: Nota Starterswoningen.

Transcriptie

1 Raadsvoorstel Vergaderdatum : 21 december 2006 Agendapunt : 20. Portefeuillehouder : W.G. Renden Afdeling : Samenleving Behandelend ambtenaar : E. Goossens Datum : 14 november 2006 Onderwerp : Nota Starterswoningen. Beslispunten De uitgangspunten/beleidslijnen opgenomen in de nota Starterswoningen onderschrijven en instemmen met de concrete voorstellen en acties. Probleem- en doelstelling Een van de vervolgacties uit de Woonmilieuvisie is het samenstellen van een pakket aan maatregelen dat ervoor zorgt dat binnen 10 jaar 150 starterswoningen kunnen worden gerealiseerd, verdeeld over de diverse kernen. De nota Starterswoningen is opgesteld door RBOI met ondersteuning vanuit de ambtelijke organisatie en geeft antwoord op de volgende zaken: definities van starters en van soorten starterswoningen waar behoefte aan is; benoemen van een pakket aan maatregelen om woningen voor starters beschikbaar en bereikbaar te krijgen; daarbij wordt gedacht aan zowel nieuwbouw, maar ook aan de bestaande woningvoorraad en aan flankerend beleid; benoemen van locaties per kern die in aanmerking komen voor het realiseren van starterswoningen, met een indicatie van type starterswoning en prijsniveau en met het aanreiken van de instrumenten; aangeven van mogelijkheden voor starters in de bestaande woningvoorraad vanuit oa. doorstroming/ monitoring. Binnen de nota is het door Zeeuwland ingestelde behoefteonderzoek naar woningbehoefte van starters meegenomen. Er zal derhalve ook aandacht worden besteed aan de huursector. Een andere vervolgactie uit de Woonmilieuvisie is het stimuleren van marktpartijen en potentiële locaties om in 10 jaar 100 huurappartementen in het middensegment te ontwikkelen. Dit om doorstroming (van senioren) te bevorderen, maar ook gericht op het aantrekken van migranten. Ook deze vervolgactie maakt onderdeel uit van de nota. Kader Voorgeschiedenis In de raadsvergadering van 26 januari 2006 heeft de gemeenteraad de verkenning in de Woonmilieuvisie onderschreven. Hierdoor zijn de volgende doelstellingen onderschreven : * een evenwichtige verdeling tussen inbreiding en uitbreiding (herstructurering) realiseren; * een gedifferentieerde opbouw in woonmilieus en woningtypen; * spreiding van woningbouw over de dorpen, maar bundeling in Zierikzee; * het stimuleren van een positief migratiesaldo. Als uitgangspunt voor de planningslijst is door de raad gekozen voor model 2, inclusief Riekusweel Bruinisse, resulterend in een taakstelling van woningen per jaar. Hierbij is tevens de door de VVD en mede namens de fracties PvdA, SGP, LSD, CU en Alert! ingediende motie aangenomen om 150 starterswoningen te realiseren in 10 jaar, verdeeld over verschillende kernen. Beleidskader De Woonmilieuvisie geeft aan dat ervoor starters mogelijkheden moeten worden gezocht binnen de projecten die op de woningbouwplanningslijst staan (inbreidings-, herstructurerings- en uitbreidingslocaties). Belangrijk aandachtspunt is het prijsniveau van de starterswoningen, terwijl ook flankerend beleid nodig is (onder andere startersleningen).

2 Overwegingen: mogelijke oplossingen en consequenties Na de opdrachtverlening aan RBOI zijn de concept-resultaten besproken met een ambtelijk vertegenwoordiging van de afdeling Samenleving, Ruimte en Milieu, wethouder Volkshuisvesting en met een delegatie van de woningbouwcorporatie Zeeuwland. Uiteindelijk hebben de reacties uit deze gesprekken bijgedragen aan de Nota zoals die nu wordt gepresenteerd. De nota is als volgt ingedeeld. Hoofdstuk 2 geeft inzicht in het begrip starters en hun woonwensen. Op bladzijde 6 is een samenvatting gegeven van de doelgroep starters: - Starters zijn alle inwoners die nog niet zelfstandig wonen, ongeacht leeftijd en studenten die na afronding van hun studie elders een woning in de gemeente willen betrekken. - Tot de doelgroep starters worden ook gerekend jonge huishoudens die door willen stromen naar een koopwoning: starters op de koopmarkt. - Specifieke beleidsinstrumenten (zoals startersleningen, goedkope starterswoningen, maatschappelijk gebonden eigendom) zijn met name gericht op woningzoekende starters met beperkte financiële middelen. De woonwensen van starter kan als volgt worden samengevat: Alle inwoners tussen de 18 en 30 jaar hebben in het kader van het onderzoek van Zeeuwland een enquête ontvangen en zijn in de gelegenheid gesteld hun verhuis-, of woonwens kenbaar te maken. Er wordt daarom vanuit gegaan dat de resultaten uit de enquête een goed beeld geven van de woonwensen onder de jongeren in Schouwen-Duiveland. Uit hoofdstuk 2 blijkt dat binnen de gemeente ruim 600 mensen tussen de jaar op zoek zijn naar een woning. Een kleine 480 personen betreedt voor het eerst de woningmarkt en kan als echte starter worden aangemerkt. Meer dan de helft van de jongeren die op korte termijn een woning zoeken, willen een woning geschikt voor een tweepersoonshuishouden. Op eilandniveau heeft bijna de helft van de starters de voorkeur voor een huurwoning, terwijl 45% de voorkeur heeft voor een koopwoning. Wat opvalt is dat een groot deel van de woningzoekenden geen voorkeur heeft uitgesproken voor een bepaald woningtype. Deze respondenten vinden het blijkbaar vooral belangrijk dat ze een woning krijgen, en minder belangrijk welke woningtype. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het woningaanbod voor starters. Hierbij wordt ingegaan op de kansen voor starters binnen de bestaande huur- en koopvoorraad. De conclusie is als volgt: Er is potentieel een redelijk aanbod aan huurwoningen die voor starters bereikbaar zijn, terwijl het aanbod goedkope koop vooralsnog zeer beperkt is. Op basis van een mutatiegraad (wisseling van woningen) van 9% lijken er met het oog op het aantal starters dat binnen de komende 2 jaar een huurwoning zoekt voldoende huurwoningen vrij te komen. Wel is het zo dat momenteel maar een beperkt deel van de voorraad gelabeld is voor startende 1-persoonshuishoudens. Ook is het zo dat voor veel (goedkope) woningen starters in concurrentie zijn met andere groepen woningzoekenden. In het goedkope koopsegment is er een zeer beperkt aanbod voor starters. Koopwoningen voor een prijs lager dan ,- worden in de huidige voorraad vrijwel niet aangeboden. Recreatiewoningen en ombouw van niet-woonpanden naar wonen bieden weinig soulaas voor starters. Het aanbod in de goedkope koopsector is per saldo dus zeer beperkt. Door ophoging van het verkoopprogramma van Zeeuwland zullen de kansen voor starters in dit segment wel beduidend kunnen toenemen. Tevens wordt aangegeven dat door nieuwbouw van huurappartementen in het middensegment de doorstroming van de bestaande voorraad kan worden gestimuleerd. Op bladzijde 17 is een overzicht gegeven van woningbouwprojecten in het huurappartementen segment die de komende 10 jaar een bijdrage leveren aan het bevorderen van de doorstroming. Voor het realiseren van nieuwbouw van starters is het van belang dat de woningen voldoen aan het criteria betaalbaar ofwel goedkoop. Dit criterium is in het onderstaande schema concreet gemaakt in relatie tot woningtype en woninggrootte.

3 Koop Eengezinswoning: 3 kamers; < vrij op naam 1, min. 80 m² Appartement : 2 á 3 kamers; < vrij op naam, min. 60 m² Huur Appartement : 2 kamers; < 335,- netto maandhuur, min. 45 m2 Appartement : 3 kamers; < 500,- netto maandhuur, min. 70 m2 *) Prijspeil Ervaringen in den lande laten zien dat realisatie van dergelijke (extra) goedkope nieuwbouw, hoewel verre van eenvoudig, mogelijk is. De volgende instrumentarium kan beschikbaar komen om nieuwbouw goedkoop te realiseren en ook beschikbaar/bereikbaar te houden voor de doelgroep starters (zie blz. 19): - grondeigendom gemeente (kansen voor collectief opdrachtgeverschap, sociale koop); - nieuwbouw voor starters door Zeeuwland (van belang is woningtype en toewijzing); - starterskoop door commerciële ontwikkelaars (privaatrechtelijk overeenkomst); De bereikbaarheid van zelfstandige woonruimte kan voor een deel van starters ook worden vergroot door flankerend beleid, zoals: - startersleningen; - koop- en huursubsidies (landelijke regelingen); - grondprijsbeleid; - toepassen maatschappelijk gebonden eigendom; - erfpachtconstructies; - groene hypotheek. In Hoofdstuk 4 wordt een vertaling gemaakt naar concrete voorstellen en acties. Om op de vraag van de starters in te kunnen spelen wordt voorgesteld om in te zetten op een meersporenbeleid. Verruiming van de kansen voor starters in de bestaande woningvoorraad is één belangrijk spoor. Daarbij is van belang dat een aanzienlijk deel van de bestaande huurwoningvoorraad van Zeeuwland qua woningtype en qua huurprijs in principe een interessant aanbod vormt voor startende 1- en 2-persoonshuishoudens. Het aanbod aan betaalbare koopwoningen voor starters vanuit de bestaande woningvoorraad is momenteel beperkt. Het prijsniveau van het merendeel van de te koop komende woningen ligt ruim boven de (vrij op naam). Om te verkopen huurwoningen ook betaalbaar te houden zijn wij er voorstander van dat toepassing van maatschappelijk gebonden eigendom (mge) wordt verkend en toegepast. Nieuwbouw direct voor starters is een tweede spoor en beschouwen wij als aanvullend op het eerste spoor. Voor de nieuwbouw is de taakstelling 150 woningen voor starters in de komende 10 jaar. Gezien de grote schaarste aan voor starters bereikbare koopwoningen in de bestaande voorraad, zal het segment starterskoop in nieuwbouw het sterkste accent moeten krijgen. Met de woningmarktpartijen bij nieuwbouwprojecten willen wij afspraken maken over de beoogde doelgroep voor bepaalde projecten en over het gewenste woningtype en het prijsniveau van de te realiseren woningen. Het voorstel De volgende concrete acties worden voorgesteld om in te spelen op de startersproblematiek in de woningmarkt en worden verder uitgewerkt in 2007: 1 Er is een (kleine) groep starters die meer kan en wil betalen voor hun eerste koopwoning; deze groep is wat makkelijker te bedienen met zowel met bestaande koop als in nieuwbouw (prijsklassen tot circa ,-).

4 a. Vergroting kansen starters op bestaande huurwoningen Om onder andere de kansen voor starters op de huurwoningmarkt te vergroten gaat Zeeuwland in 2007 de woonruimteverdelingsysteem aanpassen. Een groter deel van de huurwoningen bijvoorbeeld (mede) labelen voor startende 1- en 2-persoonshuishoudens; in het bijzonder wordt gedacht aan de goedkope 4-kamerwoningen. Overleg tussen gemeente en Zeeuwland hierover en opnemen in nieuwe prestatieafspraken. b. Vergroten kansen starters op bestaande koopwoningen Overleg met Zeeuwland over ophogen van het verkoopprogramma eengezinshuurwoningen, met daarbij de regeling dat starters tot 30 jaar een voorrangspositie hebben voor de goedkoopste categorie te verkopen woningen (< k.k.). Op deze wijze de kansen op een voor starters betaalbare koopwoning in grote én kleine kernen vergroten. Overleg hierover tussen gemeente en Zeeuwland en opnemen in nieuwe prestatieafspraken. c. Nieuwbouw voor starters Voorgesteld programma: Inzetten op bereikbare nieuwbouw voor de doelgroep starters op (planningslijst)locaties in de kernen: Zierikzee, Bruinisse, Burgh-Haamstede, Nieuwerkerk en Oosterland. De locaties, de indicaties voor soort en aantal te realiseren starterswoningen en de wijze van ontwikkelen zijn opgenomen in tabel 7 bladzijde 25 (totaal 169 à 178 woningen). Indien zich kansen voor starters voordoen in de kernen: Brouwershaven, Kerkwerve en Zonnemaire in beperkte mate inspelen op deze mogelijkheden. 1. Harde afspraken maken met ontwikkelaars over het waarmaken van het programma voor de doelgroep starters op de in het schema genoemde locaties. Deze afspraken verankeren in een samenwerkingsovereenkomst en/of privaatrechtelijke overeenkomst. 2. Prestatieafspraken maken met Zeeuwland met betrekking tot aantallen en prijsniveau van de in het schema opgenomen sociale nieuwbouw (huur en koop, waar van toepassing mge). d. Maatschappelijk gebonden eigendom Verkennen van mogelijkheden om vormen van maatschappelijk gebonden eigendom (mge) te gaan toepassen voor: 1. een deel van de te verkopen sociale huurwoningen van Zeeuwland; 2. een deel van de nieuwbouw in de sociale koopsector (< vrij op naam). In overleg met Zeeuwland de mogelijkheden van mge verder uitwerken en nagaan welke locaties/projecten zich hiervoor lenen; een voorlopige indicatie is opgenomen tabel 7. e. Startersleningen Voortzetting/uitbreiding van publieksvoorlichting over huurtoeslag- en koopsubsidieregeling (rijksregelgeving) en over de mogelijkheid van startersleningen (gemeentelijke verordening). Evaluatie van het instrument startersleningen in 2007, met daaraan gekoppeld een voorstel voor het vervolg in de jaren na f. Grondprijsbeleid Verkennen van mogelijkheid/wenselijkheid om voor starterswoningen/woningen in de koopsociale sector een korting op de (marktconforme) grondprijs te geven. In de nieuw op te stellen Nota Grondprijsbeleid (1 e helft 2007) een aparte paragraaf over grondprijsbeleid opnemen. Samenvatting programma en actie gericht op verruiming woningaanbod: tabel 7 blz. 25 Tabel 7 is richtinggevend voor het door de gemeente te voeren beleid en te maken afspraken met Zeeuwland en commerciële marktpartijen. Daarbij wordt aangetekend dat wij dit schema

5 niet star, maar flexibel gaan hanteren. Daarbij rekening houdend met verschuivingen die zich voor kunnen doen wat betreft praktische mogelijkheden en nieuwe kansen. Middelen Financiën Bij het uitwerken van de concrete acties in 2007 worden eventuele financiële consequenties apart in beeld gebracht. Communicatie De wethouder volkshuisvesting heeft de pers na de collegevergadering op de hoogte gesteld van het voortstel aan uw raad. In 2007 wordt uw raad op de hoogte gehouden van de voortgang van de voorgestelde acties. Burgemeester en wethouders van Schouwen-Duiveland, drs. ir. J.W. de Vos MPA Secretaris mr. J.J.P.M. Asselbergs burgemeester