BIJLAGE 1. Betreft: Onderzoek financieel economische gevolgen van in standhouden, opwaarderen, privatiseren en sluiten van openluchtbaden. Sinds 2008 is een bedrag van afgerond 1.000.000,00 (75300028 en 75300029) opgenomen in het Meerjaren Investeringsprogramma om in de openluchtbaden van Koewacht en Zaamslag kleedlokalen en personeelsverblijven te renoveren dan wel nieuw te bouwen. Nu zowel het college als de gemeenteraad nadrukkelijk en bij herhaling heeft uitgesproken dat alle voorzieningen in de kernen (ook kwalitatief) in stand gehouden moeten worden, wordt in deze notitie nader ingegaan op de financieel economische gevolgen van in standhouding van ALLE openluchtbaden. Om die reden is een nulmeting uitgevoerd met als doel inzicht te verschaffen in de kosten die noodzakelijk zijn om alle openluchtbaden in optimale staat te brengen en te houden voor tenminste 10 tot 15 jaar. Dit betekent dat ook inzicht wordt verschaft in noodzakelijke verbouwingen, renovaties en aanpassingen in de openluchtbaden in Sas van Gent en Axel. Het vrij nieuwe openluchtbad in Terneuzen, als onderdeel van Sportcentrum Vliegende Vaart, wordt buiten beschouwing gelaten. Naast inzicht in financieel economische gevolgen, wordt ook een scenario voorgelegd, dat wellicht kan leiden tot verlaging van jaarlijkse exploitatielasten. Per openluchtbad is in deze notitie aandacht besteed aan onderstaande aspecten: 1. Algemene gegevens. 2. Zwakke punten. 3. Sterke punten. 4. Onderhoudssituatie per heden, zowel voor wat betreft groot, klein als preventief onderhoud. 5. Financieel economische gevolgen van: a. In standhouden; b. Opwaarderen renoveren wegwerken achterstallig onderhoud; c. Afstoten c.q. privatiseren; d. Sluiten. Ad a. Er vinden geen wijzigingen plaats. Exploitatie en onderhoud gaan op dezelfde voet verder als tot nu toe het geval was en jaarlijks wordt bijgedragen in exploitatie en onderhoud 1 van de voorziening. Bij berekening van lasten en baten wordt de begroting 2011 als uitgangspunt genomen. Voor wat betreft bezoekersaantallen is het gemiddelde aantal over 2008, 2009 en 2010 genomen. Ad b. Achterstallig cosmetisch onderhoud wordt weggewerkt, de voorziening krijgt waar nodig een facelift en wordt aangepast aan de heden ten dage gestelde eisen en verwachtingen. Het uitvoeren van bouwkundige en installatietechnische renovaties, die er mede toe leiden dat aan vigerende wetgeving (Wet Hygiëne en Veiligheid in Bad en Zweminrichtingen en Arbo-wetgeving) wordt voldaan, moeten er toe leiden dat de kwaliteit, herkenbaarheid en uitstraling van het openluchtbad als fysieke locatie wordt geoptimaliseerd. Na opwaardering renovatie aanpassing kan de voorziening gedurende tenminste 10jaar geëxploiteerd worden zonder noemenswaardige, bijkomende investeringen. Ad c. Het openluchtbad blijft bestaan, maar wordt van de hand gedaan. De exploitatie gaat over in handen van derden (marktpartij/vereniging). Er is sprake van privatisering en van gemeentelijke inbreng bij verdere ontwikkeling van de voorziening is niet langer sprake. Op termijn ontstaat een besparing die gelijk is aan de huidige in standhouding kosten. Hierbij wordt vooralsnog geen rekening gehouden met kosten die derden mogelijk claimen voor opwaardering van de voorziening of een jaarlijkse bijdrage in eventuele ex- 1 In het bad te Zaamslag zijn (zwembad)installaties zodanig versleten, dat vervanging (ook bij in standhouden) voor het seizoen 2011 noodzakelijk is. Hiervoor zijn vooralsnog onvoldoende middelen beschikbaar.
ploitatietekorten. Ook met de mogelijkheid dat derden de voorziening overnemen met alle bijkomende kosten is geen rekening gehouden. Landelijke trends geven aan dat meer en meer openluchtbaden gesloten worden. Temeer omdat marktpartijen niet in de rij staan om dergelijke voorzieningen over te nemen. Ad d. De voorziening wordt gesloten en gesloopt. In dit geval ontstaat op termijn een besparing, die gelijk is aan de huidige in standhouding kosten. Vrijkomende gronden kunnen zo nodig op andere wijze in ontwikkeling gebracht worden, waarbij gedacht kan worden aan herinrichting voor sportdoeleinden of uitgifte van grond voor andere bestemmingen zoals woningbouw, kantoren of bijzondere doeleinden. Afhankelijk van de bestemming kan gerekend worden op e opbrengst uit grondverkoop waarbij na aftrek van kosten infrastructuur, een netto opbrengst van ongeveer 50% van de waarde berekend kan worden. In dit geval zou er na aftrek van de lopende boekwaarde, sprake kunnen zijn van een positieve restwaarde. In de matrix wordt hiervoor een p.m. bedrag opgenomen. Uitgangspunten berekening financieel economische gevolgen. bij de berekening van de financiële gevolgen van renovatie - nieuwbouw wordt een afschrijvingstermijn van 25 jaar 2 en 5% rente gehanteerd. De kapitaallasten bedragen zodoende afgerond 9%, zowel voor wat betreft boekwaarde van lopende investeringen als van eventuele nieuwe investeringen. bij de vaststelling van de boekwaarde van lopende investeringen wordt 31 december 2010 als peildatum genomen. de kosten voor (ver)nieuwbouw zijn berekend door het team Gebouwenbeheer en Tractie (Afdeling Realisatie en Beheer) op basis van kengetallen. Dit neemt niet weg, dat alle genoemde bedragen voldoende betrouwbaar zijn voor het nu te nemen besluit. Afhankelijk van het besluit dat naar aanleiding van dit advies genomen wordt, zullen ramingen verfijnd worden. Alle genoemde bedragen voor (ver) nieuwbouw zijn exclusief btw, omdat deze bij de exploitatie van zwembaden terug te vorderen is. als gekozen wordt voor de optie (ver) nieuwbouw, dan zullen in met name Koewacht en Zaamslag de op dit moment tot 2020 geplande groot onderhoud werkzaamheden niet volledig uitgevoerd moeten worden, omdat een aantal ervan naar voren gehaald wordt. Dit zou tot gevolg kunnen hebben dat de jaarlijkse dotatie groot onderhoud tot 2020 naar beneden bijgesteld zou kunnen worden. Echter de dotatie groot onderhoud, nodig voor het in goede staat houden van de baden in Axel en Sas van Gent tot en met 2020, is zeker niet toereikend zodat aannemelijk is dat de restbedragen van Koewacht en Zaamslag hiervoor benut kunnen of zullen worden. Concretisering hiervan kan alleen plaatsvinden op basis van een herziene meerjarenplanning. Met vermindering van jaarlijkse onderhoudskosten wordt in de berekening van exploitatiekosten dan ook geen rekening gehouden. bij afstoten en sluiten komt een bedrag vrij aan exploitatielasten. Het bedrag dat hiervoor bij financieel economische gevolgen is opgenomen, is exclusief overheadkosten omdat deze normaal gesproken wel blijven bestaan. bij financieel economische gevolgen is de mogelijkheid tot exploitatieverbetering niet opgenomen omdat ongeacht keuzes dit altijd relevant is. en baten worden derhalve niet op waarde ingeschat en zijn geen wegingsfactor in de zin van dit onderzoek. Exploitatieverbetering is bij de optie (ver)nieuwbouw te behalen omdat het gebruik van duurzame materialen (bouwkundig) en gesofisticeerde apparatuur (zwembadinstallaties) sowieso zal leiden tot daling van kosten voor onderhoud en nutsvoorzieningen. bij vernieuwbouw van personeel en kleedruimtes worden de qua functionaliteit optimale ruimten van Sas van Gent als voorbeeld genomen. Zowel voor Zaamslag als Koewacht is het aantal benodigde m2 hiervan afgeleid op basis van bezoekersaantallen. 2 Gemeentelijk uitgangspunt afschrijvingstermijn: Bij nieuwbouw 40 jaar, bij verbouw 25 jaar en bij installaties 15 jaar. 2
ZAAMSLAG. Bouwjaar 1969 Laatste renovaties 1977 en 1990 Oppervlakte zwembassins Oppervlakte incl. ligweide 305 m2 8.375 m2 Boekwaarde 31-12-2010 10.300,00 Kapitaallasten anno 2010 768,00 Exploitatielasten 163.010,00 Baten 7.350,00 Bezoekers 9.933 Zwakke punten: - verouderde accommodatie; - voldoet niet geheel aan wettelijke eisen WHVBZ en Arbo-wetgeving; - hoge exploitatiekosten per bezoeker/inwoner; - ligging in dorpskern met emotionele waarde voor inwoners; - te klein om te dienen als regionale voorziening voor alle inwoners gemeente Terneuzen. Sterke punten: - gemotiveerd, gekwalificeerd personeel, met inbegrip van (betaalde) vrijwilligersinzet bevolking; - ruime opzet in groene omgeving met speelweide en toestellen; - multifunctioneel gebruik ligweide: medegebruik VV Zaamslag; - ruime parkeergelegenheid; - ideaal voor jonge gezinnen, in 2010 best veel jonge gezinnen uit de wijk Othene. Onderhoudssituatie: - zwembadinstallaties, die slechts met veel pijn en moeite in 2010 draaiende gehouden zijn, moeten vervangen worden, ook bij in standhouding; - personeelsruimte, kassa en toilet voldoen niet aan Arbo-wetgeving, - wisselcabines: stukken uit muur en plafonds zijn vies en verfloos; - kledinghaken en spiegels zijn oud en versleten; - perrons zijn ongelijk met veel kapotte tegels; - douches zijn koud; - coating zwembassins: opstaande, betonnen randen zijn rot; - hekwerk rondom. FINANCIEEL ECONOMISCHE GEVOLGEN, inclusief kapitaallasten 2008. Opties Zaamslag Exploitatie a. In standhouden 200.920,00 7.350,00 193.570,00 b. Renoveren 218.020,00 7.350,00 210.670,00 690.000,00 c. Afstoten 200.920,00 d. Sluiten - slopen 200.920,00 40.000,00 p.m. 3
KOEWACHT. Bouwjaar 1967 Laatste renovatie (polyester) 2004 Oppervlakte zwembassins Oppervlakte incl. ligweide 1.072 m2 14.705 m2 Boekwaarde 31-12-2010 266.710,00 Kapitaallasten anno 2010 24.474,00 Exploitatielasten 171.680,00 Baten 35.850,00 Bezoekers 16.757 Zwakke punten: - verouderde accommodatie; - voldoet niet geheel aan wettelijke eisen WHVBZ en Arbo-wetgeving; - hoge exploitatiekosten per bezoeker/inwoner; - ligging in dorpskern met emotionele waarde voor inwoners; - te klein om te dienen als regionale voorziening voor alle inwoners gemeente Terneuzen; - polyester coating: onvoldoende garanties duurzaamheid Sterke punten: - gemotiveerd, gekwalificeerd personeel, met inbegrip van (betaalde) vrijwilligersinzet bevolking; - ruime opzet in groene omgeving met speelweide en toestellen; - multifunctioneel gebruik ligweide: medegebruik door o.a. VV Koewacht. - ruime parkeergelegenheid; - grote aantrekkingskracht inwoners grensstreek (75 tot 80% Belgische bezoekers). Onderhoudssituatie: - zwembadinstallaties, zandfilters -> dikke koek; - wisselcabines: voegen gescheurd, sloten en klinken versleten, plafonds vies en smerig; - toiletten en urinoirs onhygiënisch; - duikstelling te lang, buigt door en moet aangepast worden; - coating bassins en lijnen opnieuw verven; - polyester badranden laten los en de bodem bij de springkuil vertoont roestplekken; - personeelsruimten en toiletten voldoen niet aan Arbo-wetgeving; - hekwerk rondom het bad moet vervangen worden; - visvijver moet geschoond of verwijderd worden. FINANCIEEL ECONOMISCHE GEVOLGEN, inclusief kapitaallasten 2008. Opties Koewacht Exploitatie a. In standhouden 209.590,00 35.850,00 173.740,00 b. Renoveren 234.790,00 35.850,00 198.940,00 780.000,00 c. Afstoten 209.590,00 d. Sluiten - slopen 209.590,00 90.000,00 p.m. 4
SAS VAN GENT. Bouwjaar 1951 Laatste renovatie 2002 Oppervlakte zwembassins Oppervlakte incl. ligweide 1.450 m2 11.645 m2 Boekwaarde 31-12-2010 1.200.550,00 Kapitaallasten anno 2010 92.830,00 Exploitatielasten 339.310,00 Baten 55.600,00 Bezoekers 29.421 Zwakke punten: - hoge exploitatiekosten per bezoeker/inwoner; - ligging op Kanaaleiland met gevolg dat het bad zweeft op het moment dat er grote schepen passeren. Hoge boeggolven veroorzaken grondbewegingen en doen het eiland bewegen. Dit heeft onder andere tot gevolg dat perrons verzakken en tegel afwerkingen in het bad scheuren. Sterke punten: - gemotiveerd, gekwalificeerd personeel; - ruime opzet in groene omgeving met speelweide en toestellen; - ruime parkeergelegenheid; - grote aantrekkingskracht inwoners grensstreek. Onderhoudssituatie: - zwembadinstallaties zijn verouderd, waardoor efficiënt gebruik van o.a. chemicaliën (te) duur is; - bouwkundige staat (omvang en kwaliteit) technische ruimte in slechte staat; - (te) veel gescheurde tegels in met name het wedstrijdbad; - perrons zijn niet vlak en dienen opnieuw aangelegd te worden; - coating bassins en lijnen opnieuw verven. FINANCIEEL ECONOMISCHE GEVOLGEN inclusief kapitaallasten. Opties Sas van Gent Exploitatie a. In standhouden 339.310,00 55.600,00 283.710,00 b. Renoveren 409.960,00 55.600,00 354.360,00 785.000,00 c. Afstoten 339.310,00 d. Sluiten - slopen 339.310,00 90.000,00 p.m. 5
AXEL. Bouwjaar 1975 Laatste renovaties 2003 en 2010 Oppervlakte zwembassins Oppervlakte incl. ligweide 1.557 m2 18.180 m2 Boekwaarde 31-12-2010 134.740,00 Kapitaallasten anno 2010 9.135,00 Exploitatielasten 276.495,00 Baten 42.200,00 Bezoekers 28.279 Zwakke punten: - hoge exploitatiekosten per bezoeker/inwoner; Sterke punten: - gemotiveerd en gekwalificeerd personeel; - ruime opzet in groene omgeving met speelweide en toestellen; - ruime parkeergelegenheid; - ideaal voor het hele gezin en doelgroepen; - grote aantrekkingskracht en regiofunctie. Onderhoudssituatie: - perrons blijven de nodige aandacht vragen; - wandtegels bassins vervangen; - spiegels kleedaccommodatie vervangen; - vervangen gemetselde kleedcabines door volkern kunststofcabines. FINANCIEEL ECONOMISCHE GEVOLGEN, inclusief kapitaallasten. Opties Axel Exploitatie a. In standhouden 276.495,00 42.200,00 234.295,00 b. Renoveren 282.795,00 42.200,00 240.595,00 70.000,00 c. Afstoten 276.495,00 d. Sluiten - slopen 276.495,00 90.000,00 p.m. 6
TOTAALOVERZICHT FINANCIEEL ECONOMISCHE GEVOLGEN. Opties Exploitatie a. In standhouden 1.026.315,00 141.000,00 885.315,00 b. Renoveren 1.145.565,00 141.000,00 1.004.565,00 2.325.000,00 c. Afstoten 1.026.315,00 d. Sluiten - slopen 1.026.315,00 310.000,00 p.m. In standhouden Jaarlijkse exploitatiekosten 1.026.315,00 -/- 141.000,00 885.315,00 Homerun: gepland noodzakelijk onderhoud tot en met 2020 2.719.582,00 Begroting: begroot onderhoud (dotatie groot onderhoud) tot en met 2020 1.736.000,00 Per saldo te kort dotatie tot en met 2020 2.719.582,00 -/- 1.736.000,00 983.582,00 -/- Renoveren - opwaarderen wegwerken achterstallig onderhoud Totale kosten om ALLE openluchtbaden op te waarderen ` 2.325.000,00 Gereserveerde middelen Meerjaren Investeringsplan (75300028/75300029) 1.000.000,00 Extra investering om alle openluchtbaden op te waarderen 1.325.000,00 Afschrijving en rente renovatie à 9% ( 1.325.000,00 + 1.000.000,00) 209.250,00 Waarvan reeds in dekking is voorzien 90.000,00 Benodigde extra dekking voor een bedrag van 119.250,00 Jaarlijkse exploitatielasten na opwaardering 885.315,00 + 119.250,00 1.004.565,00 Homerun: noodzakelijk groot onderhoud na renovatie tot en met 2020 2.018.956,00 Begroting: begroot onderhoud (dotatie groot onderhoud) tot en met 2020 1.736.000,00 Per saldo te kort dotatie tot en met 2020 2.018.956,00 -/- 1.736.000,00 282.956,00 -/- Afstoten. Besparing wordt op termijn gelijk aan huidige in standhouding kosten 1.026.315,00 Boekwaarde lopende investeringen 1.612.300,00 Sluiten. Besparing wordt op termijn gelijk aan huidige in standhouding kosten 1.026.315,00 Boekwaarde lopende investeringen 1.612.300,00 Raming sloopkosten 310.000,00 Voor herontwikkeling beschikbare oppervlakte 52.905 m2 Meerjaren onderhoud, inclusief BTW en uren eigen afdelingen. Gesteld kan worden dat ongeacht welke keuze er ook gemaakt wordt, de dotatie groot onderhoud onvoldoende is om de baden tot en met 2020 in voldoende staat van onderhoud te brengen of te houden. Bij de keuze in standhouden bedraagt het tekort 983.582,00 en bij renovatie bedraagt het tekort nog steeds 282.956,00. Een en ander impliceert dat bij het opstellen van een herziene meerjarenplanning c.q. kostenraming hier terdege rekening mee gehouden zal moeten worden. 7
Resumé: Om alle openluchtbaden conform de wens van het college en de gemeenteraad, ook in de toekomst, in stand te houden moeten noodzakelijke en achterstallige werkzaamheden uitgevoerd worden. Dit alles voor een totaalbedrag van 2.325.000,00 met als gevolg dat de jaarlasten toenemen met 209.250,00. Sinds 2008 is een bedrag van afgerond 1.000.000,00, inclusief dekking gereserveerd voor renovatie Zaamslag en Koewacht. Dit betekent dat nog extra dekking gezocht zou moeten worden voor een bedrag van 1.325.000,00 ofwel een jaarlast van 119.250,00. Als bijlagen zijn bij deze notitie gevoegd: 1. Luchtfoto openluchtbaden met afmeting oppervlakte; 2. calculaties afdeling realisatie en Beheer voor wat betreft (ver) nieuwbouw; 3. Schetstekeningen aanpassingen Zaamslag en Koewacht. Overige geraadpleegde stukken: 1. Homerun ter vaststelling gepland groot onderhoud tot en met 2010 en herberekening na renovatie; 2. Begroting Productenraming 2011 voor lasten en baten; 3. Besluit Hygiëne en Veiligheid in Bad en Zweminrichtingen. a. Artikel 4 tot en met 8, wetgeving betreffende de behandeling van het zwem en badwater; b. Artikel 13 tot en met 19, wetgeving betreffende toiletten, douches, voorzieningen ten behoeve van de reinheid en berging van kleding. c. Artikel 46, wetgeving betreffende afwerking vloeren, wanden en perrons. 4. Arbeidsomstandighedenbesluit. a. Artikel 3.22 tot en met 3.24, regelgeving in het belang van de veiligheid, de gezondheid en het welzijn in verband met de arbeid. Betreft met name de aanpassingen ten aanzien van kleedruimten, wasgelegenheden, doucheruimten, toiletten en wastafels. 8