Memo gewijzigde versie

Transcriptie

1 Memo gewijzigde versie Aan: Van: Gemeenteraad Maasdriel College Datum: maandag 3 november 20144, 19 november 2014 aanvullingen n.a.v. commissie S&F 18 november 2014 Opsteller: Betreft: Team Beleid&Regie Financiële doorrekening MFC Heerewaarden De voor u liggende memo is een financiële doorrekening van een in Heerewaarden te realiseren MFC. Op basis van de op 12 december 2013 vastgestelde startnotitie MFC Heerewaarden zijn een aantal werkzaamheden uitgevoerd. Deze memo voegt de financiële uitkomsten hiervan samen en geeft een beeld van de financiële consequenties in de gemeentebegroting. Investeringskosten In de berekening van Nul25 zijn de investerings- en exploitatiekosten van het te realiseren MFC berekend. uitgangspunten van de berekening zijn: m² bvo m² perceel prijspeil 2014 Berekening inclusief btw Op basis van bovenstaande uitgangspunten wordt de investering in het gebouw berekend op ,- inclusief btw. In onderstaande tabel wordt een uitsplitsing gegeven van de kosten: Voor een verdere uitwerking van bovenstaande kosten verwijzen we naar de in investerings- en exploitatiekosten berekening van Nul 25. Voor ambtelijke inzet is een bedrag opgenomen om voor de komende 3 jaar dit project binnen de ambtelijke organisatie te begeleiden. Binnen de huidige formatie zijn er vanaf namelijk geen uren beschikbaar voor degelijke werkzaamheden. Alg Naast de investering van het gebouw zijn er ook inpassingskosten berekend. Op basis van een oppervlaktestudie is gekeken of het mogelijk is om de gewenste voorzieningen te realiseren op de voorkeurslocatie, dit is mogelijk. In het latere ontwerp moet de exacte invulling worden uitgewerkt. Op dit moment is het dan ook nog niet mogelijk om gedetailleerde kosten berekening te maken van de gewenste inpassing. Uitgaande van de oppervlakte studie en de gewenste voorzieningen wordt rekening gehouden met: 1

2 De investeringskosten gebouw en inpassingkosten openbare ruimte vormen samen de totale investeringkosten van het project MFC. De totale kosten komen daarmee uit op: De totale stichtingskosten komen hiermee uit bijna 3,2,- miljoen. Dekkingsmiddelen Om aan te kunnen geven of de totale investeringskosten van bijna 3,2,- miljoen haalbaar zijn, wordt gekeken naar de structurele last in de gemeentebegroting. De investering geeft namelijk een structurele last in de gemeentebegroting. Door deze last inzichtelijk te maken wordt gestuurd op de exploitatie en niet op het investeringsbedrag. Om de structurele last inzichtelijk te maken wordt er gekeken naar eenmalige en structurele dekkingsmiddelen. De eenmalige dekkingsmiddelen zijn bijvoorbeeld de vrijval van achterstallige onderhoudsbudgetten of bijdragen van derde. Structureel dekkingsmiddelen zijn de vrijvallende middelen in de gemeentebegroting. Hierbij moet gedacht worden aan vrijval van de meerjarige onderhoudsplanning omdat het oude dorpshuis wordt afgestoten. Eenmalige dekkingsmiddelen. Binnen de financiële doorrekening wordt rekening gehouden met de volgende eenmalige dekkingsmiddelen: Eenmalige dekkingsmiddelen Bedrag Terug te vorderen btw "Achterstallig" onderhoud Tweestromenschool 90% "Achterstallig" onderhoud Tweestromenschool 10% 0 Eenmalig bedrag Tweestromenschool Saldo gemeente vrijvallende locaties 0 Inzet ISV middelen Bijdrage De Kernen voor MFC / leefbaarheid Dekking openbare ruimte Dekking renovatie sportvelden Eenmalige bijdrage regiocontract Eenmalige bijdrage provincie Totaal eenmalige dekkingsmiddelen

3 De totale eenmalige dekkingsmiddelen komen hiermee op ruim 1,2,- miljoen. Onderstaand wordt per onderdeel aangegeven waaruit de eenmalige bijdrage bestaat. Terug te vorderen btw Over de investering van het gebouw wordt btw berekend. Voor de ruimtes van de school geldt dat deze niet teruggevorderd kan worden. Voor de overige multifunctionele ruimtes is dit wel mogelijk. In overleg met de belastingdienst moet bepaald worden welke ruimtes voldoende multifunctioneel benut worden. Zie de laatste pagina van deze memo voor een verdere uitleg op basis waarvan dit bepaald wordt. Op basis van het rapport van NUL25 is berekend dat 60% tot 70% van de ruimtes opgevoerd kunnen worden alles multifunctioneel. Dit is echter afhankelijk van het uiteindelijke ontwerp en het oordeel van de belastingdienst. Om een inschatting te maken van de te verwachte reële terug te vorderen btw is uitgaan van de onderhuishuisvesting verordening. Op basis van de verordening heeft de school recht op 703 m² bvo. De overige ruimtes zijn multifunctioneel en bedragen 49,6% van het totaal. Om over minimaal 49,6% van het gebouw de btw terug te vorderen is het wel noodzakelijk dat er een btwbelaste huurprijs wordt gevraagd aan de op te richten exploitatiestichting. Wanneer dit wordt toegepast kan ook de btw over onderhoud worden teruggevorderd door zowel gemeente als exploitatiestichting. Dit vergt echter wel een btw boekhouding van de stichting. In bijgevoegde intentieovereenkomst is afgesproken dat dit wordt toegepast. "Achterstallig" onderhoud Tweestromenschool 90% Het groot onderhoud aan de Tweestromenschool is de afgelopen jaren uitgesteld gezien de mogelijke realisatie van een MFC. Dit budget is beschikbaar om te investeren in het MFC. "Achterstallig" onderhoud Tweestromenschool 10% In de begrotingsraad van 6 november 2014 is een bezuinigingsvoorstel opgenomen van 10% op het onderhoudsfonds. Wanneer deze bezuiniging wordt geëffectueerd vervalt deze 10% als dekking voor het MFC. Dit zou betekenen de extra structurele last binnen de gemeentelijke begroting in jaar ,- hoger (gereserveerde eenmalige dekking plus structurele dekking uit vrijval meerjarig onderhoud) uitvalt dan berekend. Eenmalig bedrag Tweestromenschool Naast het onderhoud vanuit de gemeente heeft ook de Tweestromenschool het onderhoud de laatste jaren uitgesteld. In bijgevoegde intentieovereenkomst is afgesproken dat dit budget beschikbaar is om te investeren in het MFC. Saldo gemeente vrijvallende locaties Door de realisatie van het MFC vallen twee locaties vrij. De huidige school en het dorpshuis. Uitgangspunt is dat deze locaties voor minimaal de boekwaarde worden verkocht aan een ontwikkelaar. De opbrengst van de locaties dekken hiermee minimaal de boekwaarde. Dit betekent dat er geen boekverlies genomen hoeft te worden binnen de gemeentebegroting en dus geen extra dekkingsmiddelen gevonden hoeven worden. Inzet ISV middelen Binnen de gemeentebegroting zijn ,- ISV (Investeringsfonds Stedelijke Vernieuwing) middelen beschikbaar specifiek voor Heerewaarden als totaal. Voorstel is om deze middelen in te zetten voor dit project. Bijdrage De Kernen voor MFC De Kernen (was De vijf gemeenten) is één van de initiatief nemers van Heerewaarden springlevend naar Binnen deze verantwoordelijkheid en gezien de herstructurering van De Variksedriehoek wil draagt De Kernen ,- bij aan de realisatie van het MFC. In een bestuurlijk overleg van 21 oktober 2014 is deze afspraak gemaakt en vastgelegd in het gespreksverslag. In een op te stellen samenwerkingsovereenkomst wordt deze afspraak verder uitgewerkt. Dekking openbare ruimte Binnen de geplande werkzaamheden vanuit openbare werken binnen de gemeente is het de planning om volgend jaar te starten met werkzaamheden aan de Langestraat. Deze werkzaamheden sluiten aan op de 3

4 inpassingwerkzaamheden rondom het MFC. Door werk met werk te maken is het mogelijk een deel van deze werkzaamheden te combineren. Hierdoor is het mogelijk om ,- dekking toe te rekenen aan het project MFC Heerewaarden. Dekking renovatie sportvelden Binnen de gemeentelijke begroting wordt jaarlijks rekening gehouden met het renoveren van 1 voetbalveld. Met het aanpassen en verleggen van het trainingsveld en aanpassingen aan het wedstrijdveld worden in Heerewaarden deze werkzaamheden uitgevoerd. Hierdoor valt voor één jaar ,- aan dekking vrij. Eenmalige bijdrage regiocontract In overleg met de regio is een aanvraag ingediend van ,- binnen het regiocontract. In november wordt de uitslag van deze aanvraag verwacht. Het gevraagde budget past binnen de beschikbare middelen van het regiocontract en op basis van de gevoerde gesprekken is de verwachting dat dit bedrag ook wordt toegekend. Eenmalige bijdrage provincie In overleg met de provincie wordt volgend jaar maart een aanvraag ingediend voor subsidie van ,-. Op basis van de gevoerde gesprekken is de verwachting dat dit bedrag ook wordt toegekend. Structurele dekkingsmiddelen Naast de eenmalige dekkingsmiddelen wordt binnen de financiële doorrekening rekening gehouden met de volgende structurele dekkingsmiddelen: Structurele dekkingsmiddelen Bedrag Vrijval meerjarig onderhoudsplan 90% Vrijval meerjarig onderhoudsplan 10% 0 Vrijval kapitaallast Jaarlijkse bijdrage STROOMM groot onderhoud Totaal structurele dekkingsmiddelen jaar De totale structurele dekkingsmiddelen komen hiermee jaarlijks uit om ,- Onderstaand wordt per onderdeel aangegeven waaruit de bijdrage bestaat: Vrijval meerjarig onderhoudsplan 90% Door het afstoten van het dorpshuis en de sloop van de voetbalkantine hoeft er geen onderhoud meer gepleegd te worden aan deze gebouwen. Dit betekent een vrijval binnen het huidige meerjarige onderhoudsplan. Omdat de verantwoordelijkheid van het groot onderhoud voor de school vanaf overgaat naar het schoolbestuur vallen voor de school geen gelden vrij Vrijval meerjarig onderhoudsplan 10% In de begrotingsraad van 6 november 2014 is een bezuinigingsvoorstel opgenomen van 10% op het onderhoudsfonds. Wanneer deze bezuiniging wordt geëffectueerd vervalt deze 10% als dekking voor het MFC. Dit zou betekenen de extra structurele last binnen de gemeentelijke begroting in jaar ,- hoger (gereserveerde eenmalige dekking plus structurele dekking uit vrijval meerjarig onderhoud) uitvalt dan berekend. Vrijval kapitaalast Door het afstoten van het dorpshuis en de school en de sloop van de voetbalkantine valt de kapitaallast van deze gebouwen vrij. Om dit mogelijk te maken moeten de gebouwen wel voor minimaal de boekwaarde worden verkocht. Uitgangpunt in de berekening is dat de ontwikkelaar de gebouwen voor minimaal de boekwaarde overneemt. Jaarlijkse bijdrage STROOMM groot onderhoud vanaf 1 januari 2015 worden ook de middelen voor in standhouding (groot onderhoud) rechtstreeks verstrekt aan STROOMM. De gemeente blijft verantwoordelijk voor het onderhoud van het gehele gebouw. 4

5 Afspraak met STROOMM is dat de middelen de verantwoordelijkheid volgen. Dit betekent dat er met STROOMM afspraken worden gemaakt over het beschikbaar stellen van de betreffende middelen door STROOMM aan de gemeente. Dit betekent dat STROOMM jaarlijkse een bedrag beschikbaar stelt aan de gemeente om deze kosten te dragen. De genoemde bijdrage is berekend op basis van kengetallen en vergelijkbare accommodaties maar moet in het vervolg verder worden uitgewerkt. Structurele eigenaarslasten Uitgangspunt van het te realiseren MFC is dat de gemeente verantwoordelijk is voor de eigenaarslasten. De eigenaarslasten bestaan voornamelijk uit de kapitaallasten en groot onderhoudslasten. In de berekening van Nul25 is een uitsplitsing gemaakt van alle lasten waar rekening mee gehouden moet worden. Uitgaande van de huidige rekenrente binnen de gemeente van 3,5% wordt de eigenaarslasten in jaar 1 berekent op ,-. In deze berekening zijn echter de inpassingkosten voor de openbare ruimte niet meegerekend. Daarnaast is geen rekening gehouden met de eenmalige beschikbare dekkingsmiddelen. Om de structurele eigenaarslasten voor de gemeente in beeld te brengen worden eerst de kapitaallasten berekend. De kapitaallasten worden berekend over de investering waar geen eenmalige dekkingsmiddelen beschikbaar zijn. In onderstaande tabel wordt aangegeven voor welk bedrag er geen eenmalige dekking beschikbaar is. Benodigd kapitaal Totale investeringskosten MFC Heerewaarden Eenmalige dekkingsmiddelen Te dekken investering De te dekken investering geeft de volgende kapitaalslast: Kapitaalslast Bedrag Afschrijving Rente Kapitaalslast Grondkosten Bouwkosten Totale kapitaalslast jaar Binnen de kapitaalslast wordt onderscheidt gemaakt in grondkosten en bouwkosten. Over grondkosten wordt niet afgeschreven. Voor bouwkosten geldt een termijn van 40 jaar. Voor de rente wordt uitgegaan van de binnen de gemeente gehanteerde rekenrente van 3,5%. Naast de kapitaalslasten zijn er binnen de eigenaarslasten ook exploitatielasten. Binnen de eigenaarlasten wordt rekening gehouden met: Groot onderhoud OZB Heffingen & verzekeringen Beheer & administratie Op basis van de vierkante meters kan berekend worden wat de jaarlijkse kosten zijn. In de bijgevoegde berekening van NUL25 worden de exploitatielasten voor de komende 10 jaar berekend op een jaarlijks gemiddelde van ,-. Dit betekent dat de totale eigenaarslasten in jaar 1 uitkomen op: Jaarlijkse eigenaarslasten gemeente Bedrag Totale kapitaalslast jaar Exploitatielasten jaar Totaal eigenaarslasten jaar

6 Tegenover de totale eigenaarslasten staan zoals eerder aangegeven structurele dekkingsmiddelen. Wanneer deze structurele dekkingsmiddelen worden ingezet om de nieuwe structurele last te dekken ontstaat het volgende beeld. Saldo binnen de gemeente begroting Totale structurele last gemeente jaar Totaal structurele dekkingsmiddelen jaar Saldo gemeente begroting jaar Het realiseren van het MFC betekent een extra structurele last binnen de gemeentelijke begroting van ,-. Toekomstige kosten bij in stand houden huidige situatie Voor de school geldt dat het onderhoud op dit moment niet wordt uitgevoerd in afwachting van het besluit rondom MFC Heerewaarden. Het uitgestelde onderhoud bedraagt op dit moment een bedrag van +/ ,-. Wanneer er niet wordt gekozen voor de ontwikkeling van een MFC wordt dit bedrag direct geïnvesteerd in de school. Dit bedrag is voldoende om de school de komende jaren technisch in stand te houden en hiermee te voldoen aan de wettelijke taak. Het is echter niet toereikend om de school functioneel aan te passen aan de wensen van deze tijd en blijft het een verouderd gebouw waar op middellange termijn een vervanging / renovatie investering verwacht wordt. In het IHP is hier het volgende over opgenomen: IHP tot 2015 Het schoolgebouw is bijna 40 jaar oud waardoor vervangende nieuwbouw dan wel een levensduur verlengde renovatie in zicht komt. De huidige accommodatie kent bouwtechnisch en functioneel de nodige problemen. Er staat een grote post onderhoud op de planning voor de vervanging van de kozijnen en ramen. Er zijn lekkages in de speelzaal met vervolgschade voor de vloer en de puien verkeren in slechte conditie. Het schoolplein is aan herbestrating toe inclusief de verging van de buitenriolering. De middelen uit uitgesteld onderhoud en te verwachten onderhoud bedragen tot ,- maken dat er +/ ,-. geïnvesteerd moet worden in De Tweestromenschool. Deze investering is alleen voor het technisch in orde maken van de school voor de komende jaren. Na deze investering komt op middellange termijn (5 tot 10 jaar) vervangende nieuwbouw dan wel een levensduur verlengde renovatie in zicht. Ook na (overheveling groot onderhoud aan schoolbestuur) is de gemeente verantwoordelijk voor deze investeringen. Uit het IHP is op te Naast de op korte termijn noodzakelijke onderhoudsinvestering in de school geldt dat naast de Tweestromenschool ook voor de andere gebouwen in Heerewaarden op korte (0 tot 5 jaar) of middellange termijn (5 tot 10 jaar) een vervangende nieuwbouw of levensduur verlengde renovatie in zicht komt. De gemeente is (op de school na) niet verplicht om deze investering ook daadwerkelijk te doen maar om de huidige voorzieningen in stand te houden op het huidige kwaliteitsniveau is het wel noodzakelijk. Hierbij moet op basis van kengetallen rekening gehouden worden met de volgende bedragen: 6

7 Zoals aangegeven zijn bovenstaande bedragen berekend op basis van kengetallen en geven een indicatie van de investeringen waar rekening mee gehouden moet worden als er gekozen wordt om de huidige voorzieningen in stand te houden op het huidige kwaliteitsniveau. Om binnen bovenstaand uitgangpunt vervangende nieuwbouw te realiseren voor alle gebouwen is een investering van ruim 4,- miljoen noodzakelijk. Wanneer er een levensduur verlengde renovatie wordt uitgevoerd komt de totale investering uit op 1,9 miljoen. Zoals eerder aangegeven is de gemeente niet verplicht deze investeringen te doen. Alleen voor de Tweestromenschool heeft de gemeente de wettelijke taak om te voorzien in onderwijshuisvesting. Bovenstaande investeringen zorgen voor een kapitaallast in de gemeentebegroting. Hierbij moet gedacht worden aan: Naast een vervangende nieuwbouw of renovatie investering is ook inzichtelijk gemaakt wat alleen de renovatie van de school of gymzaal aan kapitaallast betekent. Binnen de begrotingsystematiek wordt bij nieuwbouw uitgegaan van een afschrijvingstermijn van 40 jaar. Voor renovatie geldt een periode van 20 jaar. In bovenstaande varianten worden er nauwelijks tot geen eenmalige of structurele dekkingsmiddelen vrij gemaakt zoals benoemd in de berekening van het MFC. Dit betekent dat wanneer er gekozen wordt om één van bovengenoemde investeringen te doen, de genoemde kapitaallasten een extra structurele last zijn binnen de gemeentebegroting. Huurprijs en verantwoordelijkheid eigenaarslasten Uitgangspunt van de ontwikkeling is dat de gemeente de eigenaarslasten draagt. Om de btw over de investering terug te kunnen vragen moet er echter wel sprake zijn een btw-belaste verhuur. Dit betekent dat er een (in verhouding staande) huurprijs in rekening moet worden gebracht bij de op te richten exploitatiestichting. Bijkomend voordeel hier is dat ook de btw over het onderhoud kan worden teruggevorderd door zowel gemeente als exploitatiestichting. Wanneer er sprake is van een huurrelatie betekent dit, dat de exploitatiestichting (een deel van) de eigenaarslasten op zich neemt. Uitgangspunt van de ontwikkeling is dat de eigenaarslasten uiteindelijk worden gedragen door de gemeente. Om btw teruggave mogelijk te maken en de gemeente uiteindelijk wel de eigenaarslasten te laten dragen wordt de exploitatiestichting doormiddel van een exploitatiebijdrage gecompenseerd voor de in rekening gebrachte huurprijs. De exploitatiebijdrage is gelijk aan de huurprijs (exclusief btw) en hiermee is het saldo voor de gemeente nul. 7

8 Algemeen BTW Advies Algemeen advies kennisbank BTW, Het (laten) bouwen en exploiteren van een MFC/Brede School doet de gemeente enerzijds als nietondernemer (de scholen worden om niet aan de schoolbesturen ter beschikking gesteld) en anderzijds in haar hoedanigheid van btw-ondernemer (de overige accommodaties worden tegen vergoeding verhuurd of ter beschikking gesteld). Als het terrein rond een MFC/Brede School (deels) als openbaar gebied wordt ingericht, treedt de gemeente op als overheid en kan zij de btw op de aanlegkosten (deels) compenseren via het bcf. Door de exploitatie van de niet-school accommodaties zo veel mogelijk in de btw-belaste sfeer te laten plaatsvinden, kan de gemeente haar investeringslast zo laag mogelijk houden, omdat de hieraan toerekenbare btw kan worden verrekend als voorbelasting. Of belast met btw kan worden geëxploiteerd, is afhankelijk van de wijze van gebruik en de btw-status van de gebruiker. Voor een deel dat bijvoorbeeld in gebruik is als sportcentrum kan gebruik worden gemaakt van het verlaagde btw-tarief als gelegenheid wordt gegeven tot sportbeoefening. Bij huurders die de gehuurde ruimte voor 90% of meer gebruiken voor btw-belaste prestaties kan worden geopteerd voor btwbelaste verhuur. In dit kader kan het nog van belang zijn als sprake is van de verhuur ten behoeve van congres-, vergader- en tentoonstellingsruimte (zie). Het ter beschikking stellen van ruimten in een MFC is volgens een recente uitspraak niet aan te merken als vrijgestelde verhuur van een onroerende zaak [19]. De uitspraak gaat in tegen het beleid van de staatssecretaris. Inmiddels heeft de Hoge Raad beslist dat de exploitatie van multifunctionele ruimten een verplichte btwbelaste prestatie is. In deze zaak houdt een exploitatiestichting zich bezig met het tegen vergoeding ter beschikking stellen van multifunctionele ruimten. Kenmerkend aan de exploitatie van multifunctionele ruimten is het aanvullende dienstbetoon. Verder is kenmerkend dat het hier steeds gaat om gebruik van korte duur door wisselende gebruikers. In deze zaak verhuurt een gemeente (Moerdijk) een nieuwgebouwde multifunctionele accommodatie aan een daartoe opgerichte beheer- en exploitatiestichting. Een deel van de accommodatie bestaat uit multifunctionele ruimten. De exploitatie van de multifunctionele ruimten houdt in de ter beschikking stelling van een kale ruimte gedurende een of meer uren met facultatief gebruik van horeca en verhuur van roerende zaken. Inbegrepen is schoonmaak, toezicht en assistentie door de beheerder, gebruik garderobe, parkeerplaatsen en toiletten. De gemeente en de exploitant stellen zich op het standpunt dat deze vorm van exploitatie één verplicht met btw-belaste prestatie van geheel eigen aard is. De inspecteur stelt zich (overeenkomstig het beleid van de staatssecretaris) ook op het standpunt dat sprake was van één dienst. Maar anders dan de gemeente meent hij dat de exploitatie van multifunctionele ruimten moest worden aangemerkt als een verhuurprestatie. Volgens het standpunt van de inspecteur is in beginsel sprake van een vrijgestelde exploitatie. In de praktijk vindt meestal exploitatie plaats richting particulieren, en niet btw-plichtige (sociaal-culturele) stichtingen en verenigingen. Een optie voor btw-belaste verhuur van de ruimte behoort daardoor meestal niet tot de mogelijkheden. Bij juistheid van het standpunt van de inspecteur haalt de exploitatiestichting het 90%-criterium niet en bijgevolg daarvan heeft de gemeente geen recht op aftrek van voorbelasting op de bouwkosten en exploitatielasten van de multifunctionele accommodatie. Met name bij de nieuwbouw van gesubsidieerde multifunctionele accommodaties hebben gemeenten een groot belang bij belaste exploitatie van multifunctionele ruimten. Deze prestatie is weliswaar belast met 21% maar deze kostenverhoging valt in het niet bij het aftrekrecht op de bouwkosten en exploitatielasten. Daarnaast vindt exploitatie doorgaans plaats tegen (relatief lage) maatschappelijke tarieven.. Dankzij de uitspraak van de Hoge Raad is zeker dat de exploitatie van multifunctionele zalen een van rechtswege belaste prestatie van geheel eigen aard (andere dan verhuur) is. Inmiddels heeft de staatssecretaris in een besluit aangegeven, dat de naar zijn mening de bijkomende prestaties het verhuurkarakter niet wegnemen, waardoor nog steeds sprake is van btw-vrijgestelde verhuur. Wij verwachten dat vele gemeenten dit standpunt van de Belastingdienst zullen laten toetsen door de gerechtelijke instanties. 8