Marktanalyse De rode draad Sinds de jaren 80 registreert DTZ Zadelhoff aanbod- en transactiegegevens van de Nederlandse vastgoedmarkt en gebruikt deze voor specialistische marktanalyses. Kantoren Aanbod Opname
Start dataverzameling 80 Eerste transactie in de database: Rabobank 43.000 m² kantoor Croeselaan Utrecht 80 Koningin Beatrix gekroond 81 Rente op staatsleningen bereikt hoogtepunt: 12,1% 82 Falklandoorlog 83 Revolutie in tekstverwerking: introductie Microsoft Word 82 ID De markt wordt meer gestructureerd in kaart gebracht en ieder beschikbaar object of iedere transactie krijgt een eigen ID. Kantorenaanbod eind 1982: 1,4 miljoen m² 83 Kantorenaanbod loopt op naar 1,7 miljoen m², opname 309.000 m² verdeeld over 46 gemeenten De hoogste kantooropname in Amsterdam, verder bestaat de top 10 uit Den Haag, Rotterdam, Utrecht, Groningen, Leidschendam, Almere, Eindhoven, Rijswijk en Diemen De tophuur voor kantoren is fl. 349,- m 2 (Babylon, Den Haag) 80 81 82 83
84-96 97 84-96 Groei was de norm, de extra vraag wordt beantwoord door een expanderende kantorenvoorraad Ondanks de forse groei bleven aanbod en opname op de kantorenmarkt in 1996 in balans Investeringen in winkels zorgen voor 53% van het totale investeringsvolume 97 Aanbod van kantoorruimte daalt met 25% en komt uit op het laagste niveau sinds 1990 en betreft slechts 5% van de voorraad Krimp kantorenaanbod veroorzaakt door grote vraag naar kantoren en beperkte nieuwbouwactiviteiten Opkomst van de ICT-sector Het nieuwbouwaanbod groeit op de bedrijfsruimtemarkt: 7% betreft nieuwbouw, dat was 1-2% Het totale investeringsvolume bedraagt fl. 7,3 miljard en daarmee groeit dit volume in een jaar tijd met 65%. Ruim 40% is door buitenlandse investeerders gerealiseerd 58% van het investeringsvolume is geïnvesteerd in kantoorruimte: kantoren zijn populair door de dalende leegstand Grote vraag naar kantoorruimte 86 Hoogste werkloosheidspercentage na WOII 86-87 Elfstedentocht 87 Zwarte maandag op Wallstreet 88 Nederland wint EK voetbal 89 Val Berlijnse Muur 92 Nokia brengt de eerste mobiele telefoon voor massapubliek op de markt 94 Mandela wordt president van Zuid-Afrika 95 Verlies Barings Bank 1 miljard euro door speculatie Nick Leeson 96 Faillissement Fokker 97 Elfstedentocht
Meer vraag dan aanbod 98 Schaarste aan kantoren die zowel per auto als per trein goed te bereiken zijn Voldoende aanbod van kantoren die goed per trein te bereiken zijn Locatie en huurprijs minder prioriteit, redelijke parkeernorm en snelle beschikbaarheid meer prioriteit Zoekgebied wordt uitgebreid. Kernen dichtbij Randstad profiteren van schaarste: Hilversum, Almere, Hoofddorp, Amersfoort, Nieuwegein, Leiden, Gouda, Capelle ad IJssel en Den Bosch De behoefte aan grootschalige bedrijfsruimte groeit Toenemende filialisering van het grootwinkelbedrijf, sterke instroom buitenlandse retailers Grote winkelconcentraties en megastores worden gewaardeerd door de consument Europese wisselkoersen verdwijnen door de euro: meer dynamiek op de beleggingsmarkt, al blijven lokale of regionale marktomstandigheden bepalend 99 Kantooropname op recordhoogte: 1,75 miljoen m², krappe verhouding van aanbod en opname: 1,2:1 Het kantorenaanbod bestaat grotendeels uit papieren aanbod dat pas over 2 jaar wordt opgeleverd Strenge parkeernormen rem op nieuwbouwontwikkeling Vinex: voor iedere 5 tot 10 medewerkers maar 1 parkeerplaats De opname van winkelruimte stijgt in een jaar tijd van 400.000 m² naar 500.000 m² Nieuw op de markt: Factory Outlet Centres 98 Introductie zoekmachine Google 99 Y2K: miljarden gespendeerd ter voorkoming van de millenniumbug Duitse beleggers zorgen voor 33% van het totale investeringsvolume van fl. 7,5 miljard Meer vraag dan aanbod op de kantorenbeleggingsmarkt: kantoren worden op papier verkocht 98 99
00 00 Hoogste stand AEX Internetbubbel doorgeprikt 00 De krapte op de kantorenmarkt nog niet voorbij: het aanbod ligt maar 19.000 m² hoger dan de opname DTZ Zadelhoff hanteert als uitgangspunt voor een gezonde markt een aanbod-opname-verhouding van 1,5:1, er is sprake van een te krappe kantorenmarkt. De ratio bedraagt 1:1 Grotere transacties in plaats van meer transacties De 13 grootste kantorensteden kennen een planvoorraad van 6,3 miljoen m 2 Een verruiming van de parkeernorm is volgens DTZ Zadelhoff bittere noodzaak Kantoren worden leuk. Werk als beleving, labourtainment. Uitstraling kantoren belangrijker voor huisvestingskeuze. Standaardkantoorruimten transformeren tot knuffelkantoren Wegrestaurants geliefd om te werken in verloren uren. De laptop staat steeds vaker op het menu Stijgende huurprijzen kantoren door krappe marktsituatie: Schiphol: fl. 900,-, Zuidas op fl. 725,- ICT zorgt voor ruim 25% van de opname, in totaal nam deze sector 650.000 m² op Winkelvastgoed als reclametool: non-fashion brandstores is de nieuwe trend Nederlandse particuliere beleggers goed voor 70% van het totale investeringsvolume Knuffelkantoren
Te groot aanbod 01 Terreuraanslag op Twin Towers 02 Invoering van de euro, de gulden verdwijnt 01 Het aanbod van kantoorruimte groeit met 37% tot 3,3 miljoen m² De kantooropname daalt met 15%: het zuiden en het westen kennen grootste krimp Het einde voor supermarkten en winkelcentra voorspeld: binnen 10 jaar wordt 75% van de boodschappen online gedaan 02 DTZ Zadelhoff waarschuwt voor een te groot aanbod op de kantorenmarkt Vooral de ICT-sector heeft minder kantoorruimte gehuurd De non-profit organisaties redden de kantorenmarkt: grote transacties UWV, CWI, RGD De overheid en non-profit goed voor een opname van 715.000 m² 01 02
03 04 03 KLM en Air France fuseren 04 Rookverbod op de werkplek van kracht 03 De vraag wordt bepaald door concentraties en reorganisaties en niet door uitbreidingen Zowel het bedrijfsleven als de overheid huurt vervangende en efficiëntere kantoorruimte Het kantorenaanbod loopt op tot een recordhoogte van 5,1 miljoen vierkante meter Het lage consumentenvertrouwen en de daling van de huishoudensbestedingen zijn voelbaar in het B-winkelgebied en de perifere centra. De vraag naar A1 blijft op peil 04 Kwaliteit wordt schaars. Kantoorruimte van mindere kwaliteit wordt achter gelaten en er wordt weinig nieuw ontwikkeld Een miljoen vierkante meter (15%) van het kantorenaanbod voldoet niet meer aan de wensen en eisen van de moderne kantoorgebruiker. Om aan de kwalitatieve vraag te kunnen voldoen, zal aan de bovenkant van de markt moeten worden gebouwd Kansloos aanbod
Woningen zijn risicoloze belegging 05 Nederland stemt tegen Europese grondwet 06 Nieuw zorgstelsel wordt ingevoerd 05 De vraag naar kantoorruimte zit weer in de lift. De opname in 2005: 1,6 miljoen m² Er zijn zowel negatieve verhuismotieven, zoals reorganisaties en bedrijfsconcentratie, als positieve, zoals kwaliteitsverbetering en uitbreidingsbehoefte De leegstand bereikt een recordhoogte van 13,8% van de kantorenvoorraad De vergrijzing van het aanbod zet door: 50% van het aanbod wordt 2 jaar of langer op de kantorenmarkt aangeboden Sloop met nieuwbouw of transformatie lijkt voor deze kantoorgebouwen vaak de enige oplossing Vooral satellietsteden hebben het zwaar. Hier zien we leegstands percentages vanaf 18% DTZ Zadelhoff introduceert Logistiek in perspectief: Centralisatie van distributiecentra voor slow flows en regionalisatie voor fast flows De opname van bedrijfsruimte daalt, maar de opname in de sector Industrie en Bouwnijverheid groeit. Deze sector reageert meestal vroeg-cyclisch en dat kan duiden op een toekomstige opnamestijging 06 De voorraad in gebruik neemt toe; er is meer kantoorruimte opgenomen dan achtergelaten Het kantorenaanbod is gedaald, de leegstand afgenomen tot 12,5% De gemiddelde contractduur voor kantoorruimte is gestegen tot gemiddeld 5 jaar De markt blijft ruim, tweedeling tussen kwalitatief goede en verouderde gebouwen steeds duidelijker. Bedrijven willen omhoog verhuizen Volgens DTZ Zadelhoff is een groei van het kantorenaanbod niet ondenkbaar wanneer geen vaart wordt gemaakt met het van de markt halen van verouderd aanbod De aanhoudende belangstelling voor en schaarste aan hoogwaardige distributiecentra hebben geleid tot scherpere aanvangsrendementen: richting 7,0% BAR v.o.n. Woningen worden gezien als relatief risicoloze belegging met stabiele rendementen: het huidige woningtekort biedt kansen voor de korte termijn, de demografie voor de lange termijn 05 06
07 08 07 Het herstel in 2007 overtreft alle verwachtingen De kantorenopname komt uit op 2,4 miljoen m 2 : het hoogste opnameniveau ooit De overheid en de financiële sector nemen meer ruimte op, de bancaire sector minder Het DTZ Zadelhoff beleggersvertrouwen wordt geïntroduceerd: er zijn meer beleggers positief dan negatief Het investeringsvolume bereikt een record van EUR 12 miljard, 45% hiervan is geïnvesteerd door buitenlandse beleggers Opname bedrijfsruimte op recordhoogte: 3,7 miljoen m 2. Een derde van de opname betreft grootschalige bedrijfsruimte van tenminste 10.000 m² Vooral assemblage en value added logistics hebben toekomst in Noordwest-Europa en dat heeft effect op logistiek vastgoed in Nederland Retailers staan in de rij: de druk op de markt voor winkelvastgoed in de drukste winkelstraten is groter geworden. De vraag overstijgt het aanbod De invloed van de kredietcrisis op de gebruikers markten is niet of nauwelijks merkbaar 08 07 ABN Amro verkocht voor 70 miljard euro Einde van de zomer luidt begin kredietcrisis in 08 Val Lehman Brothers De kredietcrisis heeft een teruggang op de kantoorruimtemarkt tot gevolg Bedrijven gaan zich meer kostenbewust gedragen en de investeringsbereidheid neemt af Innovatief ondernemerschap moet het ruime aanbod, een gebrek aan kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte en de hoge bouwkosten met elkaar in lijn brengen Het karakter van de kantorenmarkt is definitief veranderd in een vragersmarkt DTZ Zadelhoff komt voor het eerst met een publicatie over zorgvastgoed en onderzoekt de markt van de zorghotels: er vindt een omslag plaats van aanbodgestuurde naar vraaggerichte zorg en zorghotels spelen hier op in Herstel overtreft alle verwachtingen
VastgoedVisiekaart 09 DSB bank failliet 10 Amsterdamse grachten op de Werelderfgoedlijst UNESCO Begin Eurocrisis: Griekenland in problemen, gevolgd door Spanje en Portugal 09 Zonder vreemd vermogen is de olie uit de motor van de beleggingsmarkt: laagterecord investeringsvolume Het effect van de economische teruggang tekent zich af op de gebruikersmarkten: de vraag naar huisvesting vermindert, de kans op leegstand neemt toe De effecten van de kredietcrisis zijn duidelijk zichtbaar in de logistieke sector: sterk dalende vraag naar consumptiegoederen en hoogwaardige distributiecentra Het beleggersvertrouwen bereikt diepterecord 10 Er staat 6 miljoen m 2 kantoor leeg, zo n 300.000 werkplekken DTZ Zadelhoff constateert binnenstadsschaarste aan zowel woningen als kantoren Stationslocaties worden steeds populairder, Het Nieuwe Werken heeft invloed op ruimtegebruik: het klassieke kantoor verandert langzaam in een meeting place Kenmerkend is het grote aantal huurverlengingen en de hoge verborgen leegstand DTZ Zadelhoff introduceert de Vastgoed Visiekaart. De regionale verschillen nemen toe: naarmate de afstand tot het centrum toeneemt, neemt ook het structurele aanbod toe Oud aanbod verschraalt snel, structureel kantorenaanbod bijna 2 miljoen m² Alleen tiptop aanbod heeft verhuurkansen Overheden moeten veel strikter worden bij uitgeven nieuwe kantoorlocaties. Als de vraag niet groeit, wordt de bestaande voorraad leeg getrokken In 2010 kondigt het einde van de winter op de vastgoedmarkt zich aan: meer beweging op de beleggingsmarkt en buitenlandse investeerders zijn weer op zoek naar Nederlands vastgoed Nederlandse beleggers versterken hun posities op de woning- en winkelmarkt en investeren op stationslocaties Huurwoningen zijn de sleutel tot marktherstel: in de periferie groeit het aantal huishoudens en daarmee is de perifere woningmarkt een interessant alternatief voor beleggers 09 10
Kansrijk, kanshebbend en kansarm 11 Er is van veel te veel in Nederland: er is sprake van een ruimtelijke ordeningscrisis De kantorenmarkt is in toenemende mate een nationale markt en die kan niet naar lokale inzichten worden gefaciliteerd. De centrale overheid moet haar verantwoordelijkheid nemen Het aanbod van kantoren en bedrijfsgebouwen is zo groot dat geen enkele opleving voldoende is om de leegstand structureel te verkleinen Knuffelwinkels: nieuwe kleinschaligheid kleurt centrumgebied, beleving zorgt voor omzet Zekerheid gezocht: de vraag naar huurwoningen in het segment tot EUR 650 1.000,- is groot en de leegstand is beperkt 11 12 12 11 De wereldbevolking bestaat uit 7 miljard mensen 12 Apple is 620 miljard dollar waard: de hoogste waarde ooit van een bedrijf DTZ Zadelhoff introduceert de driedeling van de Nederlandse kantorenmarkt: Op basis van markt-, locatie- en objectspecifieke kenmerken is het kantorenaanbod te verdelen in kansrijk, kanshebbend en kansarm De kansarme objecten moeten vaak sneller worden afgewaardeerd, terwijl het kansrijke aanbod gewoon waardevast blijft Slechte gebouwen en de oplopende leegstand bepalen teveel het beeld in de markt. Met kansrijk vastgoed is weinig mis: hier blijft het perspectief op het vinden van gebruikers groot Prachtig boven 80 : de marktwerking in de zorgsector en een groeiend aantal mensen dat de oude dag wil doorbrengen in de huidige levensstijl zorgen voor nieuwe woonzorgconcepten In de logistieke sector en op de winkelmarkt zijn sterk gespecialiseerde eigenaren actief die echt weten wat de gebruiker wil, in andere sectoren is dat onderbelicht Vastgoedexploitatie en beleggen zijn twee verschillende werelden, al gaat het over hetzelfde gebouw
Hoeveel kantoor wilt u bij de koffie? Den Haag 13 Troonwisseling in Nederland Nederland uit recessie 14 De Nederlandse Grondwet bestaat 200 jaar Ramp vlucht MH17 in Oekraïne Utrecht Rotterdam Amsterdam 13 Uit de top 20 kantoortransacties blijkt dat 11 kantoren vooraf als kansrijk zijn aangeduid, 8 als kanshebbend en 1 als kansarm Veel gebruikers zoeken geen gebouw maar een formule waar ontmoeten en goede horeca essentieel zijn. De gemeenschappelijke ruimten zijn net als bij hedendaagse hotels belangrijker dan de eigen ruimte: Hoeveel kantoor wilt u bij de koffie? Het hoogste percentage buitenlandse investeerders (44%) in Nederland sinds 2007. Naast Duitse, slaan nu ook Angelsaksische partijen hun slag in Nederland Buitenlandse beleggers betreden ook de Nederlandse woningmarkt 14 Het belang van kernsteden neemt toe bij afnemende vraag. Meer dan 40% van de kantooropname in de vier grote steden (G4) gerealiseerd Amsterdam alleen zorgt voor een aandeel van 20% en is de kopman van de Nederlandse kantorenmarkt De beste locaties in de beste steden vormen de eerste schakel van wat DTZ Zadelhoff de dynamiek-keten noemt. Bij een aantrekkende markt worden de beste gebouwen op de beste locaties het eerste opgenomen. Hierna waaiert de vraag uit naar secundaire locaties in dezelfde stad of naar toplocaties in de randgemeenten Een winkel op de Harde A1 en een goede brand zorgen voor meer omzet zowel offline als online, deze winkels lenen zich uitstekend voor Fast Fashion Het aantal internationale retailers is in 10 jaar tijd verdubbeld op de Harde A1 Dynamiek op de logistieke vastgoedmarkt vindt plaats op lijn Rotterdam Venlo Er wordt weer logistiek vastgoed op risico ontwikkeld Voor de toekomstbestendigheid van een stad is het verbeteren van het aanbod van middeldure huurwoningen in het vrije segment van belang 13 14
15 15 Aanslagen in Parijs (Charlie Hebdo en culturele locaties) De Grand Départ van de Ronde van Frankrijk in Utrecht 15 Er zijn verschillende tendensen die ongeacht de conjuncturele ontwikkelingen een rol spelen en van invloed zijn op het ruimte gebruik in de verschillende vastgoedmarkten, de belangrijkste zijn: - De veranderende mens - Afnemende plaatsgebondenheid - Concentratiebewegingen - Alles gaat sneller Ook in economisch zeer gunstige tijden zal het opnameplafond van kantoren op 1,5 miljoen m 2 liggen en dat zal nooit meer 2,4 miljoen m 2 worden zoals in 2007 Het aantal transacties neemt af, werken is minder aan kantoor gebonden, het kantoor wordt gecombineerd met andere functies en de flexfactor wordt breed toegepast Het beleggersvertrouwen komt uit op recordhoogte Voor het eerst sinds 2008 daalt de kantorenleegstand in Nederland tot 15,8% Opname bedrijfsruimte hoogste niveau sinds 2008: 3,2 miljoen m 2 Investeringsvolume op recordhoogte: circa EUR 12 miljard Beleggersvertrouwen op recordhoogte
Welke uitspraken er in de loop der jaren door DTZ Zadelhoff over de dynamiek op de vastgoedmarkt ook zijn gedaan, ze hebben allemaal een ding gemeen. Ze zijn onderbouwd met data uit de database die al die jaren door specialisten vanuit de verschillende windstreken in Nederland met zorg zijn verzameld. Inmiddels telt de database van DTZ Zadelhoff 273.267 objecten, die tussen 1980 en nu in aanbod hebben gestaan of waar een transactie heeft plaatsgevonden. Het meest recente adres betreft Lingenstraat 1 in Zwolle. Hier wordt 14.433 m² aangeboden voor een koopsom van EUR 6,25 miljoen. www.dtz.nl DTZ Zadelhoff