Investment Memorandum Star Lofts, Miami, Florida Uitgifte van 8 participaties van US$ 100,000 en 2 participaties van US$ 75,000
INHOUD 3 Introductie 4 Kerngegevens 5 Project STAR LOFTS 6 Locatie en submarkt 7 Onderliggende zekerheid van de lening 8 Strategie 9 Verkoopgeschiedenis 10 Investeringsopzet 12 Rendement 13 Cashflow prognose 14 Unit Mix & Rent Roll 15 Structuur en samenwerking 2 Star Lofts Miami
INTRODUCTIE De vastgoedmarkt in de Verenigde Staten is de afgelopen jaren hard geraakt door de economische crisis. Vooral Florida is door het uiteenspatten van de vastgoedbubbel relatief harder getroffen. Hiermee biedt Florida echter ook de beste mogelijkheden vastgoed tegen distressed prijzen, ruim onder de nieuwbouwwaarde, aan te kopen. Op middellange termijn zijn de vooruitzichten voor de vastgoedmarkt echter nog steeds goed, aangezien Florida zich kenmerkt door constante demografische groei, terwijl het aanbod van nieuwe woningen nagenoeg is stilgevallen. Om van kansen in deze markt te profiteren, biedt Global State Investments USA B.V. gezamenlijk met Dutch Capital Partners beleggers de mogelijkheid deel te nemen in de acquisitie van een non performing lening. Aan deze lening liggen ter zekerheid negen hoogwaardige lofts (condominiums), gelegen in het Star Lofts Condominium gebouw. Dit complex is gesitueerd direct aan de Biscayne Bay in Maimi op een afstand van twee mijl van Miami Downtown en vijf mijl van Miami South Beach. De aankoopprijs van de lening bedraagt $ 1,500,000, wat neerkomt op $ 97 per vierkante voet voor de condominiums. Dit ligt ongeveer 60% onder de stichtingskosten, alsmede ver onder de huidige waardering van circa $ 300 per vierkante voet. Bij de overname van de non performing lening zal de debiteur direct in gebreke worden gesteld en zal de foreclosure procedure met betrekking tot de lening worden gestart. Na afronding van de foreclosure procedure worden de condominiums aan de Limited Partnership in eigendom overgedragen. De investering wordt geheel met eigen vermogen gefinancieerd derhalve zonder een banklening. De verwachte looptijd van de belegging is 3 jaar met zicht op een vermogensgroei van 54%, wat een geprognosticeerd rendement van 27,8% IRR oplevert. Indirecte aankoop van 9 hoogwaardig afgewerkte lofts met een discount van ruim 50% op de gerealiseerde verkoopprijzen in 2010. Goede locatie aan de Biscayne Bay in het mondaine Miami nabij Downtown en Miami Southbeach. Totale investering van $ 1.970.000 gefinancierd met 100% eigen vermogen. Eenvoudige structuur door directe deelname in Amerikaanse Limited Partnership met een ervaren lokale partner, kantoorhoudende te Florida. Vertegenwoordiging van Nederlandse beleggers via de General Partner, waarbij de Partners allen financieel bijdragen. Vermogensgroei van 54% van het ingelegde vermogen uit verkoop van de lofts. Geprognosticeerd rendement van 27,8% IRR per jaar 1 en een korte verwachte looptijd van 3 jaar. 1 Dit betreft een geprognosticeerd rendement voor belasting. De waarde van deze belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Star Lofts Miami 3
KERNGEVEVENS Projectnaam Star Lofts Aanbieder Global State Investments USA BV en Dutch Capital Partners Locatie Miami, Florida Categorie Aankoop van een non-performing lening met als zekerheid 9 hoogwaardig afgewerkte condominiums Structuur Beleggers nemen direct deel in de Amerikaanse Limited Partnership Verwachte looptijd 36 maanden Verwachte datum aankoop lening Maart 2011 Deelnamebedrag via Global State 8 participaties van $ 100,000 en 2 participaties van $ 75,000 Deelnamebedrag via Dutch Capital 9 participaties van $ 100,000 Eigen vermogen via Global State $ 950.000 Eigen vermogen via Dutch Capital $ 900.000 Eigen vermogen General Partner $ 120,000 Lening $ 0 Investering $ 1,970,000 Preferent rendement 9% enkelvoudig per jaar Winstaandeel beleggers 70% Prognose vermogensgroei 54,2% Prognose rendement 27,8% IRR per jaar 4 Star Lofts Miami
PROJECT STAR LOFTS Star Lofts is één van de weinige loft gebouwen in Miami welke direct gelegen is aan het water met uitzichten over de baai vanuit elke condominium. Het condominium project Star Lofts is in 2007 nieuw opgeleverd. Het gebouw bestaat uit 23 verdiepingen waarvan de eerste 6 verdiepingen als parkeergarage zijn ingedeeld en daarboven zijn 47 loft-stijl condominiums gesitueerd. Architect Kobi Karp, oprichter van Kobi Karp Architecture & Design, heeft het gebouw ontworpen waarbij hij bijzondere indelingen heeft gecreëerd van de etages, de condominiums en algemene ruimtes. Belangrijk uitgangspunt bij het ontwerp was dat het uitzicht van de diverse condominiums maximaal werd benut. jacuzzi gelegen direct aan de rand van Biscayne Bay, een fitnesscentre, yogaruimte, massageruimte, hoge snelheidliften en overdekt parkeren in de parkeergarage. Het gebouw heeft een lobby met een conciërge die 24 uur per dag aanwezig is. Van de 47 condominiums zijn er 38 verkocht. De negen resterende units zijn nog niet verkocht en onderdeel van de non-performing lening. Deze condominiums bestaan uit twee units met twee verdiepingen en elk een zeer groot terras, alsmede zeven condominiums met twee slaapkamers en twee badkamers verdeeld over de verschillende verdiepingen van het gebouw. Alle condominiums hebben een vrij uitzicht op Biscayne Bay, downtown Miami of Miami Beach. Het gebouw kent verschillende faciliteiten zoals een zwembad met Star Lofts Miami 5
LOCATIE EN SUBMARKT Star Loft is gelegen in het Edgewater district, ook wel Arts District genoemd. Het district is populair en wordt gekenmerkt door Europees georiënteerde restaurants, galeries en kunst gerelateerde winkeltjes. Het totale Miami Downtown gebied, waar Edgewater onderdeel van uitmaakt, heeft per eind september 2010 een voorraad van ca. 4,700 onverkochte condominiums 1. Aan deze voorraad werden eind 2010 nog een tweetal complexen toegevoegd. Voorlopig is er geen sprake van aanbod. Thans worden per maand circa 300 units verkocht; met in het afgelopen half jaar een tweetal pieken van zelfs ca. 450 units ; met deze snelheid zou de voorraad in 12 tot 18 maanden kunnen worden geabsorbeerd. Hierbij schommelt de gemiddelde prijs rond de US$ 300 per vierkante voet, ondanks dat een aanzienlijk aantal verkopen in bulk zijn geweest. Het aanbod van het aantal units in Edgewater/Wynwood is met 748 units relatief laag ten opzichte van de totale Donwtown condomidium markt. Daarentegen is de verkoopsnelheid met 126 units in het derde kwartaal van 2010 relatief hoog. De verkoopprijs bedroeg gemiddeld US$ 186 per vierkante voet, maar bevatte tevens verkopen in bulk en condominiums op locaties, die niet aan het water gelegen waren. Een analyse van vergelijkbare condoniums laat een gemiddelde vierkante voet prijs zien van $ 201 tot $ 250. In de rendementsprognose is een verwachte gemiddelde verkoopprijs van $ 230 per vierkante voet gehanteerd. 1 Alle genoemde marktgegevens op deze pagina zijn ontleend uit; Residential Market Trend, Goodkin Consulting & Focus Real Estate Advisors, oktober 2010 6 Star Lofts Miami
ONDERLIGGENDE ZEKERHEID VAN DE LENING De over te nemen non performing lening kent een hypothecaire zekerheid op de laatste negen onverkochte condominiums. Deze condominiums zijn op dit moment nog in eigendom van de ontwikkelaar, zijnde de debiteur van de lening. De negen condominiums zijn willekeurig gesitueerd in het gebouw en hebben twee slaapkamers en twee badkamers. De negen units vertegenwoordigen een totale woonoppervlakte van 15.403 vierkante voet. De gemiddelde oppervlakte van de condominiums bedraagt 1.711 vierkante voet (160 vierkante meter). Thans zijn 7 van de 9 condominiums verhuurd tegen een gemiddelde verhuurprijs van $ 1,40 per vierkante voet. Deze verhuurprijs ligt onder de gemiddelde huurprijs van $ 1,78 die in het gebied Downtown Miami geldt. De huidige huuropbrengst van de 7 condominiums is voldoende om de exploitatiekosten en de onroerend goed belasting van de 9 condominiums te kunnen voldoen. De twee condominiums op de 7e etage zijn nog niet verhuurd, omdat beide units nog verhuurklaar gemaakt dienen te worden. Dit verhuurklaar maken houdt ondermeer in dat zowel vloerbedekking als plafondafwerking gereed dient te worden gemaakt. De ontwikkelaar heeft unit 704 te koop staan. De vraagprijs voor deze condominium bedraagt $ 719.000 oftewel $ 303 per vierkante voet. Ter vergelijking in 2007 bij de oplevering van het gebouw was de vraagprijs $ 1,3 miljoen oftewel $ 548 per vierkante voet! Star Lofts Miami 7
STRATEGIE Middels een Letter of Intent is de non performing lening van de bank onder contract genomen met het doel de zekerheden verbonden aan de lening, de resterende negen condominiums, in eigendom te krijgen. Na een due diligence periode zal de lening naar alle verwachting over ongeveer vier weken worden overgenomen. De bank is zelf nog niet overgegaan tot executie van de lening, omdat de bank een aantal andere leningen aan de ontwikkelaar verstrekt heeft, die zij op dit moment aan het afwikkelen zijn. De looptijd van de onderhavige lening is verstreken en deze is direct opeisbaar. Dit opeisen kan op elk moment door de bank worden gedaan of de koper van de lening. Zodra de lening wordt opgeëist bedraagt de default rente vanaf dat moment 24% op jaarbasis. De ontwikkelaar heeft het recht het uitstaande saldo van de lening van $ 1.800.000 vermeerderd met alle onbetaalde en opgebouwde rente af te lossen. Het is onwaarschijnlijk dat de ontwikkelaar de lening gaat terugbetalen. Samen met vaste en lokale advocaat Murai Wald Biondo & Moreno heeft de lokale partner overleg gehad met de bank en de conclusie daaruit is dat de ontwikkelaar naar alle waarschijnlijkheid zal meewerken met de onteigeningsprocedure, temeer daar de ontwikkelaar persoonlijk garant staat voor de lening. Indien niet wordt meegewerkt, moet er een gerechtelijke procedure worden gevolgd. Beide vormen van foreclosure leiden tot hetzelfde resultaat waarbij het niet meewerken van de ontwikkelaar voor hem tot hoge rentelasten zal leiden. Zodra het eigendom van de condominiums een feit is, zal worden gestart met de marketing en verkoop. De verwachting hierbij is dat in circa 24 tot 36 maanden de condominiums zullen zijn verkocht tegen een gemiddelde vraagprijs van $ 230 per vierkante voet, welke prijs in lijn ligt met verkopen in vergelijkbare projecten. 8 Star Lofts Miami
VERKOOPGESCHIEDENIS In 2010 zijn er vijf condominiums verkocht tegen een gemiddelde prijs van $ 332.750 per unit ofwel $ 242 per vierkante voet. Het gebouw is opgeleverd in 2007, waarna 38 condominiums zijn getransporteerd. De gemiddelde verkoopprijs bedroeg $ 620.000, wat omgerekend $ 381 per vierkante voet is. Door de vastgoedcrisis is de ontwikkelaar niet in staat gebleken de resterende condominiums te verkopen tegen deze prijzen. Uiteindelijk heeft men ervoor gekozen de condominiums te verhuren als huurappartementen. In 2010 heeft de ontwikkelaar met toestemming van de bank drie condominiums verkocht. Daarnaast zijn er nog twee condominiums verkocht door bestaande eigenaren: Condominium nummer Verkoop datum Vierkante voet verkoopprijs Prijs per vierkante voet 1803 24-3-2010 1.514 $ 360.330 $ 238 802 30-4-2010 1.287 $ 330.000 $ 256 1003 17-6-2010 1.514 $ 445.000 $ 294 1702 22-7-2010 1.287 $ 245.000 $ 190 1902 7-12-2010 1.287 $ 283.426 $ 230 Star Lofts Miami 9
INVESTERINGSOPZET De totale investering wordt niet met vreemd vermogen gefinancierd. Het risico van rentebetalingen en aflossingsdruk is derhalve niet aanwezig. Investeringsbegroting Overnameprijs lening $ 1.500.000 Reservering onroerend goed belasting $ 240.000 Juridische kosten en due diligence $ 119.000 Equity fee (6%) $ 111.000 Totale investering $ 1.970.000 Toelichting op de begroting Reservering onroerend goed belasting Na de onteigeningsprocedure resteert een achterstallige onroerend goed belasting voor de jaren 2008, 2009 en 2010 van, naar schatting, $ 240.000. Juridische kosten en due diligence De juridische kosten voor de onteigeningsprocedure en de due diligence zijn begroot op $ 119.000. In deze begroting is rekening gehouden met een gerechtelijke procedure welke door lokale advocaat Murai Wald Biondo & Moreno zal worden gevoerd, met wie reeds een jarenlange relatie bestaat. Equity fee De kosten voor syndicatie bedragen 6% van het totaal te plaatsen vermogen van US$ 1,850,000. Het resterende bedrag van US$ 120,000 wordt door de General Partner ingebracht. Vergoeding voor oprichtingskosten Voor de kosten van het oprichten van de structuur wordt 1,5% in rekening gebracht, welk bedrag bovenop het participatiebedrag zal worden gefactureerd. 10 Star Lofts Miami
Star Lofts Miami 11
RENDEMENT Het geprognosticeerd rendement bedraagt bij het realistische scenario 27,8% IRR per jaar met een preferent rendement van 9% per jaar. Uitgangspunten voor de rendementsberekening: Een verwachte looptijd van 3 jaar. De gehanteerde verkoopprijzen zijn na aftrek van verkoopcommissie van een makelaar. De exploitatie kosten, de kosten van de partnership en verschuldigde onroerende goed belasting worden geacht te worden gedekt door de huuropbrengsten van de verhuurde condominiums. Zekerheidshalve is het exploitatieresultaat uit verhuur op nul gesteld. De kosten voor het management door de General Partner bedraagt $ 45.000 per jaar. Deze kosten zijn gemaximeerd tot 3 jaar De beleggers ontvangen een preferent rendement van 9% enkelvoudig per jaar over het uitstaande eigen vermogen. Van de overwinst boven de 9% preferent rendement wordt 70% uitgekeerd aan de beleggers en 30% aan de General Partner. Na verkoop van elke condominium zal zo mogelijk een uitkering aan de beleggers worden gedaan. Rendementsprognose defensief realistisch optimistisch Totale oppervlakte in vierkante voet 15.403 15.403 15.403 Verkooprijs/vierkante voet $ 180 $ 230 $ 280 Netto verkoopopbrengst 2.772.540 3.542.690 4.312.840 Management kosten voor 3 jaar 135.000 135.000 135.000 Verkoopkosten 55.451 70.854 86.257 Resultaat 2.582.089 3.336.836 4.091.583 Terugbetaling equity 1.970.000 1.970.000 1.970.000 Preferent rendement (9%) 427.050 366.750 330.750 Winstdeling beleggers 129.527 700.060 1.253.583 Totale cashflow beleggers 2.526.577 3.036.810 3.554.333 Performance fee General Partner 55.512 300.026 537.250 IRR per jaar voor belasting 15,3% 27,8% 39,5% Vermogensgroei voor belasting 28,3% 54,2% 80.4% 12 Star Lofts Miami
CASHFLOW PROGNOSE Cashflow prognose 2011 2012 2013 1e halfjr 2e halfjr 1e halfjr 2e halfjr 1e halfjr 2e halfjr Totaal Exploitatie Aantal units verhuurd - 7 6 4 2 - Verhuuropbrengsten - 101.624 87.106 58.071 29.035-275.837 Aantal units in eigendom - 9 8 6 4 2 Exploitatiekosten - -96.139-84.845-47.426-31.618-15.809-275.837 Exploitatieresultaat - 5.485 2.261 10.645-2.582-15.809 0 Verkoop Aantal units - 1 2 2 2 2 9 Verkoopopbrengst - 393.632 787.264 787.264 787.264 787.264 3.542.690 Verkoopkosten - -7.873-15.745-15.745-15.745-15.745-70.854 Managementkosten - -45.000-22.500-22.500-22.500-22.500-135.000 Verkoopresultaat - 340.760 749.019 749.019 749.019 749.019 3.336.836 Totaal resultaat - 346.244 751.280 759.664 746.437 733.210 3.336.836 Cashflow Resultaat - 346.244 751.280 759.664 746.437 733.210 3.336.836 Beginsaldo liq. reserve - - 168.944 331.575 325.089 266.876 Preferent rendement (9%) - -177.300-88.650-66.150-34.650 - -366.750 Terugbetaling Equity - - -500.000-700.000-770.000 - -1.970.000 Eindsaldo liq. reserve - 168.944 331.575 325.089 266.876 1.000.086 Rendement Preferent rendement (9%) - 177.300 88.650 66.150 34.650-366.750 Winstdeling (70%) - - - - - 700.060 700.060 Totaal rendement - 177.300 88.650 66.150 34.650 700.060 1.066.810 IRR 27,8% Vermogensgroei 54,2% Star Lofts Miami 13
UNIT MIX & RENT ROLL Unit Mix Rent Roll unit verdieping type slaap-/ badkamer oppervlakte square ft m2 unit Huur/ maand Huur/ maand/sf HOA 1 / maand Property tax/maand 2 status 3 703 7 n-lanai 2x2 2.255 209m 2 704 7 s-lanai 2x2 2.375 220m 2 1103 11 noord 2x2 1.514 141m 2 1403 14 noord 2x2 1.514 141m 2 1703 17 noord 2x2 1.514 141m 2 1903 19 noord 2x2 1.514 141m 2 2003 20 noord 2x2 1.514 141m 2 2004 20 zuid 2x2 1.692 157m 2 2103 21 noord 2x2 1.514 141m 2 703 S 3.500 $ 1,55 $ 1.289 $ 480 te huur 704 $ 3.700 $ 1,56 $ 1454 $ 502 te huur 1103 $ 2.200 $ 1,45 $ 808 $ 314 verhuurd 1403 $ 2.250 $ 1,49 $ 808 $ 323 verhuurd 1703 $ 1.600 $ 1,06 $ 808 $ 333 verhuurd 1903 $ 2.200 $ 1,45 $ 808 $ 340 verhuurd 2003 $ 2.050 $ 1,35 $ 808 $ 343 verhuurd 2004 $ 2.350 $ 1,39 $ 932 $ 429 verhuurd 2103 $ 2.150 $ 1,42 $ 808 $ 343 verhuurd 15.403 1.431m 2 $ 22.000 $ 8.523 $ 3.406 1 2 3 HOA = Home Owners Association fee. Vergelijkbaar met de vereniging van eigenaren in Nederland aangevuld met kosten voor de faciliteiten en de conciërge. De property tax is gebaseerd op het jaar 2010 en is sinds 2008 naar beneden bijgesteld door verlaging van de waardering. De units zijn, zoals te doen gebruikelijk is, kortlopend verhuurd. 14 Star Lofts Miami
STRUCTUUR EN SAMENWERKING De Nederlandse beleggers zullen rechtstreeks deelnemen in een nog te vormen Limited Partnership, meest waarschijnlijk Star Lofts Miami (Limited Liability) Limited Partnership ( LP ). In dit project werkt Global State Investments USA samen met Dutch Capital Partners. In deze samenwerking zijn de initiatiefnemers vertegenwoordigd in de General Partner. In totaal draagt de General Partner $ 120.000 bij aan de totale investering. De structuur in de General Partner is er op gericht de belangen van alle partijen optimaal te vertegenwoordigen en te behartigen. De General Partner wordt lokaal ondersteund door Dutch Capital Partners LLC. Managing partner van Dutch Capital Partners LLC is Graham Mays, die reeds zes werkzaam is voor Dutch Capital Partners en sinds 1987 in het Amerikaanse vastgoed actief is. Andere vertegenwoordigers in de General Partner zijn vanuit Nederland Ben Zijlstra en Edwin Melchior (Dutch Capital beleggersgroep) en Dick Beijen en Alf Span (Global State beleggersgroep). Zowel Global State als Dutch Capital Partners zijn zelfstandige ondernemingen actief in vastgoedinvesteringen alsmede in management en advies in de Verenigde Staten. De belegging in Star Lofts wordt aan een selecte groep beleggers aangeboden in relatief grote participaties. Hierdoor is het aantal beleggers beperkt en is er directer contact tussen management en beleggers en kunnen beleggers invloed uitoefenen op het beleid. In de structuur zal gebruik worden gemaakt van een aparte projectrekening die door een onafhankelijke derde zal worden beheerd. Voor verdere informatie kunt u contact opnemen met Global State of rechtstreeks met Alf Span: Global State: 0294-481711 Alf Span: 06-51755685 Disclaimer: Dit Investment Memorandum is uitsluitend informatief. Het is niet te kwalificeren als een aanbieding of een uitnodiging daartoe. Aan de inhoud van dit Investment Memorandum kunnen geen rechten worden ontleend. Indien uiteindelijk in vervolg op dit Investment Memorandum een aanbieding wordt gedaan, zal worden voldaan aan de eventuele daarvoor geldende wettelijke vereisten, in het bijzonder op basis van de Wet Financieel Toezicht. Star Lofts Miami 15
Global State Investments USA Leeuwenveldseweg 18 1382 LX Weesp T +31 (0)294 48 17 11 F +31 (0)294 45 87 66 E www.globalstate.nl I invest@globalstate.nl Dutch Capital Partners LLC 999 Douglas Avenue, Suite 2215 Altamonte Springs, FL 32714 T (001) 407 875 0024 F (001) 407 875 0026 E graham@dutchcapital-usa.com