Triodos Vastgoedfonds NV Jaarverslag 2010 TLIM
04 Duurzaam vastgoed Duurzaam vastgoed houdt rekening met het efficiënt gebruik van middelen en de impact op het individu en het milieu gedurende de hele levenscyclus van een gebouw, van ontwikkeling en financiering tot beheer en hergebruik.
Triodos Vastgoedfonds NV Jaarverslag 2010 Informatie voor aandeelhouders Algemene Vergadering van Aandeelhouders 14 april 2011 Ex-dividenddatum 18 april 2011 Betaaldatum dividend 21 april 2011 Triodos Investment Management is een 100% dochter van Triodos Bank en is tevens de beheerder van Triodos Vastgoedfonds.
Kerncijfers (bedragen in euro s op basis van IFRS-grondslagen) 2010 2009 2008 2007 2006 Intrinsieke waarde ultimo 49.970.155 39.628.538 40.314.483 32.489.768 17.329.125 Aantal uitstaande aandelen ultimo 9.065.506 7.210.857 6.504.752 4.905.683 2.816.846 Beleggingen ultimo 77.740.000 81.645.500 78.021.779 58.595.000 33.719.773 Aantal panden in portefeuille ultimo 14 16 16 13 10 Bezettingsgraad ultimo 99% 99% 100% 100% 100% Opbrengsten 6.033.868 5.372.305 4.741.560 3.150.580 1.928.741 Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen -1.344.651-652.005-363.859 146.031 Ongerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen -300.925-4.896.424-3.743.854 298.913-310.294 Waardeveranderingen van vorderingen -75.327-17.647-147.730 Lasten -3.038.577-2.976.710-2.663.536-1.869.894-897.258 Resultaat 1.274.388-3.170.481-2.177.419 1.725.630 721.189 Total expense ratio (TER)* 3,80% 4,70% 4,46% 5,38% 4,75% Fondskosten expense ratio** 2,79% 2,76% 2,93% 3,45% 2,57% Per aandeel (bedragen in euro s) 31.12.2010 31.12.2009 31.12.2008 31.12.2007 31.12.2006 Intrinsieke waarde 5,51 5,50 6,20 6,62 6,15 Resultaat*** 0,15-0,46-0,37 0,46 0,27 Rendement Triodos Vastgoedfonds (incl. herbelegging van dividend)**** 1 jaar 3 jaar gem. 5 jaar gem. gemiddeld sinds oprichting Herrekende intrinsieke waarde 2,2% -3,0% 1,4% 2,1% * De total expense ratio (TER) geeft weer wat de kosten zijn van een beleggingsfonds als percentage van het gemiddelde belegd vermogen over de verslagperiode. Het betreft de kosten exclusief de kosten van beleggingstransacties, interestkosten en de kosten die verband houden met het toe- en uittreden van deelnemers die niet vergoed worden uit de op- of afslag gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde. TER is inclusief Fondskosten expense ratio. ** De fondskosten expense ratio betreft de fondskosten zoals beheervergoeding, accountantskosten en marketingkosten gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde. *** Het resultaat per aandeel wordt bepaald op basis van het gedurende het boekjaar gemiddeld geplaatste aantal aandelen. **** De transactieprijs van Triodos Vastgoedfonds wordt iedere handelsdag bepaald aan de hand van een herrekende intrinsieke waarde. Deze herrekende intrinsieke waarde houdt rekening met de fictieve afschrijving van aankoopkosten over een periode van tien jaar. Door het jaar heen wordt het rendement van het fonds berekend op basis van deze herrekende intrinsieke waarde, zodat de aankoopkosten van de panden niet volledig ten laste komen van de huidige beleggers, maar worden verdeeld over huidige en toekomstige beleggers. Daarnaast is voor het jaarverslag ook het rendement van Triodos Vastgoedfonds berekend op basis van de intrinsieke waarde van het fonds zoals die uit het jaarverslag naar voren komt.
Inhoud Pagina Beleggen in duurzaam vastgoed 6 Bericht van de Raad van Commissarissen 7 Verslag van de directie 8 Algemene gegevens 19 Jaarrekening Triodos Vastgoedfonds NV 2010 23 Overige gegevens 59 Bijlage A. Beleggingsportefeuille Triodos Vastgoedfonds 63 Bijlage B. Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed 69 Raad van Commissarissen 73 Directie 74 Adres 75 Colofon 75 Begrippenlijst Balanstotaal Belegd vermogen Eigen vermogen of fondsvermogen Gerealiseerde waardeverandering Ongerealiseerde waardeverandering Rendement op basis van herrekende intrinsieke waarde Resultaat Resultaat uit bedrijfsuitoefening Total expense ratio Fondskosten expense ratio Totaal van activa Vermogen belegd in onroerende zaken Bezittingen minus schulden Waardeverandering van een onroerende zaak die door verkoop wordt gerealiseerd Waardeverandering van een onroerende zaak in portefeuille De herrekende intrinsieke waarde houdt rekening met de fictieve afschrijving van aankoopkosten over een periode van tien jaar. Door het jaar heen wordt het rendement van het fonds berekend op basis van deze herrekende intrinsieke waarde, zodat de aankoopkosten van de panden niet volledig ten laste komen van de huidige beleggers, maar worden verdeeld over huidige en toekomstige beleggers. Huur en andere inkomsten minus alle kosten plus (ong)gerealiseerde waardeveranderingen Huur en andere inkomsten minus alle kosten, of te wel totaal resultaat minus (on)gerealiseerde waardeveranderingen De kosten exclusief de kosten van beleggingstransacties, interestkosten en de kosten die verband houden met het toe- en uittreden van deelnemers die niet vergoed worden uit de op- of afslag per verslagperiode gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde Fondskosten zoals beheervergoeding, accountantskosten en marketingkosten per verslagperiode gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde
Beleggen in duurzaam vastgoed. Triodos Vastgoedfonds is het eerste duurzame vastgoedfonds van Nederland. Het fonds belegt in kantoren en andere gebouwen voor professioneel gebruik die duurzaam gebouwd of beheerd worden. Het duurzame karakter van de panden wordt bepaald aan de hand van een door Triodos Vastgoedfonds ontwikkeld beoordelingsmodel, de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed. In dit model zijn de bekende begrippen people, planet en profit toegesneden op de bouw en aangevuld met de factor project. Met dit model worden de milieuaspecten (planet), de sociale aspecten (people), de fysieke en ruimtelijke aspecten (project) en de economische aspecten (profit) betrokken in de beoordeling van een mogelijke aankoop. Triodos Vastgoedfonds biedt beleggers de keuze bewust met geld om te gaan en duurzaam bouwen rechtstreeks te stimuleren. gehouden met mogelijk hergebruik van bouwmateriaal als het gebouw niet langer kan worden gebruikt en gesloopt moet worden. Triodos Vastgoedfonds is opgericht in 2004 en wordt beheerd door Triodos Investment Management. Triodos Investment Management is in het bezit van een vergunning op grond van de Wet op het financieel toezicht (Wft). De Autoriteit Financiële Markten treedt op als toezichthouder. Aan- en verkoop en asset en property management van de panden gebeuren in nauwe samenwerking met Bouwfonds Real Estate Investment Management. Triodos Vastgoedfonds is een initiatief van Triodos Bank NV. Triodos Bank wil menselijke waardigheid, zorg voor de aarde en de kwaliteit van leven in het algemeen bevorderen. Triodos Vastgoedfonds streeft binnen die missie met name naar de zorg voor de aarde en een beter leefklimaat binnen en buiten. Onroerend goed is mede bepalend voor de kwaliteit van onze leefomgeving. Duurzaam gebouwde panden zijn prettiger en gezonder om in te wonen of te werken. Zij kennen een lager energieverbruik en zijn daarom minder schadelijk voor het milieu. Bovendien zijn zij flexibel in te delen en wordt er bij de bouw ook rekening 6
Bericht van de Raad van Commissarissen. Aan de aandeelhouders van Triodos Vastgoedfonds Hierbij bieden wij u de jaarstukken 2010 aan van Triodos Vastgoedfonds NV. Zij bestaan uit het verslag van de directie, de jaarrekening en de overige gegevens. De jaarrekening over 2010 is goedgekeurd door KPMG Accountants NV. De controleverklaring is onder de overige gegevens in dit jaarverslag opgenomen. De Raad van Commissarissen heeft tijdens haar vergadering op 28 februari 2011 de jaarstukken besproken. Goedkeuring is hieraan verleend voor zover dat een vereiste is op grond van de regelgeving of de statuten van het fonds. Het boekjaar 2010 is afgesloten met een winst van EUR 1.274.388. De Raad van Commissarissen stelt voor décharge te verlenen aan de directie en aan de Raad van Commissarissen voor de vervulling van hun taken in het afgelopen boekjaar. De heer Peter Kok is volgens het rooster aan de beurt om af te treden. Hij stelt zich herbenoembaar. De herbenoeming zal in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 14 april 2011 aan de orde komen. Zeist, 7 maart 2011 Peter Blom Kees Duijvestein (voorzitter) Meiny Prins Bert de Graaf Peter Kok De Raad van Commissarissen is in de verslagperiode vier keer bijeen geweest. De Raad heeft zich bezig gehouden met de ontwikkeling van het fonds, in het bijzonder de beleggingsresultaten, het beleggingsbeleid, de ontwikkeling van de vastgoedmarkt en de rente op de kapitaalmarkt, inclusief de invloed daarvan op het fondsrendement. Daarnaast zijn ook zaken die betrekking hebben op het toezicht door de Autoriteit Financiële Markten, het halfjaarbericht, het jaarverslag en de marketingstrategie van het fonds aan de orde gekomen. Ook is gesproken over de manier waarop Triodos Vastgoedfonds de integriteit controleert van de partijen waar het fonds zaken mee doet. De Raad is tevreden over het gevoerde beleid en de samenwerking met de directie. 7
Verslag van de directie. In 2010 heeft Triodos Vastgoedfonds zijn kapitaalpositie verstevigd en de balans versterkt. Het fonds heeft drie panden verkocht en één pand gekocht. De opbrengst van de verkopen van panden is voor een deel gebruikt om bestaande leningen af te lossen. Het fondsvermogen is gestegen naar EUR 50,0 miljoen. Het fonds kan tot 60,0% van de fiscale boekwaarde van aan Triodos Vastgoedfonds behorende onroerende zaken als vreemd vermogen aantrekken om de aankopen van panden te financieren. Per 31 december 2010 was 38,2% van deze waarde gefinancierd met vreemd vermogen (2009: 45,5%). Daardoor is het fonds goed gepositioneerd voor de toekomst. Door intensief beheer van de bestaande portefeuille is het directe rendement van het fonds in 2010 licht gestegen tot 6,3% (2009: 6,0%). Het leegstandspercentage van het fonds is met 1,1% (ultimo 2009: 0,6%) nog steeds bijzonder laag. De gemiddelde huurperiode van de portefeuille bedraagt 78,5 maanden (ultimo 2009: 81,6 maanden). Hiermee onderscheidt het fonds zich van andere vastgoedfondsen. 1,1% leegstand portefeuille De vastgoedmarkt, en de kantorenmarkt in het bijzonder, is in 2010 geconfronteerd met een oplopend leegstandspercentage. Hierdoor hebben huurders een goede onderhandelingspositie bij verhuur van panden. Dit leidt tot dalende huurprijzen. De dalende huurprijzen zetten ook de waarderingen van de panden onder druk. In 2010 heeft dat in de portefeuille van Triodos Vastgoedfonds geleid tot een beperkte afwaardering van 0,2%. Door het vervallen van de vrijstelling op de overdrachtsbelasting voor monumenten is op de monumentenportefeuille 6% afgeboekt; op de totale portefeuille was dat 1,6%. Daardoor was de waardevermindering op de gehele portefeuille 1,8%. Het jaar 2010 is afgesloten met een totaal rendement van 2,8% (2009: -8,0%). Het totale rendement is opgebouwd uit 6,3% direct rendement (2009: 6,0%) en -3,5% (2009: -14,0%) indirect rendement. Ontwikkelingen De vastgoedmarkt De Nederlandse economie is in 2010 uit de recessie geklommen. Groei komt vooral door toename van de export. Het economisch herstel is tevens terug te zien op de arbeidsmarkt. Het werkloosheidpercentage is in 2010 afgenomen tot 4,8% en het aantal vacatures nam weer toe (CBS, januari 2011). Het herstel van de economie is nog niet terug te zien op de Nederlandse kantorenmarkt. De Nederlandse kantorenmarkt wordt nu gekenmerkt door hoge leegstand. Niet eerder werd zoveel kantoorruimte in de markt aangeboden. Eind 2010 werd ruim 7 miljoen m² kantoorruimte te huur aangeboden, een leegstandpercentage van ongeveer 14%. Die leegstand lijkt de markt voorlopig in haar greep te houden. Gebruikers van kantoorruimte hebben daardoor veel onderhandelingsruimte, waardoor huurprijzen van kantoren onder druk staan. Ten opzichte van vorig jaar zijn de nieuwbouwplannen behoorlijk naar beneden bijgesteld. Dit zal een positieve invloed hebben op de te verwachte leegstand. In met name grote steden als Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Eindhoven, heeft reeds een inventarisatie plaatsgevonden, met als gevolg dat verschillende bouwprojecten voorlopig zijn stilgelegd of helemaal geen doorgang meer zullen vinden. Deze inventarisatieronde is ingeleid door de discussie die is ontstaan over de hoge leegstand van kantoorruimte en de alternatieve aanwendbaarheid ervan. In deze ruime markt wordt steeds duidelijker dat duurzaamheid een onderscheidende factor bij de toekomstige verhuurbaarheid gaat worden. Na de forse afwaarderingen in 2009 was 2010 een 8
overgangsjaar voor de vastgoedbeleggingsmarkt met een sterk accent op risicobeoordeling. Het aantal beleggingstransacties op de kantorenmarkt was in 2010 hoger dan in 2009. Vanuit beleggers is er vooral interesse in kwalitatief hoogwaardige kantoren op hoogwaardige, goed bereikbare locaties. Ondanks dat voor dit type kantoren de daling van huurprijzen tot stilstand is gekomen en de aanvangsrendementen zijn gedaald in 2010, bleef het beleggingsvolume nog wel sterk achter bij het langjarige gemiddelde. Voor kantoren op overige minder goede locaties geldt dat aanvangsrendementen in 2010 verder zijn gestegen en dus de waarde van onroerend goed is gedaald. De verwachting is dat in 2011 de vraag naar kantoorruimte stabiliseert. Positief is dat het economisch herstel de vraag naar kantoorruimte zal vergroten. Het is echter niet de verwachting dat daarmee de bestaande leegstand zal verdwijnen. Het jaar 2011 kan een goed instapmoment zijn voor beleggingen in kantoren in bepaalde markten. Het meest kansrijk zijn duurzame gebouwen omdat de vraag naar deze panden stijgt. Met de kennis van Triodos Vastgoedfonds van deze markt en de solide balanspositie bevindt het fonds zich in een goede positie om optimaal gebruik te maken van deze marktomstandigheden. Ontwikkelingen duurzaam bouwen Bij de beoordeling van panden integreert Triodos Vastgoedfonds alle relevante aspecten van duurzaamheid van een pand in de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed (zie bijlage A en B, pagina 63 en 69). Deze toets is door Triodos Vastgoedfonds zelf ontwikkeld. In deze toets zijn de relevante aspecten van het duurzaam bouwen geïntegreerd en aangevuld met aspecten die het fonds eveneens belangrijk vindt, zoals de kwaliteit voor de gebruiker, de belevingswaarde en het financieel rendement. In 2010 heeft het fonds met de geactualiseerde Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed gewerkt. Sinds de ontwikkeling van de eerste versie van de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed in 2004 zijn er op het gebied van duurzaamheid veel nieuwe ontwikkelingen geweest. Daarom zijn de criteria van de toets aangepast. Zij sluiten nu aan op deze ontwikkelingen. In eerste instantie was de toets vooral bedoeld als beoordelingsinstrument bij acquisitie van panden. Gaandeweg is het fonds de toets ook gaan gebruiken om de kwaliteit van de gekochte gebouwen te monitoren en doorlopend te verbeteren. De nieuwe versie van de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed is zo ingericht dat deze nog beter geschikt is om vastgoed duurzaam te beheren. Samenwerking Bouwfonds Real Estate Investment Management Bouwfonds Real Estate Investment Management begeleidt de aan- en verkopen van het fonds en voert de beheerwerkzaamheden van het vastgoed uit. De samenwerking met Bouwfonds Real Estate Investment Management, een volle dochter van Rabobank, is in 2010, net als voorgaande jaren, naar tevredenheid verlopen. Het afgelopen jaar is door de directie en Bouwfonds verder gewerkt aan het duurzame beheer van de portefeuille. De ambities op het gebied van duurzaamheid zijn met behulp van de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed vastgesteld. Deze zijn door de asset manager, die de portefeuille beheert, verwerkt in de 10-jaars planning en begroting voor de gebouwen. Uitgangspunt daarbij is dat duurzaam beheer niet ten koste gaat van het resultaat, maar juist meerwaarde creëert. Dit was in 2009 het geval bij de verduurzaming van het monument aan de Kennedylaan in Baarn en is in 2010 eveneens bewezen bij de acquisitie van het verduurzaamde pand in Amersfoort. Beleggingen De beleggingsportefeuille 1 van Triodos Vastgoedfonds is met 4,8% gedaald tot EUR 77,7 miljoen (2009: EUR 81,6 miljoen). Het fonds heeft in 2010 drie panden verkocht met een totale verkoopwaarde van EUR 8,9 miljoen. Het fonds 1 Onder de beleggingsportefeuille van Triodos Vastgoedfonds wordt verstaan dat deel van het balanstotaal dat is belegd in vastgoed. Eventuele andere beleggingen die het fonds aanhoudt in het kader van het liquiditeitenbeheer vallen hier buiten. Bij de beschrijving van de beleggingsportefeuille wordt gebruik gemaakt van de reële waarde van de beleggingen, dus inclusief ongerealiseerde herwaarderingen van het vastgoed. 9
heeft één object gekocht voor EUR 5,9 miljoen (exclusief aankoopkosten). 24,4% van het belegd vermogen is geïnvesteerd in monumenten Het nieuw verworven pand is een verduurzaamd bestaand kantoor in Amersfoort. Het betreft een pand dat in 1959 is gebouwd. Het is een ontwerp van architect ir. J.H. Oosterhuis en is typerend voor de industriële bouwstijl het nieuwe bouwen. Het ligt in het centrum van Amersfoort op circa vijf minuten lopen van het Centraal Station. In de directe omgeving zijn een groot aantal voorzieningen. Huurder is het Servicebureau Gemeenten. Het pand is op een bijzondere manier verhuurd. In de huurprijs zijn ook de energielasten verwerkt. Daardoor heeft het fonds direct belang bij het verlagen van de energierekening. Deze constructie dient als voorbeeld voor de Nederlandse beleggersmarkt. De belegger investeert in energiebesparende technieken zoals Warmte Koude Opslag (WKO), een warmtepomp, betonkernactivering, energiezuinige verlichtingsarmaturen, aanwezigheidsdetectie, daglichtafhankelijke lichtregeling, verbetering van de isolatie van de gebouwschil en HR++-beglazing. Hierdoor kan niet alleen energiebesparing (30-50%) worden gerealiseerd maar ook een aanzienlijke verbetering van het binnenklimaat worden bereikt. De investering moet worden terugverdiend door met de huurder een hogere huurprijs (inclusief energie) overeen te komen, waar tegenover staat dat de rekening van het energieverbruik voor de huurder ook lager is. Om dit te kunnen garanderen, moeten er voorzieningen in het gebouw aanwezig zijn (slimme meet- en regelapparatuur), waarmee het energieverbruik geregeld en gemeten wordt en moeten er afspraken gemaakt en vastgelegd worden met de huurder, hoe in het gebouw met energieverbruik om te gaan. Aangezien de kasstroom uit het pand op deze manier per saldo is toegenomen leidt dit ook tot een positieve herwaardering van dit pand. Daardoor is deze investering een uitstekende belegging. De motieven van het fonds om in 2010 drie panden te verkopen waren verschillend. In juni werd het Ecokantoor in Bunnik verkocht. Dit pand is een voorbeeldproject van duurzaam bouwen uit 1996. Bunnik is een kwetsbare locatie in een neergaande vastgoedmarkt. Desondanks ontving Triodos Vastgoedfonds een uitstekend bod voor dit pand. De combinatie van locatie en hoogte van het bod heeft het fonds doen besluiten dit pand te verkopen. In september is het pand in Aken verkocht. De afgelopen jaren is gebleken dat er veel managementaandacht nodig was om dit object adequaat te beheren. In oktober is het pand in Voorburg verkocht. In de beheerfase is gebleken dat het moeilijk was om dit pand verder te verduurzamen. In de neergaande vastgoedmarkt is Voorburg hard getroffen. De regio Leidschendam/ Voorburg kent met 27% het hoogste leegstandspercentage van Nederland. 31,9% DUURZAAM GEBOUWD EN BEHEERD 43,7% BESTAANDE BOUW, DUURZAAM BEHEERD 24,4% MONUMENT, DUURZAAM BEHEERD Het fonds streeft de volgende verdeling na in de portefeuille: 33% nieuwe panden die duurzaam gebouwd zijn en duurzaam beheerd worden, 33% monumenten en 33% panden die niet met het oogmerk van duurzaamheid gebouwd zijn maar wel voldoen aan de criteria van Triodos Vastgoedfonds en duurzaam beheerd worden. Per 31 december 2010 is 31,9% van de portefeuille belegd in duurzaam gebouwd vastgoed, 43,7% van de portefeuille in bestaand vastgoed dat duurzaam beheerd wordt en 24,4% in 10
monumenten. Voor een volledig overzicht van de portefeuille wordt verwezen naar bijlage A bij dit jaarverslag. Duurzaam vastgoedbeheer Voor alle panden is een energieprestatieadvies en een energie-index opgesteld. Een energie-index kan ook weergegeven worden als label. Voor monumenten geldt de verplichting om een energielabel te laten vaststellen niet. Triodos Vastgoedfonds heeft thans drie rijksmonumenten in portefeuille: in Amsterdam, Baarn en Rotterdam. Voor het monument in Baarn is, om de mate van verduurzaming vast te stellen, toch een energielabel vastgesteld. Voor de renovatie had de villa een energielabel G, na renovatie een energielabel C. Dit label is voor een monument zeer duurzaam en uniek te noemen. De energielabels van de twee niet-monumentale panden (Boxtel en Amersfoort) zijn in concept beschikbaar en zullen definitief gemaakt worden, nadat de verduurzamingplannen volledig zijn gerealiseerd. De gebouwen in de portefeuille van Triodos Vastgoedfonds hebben de volgende labels: A+ Groningen, Rostockweg Utrecht, Blaeulaan II A Apeldoorn, Laan van Westenenk Delft, Vesteplein Emmeloord, Platinaweg Wageningen, Nieuwe Kanaal I Wageningen, Nieuwe Kanaal II C Nijmegen, Kerkenbosch D Nieuwegein, Wattbaan Utrecht, Blaeulaan I Ultimo 2010 gebruiken negen van de veertien objecten in de portefeuille van Triodos Vastgoedfonds groene stroom. Aan het eind van het eerste kwartaal 2011 zal in elf panden groene stroom gebruikt worden. Het fonds zal verdere stappen ondernemen om de overige huurders te stimuleren op duurzame energie over te stappen. Het fonds is in 2010 gestart met energiemonitoring van vijf objecten. Intentie was om voor alle panden energiemonitoring te starten. Het bleek echter administratief niet mogelijk dit voor alle panden te realiseren. Het monitoringsysteem zal het fonds onder meer inzicht geven in het energieverbruik, de streefgebruiken, de vermogens- en verbruiksprofielen en de CO 2 emissie per object. Deze informatie is van belang om met de huurders in gesprek te komen over het energieverbruik en de wijze waarop in de toekomst energie kan worden bespaard. De intentie is om daar waar mogelijk ook in 2011 energiemonitoring te starten. 7panden hebben een A of A+ label In 2010 heeft Triodos Vastgoedfonds een nieuwe service- en huurcontractvorm ontwikkeld die het energieverbruik van gebouwen zal beperken. Deze contractvorm is nu voor het eerst in Nederland toegepast bij een kantoorpand in Amersfoort. Normaal betaalt een huurder zelf de energierekening. In de nieuwe contractvorm wordt de energierekening aan Triodos Vastgoedfonds betaald. Dat heeft daardoor als verhuurder belang bij investeringen in energiebesparing. Risico s Triodos Vastgoedfonds belegt vermogen van aandeelhouders voor rekening en risico van die aandeelhouders. Om hen zo goed mogelijk te informeren staan de risico s, waaraan het fonds onderhevig is, beschreven in het prospectus en de financiële bijsluiter van het fonds. Ieder jaar geeft de directie in de toelichting in de jaarrekening (zie pag. 32) uitleg over hoe gedurende het verslagjaar is omgegaan met deze risico s. Jaarlijks stelt de 11
directie van Triodos Vastgoedfonds een ondernemingsplan op hoofdlijnen op. Voor 2010 was de prognose: de verkoop van het pand in Duitsland en een systematische implementatie van het duurzaam beheer, met nadruk op het energiemanagement. Deze doelen zijn in 2010 gerealiseerd. Gezien de onzekere situatie op de vastgoedmarkt acht de directie beheer van de portefeuille belangrijker dan groei. Daarom lag in 2010 de focus daarop. De belangrijkste risico s waaraan Triodos Vastgoedfonds gedurende 2010 onderhevig was, alsmede de mitigerende maatregelen, staan hieronder beschreven. Operationele risico s Operationeel risico wordt gemitigeerd door het vastleggen van procedures, processen en risicoinventarisaties in handboeken. Interne controle, interne en externe audits zien erop toe dat deze procedures worden nageleefd. Waarderingsrisico s In 2010 is Triodos Vastgoedfonds met twee taxateurs gaan werken. Een object wordt drie opeenvolgende jaren door één taxateur gewaardeerd en de drie jaren daarna door een andere taxateur. Voorheen werden objecten slechts eenmaal in de drie jaar extern getaxeerd, nu elk jaar. Taxaties worden uitgevoerd conform de richtlijnen van de ROZ/IPD. In 2010 zijn alle panden extern getaxeerd, acht door Troostwijk Taxaties en zes door Jones Lang Lasalle. Voor geheel 2010 is vooraf een schema opgesteld waarbij voor elk kwartaal wordt bepaald welk pand extern gewaardeerd wordt. Dit betreft per kwartaal 25% van de portefeuille zodat op jaarbasis alle panden extern worden getaxeerd. 12
De panden die in een bepaald kwartaal niet extern worden getaxeerd worden intern gewaardeerd door Bouwfonds Real Estate Investment Management. De waardeontwikkeling van het vastgoed dat ultimo 2010 in portefeuille was, bedroeg EUR -1,4 miljoen (2009: EUR -4,9 miljoen). Deze daling van de waarde van het vastgoed is te wijten aan de verslechterende vastgoedmarkt alsmede aan het vervallen van de vrijstelling van de overdrachtsbelasting op monumenten. Het totaal resultaat van het fonds komt uit op EUR 1,3 miljoen (2009: EUR -3,2 miljoen). Amersfoort, Utrechtseweg Triodos Vastgoedfonds heeft in 2010 dit pand gekocht. Het ligt in het centrum van Amersfoort, vlakbij het Centraal Station. Het pand is ingrijpend verduurzaamd; het energielabel gaat van een E naar een A-label. Door de verduurzaming is de levensduur van het pand verlengd en kan het weer jaren mee. Het is een voorbeeldproject voor duurzame herontwikkeling. 13
Concentratierisico Het fonds streeft naar een gelijkmatige verdeling van de beleggingen over Nederland, met een nadruk op de steden in de Randstad. Dit omdat hier de grootste economische activiteit plaatsvindt en daarom het leegstandsrisico lager is dan in de perifere regio s. Daarnaast is ontsluiting door openbaar vervoer van belang. Vooral locaties dicht bij intercity stations genieten de voorkeur. Het fonds streeft naar een gelijkmatig verloop in de vervalkalender van de huurcontracten. Tot nu toe wordt voornamelijk belegd in kantoren. Het fonds wil op termijn ook beleggen in maatschappelijk vastgoed om ook op deze manier het risico te spreiden. Een belegging mag in principe niet meer dan 10% van het totale belegd vermogen zijn. Afwijkingen op deze regel behoeven voorafgaande goedkeuring van de Raad van Commissarissen. Marktrisico Het marktrisico is het effect dat de economische ontwikkelingen hebben op de waarde van de vastgoedportefeuille van het fonds. Door de economische crisis is de waarde van de portefeuille in 2010 licht gedaald. De directie van het fonds streeft ernaar deze invloed zo laag mogelijk te houden door te investeren in kwalitatief goede panden met langjarige huurcontracten. Debiteurenrisico Het debiteurenrisico is het risico dat de huurders die kantoor houden in een pand van het fonds niet in staat zijn om de huur te betalen. In tijden van economische stagnatie, zoals in 2010, is de kans dat huurders hun verplichtingen niet na kunnen komen groter dan normaal. Indien huurders de huur niet tijdig betalen worden direct maatregelen genomen. Door actief beheer van de debiteurenpositie wordt het debiteurenrisico beperkt. Het fonds onderzoekt bij acquisitie van het pand de kredietwaardigheid van de huurder om zo het debiteurenrisico te minimaliseren. Door spreiding aan te brengen in de portefeuille wordt eveneens het debiteurenrisico gemitigeerd. Risico ten aanzien van wet- en regelgeving Politieke besluitvorming met betrekking tot bodemverontreiniging, bestemmingsplannen, huurbescherming en fiscaliteit kan invloed hebben op het rendement van Triodos Vastgoedfonds. Dit risico wordt beperkt door voorafgaand aan een acquisitie een gedetailleerde analyse te maken van mogelijk relevante risico s ( due diligence ). Tevens volgt het fonds nieuwe ontwikkelingen en past zijn beleid indien nodig aan op basis van wijzigingen in wet- en regelgeving. Frauderisico Triodos Vastgoedfonds hanteert haar regels ter preventie van interne fraude. Deze zijn verwoord in de interne reglementen en worden periodiek geactualiseerd en intern op naleving gecontroleerd. Langjarige samenwerking met partijen wordt vastgelegd in samenwerkingovereenkomsten die periodiek worden geactualiseerd. Partijen in de vastgoedmarkt waarmee transacties gedaan worden, wordt altijd gescreend in een zogenaamde CDD (Customer Due Diligence). Indien de uitkomsten van de CDD hiertoe aanleiding geven kan de transactie opnieuw bezien worden. Voorts heeft het fonds de beleidsnotitie van de IVBN Beheersing van frauderisico s in de institutionele vastgoedsector geïmplementeerd door het opstellen van een Risk Control Framework. Aan de hand van dit framework worden eveneens periodiek processen en partijen in de markt onder de loep genomen. Risico verbonden aan beleggen met geleend geld Het risico verbonden aan beleggen met geleend geld is gelegen in de mogelijkheid dat Triodos Vastgoedfonds meer gelden dient terug te betalen dan dat de onderliggende beleggingen opleveren. Dit risico wordt beperkt doordat er geen verplichting voor de aandeelhouders is om mogelijke tekorten van Triodos Vastgoedfonds aan te zuiveren indien de verliezen de inleg overstijgen. Het fonds kan maximaal 60% van de fiscale boekwaarde van aan het fonds behorende onroerende zaken of rechten waaraan deze zijn onderworpen, aantrekken als vreemd vermogen. Per 31 december 2010 was er vreemd vermogen aangetrokken ter waarde van 38,2% van de fiscale boekwaarde van het fonds. 14
Risico met betrekking tot opschorting van open-end structuur Er kunnen zich situaties voordoen waarin het fonds genoodzaakt is de inkoop of uitgifte van aandelen voor langere tijd te staken. Dit kan betekenen dat aandelen in het fonds gedurende langere tijd niet kunnen worden verkocht of gekocht. Financieel resultaat Het resultaat van Triodos Vastgoedfonds is opgebouwd uit huur en andere inkomsten minus de totale kosten enerzijds (het zogenaamde resultaat uit bedrijfsuitoefening) en de (on) gerealiseerde waardeverandering van de panden als gevolg van de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt anderzijds. Het resultaat uit bedrijfsuitoefening over 2010 bedraagt EUR 2,9 miljoen (2009: EUR 2,4 miljoen). EUR 50,0 miljoen fondsvermogen ultimo 2010 Het fondsvermogen van Triodos Vastgoedfonds voor winstdeling is ultimo 2010 gestegen tot EUR 50,0 miljoen (2009: EUR 39,6 miljoen). Gedurende 2010 nam het aantal uitstaande aandelen toe met 25,7% tot 9,1 miljoen stuks (2009: 7,2 miljoen stuks). De gemiddelde winst per aandeel bedraagt EUR 0,15 (2009: EUR -0,46). De intrinsieke waarde per aandeel bedraagt ultimo 2010 EUR 5,51 (2009: EUR 5,50). Rendement Het rendement van Triodos Vastgoedfonds wordt berekend op basis van de herrekende intrinsieke waarde van het fonds inclusief herbelegging van dividend. De intrinsieke waarde is de waarde van alle bezittingen van een fonds verminderd met de schulden van een fonds. Dit wordt ook wel het eigen vermogen van een fonds genoemd. De herrekende intrinsieke waarde is de intrinsieke waarde gecorrigeerd met een fictieve afschrijving over tien jaar van de aankoopkosten van de panden. Op deze wijze komen de aankoopkosten van de panden van het fonds niet geheel ten laste van de huidige belegger, maar worden verdeeld over huidige en toekomstige beleggers. De herrekende intrinsieke waarde bedraagt per 31 december 2010 EUR 5,81 (2009: EUR 5,91). Het rendement van Triodos Vastgoedfonds op basis van deze herrekende intrinsieke waarde bedroeg over 2010 2,2% (2009: -8,2%). Het stabiele directe rendement uit de huurinkomsten van het fonds is gedeeltelijk teniet gedaan door de waardedaling van het vastgoed in de portefeuille. Naast het rendement op basis van de herrekende intrinsieke waarde wordt het rendement van Triodos Vastgoedfonds eveneens berekend op basis van het resultaat uit bedrijfsuitoefening van het fonds (het directe rendement) en de (on) gerealiseerde waardeveranderingen van de panden (het indirecte rendement). Samen vormen zij het totaalrendement op het fondsvermogen. Het directe rendement van Triodos Vastgoedfonds bedroeg over 2010 6,3% (2009: 6,0%). Rendement Triodos Vastgoedfonds (inclusief herbelegging van dividend) 1 jaar 3 jaar gem. 5 jaar gem. gemiddeld sinds oprichting Herrekende intrinsieke waarde 2,2% -3,0% 1,4% 2,1% 15
Waardeontwikkeling sinds oprichting per aandeel Geïndexeerde waarde 130 125 120 115 110 105 100 95 juni-04 juni-05 juni-06 juni-07 juni-08 juni-09 juni-10 dec-10 Triodos Vastgoedfonds op basis van herrekende intrinsieke waarde bron: vwd group Het indirect rendement bedroeg in 2010-3,5 % (2009: -14,0%). Het totaalrendement komt daarmee uit op 2,8% (2009: -8,0%). Voor de belegger is het rendement op basis van de herrekende intrinsieke waarde het meest relevant. Liquiditeitenbeheer jan-05 jan-05 Op grond van wettelijke jan-06 bepalingen is Triodos Vastgoedfonds verplicht minimaal 10% van het fondsvermogen aan te houden in liquiditeiten of direct opeisbare tegoeden of moet zorg dragen voor voldoende andere waarborgen om aan de 10% liquiditeitseis te voldoen. Gedurende de verslagperiode heeft Triodos Vastgoedfonds gebruik gemaakt van een stand-by faciliteit van Triodos Bank tegen marktconforme condities om aan deze eis te voldoen. Verklaring van de beheerder jan-08 Triodos Vastgoedfonds wordt beheerd door Triodos Investment Management BV. Triodos Investment Management heeft als beheerder van beleggingsfondsen een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten. De beheerder is verantwoordelijk voor de juiste bedrijfsvoering van de fondsen onder beheer en behoort daarover ook verantwoording af te leggen in het jaarverslag. Triodos Investment Management beschikt over een beschrijving van de bedrijfsvoering die is jan-07 opgesteld volgens de eisen van de Wet op het financieel toezicht (Wft) en het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen (Bgfo). Deze beschrijving jan-10 is gedurende 2010 gecontroleerd door de directie en, waar nodig, gewijzigd. Onderdeel van deze controle jan-09 was ook de revisie van het handboek administratieve organisatie en interne controle van Triodos Vastgoedfonds, dat de processen en procedures voor deze beleggingsinstelling beschrijft. Bij deze werkzaamheden heeft de directie geen constateringen gedaan op grond waarvan zij zou moeten concluderen dat de beschrijving van de opzet van de bedrijfsvoering zoals bedoeld in artikel 121 van het Bgfo niet voldoet aan de vereisten zoals opgenomen in de Wft en daaraan gerelateerde regelgeving. De directie heeft gedurende 2010 middels managementrapportages, interne audit en externe accountantscontrole verschillende aspecten van de bedrijfsvoering beoordeeld. De controleverklaring behorende bij de externe controle van de jaarrekening 2010 is besproken met de Raad van Commissarissen van Triodos 16
Vastgoedfonds. De accountants troffen tijdens deze controle geen onderwerpen aan waarop zij relevante verbeteringen aanbevolen. Daarnaast kent de beheerder een incidenten- en klachtenprocedure. Hieruit zijn in het kader van de rapportage in dit jaarverslag geen relevante bevindingen naar voren gekomen. Op basis van de met betrekking tot het verslagjaar 2010 verkregen (management) informatie ten aanzien van de uitgevoerde processen en de daarin opgenomen interne beheermaatregelen, alsmede uit specifieke controles daaromtrent, heeft de directie vastgesteld dat de beheermaatregelen conform de beschrijving zijn uitgevoerd. Voor het komend jaar verwacht de directie geen significante wijziging in de opzet van de bedrijfsvoering. Met ingang van 1 januari 2009 dient Triodos Investment Management als beheerder van beleggingsfondsen zogeheten Principles of Fund Governance op zijn website te plaatsen. Deze principles zijn een vorm van zelfregulering waarbij de Dutch Fund and Asset Management Association (DUFAS) richtlijnen en best practices heeft aangegeven. Het doel van de principles is het geven van nadere richtlijnen voor de organisatorische opzet en werkwijze van (retail) fondsbeheerders. Triodos Investment Management volgt deze richtlijnen en heeft beleid geformuleerd dat te vinden is op de website www.triodos.nl. Beheerkosten Een belangrijke kostenpost van Triodos Vastgoedfonds is de beheervergoeding die het fonds betaalt aan Triodos Investment Management, dat de directie voert over het fonds. Deze vergoeding wordt vooral gebruikt voor personele kosten die gemaakt worden bij het acquireren en beheren van het vastgoed. Daarnaast worden hieruit alle inspanningen die samenhangen met de administratie en het voldoen aan de rapportageverplichtingen in het kader van wet- en regelgeving bekostigd. De verhouding tussen de totale kosten van het fonds, exclusief de kosten van beleggingstransacties en interestkosten ten opzichte van de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds wordt weergegeven in de total expense ratio (TER). De TER van Triodos Vastgoedfonds bedroeg in 2010 3,80% (2009: 4,70%). Hierbij moet worden opgemerkt dat de total expense ratio van vastgoedfondsen niet vergelijkbaar is met die van bijvoorbeeld aandelen- en obligatiefondsen doordat vastgoedfondsen te maken hebben met de exploitatiekosten van het vastgoed, bijvoorbeeld het onderhoud van de panden in portefeuille. Wanneer de exploitatiekosten buiten beschouwing worden gelaten, resteert de fondskosten expense ratio van 2,79% (2009: 2,76%). Vooruitzichten In 2010 was een opleving van de vastgoedbeleggingsmarkt zichtbaar. Na het jaar 2009, waarin de investeringsvolumes drastisch daalden, is het investeringsvolume weer teruggekeerd naar niveaus van daarvoor. Hoewel er zeker geen ruime financieringsmogelijkheden zijn, is de rente nog steeds laag, wat een positieve uitwerking heeft op de investeringsbereidheid van beleggers in vastgoed. Er blijft echter wel grote onzekerheid op de markt. De vastgoedmarkt, met name de kantorenmarkt, kampt met leegstand. Ultimo 2010 staat bijna 14% van de kantoren leeg. De verwachting is dat een deel van deze leegstand structureel is. Door afname van de beroepsbevolking, vergrijzing én implementatie van het nieuwe werken, zal de vraag naar kantoorruimte afnemen. Als gevolg van deze ontwikkeling zal de kantorenmarkt veranderen. Creativiteit, flexibiliteit en duurzaamheid worden steeds belangrijker. Triodos Vastgoedfonds is klaar om op deze ontwikkelingen in te spelen. Door de conservatieve balansverhoudingen is het fonds in staat, indien er mogelijkheden zijn om te acquireren, snel financiering aan te trekken. Met behulp van de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed worden adequate analyses van de mogelijke investeringen gemaakt en wordt het verduurzamingspotentieel in kaart gebracht. Hiermee heeft het fonds sinds oprichting in 2004 veel ervaring opgedaan. Het fonds heeft de intentie om in 2011 verder te groeien door te investeren in duurzame kantoren en kantoren met een duidelijk verduurzamingspotentieel. 17
Bij de investeringsbeslissing zullen locatie en kwaliteit van huurder leidend zijn. Naast investeringen in kantoren zoekt het fonds mogelijkheden om te investeren in maatschappelijk vastgoed, zoals scholen, verpleeghuizen en gezondheidscentra. De verwachting is dat het directe rendement en de waarde van het vastgoed stabiel blijven. Zeist, 7 maart 2011 Directie Triodos Investment Management BV Marilou van Golstein Brouwers Bas Rüter 18
Algemene gegevens. Triodos Vastgoedfonds is een open-end beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal, aangesloten bij Euronext Fund Service. Particuliere beleggers kunnen via Triodos Bank en iedere andere bank waar zij hun beleggingen aanhouden aandelen Triodos Vastgoedfonds kopen. Triodos Vastgoedfonds wordt beheerd door Triodos Investment Management BV. Triodos Investment Management is in het bezit van een vergunning op grond van de Wet op het financieel toezicht (Wft). De Autoriteit Financiële Markten treedt op als toezichthouder. De directie van Triodos Investment Management BV wordt gevormd door mevrouw Marilou van Golstein Brouwers en de heer Bas Rüter. Een onafhankelijke Raad van Commissarissen houdt onder meer toezicht op het beleggingsbeleid. Tevens staat de Raad van Commissarissen de directie terzijde met advies. Leden van de Raad van Commissarissen worden benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op voordracht van de prioriteitsaandeelhouder. De Raad van Commissarissen wordt gevormd door de heer Peter Blom, de heer Kees Duijvestein (voorzitter), mevrouw Meiny Prins, de heer Bert de Graaf en de heer Peter Kok. De acquisitie van panden geschiedt mede op basis van het advies van een investeringscommissie die bestaat uit de heer John Mak, de heer Carel de Vos tot Nederveen Cappel (voorzitter) en de heer Theo Overbeeke. De acquisitie van vastgoed en het beheer van de vastgoedportefeuille gebeurt in nauwe samenwerking met Bouwfonds Real Estate Investment Management. Werkwijze Triodos Vastgoedfonds acquireert vastgoed dat past binnen de criteria van het fonds. Triodos Vastgoedfonds beheert alle panden in eigendom op een duurzame wijze. Huur en andere inkomsten van het fonds worden na aftrek van kosten uitgekeerd aan de aandeelhouder in de vorm van dividend. Fiscale status Vennootschapsbelasting Triodos Vastgoedfonds heeft de status van fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. Dit heeft tot gevolg dat het resultaat van het fonds in beginsel is onderworpen aan een tarief vennootschapsbelasting van 0%, mits aan alle daarvoor geldende eisen bij voortduring wordt voldaan. Dividendbelasting Triodos Vastgoedfonds dient over de uit te keren dividenden in beginsel 15% dividendbelasting in te houden en af te dragen. De door Triodos Vastgoedfonds ingehouden dividendbelasting is een voorheffing op de inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting en kan daarmee worden verrekend. Voor overige informatie verwijzen wij naar het prospectus van het fonds dat kosteloos opvraagbaar is bij Triodos Bank of kijk op www.triodos.nl. Duurzaamheidsverslaglegging Triodos Vastgoedfonds wordt beheerd door Triodos Investment Management BV. Dit is een volle dochter van Triodos Bank NV. Alle beleggingsfondsen rapporteren afzonderlijk over hun resultaten in een jaarverslag. De medewerkers van Triodos Investment Management BV die betrokken zijn bij het beheer van de fondsen zijn in dienst bij Triodos Bank. Alle aspecten van sociaal beleid, waaronder ook het beloningsbeleid, worden verantwoord in het jaarverslag 2010 van Triodos Bank. Het jaarverslag van Triodos Bank is een integraal duurzaamheidverslag. Bij het opstellen van dit verslag wordt gebruik gemaakt van de richtlijnen van het Global Reporting Initiative (GRI). Deze richtlijnen bieden een internationaal consistent verslagleggingsraamwerk voor informatie over de resultaten van een onderneming, in het bijzonder op het gebied van maatschappelijke en milieuaspecten. Voor het verslag van 2010 maakt Triodos Bank gebruik van 19
de derde generatie richtlijnen die in oktober 2006 zijn gepubliceerd door GRI en de nieuwe versie van de Financial Services Sector Supplement van de GRI uit 2008. Meer informatie over GRI en de richtlijnen is te vinden op www.globalreporting.org. Triodos Vastgoedfonds investeert direct in gebouwen die voldoen aan de duurzaamheidscriteria van het fonds en uitzicht bieden op een aantrekkelijk rendement. Enkele interessante GRI-indicatoren die van belang zijn voor dit fonds zijn die van de Financial Services Sector Supplements, in het bijzonder de indicatoren die betrekking hebben op maatschappij en milieu. Verdere gegevens over de maatschappelijke en milieuprestaties van Triodos Bank en haar beleggingsfondsen zijn te vinden in het jaarverslag van Triodos Bank. Klimaatneutraal ondernemen Triodos Bank is volledig CO 2 -neutraal. Het beleid van de bank is gericht op het verminderen van broeikasgassen. Daarbij worden drie stappen onderscheiden. Ten eerste streeft de bank ernaar zoveel mogelijk energiebesparende maatregelen te nemen. Ten tweede wordt het resterende noodzakelijke energieverbruik, waar mogelijk, betrokken uit duurzame bronnen. Ten derde wordt het restant aan CO 2 -emissie gecompenseerd door CO 2 -credits te kopen. De berekening van CO 2 -emissies van de Bank en de compensatie hiervan wordt uitgevoerd door Klimaat Neutraal Groep. Binnen Triodos Bank wordt het gebruik van vluchtige organische stoffen en stoffen die de ozonlaag afbreken zoveel mogelijk vermeden. 20
Delft, Vesteplein Complex De Sprengmolen in Delft is door de gemeente Delft duurzaam herontwikkeld. Het complex bestaat uit een mediatheek (openbare bibliotheek, muziekuitleen en kunstuitleen), kantoorruimte, winkels, horecaruimte en een fietsenstalling. Het gehele complex heeft een energieprestatie gerealiseerd die 30% lager ligt dan de wettelijke norm uit het bouwbesluit 2003. 21
22
Inhoud jaarrekening Pagina Geconsolideerde balans per 31 december 2010 24 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2010 25 Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2010 26 Geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen 27 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 28 Enkelvoudige balans per 31 december 2010 50 Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2010 51 Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening 54 23
Geconsolideerde balans per 31 december 2010. voor winstverdeling (bedragen in euro s) Noot* 2010 2009 Activa Vaste activa Onroerende zaken 1 77.740.000 81.645.500 Onderhanden werk 2 39.943 28.995 Overige langlopende activa 3 206.739 127.621 Totaal vaste activa 77.986.682 81.802.116 Vlottende activa Overige vorderingen en overlopende activa 4 611.457 394.603 Liquide middelen 5 6.110.354 1.417.371 Totaal vlottende activa 6.721.811 1.811.974 Totaal activa 84.708.493 83.614.090 Passiva Eigen vermogen Geplaatst kapitaal 6 45.327.528 36.054.287 Agio 7 13.344.865 11.604.223 Herwaarderingsreserve 8 1.060.320 1.599.736 Overige reserves 9-11.036.946-6.459.227 Onverdeeld resultaat 10 1.274.388-3.170.481 Totaal eigen vermogen 49.970.155 39.628.538 Schulden Langlopende schulden Externe financiering 11 33.439.099 42.443.406 Kortlopende schulden Crediteuren en overige verplichtingen 12 1.299.239 1.542.146 Totaal schulden 34.738.338 43.985.552 Totaal passiva 84.708.493 83.614.090 24
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2010. (bedragen in euro s) Noot* 2010 2009 Bruto huuropbrengsten 6.385.320 6.025.734 Huurcompensatie 52.500 Bouwrente 80.774 Doorberekende servicekosten 509.656 557.000 Totaal opbrengsten 6.947.476 6.663.508 Betaalde servicekosten -492.135-573.565 Exploitatiekosten 13-484.319-745.484 Netto huuropbrengsten 5.971.022 5.344.459 Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen in onroerende zaken 14-1.344.651-652.005 Ongerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen in onroerende zaken 15-300.925-4.896.424 Waardeveranderingen van vorderingen 16-75.327-17.647 Beheerkosten 17-1.235.718-1.041.700 Overige bedrijfsopbrengsten 140.281 88.296 Overige bedrijfslasten -77.435-60.450 Netto overige bedrijfsresultaten 18 62.846 27.846 Netto operationeel resultaat 3.077.247-1.235.471 Financieringslasten -1.887.708-2.136.884 Rentebaten 84.849 201.874 Netto financieringsresultaten 19-1.802.859-1.935.010 Netto resultaat 1.274.388-3.170.481 25
Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2010. (bedragen in euro s) 2010 2009 Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangen huuropbrengsten 6.048.563 5.919.101 Exploitatiekosten -449.953-876.206 Beheerkosten en overige bedrijfslasten -1.344.053-1.069.506 Betaalde rente -1.931.407-2.169.784 Ontvangen rente 91.090 182.708 Toename/afname overige vorderingen en overlopende activa -169.338 441.137 Overige betalingen - -163.122 Overige ontvangsten 146.474 88.296 2.391.376 2.352.624 Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aankopen onroerende zaken inclusief aankoopkosten -6.392.449-10.035.990 Verkopen onroerende zaken inclusief verkoopkosten 8.622.698 2.958.781 2.230.249-7.077.209 Kasstroom uit financieringsactiviteiten Uitgifte van aandelen 11.022.318 4.399.344 Betaald dividend -1.946.654-1.906.579 Nieuw opgenomen langlopende financieringen - 1.956.406 Aflossing langlopende financieringen -9.004.306-4.806.600 71.358-357.429 Mutatie liquide middelen 4.692.983-5.082.014 26
Geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen. Het verloop van de post eigen vermogen in het boekjaar 2010 was als volgt: Geplaatst kapitaal Agio Herwaarderings reserve Overige reserves Onverdeeld resultaat boekjaar Totaal Stand per 31 december 2009 36.054.287 11.604.223 1.599.736-6.459.227-3.170.481 39.628.538 Uitgifte aandelen 9.273.241 1.740.642 11.013.883 Uitgekeerd dividend 2009-1.946.654-1.946.654 Resultaat bestemming 2009-539.416-4.577.719 5.117.135 Resultaat boekjaar 2010 1.274.388 1.274.388 Stand per 31 december 2010 45.327.528 13.344.865 1.060.320-11.036.946 1.274.388 49.970.155 27
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening. Algemeen Triodos Vastgoedfonds NV is een beleggingsfonds met veranderlijk kapitaal in de zin van artikel 2:76a van het Burgerlijk Wetboek. Aandelen kunnen worden gekocht en verkocht via Triodos Bank of door tussenkomst van een bank of commissionair die is aangesloten bij Euronext Fund Service. Als open-end beleggingsfonds is de vennootschap onder normale omstandigheden bereid tot in- en verkoop van aandelen. Er kunnen zich omstandigheden voordoen waarin de directie kan besluiten tijdelijk geen aandelen uit te geven of in te kopen. Om tot op zekere hoogte te kunnen voldoen aan verzoeken tot inkoop van aandelen, zal Triodos Vastgoedfonds minimaal 10% van het vermogen beleggen in direct opeisbare rentedragende tegoeden of zorgdragen voor voldoende andere waarborgen. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards voor zover die door de Europese Unie zijn aanvaard (hierna: EU-IFRS) en de interpretaties die door de International Accounting Standard Board (IASB) zijn vastgesteld. De beheerder van Triodos Vastgoedfonds NV is Triodos Investment Management BV. Aan Triodos Investment Management is op 14 juli 2006 een vergunning verleend ingevolge artikel 5 Wet toezicht beleggingsinstellingen om op te treden als beheerder van beleggingsinstellingen. Een vergunning die is verleend op grond van artikel 5 van laatstgenoemde wet berust vanaf 1 januari 2007 op artikel 2:67 van de Wet op het financieel toezicht. In het belang van de beleggers dienen beleggingsinstellingen te voldoen aan eisen met betrekking tot deskundigheid en betrouwbaarheid van bestuurders, financiële waarborgen, bedrijfsvoering en de informatieverschaffing aan de deelnemers, publiek en toezichthouder. De Autoriteit Financiële Markten treedt op als toezichthouder. Grondslagen voor de waardering Grondslagen voor het opstellen van de jaarrekening De cijfers worden gepresenteerd in euro s. De cijfers worden opgesteld op basis van historische kostprijzen, met uitzondering van de volgende activa en passiva die op basis van reële waarde worden gewaardeerd: beleggingen in vastgoed, deelnemingen en afgeleide financiële instrumenten. Voor het opstellen van de cijfers op basis van EU-IFRS worden van het management oordeelsvorming, ramingen en veronderstellingen verlangd die invloed hebben op de toepassing van de grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en passiva, baten en lasten. De ramingen en de bijbehorende veronderstellingen zijn gebaseerd op ervaringskennis en verschillende andere factoren die in dit verband passend worden geacht. De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze ramingen. De ramingen en de onderliggende veronderstellingen worden periodiek herzien. Indien de herziening alleen op de huidige periode betrekking heeft, worden wijzigingen in de verslaggeving verantwoord in de periode waarin de raming wordt herzien. Indien de herziening betrekking heeft op zowel de huidige als toekomstige periodes, worden de wijzigingen verantwoord in de periode van de herziening en in navolgende periodes. Onroerendgoedbeleggingen Beleggingen in onroerend goed zijn beleggingsobjecten die worden aangehouden hetzij om huurinkomsten te genereren, hetzij om waardegroei te genereren, dan wel voor beide doeleinden. 28