1. Termijn voor het instellen van de vordering

Transcriptie

1 Afdeling 2 MODALITEITEN VAN DE VRIJWARINGSVORDERING 1. Termijn voor het instellen van de vordering De koper die de verkoper wenst aan te spreken in vrijwaring voor een verborgen gebrek kan dit pas doen vanaf de aanvaarding van de levering van het goed. 182 Dit principe werd mooi geïllustreerd in een zaak voor de rechtbank van eerste aanleg te Hasselt, waar de rechter oordeelde dat de koper die weigerde de levering van het onroerend goed te aanvaarden omdat de twee bijgebouwen zonder bouwvergunning waren opgetrokken in casu door de authentieke akte niet te ondertekenen en te weigeren de koopprijs te betalen geen vordering op grond van verborgen gebreken kon instellen. 183 Eens de levering aanvaard werd, zal de koper echter niet te lang mogen talmen om de vrijwaringsvordering tegen de verkoper in stellen. Artikel 1648 BW stelt immers dat de rechtsvordering op grond van koopvernietigende gebreken door de koper moet worden ingesteld binnen een korte tijd, al naar de aard van de koopvernietigende gebreken en de gebruiken van de plaats waar de koop gesloten is. Dit om de koper te beschermen tegen te late klachten op grond van verborgen gebreken en eventuele bewijsproblemen in hoofde van de koper te voorkomen.(??auteur: zinsconstructie controleren??) 184 Het is belangrijk hier te beklemtonen dat artikel 1648 BW vereist dat de rechtsvordering binnen korte termijn ingeleid wordt; een koper die louter en alleen de verkoper verwittigt van het bestaan van een gebrek voldoet hieraan niet. 185 Wat onder binnen een korte tijd mag worden verstaan, is, zo stelt het Hof van Cassatie, een feitenkwestie. Het ogenblik waarop de termijn begint te lopen, alsook hoe lang deze termijn duurt, wordt bijgevolg soeverein door de feitenrechter bepaald, waarbij deze rekening zal houden met de specifieke omstandigheden van de zaak. De concrete beoordeling van het startpunt en de duur van de korte termijn zal dus steeds verschillen van zaak tot zaak. Dit neemt echter niet weg dat uit de rechtspraak en rechtsleer enkele vuistregels afgeleid kunnen worden. Wat bijvoorbeeld het startpunt betreft: en hoewel hiervoor in het verleden verschillende standaarden werden gebruikt (bv. 182 Dit is de afgifte van de sleutels, de afgifte van de eigendomstitels en het verlijden van de authentieke akte. F. BUYSSENS, Overdracht van eigendom en risico en leveringsplicht bij verkoop van een onroerend goed, Not.Fisc.M. 2001, Rb. Hasselt 29 april 2002, RW , Brussel 26 april 2002, RJI 2003, afl. 172, E. DE BAERE en S. VEREECKEN, Over verborgen gebreken en korte termijn, noot onder Brussel 2 oktober 2008, TBBR 2011, 35. LARCIER BOUW- EN VASTGOEDCAHIERS 53

2 VALKUILEN BIJ DE AANKOOP VAN EEN ONROEREND GOED moment van eigendomsoverdracht of levering), bestaat vandaag relatieve eensgezindheid over het feit dat de korte termijn begint te lopen zodra de koper op de hoogte was of kon zijn van de aanwezigheid van het gebrek. 186 Daarnaast blijkt duidelijk uit de praktijk dat bepaalde factoren een belangrijke invloed uitoefenen op de beoordeling van de rechter in dit verband. Een eerste element dat vaak bepalend zal zijn bij het vaststellen van het startpunt en de duur van de korte termijn is de aard van het gebrek. Zo aanvaardde de rechter te Brussel in een reeds vermelde zaak uit 2005 de vrijwaringsvordering wegens huiszwam maanden na de aankoop van de woning omdat huiszwam in een beginstadium zelden door een leek te ontdekken valt. Hoewel het gebrek dus reeds ten tijde van de koop in een beginstadium aanwezig was, werd omwille van de moeilijke vaststelbaarheid van het gebrek het aanvangspunt van de korte termijn in de toekomst vooruitgeschoven tot het punt waarop van een ondeskundige koper kon worden verwacht dat hij het probleem zou ontdekken. 187 Een wat oudere zaak voor het hof van beroep van Gent kan hier als tweede illustratie dienen. De koper had een vrijwaringsvordering ingesteld wegens onvoldoende vorstbestendigheid in de bakstenen van het onroerend goed. Op het ogenblik van het inleiden van de vordering waren deze bakstenen reeds twee jaar aan het afschilferen. Desalniettemin oordeelde de rechter in kwestie dat de vordering tijdig was ingesteld vermits de afschilfering een verschijnsel is dat zich niet abrupt maar slechts progressief manifesteert, waarvan de aard en omvang eerst na verloop van tijd kunnen worden geëvalueerd. 188 Een tweede factor die van belang kan zijn, is het stellen van buitengerechtelijke handelingen met het oog op het bepalen van de omvang van het gebrek of op het zoeken van een oplossing ervoor. Dit werd onder meer bevestigd door het hof van beroep van Brussel in 2002, toen het stelde dat de korte 186 Cass. 10 oktober 2003, Arr.Cass. 2003, 1839; Cass. 29 januari 1987, Pas. 1987, I, 624; Cass. 4 mei 1939, Pas. 1939, I, 223; Bergen 9 september 2013, JLMB 2015, 317; Brussel 4 februari 2014, T.Not. 2014, 237; Brussel 26 november 2013, T.Not. 2014, 241; Brussel 30 juli 1861, Pas. 1861, II, 399; Rb. Antwerpen 3 januari 2014, TBO 2014, 36; Rb. Brussel 17 maart 2005, RJI 2005, 180; Rb. Luik 27 januari 2011, JLMB 2011, 960. Zie in dit verband verder, W. DE BONDT, Over gedupeerde kopers, vervallen termijnen en teleurgestelde rechtszoekenden, TBBR 1993, 347; X. DESMET, Vrijwaring voor verborgen gebreken in De notaris en conflictbeheersing, Antwerpen, Kluwer, 1999, 211; A. STEVENS, De omstandigheden bij de beoordeling van de korte termijn overeenkomstig artikel 1648 BW, noot onder Antwerpen 18 oktober 2008, Limb.Rechtsl. 2009, afl. 3, 177; D. MEULEMANS, Bespreking van de verschillende actiemogelijkheden voor de koper van een onroerend goed met gebreken, TVV 2005, 425 en I. BOONE, Over gordijnen en korte termijnen, noot onder Brussel 9 mei 1996, AJT , Brussel 5 oktober 2005, JT 2006, afl. 6229, Gent 26 januari 1995, AJT , BOUW- EN VASTGOEDCAHIERS LARCIER

3 termijn kan worden opgeschort door initiatieven die uitgaan van de kopers die bij de verkopers geen enkele twijfel laten bestaan over hun bereidheid hun waarborg toe te passen, welke initiatieven op diverse manieren kunnen worden genomen. 189 In eerste instantie kan hierbij gedacht worden aan kopers die het verslag van een deskundige afwachten vooraleer ze de beslissing nemen al dan niet een vrijwaringsvordering in te stellen. Hiervan was bijvoorbeeld sprake in het zonet aangehaalde arrest, waar het hof stelde dat de vrijwaringsvordering ondanks het nodige tijdsverloop binnen de korte termijn werd ingesteld aangezien de kopers nadat zij het gebrek hadden ontdekt waardoor het gebouw was aangetast, snel contact hebben genomen met de verkopers en onverwijld in kort geding om de aanstelling hebben verzocht van een deskundige, een redelijke en zelfs onontbeerlijke maatregel om de oorsprong van het omstreden verschijnsel te kunnen bepalen, het verborgen karakter ervan op het ogenblik van de verkoop, de maatregelen die nodig waren om dat gebrek te verhelpen en de kosten ervan. 190 De vordering tot aanstelling van een deskundige moet echter ook hier, zo niet onmiddellijk, dan wel op korte termijn na het ontdekken van het gebrek, ingesteld worden. Een recenter arrest van het hof van beroep te Brussel illustreert dit zeer duidelijk door te oordelen dat wanneer de koper te dezen meer dan twee jaar gewacht heeft om ten gronde te dagvaarden, hoewel hij het verborgen gebrek kende, hij de rechtsvordering op grond van een koopvernietigend gebrek toch binnen een korte termijn ingesteld heeft, omdat hij onmiddellijk na het ontdekken van het gebrek het nodige heeft gedaan om in kort geding een deskundige te laten aanstellen om de oorzaak van het gebrek onverwijld te laten opsporen en omdat aan de verkoper niet de mogelijkheid werd ontnomen om zijn verkoper te dagvaarden. 191 Let wel, de koper die de resultaten van het onderzoek afwacht, zal nog steeds gehouden zijn de vordering bijtijds in te stellen zodra de resultaten gekend zijn. 192 Andere buitengerechtelijke handelingen die een rol kunnen spelen in het oordeel van de rechter met betrekking tot het startpunt en de duur van de korte termijn kunnen bestaan in het voeren van onderhandelingen tussen koper en verkoper. Zo telt de praktijk meerdere voorbeelden waarbij de rechter in het geval dat de koper en verkoper in gesprek waren over het gebrek (en mogelijke oplossingen hiervoor), besloot het startpunt van korte termijn te plaatsen op het ogenblik waarop het voor de partijen duidelijk werd dat de onder- 189 Brussel 26 april 2002, RJI 2003, afl. 1, Ibid. 191 Brussel 30 maart 2010, TBO 2010, afl. 5, 265. In zelfde zin: Kh. Eupen 18 januari 1990, JLMB 1991, 1465; KG Kortrijk 21 september 1995, TGR 1995, Luik 30 april 1988, JLMB 1999, 745; Rb. Brussel 26 maart 1986, TBBR 1987, 80. Contra: Vred. Asse 27 oktober 1999, RW , Zie ook I. BOONE, Over gordijnen en korte termijnen, noot onder Brussel 9 mei 1996, AJT , 278. LARCIER BOUW- EN VASTGOEDCAHIERS 55

4 VALKUILEN BIJ DE AANKOOP VAN EEN ONROEREND GOED handelingen geen oplossing zouden bieden, en dus niet op het moment waarop de koper het gebrek ontdekte. Wel is vereist dat de koper spoedig na het ontdekken van het gebrek de verkoper hiervan op de hoogte brengt en met de onderhandelingen start. Hier kan echter wel nog een kleine kanttekening bij geplaatst worden. Zo wordt in de rechtspraak zelden aanvaard dat langdurige onderhandelingen over gebreken die manifest zijn en dringende oplossingen vereisen het moment dat de korte termijn begint te lopen zullen uitstellen. 193 In dat geval wordt veelal vereist dat de koper vlugger optreedt en de onderhandelingen niet laat aanslepen. 194 Een laatste type buitengerechtelijke handelingen dat vaak in aanmerking wordt genomen wanneer de rechter de korte termijn dient te bepalen, betreft herstellingen die de verkoper na klachten van de koper komt uitvoeren. Wanneer naderhand blijkt dat de herstellingen niet het gewenste resultaat gaven, zal de koper die dan pas beslist een vordering tot vrijwaring in te stellen niet laattijdig zijn omdat hij het gebrek al langer kende. In dat geval zal de korte termijn pas beginnen lopen vanaf het ogenblik van de herstellingen en dus niet vanaf de ontdekking van het gebrek. 195 Twee vragen resten nog met betrekking tot de termijn waarin de vrijwaringsvordering kan worden ingesteld, namelijk of kwade trouw in hoofde van de verkoper een rol kan spelen bij de beoordeling ervan en of de korte termijn van toepassing is wanneer de verkoper uitdrukkelijk waarborgt dat geen gebreken in het onroerend goed aanwezig zijn. De eerste kwestie zorgde voor commotie in de rechtsleer naar aanleiding van een zaak voor het hof van beroep van Antwerpen uit In casu had het hof namelijk eerst de kwade trouw beoordeeld vooraleer het naging of voldaan was aan de korte termijn. Hieruit zou volgens sommigen blijken dat de korte termijn niet langer een rol speelt wanneer de verkoper te kwader trouw is. De stelling als zou de verkoper te kwader trouw het voordeel van de korte termijn ontzegd worden, werd in de rechtsleer en rechtspraak echter niet aanvaard. Het is namelijk niet de bedoeling van de korte termijn om de verkoper te kwader trouw te bestraffen, dan wel er voor te zorgen dat geen discussie kan bestaan omtrent de anterioriteitsvereiste I. BOONE, Over gordijnen en korte termijnen, noot onder Brussel 9 mei 1996, AJT , 278; K. LAVEYT, De vrijwaringsplicht voor verborgen gebreken in een notendop, noot onder Gent 22 januari 2003, TBH 2004, Zie Bergen 17 september 2002, JT 2003, G. HORSMANS en F. T KINT, La réglementation légale des vices cachés dans la vente commerciale, Ann.dr. 1971, K. VANHOVE, Korte termijn voor vordering wegens verborgen gebrek en kwade trouw van de verkoper, ((noot onder Antwerpen 21 november 2005, NJW 2006, afl. 149, BOUW- EN VASTGOEDCAHIERS LARCIER

5 Wat de tweede kwestie betreft, kan worden verwezen naar de rechtsleer waarin bepaalde auteurs geopperd hebben dat de koper een langere termijn zou hebben om zijn vrijwaringsvordering in te stellen wanneer de verkoper uitdrukkelijk verzekerd had dat geen gebreken in het onroerend goed aanwezig waren. 197 Deze auteurs nemen aan dat de verkoper in dat geval impliciet afstand doet van het voordeel van de korte termijn tenzij uitdrukkelijk het tegendeel werd overeengekomen. 198 De vordering zou dan ingeleid kunnen worden gedurende tien jaar. 199 Deze visie wordt echter betwist. Partijen komen in dergelijk geval immers enkel de afwezigheid van verborgen gebreken overeen en maken geen afspraken over het afstand doen van de korte termijn Conventionele regeling vrijwaringsvordering De vrijwaringsverplichting in hoofde van de verkoper is van suppletief recht. Dit houdt in dat de partijen in hun koopovereenkomst afspraken kunnen maken omtrent de vrijwaring die afwijken van hetgeen de wet voorschrijft. Zo staat het de partijen vrij met betrekking tot het voorwerp van de vrijwaring een andere regeling te treffen. 201 Koper en verkoper kunnen bijvoorbeeld overeenkomen dat de verkoper niet of niet volledig zal instaan voor het verborgen gebrek. Omgekeerd kan de verkoper zich engageren om niet enkel in te staan voor de verborgen, maar bijvoorbeeld ook voor de zichtbare gebreken. In het eerste geval hebben we te maken met een exoneratiebeding, ook aangeduid als negatieve conventionele vrijwaring. In het laatste geval spreken we over positieve conventionele vrijwaring. Naast het voorwerp van de vrijwaring kunnen de partijen ook in een afwijkende regeling voorzien met betrekking tot de termijn waarbinnen de vorde- 197 D. MEULEMANS en E. BAEYENS, Begrenzing in de tijd van de vrijwaringsverplichting of van de aansprakelijkheid, TVV 2005/3-4, I. SAMOY, De vrijwaringsplicht van de verkoper voor verborgen gebreken: de aard van een termijn in een conventionele garantie en verhouding tussen wettelijke en conventionele garantie, noot onder Kh. Hasselt 1 december 2000, TBH 2003, Deze termijn wordt aangenomen omdat men de vordering van de koper in dat geval steunt op een schending van de leveringsplicht; J. HERBOTS en C. PAUWELS, Bijzondere overeenkomsten ( ), TPR 1989, X. DESMET, Vrijwaring voor verborgen gebreken in De notaris en conflictbeheersing, Antwerpen, Kluwer, 1999, 212; J. LIMPENS, La vente en droit belge, Brussel, Bruylant, 1960, A. CHRISTIAENS, Art B.W. in E. DIRIX en A. VAN OEVELEN (eds.), Commentaar Bijzondere overeenkomsten, Mechelen, Kluwer, losbl., 7; D. PARISIS-DRESSE, La réglementation conventionnelle des vices cachés dans la vente commerciale, Ann.dr. 1971, 262; A. CHRISTIAENS, Art B.W. in E. DIRIX en A. VAN OEVELEN (eds.), Commentaar Bijzondere overeenkomsten, Mechelen, Kluwer, losbl., 8-9. LARCIER BOUW- EN VASTGOEDCAHIERS 57