Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020

Bijlage 1: Vraag en Aanbod woningmarkt Aalsmeer Bijlage 2: Kaart Woningbouwprojecten Bijlage 3: Woonfonds Aalsmeer

Bijlage 1: Vraag & aanbod woningmarkt Aalsmeer 1. Analyse bevolking 1.1 Bevolking naar leeftijd De gemeente Aalsmeer heeft bijna 31.000 inwoners. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de leeftijdsopbouw van de Aalsmeerse bevolking. Wanneer wordt ingezoomd op wijk niveau, valt met name op dat er in Aalsmeer Dorp, Stommeer, Hornmeer en Uiterweg relatief gezien minder kinderen en meer 65+ers wonen dan in Kudelstaart en Oosteinde. Tabel 1: Bevolking naar leeftijd Totaal aantal 0-15 jaar 15-25 jaar 25-45 jaar 45-65 jaar 65+ Aalsmeer 11.865 15 % 10 % 22 % 27 % 25 % Dorp 2.195 14 % 8 % 26 % 23 % 28 % Stommeer 6.280 16 % 11 % 22 % 28 % 22 % Hornmeer 2.495 14 % 10 % 19 % 25 % 32 % Uiterweg 895 14 % 12 % 20 % 33 % 21 % Oost 9.800 24 % 11 % 26 % 27 % 12 % Kudelstaart 9.095 22 % 10 % 28 % 28 % 12 % Totaal gemeente 30.760 20 % 10 % 25 % 27 % 17 % Amstelveen 85.015 17 % 12 % 25 % 27 % 19 % Uithoorn 28.415 18 % 11 % 24 % 29 % 18 % Bron: CBS, Kerncijfers wijken en buurten, 2014 1.2 Samenstelling particuliere huishoudens Binnen de gemeente Aalsmeer wonen er ruim 12.000 huishoudens. Het grootste percentage eenpersoonshuishoudens woont in Aalsmeer Dorp. In Oost bestaat meer dan de helft van de huishoudens uit een gezin met kinderen. (Zie tabel 2)

Tabel 2: Samenstelling particuliere huishoudens Totaal aantal huishoudens Eenpersoonshuishoudens Huishoudens zonder kinderen Huishoudens met kinderen Gemiddelde huishoudensgrootte Aalsmeer 5.255 34 % 33 % 34 % 2,3 Dorp 1.040 43 % 31 % 27 % 2,1 2.725 33 % 31 % 37 % 2,3 Stommeer 1.090 29 % 39 % 32 % 2,3 Hornmeer Uiterweg 395 32 % 34 % 35 % 2,3 Oost 3.675 23 % 26 % 51 % 2,7 Kudelstaart 3.590 25 % 30 % 46 % 2,5 Totaal gemeente 12.520 28 % 30 % 42 % 2,5 Amstelveen 40.940 43 % 24 % 32 % 2.1 Uithoorn 12.260 32 % 29 % 39 % 2.3 Bron: CBS, Kerncijfers wijken en buurten, 2014 1.3 Inkomen 30% van de Aalsmeerse huishoudens heeft een inkomen tot 34.229 en zou dus, bij verhuizing, gezien het inkomen, in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Van deze groep woont op dit moment 45 % in een corporatiehuurwoning, 15 % in een vrije sector huurwoning en 40 % in een koopwoning. 2 Analyse woningvoorraad 2.1 Woningvoorraad naar WOZ-waarde De woningvoorraad in Aalsmeer kan vanuit verschillende perspectieven worden beschreven. Tabel 3 deelt de totale voorraad in naar WOZ-waarde. De huurvoorraad maakt onderdeel uit van dit overzicht. Wanneer gekeken wordt naar de totale woningvoorraad in de gemeente kan worden geconcludeerd dat er een redelijk evenwicht bestaat tussen de verschillende prijssegmenten. In totaal 34 % van de woningen heeft een WOZ-waarde onder de 200.000, 36 % een waarde tussen de 200.000 en 300.000 en 29 % een waarde boven de 300.000. De verdeling per kern laat een meer gedifferentieerd beeld zien. In de kern Kudelstaart kan 39 % van de woningen worden ingedeeld in het segment tot 200.000, in Aalsmeer 38 %. In Oosteinde valt maar 20 % van de woningen in dit segment, terwijl hier juist 47 % van de woningen een WOZ-waarde heeft boven de 300.000.

Tabel 3: Woningvoorraad naar WOZ-waarde (2014) Aalsmeer Kudelstaart Oosteinde Totaal gemeente Onbekend 4 % 1 % 1 % 2 % Minder dan 150.000 11 % 9 % 4 % 9 % 150.000-175.000 11% 10 % 4 % 9 % 175.000-200.000 16 % 20 % 12 % 16 % 200.000-250.000 24 % 28 % 18 % 23 % 250.000-300.000 11% 13 % 14 % 13 % Meer dan 300.000 23% 19 % 47 % 29 % Totaal 5472 (100%) Bron: WOZ-waardering gemeentelijke belastingen 3712 (100%) 3712 (100%) 12.787 (100%) 3 Woningvoorraad naar eigendom Aalsmeer is een echte kopers gemeente. 68% van de inwoners van de gemeente Aalsmeer heeft een eigen woning. Verder woont een kwart van de Aalsmeerders in een woning van een corporatie en huurt 7 % een woning van een andere partij. (Zie tabel 4) Tabel 4: Woningvoorraad naar eigendom Eigendom Type woning Aantal Aandeel Koop Eengezinswoning 7.395 62% Meergezinswoning 712 6% Totaal 8.107 68% Corporatie huur Eengezinswoning 2.114 18% Meergezinswoning 826 7% Totaal 2.914 25% Particuliere huur Eengezinswoning 639 5% Meergezinswoning 225 2% Totaal 865 7% Totaal Eengezinswoning 10.149 85% Meergezinswoning 1.763 15% Totaal 11.912 100%

3.1 Analyse financiële aspecten huur- en koopwoningen Voorgesteld wordt na 2015 de indeling zoals weergegeven in tabel 5 te gebruiken. In de komende jaren worden de cijfers regelmatig herijkt en zo nodig opnieuw vastgesteld. Tabel 5: Indeling inkomensgroepen Inkomen Mogelijkheden koop Mogelijkheden huur Aandeel Lage inkomens Lage midden inkomens Hoge midden inkomens Hoge inkomens Tot 34.911 169.000 Tot 711 31 % 34.911-169.000-208.000 711-900 19 % 43.785 43.785-208.000-300.000 900-1.100 17 % 55.625 Meer 55.625 300.000 1.100 33 % Met het oog op de woonlasten (alle maandelijkse vaste lasten bij elkaar opgeteld) t.o.v. de woninglasten (maandelijkse huur / hypotheekkosten) wordt opgemerkt dat de bandbreedtes van de doelgroepen kunnen fluctueren. In de praktijk zal dit maximaal een bedrag van 13.000 zijn op de totale investering. Om meer inzicht te krijgen in de woninglasten is onafhankelijk hypotheekadviseur gevraagd om te berekenen wat de maandelijkse vaste lasten zijn bij aankoop van een woning met een prijs van 169.00 v.o.n. en een prijs van 187.000 v.o.n. (zie bijlage 3). Aannames met betrekking tot de hypotheeklasten berekening zijn: - Er is sprake van een annuïtaire hypotheek met een - Looptijd van de hypotheek is 30 jaar - De rente is 3,5 % voor de gehele periode Aanname met betrekking tot de huurlasten berekening is: - Een jaarlijkse huurstijging van 1% Tabel 6: Maandlasten huur versus koop Prijs woning Benodigde financiering Maandlasten bij aanvang Maandlasten einde looptijd Totale netto kosten over 30 jaar koopwoningen 169.000 174.000 635 (netto) 801 (netto) 264.600 187.000 192.500 700 (netto) 884 (netto) 285.100 Huurwoningen n.v.t. n.v.t. 710 947 296.367 *Als gevolg van een beperking van de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente loopt het netto maandbedrag gedurende de gehele periode jaarlijks op.

Uit tabel 6 valt op te maken dat het huren van het woning, zeker op langere termijn, lang niet altijd voordeliger is dan het kopen van een woning. Bij het maken van de fundamentele keuze tussen huren en kopen wordt natuurlijk lang niet alleen gekeken naar maandlasten. Ook andere factoren spelen een rol. Zo biedt huren een grote mate van flexibiliteit en hoeft er geen rekening te worden gehouden met kosten voor groot onderhoud. Met deze onderhouderskosten moeten eigenaren van woningen natuurlijk wel rekening houden (deze kosten staan niet in tabel 6). Ander groot voordeel van kopen is natuurlijk het feit dat je wat op bouwt. Aan het einde van de looptijd van de hypotheek is de woning in bovenstaand voorbeeld afbetaald en dus volledig in eigendom. 4 Analyse sociale huurvoorraad Tabel 7: Aanbod sociale huur Jaar Aantal woningen Mutatiegraad 2010 224* 7,7 % 2011 94 3,3 % 2012 87 2,9 % 2013 123 4,3 % 2014 144 5,2 % *Waarvan 62 nieuwbouwwoningen Na een forse afname van het aantal aangeboden sociale huurwoningen in de periode 2009-2012 neemt vanaf 2013 het aantal weer toe. In 2014 zijn er in totaal 144 sociale huurwoningen verhuurd. Exact 25 % van deze woningen is verhuurd aan huishoudens met een speciale status. Het gaat dan om stadsvernieuwingsurgenten (3 %), statushouders (8 %), mensen met een (sociaal-medische) urgentie (10 %) en specifiek maatwerk ( 4 %). De huishoudens die gebruik maken van een speciale regeling zijn, gezien de samenstelling van hun huishouden, veelal aangewezen op de woningen zonder specifiek (jongeren of senioren) label. (Zie tabel 7) Tabel 8: Aanbod sociale huur naar label Jongeren Senioren Zonder label Totaal 2014 144 2015 (t/m 1/7) 19* 8* 40* 67* *Uitkomst van handmatige telling in Woningnet

Tabel 9: Aantal Aalsmeerse woningzoekenden Peildatum Aantal woning zoekenden Aantal actief woning zoekenden* In % t.o.v. het aantal woning zoekenden Waarvan starters Waarvan doorstromers 1-1-2010 4047 850 20 % 58 % 42 % 1-1-2011 4548 764 17 % 65 % 35 % 1-1-2012 4474 630 14 % 68 % 32 % 1-1-2013 2745 604 22 % 68 % 32 % 1-1-2014 3328 632 19 % 63 % 37 % 1-1-2015 3538 637 18 % 68 % 32 % *Actief woningzoekenden zijn personen die in het betreffende jaar minimaal 1 maal op een woning hebben gereageerd Het aantal actief woningzoekenden vanuit de gemeente Aalsmeer is de afgelopen jaren redelijk stabiel. Dit geldt ook voor de verhouding tussen starters en doorstromers dat op zoek is naar een woning. (Zie tabel 9) Tabel 10: Benodigde inschrijfduur / woonduur Woonduur Inschrijfduur Totaal Zoektijd Totaal Zoektijd 2012 Aalsmeer 21,9 jaar 1,6 jaar 8,0 jaar 4,5 jaar 2013 Aalsmeer 28,7 jaar 1,9 jaar 7,9 jaar 3,9 jaar 2014 22,4 jaar 2,5 jaar 7,3 jaar 4,0 jaar Aalsmeer 2014 SRA 18,2 jaar 2,8 jaar 8,7 jaar 4,9 jaar In tabel 10 wordt onderscheid gemaakt tussen de gemiddelde totale woonduur/inschrijfduur die huishoudens hebben op het moment dat een woning wordt geaccepteerd en de tijd die iemand, bij acceptatie, gemiddeld actief op zoek is naar een woning. In 2014 lagen al deze cijfers voor Aalsmeer iets beneden het gemiddelde van de Stadsregio Amsterdam (SRA) als geheel. 5 Analyse Woonwensen Uit regionaal woononderzoek (Bron: WIRA 2013) blijkt dat er in de regio 228.869 huishoudens zeker verhuis geneigd zijn (personen die binnen twee jaar willen of moeten verhuizen). 1.368 van deze 228.869 huishoudens gaven Aalsmeer aan als gewenste woongemeente. Het gaat hier om gewogen/geëxtrapoleerde resultaten. In werkelijkheid zijn er 38.839 respondenten waarvan 7.884 zeker verhuis geneigd zijn en daarvan hebben 69 Aalsmeer aangegeven als gewenste woongemeente. In het woononderzoek worden aan de hand van de antwoorden van de 69 respondenten uitspraken gedaan over 1.368 huishoudens in de regio die naar Aalsmeer zouden willen verhuizen. N.B: Voorjaar 2015 is het WIRA opnieuw uitgevoerd. De verwachting is dat de onderzoeksresultaten eind 2015 beschikbaar komen.

Tabel 11: Herkomst huishouden (woongemeente respondent) Gemeente Aantal % Aalsmeer 1.222 89% Uithoorn 116 8% Amsterdam 29 2% TOTAAL 1.368 100% Uit bovenstaande tabel 11valt duidelijk op te maken dat de huishoudens die een woning zoeken in Aalsmeer grotendeels ook afkomstig zijn uit Aalsmeer. De vraag van buiten Aalsmeer is beperkt. Tabel 12: Samenstelling huishouden woningzoekenden Aantal % 1 persoon 598 44% 2 personen 261 19% 3 personen 130 10% 4 personen 304 22% 5 personen 63 5% TOTAAL 1.357 100% De huishoudens die op zoek zijn naar een woning bestaan voor bijna de helft uit 1 persoon. Naast 1-persoonshuishoudens zijn er vooral gezinnen bestaande uit twee en vier personen op zoek naar een andere woning. (Zie tabel 12) Tabel 13: Leeftijd woningzoekenden Leeftijd Aantal % <25 jaar 22 2% 25 tot 45 jaar 509 37% 45 tot 65 jaar 415 30% 65 tot 75 jaar 196 14% 75 + 226 17% Totaal 1.357 100%

Bijlage 2: Kaart woningbouwprojecten Deze bijlage is op dit moment een statische kaart waarop de lopende bouwprojecten en daarnaast de bouwmogelijkheden binnen de gemeente Aalsmeer zijn aangegeven. Er zijn veel projecten lopend en daarnaast zijn er nog een aantal grotere locaties in Aalsmeer, waar woningbouw mogelijk is. Er wordt gewerkt aan een meer dynamische, digitaal, via onze website raadpleegbare kaart met alle woningbouwlocaties. De verwachting is dat deze in het eerste kwartaal van 2016 beschikbaar is.

Bijlage 3: Woonfonds Aalsmeer Het Woonfonds Aalsmeer is een bestemmingsreserve voor de realisatie van de gemeentelijke woondoelstellingen. Op 1 januari 2015 bedroeg het Woonfonds 2.222.253. Onderstaand het voorstel voor de inzet van de middelen uit het Woonfonds. De besteding sluit aan op realisatie van de in deze Woonagenda opgenomen doelstellingen en speerpunten. Tabel 1: Voorstel besteding Woonfonds Voorstel besteding Woonfonds SvN Starterslening Extra sociale huurwoningen &2=1 Invoering wooncoaches Herbestemming en transformatie leegstaande bedrijven en kantoren tot woningen Verduurzaming bestaande woningvoorraad Bijdrage aan doelstellingen Woonagenda Inzet van de starterslening voor de aankoop van een bestaande woning zorgt er voor dat het kopen van een woning voor deze voor een grotere groep, met name jonge Aalsmeerders, binnen bereik komt. Daarnaast werkt de starterslening bevorderend op de doorstroming. Amendement A4 de Tuinen van Aalsmeer d.d. 23 april 2015 Een wooncoach geeft, met name ouderen, ondersteuning en advies op het gebied van huisvesting. Vanuit de ouderen beredeneerd kan een wooncoach helpen bij het realiseren van woonwensen. Doordat een wooncoach ook ingezet kan worden voor het wegnemen van eventuele belemmeringen bij (noodzakelijke) verhuizing draagt inzet van dit instrument tevens bij aan het bevorderen van doorstroming. De gemeente wil leegstaand vastgoed, indien mogelijk, herbestemmen. Bij voorkeur naar woningen voor jongeren. Inzet duurzaamheidslening en advisering Sienergie Bijdrage uit Woonfonds 1.600.000 214.000 125.000 ( 25.000 per jaar in de periode 2016 tot 2020) 20.000 Voor het doen van onderzoek naar de mogelijkheden voor herbestemming en transformatie. 200.000