VERSLAG KEI/G32-denktank Sturen op woonlasten en duurzaamheid 14 september 2011 Amersfoort Samenvatting Hoe kunnen schommelingen in de woonlasten aan banden worden gelegd voor lagere inkomensgroepen en tegelijkertijd investeringskracht worden vergroot van woningcorporaties? Dat is de kernvraag waar de KEI/G32-denktank Sturen op woonlasten en duurzaamheid zich over heeft gebogen. De denktank ziet nieuwe rendementsmogelijkheden wanneer we gedeeltelijk afstappen van het sturingsmodel gebaseerd op huurlasten en overstappen op sturing op wooncomfort. Hoe zou dit kunnen werken? Wanneer een corporatie bij huurders de woonlasten in rekening brengt als onlosmakelijk pakket (in plaats van afzonderlijk huurlasten, energielasten, woonbelastingen etc) en deze woonlasten inflatievolgend worden gemaakt, ontstaat een financiële stimulans om nieuwe samenwerkingsmodellen en werkwijzen te ontwikkelen. Naast corporaties kunnen andere partijen ook hun belang zien in deze business case. De denktank verrichte een eerste verkenning van deze denkwijze voor de Nederlandse praktijk. Inleiding Huurlasten versus energielasten De woonlasten hebben de neiging steeds sterkere schommelingen te vertonen, met name de bijkomende woonlasten. In het afgelopen decennium is de gemiddelde gasprijs per huishouden verdubbeld en zijn de elektriciteitsprijzen gestegen met ongeveer een derde. Stijging van de energielasten treft ons allen in de portemonnee. De huishoudens met minder draagkracht worden echter het hardst getroffen. Zij zijn voor een groot deel afhankelijk van een woonsegment dat bestaat uit slecht geïsoleerde naoorlogse corporatiewoningen. De huurlasten en de overige woonlasten in dit woonsegment zullen zich ergens de komende decennia kruisen als grote ingrepen worden nagelaten. Hier ligt voor met name de corporatiesector een grote opgave. Corporaties en duurzaamheid Naast het bedienen van haar primaire doelgroep ligt er voor de corporatiesector ook een duurzaamheidsopgave, met name om het CO2-gehalte te verlagen in haar woningvoorraad. In Europees verband is afgesproken dat Nederland twintig procent energiebesparing moet bereiken in 2020 ten opzichte van 1990. Een belangrijk deel van de stedelijke CO2-uitstoot vindt plaats in de bestaande woningbouw. De meeste winst is te behalen in het corporatiebezit. Corporaties hebben de 20%-doelstelling onderschreven. Investeringskracht corporaties De vraag is of de corporatiesector op de korte en middenlange termijn genoeg investeringskracht ziet om deze opgaven het hoofd te bieden. Huurprijzen in de sociale huursector mogen in principe alleen met inflatie stijgen. De overgang vanaf 1 juli 2011 naar een woningwaarderingsstelsel (WWS) waarin energielabels een waardering krijgen biedt meer ruimte. Maar is het genoeg? Vragen denktank Kan de corporatiesector een nieuwe business case creëren die aan de ene kant haar investeringskracht verhoogt om de benodigde ingrepen te kunnen plegen en aan de andere kant schommelingen in woonlasten in bedwang houdt voor haar klanten?
Tijdens de denktanksessie Sturen op woonlasten en duurzaamheid gingen een twaalftal professionals op zoek naar het antwoord op deze centrale vraag en de volgende deelvragen: - Hoe kan meer stabiliteit worden gecreëerd in de woonlasten? - Kan hier een business case van worden gemaakt? En zo ja, hoe? - Hoe kan in dit proces de investeringskracht van woningcorporaties worden vergroot? - En een stap verder: kan door te sturen op woonlasten investeringskracht worden vrijgemaakt voor woningcorporaties? - Welke rol kunnen gemeenten, Rijk, ontwikkelaars en particulieren hierin nemen? Op basis van praktijkvoorbeelden en een gedachte-experiment werd tijdens de denktanksessie gezocht naar concrete handelingsperspectieven voor de G32 en haar stedelijke partners. De G32 zal op basis van de uitkomsten op zoek gaan naar een gezamenlijke aanpak en in gesprek gaan met het Rijk. Gedachte-experiment Door middel van een gedachte-experiment probeerde de denktank te komen tot antwoorden op de bovenstaande vragen. Om deze exercitie te doen, werden een aantal uitgangspunten vastgesteld: - We stellen de woonlasten centraal als drager. - We spreken af dat de woonlasten een onlosmakelijk pakket zijn. Oftewel: woonlasten worden als een pakket in rekening gebracht door de woningcorporatie. - We garanderen dat de woonlasten niet meer stijgen dan inflatie of licht daarboven. - Deze werkwijze moet in 2020 in werking treden en heeft alleen betrekking op de doelgroep tot 33.000. Het idee achter dit gedachte-experiment is: door in plaats van de huurlasten de woonlasten centraal te stellen in beleid en sturing, ontstaat er wellicht meer investeringskracht voor partijen. Tijdens het gedachte-experiment stonden de volgende vragen centraal: - hoe kunnen we vanuit de lokale overheid met de bovenstaande uitgangspunten tot een propositie komen richting woningcorporaties, maar ook andere partijen die hier hun belang in kunnen zien? - hoe kan je door slim in te spelen op verlaging van een of meer componenten van de woonlasten (gas/ water/ elektriciteit/ gemeentelijke heffingen etc.) en daarmee verhoging van huur (het zijn immers communicerende vaten geworden) investeringskracht creëren voor corporaties, maar ook voor andere partijen? Partijen Welke partijen zouden mee kunnen delen in deze business case? Wie ziet zijn belang en moet worden betrokken om de business case te laten slagen? Volgens de denktank zouden dit gemeenten kunnen zijn, bouwers, energiebedrijven, banken, andere financiers, Rijk, huurders en natuurlijk de corporaties zelf. Hoe zorg je ervoor dat er voor alle partijen hier een interessante propositie uit te halen valt? Een ding is zeker: door woonlasten als één pakket aan de klant aan te bieden zullen partijen elkaar makkelijker vinden. Gemeenten Het belang van de gemeente om mee te doen in een business case rond woonlasten is: 1. het vergroten van de investeringskracht van woningcorporaties; 2. het stabiliseren van woonlasten voor de lagere inkomensgroepen (mede in verband met de schuldenproblematiek).
Gemeenten kunnen door woongerelateerde lasten zoals onroerendezaakbelasting (OZB) en WOZ te beperken, investeringsruimte vrijmaken voor corporaties. In de gemeente Nijmegen wordt dit al in de praktijk gebracht. In deze gemeente betalen huurders geen ozb-belasting. Een stimulans zou kunnen zijn om corporaties minder WOZ te laten betalen voor energiezuinige woningen. Gemeenten zetten dit instrument al in bij particuliere woningen, waarom niet ook bij corporaties. Bovendien kunnen gemeenten zogenaamd afspraken rond gijzelingsgeld versoepelen. In Tilburg moeten bijvoorbeeld alle ontwikkelaars inclusief corporaties een bankgarantie van een half miljoen betalen als ze nieuwbouwprojecten in de stad uit willen voeren. Dit is ingesteld om ervoor te zorgen dat de ontwikkelende partij niet onverrichter zaken de handen aftrekt van een project. De gemeente kan ervoor kiezen om dit en anderen soorten gijzelingsgeld niet te vragen van corporaties die vaak betrouwbare partners zijn van de lokale overheid. Bouwers Het belang van de bouwers om mee te doen in de business case is vooral het inzetten van hun expertise bij projecten met woningcorporaties. Commerciële marktpartijen hebben veel ervaring het ketensamenwerking. Door efficiënter samen te werken kan investeringscapaciteit worden vergroot. Daarnaast kunnen zij nieuwe innovatieve concepten aanbieden aan de woningcorporatie, waardoor de onrendabele top naar beneden kan. Hiermee wordt de investeringskracht van woningcorporaties in ieder geval virtueel vergroot. Energiebedrijven Energiebedrijven die centraal energie opwekken hebben nog geen belang bij deze business case, en aansluitend bij een stevigere samenwerking. Energiebesparing betekent immers minder inkomsten. Lokale energieopwekkers en netbeheerders hebben dit belang wel. De netbeheerders worden steeds afhankelijker van decentrale energiebronnen. De beheerder is verantwoordelijk voor een goede verdeling van energie over een gebied. Corporaties moeten meer massa maken tegenover de energieleveranciers. Corporaties hebben, als men in meer gezamenlijkheid op energiemaatschappijen afstapt, een stevige onderhandelingspositie met in totaal 2,4 miljoen woningen. Corporaties kunnen energie groot en goedkoop inkopen en kortingen vragen op bijvoorbeeld vastrecht. Hier maakt de sector nog te weinig gebruik van. Als men overstapt naar woonlasten als onlosmakelijk pakket, dan zullen corporaties hier meer gebruik van gaan maken. Banken en andere financiers Het belang van commerciële banken en andere financiers in deze denkwijze is het aanboren van een nieuwe en stabiele marktsector. Op dit moment zijn negen banken op zoek naar manieren om corporaties commerciële leningen te verstrekken met een concurrerende rente. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft aangegeven in 2014 een plafond te bereiken wat betreft hun borgingscapaciteit. Commerciële banken gaan in dit gat stappen. Corporaties kunnen banken een zeker rendement bieden. Rijk Het Rijk heeft verschillende maatschappelijke belangen bij de woonlasten-insteek: - Het stimuleert minder nationaal energieverbruik - het stabiliseert de woonlasten voor de lagere inkomensgroepen - het geeft woningcorporaties meer investeringsruimte. Het Rijk kan kaders scheppen. Aedes en de G32 zullen samen met het Rijk stevige afspraken moeten maken over de hoogte van de totale woonlasten. Huursubsidie zal verdwijnen in dit model en zal moeten worden omgevormd naar een woonlastensubsidie.
Daarnaast zal het Rijk kaders moeten garanderen om corporaties en andere partijen de ruimte te geven op deze wijze te opereren. Het moet niet zo zijn dat als de corporatiesector dit goed aanpakt het Rijk langskomt om een gedeelte van de winst op te strijken. Een openstaande vraag is dan wel: hoe ga je dit verstandig met elkaar vastleggen? Verder kan het Rijk ondersteunen door regelgeving te versoepelen en belemmeringen weg te nemen. En als laatste kan het Rijk druk uitoefenen bij deals met energiebedrijven en banken. Huurders Huurders met een smalle beurs hebben belang bij stabilisering van de woonlasten. Deze huurders sturen nu vaak al op woonlasten in plaats van hun huurkosten. Ze passen hun gedrag aan om aan de huur- plus de energiekosten te kunnen voldoen. In het nieuwe model maakt stijging van de huren niet veel uit als de woonlasten maar ongeveer gelijk blijven. Een aandachtpunt zal de keuzevrijheid van mensen zijn. Stadsverwarming blijkt in veel plaatsen op dit moment geen succes omdat mensen het zien als een beperking van hun keuzevrijheid. Keuzevrijheid zal daarom anders ingevuld moeten worden. Corporaties zullen hun woonproducten moeten herdefiniëren. Differentiatie moet geboden worden in wooncomfort in plaats van keuze in bijvoorbeeld energieleverancier. Maar hoe compenseer je voor het wegnemen van de stimulans om energie te besparen? Als de woonlasten alleen met inflatie mogen stijgen, dan hebben huurders geen incentive meer om energie te besparen. Oplossing zou een fair use policy kunnen zijn: de hoogte van de woonlasten worden gebaseerd op gemiddeld gebruik. Dit bedrag stijgt met inflatie. Komt de bewoner daarboven, dan gaat hij of zij meer betalen. Corporaties En last but not least: wat is het belang voor de woningcorporatie om aan deze business case te werken. Naast het maatschappelijke belang zal de corporatie meer sturingsruimte en investeringscapaciteit krijgen. Van belang is dan wel dat woningcorporaties de ruimte gaan onderkennen die ze nu al hebben in: - huurprijzen. De maximale huur wordt nu vaak bij lange na niet gevraagd. - WSW-richtlijnen. Het WSW verplicht corporaties niet om op één manier te rekenen. Het geeft corporaties ruimte om af te wijken van de richtlijnen als hier een goed verhaal achter zit. - Vastgoedwaarde. Het vastgoed moet in 50 jaar afgeschreven worden, maar staat fysiek minstens 100 jaar. - En verdere boekhoudkundige ruimte. Door woonlasten centraal te stellen worden corporaties gestimuleerd om de onderhandeling en samenwerking aan te gaan met energiemaatschappijen en bouwers. Ze zullen eerder investeren in lokale energiebedrijven om energielasten te stabiliseren. Hoe verder? De denkexercitie wordt door de deelnemers als waardevol ervaren, maar de teneur is ook: we zijn er nog niet. Na overleg met de G32 wordt gekeken of het genoeg aanknopingspunten biedt om dit verder uit te werken.
Woonlasten verlagen Los van het gedachte-experiment werd tijdens de denktanksessie de vraag gesteld: wat kunnen corporaties en gemeenten morgen doen om de woonlasten te stabiliseren voor lagere inkomensgroepen? Acht adviezen om woonlasten te stabiliseren op korte termijn: 1. Corporaties: pak de schil aan Laat woningcorporaties beginnen met het laaghangend fruit: de aanpak van de buitenschil van de woning. Dit heeft een groot energetisch effect. Goede communicatie is hierin een vereiste voor succes. 2. Productie door bewoners Faciliteer bewoners die hun eigen energie willen produceren. Op een aantal plekken in het land zijn al buurtenergiebedrijven opgericht, zoals in het Soesterkwartier in Amersfoort. Bewoners worden dan producent en ondernemer. Een dergelijk initiatief kan een multipliereffect in duurzaamheidsinitiatieven tot gevolg hebben: mensen die auto s delen of groen gaan beleggen. 3. Gedrag Als je wilt dat de huurder uiteindelijk zijn gedrag ten aanzien van energieverbruik aanpast, is goede voorlichting op maat belangrijk. Dit moet zodanig gedaan worden, dat het voor de huurder aantrekkelijk wordt om anders met energie om te gaan. Benut bijvoorbeeld het moment waarop een complex gerenoveerd is, door (wijzigingen in) het verbruik te monitoren en de gegevens die daaruit volgen te gebruiken voor de promotie. Het verdient de aanbeveling om voor elk huishouden een doorberekening te maken. 4. Combinaties Combineer functies om kosten te verminderen. Doordat je met een woning of gebouw ergens een bijdrage aan levert, hoef je minder te betalen. Voorbeeld: de groene daken in Amsterdam. De gemeente verstrekt subsidie voor groene daken, waarmee water langer vastgehouden wordt en het riool niet aangepast hoeft te worden, wat een dure operatie is. Bovendien is de woning meteen geïsoleerd en draagt dat dus ook nog bij aan energiebesparing. Ander voorbeeld: bied als corporatie je bezit aan de gemeente aan om met de renovatie meteen een gemeentelijke doelstelling bijvoorbeeld waterzuivering - mee te pakken. Door het gemeentelijke budget te benutten en te combineren met de renovatie kun je als corporatie je kosten reduceren en als gemeente heb je de doelstelling behaald. 5. 20% echte knelpunten Slechts 20% van alle huurders heeft last van te hoge woonlasten. Gemeentebreed is er sprake van 10% te hoge lasten. Vandaar het pleidooi voor een tweesporenbeleid: los echte knelpunten (van de doelgroep 20% ) op een subjectgerichte manier op: schuldhulpverlening, kwijtschelding, verlagen ozb; niet via de huur of energie. voor de rest is er veel meer ruimte; daarvoor kun je interessante concepten ontwikkelen en is het gunstig als de corporatie het zelf regelt. 6. Wat betaal ik nu eigenlijk? Op rekeningen van energiemaatschappijen staan veel posten opgenomen, zoals een bedrag voor de energiemeter, die teruggeïnvesteerd kunnen worden in energiebesparing. Of hef meer belasting op grijze stroom. 7. Flexibiliteit Zorg voor flexibiliteit in de woningvoorraad door splitsen of samenvoegen makkelijker mogelijk te maken. De markt bepaalt of er juist behoefte is aan kleinere of grotere woningen. De verwachting is dat de kwalitatieve vraag van consumenten afneemt. Ze nemen in de huidige tijd sneller met minder woonruimte genoegen. Dat scheelt woonlasten. Bovendien moet voorkomen worden dat huurders in een woning
terechtkomen die ze niet kunnen betalen. Wellicht betekent dat, dat je ze een kleinere woning toewijst.
Deelnemers Voorzitter - Olof van de Wal, directeur KEI Deelnemers - Marjo Croes, strategisch beleidsadviseur gemeente Lelystad - Jurgen van der Heijden, senior adviseur duurzaamheid AT Osborne (deelvoorzitter) - Gerard van Groenewoud, adjunct-directeur ontwikkeling BAM Woningbouw - Jan Willem van de Groep, programmaregisseur SEV - Roy Kramer, senior onderzoeker RIGO - Wim van der Velde, senior beleidsadviseur bouwen en wonen Gemeente Nijmegen - Simon Verduijn, procesmanager Gebieden EnergieNeutraal AM Duurzaam - Aline Zwierstra, vestigingsdirecteur Tilburg WonenBreburg KEI - Piet Korporaal, adviseur KEI - Jeroen van der Velden, adviseur KEI