Raadsvergadering : 28 juni 2010 Agendapunt : Registratienummer : Portefeuillehouder(s) : A.G.M. Kea en J.B. Uit den Boogaard Opsteller : A. van Berkel E-mail : avanberkel@kaagenbraassem.nl Telefoon : (071)3327272 Onderwerp: Toepassing Wet voorkeursrecht gemeenten Drechthoek II Beslispunten: I. de ingediende zienswijzen tegen het ontwerpvoorstel ongegrond te verklaren; II. met toepassing van artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten gronden aan te wijzen, waarop de artikelen 10 tot en met 24, 26 en 27 van de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn, welke zijn aangegeven op de bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte perceelslijst, waarbij achtereenvolgens is vermeld de kadastrale aanduiding, de grootte alsmede de namen van de eigenaren en rechthebbenden op de daarop rustende beperkte rechten, en welke gronden zijn aangegeven op de bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte kadastraal overzicht met nummer BE00010, een en ander naar de stand van de openbare registers van het kadaster per 30 maart 2010, met de aantekening dat deze percelen nog niet eerder in een aanwijzing betrokken zijn geweest; III. dit besluit voor eenieder op het gemeentehuis ter inzage te leggen, tezamen met de zienswijzen en de overige voor het besluit relevante stukken, en de terinzagelegging te publiceren in de Staatscourant en het Witte Weekblad; IV. dit besluit te doen opnemen in het gemeentelijke beperkingenregister; V. de eigenaren en beperkt gerechtigden van de aangewezen percelen een mededeling van de aanwijzing zenden; VI. niet over te gaan tot het vaststellen van een structuurvisie voor het aangewezen gebied. Publiekssamenvatting Al in 2007 besloot het college van de gemeente Jacobswoude de ontwikkeling van bedrijventerrein Drechthoek II in gang te zetten. Om bij deze ontwikkeling de regierol te houden zal de gemeente diverse gronden van particulieren moeten verwerven. De toepassing van de Wet voorkeursrecht gemeenten is daarbij een welkom instrument en dus worden de percelen in het desbetreffende plangebied Drechthoek II aangewezen voor het gemeentelijk voorkeursrecht voor maximaal drie jaar. Inleiding Er zijn plannen om het bedrijventerrein Drechthoek te Leimuiden aan de noordzijde ervan uit te breiden (Drechthoek II). De uitbreiding van het bedrijventerrein zal thans op gang gaan komen. Hiertoe zal de gemeente gronden van particulieren moeten verwerven. De toepassing van de Wet voorkeursrecht gemeenten is één van de instrumenten daarvoor. Wij stellen u voor om dit instrument voor deze situatie toe te passen. Beoogd resultaat Voorkomen van grondspeculatie, de verwerving van gronden en het behouden van de regierol bij de uitgifte van bedrijventerrein Drechthoek II. Rv Toepassing Wvg Drechthoek II 28 juni 2010 Pagina 1 van 5
Kader Locatie Het bedrijventerrein Drechthoek II is voorzien ter hoogte van de agrarische percelen Oosterweg 5 en 7 en de woning Burgemeester Bakhuizenlaan 37. De locatie wordt ten noorden begrensd door de Burgemeester Bakhuizenlaan, ten westen door de Oosterweg, ten zuiden door de Waaier (Drechthoek I) en ten oosten door de Overloop. De grootte van het gebied is ca. 7,5 hectare. Hierbinnen vallen ook twee percelen van de gemeente met een gezamenlijke grootte van ca. 8.000 m². Eerdere besluitvorming In oktober 2007 heeft de gemeenteraad van Jacobswoude de Startnotitie Uitbreiding Drechthoek vastgesteld. Deze uitbreiding is vervolgens in 2008 opgenomen in de Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland-Rijnland. Het gebied ligt tevens binnen de rode contour, die wordt bevestigd in de (ontwerp) Verordening Ruimte van de Provincie Zuid-Holland. Ook is de uitbreiding opgenomen in het ontwerp van de structuurvisie van de provincie. De realisatie van Drechthoek II is tot slot opgenomen in het coalitieakkoord 2009-2014. Voorts heeft de provincie Zuid-Holland recent enkele verkeerskundige varianten voorgesteld voor de verbetering van de doorstroming op de N207 en de ontsluiting van Leimuiden. Een oplossing voor de doorstroming zal onderzocht worden in samenhang met de gebieden aan weerszijden van de provinciale weg, o.a. de locatie waar Drechthoek II voorzien is. Wettelijke basis De Wet voorkeursrecht gemeenten biedt in artikel 5, lid 1 de mogelijkheid om gronden aan te wijzen die nog niet zijn opgenomen in een bestemmingsplan, projectbesluit of structuurvisie. Voorwaarde is wel dat aan deze gronden geen agrarische bestemming wordt toegedacht en dat het gebruik van de gronden afwijkt van de nieuwe, toekomstige bestemming. De bevoegdheid tot aanwijzing is voorbehouden aan uw raad. Conform artikel 5, lid 1 moet bij het besluit worden aangegeven of nadien een structuurvisie voor het aangewezen gebied wordt verwacht. Het bedrijventerrein is echter al opgenomen in de provinciale structuurvisie, zodat een separate structuurvisie voor dit gebied niet aan de orde is. Wel is de verwachting dat binnenkort de voorbereidingen zullen worden getroffen voor een structuurvisie voor de gehele gemeente. Procedure Vooruitlopend op een nieuw bestemmingsplan hebben wij op 6 april 2010 het besluit genomen als bedoeld in artikel 6 van de Wet voorkeursrecht gemeenten tot voorlopige aanwijzing van gronden waarop de artikelen 10 tot en met 24, 26 en 27 van de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn. Dit besluit is gepubliceerd in de Staatscourant van 7 april 2010 en ingeschreven in het gemeentelijke beperkingenregister. Hierdoor is de zogenaamde voorbescherming gecreëerd, zodat het gemeentelijk voorkeursrecht op dit moment van toepassing is op het gebied. Op grond van artikel 6 van de Wet voorkeursrecht gemeenten vervalt het collegebesluit na drie maanden of zoveel eerder als een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing ingevolge artikel 5 in werking treedt. Ons besluit dient dus uiterlijk 6 juli 2010 te worden gevolgd door het raadsbesluit van artikel 5 teneinde deze bescherming te behouden. Anders vervalt ons besluit van rechtswege. Aldus doen wij uw raad een voorstel om de desbetreffende gronden aan te wijzen voor de toepassing van het gemeentelijk voorkeursrecht. Het ontwerpbesluit met het raadsvoorstel en de bijbehorende stukken zijn voor een ieder gedurende vier weken ter inzage gelegd. De eigenaren van en beperkt gerechtigden op de betreffende kadastrale percelen hebben persoonlijk bericht ontvangen van het voornemen, waarbij zij op grond van artikel 4:8 van de Algemene wet bestuursrecht in de gelegenheid zijn gesteld hun zienswijzen naar voren te brengen. Van deze mogelijkheid hebben twee belanghebbenden gebruik gemaakt. De ingediende zienswijzen hebben niet geleid tot essentiële wijzigingen van het ontwerpbesluit. Vervolgens hebben wij op 18 mei 2010 het definitieve raadsvoorstel en ontwerpbesluit vastgesteld. Rv Toepassing Wvg Drechthoek II 28 juni 2010 Pagina 2 van 5
Argumenten Ontwikkeling bedrijventerrein Drechthoek II Het voorkeursrecht wordt gevestigd met het oog op de realisatie van bedrijventerrein Drechthoek II. De huidige, agrarische gronden zullen worden ontwikkeld voor de hoofdfunctie Bedrijven met de daarbij behorende nevenvoorzieningen. Ook sommige percelen met andere functies, zoals woningen en water, zullen daarbij van bestemming veranderen. Daarmee wordt voldaan aan het in de Wet voorkeursrecht gemeenten genoemde criterium dat alleen gronden in aanmerking komen waaraan een niet-agrarische bestemming is toebedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die bestemming. Regierol gemeente door verwerven grondpositie Het doel van de Wet voorkeursrecht gemeenten is om gemeenten, provincies en het Rijk bij het uitvoeren van hun ruimtelijk beleid een betere uitgangspositie te geven op de grondmarkt. Het voorkeursrecht is daarbij het recht om als eerste te kunnen reageren op een aanbod tot verkoop van gronden. Het voorkeursrecht heeft namelijk tot gevolg, dat een eigenaar die zijn onroerende zaak wil verkopen, dit eerst aan de gemeente te koop moet aanbieden. Bij de ontwikkeling van Drechthoek II heeft de gemeente tot doel de regierol te voeren. Behalve via haar publiekrechtelijke bevoegdheden (bestemmingsplan, bouwvergunning) kan de gemeente ervoor zorgen dat zij privaatrechtelijk zeggenschap heeft over het gebied, derhalve als eigenaar van de uit te geven gronden. Zodoende is het verwerven van gronden op het juiste moment essentieel. Indien gronden in het plangebied worden verworven, verkrijgt de gemeente een belangrijke grondpositie, waarmee wordt voorkomen dat de gemeente haar regierol in het gebied verliest aan met name projectontwikkelaars. Bovendien is de gemeente financieel in staat om de vereiste publieke voorzieningen, zoals wegen, riolering en groen, te realiseren door uitgifte van de te ontwikkelen bedrijfspercelen. Verder is het voorkeursrecht gedurende het planontwikkelingsproces van het gebied een beschermingsinstrument, waardoor ongewenste verkopen (grondspeculaties) kunnen worden tegengegaan. Het voorkomt prijsopdrijving van tegen elkaar opbiedende marktpartijen en buitensporige grondprijsstijgingen, waardoor de financieel-economische uitvoerbaarheid van het plan nadelig wordt beïnvloed. Draagvlak Vanwege de verbetering van de N207 is de provincie eveneens betrokken bij de ontwikkeling van Drechthoek II. Bij de planontwikkelingen moeten de direct betrokkenen en omwonenden van de Burgemeester Bakhuizenlaan en de Oosterweg tijdig geïnformeerd worden. Een goede afstemming van de communicatie tussen gemeente en provincie is hierbij essentieel. Vanzelfsprekend is het draagvlak voor de toepassing van de Wet voorkeursrecht gemeenten niet van tevoren onderzocht, aangezien daarmee aan haar doel voorbij zou worden gegaan. Inhoud zienswijzen Inhoudelijk komen de bezwaren tegen het voorgenomen besluit op het volgende neer. Er zou sprake zijn van een onjuiste voorstelling van zaken. Er bestaat geen noodzaak om het voorkeursrecht te vestigen; als men aan een ontwikkelaar had willen verkopen, dan hadden betrokkenen daar al ruimschoots de gelegenheid voor gehad. De percelen van betrokkenen zijn slechts enkele hectares groot en zijn rondom reeds volledig door openbare wegen ontsloten. In het verleden zijn minnelijke onderhandelingen gevoerd met toenmalige collegeleden en is er toegezegd dat de Wet voorkeursrecht gemeenten niet zou worden toegepast. Onterecht is er naar de pers toe gecommuniceerd dat er sprake is van stroeve onderhandelingen. De gemeente probeert nu langs deze weg haar doel te bereiken, nadat zij reeds een handhavingsprocedure heeft gestart tegen betrokkenen en gepoogd de bestemming van de grond in te perken. Het vestigen van het voorkeursrecht is niet in het algemeen belang, maar in het belang van enkele ondernemers. Betrokkenen zouden als enigen zijn aangeschreven. Het voorkeursrecht houdt een inperking van vrijheden aan en tast het recht op zelfbeschikking aan. Er is sprake van strijd met het proportionaliteitsbeginsel. Er is nog geen enkel concreet plan. De marktwaarde van de aangewezen percelen wordt lager. Rv Toepassing Wvg Drechthoek II 28 juni 2010 Pagina 3 van 5
Standpunt college Onduidelijk is waarop betrokkenen doelen met de stelling dat er sprake is van een onjuiste voorstelling van zaken. Het was niet bekend dat er in het verleden onderhandelingen zijn gevoerd met een van de eigenaren. Dit doet echter niets af aan de mogelijkheid om de percelen voor het gemeentelijk voorkeursrecht aan te wijzen; hoogstens zou dit op een andere wijze gecommuniceerd zijn. Wij erkennen dat met een dergelijke geschiedenis het besluit voor betrokkenen uit de lucht komt vallen. Uit raadpleging van het dossier is ons niet gebleken dat er in het verleden toezeggingen zijn gedaan dat de Wet voorkeursrecht gemeenten niet zou worden toegepast. Behalve dat een dergelijke toezegging ons inhoudelijk bevreemdt, zou deze enkele jaren geleden gedaan zijn door een voormalig wethouder. Gewijzigde omstandigheden, zoals een nieuwe gemeente, een nieuw bestuur en de concretisering van de plannen, rechtvaardigen het besluit teneinde de belangen van de gemeente te waarborgen. Van communicatie hierover richting de media is geen sprake geweest, laat staan van negatieve uitlatingen omtrent de opstelling van betrokkenen. De noodzaak voor de toepassing van de Wet voorkeursrecht gemeenten is om met name te voorkomen dat de gemeente de regierol over het gebied verliest aan projectontwikkelaars en/of speculanten. Niet van belang is daarbij van welke omvang de percelen van betrokkenen zijn of dat deze wel of niet zijn omsloten door openbare wegen. Gronden komen alleen in aanmerking voor aanwijzing wanneer daaraan een niet-agrarische bestemming is toebedacht en het huidige gebruik afwijkt van die bestemming. Aan deze voorwaarden wordt voldaan. Overigens zijn betrokkenen eigenaar van bijna de helft van het plangebied, dus hebben zij een zeer relevante grondpositie. Voorts is toepassing van de Wet voorkeursrecht gemeenten uitsluitend bedoeld met het oog op het verkrijgen van een grondpositie voor de gemeente. Er is vanzelfsprekend geen enkel juridisch of praktisch verband met een handhavingsprocedure. De vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht is juist een maatregel in het algemeen belang. Door een grondpositie te verwerven kan de gemeente de regierol voeren bij de ontwikkeling van het bedrijventerrein; de publiekrechtelijke instrumenten zijn daartoe onvoldoende. Een gemeente heeft immers het algemeen belang voorop staan in tegenstelling tot ontwikkelaars en speculanten. Verder voorkomt het besluit prijsopdrijving van tegen elkaar opbiedende marktpartijen en buitensporige grondprijsstijgingen, waardoor de financieel-economische uitvoerbaarheid van het beoogde plan nadelig wordt beïnvloed. Een onroerende zaak, die belast is met het gemeentelijk voorkeursrecht, behoudt zijn huidige marktwaarde; daar doet het besluit van de gemeente niets aan af. Als de gemeente de percelen wenst te verwerven, dan dient zij een marktconforme prijs te betalen. De eigenaar kan zijn perceel echter niet vrij op de markt te koop aanbieden. Vanzelfsprekend zijn alle eigenaren van de aangewezen percelen schriftelijk op de hoogte gesteld van het besluit. Verder heeft toepassing van de Wet voorkeursrecht gemeenten uitsluitend het gevolg dat een eigenaar die zijn onroerende zaak wil verkopen, dit eerst aan de gemeente te koop moet aanbieden. Voor het overige behoudt de eigenaar volledig de beschikking over de rechten en mogelijkheden die het eigendomsrecht hem biedt. Ook kunnen de eigenaren binnen de bepalingen van het huidige bestemmingsplan eventueel vereiste investeringen blijven doen. Daarbij zullen zij wel de omvang van de investeringen moeten afwegen tegen de voortgang van het project. De wetgever heeft de mogelijkheid van het gemeentelijk voorkeursrecht nu eenmaal geschapen, zodat het binnen de gestelde criteria gerechtvaardigd is hiervan gebruik te maken. Bij andere projecten en uit ervaringen van andere gemeenten is gebleken dat het een onontbeerlijk instrument is om een plan te realiseren. Vandaar dat wij ook in dit geval deze keuze hebben gemaakt. Financiële consequenties Aan de toepassing van de Wet voorkeursrecht gemeenten zijn in principe geen kosten verbonden. Uiteraard heeft het verwerven van gronden wel financiële consequenties. In de komende periode zullen de kosten en opbrengsten worden geraamd. Er moet een inschatting gemaakt worden van het opbrengstpotentieel en er moet duidelijkheid komen over de provinciale bijdrage voor de infrastructuur en subsidies m.b.t. het bedrijventerrein. Aan de kostenkant moet een inschatting worden Rv Toepassing Wvg Drechthoek II 28 juni 2010 Pagina 4 van 5
gemaakt van de kosten van het verwerven van de gronden, bouw- en woonrijp maken en realisatie van de (hoofd-)infrastructuur. Verder kunnen kosten voor de gemeente voortvloeien uit de in de wet genoemde, rechtsbeschermende maatregelen, zoals een taxatie door een commissie van deskundigen en het voeren van gerechtelijke procedures. Dergelijke kosten zullen ten laste van de op te stellen exploitatie komen. Communicatie Zodra de raad met dit voorstel heeft ingestemd, zal dit besluit met de bijbehorende stukken voor een ieder op het gemeentehuis ter inzage worden gelegd. Het besluit zal worden gepubliceerd in de Staatscourant van 29 juni 2010 en het Witte Weekblad. Een dag na bekendmaking in de Staatscourant treedt het besluit in werking. Het raadsbesluit zal worden ingeschreven in het gemeentelijke beperkingenregister en alle eigenaren en beperkt gerechtigden ontvangen wederom persoonlijk bericht. Belanghebbenden hebben dan de gelegenheid binnen zes weken een met redenen omkleed bezwaarschrift bij uw raad in te dienen. Realisatie Door middel van dit raadsbesluit wordt het gemeentelijk voorkeursrecht voor maximaal 3 jaar na dagtekening gevestigd en zolang het huidige gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. Voor die tijd moet de gemeente een structuurvisie, bestemmingsplan of projectbesluit vaststellen, anders vervalt het besluit van rechtswege. Indien de raad niet met het voorstel instemt, vervalt de werking van de voorlopige aanwijzing van rechtswege per 1 juli 2010. In dat geval komen de percelen niet eerder dan over twee jaar weer in aanmerking voor een voorlopige aanwijzing; een nieuw raadsvoorstel binnen die termijn is wel mogelijk. Door de samenhang met de (bedrijfs)terreinen aan weerszijde van de N207 zullen de ontwikkelingen in dit gebied integraal worden beoordeeld en uitgewerkt. Een ontwerp voor een nieuw bestemmingsplan zal binnen afzienbare tijd ter visie moeten worden gelegd. Roelofarendsveen, 18 mei 2010 Burgemeester en wethouders van Kaag en Braassem, de gemeentesecretaris, de burgemeester, M.E. Spreij M. van der Velde-Menting Rv Toepassing Wvg Drechthoek II 28 juni 2010 Pagina 5 van 5