STEDENBOUWKUNDIGE UITGANGSPUNTEN HOLLAND OUTLET MALL ZOETERMEER

STEDENBOUWKUNDIGE UITGANGSPUNTEN HOLLAND OUTLET MALL ZOETERMEER 26 oktober 2016

Colofon Dit document is tot stand gekomen in opdracht van Gemeente Zoetermeer Opgesteld door Plein06 Stations 45 3013 AK Rotterdam www.06.nl 2 Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer 3

INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding 6 2. Aansluiting op de binnenstad 10 2.1 Verbindingen 13 2.2 Kwaliteit van de verbindingsroute 15 3. Positionering van de HOM 18 3.1 Hoogtes HOM 22 3.2 Positie t.o.v. de tegenoverliggende gevels 24 4. Parkeren en verkeersstromen 26 7. Kwaliteit openbaar gebied 42 7.1 Leefbaarheid op straat 45 8. Uitstraling & identiteit 46 8.1 Uitstraling van de HOM 48 8.2 Uitstraling gebouw boven de Europaweg 49 8.3 Een duurzame uitstraling 51 9. Conclusie en vervolg 52 4.1 Parkeren 28 4.2 Verkeersstromen 29 5. Milieu 30 5.1 Uitstoot fijnstof en geluidsoverlast 32 5.2 Windhinder 33 5.3 Lichtuitstraling 35 6. Groen 36 6.1 Behoud van het groene karakter 38 6.2 Toevoegen van groen als kwaliteit 40 4 Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer 5

1. INLEIDING Aanleiding en doel De mogelijke ontwikkeling van de Holland Outlet Mall (HOM) in de binnenstad van Zoetermeer is, zeker ook in stedenbouwkundig opzicht, een omvangrijk en complex project. Daarom heeft de gemeenteraad in maart 2016 goedkeuring gegeven voor het uitvoeren van een vijftal haalbaarheidsonderzoeken, waaronder het voorliggende onderzoek naar stedenbouwkundige uitgangspunten. De onderzoeken moeten inzicht geven in de effecten die inpassing van de HOM in de binnenstad van Zoetermeer kan hebben. De volledige complexiteit en de effecten van het project worden pas volledig inzichtelijk in het ontwerpproces, dat wordt gestart indien de raad instemt met voortzetting van het project. Het is echter gewenst om al in dit stadium te kunnen sturen op het mogelijke vervolgtraject en grip te krijgen op de voorwaarden waarbinnen de initiatiefnemers het Woonhart voor eigen rekening en risico kunnen ontwikkelen tot de HOM. Daarom heeft de gemeente Plein06 gevraagd om een complete en breed gedragen set van stedenbouwkundige uitgangspunten op te stellen waaraan een inpassing van de Holland Outlet Mall zou moeten voldoen. Wanneer de raad instemt met deze set van stedenbouwkundige uitgangspunten voor de herontwikkeling van het gebied, is het aan de initiatiefnemers om aan te geven hoe zij daar invulling aan geven. De gemeente kan op basis van de uitgangspunten beoordelen of de initiatiefnemers hieraan in voldoende mate hebben voldaan en bepalen om al dan niet verdere medewerking aan het project te verlenen (bijvoorbeeld in de vorm van een wijziging van het bestemmingsplan). College en raad zijn bevoegd af te wijken van deze uitgangspunten. Alle uitgangspunten dienen te voldoen aan wet- en regelgeving. Totstandkoming stedenbouwkundige uitgangspunten De gemeente heeft in het raadsbesluit van maart 2016 verzocht om bij het opstellen van de stedenbouwkundige uitgangspunten in ieder geval aandacht te besteden aan de volgende drie onderwerpen: De fysieke verbinding tussen de HOM en de binnenstad; De vormgeving van het gebouw en de inpassing in de omgeving; Situering en vormgeving van entrees en parkeergarages. Gelet op de wens van de gemeente om te komen tot een breed gedragen en complete set uitgangspunten, hebben we besloten om in een vroeg stadium en met een open blik samenspraakavonden te organiseren met klankbordgroepen, bewoners en omwonenden en overige betrokkenen. Tijdens de eerste bijeenkomsten is, zonder een schets of tekening te presenteren, gevraagd naar de wensen, eisen en ideeën over de HOM. De hieruit voortgekomen onderwerpen en onze eigen vakmatige inzichten hebben geresulteerd in onderstaande lijst met zeven thema s waarvoor uitgangspunten zijn opgesteld: De aansluiting van de HOM op de binnenstad; De positionering van de HOM in het stedelijk gebied; Parkeren en verkeersstromen; Milieu; Groen; Verblijfskwaliteit openbaar gebied; Uitstraling en identiteit. 6 Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer 7

De opgestelde uitgangspunten per thema zijn in een tweede gespreksronde voorgelegd aan de klankbordgroepen en aan de inwoners van Zoetermeer. De reacties zijn verwerkt in het nu voorliggende rapport. Status van de uitgangspunten. De inpassing van de HOM is een complexe opgave waarvoor een uitgebreide set uitgangspunten is opgesteld. Doordat veel uitgangspunten elkaar beïnvloeden of onderling afhankelijk zijn en er bovendien bij de uitwerking van het ontwerp onvoorziene omstandigheden kunnen optreden, zal het voor initiatiefnemers vrijwel onmogelijk zijn om aan alle uitgangspunten maximale invulling te geven. We adviseren daarom de set van uitgangspunten in samenhang te beschouwen voor het beoordelen van het ontwerp. Leeswijzer In de hoofdstukken 2 t/m 8 beschrijven we per hoofdstuk één thema, de opgaven en de daarvoor opgestelde uitgangspunten. In elk hoofdstuk geven we een korte toelichting op het thema, waarna we de uitgangspunten meer in detail behandelen. In het afsluitende hoofdstuk staan onze conclusies en enkele aanbevelingen voor het vervolg. Oplossingsrichtingen Naast uitgangspunten hebben de samenspraakavonden en dit onderzoek ook een aantal oplossingsrichtingen opgeleverd voor specifieke opgaven. Hoewel het op dit moment niet mogelijk is de haalbaarheid van deze oplossingen te beoordelen, zijn deze ideeën wel zo interessant dat ze in de volgende fase nader onderzocht dienen te worden door de initiatiefnemers. Afb. 1. Locatie van het plangebied in Zoetermeer 8 Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer 9

Toelichting op het thema Het huidige Woonhart aan de Europaweg heeft een geïsoleerde ligging ten opzichte van de rest van de binnenstad van Zoetermeer. De verbinding tussen Woonhart en Stadshart is slecht, omdat de winkelstraten van het Stadshart niet aansluiten op het Woonhart en de routes tussen Stadshart en Woonhart voor voetgangers niet aantrekkelijk zijn door het ontbreken van programma. Bovendien wordt de Europaweg door zijn breedte als een barrière ervaren. HOM 2. AANSLUITING OP DE BINNENSTAD Opzet voorstel initiatiefnemers Het voorstel van de initiatiefnemers is gebaseerd op de transformatie van het huidige Woonhart aan de Europaweg tot de Holland Outlet Mall. Daartoe wordt het winkelen gesitueerd op de eerste verdieping en wordt het bestaande gebouw uitgebreid met een nieuw iconisch bouwvolume boven de Europaweg. Het parkeren wordt voor een deel gesitueerd in het huidige Woonhart, onder de winkels. De woontorens worden vanzelfsprekend gehandhaafd. HOM-initiatief De HOM is gepositioneerd aan de rand van de binnenstad van Zoetermeer. Een Outlet centrum zo dicht bij een binnenstad is uniek. De HOM en de binnenstad moeten zoveel mogelijk van elkaar profiteren, niet alleen door een complementair aanbod in de HOM, maar ook door combinatiebezoek over en weer. Het gaat er dus om dat de HOM een goed functionerend integraal onderdeel wordt van de Zoetermeerse binnenstad. Dit kan worden bereikt door de aansluiting op het Afb. 2. Stadshart Oriëntatie van de HOM Dorpsstraat 10 Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer 11

2.1 VERBINDINGEN bestaande winkelgebied zo direct mogelijk te maken, programma toe te voegen en de barrière van de Europaweg ongelijkvloers te kruisen. Een rechtstreekse verbinding tussen de HOM en het Stadshart met een aantrekkelijk programma en een hoogwaardige inrichting zijn daarvoor essentieel. Ook door het strategisch plaatsen van een deel van de parkeervoorzieningen ten zuiden van de Europaweg maakt de bezoeker van de HOM automatisch kennis met de binnenstad. Een goede verbinding tussen de HOM en het Stadshart is voorwaarde voor een goede verbinding van de HOM met de Dorpsstraat. In combinatie met de in ontwikkeling zijnde visie voor het gebied rond de Dobbe kan invulling worden gegeven aan een belangrijke ambitie uit de visie binnenstad: een verbonden binnenstad. De winkelcircuits De HOM heeft een eigen intern winkelcircuit, dat op zichzelf goed moet werken. Hiervoor zijn verbindingen nodig vanaf het gebouw boven de Europaweg naar het getransformeerde Woonhart zodat de HOM als één geheel wordt ervaren. De HOM boven de Europaweg wordt verbonden met de HOM in het getransformeerde Woonhart. Ook de rest van de binnenstad van Zoetermeer kent zijn eigen winkelcircuit. Hier vinden we een aantal doodlopende straten waar het winkelgebied eindigt. Deze zijn op afb. 4 te zien als bolletjes aan het einde van de rode lijnen. Het winkelgebied van de binnenstad moet via rechtstreekse en aantrekkelijke verbindingen aansluiten op de HOM. De positionering van de parkeergarages moet hierin ondersteunend zijn. De situering van de HOM, de positie en kwaliteit van de verbindingsroutes (als onderdeel van het winkelcircuit) en de locatie van de parkeergarages bepalen in hun onderlinge samenhang in welke mate de HOM en de rest van de binnenstad elkaar kunnen aanvullen en versterken, zowel in de beginfase van de HOM als bij eventuele latere uitbreidingen. 1 min lopen 50 m 2 min lopen 200 m 2 min lopen 200 m 11 min lopen 900 m 14 min lopen 1100 m De winkelstraten van het Stadshart sluiten logisch en direct aan op de entrees van de HOM, waardoor er een aaneengesloten winkelcircuit ontstaat tussen de HOM en het Stadshart. De parkeervoorzieningen zijn logisch aangesloten op de verbindingslijnen tussen HOM en Stadshart en ondersteunen daardoor een goede verbinding. Afb. 3. naar Dorpsstraat Twee winkelcircuits met loopafstanden vanaf de HOM 12 Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer 13

2.2 KWALITEIT VAN DE VERBINDINGSROUTE De routes van de HOM naar de binnenstad De meest directe aansluiting van de HOM op de rest van de binnenstad is via het Noordwaarts. Op die manier wordt via de kortste route aangesloten Aantrekkelijke routes Voor alle verbindingen geldt dat een fysieke verbinding op zich niet voldoende is om mensen te verleiden van de HOM naar het Stadshart te lopen en vice Verbindingen tussen de HOM en de binnenstad zijn meer dan alleen een fysieke verbinding: het zijn aantrekkelijk ontworpen routes en er bevindt zich (winkel)programma langs de routes. op de bestaande winkelstraten en deze verbinding wordt al ondersteund met versa. Afstand is zeker een factor, maar vooral de kwaliteit van de vormgeving programma. De barrièrewerking van de Europaweg wordt vermeden door deze Denemarkenlaan van de route en de aanwezigheid van een ondersteunende programmering is ongelijkvloers te kruisen. voorwaarde voor een kwalitatief goede verbinding. Door aan te sluiten op het Noordwaarts wordt ook de route via de Luxemburglaan mogelijk gemaakt. Een secundaire route via de Denemarkenlaan verbindt de HOM met het Noordwaarts Luxemburglaan De verbinding via het Noordwaarts is het meest kansrijk door de korte afstand, het reeds aanwezige winkelprogramma en de locatie van de Stadstuin langs de HOM Oostwaarts. route. De verbinding met de Dorpsstraat loopt via de Markt en het Dobbegebied. Er is een directe, ongelijkvloerse verbinding over de Europaweg vanaf de HOM naar het Noordwaarts. Via deze verbinding wordt de HOM ook Langs de verbinding via de Luxemburglaan en de Denemarkenlaan is nu geen ondersteunend programma en het realiseren van volwaardige winkelstraten realiseren zal buitengewoon moeilijk zijn. Daarom zal moeten worden gezocht Stadstuin Stadhuis aangesloten op de Luxemburglaan. Vanaf de HOM is er een verbinding op maaiveldniveau langs de naar andere programmatische ondersteuning. Ook is er extra aandacht nodig voor de inrichting van de routes door bijvoorbeeld groen toe te voegen. Markt Denemarkenlaan naar het Oostwaarts. De verbinding van de HOM met de Dorpsstraat loopt via de winkelstraten De kwaliteit van de verbinding met de Dorpsstraat steunt vooral op een Dobbe in het Stadshart naar de Markt en vanaf daar via het Dobbegebied naar de aantrekkelijke inrichting van het openbaar gebied. Dit wordt verder uitgewerkt in Dorpsstraat en de Vlamingstraat. de visie voor het gebied rond de Dobbe en de plannen voor Markt 10 en de Markt. Belangrijke elementen zijn o.a. een nieuw ingericht Markt in samenhang naar Dorpsstraat met de Dobbe met het vele groen rondom waardoor een aantrekkelijk gebied met hoge verblijfskwaliteit ontstaat. Kerken Dorpsstraat Afb. 4. Verbinding via Luxemburglaan Afb. 5. Markante gebouwen en ruimtes in Zoetermeer 14 Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer 15

Zichtbaarheid en herkenbaarheid Markante gebouwen en bijzondere openbare ruimtes functioneren als visuele herkenningspunten die bezoekers helpen om hun weg te vinden in de binnenstad. Het gebouw van de HOM zelf is een belangrijk herkenningspunt boven de Europaweg. Het is wenselijk dat het gebouw zodanig wordt gepositioneerd dat de koppen van het gebouw zichtbaar zijn vanaf de Luxemburglaan en de Denemarkenlaan. In de binnenstad zijn verder de Stadstuin, het Stadhuis, de Markt, de Dobbe en de kerken in de Dorpsstraat en Vlamingstraat belangrijke herkenningspunten langs de verbindingsroutes. De koppen van de HOM zijn vanaf het Stadshart zichtbaar, via de Luxemburglaan en via de Denemarkenlaan Afb. 6. De 'koppen' van de gebouwen zijn zichtbaar via de Luxemburglaan en de Denemarkenlaan 16 Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer 17

3. POSITIONERING VAN DE HOM Toelichting op het thema Eén van de belangrijkste thema s om uitgangspunten voor te formuleren is de positie van de HOM binnen het stedelijk gebied boven de Europaweg. De HOM moet goed worden ingepast in het stedelijk gebied. Belangrijke aspecten hierbij zijn: positie, hoogte en lengte van het gebouw dat boven de Europaweg zal worden gesitueerd. Ook de bewoners van de Planeten vinden de positie en hoogte van de HOM ten opzichte van hun woning belangrijk. Beoordeling van een goede positionering Om tot een beoordeling te komen van een goede positionering van de HOM moeten we verschillende vragen beantwoorden: Welke afstand moet de HOM minimaal hebben ten opzichte van de gevel van de Planeten? Hoe hoog mag de HOM worden? Hoe voorkomen we een donker openbaar gebied aan de onderzijde van het gebouw? Hoe ziet de plint (de gevel op de begane grond) er uit? (Wordt besproken in hoofdstuk 7 op pagina 42). Wat is de uitstraling en positie van de entrees? (Wordt besproken in hoofdstuk 7 op pagina 42). Wat wordt de inrichting van de (nieuwe) openbare ruimte onder de HOM? (Wordt besproken in hoofdstuk 7 op pagina 42). Deze complexe en integrale opgave maakt een goede balans tussen de invulling van de verschillende uitgangspunten noodzakelijk. Dit geldt voor alle uitgangspunten, maar voor dit onderwerp in het bijzonder zijn uitgangspunten van elkaar afhankelijk en beïnvloeden ze elkaar. Het eindontwerp beoordelen we daarom op basis van de invulling van de uitgangspunten als een geheel. Hierbij houden we in ogenschouw dat het eindontwerp in ieder geval een goede invulling geeft aan de gestelde opgave die we zien voor de positionering van de HOM. De opgave is hieronder benoemd. De opgave De uitgangspunten van dit thema volgen uit de volgende opgaves: Het openbaar gebied tussen tunnelbak en gevel blijft leefbaar en veilig. De doorgaande route voor langzaam verkeer langs de Europaweg blijft gehandhaafd. Bewoners behouden een open uitzicht naar buiten. 18 Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer 19

Parkeren Parkeren Wonen Wonen Wonen Wonen Wonen Wonen Wonen Wonen Wonen Wonen Woonhart Woonhart Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Parkeren Verbeelding van de uitgangspunten Vanuit de samenspraak en onze eigen inzichten kwam naar voren dat het voorgestelde nieuwe gebouw boven de Europaweg de meeste aandacht vraagt als het gaat om het formuleren van uitgangspunten. Om tot een heldere uitleg en toelichting van de uitgangspunten te komen hebben we gekozen om gebruik te maken van de doorsnede (zie Afb. 2). De doorsnede beschrijft het gebied van het Woonhart met daarboven woontorens (de Planeten), de Europaweg en de kantoren. Deze doorsnede zult u vaak zien terugkomen in dit document, soms in combinatie met een plattegrond. 30 meter 18 meter Totaal 74 meter 26 meter Afb. 7. Dwarsdoorsnede en foto's van de Europaweg 20 Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer 21

3.1 HOOGTES HOM Hoogte bovenzijde HOM Hoogte onderzijde HOM Een belangrijk uitgangspunt om een open uitzicht Om een prettig openbaar gebied te behouden te behouden voor de bewoners van de Planeten onder de HOM zijn verschillende uitgangspunten is de hoogte van de HOM boven de Europaweg. nodig. In hoofdstuk 7 op pagina 42 gaan we Hiervoor hebben we gekeken wat behoud van open uitgebreid in op dit thema. De hoogte van de uitzicht inhoudt. Door een fictieve lijn te trekken vanaf het laagste balkon van de Planeten naar de Circa 11 meter onderzijde speelt hierin ook een rol. Als men vanaf de straat naar de overkant kan blijven kijken, zorgt overzijde van de Europaweg blijft er een zichtlijn dit voor sociale veiligheid. Ook blijft men op de behouden over het gebouw boven de Europaweg. begane grond de Europaweg ervaren, wat bijdraagt De bepaling van de hoogte heeft met verhoudingen te maken: Als we de fictieve lijn volgen zien we, aan een ruimtelijk gevoel en zorgt voor meer licht. De minimale hoogte om onder het gebouw door 4,5 Meter dat hoe verder het gebouw van de gevel staat, hoe hoger het zou mogen worden. Als we deze fictieve lijn koppelen aan de minimale afstand tot de gevel Afb. 8. Locatie van het plangebied in Zoetermeer te rijden is 4,5 meter. Daarnaast zou voor het mogelijk parkeren van (touring)bussen en auto's boven de tunnelbak ook 4,5 meter als minimale Afb. 9. De onderzijde zweeft minimaal 4,5 meter boven het maaiveld (deze staat beschreven in paragraaf 3.2) komen we maat gelden. We houden 4,55 meter aan, omdat tot het volgende uitgangspunt: er bij die onderdoorgang geen bebording nodig is om de hoogte aan te geven. Minder bebordig is De hoogte van de HOM is maximaal 11 meter naast kostenbesparing ook minder vervuilend voor boven de Europaweg. de kwaliteit van het straatbeeld: De onderzijde van het gebouw boven de Europaweg bevindt zich op minimaal 4,55 meter hoogte. 22 Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer 23

3.2 POSITIE T.O.V. DE TEGENOVERLIGGENDE GEVELS Hoofdmassa Voor de positionering van de hoofdmassa hebben we gekeken naar hoe de massa binnen de doorsnede van de Europaweg past. Daarnaast hebben we de afstand vanaf de gevel tot het nieuwe gebouw bekeken. De gevel van het nieuwe gebouw mag 'bewegen'. Dit betekent dat de gevel soms op 15 meter en soms op 20 meter afstand staat. Dit maakt het aangezicht van de gevel spannender. Op een aantal punten zal er een verbinding gelegd worden vanaf het gebouw boven de Europaweg naar het Woonhart. Daar komt de gevel dichterbij. De hoofdmassa van de HOM bevindt zich boven de tunnelbak. Positie t.o.v. de tegenoverliggende gevels Om tot een juiste positionering van het gebouw ten opzichte van de tegenoverliggende gevels te Afb. 10. Positie van de HOM in de doorsnede over de Europaweg De afstand van de gevel van het Woonhart tot de HOM is circa 15-20 meter. 15 meter 20 meter Afb. 12. Positie van de HOM in de plattegrond over de Europaweg komen, hebben we gekeken naar de verhoudingen van het nieuwe gebouw binnen de doorsnede. Er is gevoelsmatig een open ruimte nodig tussen twee gevels om een prettige openbare ruimte te laten ontstaan. Daarnaast zorgt dit voor een prettige afstand tussen bewoners en de HOM boven de Ook hebben we gekeken naar de mate van directe daglichttoetreding - het gehele jaar door - op het voetpad op de begane grond. Met een maximale hoogte van 11 meter moet de HOM daarom minimaal 15 meter uit de gevel staan. Europaweg. Een grove verhouding hiervoor is 2:3, waarbij de HOM circa 11 meter is en de breedte van het openbaar gebied dus circa 16,5 meter. Afb. 11. Zoninval 24 Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer 25

Toelichting op het thema Verkeersstromen en parkeren worden ook besproken in het verkeersonderzoek van Royal HaskoningDHV. Dit thema werd echter ook meerdere malen genoemd tijdens de samenspraak en vinden we daarom van belang om ook in dit onderzoek te noemen. Een aantal van de uitgangspunten is ook meegenomen in het verkeersonderzoek. De opgave 4. PARKEREN EN VERKEERSSTROMEN De uitgangspunten van dit thema volgen uit de volgende opgaves: Zo min mogelijk overlast voor de huidige bewoners van het Woonhart en de omgeving, door de nieuwe verkeers- en winkelstromen van de HOM. Behoud van de huidige situatie van parkeren voor bewoners van het Woonhart en de woonwijk. 26 Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer 27

4.1 PARKEREN 4.2 VERKEERSSTROMEN Uitgangspunten Parkeren Voor de bewoners van het Woonhart en omgeving is het van belang een gescheiden systeem te hanteren voor het parkeren, om zo min mogelijk overlast te ondervinden van de toename van de verkeersdrukte die ontstaat bij de HOM: Parkeren door visite van de bewoners uit het woongebied kan in de nabijheid van de woonfunctie (op maximaal 300 meter afstand). We willen voorkomen dat er een grotere parkeerdruk ontstaat in het openbaar gebied: Parkeerplaatsen op maaiveld, die verloren gaan door de komst van de HOM, worden gecompenseerd. Uitgangspunten Verkeersstromen Voor de bewoners van het Woonhart en omgeving is het van belang een gescheiden systeem te hanteren om zo min mogelijk overlast te ondervinden van de toename van de verkeersdrukte die ontstaat bij de HOM: De parkeerentree en parkeerplekken voor De verkeersstromen van de bewoners worden bewoners zijn gescheiden van die voor gescheiden van de verkeersstromen van bezoekers van de HOM. (Is verwerkt in de bezoekers aan de HOM. (Is verwerkt in haalbaarheidsonderzoek van verkeer). haalbaarheidsonderzoek van verkeer). Momenteel hebben de bewoners van de Planeten We willen voorkomen dat bewoners van het een parkeerplek in het gebouw, deze parkeerplek Woonhart en de omgeving overlast ervaren door willen we behouden: stromen bezoekers die ongehinderd de wijk inlopen. We zien het als een ontwerpopgave om De parkeerplekken voor bewoners van de het winkelgebied duidelijk te markeren met een Planeten bevinden zich in het gebouw van het einde. getransformeerde Woonhart. De routes voor bezoekers van de HOM zijn Ook moet er voldoende parkeergelegenheid zijn logisch aangegeven en gescheiden van de voor visite van de bewoners van de Planeten. routes voor bewoners van het Woonhart en Hiervoor volgen we het geldend beleid van de van de omgeving. gemeente (Nota parkeernormen en uitvoeringsregels, 2012) waarin het parkeren door visite binnen 300 Afb. 13. Scheiden bezoekers en bewoners Afb. 14. Scheiden bezoekers en bewoners meter moet plaatsvinden. 28 Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer 29

Toelichting op het thema De ontwikkeling van de HOM zal gevolgen hebben voor fijnstof, geluid, licht en wind. In het verkeersonderzoek van Royal HaskoningDHV worden uitspraken gedaan inzake fijnstof en geluid. Op dit moment kunnen wij de haalbaarheid en het effect van milieuverbeterende maatregelen niet aantonen. Daarom hebben wij een aantal ideeën benoemd waarvan wij denken dat deze een kans van slagen hebben. Dit zal de initiatiefnemer in het ontwerpproces zelf moeten aantonen. Afb. 15. Beperken van de hinderzone voor fijnstof, geluid, licht en wind. 5. MILIEU De opgave Het zoveel mogelijk beperken van de toename van geluid en fijnstof, lichtoverlast en windhinder. 30 Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer 31

5.1 UITSTOOT FIJNSTOF EN GELUIDSOVERLAST 5.2 WINDHINDER Voor het fijnstof en geluid hebben we vier plekken in de doorsnede van de Europaweg benoemd waar gezocht kan worden naar oplossingen (zie Afb. 15). Geluidsoverlast en uitstoot van fijnstof blijven binnen de wettelijke normen. Om overlast van fijnstof en geluid zoveel mogelijk te beperken, worden in een later stadium oplossingen gezocht. Mogelijke oplossingen staan toegelicht op Afb. 15. Ingrepen rondom de tunnelbak Juiste plaatsing HOM en fijnstof + geluids-absorberende onderkant Toevoegen absorberend groen in directe omgeving Afsluiten semi-open Kleppen Een groot gebouw kan op verschillende plekken tot windoverlast leiden. Ook dit dient beperkt te worden om het openbaar gebied prettig te houden. We hanteren hiervoor de NEN 8100. In deze NEN zijn drie typen activiteiten benoemd: I Doorlopen II Slenteren III Langdurig zitten Daarnaast zijn er 5 kwaliteitsklassen (A t/m E) benoemd. De classificatie voor de activiteiten 'Doorlopen' en 'Slenteren' moet 'goed' zijn, de classificatie voor de activiteit 'Langdurig zitten' mag 'matig' zijn (zie Afb. 16): CriteriawindhindervolgensNEN 8100 Overschrijdingskans p(v LOK> v DR;H)inprocenten Kwaliteitsklase Activiteit vanhetantalurenperjar I.D orlopen I.Slenteren I.Langdurigziten < 2,5 A Goed Goed Goed 2,5 5 B Goed Goed Matig 5 10 C Goed Matig Slecht 10 20 D Matig Slecht Slecht 20 E Slecht Slecht Slecht Afb. 17. Tabel NEN 8100 Mogelijke oplossingen Om windhinder te beperken hanteren we de NEN 8100. Het openbaar gebied in en - Ingrepen rondom de tunnelbak rondom de HOM moet minimaal voldoen aan - Fijnstof + geluids-absorberende onderkant kwaliteitsklasse B (Zie Afb. 16). - Toevoegen absorberend groen in directe omgeving Luifels/dakconstructie t.b.v. geluidsreductie winkelend publiek. - Luifels/dakconstructie t.b.v. geluidsreductie winkelend publiek. Afb. 16. Mogelijke oplossingen voor het reduceren van geluid en fijnstof 32 Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer 33

- 5.3 LICHTUITSTRALING De lichtuitstraling mag s avonds geen overlast veroorzaken in de woningen. Dit geldt ook voor de lichtreclame. Goede verlichting moet zorgen voor een veilig openbaar gebied. De HOM weerkaatst het zonlicht niet richting gebouwen aan de Europaweg. s Nachts schijnt er geen licht van de HOM in de woningen. Lichtreclame valt onder de nota buitenreclame van de gemeente Zoetermeer uit 2010. Het licht vanuit reclame valt niet in de woningen van bewoners van het Woonhart. Afb. 18. Beperken van de hinderzone voor licht en reclame Mogelijke oplossingen - Dimbare verlichting met een tijdklok ( s avonds dimt het licht automatisch). - Interactieve verlichting (licht dat reageert op beweging). 34 Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer 35

Toelichting op het thema Op dit moment kent de Europaweg 4 lanen van bomen. Deze bomen geven het straatbeeld een groen aangezicht. Hoewel het toevoegen van een gebouw midden op de as van deze weg gevolgen zal hebben voor de bomenlanen, willen we het groene beeld van de Europaweg zoveel mogelijk behouden. Opgave Het versterken van het groene beeld van de Europaweg. 6. GROEN 36 Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer 37

6.1 BEHOUD VAN HET GROENE KARAKTER De twee buitenste rijen van de bomenlanen vallen binnen de minimale afstand die de HOM ten opzichte van de gevel van het Woonhart moet hebben. Deze bomenrijen moeten behouden blijven: Mogelijke oplossing De bomenrij gaat een spel aan met de bebouwing De buitenste rij bomen langs de Europaweg blijft behouden. Alleen ter plaatse van de verbindingen (tussen Woonhart en HOM) kunnen bomen verdwijnen. De twee binnenste rijen van bomenlanen vallen precies binnen de verwachte contouren van Afb. 19. Buitenste rij bomen blijven behouden Afb. 21. Bovenaanzicht locatie bomen i.r.t. het gebouw het gebouw. Desalniettemin denken we dat een aantal bomen hier behouden kan blijven door slimme oplossingen te ontwerpen. Een boom kan bijvoorbeeld door het gebouw heen steken. Dit levert ook een toegevoegde belevingswaarde van binnenuit voor de winkelende bezoeker. Bomen van de twee binnenste bomenrijen blijven waar mogelijk behouden. Afb. 20. Binnenste rij bomen worden waar mogelijk behouden Afb. 22. Bovenaanzicht locatie bomen i.r.t. het gebouw 38 Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer 39

6.2 TOEVOEGEN VAN GROEN ALS KWALITEIT Op verschillende plekken zien we kansen om groen aan en op de HOM toe te voegen. Dit kan de aanblik vanuit de woningen verbeteren. Dit hoeft geen volledig groen beeld te zijn, maar kan afgewisseld worden met andere materialen. De daken van het Woonhart en de HOM bieden een aangenaam beeld. Dit kan bereikt worden door het toevoegen van groen. Afb. 23. Groene toevoegingen op het dak Afb. 24. Voorbeeld van een structuur waar groen afgewisseld wordt met andere materialen 40 Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer 41

Toelichting op het thema Het voetgangers- en fietsersgebied langs de Europaweg moet een prettig en leefbaar gebied blijven, dat als een (sociaal) veilige plek aanvoelt. De introductie van een gebouw boven de Europaweg en mogelijk parkeren op de onderste laag aan de begane grond, waar nu het Woonhart is, brengt dit in gevaar. Deze uitgangspunten moeten dit voorkomen. Opgave 7. KWALITEIT OPENBAAR GEBIED Het behouden van een veilige, prettige, sociale en leefbare openbare ruimte voor fiets- en voetgangersverkeer langs de Europaweg. 42 Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer 43

7.1 LEEFBAARHEID OP STRAAT De vormgeving van de gevels en de inrichting van het openbaar gebied leveren op straatniveau een prettig beeld op. Een prettig openbaar gebied is echter meer dan alleen de uitstraling ervan. Er moet vooral levendigheid en sociale veiligheid ontstaan. Dit kan bereikt worden door de plint (gevel op de begane grond) te programmeren. Ook het toevoegen van auto- en voetgangersentrees zorgt voor levendigheid. HOM Programma HOM Entrees van parkeergarages zijn aangenaam en uitnodigend vormgegeven. De plint langs de Europaweg wordt Afb. 28. Doorsnede leefbaar profiel geprogrammeerd met een levensvatbaar ondersteunend programma, bijvoorbeeld: Informatiebalie, pick-up point, entree, fietsenstalling, parkeerentree bewoners, ander aanvullend programma HOM, kinderopvang, fitness. Er bevindt zich op de koppen van de HOM een entreezone op maaiveldniveau, die aansluit op de routes voor langzaam verkeer richting de rest van de binnenstad. Aan de zijde van het Woonhart is er een Afb. 25. Prettig en veilig Afb. 26. Entrees op maaiveld Afb. 27. Bestaande situatie centrale entreezone tussen de twee ingangen van de woontorens. Afb. 29. Locaties entrees 44 Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer 45

Toelichting op het thema Indien de HOM ontwikkeld wordt is dit een belangrijke nieuwe trekker voor Zoetermeer. Het kan het nieuwe visitekaartje worden dat niet alleen de HOM zelf, maar geheel Zoetermeer op de kaart zet. De architectuur en uitstraling van het gebouw moeten passen bij de betekenis die het heeft in Zoetermeer en voor de regio. De HOM past bij de city marketing van Zoetermeer. Het gebouw straalt innovatie uit en biedt impulsen voor nieuwe ontwikkelingen, zoals zelfrijdende busjes. 8. UITSTRALING & IDENTITEIT Opgave Een duurzame innovatieve uitstraling en toegevoegde waarde die zorgen voor een aantrekkende werking van de HOM en de rest van de binnenstad. Een icoon waar Zoetermeerders trots op zijn, en dat de directe omgeving, de stad én de regio op de kaart zet. Toegang A12 vanaf Utrecht Toegang A12 vanaf Den Haag Afb. 30. De HOM als nieuwe eyecatcher voor de binnenstad van Zoetermeer 46 Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer 47

8.1 UITSTRALING VAN DE HOM 8.2 UITSTRALING GEBOUW BOVEN DE EUROPAWEG Een icoon is een uniek, op zichzelf staand gebouw. Het gebouw boven de Europaweg moet het nieuwe Hiervoor is één heldere vorm nodig. De HOM bijzondere icoon van Zoetermeer worden: bestaat uit een gebouw boven de Europaweg en het getransformeerde Woonhart. Deze twee delen moeten van elkaar verschillen, waarbij het gebouw Het gebouw is een opvallende eyecatcher boven de Europaweg. boven de Europaweg als het icoon zal functioneren: Het gebouw architectonische HOM Het gebouw boven de Europaweg heeft een unieke architectonische uitstraling en is het afwijkende vorm t.o.v. omliggende HOM De architectuur is van hoogwaardige kwaliteit. Het gebouw is sculpturaal en heeft een reliëf. Zowel de verbindingen met het gebouw boven de Europaweg, als die met het een architectuur. gezicht van de HOM en de binnenstad. heeft Afb. 31. Uitstraling van de HOM De gevel van de HOM heeft één heldere alzijdige uitstraling en is de identiteitsdrager getransformeerde Woonhart kennen hun eigen Afb. 32. Uitstraling gebouw Europaweg van het gebouw. identiteit en worden in samenhang met de bestaande woontorens ontworpen. Waar de buitenkant als twee verschillende onderdelen ervaren moet worden, moet het van binnenuit juist als één geheel winkelgebied gezien worden om de identiteit van de HOM van binnen helder te houden. Het winkelinterieur van de gebouwen wordt als één geheel ervaren. Afb. 33. 48 Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer Één structuur zorgt voor identiteit, waarbinnen verschillende materialen gebruikt kunnen worden. Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer 49

8.3 EEN DUURZAME UITSTRALING Ter plaatste van de twee uiteinden van het De HOM is een icoon van deze tijd en zal daarom gebouw willen we accenten toelaten. Dit draagt ook op het gebied van duurzaamheid een icoon bij aan de iconische uitstraling van het gebouw. moeten zijn. Dit houdt in dat de initiatiefnemer Daarnaast hebben de accenten een aantrekkende kijkt hoe de nieuwste duurzaamheidinnovaties en werking vanaf de weg en de binnenstad, wat -technieken op het gebouw toegepast kunnen combinatiebezoek stimuleert. worden. Ter plaatse van de koppen van het gebouw De nieuwste innovaties en technieken op het komt er een accent. gebied van duurzaamheid worden toegepast op de HOM. De HOM heeft niet alleen na oplevering een mooie uitstraling, maar blijft ook in de daaropvolgende jaren van hoge kwaliteit. Gedurende de uitwerking van het ontwerp dient daarom aandacht gegeven te worden aan het beheer en onderhoud van de het gebouw, met in het bijzonder de gevel. Afb. 34. Positionering van de locatie voor de accenten De HOM heeft een extra toegevoegde waarde door bij te dragen aan een duurzamer gebied, door bijvoorbeeld een hoge BREEAM* score. BREEAM kijkt niet alleen naar het gebruik van materiaal, maar beoordeelt het totale ontwikkel- en bouwproces op het gebied van duurzaamheid. Indien er 70% of Afb. 35. De HOM als duurzaamheidsicoon De HOM heeft een duurzame uitstraling. meer BREEAM-punten worden behaald krijgt het In het ontwerptraject is nagedacht over de gebouw het certificaat 'BREEAM excellent': toekomstige uitstraling van het gebouw door onder andere het beheer en onderhoud mee In het ontwerptraject van de HOM wordt te nemen. gestreefd naar een BREEAM-score van 'excellent' of hoger. *BREEAM is een wereldwijd erkende methode voor het beoordelen en certificeren van duurzame gebouwen. 50 Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer 51

Conclusie Met deze set aan uitgangspunten denken we voldoende kaders te hebben opgesteld waarop de gemeente gedurende de uitwerking van het ontwerp kan sturen. Het biedt een basis voor de kwaliteitsborging die uiteindelijk in het bestemmingsplan wordt vastgelegd. Daarnaast biedt het voldoende ruimte aan de initiatiefnemers om de ontwikkeling van de HOM mogelijk te maken. ontwerp dat meer draagkracht heeft onder het publiek en andere (in)direct betrokken partijen. We adviseren om ook gedurende de uitwerking van het ontwerp pro-actief de klankbordgroepen en het publiek te blijven betrekken, aanvullend op de formele procedures. Vervolg 9. CONCLUSIE EN VERVOLG We hebben het positief ervaren om dit proces in samenspraak te doorlopen. Door met de (in) directe omgeving te praten hebben we een goed beeld gekregen van wat er speelt bij betrokken mensen en wat zij belangrijk vinden. Zij hebben dan ook invloed gehad op de uitgangspunten in dit eindrapport. Ons inziens heeft dit een positief effect gehad op de volledigheid en de formulering van de uitgangspunten. We denken ook dat door te luisteren naar de zorgen van mensen en deze vroeg in het ontwerp te ondervangen, er een vloeiender proces ontstaat. Dat resulteert in een 52 Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer 53

Samenvatting van uitgangspunten Aansluiting op de binnenstad zijn meer dan alleen een fysieke verbinding: Planeten bevinden zich in het gebouw van het Om windhinder te beperken hanteren we fitness. architectonische vorm t.o.v. omliggende De HOM boven de Europaweg wordt verbonden het zijn aantrekkelijk ontworpen routes en getransformeerde Woonhart. de NEN 8100. Het openbaar gebied in en Er bevindt zich op de koppen van de HOM een architectuur. met de HOM in het getransformeerde er bevindt zich (winkel)programma langs de Parkeren door visite van de bewoners uit rondom de HOM moet minimaal voldoen aan entreezone op maaiveldniveau, die aansluit op De architectuur is van hoogwaardige Woonhart. routes. het woongebied kan in de nabijheid van de kwaliteitsklasse B (Zie Afb. 16). de routes voor langzaam verkeer richting de kwaliteit. Het gebouw is sculpturaal en De winkelstraten van het Stadshart sluiten De koppen van de HOM zijn vanaf het woonfunctie (op maximaal 300 meter afstand). rest van de binnenstad. heeft een reliëf. logisch en direct aan op de entrees van Stadshart zichtbaar, via de Luxemburglaan en Parkeerplaatsen op maaiveld, die verloren Groen Aan de zijde van het Woonhart is er een De gevel van de HOM heeft één de HOM, waardoor er een aaneengesloten via de Denemarkenlaan gaan door de komst van de HOM, worden De buitenste rij bomen langs de Europaweg centrale entreezone tussen de twee ingangen heldere alzijdige uitstraling en is de winkelcircuit ontstaat tussen de HOM en het gecompenseerd. blijft behouden. Alleen ter plaatse van de van de woontorens. identiteitsdrager van het gebouw. Stadshart. Positionering van de HOM De verkeersstromen van de bewoners worden verbindingen (tussen Woonhart en HOM) Ter plaatse van de koppen van het De parkeervoorzieningen zijn logisch De hoogte van de HOM is maximaal 11 meter gescheiden van de verkeersstromen van kunnen bomen verdwijnen. Uitstraling & identiteit gebouw komt er een accent. aangesloten op de verbindingslijnen tussen boven de Europaweg. de bezoekers aan de HOM. (Is verwerkt in Bomen van de twee binnenste bomenrijen Het gebouw boven de Europaweg heeft een De HOM heeft een duurzame uitstraling. HOM en Stadshart en ondersteunen daardoor een goede verbinding. De onderzijde van het gebouw boven de Europaweg bevindt zich op minimaal 4,55 haalbaarheidsonderzoek van verkeer). De routes voor bezoekers van de HOM zijn blijven waar mogelijk behouden. De daken van het Woonhart en de HOM bieden unieke architectonische uitstraling en is het gezicht van de HOM en de binnenstad. In het ontwerptraject is nagedacht over de toekomstige uitstraling van het Er is een directe, ongelijkvloerse verbinding meter hoogte. logisch aangegeven en gescheiden van de een aangenaam beeld. Dit kan bereikt worden Zowel de verbindingen met het gebouw gebouw door onder andere het beheer over de Europaweg vanaf de HOM naar het De hoofdmassa van de HOM bevindt zich routes voor bewoners van het Woonhart en door het toevoegen van groen. boven de Europaweg, als die met het en onderhoud mee te nemen. Noordwaarts. Via deze verbinding wordt de boven de tunnelbak. van de omgeving. getransformeerde Woonhart kennen hun eigen De nieuwste innovaties en technieken op HOM ook aangesloten op de Luxemburglaan. De afstand van de gevel van het Woonhart tot Kwaliteit openbaar gebied identiteit en worden in samenhang met de het gebied van duurzaamheid worden Vanaf de HOM is er een verbinding op de HOM is circa 15-20 meter. Milieu Entrees van parkeergarages zijn aangenaam bestaande woontorens ontworpen. toegepast op de HOM. maaiveldniveau langs de Denemarkenlaan Geluidsoverlast en uitstoot van fijnstof blijven en uitnodigend vormgegeven. Het winkelinterieur van de gebouwen wordt als In het ontwerptraject van de HOM wordt naar het Oostwaarts. Parkeren en verkeersstromen binnen de wettelijke normen. De plint langs de Europaweg wordt één geheel ervaren. gestreefd naar een BREEAM-score van De verbinding van de HOM met de Dorpsstraat De parkeerentree en parkeerplekken voor Om overlast van fijnstof en geluid zoveel geprogrammeerd met een levensvatbaar Het gebouw is een opvallende eyecatcher 'excellent' of hoger. loopt via de winkelstraten in het Stadshart naar bewoners zijn gescheiden van die voor mogelijk te beperken, worden in een later ondersteunend programma, bijvoorbeeld: boven de Europaweg. de Markt en vanaf daar via het Dobbegebied bezoekers van de HOM. (Is verwerkt in stadium oplossingen gezocht. Mogelijke Informatiebalie, pick-up point, entree, Het gebouw heeft een afwijkende naar de Dorpsstraat en de Vlamingstraat. haalbaarheidsonderzoek van verkeer). oplossingen staan toegelicht op Afb. 15. fietsenstalling, parkeerentree bewoners, ander Verbindingen tussen de HOM en de binnenstad De parkeerplekken voor bewoners van de aanvullend programma HOM, kinderopvang, *BREEAM is een wereldwijd erkende methode voor het beoordelen en certificeren van duurzame gebouwen. 54 Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer Stedenbouwkundige uitgangspunten Holland Outlet Mall Zoetermeer 55

Colofon Dit document is tot stand gekomen in opdracht van Gemeente Zoetermeer Opgesteld door Plein06 Stations 45 3013 AK Rotterdam www.06.nl