Jaarverslag 2010 1
Inhoud Blad Jaarverslag 2010 3 Verslag van de beheerder over 2010 4 Jaarrekening 8 Balans per 31 december 2010 (voor resultaatbestemming) 9 Winst- en verliesrekening over 2010 10 Kasstroomoverzicht over 2010 11 Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening 12 Overige gegevens 23 Bestuurders belangen 24 Statutaire regeling omtrent de bestemming van het resultaat 24 Voorstel resultaatbestemming 25 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 25 2
Jaarverslag 2010 Verslag van de beheerder over 2010 Jaarrekening Overige gegevens 3
Verslag van de beheerder over 2010 Verslag van de beheerder Algemeen Woningfonds Apeldoorn CV is op 29 juni 2010 opgericht. De beoogde looptijd is onbepaalde tijd, doch in beginsel tot en met 31 december 2016. De doelstelling van het fonds is het voor gemeenschappelijke rekening beleggen van het vermogen in de 170 woningen met bijbehorende bergingen gelegen te Apeldoorn aan de Kalmoesstraat en Korianderstraat. Het fonds is gericht op het behalen van een zo hoog mogelijke opbrengst uit de verhuur en de tussentijdse verkoop van woningen. Annexum en Qmulus (voorheen: Direct Wonen) zijn een samenwerking aangegaan voor het opzetten en beheren van woningbeleggingsproducten. Woningfonds Apeldoorn is het eerste woningfonds binnen de samenwerking. Annexum richt zich in eerste instantie op de structurering, de plaatsing en het beheer van het fonds. Direct Wonen concentreert zich op de verhuur en verkoop van de woningen. Beide bedrijven ontfermen zich over het beheer van de woningen. In onderstaande figuur is de structuur weergegeven. Qmulus N.V. 100% dochter 100% dochter Annexum Invest BV Initiatiefnemer Direct Wonen Vastgoed B.V. Annexum Beheer B.V. Beheerder Overeenkomst Stichting Bewaarder Woningfonds Apeldoorn Bewaarder Overeenkomst Annexum Woningfonds Apeldoorn Beheer B.V. 1 e Beherend Vennoot 100% dochter 100% dochter Overeenkomst Woningfonds Apeldoorn C.V. Direct Wonen Woningfonds Apeldoorn Beheer B.V. 2 e Beherend Vennoot Participanten Commanditaire Vennoten Bij aanvang heeft Woningfonds Apeldoorn een portefeuille van 170 appartementen verdeeld over drie woontorens in Apeldoorn. Iedere woontoren telt 17 verdiepingen met per woonlaag één tweekamerappartement van circa 60 m2 en meerdere vierkamerappartementen van circa 100 m2. 4
Het beleid voor het beheer van de woontorens is gericht op waardevermeerdering, binnen een aanvaardbaar economisch, juridisch en fiscaal risicoprofiel. Dit betekent dat een evenwicht gevonden wordt tussen zorgvuldig en efficiënt beheer ten aanzien van onderhoud enerzijds en het realiseren van een aantrekkelijk rendement op het verhuurde vastgoed anderzijds. De verkoopopbrengst van de woningen wordt onder meer bepaald door de mutatiegraad. Het betreft hier een zogenaamd passief uitpondbeleid, waarbij de marktomstandigheden en de belangen van beleggers in acht worden genomen. Afhankelijk van de verkoopsnelheid zal eventueel wederverhuur worden toegepast. Aan het einde van de beleggingshorizon van het fonds zal een aantal appartementen niet zijn verkocht. Deze restportefeuille wordt in één pakket verkocht om tot beëindiging van het fonds over te kunnen gaan. Resultaten De huidige verslagperiode omvat de periode 29 juni 2010 tot en met 31 december 2010. De huuropbrengst in de verslagperiode bedraagt 512.443. Dit is ruim 7% 1 lager dan geprognosticeerd als gevolg van een hogere leegstand die bewust is aangehouden ten behoeve van de verkoop. Toch is ook (weder)verhuur toegepast, waarbij hogere huurprijzen zijn gerealiseerd. De gerealiseerde bruto verkoopopbrengst in 2010 bedraagt 1.227.046. Het behaalde netto verkoopresultaat bedraagt 237.872. Deze opbrengst komt voort uit negen woningverkopen, tegen 10 geprognosticeerd. De totale bedrijfslasten bedragen in totaal 578.765. Hieronder vallen de exploitatiekosten van het vastgoed, de beheerkosten, de rentelasten, de afschrijvingen op de immateriële vaste activa en de overige CV kosten. Het netto resultaat bedraagt 172.060. Per participatie bedraagt het exploitatieresultaat 47 positief. Het verkoopresultaat inclusief de afschrijvingen op de immateriële vaste activa bedraagt voordelig 456 per participatie. Het eigen vermogen per 31 december 2010 bedraagt 8.722.060. Marktomstandigheden Het aanbod van huurwoningen in Apeldoorn is divers. De verhuurmarkt in Apeldoorn is minder gespannen in vergelijking tot de Randstedelijke gemeenten. Op de woningmarkt in Apeldoorn zijn er in 2010 minder woningen verkocht dan de voorgaande jaren, hierbij is de transactieprijs licht gedaald. De prijs per vierkante meter in de prijscategorie van 100.000 tot en met 200.000 (categorie van het fonds) is in zowel 2008 als 2009 gedaald. 1 In de begroting 2010 van het prospectus is uitgegaan van zeven maanden exploitatieresultaat, terwijl de verslagperiode 6 maanden beslaat. De vergelijking is hiervoor gecorrigeerd. 5
In 2010 was sprake van een stijging van de prijs per vierkante meter naar circa 1.830 per m2, echter blijft onder het niveau van 2008 (circa 1.880 per m2). Het totale aanbod van woningen en appartementen in Apeldoorn bedraagt op dit moment circa 1.900 woningen en appartementen. Ruim de helft hiervan zijn woningen en appartementen met een vraagprijs tot en met 250.000. In de voornoemde categorie is het aanbod zeer groot, de concurrentie sterk en bedraagt de doorlooptijd ruim 200 dagen. Verhuursituatie Gebleken is dat de appartementen goed verhuren. De ruime woonoppervlakte en drie slaapkamers (vierkamerappartementen) worden door veel (potentiële) huurders als positief ervaren. Bij (weder)verhuur worden hogere huurprijzen gerealiseerd. In 2010 zijn in totaal 11 appartementen opnieuw verhuurd. Hierbij is ten opzichte van de voorgaande huurprijzen een gemiddelde huurprijsstijging van 27,3% gerealiseerd. Verkopen Ten behoeve van de verkoop van leegstaande woningen zijn zowel online media als de traditionele media ingezet om klanten te werven. In de maanden februari tot en met mei is een grote marketingcampagne opgezet om het project in de markt te zetten. In verband met de vakantie is van juni tot en met augustus minder reclame gemaakt en vanaf september is het aantal advertenties en online marketinguitingen weer geïntensiveerd. Er is geadverteerd op woonsites en in diverse lokale huis aan huis bladen van Apeldoorn en omstreken. Ook via eigen websites als www.wonen-apeldoorn.nl en in NVM publicaties is aandacht gegeven aan de verkoop. Tijdens evenementen in de binnenstad is geflyerd, er is meegedaan aan huizenroutes en er zijn startersavonden georganiseerd. De speciaal voor de verkoop ingerichte modelwoning is te bezichtigen zonder afspraak op vrijdag en zaterdag. Daarnaast is bezichtiging op afspraak vrijwel iedere dag en op elk tijdstip mogelijk. De verkoop van de appartementen door het fonds is in 2010 goed verlopen. De verkoop is overigens gestart voor de levering van de woontorens aan het fonds. Over een periode van negen maanden zijn 10 eenheden verkocht, waarvan één begin 2011 is geleverd (toegerekend aan 2011). Voor 2010 waren 10 verkopen geprognosticeerd. De totale verkoopopbrengst van de negen geleverde appartementen bedraagt 1.227.046. De appartementen zijn gemiddeld boven taxatiewaarde verkocht. De verkoopopbrengst is toch lager dan geprognosticeerd, aangezien er negen in plaats van 10 woningen zijn geleverd en de verkochte appartementen met name de lager geprijsde tweekamerappartementen betreffen. In 2010 is één vierkamerappartement verkocht. Uitkering Door de beheerder wordt voorgesteld om op elk van de 342 participaties een bedrag van 503 per participatie voor uitkering beschikbaar te stellen. 6
Administratieve organisatie en interne controle De beheerder beschikt voor Woningfonds Apeldoorn over een beschrijving van de bedrijfsvoering, die voldoet aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht en het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen (Bgfo). De beheerder heeft gedurende het afgelopen boekjaar verschillende aspecten van de bedrijfsvoering beoordeeld. Bij deze werkzaamheden heeft de beheerder geen constateringen gedaan op grond waarvan zou moeten worden geconcludeerd dat de beschrijving van de opzet van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 van het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen niet voldoet aan de vereisten zoals opgenomen in de Wet op het financieel toezicht en daaraan gerelateerde regelgeving. Op grond hiervan verklaart de beheerder voor Woningfonds Apeldoorn CV. te beschikken over een beschrijving van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 Bgfo, die voldoet aan de eisen van de Bgfo. Evenmin is geconstateerd dat de bedrijfsvoering niet effectief en niet overeenkomstig de beschrijving functioneert. Derhalve verklaart de beheerder met een redelijke mate van zekerheid dat de bedrijfsvoering gedurende de verslagperiode 2010 effectief en overeenkomstig de beschrijving heeft gefunctioneerd. Voor een uiteenzetting van de risico s wordt verwezen naar de toelichting van de jaarrekening en het prospectus. Vooruitzichten Mede door de aangescherpte regels, wordt verwacht dat de banken nog kritischer zijn ten aanzien van hypotheekverstrekking. Starters op de woningmarkt zullen dan gemiddeld genomen een minder hoge hypotheek kunnen krijgen dan in 2010. Dit kan gevolgen hebben voor de verkoopbaarheid van de appartementen. Het aanbod van woningen en appartementen zal in 2011 naar verwachting onverminderd hoog blijven, waardoor de prijzen onder druk staan. Dit geldt met name voor de vierkamerappartementen. Gunstig is dat tweekamerappartementen in de prijscategorie tot circa 130.000 en op vergelijkbare locaties schaars zijn in Apeldoorn. Voor 2011 zal de verkoop van appartementen naar verwachting op dezelfde lijn doorgaan als in 2010. Om de leegstand te beperken zullen in 2011 diverse woningen worden wederverhuurd. De woningen die voor verhuur in aanmerking komen zijn voornamelijk vierkamerappartementen. De inschatting is dat een huurniveau van circa 700 tot 850 kan worden gerealiseerd. Dit is hoger dan de bestaande huurprijsniveaus wat het exploitatieresultaat ten goede zal komen. Onderhoud zal worden uitgevoerd conform de meerjarenonderhoudsplanning en/of eventuele aanpassingen die door de Vereniging van Eigenaren zullen worden goedgekeurd. Amsterdam, 11 april 2011 De beheerder: Annexum Beheer B.V. 7
Jaarrekening Balans per 31 december 2010 Winst- en verliesrekening over 2010 Kasstroomoverzicht over 2010 Toelichting op de jaarrekening 8
Balans per 31 december 2010 (voor resultaatbestemming) (Bedragen in euro s) Activa Noot 31 december 2010 Beleggingen Vastgoed 1 21.238.050 Vorderingen Debiteuren Overige vorderingen en overlopende activa 2 3 6.601 389.034 395.635 Overige activa Immateriële vaste activa 4 737.772 Liquide middelen 5 2.475.046 3.212.818 Passiva Eigen vermogen 6 Participantenkapitaal 8.550.000 Wettelijke reserve 737.772 Overige reserves (737.772) Resultaat van het boekjaar 172.060 Langlopende schulden Kredietinstelling 7 13.537.587 Waarborgsommen 11.600 24.846.503 8.722.060 13.549.187 Kortlopende schulden Schulden aan participanten Overige schulden en overlopende passiva 8 9 1.750.000 825.256 2.575.256 24.846.503 9
Winst- en verliesrekening over 2010 (Bedragen in euro s) Noot 29 juni 2010 tot en met 31 december 2010 Opbrengsten uit vastgoedbeleggingen Huuropbrengsten 10 512.443 Netto verkoopopbrengsten Rente opbrengsten 11 237.872 510 750.825 Bedrijfslasten Exploitatielasten vastgoed 12 156.435 Beheerkosten 13 27.920 Rentelasten 14 300.254 Afschrijvingen op immateriële vaste activa 4 81.975 Overige bedrijfskosten 15 12.181 578.765 Resultaat voor belastingen 172.060 Belastingen - Resultaat na belastingen 172.060 10
Kasstroomoverzicht over 2010 (Volgens indirecte methode) (Bedragen in euro s) Noot 29 juni 2010 tot en met 31 december 2010 Netto resultaat 172.060 Aankoop woningen 1 (20.291.000) Geactiveerde 1 (1.868.768) aankoopkosten Geactiveerde 4 (819.747) oprichtingskosten Afschrijvingen van immateriële vaste activa 4 81.975 Kostprijs verkochte 11 921.718 woningen Mutatie vorderingen (395.635) Mutatie kortlopende schulden 2.575.256 Kasstroom uit beleggingsactiviteiten (19.624.141) Stortingen op participaties 6 8.550.000 Ontvangen 11.600 waarborgsommen Ontvangen financiering 7 14.500.000 Aflossing financiering 7 (962.413) Kasstroom uit financierings- activiteiten 22.099.187 Toename geldmiddelen 2.475.046 Geldmiddelen per 29 juni - Geldmiddelen per 31 5 2.475.046 december Toename geldmiddelen 2.475.046 11
Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening Algemeen Woningfonds Apeldoorn CV (hierna vennootschap ), gevestigd te Amsterdam, is opgericht op 29 juni 2010. Dientengevolge ontbreken vergelijkende cijfers in de jaarrekening 2010. Het doel van de vennootschap is het voor gemeenschappelijke rekening beleggen van het vermogen in de 170 woningen met bijbehorende bergingen gelegen te Apeldoorn aan de Kalmoesstraat en Korianderstraat. Er is sprake van een samenwerking tussen Annexum en Qmulus N.V. (voorheen: Direct Wonen N.V.). Juridische status De vennootschap is juridisch gestructureerd als een commanditaire vennootschap naar Nederlands recht en gevestigd te Amsterdam. De beoogde looptijd is onbepaalde tijd, doch in beginsel tenminste tot 31 december 2016. Als 1e beherend vennoot treedt op Annexum Woningfonds Apeldoorn Beheer B.V., gevestigd te Amsterdam. Als 2e beherend vennoot treedt op Direct Wonen Apeldoorn Beheer B.V. gevestigd te Den Haag. In de overeenkomst inzake beheer is vastgelegd dat Annexum Beheer B.V. belast is met het beheer van de vennootschap. Uit dien hoofde heeft de beheerder, zijnde Annexum Beheer B.V., de jaarrekening opgesteld. Fiscale status De C.V.-overeenkomst is zodanig opgesteld dat de vennootschap voor de Nederlandse belastingheffing wordt aangemerkt als een besloten commanditaire vennootschap. Dit betekent dat onder de huidige belastingwetgeving de vennootschap fiscaal transparant is. De fiscale transparantie heeft tot gevolg dat de bezittingen en schulden, alsmede de baten en lasten van de vennootschap worden toegerekend aan de participanten naar rato van hun winstaandeel dat correspondeert met hun kapitaalinbreng in de vennootschap. Derhalve worden de door de vennootschap behaalde resultaten niet bij de vennootschap zelf, maar rechtstreeks bij de participanten in de heffing van inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting betrokken. Dientengevolge is in de jaarrekening geen winstbelasting verantwoord. Aan de fiscale transparantie kan afbreuk worden gedaan indien toetreding en/of vervanging van participanten, hoewel contractueel slechts mogelijk met toestemming van alle participanten en de beherend vennoten, toch geschiedt zonder dat die toestemming is gegeven. 12
Vergunning op grond van de Wet op het financieel toezicht Aan Annexum Beheer B.V. is door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) een vergunning verleend op grond van de Wft. In het kader van de vergunning zijn de bestuursleden van Annexum Beheer B.V. op betrouwbaarheid en deskundigheid getoetst. Beleggingsbeleid Het beleggingsbeleid van de vennootschap is gericht op het behalen van een zo hoog mogelijke opbrengst uit de verhuur en de tussentijdse verkoop van appartementen binnen de beleggingshorizon van de vennootschap. Het beleid voor het beheer van de vastgoedportefeuille van de vennootschap is gericht op waardevermeerdering van de portefeuille, binnen een aanvaardbaar economisch, juridisch en fiscaal risicoprofiel. Dit betekent dat een evenwicht gevonden dient te worden tussen zorgvuldig en efficiënt beheer, enerzijds ten aanzien van (groot) onderhoud en de betrokkenheid van huurders bij hun omgeving en anderzijds het realiseren van een aantrekkelijk rendement op het verhuurde vastgoed. De verkoopopbrengst van de woningen wordt onder meer bepaald door de mutatiegraad. Het betreft hier een zogenaamd passief uitpondbeleid, waarbij de marktomstandigheden en de belangen van beleggers in acht worden genomen. Afhankelijk van de verkoopsnelheid zal eventueel wederverhuur worden toegepast. Aan het einde van de beleggingshorizon van de vennootschap zal een aantal appartementen niet zijn verkocht. Deze restportefeuille wordt in één pakket verkocht om tot beëindiging van de vennootschap over te kunnen gaan. Risico s In het algemeen kan gesteld worden dat aan het investeren in vastgoed risico s verbonden zijn. Betrokken partijen hebben getracht deze risico s, ten behoeve van (potentiële) beleggers, te beperken door middel van een goed ingerichte administratieve organisatie en systeem van interne controle. Te onderkennen risico s zijn o.m. rendementsrisico, marktrisico, exploitatierisico, risico s met betrekking tot toekomstverwachtingen, financieringsrisico, renterisico, debiteurenrisico, inflatierisico, (rest)waarderisico, milieurisico, juridisch risico, kosten risico, onvoorziene kosten risico, informatierisico, wetgevingsrisico, aansprakelijkheid, uittredingsrisico, beperkte overdraagbaarheid, beleggen met geleend geld, spreidingsrisico, risico van onverzekerbare schade, risico s samenhangend met de beheerder, tegenpartij risico. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar hoofdstuk 2 uit het prospectus. 13
Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling Algemeen De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. De jaarrekening is opgesteld in euro s. Het boekjaar van de vennootschap is gelijk aan het kalenderjaar, met uitzondering van het eerste boekjaar over 2010. Activa en passiva (met uitzondering van het eigen vermogen) worden gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen waarmee verwezen wordt naar de toelichting. Schattingen Om de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening te kunnen toepassen, is het nodig dat de Beheerder van de vennootschap zich over verschillende zaken een oordeel vormt, en dat de Beheerder schattingen maakt die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in art. 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van de investeringen in het directe vastgoed en de exploitatie van het directe vastgoed zijn opgenomen onder de kasstroom uit beleggingsactiviteiten. Financiering, aflossingen op financiering en uitkeringen aan participanten zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Vastgoedbeleggingen Het onroerend goed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs plus bijkomende aankoopkosten onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Ten tijde van het opstellen van de jaarrekening 2010 is de restwaarde van het onroerend goed in exploitatie niet lager dan de verkrijgingsprijs plus bijkomende aankoopkosten en is derhalve geen afschrijving verantwoord. Indien de verkrijgingsprijs plus bijkomende aankoopkosten in de toekomst wel lager is dan de restwaarde zal er wel worden afgeschreven. Indien er sprake is van bijzondere waardeverminderingen worden deze verantwoord. 14
Immateriële vaste activa De immateriële vaste activa worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van lineaire afschrijvingen over een periode van 5 jaar. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen. De immateriële vaste activa betreffen de oprichtingskosten van de vennootschap bestaande uit de marketing- en adviseurkosten, de plaatsingsgarantie, de structureringskosten en de overige kosten inzake de oprichting. Voor de geactiveerde oprichtingskosten wordt een wettelijke reserve aangehouden. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit banktegoeden met een looptijd korter dan twaalf maanden en worden gewaardeerd tegen de nominale waarde Eigen vermogen Voor de geactiveerde oprichtingskosten wordt een wettelijke reserve aangehouden. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de omvang op betrouwbare wijze is te schatten. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op lineaire basis als effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. 15
Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Algemeen Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De opbrengsten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Opbrengsten uit vastgoedbeleggingen Hieronder worden de huuropbrengsten en het netto verkoopresultaat uit hoofde van verkochte woningen verantwoord. De huuropbrengsten worden in het resultaat verantwoord in de periode waaraan deze is toe te rekenen. De resultaten uit verkoop van woningen worden toegerekend aan de periode waarin de woningen door middel van een notariële akte zijn geleverd. Exploitatielasten vastgoed Hieronder worden de direct met de exploitatie van de woningen samenhangende kosten, zoals onroerende zaak belasting, onderhoud, property management kosten, VVE bijdragen, etc. verantwoord. Beheerkosten Hieronder wordt de aan de beheerder toekomende vergoeding verantwoord. Rentelasten Hieronder worden de aan het boekjaar toerekenbare rentelasten verantwoord. Overige bedrijfskosten Hieronder worden de overige aan de vennootschap toerekenbare kosten verantwoord. 16
Toelichting op de onderscheiden posten van de balans 1. Vastgoed Hieronder zijn verantwoord de in bezit zijnde woningen, te weten Kalmoesstraat 3 t/m 129+133 t/m 259 en korianderstraat 4 t/m 128 te Apeldoorn. De samenstelling en het verloop zijn als volgt: Verkrijgingsprijs Aankoopkosten Totaal Investeringen 20.291.000 1.868.768 22.159.768 Kostprijs verkopen (844.375) (77.343) (921.718) Boekwaarde per 31 december 2010 19.446.625 1.791.425 21.238.050 2. Debiteuren Hieronder zijn verantwoord de ultimo 2010 openstaande huurvorderingen met een looptijd korter dan 1 jaar. 3. Overige vorderingen en overlopende activa De overige vorderingen en overlopende activa kunnen als volgt worden weergegeven: 31-12-2010 Participanten 179.000 Gelieerde partijen (1001 Steentjes B.V.) 184.306 Overig 25.728 389.034 4. Immateriële vaste activa Hieronder zijn de oprichtingskosten van de vennootschap verantwoord die als volgt kunnen worden gespecificeerd: Marketing- en adviseurkosten 250.000 Plaatsingsgarantie 217.899 Structureringskosten 326.848 Overig 25.000 Totaal 819.747 Deze kosten zijn in rekening gebracht door Annexum Invest BV zijnde de initiatiefnemer en komen overeen met het prospectus. 17
Het verloop is als volgt: 2010 Verkrijgingsprijs 819.747 Afschrijvingen boekjaar (81.975) Boekwaarde 31 december 737.772 5. Liquide middelen De liquide middelen betreft een rekening courant direct opeisbaar. 6. Eigen vermogen De mutaties in het eigen vermogen zijn als volgt: Participantenkapitaal Wettelijke reserve Overige reserves Resultaat van het boekjaar Totaal Stand per 29 juni 2010 - - - - - Stortingen kapitaal 8.550.000 - - - 8.550.000 Dotatie - 737.772 (737.772) - - Resultaat boekjaar - - - 172.060 172.060 Stand per 31 december 2010 8.550.000 737.772 (737.772) 172.060 8.722.060 Het kapitaal bestaat per 31 december 2010 uit 342 participaties met ieder een nominale waarde van 25.000,-. Ultimo 2010 bedraagt de intrinsieke waarde per participatie 25.503. De wettelijke reserve ziet op de geactiveerde oprichtingskosten. 18
7. Langlopende schulden Het verloop van de ontvangen hypothecaire financiering, verstrekt door ING, kan als volgt worden weergegeven: 2010 Verstrekking 14.500.000 Aflossingen (962.413) Stand per 31 december 13.537.587 De woningportefeuille is bezwaard met hypotheekrecht. - Initiële lening I 5.000.000,- waarop reeds 962.413 is afgelost Rentepercentage Euribortarief + 2,15%, rente vastperiode van 3 maanden (aan het begin van ieder kwartaal wordt de rentevastperiode vastgesteld). Overeenkomst is geldig tot 15 december 2012 - Initiële lening II 4.750.000,- Rentepercentage is 4,15%, gefixeerd tot 15 december 2012. Overeenkomst is geldig tot 15 december 2014 - Initiële lening III 4.750.000,- Rentepercentage is 4,88%, gefixeerd tot 15 december 2014. Overeenkomst is geldig tot 15 december 2014 Met ingang van 1 maart 2011 zullen convenanten van toepassing zijn op de ontvangen hypothecaire financiering. 8. Kortlopende schulden aan participanten Hieronder is verantwoord een verplichting aan 1002 Steentjes BV, zijnde een gelieerde partij van de 2 e beherend vennoot, ter grootte van 1.750.000. 9. Overige schulden en overlopende passiva De overige schulden en overlopende passiva kunnen als volgt worden gespecificeerd: 31-12-2010 Crediteuren 167.090 Nog betalen vergoedingen inzake oprichting 417.605 Servicekosten 27.758 Overige nog te betalen kosten 212.803 825.256 19
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Zie voor de nadere toelichting de navolgende paragraaf. Gelieerde partijen De vennootschap is bij overeenkomst aangegaan tussen Annexum Woningfonds Apeldoorn Beheer B.V. (1 e beherend vennoot) en Direct Wonen Woningfonds Apeldoorn B.V. (2 e beherend vennoot). In de overeenkomst inzake beheer is vastgelegd dat Annexum Beheer B.V. belast is met het beheer van de vennootschap. De voorwaarden zijn opgenomen in de overeenkomst inzake beheer zoals gevoegd bij het prospectus. De beheerder heeft recht op de volgende vergoedingen ten laste van de vennootschap: Beheervergoeding Performance fee Verkoopkosten Property management vergoeding Herfinancieringsfee Emissiekosten Beheervergoeding De beheervergoeding bedraagt 5% van de bruto huuropbrengst (exclusief servicekosten) inzake de woningen. Onder beheer worden alle handelingen verstaan die nodig zijn om de vennootschap te laten functioneren, kortom het managen van de vennootschap in de meest ruime zin. Performance fee De performance fee bij verkoop is 15% van bruto verkoopopbrengst minus het pro-rato gedeelte van de verkochte woningen (op basis van oppervlakte m2 van de woning) van de totale fondsinvestering, exclusief liquiditeitsreserve. Deze vergoeding wordt betaald bij realisatie van een verkooptransactie. Verkoopkosten De marktconforme makelaarskosten bij tussentijdse verkoop van woningen en bij verkoop van het restant bezit aan het einde van de looptijd van de vennootschap, die geprognosticeerd zijn op 2% van de bruto-verkoopopbrengst. Bij tussentijdse verkoop en bij verkoop van het restbezit is het de bedoeling dat de 2 e beherend vennoot de werkzaamheden daarvoor verricht en daarvoor marktconform wordt vergoed. Als bewaarder van de vennootschap treedt op Stichting Bewaarder Woningfonds Apeldoorn, zijnde een stichting naar Nederlands recht. 20
Toelichting op de onderscheiden posten van de winst- en verliesrekening 10. Huuropbrengsten Hieronder zijn verantwoord de aan het boekjaar toerekenbare huuropbrengsten uit hoofde van de exploitatie van de woningenportefeuille. 2010 Theoretische bruto huuropbrengsten 558.417 Leegstand (45.974) Huuropbrengsten 512.443 11. Netto verkoopopbrengsten In 2010 zijn acht 2-kamer appartementen verkocht en èèn 4-kamerappartement. Het behaald verkoopresultaat kan als volgt worden gespecificeerd: 20100 Bruto verkoopopbrengsten 1.227.046 Kostprijs verkochte woningen 921.718 Verkoopkosten 24.060 Performance fee 37.373 Overige kosten 6.023 237.872 12. Exploitatielasten vastgoed Deze lasten kunnen als volgt worden gespecificeerd: 20100 Onroerende zaak belasting 14.021 Waterschapslasten 4.875 Onderhoudskosten 11.328 Property managementkosten 19.638 VVE bijdragen 94.881 Leegstandskosten 5.458 Overig 6.234 156.435 21
13. Beheerkosten Hieronder is de aan Annexum Beheer B.V. verschuldigde vergoeding voor het boekjaar verantwoord. 14. Rentelasten De rentelasten kunnen als volgt worden gespecificeerd: 2010 Rente hypothecaire leningen 300.148 Overig 106 300.254 15. Overige bedrijfskosten De overige bedrijfskosten kunnen als volgt worden gespecificeerd: 2010 Accountantskosten 5.400 Overig 6.781 12.181 Overige informatie Total expense ratio De total expense ratio wordt berekend door de kosten gedurende het boekjaar te delen door de gemiddelde intrinsieke waarde gedurende het boekjaar. De kosten betreffen de bedrijfslasten uitgezonderd de rentelasten, zijnde een bedrag van 278.511. De gemiddelde intrinsieke waarde is berekend op twee waarnemingsmomenten, oprichtingsdatum en 31 december 2010 en gewogen als 1:1. De aldus berekende gemiddelde intrinsieke waarde bedraagt 8.636.030. De total expense ratio voor het eerste verkorte boekjaar bedraagt 3,2%. Personeel Gedurende het boekjaar waren er geen personeelsleden in dienst bij de vennootschap. Amsterdam, 11 april 2011 De beheerder: Annexum Beheer B.V. 22
Overige gegevens Bestuurders belangen Statutaire regeling omtrent de bestemming van het resultaat Voorstel resultaatbestemming Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 23
Overige gegevens Bestuurders belangen Noch de beheerder noch de aan de beheerder gelieerde partijen houden ultimo 2010 participaties in de vennootschap. Uitsluitend een gelieerde partij van de 2 e beherend vennoot houdt ultimo 2010 103 participaties aan in de vennootschap. Statutaire regeling omtrent de bestemming van het resultaat Artikel 17 van de CV akte luidt als volgt: 17.1 De winst van de vennootschap wordt uitgekeerd als volgt: a. aan de beherend vennoten jaarlijks, gedurende de respectievelijke periode dat zij optreden als beherend vennoot van de vennootschap, een bedrag ter grootte van 500 ieder; en b. aan de beleggers in verhouding tot de door hen gehouden participaties. 17.2 De uitkeringen als bedoeld in artikel 17.1 zullen op een door de 1 e beherend vennoot vast te stellen tijdstip worden gedaan, onder inhouding van eventueel verschuldigde belastingen. De 1 e beherend vennoot kan besluiten (een deel van) de winst als interim uitkering uit te keren al dan niet ten laste van de reserves van de vennootschap indien de liquiditeit en solvabiliteit van de vennootschap dat toestaan, overeenkomstig artikel 17.1. Een besluit tot reservering of bestemming van winst behaald over een bepaald boekjaar anders dan voor uitkering dient ter goedkeuring te worden voorgelegd aan de vergadering van vennoten in de vergadering waarin de jaarrekening wordt behandeld. In beginsel is het uitgangspunt voor de uitkering van het positief resultaat opgenomen in de tabel van Deel 9.4.2 van het prospectus. 17.3 De 1 e beherend vennoot stelt de beleggers in kennis van de hoogte van de betaalbaarstelling en de samenstelling van (voorlopige) uitkeringen. Uitkering vindt plaats in contanten door bijschrijving op de bankrekening van de belegger als opgenomen in het register als bedoeld in artikel 6. 17.4 Alle verliezen welke voortvloeien uit, of verband houden met het beheer van het vennootschapsvermogen, komen in de interne verhoudingen ten laste van de beleggers in verhouding tot de door hen gehouden participaties, met dien verstande dat beleggers niet draagplichtig zijn voor verplichtingen van de vennootschap die hun inbrengverplichting zoals bedoeld in artikel 4.2 te boven gaat. 24
Voorstel resultaatbestemming De beheerder stelt voor om het netto resultaat toe te voegen aan de overige reserves. Hiernaast wordt voorgesteld om op elk van de 342 participaties een bedrag van 503 per participatie voor uitkering beschikbaar te stellen. Dit voorstel is nog niet verwerkt in de jaarrekening 2010. Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen controleverklaring. 25
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de Algemene Vergadering van Participanten van Woningfonds Apeldoorn C.V. Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2010 van Woningfonds Apeldoorn C.V. te Amsterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2010 en de winst-en-verliesrekening over 2010 en de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van de beheerder De beheerder van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het verslag van de beheerder, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW) en het verslag van de beheerder in overeenstemming met de Wet op het financieel toezicht (Wft). De beheerder is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico's dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de beheerder gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. 26
Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van Woningfonds Apeldoorn C.V. per 31 december 2010 en van het resultaat over 2010 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het verslag van de beheerder, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW en de Wft is opgesteld en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het verslag van de beheerder, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Amsterdam, 11 april 2011 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. J. Brouwer RA 27