WONEN IN NUNSPEET WOONVISIE 2003-2015 SAMENVATTING
SAMENVATTING WOONVISIE NUNSPEET 2003-2015 1 WONEN IN NUNSPEET = WONEN IN EEN VITALE GEMEENTE Nunspeet is een vitale gemeente en wil dat blijven. De Integrale Ruimtelijke Toekomstvisie (IRTV) verwoordt de visie op de ruimtelijke toekomst van de gemeente. Het bereiken van de in de IRTV benoemde ambities vraagt inspanningen op diverse terreinen, waaronder het wonen. De uitwerking daarvan heeft gestalte gekregen in een Woonvisie, die hier beknopt wordt samengevat. Deze woonvisie verbindt die ambities voor Nunspeet van straks met het oplossen van knelpunten op de woningmarkt anno nu. Een vitale gemeente vraagt om een evenwichtig samengestelde bevolking met een sterke sociale samenhang en om het behouden en versterken van het eigene van de gemeente, van de specifieke woonkwaliteiten van het wonen op de Veluwe. In de IRTV is de ambitie neergelegd te groeien naar circa 30.000 inwoners in 2015, door jongeren en jonge (aanstaande) gezinnen een kans te geven in Nunspeet te blijven wonen of een kans te bieden terug te keren. Kortom, Nunspeet wil het negatieve migratiesaldo van de afgelopen jaren, dat deels te wijten is aan de krappe bouwmogelijkheden, keren. De samenstelling en de kwaliteit van de woningvoorraad moeten zoveel mogelijk aansluiten bij de wensen van de huidige én toekomstige inwoners van Nunspeet. De aangeboden woonkwaliteiten sluiten niet geheel aan bij de vraag. Dat is nu al het geval en die spanning zal groter worden op het moment dat Nunspeet niet inzet op het toevoegen van woonkwaliteit. Kijken we naar de toekomst, dan zien we de Nunspeetse bevolking ouder worden, over het algemeen iets rijker en de samenstelling van huishoudens veranderen. Dit leidt tot wijziging in de vraag naar woonkwaliteiten. Een evenwichtig samengestelde bevolking ook in de toekomst vraagt om het tegengaan van de uitstroom en het bieden van kansen voor terugkeer. Daarbinnen legt Nunspeet de nadruk op jongeren en jonge gezinnen. De woningmarkt van nu vraagt om aandacht voor de behoeften van de groeiende groep senioren en voor het verruimen van de mogelijkheden voor doorstroming van de vele gevorderde gezinnen die in Nunspeet wonen en graag in deze gemeente een volgende stap in de wooncarrière willen zetten. Voorwaarde bij dit alles is dat er voldoende aanbod blijft voor huishoudens met een bescheiden inkomen (de aandachtsgroep).
SAMENVATTING WOONVISIE NUNSPEET 2003-2015 2 Koers Inspelen op wensen van senioren, kansen bieden voor doorstroming van gevorderde gezinnen, meer ruimte bieden voor jongeren en startende gezinnen. Voorwaarde Voldoende aanbod voor huishoudens met een beperkt inkomen en beter bereikbaar maken van de koopsector Behouden en versterken locale kwaliteiten Deze koers stelt de gemeente en haar partners in wonen voor een dubbele opgave: versterken van het bestaande aanbod en toevoegen van nieuwe woningen. Versterken van bestaande kwaliteiten De woningen in Nunspeet zijn over het algemeen van een goede kwaliteit. Van grootschalige vernieuwingsoperaties zal het komende decennium dan ook geen sprake zijn. Verbetering in de bestaande voorraad zit in kleinschalige vernieuwing. Een belangrijke uitdaging is het geschikt maken van bestaande woningen voor bewoning door mensen die minder mobiel zijn (een deel van de senioren, maar ook gehandicapten). Beter tegemoetkomen aan de kwaliteitsvraag van potentiële doorstromers kan natuurlijk door nieuwbouw, maar ook door het verruimen van de mogelijkheden woningen uit te breiden en aan te passen en door verkoop van huurwoningen. Dat laatste sluit aan bij de wens van een groep huurders de stap naar een koopwoning te maken. Toevoegen nieuwe woningen De grootste slag moet dus geslagen worden in de nieuwbouw. Hieronder wordt een indicatie gegeven van nieuwbouw die nodig is om de eigen behoefte op te vangen en de nieuwbouw om de extra groei te realiseren. Met die extra groei wil de gemeente de mensen die de afgelopen jaren Nunspeet hebben verlaten vanwege de krapte op de woningmarkt, de kans te geven terug te keren, en een evenwichtige bevolkingssamenstelling behouden. In de IRTV is een groei richting 30.000 inwoners aangegeven. Om dit streven te kunnen waarmaken is een uitbreiding van per saldo zo n 1.700 woningen nodig. Vanwege de ligging van Nunspeet in het hart van de Veluwe is de uitbreidingsruimte beperkt. In de IRTV is ruimte voor circa 1.200 woningen tot 2015 aangegeven. De ambitie is dan ook deze 1.200 woningen te realiseren. In dezelfde periode beziet de gemeente in hoeverre verdere uitbreiding na 2015 wenselijk en mogelijk is. De doelstelling is ambitieus en de praktijk weerbarstig. Het streven is 100, het absolute minimum ligt op 55 woningen per jaar te realiseren. Dit laatste is minimaal nodig om verdere uitstroom te voorkomen.
SAMENVATTING WOONVISIE NUNSPEET 2003-2015 3 Wat zijn dan de kwaliteiten die toegevoegd moeten worden, kijkend naar de huishoudens van nu en straks? Een belangrijk deel van de opgave bestaat uit het inspelen op de woonwensen van de groep oudere huishoudens, deels levend van een bescheiden inkomen, maar voor een belangrijk deel ook met een goed pensioen of vermogen. Deze groep vraagt om aanpassingen in de eigen woning of een gelijkvloerse woning (appartement of bungalow) nabij voorzieningen en het liefst in de vertrouwde kern. In deze categorie zit dan ook de belangrijkste opgave in de verandering van de voorraad. Ouderen hechten groot belang aan wonen in een vertrouwde omgeving met voorzieningen onder handbereik en een aangepaste woning voorzien van luxe en gemak. Dit laatste hangt samen met het inkomen. Binnen Nunspeet woont ook een groot aantal huishoudens dat al wat verder in de leeftijd en wooncarrière is gevorderd. De financiële mogelijkheden en de kwaliteitswensen van deze groep woonconsumenten zijn vaak behoorlijk ruim bemeten. De wens gaat uit naar meer ruimte en luxe. Het belang van een karakteristieke woonomgeving neemt toe. Nunspeet heeft alle eigenschappen in de woonomgeving, maar een te klein aanbod luxere woningen om deze huishoudens te kunnen verleiden te verhuizen. Voor een deel hoeft dit niet te leiden tot een verhuizing: het verruimen van de mogelijkheden om de eigen woning te verbouwen en het te koop aanbieden van de huurwoning, komen deels tegemoet aan de wens van deze groep huishoudens. Omnia Wonen speelt daar met haar ZAV-beleid op in. Een andere groep die nadrukkelijk bij de gemeente op het netvlies staat, zijn de startende gezinnen. Deze groep komt momenteel in de knel doordat de woningmarkt nagenoeg op slot zit. De gemeente wil deze groep meer kansen geven. De gewenste groei zal zich ook voor een belangrijk deel in deze categorie moeten voordoen. Doorstroming moet leiden tot aanbod aan betaalbare eengezinswoningen voor deze doelgroep. Een deel van deze huishoudens wil echter een koopwoning betrekken. Tegemoet komen aan deze vraag stelt de gemeente voor de opgave betaalbare koopwoningen te bouwen (Tweefasenwoning of in Maatschappelijk Gebonden Eigendom) en te zorgen dat deze ook in de toekomst beschikbaar zijn voor deze groep woonconsumenten. Het streven is kansen te bieden aan jongeren om in Nunspeet te blijven. Dit vraagt om uitbreiding van betaalbare huurwoningen nabij voorzieningen. Een belangrijk deel van de jongeren zal uit huis meteen kiezen voor een eengezinswoning, bijvoorbeeld vanwege samenwonen of het starten van een gezin. Een deel zal echter ook eerst alleen zelfstandig willen wonen of niet over de financiële middelen beschikken om meteen een eengezinswoning te betrekken. Om deze groep wel zelfstandige woonruimte te kunnen bieden is realisatie van enkele jongerenwoningen nodig. Het gaat dan om wat kleinere, betaalbare huurappartementen. De aandachtsgroep van beleid vraagt om toevoegen van betaalbare huurwoningen. Voor een deel komen deze woningen beschikbaar door huidige bewoners met een hoger inkomen te verleiden te verhuizen naar een andere woning. Uitgaande
SAMENVATTING WOONVISIE NUNSPEET 2003-2015 4 van de veronderstelling dat niet iedereen hiertoe te verleiden is, is dit niet voldoende om ook op termijn bij de gewenste groei in de vraag van de aandachtsgroep te voorzien. Een (beperkte) uitbreiding van de kernvoorraad is gewenst. Een tweede voorwaarde bij al de ambities is het verruimen van de mogelijkheden van starters op de koopmarkt. Door de gestegen huizenprijzen is een koopwoning niet of nauwelijks bereikbaar. De gemeente en Omnia Wonen willen dit tij keren. Programma woningvoorraad op lange termijn: 2015 Veranderen Verbeteren Aanpassen tot woonkeur op basis van inventarisatie Omnia Wonen Verruimen Mogelijkheden voor bewoners hun woning uit te breiden of aan te passen Verkopen ± 250 huurwoningen Uitbreiden Seniorenappartementen 150 tot 250 ± 50% betaalbaar (huur) en 50% luxe (huur en koop) Koopwoningen eengezins 600 tot 700 ± 30% betaalbaar (rij) en 70% tweekap en vrijstaand (de helft middelduur en de helft duur) Jongerenappartementen ±50 relatief kleine appartementen met een betaalbare huur Huurwoningen eengezins 200 tot 300 ± 50% sober (betaalbaar) en 50% luxer (middelduur tot duur) Welke woningen precies moeten worden aangepast, nieuw gebouwd dan wel verkocht hangt af van concrete kansen, van de locatie en van buurt- of kernspecifieke doelstellingen. Voor individuele projecten zijn in beginsel heel specifieke programma s denkbaar, in totaliteit passend binnen de gemeentelijke kaders. De blokken in bovenstaand overzicht zijn geen afzonderlijke delen die los van elkaar kunnen worden beschouwd. De verkoop van huurwoningen heeft een relatie met de nieuwbouw van eengezinswoningen. Verkoop en nieuwbouw zorgen voor vernieuwing van de voorraad huurwoningen. Afhankelijk van de prijs van de verkochte huurwoning is compensatie in nieuwbouw geboden om de kernvoorraad op het benodigde peil te houden. Verkoop van huurwoningen kan, samenhangend met de prijsklasse en de vorm (MGE bijvoorbeeld) een bijdrage leveren in het bereikbaarder maken van een koopwoning voor de middeninkomens.
SAMENVATTING WOONVISIE NUNSPEET 2003-2015 5 Bij de eengezins koop wordt onderscheid gemaakt in drie klassen. Betaalbaar: rijwoningen in de prijsklasse tot 180.000 (v.o.n., prijspeil 2003), middelduur: luxere rijwoningen, twee-onder-een-kap of vrijstaand in de prijsklasse van 180.000 tot 300.000, en duur: luxere twee-onder-een-kap of vrijstaande woningen, met een prijs boven de 300.000. Om koop bereikbaarder te maken voor de middeninkomens wordt 30% van de koop in de betaalbare sfeer gerealiseerd. Vervolgens wordt 35% in de middeldure en 35% in de dure sfeer gebouwd. Deze laatste categorie is gericht op doorstroming van gevorderde gezinnen uit bestaande koopwoningen. En deze vraag is groot, zo blijkt uit de toekomstverkenning. Gezien de economische vooruitzichten voor de korte termijn zal een deel van deze huishoudens kiezen voor huur of de huidige eigen woning aanpassen. Vandaar dat in het programma een deel middeldure en dure huur is opgenomen. Op het moment dat de economie weer aantrekt aangenomen is dat over de hele periode tot 2015 een gematigde groei van de economie plaatsvindt - kunnen deze huurwoningen te koop worden aangeboden. Naast alle relaties binnen het Nunspeetse programma bestaat er natuurlijk ook een betrekking met de gemeenten in de regio. In het Samenwerkingsverband Noord West Veluwe worden de ambities van de verschillende gemeenten in samenhang besproken. Bovenstaand overzicht geeft de richting aan voor de komende twaalf jaar. De eerstkomende jaren ligt de nadruk op woningen voor senioren en jongeren en woningen voor (aanstaande) gezinnen. Dat wil niet zeggen dat geen duurdere huuren koopwoningen worden gerealiseerd; het accent ligt echter op de eerder genoemde categorieën. Richtingen voor het programma voor de komende jaren worden hieronder per kern uiteengezet, met een doorkijk naar de lange termijn. In Nunspeet is in de periode tot 2015 ruimte voor ongeveer 950 woningen. De nieuwbouw moet aansluiten bij het dorpse karakter van de kern. Ten behoeve van een evenwichtige opbouw naar huur en koop ligt de nadruk bij nieuwbouw in de kern Nunspeet op koopwoningen. De eerstkomende jaren ligt het accent op koop, met huur voor jongeren en senioren. Een aantal plannen voor de eerstkomende jaren ligt al min of meer vast. Het gaat om De Marsse, De Bunterhoek, het terrein van De Klimop, De Nieuwe Spade en diverse kleinere locaties. De komende jaren worden 30 jongerenappartementen gebouwd, ruim 70 seniorenwoningen, 19 woningen voor gehandicapten en 125 koopwoningen (25% betaalbaar, 35% middelduur en 40% duur). De jaren daarna wordt, naast koop en woningen voor jongeren en senioren, ook een 130-tal huurwoningen gebouwd, waarvan 40% betaalbaar en 60% middelduur tot duur. De pakweg 450 koopwoningen worden gelijkmatig over de drie prijsklassen verdeeld. In Elspeet is in totaal ruimte voor ongeveer 160 woningen. Het grootste deel kan gerealiseerd worden in Elspeet Noord en het Vierde Kwadrant, aangevuld met enkele kleinere locaties. Elspeet Noord heeft nog ruimte voor circa 50 woningen. Als deze ruimte benut is worden plannen gemaakt voor het Vierde Kwadrant. De
SAMENVATTING WOONVISIE NUNSPEET 2003-2015 6 invulling moet in ruimtelijke zin passen in de karakteristieken van het CVN en de historische agrarische structuur. Het programma sluit aan bij de wens om (aanstaande) Elspeetse gezinnen kans te geven in Elspeet te blijven. Dit vraagt om betaalbare woningen in de huur en koop, gecombineerd met enkele middeldure koop- en huurwoningen (twee-onder-een-kap en vrijstaand). Op dit moment is ruim 10% van de Elspeetse woningen huur. In de uitbreiding zal dan ook een substantieel deel in de huur plaatsvinden: circa 90 huur, ten opzichte van 50 koopwoningen. Ook worden op korte termijn 15 seniorenwoningen in de geclusterde en beschutte sfeer gebouwd. Later komen daar nog 5 luxe seniorenwoningen bij. In Hulshorst is beperkt uitbreiding mogelijk: tot 5 woningen gemiddeld per jaar, in totaal tot 2015 ongeveer 50 woningen. De uitbreiding concentreert zich ten westen van de Weversweg. Op deze locatie wordt gebouwd voor (aanstaande) gezinnen en senioren. In totaal zal 70 tot 80% in betaalbare en middeldure huur en koop worden gerealiseerd en 20 tot 30% in de luxe senioren (bungalows, huur en koop). De uitbreidingsmogelijkheden in Vierhouten zijn beperkt; in totaal kunnen in Vierhouten tot 2015 ongeveer 30 woningen worden gebouwd. De gemeente streeft naar uitbreiding van met name middeldure huur en koop voor de Vierhoutense gezinnen die of een volgende stap in de wooncarrière willen maken of Vierhoutense starters zijn. De gemeente streeft naar 20 huur- (40% betaalbaar en 60% middelduur) en 10 middeldure koopwoningen. Van droom naar daad Bovenstaand is een ambitieus programma weergegeven. De nieuwbouw en verbetering van bestaand gaat gepaard met monitoren en waar nodig aanpassen van de inmiddels regionaal georganiseerde woonruimteverdeling. Dit systeem is flexibeler dan het systeem dat voorheen werd gehanteerd, zodat relatief eenvoudig is in te grijpen op het moment dat bepaalde groepen woningzoekenden buiten de boot dreigen te raken. De gemeente continueert het handhavingsbeleid om permanente bewoning van recreatiewoningen tegen te gaan. Met de nieuwbouwprogramma s hoopt de gemeente de permanente bewoning te voorkomen. De daadwerkelijke programma s zijn zoals gezegd onderhevig aan de specifieke situatie van de betreffende plek of het moment waarop invulling gaat plaatsvinden. Om betaalbare woningbouw mogelijk te maken wil de gemeente onder voorwaarden de marktconforme grondprijs loslaten. In een nota grondbeleid worden de mogelijkheden voor differentiatie van grondprijzen en de daaraan te verbinden voorwaarden vastgelegd. De gemeente onderzoekt de mogelijkheden voor boerderij- en woningsplitsing en in hoeverre het onder strikte voorwaarden mogelijk is om tijdelijk ouderen nabij hun kinderen te laten wonen.
SAMENVATTING WOONVISIE NUNSPEET 2003-2015 7 De gemeente staat niet alleen in het verwezenlijken van de woonvisie, maar zoekt samenwerking met de partners in wonen binnen de gemeente. De Woonvisie wordt vertaald in prestatieafspraken met Omnia Wonen en in concrete kleine en grotere projecten die samen met derden worden ingevuld. In een jaarlijks voortschrijdend programma krijgen alle activiteiten in deze woonvisie en de vervolgstappen een plaats. De gemeente hoopt op deze manier samen met Omnia Wonen, ontwikkelaars, zorginstellingen en natuurlijk de Nunspeetse bevolking, te werken aan een vitale gemeente waar de bewoners naar wens kunnen wonen.