Een zeer goedkope koop vs. een schenking met zware last

Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar 2012-2013 Een zeer goedkope koop vs. een schenking met zware last Masterproef van de opleiding Notariaat Ingediend door De Bruyn Chloë (00706652) Promotor: Prof. Erik Van Tricht Co-promotor: Sylvie De Raedt

INHOUDSTABEL 1. Inleiding... 1 2. De administratie... 2 2.1. Verkeerd benoemde akte... 3 2.2. Geveinsde akte... 3 2.3. Anti-misbruikbepaling... 4 3. Verkoop tegen een lage prijs... 5 3.1. Situatie... 5 3.2. Kwalificatie... 6 3.2.1. Belachelijke of bespottelijk lage prijs... 6 3.2.1.1. Principe... 6 3.2.1.2. De administratie... 8 3.2.1.3. De rechter... 8 3.2.2. Lage prijs... 10 3.2.2.1. Principe... 10 3.2.2.2. De administratie... 13 3.2.2.3. De rechter... 16 3.3. Bewijs schenking... 19 3.3.1. Algemeen... 19 3.3.2. Vermomde schenking... 20 3.3.2. Onrechtstreekse schenking... 21 3.4. Tegenwerpelijkheid schenking... 22 3.4.1. Vermomde schenking... 22 3.4.2. Onrechtstreekse schenking... 23 3.5. Fiscale implicaties... 23 3.5.1. Koop... 23 3.5.2. Schenking... 24 3.5.2.1. Belachelijk lage prijs... 24 3.5.2.2. Lage prijs... 26 a) Vermomde schenking... 26 b) Onrechtstreekse schenking... 27 4. Schenking met zware last... 28 4.1. Situatie... 28

4.2. Kwalificatie... 29 4.2.1. Principe... 29 4.2.2. De administratie... 29 4.2.3. De rechter... 30 4.3. Fiscale implicaties... 31 5. Nederland... 31 5.1. Verkoop tegen een lage prijs... 31 5.2. Schenking met zware last... 34 6. Conclusie... 36 BIBLIOGRAFIE... 38

Een zeer goedkope koop vs. een schenking met zware last 1. Inleiding 1.Een koop tegen een normale prijs is een verkrijging ten bezwarende titel, een schenking een verkrijging ten kosteloze titel. Maar wat met een koop tegen een vriendenprijsje of een schenking met zware last? Dit soort grensgevallen doen vragen rijzen in verband met de kwalificatie. Het onderscheid tussen een koop en schenking vervaagt. 2.Stel, een suikertante verkoopt aan haar nichtje een huis voor een zogenaamd familieprijsje. De administratie ziet hier evenwel een schenking in en wil het nichtje meer registratierechten doen betalen. De schenkingstarieven voor onroerende goederen tussen dergelijke verwanten zijn torenhoog. In Vlaanderen en Wallonië gelden tarieven van 25% tot 70%, in Brussel van 35% tot 70%. Kopen is dus fiscaal veel aantrekkelijker. 3.Indien ouders een woning, bouwgrond of familiebedrijf verkopen aan één van hun kinderen, gebeurt dit eveneens vaak tegen een familieprijsje. 4.Deze twee voorbeeldjes illustreren het belang van de kwalificatie. Enerzijds heeft de kwalificatie een zeer grote impact op fiscaal vlak en meer bepaald op het vlak van de registratierechten. Anderzijds heeft deze ook gevolgen op civielrechtelijk vlak. Zo valt een rechtshandeling ten bezwarende titel buiten de nalatenschap en rijzen aldaar geen problemen inzake inbreng en inkorting. 5.Kan de administratie herkwalificeren? Wanneer is herkwalificatie mogelijk? Wat vindt de rechter? En kan je eigenlijk nog wel verkopen tegen een vrienden - of familieprijsje? Dit alles zal in deze bijdrage worden onderzocht. Hierbij zal de nadruk liggen op het fiscale luik. Vooreerst wordt kort ingegaan op de instrumenten die de administratie toelaten een rechtshandeling te herkwalificeren. Vervolgens komt de effectieve kwalificatievraag aan bod. Dit zowel voor de verkoop tegen lage prijs als de schenking met zware last. Daarnaast komen enkele gelieerde topics inzake bewijs, tegenwerpelijkheid en fiscaliteit aan bod. Ten slotte wordt een vergelijking gemaakt met ons buurland Nederland. 1

2. De administratie 6.Gezien de grote tariefverschillen tussen koop en schenking heeft de administratie er alle belang bij de juiste kwalificatie te achterhalen. 7.Het registratierecht treft bovendien de werkelijk tussen de partijen afgesloten rechtshandelingen. 1 De administratie moet zich voor de heffing van de registratierechten houden aan de werkelijke aard van de akte die ter registratie wordt neergelegd. 2 Het gestum heeft voorrang op het scriptum, zodat de administratie niet gebonden is door de benaming of de kwalificatie die partijen aan de voorgelegde akte geven noch door de inhoud van de overgelegde akte. 3 De administratie zal rekening houden met de werkelijke wil van de partijen en in overeenstemming hiermee belasting heffen. 4 8.Door alle middelen van het gemeen recht, met inbegrip van getuigen en vermoedens 5, doch met uitzondering van de eed, is het bestuur ertoe gerechtigd het bewijs te leveren van de ware aard en de werkelijke voorwaarden van de overeenkomst. 6 1 F. WERDEFROY, Registratierechten, Brussel, Larcier, 1964, 294; F. WERDEFROY, Registratierechten, Mechelen, Kluwer, 2011, 657. 2 E. SPRUYT, J. RUYSSEVELDT, P. DONS, Praktijkgids successierecht en planning, Kapelle-op-den-Bos, Toth, 2002, 488-489; H. DE SAEGER, N. LABEEUW, N. GEELHAND, T. DUMONT, Schenking en registratie schenking van tegenwoordige goederen in M. COENE, J. DU MONGH en N. GEELHAND, Erfenissen, schenkingen en testamenten. Artikelgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl, 15. 3 F. WERDEFROY, Registratierechten, Brussel, Larcier, 1964, 294; F. WERDEFROY, Registratierechten, Mechelen, Kluwer, 2011, 657; H. DE SAEGER, N. LABEEUW, N. GEELHAND, T. DUMONT, Schenking en registratie schenking van tegenwoordige goederen in M. COENE, J. DU MONGH en N. GEELHAND, Erfenissen, schenkingen en testamenten. Artikelgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl, 28a. 4 E. SPRUYT, J. RUYSSEVELDT, P. DONS, Praktijkgids successierecht en planning, Kapelle-op-den-Bos, Toth, 2002, 488-489; A. MAELFAIT, Boek 2/Topic 36 Vermomde schenking: fiscale gevolgen in A. VERBEKE, e.a.(eds.), Handboek Estate Planning. Boek 2: Vermogensplanning met effect bij leven: schenking, Gent, larcier, 2009, 197; F. WERDEFROY, Registratierechten, Mechelen, Kluwer, 2011, 657; H. DE SAEGER, N. LABEEUW, N. GEELHAND, T. DUMONT, Schenking en registratie schenking van tegenwoordige goederen in M. COENE, J. DE MONGH en N. GEELHAND, Erfenissen, schenkingen en testamenten. Artikelgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl, 15. 5 Bergen 27 oktober 2005, Rec.gén.enr.not. 2006, afl.5, 181. 6 Art. 185 W.Reg; F. WERDEFROY, Registratierechten, Brussel, Larcier, 1964, 294; F. WERDEFROY, Registratierechten, Mechelen, Kluwer, 2011, 657; H. DE SAEGER, N. LABEEUW, N. GEELHAND, T. DUMONT, Schenking en registratie schenking van tegenwoordige goederen in M. COENE, J. DU MONGH en N. GEELHAND, Erfenissen, schenkingen en testamenten. Artikelgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl, 28b. 2

9.Hierbij dient een onderscheid te worden gemaakt tussen een verkeerd benoemde akte en een geveinsde akte. Het wezen opgemerkt dat de grens tussen beiden niet altijd even duidelijk is. 7 Daarnaast kan de anti-misbruikbepaling tevens een rol spelen. 2.1. Verkeerd benoemde akte 10.De administratie heeft het recht maar ook de plicht, aan de hand van de gegevens van de akte, de door de partijen aan de akte gegeven benaming te verbeteren. Deze benaming kan niet opwegen tegen de wettelijke bepalingen welke de overeenkomst belasten naar haar bestanddelen. 8 Dit betekent dat, niettegenstaande het feit dat de partijen aan hun overeenkomst de benaming koop hebben gegeven, de fiscale administratie deze kwalificatie naast zich neer kan leggen en alsnog het schenkingsrecht kan heffen. 9 De kwalificatie van de partijen, is niet tegenstelbaar aan de administratie. 10 Anders dan bij een geveinsde akte, is bij een verkeerd benoemde akte geen valsheid of leugen aanwezig. De overeenkomst is door de partijen in de akte oprecht weergegeven maar verkeerd betiteld. Om deze reden wordt een verkeerd benoemde akte ook niet met een boete bestraft. 11 2.2. Geveinsde akte 11.Een geveinsde akte is een akte waarvan de inhoud niet overeenstemt met de overeenkomst die in werkelijkheid door partijen werd afgesloten. De tegenstelling tussen deze akte, het scriptum en de 7 S. VANMAELE, De verkoop van een onroerend goed met gesloten beurs en de verkoop aan een familieprijs: fiscale simulatie of niet?, Notariaat 2011, afl.17, 3; H. DE SAEGER, N. LABEEUW, N. GEELHAND, T. DUMONT, Schenking en registratie schenking van tegenwoordige goederen in M. COENE, J. DU MONGH en N. GEELHAND, Erfenissen, schenkingen en testamenten. Artikelgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl, 28b. 8 Cass. 7 april 1910, Pas. 1910, I, 174; F. WERDEFROY, Registratierechten, Brussel, Larcier, 1964, 294; F. WERDEFROY, Registratierechten, Mechelen, Kluwer, 2011, 657-658; H. DE SAEGER, N. LABEEUW, N. GEELHAND, T. DUMONT, Schenking en registratie schenking van tegenwoordige goederen in M. COENE, J. DU MONGH en N. GEELHAND, Erfenissen, schenkingen en testamenten. Artikelgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl, 28b. 9 H. DE SAEGER, N. LABEEUW, N. GEELHAND, T. DUMONT, Schenking en registratie schenking van tegenwoordige goederen in M. COENE, J. DU MONGH en N. GEELHAND, Erfenissen, schenkingen en testamenten. Artikelgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl, 15. 10 A. MAELFAIT, Boek 2/Topic 36 Vermomde schenking: fiscale gevolgen in A. VERBEKE, e.a.(eds.), Handboek Estate Planning. Boek 2: Vermogensplanning met effect bij leven: schenking, Gent, Larcier,2009,197. 11 F. WERDEFROY, Registratierechten, Brussel, Larcier, 1964, 294; F. WERDEFROY, Registratierechten, Mechelen, Kluwer, 2011, 658; H. DE SAEGER, N. LABEEUW, N. GEELHAND, T.DUMONT, Schenking en registratie schenking van tegenwoordige goederen in M. COENE, J. DU MONGH en N. GEELHAND, Erfenissen, schenkingen en testamenten. Artikelgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl, 28b. 3

werkelijke overeenkomst, het gestum is door partijen opzettelijk gewild. Kenmerkend voor veinzing is derhalve het bestaan van een leugen. 12 In fiscale zaken is er sprake van veinzing wanneer partijen een overeenkomst tot stand brengen onder de bedrieglijke schijn van één of meer minder belaste overeenkomsten. 13 De administratie heeft het recht aan te tonen dat de in de aangeboden akte vermelde overeenkomst niet strookt met de werkelijkheid en deze een andere rechtshandeling verbergt. 14 Slaagt zij in die bewijsvoering, kan zij de belasting vorderen op de werkelijk tussen partijen afgesloten rechtshandeling. 15 De vermomde schenking mag dus volgens haar werkelijke aard worden belast op voorwaarde dat de administratie het bestaan van veinzing in de ter registratie aangeboden akte kan bewijzen. 16 Daarenboven is elke partij een geldboete verschuldigd gelijk aan het ontdoken recht. Dit recht is ondeelbaar door alle partijen verschuldigd. 17 De geldboete heeft niet het karakter van een strafrechtelijke sanctie in de zin van artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens. De rechter heeft bovendien niet de bevoegdheid om deze boete te verminderen om reden van billijkheid of redelijkheid. 18 2.3. Anti-misbruikbepaling 12.De anti-misbruikbepaling 19 doet geen afbreuk aan de middelen waarover de fiscale administratie beschikt tot bestrijding van veinzing en verkeerde betiteling van een rechtshandeling, die onverminderd van toepassing blijven. 20 Aanvankelijk beperkte de anti-misbruikbepaling zich qua toepassingsgebied tot verrichtingen in de economische sfeer. Sinds de programmawet van 2012 12 F. WERDEFROY, Registratierechten, Brussel, Larcier, 1964, 295-296; H. DE SAEGER, N. LABEEUW, N. GEELHAND, T. DUMONT, Schenking en registratie schenking van tegenwoordige goederen in M. COENE, J. DU MONGH en N. GEELHAND, Erfenissen, schenkingen en testamenten. Artikelgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl, 28c. 13 F. WERDEFROY, Registratierechten, Brussel, Larcier, 1964, 296; A. MAELFAIT., Boek 2/Topic 36 Vermomde schenking: fiscale gevolgen in A. VERBEKE, e.a.(eds.), Handboek Estate Planning. Boek 2: Vermogensplanning met effect bij leven: schenking, Gent, larcier,2009,197. 14 A. MAELFAIT, Boek 2/Topic 36 Vermomde schenking: fiscale gevolgen in A. VERBEKE, e.a.(eds.), Handboek Estate Planning. Boek 2: Vermogensplanning met effect bij leven: schenking, Gent, Larcier, 2009, 197. 15 H. DE SAEGER, N. LABEEUW, N. GEELHAND, T. DUMONT, Schenking en registratie schenking van tegenwoordige goederen in M. COENE, J. DU MONGH en N. GEELHAND, Erfenissen, schenkingen en testamenten. Artikelgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl, 28d. 16 Bergen 27 oktober 2005, Rec.gén.enr.not. 2006, afl.5, 180; E.SPRUYT, J.RUYSSEVELDT, P.DONS, Praktijkgids successierecht en planning, Kapelle-op-den-Bos, Toth, 2002, 489. 17 Art. 204 W.Reg. 18 H. DE SAEGER, N. LABEEUW, N. GEELHAND, T. DUMONT, Schenking en registratie schenking van tegenwoordige goederen in M. COENE, J. DU MONGH en N. GEELHAND, Erfenissen, schenkingen en testamenten. Artikelgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl, 28d. 19 Art. 18 2 W.Reg. 20 S. VANMAELE, De verkoop van een onroerend goed met gesloten beurs en de verkoop aan een familieprijs: fiscale simulatie of niet?, Notariaat 2011, afl.17, 2. 4

strekt zij zich uit tot verrichtingen die worden gesteld in het kader van het beheer van het privévermogen. Dit voor rechtshandelingen gesteld vanaf 1 juni 2012. 21 3. Verkoop tegen een lage prijs 3.1. Situatie 13.Indien de prijs in de verkoopovereenkomst daadwerkelijk wordt betaald maar deze niet beantwoordt aan de werkelijke waarde van het verkochte goed, staan we voor een verkoop tegen een lage prijs. 22 Het betreft een verschil tussen de marktwaarde van het goed en de effectieve verkoopprijs. 23 Deze situatie is te onderscheiden van de koop tegen een prijs die geheel of gedeeltelijk wordt kwijtgescholden of die louter fictief is en derhalve nooit zal betaald worden. 24 14.De prijs wordt beschouwd als een wezenlijk bestanddeel van de koopovereenkomst zodat er zonder prijs geen koop is. 25 Derhalve rijst de vraag wat er dient te gebeuren indien de prijs te laag is. Men maakt hierbij een onderscheid tussen een belachelijke of bespottelijk lage prijs en een lage prijs. Bovendien heerst discussie in de rechtsleer of een dergelijke verkoop tegen lage prijs als vermomde dan wel onrechtstreekse schenking dient te worden beschouwd. Hoewel de meerderheid de mening is toegedaan dat een verkoop tegen lage prijs geen verdoken maar een onrechtstreekse schenking is, zal dit onderscheid ter volledigheid in enkele topics worden aangehaald. 26 Dit probleem is uiteraard 21 Programmawet 29 maart 2012, BS 6 april 2012, Circulaire nr. 4/2012, BS 04 mei 2012; Circulaire nr. 5/2013 (vervangt Circ. Nr. 8/2012), BS 10 mei 2013. 22 E. LAUWERS, De verkoop met gesloten beurs en verkoop tegen een te lage prijs, T.Not.2009, 332. 23 G. DEKNUDT, Schenkingen in W. PINTENS en J. DU MONGH (eds.), Patrimonium 2006, Antwerpen, Intersentia, 2006, 214. 24 Zie bijvoorbeeld E. LAUWERS, De verkoop met gesloten beurs en verkoop tegen een te lage prijs, T.Not.2009, 330. 25 H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, Tome IV, vol. I, Brussel, Bruylant, 1972, 68 26 Cass. 19 juni 1952, Rev.prat.not.b. 1953, 380 ; E. DE WILDE D ESTMAEL en C. THOMASSET, Les donations. Aspects civil et fiscal, Brussel, Servais, 1996, 58; M. PUELINCKX-COENE, N. GEELHAND en F. BUYSSENS, Overzicht van rechtspraak. Giften (1993-1998), T.P.R. 1999, 936; E. LAUWERS, De verkoop met gesloten beurs en verkoop tegen een te lage prijs, T.Not. 2009, 340; A. MAELFAIT, Boek 2/Topic 35 Vermomde schenking/ Veinzing /Gedeeltelijke schenking in A. VERBEKE, e.a.(eds.), Handboek Estate Planning. Boek 2: Vermogensplanning met effect bij leven: schenking, Gent, Larcier, 2009, 193; S. SEYNS, S. VAN DEN HOVE D ERTSENRYCK, Actuele ontwikkelingen in het schenkingsrecht, Themis 2009, nr.55 1/2009, 65; R. DEKKERS en H. CASMAN, Handboek burgerlijk recht. Deel IV Huwelijksstelsels Erfrecht Giften, Antwerpen, Intersentia, 2010, 627; I. DE STEFANI en P. DE PAGE, La donation et ses impacts successoraux in J-P. BOURS, A. CULOT, P. DE PAGE, I. DE STEFANI, F. MAGNUS, C. PRÜM. en P. WAUTELET (eds.), Les donations: aspects civils et fiscaux, Louvain-la-Neuve, Anthemis, 2011, 147. Anders : G. MAHIEU en E. BOURS, La vente à prix réduit in E. BEGUIN, A. DELIÉGE, e.a.(eds.), Les arrangements de famille, Brussel, Story-Scientia, 1990, 37 ; J. BAEL, Schenkingen en testamenten in X(ed.), Rechtskroniek voor het Notariaat 2006-2007. deel 10, Brugge, die Keure, 2007, 186. 5

slechts aan de orde zo bewezen is dat vrijgevigheid de reden is van de lage prijs en er dus sprake is van een schenking. 15.Het is bovendien de feitenrechter die soeverein beslist of een rechtshandeling als schenking dan wel rechtshandeling ten bezwarende titel te kwalificeren is en of we met een vermomde dan wel onrechtstreekse schenking te maken hebben. 27 3.2. Kwalificatie 3.2.1. Belachelijke of bespottelijk lage prijs 3.2.1.1. Principe 16.Een belachelijke prijs is volgens TILLEMAN een prijs die objectief niet ernstig kan worden genomen. 28 Men spreekt van dergelijke prijs indien het verschil tussen de bedongen prijs en de werkelijke waarde zeer groot is. 29 Een spotprijs in het gewone taalgebruik betekent juridisch nog geen belachelijke of bespottelijk lage prijs, maar een kennelijk onvoldoende prijs. 30 17.Door bepaalde auteurs wordt een belachelijke prijs gelijkgesteld met het ontbreken van een prijs. Er wordt immers algemeen aangenomen dat een prijs ernstig moet zijn. Bijgevolg vertegenwoordigt een belachelijke prijs, die niet ernstig kan worden genomen, hoe reëel ook, geen prijs zodat geen verkoopovereenkomst kan tot stand komen. 31 Deze opvatting resulteert in de nietigheid van de overeenkomst als koop 32. Evenmin kan een onrechtstreekse of vermomde schenking tot stand 27 Cass. 9 november 1855, Pas. 1856, I, 65; Rb. Turnhout 28 maart 1991, TBBR 1991, 400; E. SPRUYT, J. RUYSSEVELDT, P. DONS, Praktijkgids successierecht en planning, Kapelle-op-den-Bos, Toth, 2002, 487; I. LIPS, Boek 2/Topic 31 Vermomde schenking/veinzing/gedeeltelijke schenking in A.VERBEKE, e.a. (eds.), Handboek Estate Planning. Boek 2: Vermogensplanning met effect bij leven: schenking, Gent, Larcier, 2009, 165; A. MAELFAIT, Boek 2/Topic 35 Vermomde schenking/ Veinzing /Gedeeltelijke schenking in A. VERBEKE, e.a.(eds.), Handboek Estate Planning. Boek 2: Vermogensplanning met effect bij leven: schenking, Gent, Larcier, 2009, 191; S. SEYNS, S. VAN DEN HOVE D ERTSENRYCK, Actuele ontwikkelingen in het schenkingsrecht, Themis 2009, nr.55 1/2009, 70; W. PINTENS, C. DECLERCK en K. VANWINCKELEN, Schets van het familiaal vermogensrecht, Antwerpen, Intersentia, 2012, 258. 28 B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht. Overeenkomsten Deel 2 bijzondere overeenkomsten A. Verkoop Deel 1 Totstandkoming en kwalificatie van de koop, Antwerpen, Kluwer, 2001, 504. 29 A. MAELFAIT, Boek 2/Topic 35 Vermomde schenking/ Veinzing /Gedeeltelijke schenking in A. VERBEKE, e.a.(eds.), Handboek Estate Planning. Boek 2: Vermogensplanning met effect bij leven: schenking, Gent, Larcier, 2009, 193. 30 A. DE BOUGNE, Verkoop van een onroerend goed tegen een twijfelachtige prijs, T.Not. 1986, 3; B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht. Overeenkomsten Deel 2 bijzondere overeenkomsten A. Verkoop Deel 1 Totstandkoming en kwalificatie van de koop, Antwerpen, Kluwer, 2001, 504. 31 A. DE BOUGNE, Verkoop van een onroerend goed tegen een twijfelachtige prijs, T.Not. 1986, 3; L. RAUCENT, Les libéralités, Brussel, Bruylant, 1991, 158 32 A. DE BOUGNE, Verkoop van een onroerend goed tegen een twijfelachtige prijs, T.Not. 1986, 6; G. MAHIEU en E. BOURS, La vente à prix réduit in E. BEGUIN, A. DELIÉGE, e.a.(eds.), Les arrangements de famille, 6

komen daar er geen verkoop is, dus ook geen structuur voor een onrechtstreekse schenking of een scherm waarachter een vermomde schenking kan schuilen. 33 18.DE PAGE beukt tegen deze stelling op. Volgens deze auteur vertegenwoordigt een belachelijke prijs, als hij reëel is, wel degelijk een prijs, zodat een verkoop kan tot stand komen. Men heeft wel te maken met een wanverhouding in tegenprestaties waardoor de verkoop die betrekking heeft op een onroerend goed desgevallend kan vernietigd worden wegens benadeling. 34 19.Volgens BAEL, hierin gesteund door het grootste deel van de rechtspraak en rechtsleer, moet de verkoop van het goed tegen een belachelijke prijs als schenking van het goed met last worden gekwalificeerd. 35 Men zou de verkoop van het goed beter aanzien als een schenking van het goed en op deze manier belasten. 36 20.Rechtspraak en rechtsleer nemen dan ook aan dat de benaming verkoop niet aannemelijk is wanneer het goed wordt overgedragen tegen een belachelijk lage prijs. 37 Een akte, welke als verkoop betiteld wordt, dient als schenking te worden aanzien wanneer vaststaat dat er een duidelijke wanverhouding bestaat tussen de door de partijen overeengekomen prijs, hoe reëel ook, en de Brussel, Story-Scientia, 1990, 38 ; R. TIMMERMANS, De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren, Mechelen, Kluwer, 2009, 96. 33 A. DE BOUGNE, Verkoop van een onroerend goed tegen een twijfelachtige prijs, T.Not. 1986, 3; L. RAUCENT, Les libéralités, Brussel, Bruylant, 1991, 158. 34 Art. 1674 BW ; H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, Tome VIII, vol.i, Brussel, Bruylant, 1944, 19; H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, Tome IV, vol. I, Brussel, Bruylant, 1972, 71-72. 35 J. BAEL, Schenkingen en testamenten in X(ed.), Rechtskroniek voor het Notariaat 2006-2007. deel 10, Brugge, die Keure, 2007, 187. 36 Cass. 11 januari 1917, Pas. 1917, I, 86; Brussel 13 december 2004, Rec.gén.enr.not. 2005, 118; L. WEYTS, Notarieel fiscaal recht. Deel 1 De registratie van notariële akten en hun gevolgen op fiscaal vlak, Mechelen, Kluwer, 2005, 167; J. BAEL, Schenkingen en testamenten in X(ed.), Rechtskroniek voor het Notariaat 2006-2007. deel 10, Brugge, die Keure, 2007, 187. 37 Cass. 11 januari 1917, Pas. 1917, I, 86; Gent 26 januari 1990, Rec.gén.enr.not.1990, 172-174; Rb. Dendermonde 25 mei 1992, Rec.gén.enr.not.1994, 329; Brussel 13 december 2004, Rec.gén.enr.not. 2005, 118; F. WERDEFROY, Registratierechten, Brussel, Larcier, 1964, 714; H. DU FAUX, Over onrechtstreekse schenkingen waarin onroerende goederen zijn betrokken, T. Not. 2001, 464; J. BAEL, Schenkingen en testamenten in X(ed.), Rechtskroniek voor het Notariaat 2006-2007. deel 10, Brugge, die Keure, 2007, 187; S. VANMAELE, De verkoop van een onroerend goed met gesloten beurs en de verkoop aan een familieprijs: fiscale simulatie of niet?, Notariaat 2011, afl.17, 5; F. WERDEFROY, Registratierechten, Mechelen, Kluwer, 2011, 658 en 1591; H. DE SAEGER, N. LABEEUW, N. GEELHAND, T. DUMONT, Schenking en registratie schenking van tegenwoordige goederen in M. COENE, J. DU MONGH en N. GEELHAND, Erfenissen, schenkingen en testamenten. Artikelgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl, 28b. 7

waarde van het betreffende goed 38 en de animus donandi in hoofde van de verkoper is aangetoond. 39 3.2.1.2. De administratie 21.Zoals eerder vermeld, heeft de administratie het recht en de plicht om een door de partijen verkeerd betitelde overeenkomst te belasten overeenkomstig haar werkelijk karakter. Zo moet aan de benaming verkoop geen aandacht worden geschonken wanneer de als prijs bedongen prestatie bespottelijk laag is. 40 In de beslissing van 21 november 1994 spreekt men bovendien van een vermoeden van vrijgevigheid wanneer een belachelijk lage prijs is overeengekomen. Wanneer in een akte betiteld als verkoop, de prijs bespottelijk laag is spreekt de akte in zekere zin voor zichzelf en is de prijs slechts een schijnbare prijs zodanig dat het vermoeden van vrijgevigheid, enkel gebaseerd op het bedrag van de prijs, praktisch beslissend is. De administratie kan dan om gegronde redenen, alleen op het zicht van de akte, het schenkingsrecht heffen. Het behoort aan de partijen om te bewijzen dat, in tegenstelling met de klaarblijkelijkheid, de bespottelijk lage prijs niet significant is voor de vrijgevigheid. 41 Zo zal de administratie bij een verkoop tegen een bespottelijk lage prijs het schenkingsrecht heffen. 42 In geval van een verkoop tegen een belachelijk lage prijs of een spotprijs wordt de kwalificatie van schenking vermoed. Dit in tegenstelling tot de verkoop waarbij een lage prijs wordt bedongen. 3.2.1.3. De rechter 22.Wat een bespottelijk lage prijs juist is, is een feitenkwestie. Zo oordeelde de rechtbank te Dendermonde dat gezien de duidelijke wanverhouding tussen de door partijen overeengekomen prijs van 1.000.000 BEF en de geraamde waarde van 5.800.000 BEF de overeenkomst diende te 38 Gent 26 januari 1990, Rec.gén.enr.not. 1950, 172-173; Rb. Dendermonde 25 mei 1992, Rec.gén.enr.not. 1994, 331; Brussel 13 december 2004, Rec.gén.enr.not. 2005, 118; L. WEYTS, Notarieel fiscaal recht. Deel 1 De registratie van notariële akten en hun gevolgen op fiscaal vlak, Mechelen, Kluwer, 2005, 167. 39 Rb Dendermonde 5 november 1989 bevestigd door Gent 26 januari 1990, Rec.gén.enr.not. 1950, 172-173; Luik 13 maart 2001, JT 2001, 549; M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten, Brugge, die Keure, 2012, 13. 40 F. WERDEFROY, Registratierechten, Brussel, Larcier, 1964, 714; H. DE SAEGER, N. LABEEUW, N. GEELHAND, T. DUMONT, Schenking en registratie schenking van tegenwoordige goederen in M. COENE, J. DU MONGH en N. GEELHAND, Erfenissen, schenkingen en testamenten. Artikelgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl, 28b. 41 Besl. 21 november 1994, nr. E.E./94.463. Rep. RJ, R44/08-06. 42 E. SPRUYT, J. RUYSSEVELDT, P. DONS, Praktijkgids successierecht en planning, Kapelle-op-den-Bos, Toth, 2002, 488-489; H. DE SAEGER, N. LABEEUW, N. GEELHAND, T. DUMONT, Schenking en registratie schenking van tegenwoordige goederen in M. COENE, J. DU MONGH en N. GEELHAND, Erfenissen, schenkingen en testamenten. Artikelgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl,15. 8

worden beschouwd als een schenking. 43 In casu bedroeg de als prijs bedongen tegenprestatie 17,24 procent van de werkelijke waarde van het goed. Dit is duidelijk een belachelijke of bespottelijk lage prijs. 23.Ook het hof van beroep te Gent was in de volgende omstandigheden van oordeel dat er sprake was van een schenking. Ter zake had de verkoopster een onroerend goed afgestaan met een waarde van 3.000.000 BEF met als tegenprestaties het voorbehoud van een gedeeltelijk recht van bewoning, het verzorgen van de maaltijden, het instaan voor verwarming, was, verlichting enzovoort. 44 Deze tegenprestaties konden worden geraamd op een jaarlijkse last van 276 000 BEF. 45 Rekening houdend met een vermoedelijke levensduur van vijf jaar op het ogenblik van de verkoop zou dit op een prijs komen van 1.380.000 BEF of 46 procent van de waarde van het verkochte goed. Volgens het hof was er in casu sprake van een wanverhouding. Daarnaast toonde de leeftijd, de ziektetoestand en de testamentaire beschikkingen van de verkoopster, evenals de verwantschap tussen de verkoopster en de koper het animus donandi aan. 46 SCHENKING 0 17,2 46 50 100 % van de waarde van het goed Belachelijke prijs 43 Rb. Dendermonde 25 mei 1992, Rec.gén.enr.not. 1994, 331. 44 Gent 26 januari 1990, Rec.gén.enr.not. 1950, 170. 45 Gent 26 januari 1990, Rec.gén.enr.not. 1950, 172. 46 Gent 26 januari 1990, Rec.gén.enr.not. 1950, 171-173. 9

3.2.2. Lage prijs 3.2.2.1. Principe 24.Wanneer de prijs niet bespottelijk laag is, laat de omstandigheid dat de waardering van het goed hoger is dan de bedongen prijs, op zich niet toe te stellen dat de akte titel vormt voor een schenking. 47 Het louter verschil in waarde tussen de overeengekomen tegenprestatie en het verkochte goed volstaat niet om het bestaan van een schenking aan te tonen. 25.Niet elke verkoop tegen een lage prijs maakt immers een schenking uit. In een wederkerige overeenkomst moeten de verbintenissen van de partijen niet economisch gelijkwaardig zijn. 48 Overeenkomstig het gemeenrechtelijk contractenrecht moet de prijs van een koop niet noodzakelijk beantwoorden aan de werkelijke economische waarde van het goed. 49 Ons recht kent geen iustum pretium-principe. 50 Het is bovendien aan de verkoper om te bepalen of de waarde van het goed overeenstemt met de prijs die de koper biedt en of hij bereid is aan die prijs de overeenkomst te sluiten en de eigendom over te dragen. 51 Daarenboven kent ons recht benadeling niet als algemeen wilsgebrek. Benadeling geldt enkel als nietigheidsgrond in de gevallen waarin de wet dit uitdrukkelijk 47 Rb. Antwerpen 28 december 1951, JT 1952, 270; Bergen 9 september 1975, Rec.gén.enr.not. 1978, 189; Besl. 12 maart 1973, nr. E.E./83.045. Rep.RJ, R44/08-02; M. VAN QUICKENBORNE, Gedeeltelijke schenkingen, TPR 1976, 41; J. BYTTEBIER, Familiale regelingen: een oplettende zaak (art.918 B.W. vermomde schenkingen) (noot onder Gent 13 maart 1995), T.Not. 1996, 42; W. PINTENS, B. VAN DER MEERSCH, K. VANWINCKELEN, Inleiding tot het familiaal vermogensrecht, Leuven, Universitaire pers, 2002, 515; L. WEYTS, Notarieel fiscaal recht. Deel 1 De registratie van notariële akten en hun gevolgen op fiscaal vlak, Mechelen, Kluwer, 2005, 167; J. BAEL, Schenkingen en testamenten in X(ed.), Rechtskroniek voor het Notariaat 2006-2007. deel 10, Brugge, die Keure, 2007, 186; A. MAELFAIT, Boek 2/Topic 35 Vermomde schenking/ Veinzing /Gedeeltelijke schenking in A. VERBEKE, e.a.(eds.), Handboek Estate Planning. Boek 2: Vermogensplanning met effect bij leven: schenking, Gent, Larcier, 2009, 191; S.VANMAELE, De verkoop van een onroerend goed met gesloten beurs en de verkoop aan een familieprijs: fiscale simulatie of niet?, Notariaat 2011, afl.17, 5; F. WERDEFROY, Registratierechten, Mechelen, Kluwer, 2011, 658; W.PINTENS, C. DECLERCK en K. VANWINCKELEN, Schets van het familiaal vermogensrecht, Antwerpen, Intersentia, 2012, 258. 48 M. VAN QUICKENBORNE, Gedeeltelijke schenkingen, TPR 1976, 42; E. LAUWERS, De verkoop met gesloten beurs en verkoop tegen een te lage prijs, T.Not. 2009, 332. 49 I. SAMOY en V. ALLAERTS, Dit is geen vermomde schenking! in C. CASTELEYN, A. VERBEKE en L. WEYTS, Notariële clausules, Liber Amicorum Professor Johan Verstraete, Antwerpen, Intersentia, 2007, 307; A. MAELFAIT, Boek 2/Topic 35 Vermomde schenking/ Veinzing /Gedeeltelijke schenking in A. VERBEKE, e.a.(eds.), Handboek Estate Planning. Boek 2: Vermogensplanning met effect bij leven: schenking, Gent, Larcier, 2009, 193; S. SEYNS, S. VAN DEN HOVE D ERTSENRYCK, Actuele ontwikkelingen in het schenkingsrecht, Themis 2009, nr.55 1/2009, 68; R. DEKKERS en H. CASMAN, Handboek burgerlijk recht. Deel IV Huwelijksstelsels Erfrecht Giften, Antwerpen, Intersentia, 2010, 626. 50 I. SAMOY en V. ALLAERTS, Dit is geen vermomde schenking! in C. CASTELEYN, A. VERBEKE en L. WEYTS, Notariële clausules, Liber Amicorum Professor Johan Verstraete, Antwerpen, Intersentia, 2007, 307. 51 H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, Tome VIII, vol.i, Brussel, Bruylant, 1944, 19; M. VAN QUICKENBORNE, Gedeeltelijke schenkingen, TPR 1976, 42; E. LAUWERS, De verkoop met gesloten beurs en verkoop tegen een te lage prijs, T.Not. 2009, 332 ; S.SEYNS, S. VAN DEN HOVE D ERTSENRYCK, Actuele ontwikkelingen in het schenkingsrecht, Themis 2009, nr.55 1/2009, 68. 10

voorziet. 52 Ongelijkheid in economische prestaties van partijen volstaat bijgevolg niet om tot een schenking te besluiten. 53 De lage prijs tast de geldigheid van de koopovereenkomst ook niet aan. 54 Indien een verkoop van een onroerend goed niet tegen een belachelijk lage prijs werd gedaan noch met de bedoeling de reserve van de erfgenamen aan te tasten, maakt dit een geldige verkoop uit, zelfs indien de werkelijke waarde van het goed hoger lag dan de koopprijs. 55 Een verkoop van een goed tegen een lage prijs blijft in beginsel een verkoop. 56 26.Men zou meerdere redenen kunnen bedenken waarom de verkoper het goed aan een lagere prijs dan de marktwaarde aanbiedt aan een familielid, kennis of een derde, zonder dat er sprake is van een begiftigingsoogmerk. 57 Volgende situaties kunnen zich voordoen: - De verkoper kent de vermogenstoestand van de koper waardoor een snelle afhandeling van de verkoop en een vlotte betaling zijn gegarandeerd. 58 - De verkoper verkoopt het goed aan een kennis of familielid waardoor hij niet op zoek moet gaan naar een kandidaat-koper en geen beroep moet doen op een vastgoedmakelaar om zijn goed te koop te stellen, hetgeen een aanzienlijke kosten- en tijdsbesparing impliceert. 59 - De verkoper verkeert in geldnood en verkoopt het goed tegen een lagere prijs omdat hij dringend over liquide middelen wil beschikken. 60 52 I. SAMOY en V. ALLAERTS, Dit is geen vermomde schenking! in C. CASTELEYN, A. VERBEKE en L. WEYTS, Notariële clausules, Liber Amicorum Professor Johan Verstraete, Antwerpen, Intersentia, 2007, 307; S. SEYNS, S. VAN DEN HOVE D ERTSENRYCK, Actuele ontwikkelingen in het schenkingsrecht, Themis 2009, nr.55 1/2009, 68. 53 I. SAMOY en V. ALLAERTS, Dit is geen vermomde schenking! in C. CASTELEYN, A. VERBEKE en L. WEYTS, Notariële clausules, Liber Amicorum Professor Johan Verstraete, Antwerpen, Intersentia, 2007, 307. 54 Antwerpen 30 oktober 2012 (samenvatting), Fiscoloog 2013, afl.1324, 13 en www.fisconetplus.be; A. MAELFAIT, Boek 2/Topic 35 Vermomde schenking/ Veinzing /Gedeeltelijke schenking in A. VERBEKE, e.a.(eds.), Handboek Estate Planning. Boek 2: Vermogensplanning met effect bij leven: schenking, Gent, Larcier, 2009, 193. 55 Cass. 19 juni 1952, Rev.prat.not.b. 1953, 381. 56 L. WEYTS, Notarieel fiscaal recht. Deel 1 De registratie van notariële akten en hun gevolgen op fiscaal vlak, Mechelen, Kluwer, 2005, 167. 57 Gent 10 april 1954, RW 1954-55, 518; E. LAUWERS, De verkoop met gesloten beurs en verkoop tegen een te lage prijs, T.Not. 2009, 330; S. SEYNS, S. VAN DEN HOVE D ERTSENRYCK, Actuele ontwikkelingen in het schenkingsrecht, Themis 2009, nr.55 1/2009, 68; S. VANMAELE, De verkoop van een onroerend goed met gesloten beurs en de verkoop aan een familieprijs: fiscale simulatie of niet?, Notariaat 2011, afl.17, 6. 58 S. VANMAELE, De verkoop van een onroerend goed met gesloten beurs en de verkoop aan een familieprijs: fiscale simulatie of niet?, Notariaat 2011, afl.17, 6. 59 S. VANMAELE, De verkoop van een onroerend goed met gesloten beurs en de verkoop aan een familieprijs: fiscale simulatie of niet?, Notariaat 2011, afl.17, 6. 60 H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, Tome VIII, vol.i, Brussel, Bruylant, 1944, 20 ; M. VAN QUICKENBORNE, Gedeeltelijke schenkingen, TPR 1976, 42; G. MAHIEU en E. BOURS, La vente à prix réduit in E. BEGUIN, A. DELIÉGE, e.a.(eds.), Les arrangements de famille, Brussel, Story-Scientia, 1990, 38 ; W. PINTENS, B. VAN DER MEERSCH, K. VANWINCKELEN, Inleiding tot het familiaal vermogensrecht, Leuven, Universitaire pers, 2002, 515; J.BAEL, Schenkingen en testamenten in X(ed.), Rechtskroniek voor het Notariaat 2006-2007. deel 10, Brugge, die Keure, 2007, 186; E. LAUWERS, De verkoop met gesloten beurs en verkoop tegen een te lage prijs, T.Not. 2009, 333; A. MAELFAIT, Boek 2/Topic 35 Vermomde schenking/ 11

- De verkoper bevindt zich in pure onwetendheid 61 of desinteresse 62 betreffende de waarde van het verkochte goed. 27.De verkoop tegen een lagere prijs geeft aldus in beginsel geen aanleiding tot herkwalificatie indien de bedongen prijs effectief wordt betaald en niet bespottelijk laag is. 63 De verkoop aan een lagere prijs dan de venale waarde van het onroerend goed houdt niet automatisch een schenking in van het onroerend goed. 64 Deze kan evenwel een schenking inhouden indien kan worden aangetoond dat de verkoper werkelijk de intentie had om de verkoop met een schenking gepaard te laten gaan en wanneer er dus sprake is van een begiftigingsoogmerk. 65 Enkel wanneer de verkoop tegen een te lage prijs is ingegeven door een animus donandi, is er sprake van een schenking. 66 De vermindering op de prijs dient uit vrijgevigheid of met een intentie om te begiftigen te zijn toegestaan. 67 Een aanvullend bewijs van de intentie te begiftigen is derhalve noodzakelijk. 68. 28.DE WILDE D ESTMAEL illustreert dit als volgt: Je vends à Luc pour le prix de 2 millions un immeuble valant 3 millions, car j ai l intention de le gratifier du million restant. Il y a une donation (indirecte) de 1 million. Je vends à un tiers pour le prix de 2 millions un immeuble valant 3 millions, Veinzing /Gedeeltelijke schenking in A. VERBEKE, e.a.(eds.), Handboek Estate Planning. Boek 2: Vermogensplanning met effect bij leven: schenking, Gent, Larcier, 2009,191; W. PINTENS, C. DECLERCK en K. VANWINCKELEN, Schets van het familiaal vermogensrecht, Antwerpen, Intersentia, 2012, 258. 61 M. VAN QUICKENBORNE, Gedeeltelijke schenkingen, TPR 1976, 42; W. PINTENS, B. VAN DER MEERSCH, K. VANWINCKELEN, Inleiding tot het familiaal vermogensrecht, Leuven, Universitaire pers, 2002, 515; J.BAEL, Schenkingen en testamenten in X(ed.), Rechtskroniek voor het Notariaat 2006-2007. deel 10, Brugge, die Keure, 2007, 186; E. LAUWERS, De verkoop met gesloten beurs en verkoop tegen een te lage prijs, T.Not. 2009, 333; A. MAELFAIT, Boek 2/Topic 35 Vermomde schenking/ Veinzing /Gedeeltelijke schenking in A. VERBEKE, e.a.(eds., Handboek Estate Planning. Boek 2: Vermogensplanning met effect bij leven: schenking, Gent, Larcier,2009,19; W. PINTENS, C. DECLERCK en K. VANWINCKELEN, Schets van het familiaal vermogensrecht, Antwerpen, Intersentia, 2012, 258. 62 M. VAN QUICKENBORNE, Gedeeltelijke schenkingen, TPR 1976, 42; J. BAEL, Schenkingen en testamenten in X(ed.), Rechtskroniek voor het Notariaat 2006-2007. deel 10, Brugge, die Keure, 2007, 186; E. LAUWERS, De verkoop met gesloten beurs en verkoop tegen een te lage prijs, T.Not. 2009, 333. 63 S. VANMAELE, De verkoop van een onroerend goed met gesloten beurs en de verkoop aan een familieprijs: fiscale simulatie of niet?, Notariaat 2011, afl.17, 7. 64 S. VANMAELE, De verkoop van een onroerend goed met gesloten beurs en de verkoop aan een familieprijs: fiscale simulatie of niet?, Notariaat 2011, afl.17, 6. 65 H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, Tome VIII, vol.i, Brussel, Bruylant, 1944, 22 ; H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, Tome IV, vol. I, Brussel, Bruylant, 1972, 72; S. SEYNS, S. VAN DEN HOVE D ERTSENRYCK, Actuele ontwikkelingen in het schenkingsrecht, Themis 2009, nr.55 1/2009, 68; R. DEKKERS en H. CASMAN, Handboek burgerlijk recht. Deel IV Huwelijksstelsels Erfrecht Giften, Antwerpen, Intersentia, 2010, 626. 66 H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, Tome VIII, vol.i, Brussel, Bruylant, 1944, 22 ; G. MAHIEU en E. BOURS, La vente à prix réduit in E. BEGUIN, A. DELIÉGE, e.a.(eds.), Les arrangements de famille, Brussel, Story-Scientia, 1990, 38; E. LAUWERS, De verkoop met gesloten beurs en verkoop tegen een te lage prijs, T.Not. 2009, 332; F. WERDEFROY, Registratierechten, Mechelen, Kluwer, 2011, 1593; W. PINTENS, C. DECLERCK en K. VANWINCKELEN, Schets van het familiaal vermogensrecht, Antwerpen, Intersentia, 2012, 258. 67 J. BAEL, Schenkingen en testamenten in X(ed.), Rechtskroniek voor het Notariaat 2006-2007. deel 10, Brugge, die Keure, 2007, 186. 68 Bergen 9 september 1975, Rec.gén.enr.not. 1978,184 12

car je dois au plus tôt avoir de l argent pour payer telle dette. Il n y a pas donation car je n ai pas voulu gratifier ce tiers, la diminution du prix ayant pour cause mon besoin pressant d argent. 69 29.De verkoper moet bezield zijn door de aniumus donandi, terwijl de koper op de hoogte moet zijn van het feit dat hij het te vervreemden goed minder duur betaalt dan het eigenlijk waard is, en dat zulks voortvloeit uit een vrijgevige bedoeling vanwege de verkoper, welke vrijgevige bedoeling hij goedkeurt en aanvaardt. Indien dit ontbreekt is de rechtshandeling een gewone koop 70 30.Een iets wat bijzonder geval is de verkoop tegen lijfrente. Rechtsleer en rechtspraak nemen aan dat de akte betiteld als verkoop zal belast worden als schenking wanneer de tegenprestatie bestaat in een lijfrente waarvan het jaarlijks bedrag de inkomsten van het goed niet merkelijk overtreffen en tevens uit de andere omstandigheden van de zaak blijkt dat het in de bedoeling van de vervreemder ligt om de verkrijger te bevoordelen. 71 Zo moet als een schenking worden beschouwd, de afstand, toegestaan door een bejaarde vrijgezel, op het ogenblik waarop hij zich uit zijn zaken terugtrekt, aan zijn vermoedelijke erfgenamen, van verschillende onroerende goederen, mits een lijfrente die volgens de overeenkomst werd vastgesteld op het bedrag van de huurprijs van deze goederen, verminderd met twintig procent voor kosten. 72 3.2.2.2. De administratie 31.Indien bij een verkoop een verschil bestaat tussen de door de partijen bedongen verkoopprijs en de waarde die de partijen pro fisco hebben opgegeven 73 of die door de Ontvanger aan het verkochte goed wordt gegeven, kan de administratie van oordeel zijn dat schenkingsrechten verschuldigd zijn. Zoals eerder aangegeven zal de benaming die door partijen wordt gegeven aan een overeenkomst niet opwegen tegen de wettelijke bepalingen welke deze overeenkomst beheersen volgens haar 69 E. DE WILDE D ESTMAEL en C. THOMASSET, Les donations. Aspects civil et fiscal, Brussel, Servais, 1996, 58-59. 70 M. VAN QUICKENBORNE, Gedeeltelijke schenkingen, TPR 1976, 57. 71 Besl. 7 oktober 1960 nr. E.E./76.165, Rep. RJ, R44/08-01; A. SCHICKS, Dictionnaire des droits d enregistrement 2. Cédules- droits successifs, Brussel, Bruylant, 1901, 481; G. MAHIEU en E. BOURS, La vente à prix réduit in E. BEGUIN, A. DELIÉGE, e.a.(eds.), Les arrangements de famille, Brussel, Story-Scientia, 1990, 58 ; F. WERDEFROY, Registratierechten, Mechelen, Kluwer, 2011, 1591-1592; H. DE SAEGER, N. LABEEUW, N. GEELHAND, T. DUMONT, Schenking en registratie schenking van tegenwoordige goederen in M. COENE, J. DU MONGH en N. GEELHAND, Erfenissen, schenkingen en testamenten. Artikelgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl, 28b. 72 Besl. 7 oktober 1960 nr. E.E./76.165, Rep. RJ, R44/08-01. 73 De partijen of tussenkomende notaris in hun naam moeten in de akte de normale verkoopwaarde opgeven indien deze meer bedraagt dan de overeengekomen waarde. Bij gebreke loopt de koper een boete op. Bij betwisting kan de Administratie voor onroerende goederen een controleschatting vorderen overeenkomstig art. 189 W.Reg.;L.WEYTS, Notarieel fiscaal recht. Deel 1 De registratie van notariële akten en hun gevolgen op fiscaal vlak, Mechelen, Kluwer, 2005, 167. 13

bestanddelen. 74 De administratie zal voor de heffing van de registratierechten rekening houden met de werkelijke aard van de overeenkomst 75 en kan de leer van de verkeerd benoemde akte inroepen om een overeenkomst te herkwalificeren in een schenking. 76 Maar in geval van twijfel moet de akte geregistreerd worden onder de benaming die de partijen eraan gegeven hebben. Zo blijft een verkoop van een onroerend goed tegen lage prijs een verkoop, zolang de fiscus niet het animus donandi heeft bewezen. 77 32.De administratie zal dus enerzijds de verarming van de schenker en de correlatieve verrijking van de begiftigde moeten aantonen en anderzijds het animus donandi. 78 33.Met betrekking tot de verarming kan worden gewezen op een vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen van 28 februari 2008. De rechtbank diende een oordeel te vellen omtrent de vraag of de verkoop van roerende goederen aan te lage waarde als schenking kan worden geherkwalificeerd. Een natuurlijk persoon had aan zijn vennootschap alle geldelijke vergoedingen verkocht waarop hij recht had uit hoofde van een aantal met uitgeverijen afgesloten overeenkomsten inzake de exploitatierechten op de door hem ontworpen figuren, stripverhalen en tekeningen. De verkoopovereenkomst werd vervolgens vrijwillig ter registratie aangeboden waarbij de administratie van oordeel was dat de verkoopprijs ver beneden de marktwaarde lag waarop ze de verkoop herkwalificeerde in een schenking. De rechtbank volgde de administratie niet. De administratie kon volgens het hof niet het bewijs leveren van verarming in hoofde van de vermeende schenker, wat vereist is voor de eisbaarheid van de schenkingsrechten. Doordat de vennootschap de exploitatierechten tegen een lage prijs had verworven, had dit een positieve invloed op de waarde van de aandelen van de vennootschap die ten tijde van de verkoop volledig in handen waren van de verkoper. 79 Derhalve was er geen sprake van verarming in hoofde van de vermeende schenker. 74 Cass. 7 april 1910, Pas. 1910, I, 174; Rb. Dendermonde 25 mei 1992, Rec.gén.enr.not. 1994,331; F. WERDEFROY, Registratierechten, Brussel, Larcier, 1964, 294. 75 E. SPRUYT, J. RUYSSEVELDT, P. DONS, Praktijkgids successierecht en planning, Kapelle-op-den-Bos, Toth, 2002, 488-489; H. DE SAEGER, N. LABEEUW, N. GEELHAND, T. DUMONT, Schenking en registratie schenking van tegenwoordige goederen in M. COENE, J. DU MONGH en N. GEELHAND, Erfenissen, schenkingen en testamenten. Artikelgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl, 15. 76 Antwerpen 30 oktober 2012 (samenvatting), Fiscoloog 2013, afl.1324, 13 en www.fisconetplus.be 77 S. VAN CROMBRUGGE, Registratierechten academiejaar 2011-2012, Universiteit Gent Faculteit Rechtsgeleerdheid, 2011, 29. 78 A. DE BOUGNE, Verkoop van een onroerend goed tegen een twijfelachtige prijs, T.Not. 1986, 13; E. SPRUYT, J. RUYSSEVELDT, P. DONS, Praktijkgids successierecht en planning, Kapelle-op-den-Bos, Toth, 2002, 488; A. MAELFAIT, Boek 2/Topic 35 Vermomde schenking/ Veinzing /Gedeeltelijke schenking in A. VERBEKE, e.a.(eds.), Handboek Estate Planning. Boek 2: Vermogensplanning met effect bij leven: schenking, Gent, Larcier, 2009, 191; W. PINTENS, C. DECLERCK en K. VANWINCKELEN, Schets van het familiaal vermogensrecht, Antwerpen, Intersentia, 2012, 258. 79 Rb. Antwerpen 28 februari 2008, FJF 2009, 550-551. 14

34.De animus donandi wordt bovendien niet vermoed. 80 Wie beweert dat een bepaalde verkoop tegen een te lage prijs gebeurde met het inzicht om te schenken, zal dit moeten bewijzen. 81 De administratie zal bijgevolg het tegendeel dienen te bewijzen en de aanwezigheid van animus donandi moeten aantonen. 82 De bewijslast ligt bij de belastingdienst. 83 35.De argumenten die de administratie hiervoor zal aanhalen zullen verschillen naargelang de concrete omstandigheden. Het louter ontbreken van evenwichtige economische tegenprestatie vormt op zichzelf niet het bewijs 84, zelfs niet indien er tussen partijen genegenheidsbanden bestaan. 85 Het bestaan van genegenheidsbanden bewijst op zichzelf evenmin de animus donandi maar kan wel een belangrijke aanwijzing zijn. 86 Daarnaast kan de administratie bijvoorbeeld het feit aanhalen dat de verkoopprijs slechts dient betaald te worden op een onbepaald tijdstip in de toekomst zoals het overlijden van de verkoper. 87 In een recent arrest van het hof van beroep te Antwerpen, haalde de administratie een combinatie van deze drie aan, met name de prijs, genegenheidsband en betalingsmogelijkheid. Het hof van beroep achtte deze elementen, anders dan de rechter in eerste aanleg 88, onvoldoende om de koop te herkwalificeren in een schenking. 89 (Verdere bespreking van het arrest: infra rdnr. 40) 36.In beginsel heeft de administratie slechts belang bij de betwisting van de kwalificatie bij overdrachten van onroerende goederen in de zijlijn gezien de schenkingsrechten in dat geval hoger zijn dan de verkooprechten. Indien een onroerend goed door vader aan dochter wordt verkocht tegen een lagere prijs, zal de administratie er in principe geen belang bij hebben om op te treden omdat de kooprechten dan hoger zijn dan de schenkingsrechten. 90 80 W. PINTENS, B. VAN DER MEERSCH, K. VANWINCKELEN, Inleiding tot het familiaal vermogensrecht, Leuven, Universitaire pers, 2002, 434; E. LAUWERS, De verkoop met gesloten beurs en verkoop tegen een te lage prijs, T.Not. 2009, 333. 81 E. LAUWERS, De verkoop met gesloten beurs en verkoop tegen een te lage prijs, T.Not. 2009, 337. 82 S. VANMAELE, De verkoop van een onroerend goed met gesloten beurs en de verkoop aan een familieprijs: fiscale simulatie of niet?, Notariaat 2011, afl.17, 6. 83 Rb. Antwerpen 25 maart 2009, Rec.gén.enr.not. 2012, afl.5, 202. 84 Rb. Antwerpen 28 december 1951, JT 1952, 270; Bergen 9 september 1975, Rec.gén.enr.not. 1978,189. 85 Antwerpen 30 oktober 2012 (samenvatting), Fiscoloog 2013, afl.1324, 13 en www.fisconetplus.be; W. PINTENS, B. VAN DER MEERSCH, K. VANWINCKELEN, Inleiding tot het familiaal vermogensrecht, Leuven, Universitaire pers, 2002, 434; E. LAUWERS, De verkoop met gesloten beurs en verkoop tegen een te lage prijs, T.Not. 2009, 333. 86 E. SPRUYT, J.RUYSSEVELDT, P.DONS, Praktijkgids successierecht en planning, Kapelle-op-den-Bos, Toth, 2002, 487; E. LAUWERS, De verkoop met gesloten beurs en verkoop tegen een te lage prijs, T.Not. 2009, 339. 87 Rb. Antwerpen 25 maart 2009, Rec.gén.enr.not. 2012, afl.5, 202-203. 88 Rb. Antwerpen 25 maart 2009, Rec.gén.enr.not. 2012, afl.5, 202-203. 89 Antwerpen 30 oktober 2012 (samenvatting), Fiscoloog 2013, afl.1324, 13 en www.fisconetplus.be. 90 Art. 131 en 44 W.Reg. 15

3.2.2.3. De rechter 37.Het is de feitenrechter die soeverein beslist of een rechtshandeling als schenking dan wel als rechtshandeling ten bezwarende titel te kwalificeren is. 91 De kwalificatie is afhankelijk van de feitelijke omstandigheden kenmerkend voor een specifieke zaak en is niet louter afhankelijk van de prijs die wordt betaald voor het onroerend goed. Zo kan het verkomen dat een overeenkomst, als verkoop gestipuleerd, geherkwalificeerd wordt door de rechter als schenking en een andere overeenkomst niet hoewel de in de tweede overeenkomst bedongen prijs lager is dan in de eerste. De feitelijke omstandigheden zijn doorslaggevend. Hierdoor is het niet mogelijk een rechtlijnig en voorspelbaar antwoord te geven op de vraag wanneer een overeenkomst als schenking dan wel als verkoop zal worden aanzien door de rechter. Hierna enkele interessante zaken om dit te illustreren. 38.Bepaalde rechtspraak doet vermoeden dat het betalen van een aanzienlijk deel van de prijs ná het overlijden van de verkoper, een grote rol speelt bij de herkwalificatie van de overeenkomst. 92 Zo oordeelde de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen in 1951 dat de verkoopprijs die 66,67 procent bedroeg van de werkelijke waarde van het verkochte goed, op zichzelf niet het bewijs leverde van een (vermomde) schenking maar dat men de animus donandi uit de omstandigheden kon afleiden gezien een groot deel van de prijs slechts diende betaald te worden 6 maanden na het overlijden van de verkoopster. 93 Het hof van beroep te Brussel was daarentegen in 1963 van mening dat het feit dat een belangrijk deel van de verkoopprijs betaalbaar werd gesteld na het overlijden van de verkoper juist wijst op de oprechtheid van de rechtshandeling en dat dit niet zou gebeurd zijn indien de verkopers werkelijk de koper wilde bevoordeligen. De verkopers zouden alsdan volgens het hof kwijting van het verkoopprijs aan de kopers verleend hebben. 94 Deze redenering werd door het 91 Cass. 9 november 1855, Pas. 1856, I, 65; Rb. Turnhout 28 maart 1991, TBBR 1991, 400; E. SPRUYT, J. RUYSSEVELDT, P. DONS, Praktijkgids successierecht en planning, Kapelle-op-den-Bos, Toth, 2002, 487; A. MAELFAIT, Boek 2/Topic 35 Vermomde schenking/ Veinzing /Gedeeltelijke schenking in A. VERBEKE, e.a.(eds.), Handboek Estate Planning. Boek 2: Vermogensplanning met effect bij leven: schenking, Gent, Larcier, 2009, 191; W. PINTENS, C. DECLERCK en K. VANWINCKELEN, Schets van het familiaal vermogensrecht, Antwerpen, Intersentia, 2012, 258. 92 Rb. Antwerpen 28 december 1951, JT 1952, 269-270; Gent 13 maart 1995, T.Not. 1996, 37, noot J. BYTTEBIER; Rb. Antwerpen 25 maart 2009, Rec.gén.enr.not. 2012, afl.5, 202-203. 93 Rb. Antwerpen 28 december 1951, JT 1952, 270. 94 Brussel 18 december 1963, RW 1963-64, 1362: De waarde van het onroerend goed was 65.000 BEF en er werd een verkoopprijs bedongen van 38.000 BEF, dat vermeerderd diende te worden met de waarde van het ongenot ofwel 4.800 BEF Dit maakt in totaal een bedrag van 42.800 BEF of 65,85 procent van de waarde van het goed. 16

hof van beroep te Gent in 1995 terzijde geschoven. 95 Het verlenen van kwijting van een bepaald deel van de prijs bewijst bovendien niet altijd het begiftigingsoogmerk. 96 39.Terugkomend op het arrest van het hof van beroep te Gent, was dit hof van oordeel dat de koopovereenkomst in de volgende omstandigheden een (vermomde) schenking inhield. De bedongen verkoopprijs van 150.000 BEF diende slechts betaald te worden bij het overlijden van de verkoper. Het uitstel van betaling betrof daarbij twee derden van de koopprijs ofwel 66,67 procent van de prijs. Voor het andere derde met name 50.000 BEF werd in de koopakte kwijting verleend maar het hof was ervan overtuigd dat het om een fictieve kwijting ging gezien het niet aannemelijk was dat de koper op dat ogenblik over de nodige eigen middelen beschikte. 97 Daarenboven kon gezien de muntontwaarding een redelijke prijs op het ogenblik dat hij bedongen was belachelijk laag uitvallen wanneer de dood van de verkoper jaren uitbleef en gezien de trend van de muntontwaarding die op het ogenblik van de verkoop sinds geruime tijd een gekend gegeven was en niets toeliet ervan uit te gaan dat die trend zou worden omgebogen. 98 In het bijzonder werd hier rekening gehouden met de levensverwachting van de verkopers en de gerelateerde gevolgen in verband met de muntontwaarding. 40.In een meer recentere zaak, die eerder al aan bod kwam (supra rdnr. 35), voerde de administratie opnieuw de betalingsmodaliteiten aan om tot herkwalificatie te komen. De volledige prijs diende slechts betaald te worden uiterlijk drie maanden na het overlijden van verkoopster. Daarnaast voerde de administratie de nauwe familieband aan tussen een tante van 85 jaar en haar nicht en het aanzienlijke verschil tussen de waarde van het goed en de overeengekomen prijs die overeenstemde met 63,41 procent van de waarde van het goed. De rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen oordeelde dat de overeengekomen prijs niet bespottelijk laag was maar de verkoop niettemin in een schenking diende geherkwalificeerd te worden, vermits de administratie op basis van de omstandigheden eigen aan de zaak animus donandi kon aantonen. 99 Hierbij werd aan het eerste argument een doorslaggevende functie gegeven. Doordat de koopster de volledige prijs slechts diende te betalen na het overlijden van de verkoopster, kwam dit erop neer dat zij niets moest betalen voordat de ze effectief erfgenaam werd door het overlijden van de verkoopster. Op dat ogenblik zou de verbintenis tot betaling vervallen door vermenging van hoedanigheid van 95 Gent 13 maart 1995, T.Not. 1996, 36, noot J.BYTTEBIER 96 Bergen 9 september 1975, Rec.gén.enr.not. 1978, 189-190: Het bewijs van vrijgevigheid kon in casu niet voldoende worden geleverd. Het desbetreffende onroerend goed was 200.000 BEF waard. Er werd een ontvangstbewijs geleverd voor 170.000 BEF voor verbouwingswerken gedaan door de koper. De overige 30.000 BEF waren verschuldigd binnen drie maand na overlijden van de verkoper. 97 Gent 13 maart 1995, T.Not. 1996, 36, noot J. BYTTEBIER. 98 Gent 13 maart 1995, T.Not. 1996, 37, noot J. BYTTEBIER. 99 Rb. Antwerpen 25 maart 2009, Rec.gén.enr.not. 2012, afl.5, 202. 17