeringen. Er wordt geen rekening gehouden met luchtzijdige investeringen. Toelichting Luchthavenexploitatie 2016-2036 vliegveld Twente maart 2016 17
De overige investeringen bestaan uit de incidentele en periodieke aanschaf van materieel. Daarnaast wordt rekening gehouden met de kapitaalslasten van de investeringen in Hangar 8 en hangar 9. Verder zijn nog kosten opgenomen voor de realisatie van een geluidsmuur ten behoeve van het proefdraaien van motoren en wordt jaarlijks rekening gehouden met basisbeheer en regulier onderhoud van het banenstelsel. Zoals in paragraaf 2.5 aangegeven zijn de kosten voor groot onderhoud aan het banenstelsel niet opgenomen in de exploitatie. Toelichting Luchthavenexploitatie 2016-2036 vliegveld Twente maart 2016 18
6 Resultaat 6.1 Resultaat luchthavenexploitatie Op basis van de gehanteerde uitgangspunten heeft de luchthavenexploitatie op contante waarde per 1 januari 2016 een sluitend resultaat. 6.2 Risicoparagraaf In deze paragraaf worden puntsgewijs de risico s voor de luchthavenexploitatie benoemd: Vertraging luchthavenbesluit besluitvorming vliegroutes Tegenvallende verhuuropbrengsten vanuit bestaand vastgoed Leegstandsrisico bestaand vastgoed Lager aantal vtb s / langzamere groei Tegenvallende erfpachtuitgifte In de risicoanalyse van de luchthavenexploitatie is rekening gehouden met de bovenstaande risico s bij het bepalen van de hoogte van de totale risicovoorziening. Toelichting Luchthavenexploitatie 2016-2036 vliegveld Twente maart 2016 19
7 Conclusie Uitgaande van de gehanteerde uitgangspunten is het resultaat van de luchthavenexploitatie op contante waarde per 1-1-2016 sluitend. Op basis van de Trendvariant (19.220 vtb s) is een minimaal budgetneutraal resultaat haalbaar. Bestaand vastgoed onontbeerlijk voor een minimaal budgetneutraal resultaat. Bestaande luchthaveninfrastructuur is een voordeel. Aanwezigheid expertise luchthavenexploitatie (directeur luchthaven + adviseurs luchthaven) is een voordeel. Toelichting Luchthavenexploitatie 2016-2036 vliegveld Twente maart 2016 20