INITIATIEFVOORSTEL CPO KOOIKERSPAD Document waarin beleidsdoelstellingen worden gekoppeld aan concrete ideeën voor het oplossen van een probleem. Diverse keuzerichtingen worden in beeld gebracht. Het initiatiefvoorstel wordt voorgelegd aan de opdrachtgever. De oplevering van het initiatiefvoorstel is de afsluiting van de initiatieffase en de start van de definitiefase. Programmanaam Wonen Bestuurlijk Wethouder Boender woordvoerder Kenmerk Zaak 145647 Datum oktober 2014 Steller Willem van Valen Onderwerp Initiatiefvoorstel CPO Kooikerspad Streefkerk Fase initiatieffase Samenvattend advies Kernopgave U wordt gevraagd om het CPO-initiatief Streefkerk op locatie Kooikerspad te ondersteunen en positief te staan tegenover de uitwerking van het initiatief naar de definitiefase. De woningmarkt voor jongeren die in Streefkerk willen blijven wonen en die aangewezen zijn op de goedkope koopsector is zeer beperkt. Op dit moment is er in Streefkerk slechts 1 woning onder 200.000 te koop. Ondanks de vele ontwikkelingen die gaande zijn en de woningbouwplannen in de directe toekomst, wordt er weinig ontwikkeld voor de echte koopstarters. Jongeren vetrekken noodgedwongen uit de kern, met alle gevolgen van dien voor de leefbaarheid. De woningen, die in Streefkerk gebouwd zullen gaan worden dienen daarom echt bereikbaar zijn voor zo veel mogelijk jongeren, die in Streefkerk willen blijven wonen. De raad heeft op 17 december 2013 tijdens de behandeling van het Meerjarenperspectief Wonen een motie ondersteuning CPO-initiatieven Molenwaard aangenomen. In de motie wordt gemeld dat in o.a. Streefkerk een initiatiefgroep van starters op de woningmarkt is opgestaan met als doel in hun dorp een CPO-project van de grond te krijgen. De raad heeft het college verzocht om CPOinitiatieven die van onderop komen, positief tegemoet te treden en voor ieder initiatief de mogelijkheden serieus te onderzoeken. Dit initiatiefdocument is een resultaat van het onderzoek naar de mogelijkheden voor CPO in de kern Streefkerk. Doelstelling Realisatie van betaalbare starterswoningen in Streefkerk door middel van CPO op een geschikte locatie en op basis van een haalbaar plan. Hiermee wordt bijgedragen aan de uitvoering van de toekomstvisie Molenwaard 2030, die bepaalt: In Molenwaard bieden we in ieder geval plaats aan: de mensen die hier al wonen en die willen blijven
mensen die een binding hebben met de gemeente, bijvoorbeeld omdat ze hier werken of hier voorheen gewoond hebben. Mensen moeten de mogelijkheid hebben om daar te wonen waar ze willen, in een woning die bij hen past. De woonwens en de eigen dorp/stad als woonplaats zal centraal staan in het gemeentelijk woonbeleid. Historisch perspectief In de kern Streefkerk is in de afgelopen 10 jaar geen nieuwe woning gebouwd. Hierin komt verandering, want op de locatie van de voormalige timmerfabriek Streefkerk worden in de komende jaren 61 woningen opgeleverd. Binnen het plan zijn 6 koopwoningen beschikbaar voor de doelgroep starters. De prijs van deze woningen ligt op 189.950 V.O.N. Deze prijs ligt boven de prijs van woningen op basis van een CPO-initiatief starters (tussen de 150.000 en 175.000). De roep om een CPO-project in Streefkerk werd sterker. Een informatieavond in december 2013, georganiseerd door de CDA-fractie Molenwaard, werd goed bezocht. Een tweede, verdiepingsavond rondom CPO, heeft bijgedragen aan de vorming van een groep CPO-geïnteresseerden, met een nog informele status. De raadsbreed aangenomen motie gaf de aanleiding om de mogelijkheden voor een CPO-project in Streefkerk verder te onderzoeken. Hierbij is de opgestelde visie voor Streefkerk als uitgangspunt genomen. Inhoudelijke uitgangspunten Meerjaren Perspectief Wonen Molenwaard (MPW) Hoofdpunten van het MPW: 1. Welke woningvraag willen we faciliteren? 2. Kan het in de bestaande voorraad? 3. Kan de bestaande voorraad aangepast worden? 4. Niet in de bestaande voorraad: dan nieuwbouw. Bij de eerste vraag is de Kaderstelling Wonen relevant: Demografische ontwikkeling leidend Voorzieningendorpen: bouwen voor starters, doorstromers en senioren Draagvlak Maatschappelijke urgentie voorrang Planologische status voorrang Bestaande overeenkomsten voorrang Budgetneutraal Regionale Woonvisie Alblasserwaard-Vijfheerenlanden Hoofdpunten van de visie: 1. behoud van kwaliteit en uitstraling 2. woonlastenbeperking 3. comfortverbetering in relatie tot zorg De vraag naar nieuwbouw is het grootst in het stedelijk gebied en in dorpen met een breed pakket aan voorzieningen. Alleen vraaggerichte plannen hebben kans
van slagen. Dit wordt uitgedrukt in vier strategieën voor nieuwbouw, op maat toegepast op de verschillende woonmilieus in de regio. De beste kansen liggen in het binden van de huidige bewoners. Zij hebben al een binding en zijn bij passend woonaanbod vaak te behouden. Keuzevraagstukken In de motie over CPO wordt het college opgeroepen om initiatieven positief tegemoet te treden. Het kader waarbinnen het college zich kan bewegen wordt gevormd door het MPW en de Regionale Woonvisie, structuurvisie en Toekomstvisie Streefkerk. Toetsing aan MPW 1. Welke woningvraag willen we faciliteren? Deze vraag wordt hier toegespitst op een CPO-project met (koop)starters. - Programma Het programma voor Streefkerk tot 2020 bedraagt ca. 180 woningen. De berekende behoefte ligt op ca. 120 woningen. Het programma voor Streefkerk bevat daarmee te veel woningen. Als CPO gefaciliteerd wordt op een locatie die in het programma is opgenomen, wordt in ieder geval het te realiseren programma niet groter. Wel is het advies om te kijken naar de fasering. Voor 2014 staan 30 woningen gepland, voor 2015 40 woningen, voor 2016 18 woningen en voor 2017 48 woningen, (datum gereedkomen). Hierin zijn voor de locatie Kooikerspad (de beoogde CPO-locatie) 20 woningen opgenomen. Dat zijn te grote aantallen om in korte tijd op de markt te brengen. Een andere fasering is gewenst, maar tegelijkertijd ook moeilijk te realiseren, vanwege de initiatiefrol die de marktpartijen spelen in de plannen. -Doelgroep Streefkerk is een voorzieningendorp (structuurvisie); daar wordt op alle doelgroepen, dus ook op starters ingezet. -Draagvlak Bij een CPO-project is er aantoonbaar behoefte uit de bevolking. Er is immers op voorhand een groep kopers die gaat ontwikkelen. -Maatschappelijke urgentie Plannen met maatschappelijke urgentie krijgen voorrang; in Streefkerk betreft het de Centrumontwikkeling. -Planologische status Plannen met een planologische status krijgen voorrang. Het bestemmingsplan locatie timmerfabriek is inmiddels definitief en is over een maand onherroepelijk. -Bindende overeenkomst Plannen met een bindende overeenkomst krijgen voorrang. In Streefkerk bestaan overeenkomsten voor de locaties
Centrumontwikkeling en Nieuwe Veer 112. Bouwen voor en door (koop)starters past in Streefkerk. Als voor een locatie binnen het woningbouwprogramma gekozen wordt is het zeer wenselijk om naar de fasering te kijken van alle lopende plannen. Een locatie buiten het woningbouwprogramma is onwenselijk, als dat betekent dat het programma groter wordt. 2. Kan het in de bestaande voorraad? (Koop)starters zijn aangewezen op de goedkopere voorraad, waarbij vooral rijwoningen in trek zijn. In Streefkerk staan op dit moment 18 woningen te koop, waarvan geen enkele een rijwoning is met een koopprijs van maximaal rond de twee ton. Het beeld over de afgelopen twee jaar is dat het aantal woningen met een vraagprijs die voor starters bereikbaar zou moeten zijn gestaag gedaald is. De bestaande voorraad biedt nagenoeg geen aanbod voor (koop)starters. 3. Kan de bestaande voorraad aangepast worden? Met name de huurwoningvoorraad biedt kansen voor aanpassingen. Echter, woningcorporatie Beter Wonen verkoopt geen huurwoningen uit de voorraad. De bestaande voorraad biedt geen mogelijkheden. 4. Nieuwbouw? Op grond van de conclusies bij de vorige stappen kan meegewerkt worden aan een CPO-project. 2. Regionale woonvisie Eén van de strategieën voor nieuwbouw is het bieden van mogelijkheden voor starters. Deze strategie past in stedelijk gebied en in voorzieningendorpen. In regionaal perspectief is Streefkerk een woondorp. Inzetten op starters ligt daar minder voor de hand. Starters zitten vooral in de Mentality-milieus, Gemaksgeoriënteerden en Opwaarts Mobielen. De eerste groep kan gemiddeld genomen minder uitgeven en is eerder aangewezen op de huursector; deze groep is in Streefkerk nauwelijks aanwezig. De tweede groep heeft iets meer te besteden en is wat sterker vertegenwoordigd in Streefkerk. Voor deze groep zijn voorzieningen en bereikbaarheid belangrijk. Streefkerk heeft voor een woondorp nog redelijk wat voorzieningen. Een school, een supermarkt en sportvoorzieningen zijn aanwezig. De bereikbaarheid van Streefkerk via provinciale wegen is matig; de afstand tot grotere plaatsen met voorzieningen relatief groot. De afspraak is dat plannen binnen de regio besproken
worden. Een eerder plan in deze kern leverde vooral discussie op vanwege de overprogrammering. Het toen voorliggende plan werd positief beoordeeld, waarbij het feit dat overige plannen gefaseerd uitgevoerd zouden worden mede van doorslaggevende betekenis is geweest. Daarnaast heeft ook een rol gespeeld dat in Streefkerk lange tijd niet gebouwd is en dat Streefkerk een beetje tussen woondorp en voorzieningendorp in zit. Vanuit regionaal perspectief ligt het wat minder voor de hand om voor deze doelgroep in Streefkerk te bouwen. Redenen om het toch te doen zijn: - de vraag is aantoonbaar aanwezig; - voor deze doelgroep is al geruime tijd niets gebouwd in Streefkerk. Aandachtspunt is de fasering. 3. Mogelijk concurrerende projecten Opgenomen in het woningbouwprogramma voor Streefkerk zijn: a. locatie voormalige timmerfabriek Ontwikkelaar Gebr. Blokland B.V. ontwikkelt op deze locatie 54 woningen met het volgende programma en prijsklassen: 16 appartementen, koopsegment vrije sector 18 beneden-bovenwoningen sociale huurappartementen (afnemer Beter Wonen) 6 sociale huur seniorenwoningen (afnemer Beter Wonen) 8 vrije sector koopwoningen (rijwoningen) 6 starters koopwoningen (rijwoningen) De makelaar, die Gebr. Blokland heeft ingeschakeld, deelde recent mee dat de verkoopprijs voor de 6 starters koopwoningen onder de 2 ton zou komen. Hierdoor kunnen de kopers van deze woningen in aanmerking komen voor de starterslening. HBC Planontwikkeling realiseert 6 vrije sector koopwoningen 2-onder-1 kappers + 1 vrije sector koopwoning vrijstaand. De start van de bouw van de woningen is gepland in de zomer van 2014. In 2015 zullen de eerste woningen gereed komen. De laatste woningen worden in 2017 opgeleverd. b. woningbouw op klimaatdijk De klimaatdijk wordt volgens de huidige planning in 2016 opgeleverd. De dijk is beschikbaar voor het realiseren van nieuwbouwwoningen. Een programma is nog niet uitgewerkt. De woningbouw is planologisch nog niet mogelijk gemaakt. Er is ruimte voor 15-20 woningen Niet opgenomen in het woningbouwprogramma zijn: c. locatie Kerkstraat/De Bongerd
Het huidige complex seniorenwoningen op de locatie De Bongerd wordt gesloopt, zodra de vervangende woningen op de locatie timmerfabriek het geval zijn. Naar verwachting zal dit begin 2016 zijn. Op de locatie De Bongerd is ruimte voor vervangende nieuwbouw. Het aantal is nog niet bekend, een eerste stedenbouwkundige verkenning leverde een variant van 6 eengezinswoningen op. Reeds bekende initiatieven van derden. Nieuwe Veer 112: 10 woningen na verplaatsing van het huidige melkveebedrijf. Realisatie: onbekend. Binnen de prijsklasse 150-175.000,-- is geen concurrentie te verwachten. De 6 goedkope woningen in het plan timmerfabriek zijn alleen bereikbaar voor doorstromers op de woningmarkt en niet voor starters. 4. mogelijke locaties voor CPO De gemeente heeft in Streefkerk grondeigendom op de volgende locaties: 1. Kooikerspad 2. Randweg Ad. 1 De gronden aan het Kooikerspad zijn aangekocht om daar woningbouw te realiseren. Ontwikkeling van nieuwe woningen is op deze locatie voorzien vanaf 2017. Als zodanig is de locatie ook opgenomen in het regionaal woningbouwprogramma. Adriaan van Erk Ontwikkeling heeft gronden in Kooikerspad in eigendom. De gemeentelijke gronden zijn destijds aangekocht tegen agrarische waarde. De raad van Liesveld heeft destijds besloten dat de opbrengst van de gronden in Kooikerspad voor een deel worden ingezet ten behoeve van de centrumontwikkeling Streefkerk. De gronden in Kooikerspad zijn verpacht. Het pachtcontract is reeds opgezegd, zodat eventuele werkzaamheden om voor te belasten tijdig plaats kunnen vinden. In het vigerende bestemmingsplan voor Kooikerspad hebben de gronden op dit moment een agrarische functie. Ze vallen wel binnen de bebouwingscontour van de provinciale verordening ruimte. De nieuwe provinciale visie ruimte en mobiliteit lijkt hierin verandering te brengen. In deze visie verdwijnen de bebouwingscontouren, het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD) komt er voor in de plaats. Het grootste deel van Kooikerspad zou na ongewijzigde vaststelling van de visie niet vallen binnen het bestaande stads- en dorpsgebied. Dit kan gaan betekenen dat de gemeente de noodzaak om juist op deze locatie woningen te bouwen aan zal moeten tonen. Ad 2. de gronden aan de Randweg zijn aangekocht om daar een nieuw gemeentekantoor te kunnen realiseren. Deze plannen zijn niet doorgegaan. Voor de toekomstige ontwikkeling is een stedenbouwkundig model vastgesteld.
Voor een periode van minimaal 4 jaar zal garagebedrijf De Jong zich vestigen in het pand van de voormalige brandweerkazerne, op basis van een huurcontract met de gemeente. De komende 4 jaar kunnen er vanwege de afspraken met garagebedrijf De Jong op de locatie Randweg geen woningen worden ontwikkeld. Daarnaast past een CPO-initiatief niet in het vastgestelde stedenbouwkundige voorkeursmodel. De locatie Randweg valt daarmee als geschikte locatie voor een CPO-project af. Alleen de locatie Kooikerspad is geschikt voor een CPOproject. 5. Advies Het initiatief past in het MPW. Het initiatief past minder goed in de Regionale Woonvisie, maar onderbouwd kan worden dat er concrete vraag is naar de woningen, concurrentie afwezig is de afzet van de woningen is verzekerd. De beoogde doelgroep is de jonge starter op de woningmarkt Mogelijke locatie voor een CPO-project is een deel van de gronden aan het Kooikerspad. Visie op het proces In eerste instantie heeft het proces een verkennend en informerend karakter. De mogelijkheden voor een CPO project in Streefkerk worden onderzocht. De initiatiefgroep wordt regelmatig geïnformeerd over de stand van zaken. College en raad zullen een besluit nemen. Wanneer een CPO-project een go krijgt, zal de gemeente randvoorwaarden (stedenbouwkundig, programma, prijzen en doelgroepen) vaststellen. De initiatiefgroep richt een CPO-vereniging op en trekt een adviseur aan. Op basis van de wensen van de leden zal een ontwerp gemaakt worden. De definitievorming zal uiteindelijk leiden tot het afsluiten van een overeenkomst tussen de ontwikkelende CPO-vereniging en de gemeente. De vereniging neemt het voortouw in de communicatie met de omgeving. Financiële consequenties Onderdeel van de initiatieffase is het uitvoeren van een financiële verkenning. Uitgangspunt is minimaal budgettair neutraal voor de gemeente. Verder heeft de raad van de toenmalige gemeente Liesveld bepaald dat opbrengsten uit de verkoop van gronden in Kooikerspad ten goed dienen te komen aan de centrumontwikkeling. In de financiële verkenning worden opgenomen: Opbrengsten
Boekwaarde gronden Kooikerspad per m2 Mogelijk grondprijs per m2 Maximale VON-prijs woningen Kosten Plankosten Kosten bouw- en woonrijpmaken Planschade Belangrijkste risico s Tijdspad Waar is de financiële verkenning aangezien dit de initiatieffase betreft? Heb je op hoofdlijnen duidelijk of het plan financieel haalbaar is en kan je dat hier onderbouwen? 1. geen draagvlak bij de provincie ondervangen: inzetten op ruimtelijke kwaliteit, draagvlak bij de regio 2. geen draagvlak bij regio AV ondervangen: woningen mogen qua prijsklasse en doelgroep aantoonbaar niet concurreren met andere Streefkerkse projecten 3. negatieve zienswijze van ontwikkelaars (Gebr. Blokland B.V., HBC Planontwikkeling, Adriaan van Erk) ondervangen: tijdig communiceren en transparant zijn over voornemen en afweging om CPO project te faciliteren. 4. negatieve zienswijzen van omwonenden ondervangen: tijdig en veelvuldig communiceren, bij voorkeur door vereniging. 5. afhaken initiatiefgroep ondervangen: tijdig en veelvuldig communiceren, planningsafspraken nakomen, achtervangregeling organiseren 17 december 2013 raadsbesluit motie CPO initiatieven januari-oktober 2014 december 2014 raadsbesluit over CPO-project Streefkerk januari-juli 2015 Bepalen doelgroep en programma Haalbaarheidsonderzoek beoogde locatie: hoeveelheid woningen, verkaveling Belemmeringenonderzoek locatie (milieu, archeologie, etc.) Eindproduct exploitatie-opzet, waarin wordt aangegeven hoeveel kavels voor CPO beschikbaar kunnen worden gesteld, doelgroep, grondprijzen, verkavelingsplan, stedenbouwkundige randvoorwaarden en resultaten van het overleg met provincie en regio. Oprichting CPO-vereniging Start procedure bestemmingsplan Start voorbelasten julidecember 2015 Samenwerkingsovereenkomst met
CPO-vereniging Koopovereenkomsten met leden CPO Vaststelling bestemmingsplan Omgevingsvergunning Communicatie Begin 2017 Oplevering woningen De communicatie wordt uitgewerkt in een communicatieplan. Op dit moment is er regelmatig contact met de initiatiefgroep CPO Streefkerk. Er zal een informatieavond worden georganiseerd, waarbij de mogelijkheid wordt geboden om in te schrijven als deelnemer aan het CPO-project. Over de informatieavond zal via de website, social media en een persbericht worden gecommuniceerd. Rolverdeling Bij de rolverdeling tussen raad, college en ambtelijke organisatie wordt het volgende onderscheid gemaakt: - Raad: vaststellen grondexploitatie, voorbereidingskrediet, bestemmingsplan - College: vaststellen projectplan, stedenbouwkundige kaders - Ambtelijke organisatie: projectleiding en projectuitvoering. Het college is gemandateerd om een beslissing te nemen over de initiatieffase en de definitiefase. Wethouder Boender is portefeuillehouder. De gemeenteraad zal worden geïnformeerd over de plannen tijdens de algemene behandeling van de voortgang van het Kernprogramma. Indien nodig zal de gemeenteraad worden gevraagd om een besluit te nemen over de financiële consequenties van de uitwerking van het project. Het project zal verder vorm worden gegeven in het projectteam. De adviseur van de CPO-groep en eventueel een delegatie van die groep zullen hierin participeren. Bijlagen n.v.t.