BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORDWEST- NEDERLAND Flevoland, Noord-Holland en Utrecht LANDELIJKE MARKT ONTwIKKELINGEN De bedrijfsruimtemarkt liet in 211 een tweedelig beeld zien. In de eerste zes maanden van het jaar leefde de vraag naar bedrijfsruimte helemaal op. De markt nam ruim 3% meer ruimte op dan in de vergelijkbare periode in 21. De wereldhandel groeide fors en dat stimuleerde de opname van bedrijfsruimte, met name dat van logistiek vastgoed. In het verlengde hiervan vlakte de groei van het aanbod af. De tweede helft van 211 liet een bijna volledig tegengesteld beeld zien. Vanaf de zomermaanden leidde de schuldencrisis in de Eurozone tot steeds meer onzekerheid. De economie kwam in bijzonder zwaar weer terecht, gevolg door een nieuwe recessie in diverse landen in de Eurozone, waaronder Nederland. Een gemene recessie bovendien, omdat overheden weinig financiële ruimte hebben voor crisismaatregelen en het vertrouwen in de economie als geheel lijkt weg te vallen. Ondanks de terugval in de tweede helft van 211 werd vorig jaar toch beduidend meer bedrijfsruimte opgenomen. In totaal 2,9 miljoen m 2, wat neer komt op een stijging van 12% in vergelijking met 21. Hiervan kwam circa een kwart voor rekening van de logistieke sector. Hoewel er meer vraag was, nam het beschikbaar aanbod opnieuw toe. Begin 212 was 9,5 miljoen m 2 bedrijfsruimte voor de markt beschikbaar. De stijging van het aanbod wordt verklaard door verhuisbewegingen en bedrijfsbeëindigingen. Er blijft sprake van een mismatch tussen gebruikerswensen en kwaliteiten van bestaande gebouwen. Mede hierdoor vond een fors deel van de opname plaats in nieuwbouw. Dit neemt niet weg dat het nieuwbouwtempo door de crisis fors is afgenomen. De toegenomen vraag naar bedrijfsruimte leidde in 211 tot een lichte stijging van de huurprijzen. Vorig jaar werd gemiddeld 48,- per m 2 betaald voor bedrijfsmatig vastgoed. Dat is een stijging van 4% ten opzichte van 21 toen nog 45,- per m 2 werd betaald. Het is de eerste huurprijsstijging in vier jaar tijd. Huurprijzen zijn sterk afhankelijk van de locatie en de courantheid van het vastgoed. Er bestaan daarom sterke Aanbod en opname van bedrijfsruimte in Nederland (in m 2 ) 1.. 9.. 8.. 7.. 6.. 5.. 4.. 3.. 2.. 1.. 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 Aanbod Opname Regiorapportage Noordwest-Nederland 1
regionale verschillen in de gerealiseerde huurprijzen. De sterkste stijging is zichtbaar in Noord- en West-Nederland, waar de huurprijzen met gemiddeld meer dan 1% toenamen. Logistieke ruimten op strategische locaties en nabij vervoersknooppunten behalen de hoogste huurprijzen. Voor nieuwe logistieke complexen bleef het huurprijsniveau vorig jaar gemiddeld genomen redelijk stabiel binnen een bandbreedte van 45,- en 65,-/m 2. Complexen in de logistieke corridor bevinden zich aan de bovenkant daarvan. De absolute tophuurprijzen worden betaald voor logistieke ruimte op luchthaven Schiphol. Hier kan de huurprijs oplopen tot meer dan 9,-/m 2. Daarmee zijn ook de tophuurprijzen licht gestegen. Als investeringssegment is de bedrijfsruimtemarkt veel minder groot dan de markten voor kantoren, winkels of woningen. Het overgrote deel van de bedrijfsruimtemarkt is dan ook in gebruik bij bedrijven zelf, het zogenaamde eigengebruik. Wel bleef de omvang van nieuwe investeringen vorig jaar met 35 miljoen constant, wat op zichzelf en gezien de marktomstandigheden toch opvallend te noemen is. Dat neemt niet weg dat beleggers het gemiddelde indirecte rendement op hun investering in bedrijfsruimte volgens cijfers van IPD Nederland zagen dalen met -3,5%. Dit komt vooral doordat de beschikbaarheid aan beleggingsvastgoed is toegenomen en beleggers de risico s op leegstand en verder waardeverval hoger inschatten. Noordwest-Nederland Structuur Binnen de bedrijfsruimtemarkt is het belangrijk onderscheid te maken tussen de grondmarkten de markt voor (verhuurbare) gebouwen. Dit is anders dan bij bijvoorbeeld de markt voor kantoorgebouwen. Het grootste deel van de bedrijfsruimte is ontstaan doordat gemeenten grond uit hebben gegeven aan individuele bedrijven, die hier vervolgens in eigen beheer een bedrijfsgebouw hebben gerealiseerd. Het overgrote deel van de voorraad is mede om die reden in handen van eigenaar-gebruikers. Dit is een belangrijk verschil met de kantorenmarkt, die veel meer het karakter van een professionele verhuurmarkt heeft. Ongeveer 18,6% van het totale areaal aan bedrijventerreinen ligt in Noordwest-Nederland. Hierbinnen beschikt de provincie Noord-Holland met ruim 8.6 ha (netto) over de grootste voorraad. De provincie Flevoland heeft met ruim 3.3 ha meer bedrijfsgrond dan de bijna 2.7 ha in de provincie Utrecht. Utrecht beschikt echter over meer gronden in gebruik dan Flevoland, waar nog een behoorlijke hoeveelheid bedrijfsgrond uitgeefbaar is. De voorraad in Noordwest-Nederland is verdeeld over bijna 626 terreinen. In een aantal gevallen betreft dit diverse deelfases van grotere gebieden. Er is in principe onderscheid te maken naar twee soorten locaties. In kleinere gemeenten en woonkernen zijn een groot aantal terreinen die vooral de lokale vraag naar bedrijfspanden faciliteren. Hier zijn overwegend bedrijven uit het midden- en kleinbedrijf gevestigd, bijvoorbeeld uit sectoren als industrie/ productie, handel of bouwnijverheid. Overigens vindt industriële productie vooral plaats in de stedelijke gebieden. Hier is echter meer sprake van een sterkere relatie tussen innovatie en productontwikkeling. Daarnaast zijn er vooral in en rond de grote steden strategische locaties met een (inter)nationale functie. Hier zijn vooral grotere productiebedrijven en logistiek dienstverleners gevestigd. De groei van het aantal bedrijventerreinen in de laatste drie decennia hangt hier mee samen. Naast het uitgebreide snelwegennetwerk, zorgt het luchtvrachtvervoer op luchthaven Schiphol en vaarwegen zoals het Amsterdam-Rijnkanaal voor de juiste randvoorwaarden voor overslag, bewerking en distributie. Schaalvoordelen en multimodale overslagfaciliteiten zorgen er voor dat het gebied uitgegroeid is tot een van de belangrijkste logistieke regio s in het land. De sterke groei van de logistieke dienstverlening heeft echter ook een keerzijde. Vooral door de Voorraad bedrijventerrein in Noordwest-Nederland (in netto ha) Voorraad bedrijventerrein in Noordwest-Nederland naar uitgiftestatus (in netto ha) 3.34 8.626 1. 9. 8. 7. 6. 5. 4. 3. 2. 1. 2.686 63.962 Flevoland (4,2%) Flevoland Noord-Holland Utrecht Noord-Holland (11,) Utrecht (3,4%) Uitgeefbaar Overig Nederland (81,4%) Uitgegeven Regiorapportage Noordwest-Nederland 2
BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORDwEST-NEDERLAND continu verscherpte eisen van gebruikers aan objecten is de economische levensduur gedaald, resulterend in toegenomen leegstand van grotere bedrijfsobjecten in de laatste vijf tot tien jaar. Luchthaven Schiphol en de Amsterdamse haven zorgen direct en indirect voor veel bedrijfsactiviteiten in de regio Amsterdam. De Amsterdamse haven is wat betreft overslag de vierde haven van Noordwest Europa. In het havengebied vindt zowel overslag, opslag als de bewerking van stukgoed en massagoed plaats. In Amsterdam en Zaandam liggen grote haventerreinen met aansluiting op het Noordzeekanaal. Datzelfde geldt voor het IJmond-gebied dat aan de monding ligt van dit kanaal. Het terrein van Tata Steel IJmuiden is het grootste aaneengesloten bedrijfsterrein van Nederland. Schiphol is een belangrijk Europees knooppunt op het gebied van goederenvervoer. Vlakbij Schiphol zijn verschillende internationale logistieke ondernemers en distributiecentra neergestreken, waarvan een belangrijk deel uit luchthaven gerelateerde sectoren bestaat. Bijna alle logistieke terreinen zijn terug te vinden in de gemeente Haarlemmermeer, op grondgebied van Schiphol of Hoofddorp. De stad Amsterdam beschikt daarnaast over relatief veel dynamiek in kleinschalige bedrijvigheid, vooral in de creatieve sectoren. De stad Utrecht ligt centraal in het land en in het nationale snelwegennet. Vanwege het gunstige bereikbaarheidsprofiel, hebben verschillende bedrijven de stad als uitvalsbasis gekozen. Het areaal bedrijventerreinen in de stad Utrecht bedraagt 415 ha (netto). Op bedrijventerrein Lage weide zijn onder meer distributiecentra van Hema en we gevestigd. In Amersfoort, Nieuwegein, Veenendaal, Vianen en woerden zijn enkele grootschalige gemengde bedrijventerreinen aanwezig. Ook voor deze plaatsen geldt dat de centrale ligging in Nederland een positieve vestigingsfactor is voor nationaal opererende bedrijven. Flevoland beschikt over 3.158 ha aan bedrijventerreinen. Een naar verhouding groot deel (45%) hiervan is nog direct of op termijn uitgeefbaar. Almere heeft zich als vestigingslocatie voor bedrijven stevig op de kaart gezet. In vergelijking met de Amsterdamse en Utrechtse regio is Almere relatief goed bereikbaar en zijn huren gunstig geprijsd. Op de bedrijventerreinen in Almere zijn dan ook verschillende nationaal opererende bedrijven gevestigd. Lelystad neemt een minder prominente rol in. De huur- en grondprijzen liggen echter aanmerkelijk lager dan in Almere. In de Noordoostpolder is veel bedrijfsruimte in gebruik bij ondernemers uit de agrarische sector. Dynamiek Gemeenten verkopen sinds het begin van de kredietcrisis minder bedrijfsgrond. Vanaf het jaar 2 is er op jaarbasis gemiddeld 189 ha (netto) bedrijfsgrond uitgegeven. In 29 viel de uitgifte terug naar 112 ha, terwijl in 21 11 ha werd uitgegeven. Noordwest-Nederland is daarmee overigens geen uitzondering. Ook in andere delen van het land viel de vraag naar bedrijfsgrond vanaf 29 fors terug. De lage uitgifte hangt samen met de gevolgen van de economische crisis. Bedrijven hebben minder Ontwikkeling aanbod bedrijfsruimte in Noordwest-Nederland naar provincie (in m 2 ) 1.6. 1.4. 1.2. 1.. 8. 6. 4. 2. - 3.. 2.5. 2.. 1.5. 1.. 5. 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 Flevoland Noord-Holland Utrecht Ontwikkeling vraag en aanbod bedrijfsruimte in Noordwest-Nederland (in m 2 ) 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 Opname Aanbod uitbreidingsbehoefte en richten zich meer op kosten efficiëntie. Door de opgelopen leegstand aan bestaande bedrijfspanden zijn gemeenten echter ook kritischer geworden in de uitgifte van nieuwe terreinen. Zij willen daarmee voorkomen dat op grote schaal nieuwe bedrijfsgrond wordt uitgegeven, terwijl de bestaande voorraad leeg komt en veroudert. In de bestaande voorraad wordt momenteel 2,4 miljoen m 2 bedrijfsruimte aangeboden. Dit komt neer op ongeveer een kwart van het totale aanbod in Nederland. 58% van het aanbod in Noordwest-Nederland komt voor rekening van de provincie Noord-Holland en 31% is terug te vinden in Utrecht. Het overige deel (11%) ligt in Flevoland. Het totale aanbod is in vergelijking met 21 met 1,4% toegenomen. Hoewel dit een lichte stijging is, heeft het aanbod nog nooit hoger gelegen dan dit niveau. Ondanks de hogere leegstand, vonden er in de bestaande vastgoedmarkt vorig jaar meer transacties plaats. Het totale opnamevolume in Noordwest-Nederland steeg tot 587. m 2, Regiorapportage Noordwest-Nederland 3
Opname van bedrijfsruimte in Noordwest-Nederland naar grootteklasse (2-211) in volume (links) en aantallen transacties (rechts) 26% 16% 1% 4% 3% 24% 55% < 1. m² 1.-2.5 m² 2.5-5. m² 16% 28% 5.-1. m² > 1. m² 18% Uitgifte bedrijventerreinen in Noordwest-Nederland naar provincie (in netto ha) 16 14 12 1 8 6 4 2 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 Flevoland Noord-Holland Utrecht een stijging van ruim 1% ten opzichte van 21. Dit laat zien dat bedrijven nog wel degelijk op zoek zijn naar courante bedrijfsobjecten. Het betreft echter vooral herhuisvesting, waardoor ondanks de hogere vraag elders locaties en gebouwen worden achtergelaten. Als de opname per provincie wordt bekeken, dan valt op dat vooral de provincie Noord-Holland een sterke groei kende. Met 361. m 2, werd 3% meer opgenomen dan in 21. De opname in Utrecht stabiliseerde rond 211. m 2. In Flevoland was sprake van een halvering van de opname tot ruim 16. m 2. De markt is echter dusdanig klein, dat in Flevoland het ontbreken van grotere transacties direct zichtbaar is in de jaarlijkse opname. Bij ongeveer 55% van de transacties gaat het om bedrijfspanden met een oppervlakte kleiner dan 1. m 2. Naarmate de oppervlakte van de panden toeneemt, nemen ze een steeds kleiner aandeel in het aantal transacties voor hun rekening. De verdeling naar grootteklasse over het totale transactievolume laat een gespiegeld beeld zien. Bedrijfspanden met een opper vlakte van 1. m 2 en meer vormen 26% van het totale transactievolume in de periode vanaf 2. Dit grote aandeel komt vooral van rekening van de ingebruikname van logistieke centra. Prijsvorming De hoogste huurprijzen voor bedrijfsmatig vastgoed in Nederland worden behaald bij Schiphol. Hier kunnen de huren oplopen tot circa 85,-/m². Voor de crisis lag dit niveau rond 9,-/m². In Amsterdam worden huren behaald van maximaal 75,-/m². Op hoogwaardige terreinen in de stad Utrecht kan de huurprijs oplopen tot circa 75,-/m². In Almere ligt het maximale huurniveau op 7,-/m². Lelystad komt niet verder dan 5,-/ m². Sinds het uitbreken van economische crisis zijn de tophuren in Noordwest-Nederland licht gedaald. De vraag naar beleggingsobjecten is in absolute omvang relatief klein, hoewel vastgoedinvesteerders wel degelijk specifieke aankopen doen. Gespecialiseerde vastgoedfondsen kopen bijvoorbeeld hoogwaardige distributiecentra, terwijl particuliere beleggers investeren in meer kleinschalige bedrijfsobjecten. De risico s op beleggingen in bedrijfspanden worden gemiddeld genomen echter hoger ingeschat dan die van bijvoorbeeld winkels, kantoren of woningen, resulterend in hogere aanvangsrendementen. Op de beste locaties in Noordwest-Nederland liggen de netto aanvangsrendementen momenteel op 6,75%. Op de meeste locaties worden echter aanmerkelijk hogere aanvangsrendementen gerealiseerd. Regiorapportage Noordwest-Nederland 4
Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten) Beste locaties Overige locaties Noord-Nederland 8, - 8,75 8,5-1, Oost-Nederland 7,25-8,75 7,75-9,5 Noordwest-Nederland 6,75-8,25 7,25-9,25 Zuidwest-Nederland 6,75-8,25 7,5-9,5 Zuid-Nederland 7, - 8,5 7,5-9,5 Perspectief Door de onzekere economische situatie en de afnemende vraag bij eindconsumenten is voorlopig geen sterke uitbreidingsvraag naar bedrijfsruimte te verwachten. Wel kunnen bedrijven van de huidige marktomstandigheden gebruik maken om te verhuizen, maar per saldo ligt een snelle daling van het aanbod niet in de lijn der verwachting. Het kind van de rekening zijn de reeds verouderde terreinen, waar (verdere) verpaupering dreigt. Voor dergelijke terreinen lijkt een grondige herstructurering en revitalisering de enige oplossing. De Noordvleugel van de Randstad heeft een sterke economische basis. Het faciliteren van de groeiende economische activiteit is een essentieel vraagstuk. Niet in de laatste plaats door de schaarse ruimte. Direct beschikbare kavels zijn voorlopig voldoende aanwezig. Deze liggen vooral in Flevoland en bij Hoofddorp. Hier zijn omvangrijke terreinen gereserveerd die op termijn beschikbaar kunnen komen voor de markt. Het is de vraag of het wenselijk is dat deze terreinen daadwerkelijk in ontwikkeling komen. Revitalisering en herontwikkeling van bestaande terreinen is strategisch vaak een betere optie, maar ook kostbaar. Daarnaast is een deel van de beschikbare bedrijfsgronden overbodig door gebrekkige regionale planning als gevolg van individuele gemeentelijke belangen. Regionale afstemming en selectief omgaan met het uitgeven van bedrijfsgrond is noodzakelijk om wildgroei van bedrijventerreinen te voorkomen. Regiorapportage Noordwest-Nederland 5
Factsheet bedrijfsruimte Noordwest-Nederland Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in ha (netto) Aanbod in m² Opname in m² Bandbreedte in /m² 211 Totaal Beschikbaar 21 211 21 211 21 211 Flevoland Almere 192.9 1.56 466 24. 194.5 19.7 13.6 35-7 35-7 Lelystad 75.4 899 497 4.1 42.1 8.5 25-5 25-5 Noordoostpolder 46.3 465 132 14.3 14.3 25-45 25-45 Zeewolde 21.3 446 32 3.5 3. 4.7 2.4 3-5 3-45 Overig 59.4 292 17 9.1 15.1 - - Totaal Flevoland 395.3 3.158 1.414 271. 269. 32.9 16. - - Noord-Holland Alkmaar 94.2 343 92 99.8 89.1 13.6 11.7 35-6 35-6 Amsterdam 789.4 2.317 529 521. 494.8 73.7 121.9 4-75 4-7 Haarlem 151.8 144 74.3 66.1 13.1 27.6 35-7 35-7 Haarlemmermeer 143.9 1.9 557 163. 127.9 64.5 67.5 4-85 4-85 Heerhugowaard 52.5 246 73 22.2 26.9 5.5 4.3 3-55 3-55 Hoorn 71.3 18 3.6 21. 8.7 8.6 3-55 3-55 Velsen 67.3 951 77 14.7 13.8 2 2.9 3-55 3-55 Zaanstad 148.1 594 151 146.2 158.9 2.8 14.6 35-55 35-55 Overig 1.19. 3.68 1.59 284.2 998.5 75.3 11.6 - - Totaal Noord-Holland 2.78.5 8.933 2.538 1.356. 1.382.5 275.4 36.7 - - Utrecht Amersfoort 148.1 291 43 128.1 159.7 17.6 23.7 25-65 25-65 Nieuwegein 6.7 268 69 34.6 64.6 32.6 2.8 3-65 3-65 Utrecht 315.9 457 74 29. 225.5 69.1 8.7 3-7 3-65 Veenendaal 62.8 258 7 49.2 49.5 2.1 18.1 3-55 3-55 Vianen 19.7 138 1 39.4 36.5 9.8 14.3 3-55 3-55 Woerden 5. 189 1 23.1 27.5 2.7 3.4 3-6 3-6 Overig 579.2 976 37 162.6 172.2 62.7 49.6 - - Totaal Utrecht 1.236.4 2.577 25 727. 735.5 214.6 21.6 - - Totaal Noordwest-Nederland 4.34.2 14.668 4.22 2.354. 2.387. 522.9 587.3 - - Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen. Regiorapportage Noordwest-Nederland 6