BESLUIT OPSCHRIFT Vergadering van 23 december 2014 Besluit nummer: 2014_BW_00933 Onderwerp Intentieovereenkomst herontwikkeling Hortusplein en tijdelijke supermarkt Koetsiersweg, Sassenheim - Besluitvormend Beknopte samenvatting Met Woonstichting Vooruitgang en Hoogvliet Beheer B.V. is overeenstemming bereikt over een intentieovereenkomst voor het herontwikkelen van het Hortusplein ten behoeve van appartementen, een nieuwe supermarkt, commerciële ruimten en parkeerplaatsen. De herontwikkeling betekent een kwaliteitsimpuls voor het westelijk deel van het centrum van Sassenheim. Hoogvliet beheer heeft een geschikte locatie gevonden voor een tijdelijke supermarkt aan de Koetsiersweg 7 in Sassenheim en wil die anticiperend op de herontwikkeling van het Hortusplein betrekken. Voorstel is in te stemmen met de intentieovereenkomst en de portefeuillehouder, Bas Brekelmans, te mandateren die overeenkomst te ondertekenen. Voorstel is daarnaast af te wijken van het bestemmingsplan voor een periode van maximaal 5 jaar om de tijdelijke supermarkt aan de Koetsiersweg mogelijk te maken. Bevoegd portefeuillehouder: Bas Brekelmans HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS AANHEF Bijgevoegde bijlage(n): Collegebesluit 2013 Ontwikkelingsplan Hortusplein (informatief) Ontwikkelingsplan Hortusplein Sassenheim 2012 (informatief) Uitwerking Ontwikkelingsplan Hortusplein Sassenheim oktober 2014 (informatief) Situatie Koetsiersweg tijdelijke supermarkt Hoogvliet (informatief) Gevels Koetsiersweg tijdelijke supermarkt Hoogvliet (informatief) Intentieovereenkomst Hortusplein concept 15 dec 2014 (informatief) MOTIVERING Volgende feiten gaan aan de beslissing vooraf: Op 31 januari 2012 heeft uw college besloten in te stemmen met het Ontwikkelingsplan Hortusplein Sassenheim en dit plan te gebruiken als input voor het nieuwe bestemmingsplan Sassenheim-Centrum en een intentieovereenkomst met de initiatiefnemers. Op 31 oktober 2013 is het bestemmingsplan Sassenheim-Centrum vastgesteld door de raad. In dit p 1 van 6
bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die de herontwikkeling onder randvoorwaarden mogelijk maakt. In oktober 2014 is een nadere uitwerking van het ontwikkelingsplan opgesteld. Recent is tussen partijen overeenstemming bereikt over een intentieovereenkomst die de kaders en uitgangspunten van de herontwikkeling vastlegt en het commitment van de betrokken partijen bevestigt. Daarnaast heeft Hoogvliet Beheer B.V. een principeverzoek ingediend voor een tijdelijke supermarkt aan de Koetsiersweg 7 in Sassenheim. Dit maakt de weg vrij voor de toekomstige herontwikkeling van het Hortusplein. Deze beslissing wordt genomen om volgende redenen: 1.1. De herontwikkeling van het Hortusplein betekent een ruimtelijke kwaliteitsimpuls voor het centrum van Sassenheim Het doel van de herontwikkeling van het Hortusplein is een ruimtelijke kwaliteitsimpuls te geven aan het westelijk deel van het centrumgebied van Sassenheim. Aan de Hortuslaan en de Westerstraat bevinden zich gedateerde wooncomplexen van Woonstichting Vooruitgang. De woningen voldoen qua grootte, toegankelijkheid en duurzaamheid niet aan de huidige eisen. In het gebied bevindt zich de supermarkt van Hoogvliet die geen aansluiting heeft op het kernwinkelgebied en qua afmetingen en installaties niet voldoet aan de eisen van de huidige tijd. De Hortuslaan heeft als westelijke entree van het centrum een relatief smal profiel en de routing voor het verkeer en het parkeren zijn niet optimaal. Het gebied heeft in zijn totaliteit een matige ruimtelijke kwaliteit en uitstraling. Dit is niet bedoeld als diskwalificatie, maar gewoon een logisch gevolg van de leeftijd van de aanwezige bebouwing en voorzieningen en de gewijzigde eisen die daar nu vanuit de regelgeving en de samenleving aan worden gesteld. De belangrijkste peilers van de beoogde kwaliteitsimpuls zijn: Maximaal 60 eigentijdse appartementen appartementen De bouw van maximaal 60 appartementen die volledig voldoen aan de eisen van de huidige tijd qua grootte, toegankelijkheid, duurzaamheid, parkeren e.d. De appartementen bevinden zich op een centrale locatie dichtbij belangrijke voorzieningen (winkels, horeca, zorgvoorzieningen Sassembourg). De nabijheid van woonservicecentrum Sassembourg biedt kansen in de combinatie van wonen en zorg. De combinatie van de supermarkt en appartementen biedt mogelijk duurzaamheidskansen in de vorm van het benutten van de restwarmte van de supermarkt ten behoeve van de appartementen. Supermarkt (maximaal 1.550m²) en commerciële voorzieningen (maximaal 450m²) De bouw van een nieuwe supermarkt die ruimtelijk beter aansluit bij het centrumgebied en voldoet aan de eisen van de tijd qua grootte, logistiek (bevoorrading en parkeren) en milieu. De nieuwe supermarkt heeft een bedrijfsvloeroppervlakte van maximaal 1.550m² (exclusief inpandige ruimte voor laden en lossen). De bestaande supermarkt heeft een bedrijfsvloeroppervlakte van circa 800m². Een distributieplanologische scan heeft uitgewezen dat voor de uitbreiding van de supermarkt ruimte bestaat. De bestaande supermarkt ligt ruimtelijk gezien achteraf, als het ware 'verstopt', en heeft geen relatie met het centrumgebied. De nieuwe supermarkt sluit ruimtelijk goed aan bij het centrumgebied en de bevoorrading vindt plaats vanaf de Westerstraat. Naast de nieuwe supermarkt wordt op basis van de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan een beperkte oppervlakte aan commerciële functies (circa 450m²) toegevoegd in het gebied. Dit kunnen winkels zijn, maar ook andere functies die binnen de bestemming Centrum zijn toegestaan, zoals praktijkruimten, dienstverlening of horeca. p 2 van 6
Verbeterde entreefunctie Hortuslaan naar centrum Het verbeteren van de kwaliteit en uitstraling van de Hortuslaan (ruimer profiel, hoogwaardiger bebouwing en inrichting) als westelijke entree van het centrumgebied door het realiseren van een ruimer profiel en een hoogwaardiger bebouwing en inrichting. Positief effect parkeerbalans, surplus 37 parkeerplaatsen voor centrum De parkeerbehoefte van het plan bedraagt 129 parkeerplaatsen. In totaal worden 166 plaatsen gerealiseerd. Het surplus van 37 parkeerplaatsen komt ten goede aan het parkeren voor het centrum. Hiermee heeft het plan naast de ruimtelijke kwaliteitswinst ook een positief effect op de parkeerbalans voor het centrum. Een deel van het parkeren voor de woningen vindt inpandig plaats in een parkeergarage boven de nieuwe supermarkt. 1.2. Dit is een logische vervolgstap in het proces om te komen tot een herontwikkeling van het Hortusplein Na de eerdere instemming met het Ontwikkelingsplan Hortusplein Sassenheim (2012) en de vaststelling van het bestemmingsplan Sassenheim Centrum (2013) is het sluiten van de intentieovereenkomst een logische vervolgstap in het proces om de ruimtelijk gewenste herontwikkeling van het Hortusplein te kunnen realiseren. De overeenkomst maakt de uitgangspunten en afspraken over de herontwikkeling meer concreet en legt die vast. Ten opzichte van het eerdere ontwikkelingssplan is een belangrijke stap vooruit gemaakt door een nadere analyse en uitwerking van het stedenbouwkundige ontwerp van de appartementen en de supermarkt, de verkeerscirculatie en het parkeren. Er is nu concreter gekeken naar de inrichting van de appartementengebouwen en de logistieke inrichting van de supermarkt en de bevoorrading daarvan. Daarnaast is een locatie gevonden voor een tijdelijke supermarkt aan de Koetsiersweg in Sassenheim, wat de weg vrijmaakt om de herontwikkeling in de toekomst te kunnen realiseren. In de uitwerking van het stedenbouwkundig ontwerp is rekening gehouden met het feit dat het pand van voorheen Turk en Roof aan het Hortusplein niet in de herontwikkeling wordt betrokken. Dit pand is recent verbouwd en blijft als zelfstandig element gehandhaafd. De uitwerking past binnen de ruimtelijke kaders zoals opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan Sassenheim Centrum (2013). Separate ontwikkeling kerkelijk centrum en appartementen Het oorspronkelijke Ontwikkelplan Hortusplein (2012) voorziet naast de in dit voorstel beschreven ontwikkeling volgens de intentieovereenkomst in de mogelijkheid van het bouwen van een kerkelijk centrum met 12 appartementen erboven op de hoek Westerstraat en Hortuslaan. Hiervoor is een separate wijzigingsbevoegdheid opgenomen in het bestemmingsplan Sassenheim Centrum, waarmee gewaarborgd is dat de ontwikkelingen elkaar ruimtelijk completeren, maar procedureel en realisatietechnisch niet op elkaat hoeven te wachten. De gemeente heeft ten behoeve van het kerkelijk centrum in het verleden een stuk grond verkocht aan de Protestantse Gemeente Sassenheim. Van de in de koopovereenkomst opgenomen bouwplicht is met instemming van uw college enkele keren uitstel verleend. Het kerkbestuur en Woonstichting Vooruitgang zullen in overleg met elkaar en de gemeente separaat uitwerking geven aan deze ontwikkeling. Belanghebbenden en omwonenden Een goede communicatie met omwonenden en belanghebbenden kan gekoppeld worden aan de planologische procedures. Tegen de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan Sassenheim Centrum is destijds geen beroep ingesteld. De bouwhoogteregeling is bewust afgestemd op en gedifferentieerd in verband met de aanwezige (woon)omgeving. Ook in de advisering door de p 3 van 6
Omgevingsdienst West-Holland zullen de belangen van de omgeving een belangrijke rol spelen. De ondernemersvereniging (TOV) is geraadpleegd bij de totstandkoming van het bestemmingsplan Sassenheim Centrum. In het kader van de (uitwerking van de) detailhandelsvisie heeft de TOV de suggestie gedaan om de Hoogvliet-supermarkt indien mogelijk te verplaatsen naar de oude locatie van de Rabobank aan de J.P. Gouverneurlaan als trekker voor het zuidelijk deel van het centrum. In een gesprek tussen TOV, Hoogvliet en gemeente is gebleken dat dit voor Hoogvliet Beheer B.V. geen reële optie is vanwege de grootte en de ligging van de locatie en logistieke en financiële aspecten. Hoogvliet Beheer B.V. en Woonstichting Vooruitgang willen samen met de gemeente verder uitwerking geven aan de kaders zoals die met de gemeente zijn overeengekomen en zijn vastgelegd in het bestemmingsplan Sassenheim Centrum. De plannen betekenen een kwaliteitsimpuls voor het totale centrum. In overleg met de TOV kan worden onderzocht wat de mogelijkheden zijn voor het zuidelijk deel van het centrum en ook kan de TOV betrokken worden bij de invulling van de circa 450m² extra commerciële ruimte waarin het plan voorziet. Partijen hebben afgesproken met elkaar in overleg te blijven. 1.3. De intentieovereenkomst bevestigt het commitment en draagvlak van de betrokken partijen Het is evident dat zowel Woonstichting Vooruitgang, Hoogvliet Beheer B.V. en de gemeente belang hebben bij de herontwikkeling van het Hortusplein. Hoewel de haalbaarheid nog nader onderzoek vraagt en de weg naar realisatie nog lang is, bevestigt de intentieovereenkomst het commitment en draagvlak van de betrokken partijen. De intentieovereenkomst bekrachtigt het ontwikkelplan en de nadere uitwerking daarvan als uitgangspunt voor de verdere planuitwerking en het haalbaarheidsonderzoek en de intentie hierover voor 1 januari 2016 een vervolg aan te geven met een samenwerkingsovereenkomst (anterieure overeenkomst) met een uitvoeringsplanning. Partijen richten zich op dit moment op start van de bouw in 2019 (of zoveel eerder als mogelijk is). 2.1. Dit maakt de weg vrij voor de toekomstige herontwikkeling en faciliteert de wensen van Hoogvliet Beheer B.V. De tijdelijke uitplaatsing van de supermarkt is een noodzakelijke voorwaarde om de herontwikkeling van het Hortusplein te kunnen realiseren. Binnen Sassenheim zijn niet veel goede locaties beschikbaar voor een tijdelijke supermarkt. Hoogvliet heeft nu echter met de eigenaar van het perceel Koetsierweg 7 principeovereenstemming over het tijdelijk gebruik van dit perceel voor een supermarkt. Het perceel is direct beschikbaar. De supermarkt kan tijdelijk gehuisvest worden in het bestaande bedrijfspand op het perceel, waarvan een deel wordt gesloopt om extra ruimte te scheppen voor parkeerplaatsen. Er kunnen op eigen terrein voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd conform de gemeentelijke Nota parkeerbeleid. De Omgevingsdienst West-Holland heeft een positief advies afgegeven voor de tijdelijke supermarkt. Hoogvliet wil graag op korte termijn naar de tijdelijke locatie omdat de bestaande supermarkt te klein is ook qua installaties niet voldoet aan de huidige (milieu)eisen. Op het perceel is detailhandel in volumineuze goederen toegestaan, maar geen 'gewone' detailhandel. De Wet ruimtelijke ordening kent voor dit soort situties de mogelijkheid tijdelijk af te wijken van het geldende bestemmingsplan. Per 1 november 2014 zijn de mogelijkheden voor een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan door de wetgever verruimd. De maximale termijn van de tijdelijke afwijking is niet langer beperkt tot maximaal 5 jaar en de aantoonbare tijdelijkheid van de behoefte is losgelaten. Daarnaast is de procedure eenvoudiger geworden. In plaats van het verplicht toepassen van de uitgebreide procedure kan nu omgevingsvergunning verleend worden met de reguliere procedure. Geadviseerd wordt de termijn van de afwijking op maximaal 5 jaar te stellen. Voor de vrijkomende locatie aan het Hortusplein is afgesproken dat het pand niet gebruikt zal p 4 van 6
worden voor detailhandel of kantoren en dat tijdelijk gebruik zal worden afgestemd met de gemeente. In de voor 1 maart 2016 af te sluiten samenwerkingsovereenkomst zal een afspraak worden opgenomen over de sloop van de bestaande bebouwing. 2.2. Dit leidt tot een goede ruimtelijke invulling aan de Koetsiersweg Op de locatie aan de Koetsiersweg (ook wel aangeduid als Postpromenade) is op langere termijn de ontwikkeling van woningbouw gewenst. Hiervoor is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen in het in 2012 vastgestelde bestemmingsplan Sassenheim West. De eigenaar en ontwikkelaar van het perceel Koetsiersweg 7 (Investia VOF) wil nadat Hoogvliet terug is verhuisd naar het Hortusplein woningbouw ontwikkelen conform de kaders van de wijzigingsbevoegdheid. Het deel van de locatie Postpromenade tussen het perceel Koetsiersweg 7 en de Hoofdstraat wordt eerder ontwikkeld voor woningbouw. De gemeente is over de verkaveling en een anterieure overeenkomst in gesprek met de eigenaar en ontwikkelaar van de locatie. Beide ontwikkelaars zijn op de hoogte van elkaars plannen en hebben die onderling afgestemd. Op dit moment staat een groot deel van de panden aan de Postpromenade anticiperend op de ontwikkeling leeg en dat leidt tot een minder prettige uitstraling, een gebrekkige sociale controle en de ongewenste neveneffecten die daarbij horen. Omwonenden hebben hun zorgen over de situatie geuit. Met de gefaseerde ontwikkeling van woningbouw en de tijdelijke supermarkt wordt een goede functionele invulling gegeven aan de Postpromenade. Ook voor de aangrenzende grotendeels gerealiseerde nieuwbouw in het plan Beukenhof is dit een logische en gewenste ontwikkeling. Hoogvliet en Investia zullen in overleg met de gemeente het initiatief nemen om de buurt te informeren. Beslist het volgende: BESLISSING Besluitpunt 1: In te stemmen met de intentieovereenkomst en de Uitwerking van het Ontwikkelplan voor het Hortusplein in Sassenheim (Rho, 29 oktober 2014) en wethouder Bas Brekelmans te mandateren om de intentieovereenkomst te ondertekenen Besluitpunt 2: In principe in te stemmen met het verzoek voor een periode van maximaal 5 jaar af te wijken van het bestemmingsplan voor een tijdelijke supermarkt aan de Koetsiersweg 7 in Sassenheim BIJKOMENDE INFO BIJ HET BESLUIT Ruimte Ruimtelijke Ontwikkeling Financiële consequenties: Er zijn geen directe financiële consequenties voor de gemeente. Voor de tijdelijke supermarkt zal voor de zekerheid een planschadeovereenkomst worden afgesloten. Aangezien op de locatie volgens het bestemmingsplan al detailhandel in volumineuze goederen is toegestaan (maar geen supermarkt) lijkt het planschaderisico vrijwel uit te sluiten. p 5 van 6
BIJLAGEN DIE INTEGRAAL DEEL UITMAKEN VAN HET BESLUIT Goedgekeurd door het college van burgemeester en wethouders in vergadering van 23 december 2014 p 6 van 6