RUP nr. 167 "Stedelijk wonen" Deelgebied Sint -Amandsberg Waterstraat Schuurstraat Orchideestraat1 Vriendschapstraat Orchideestraat2 Rietzangerstraat Potuitstraat Kwadenplasstraat Spijkstraat Johannes Hartmanlaan Nijverheidskaai
Deelgebied : Sint-Amandsberg Johannes Hartmanlaan B2-6 Toelichtingsnota 1.5.1 situering Het deelgebied situeert zich in Sint-Amandsberg in de buurt Sint-Baafskouter nabij de grens met Destelbergen. De situering is terug te vinden op het overzichtsplan voor de deelgemeente en op het plan feitelijke en juridische toestand via de topografische kaart van Gent en een detail daaruit. 1.5.2 begrenzing deelgebied Het deelgebied wordt gevormd een groot perceel in private eigendom. Deze begrenzing is terug te vinden op het plan feitelijke en juridische toestand via een weergave op het kadasterplan. 1.5.3 ruimtelijke context Het deelgebied is een onderdeel van de buurt Sint-Baafskouter welke sterk residentieel is. De woningen zijn vooral eengezinswoningen van het type rijwoning. 1.5.4 bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Het deelgebied bestaat uit een perceel van circa 0,5 ha groot. Het perceel is braakliggend, in gebruik als grasland en met een klein gedeelte in gebruik als moestuin. Volgens de BWK heeft het plangebied geen specifieke natuurwaarden maar het aanpalende gebied wel. 1.5.9 voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA strijdig met het voorliggend gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan worden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: - zone voor gekoppelde of open bebouwing - zone voor tuinen - zone voor voortuinstroken - zone voor buffergroen Voor de realisatie van dit RUP moeten er geen verkavelingen worden opgeheven. Waardevol groen volgens BWK 1.5.5 bestaande juridische toestand De juridische toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de weergave van het BPA dat hier geldt. Het deelgebied heeft er een bestemming zone voor gekoppelde of open bebouwing, zone voor tuinen, zone voor voortuinstroken en zone voor buffergroen. Dit deelgebied bevindt zich binnen het BPA Sint-Baafskouter (MB 21 febr; 1992) 1.5.6 motivatie wijziging en gewenste bestemming Het perceel heeft meer mogelijkheden dan wat de huidige bestemming toelaat. Het perceel is volgens het BPA immers slechts gedeeltelijk bebouwbaar omdat men er toen vanuit ging dat de straat onvoldoende kan worden doorgetrokken om het volledige perceel volledig te bebouwen. Het is inderdaad zo dat de verbinding voor fietsers en voetgangers tussen de Johannes Hartmanlaan en de Kriekerijstraat belangrijk is voor de bereikbaarheid van het wijkpark. Om die reden moet de ontsluiting van dit deelgebied zo veel als mogelijk op eigen terrein gebeuren en niet interfereren met het fietsers en voetgangerspad. 1.5.7 voorstel van bestemming Het volledige deelgebied krijgt een bestemming stedelijk woongebied. Door de ligging in een wijk met hoofdzakelijk eengezinswoningen naast een wijkpark en natuurgebied worden er enkel eengezinswoningen toegelaten. De ontsluitingswegenis moet maximaal op het perceel zelf voorzien worden. 1.5.8 register planbaten en planschade De wijziging van dit BPA heeft geen planschade of planbaten tot gevolg.
P P P P P P P P P P P P P P P P P P P P Tuinbouw Weiland Deelgebied Sint-Amandsberg Johannes Hartmanlaan Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Gewestplan Juridische toestand BPASint-Baafskouter (MB 21/09/1992) Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen" junii 2013
Deelgebied : Sint-Amandsberg Johannes Hartmanlaan B2-6 Stedenbouwkundige voorschriften TOELICHTING BIJ WIJZE VAN METEN EN GEHANTEERDE BEGRIPPEN Wijze van meten Bouwhoogte: de hoogte van het gebouw wordt uitgedrukt in het aantal bouwlagen. Een bouwlaag heeft een gemiddelde hoogte van circa 3m. Bruto-vloeroppervlakte of bvo: is de som van aan de buitenzijde gemeten vloeroppervlakte van alle vloerniveaus van de binnenruimten van het gebouw. Oppervlakten van trappen, liften, sanitaire voorzieningen, opslagruimten en dergelijke moeten ook op elk vloerniveau tot de brutovloeroppervlakte worden gerekend. De vloeroppervlakte van de ruimte onder een hellend dak of in een teruggetrokken dakverdiep (zie punt 3 van de algemene verordenende voorschriften) wordt ook als bruto-vloeroppervlakte mee in rekening gebracht op voorwaarde dat ze als een functionele bouwlaag kan worden aangewend. Ondergrondse en halfondergrondse parkings komen niet in aanmerking voor deze berekening. Bovengrondse parkeergebouwen en technische verdiepen worden evenmin in rekening gebracht. Vloer/terreinindex (V/T) : De vloeroppervlakte komt overeen met de bvo. Het terreinoppervlakte komt in dit RUP overeen met de oppervlakte van de zone. Gehanteerde begrippen Bestemming: de bestemming geeft de functie aan die toegelaten is. De (hoofd)bestemming geeft de functie aan die altijd en volledig toegelaten is en de nevenbestemming is wat maar toegelaten wordt voor minder dan de helft van de bvo van een gebouw tenzij dit in de voorschriften anders gespecificeerd is. Deelgebied : het thematisch RUP Wonen vormt geen ruimtelijk aaneengesloten plangebied maar bestaat uit een aantal deelgebieden die elk op zich een ruimtelijk geïsoleerd deel van het plangebied vormen. Als dit deelgebied homogeen is qua stedenbouwkundige problematiek wordt dit deelgebied niet verder opgesplitst. In het andere geval wordt het deelgebied verder ruimtelijk opgesplitst in meerder onderdelen. Zie hiervoor onder definitie onderdelen. Detailhandel: gebouwen waar goederen verhandeld worden die gericht zijn op de eindconsument. Diensten: activiteiten gericht op een frequente dienstverlening naar de bevolking. Het betreft onder meer vrije beroepen, wasserijen, kapsalons, banken en verzekeringen, reisbureaus en bemiddelingsadvies en andere. Dancings en aanverwante activiteiten kunnen niet onder deze noemer gevat worden. Gemeenschapsvoorzieningen: dienstverleningen met een openbaar karakter (onderwijs, cultuur en cultus, voorzieningen ). Grondgebonden woning: is ook een ééngezinswoning maar heeft specifieke kenmerken die het onderscheidt van de traditionele ééngezinswoning (rijwoning, villa ). Grondgebonden woningen bestaan uit twee of meer vertikaal of horizontaal met elkaar verweven ééngezinswoningen die op of aan elkaar gebouwd zijn en elk geheel of gedeeltelijk gebouwd zijn op de begane grond. Grondgebonden woningen beschikken over een eigen hoofdtoegang tot de woning op de begane grond. Bovendien heeft elke woonentiteit ook een aanzienlijke private buitenruimte waarop de woning rechtstreeks uitgeeft. Grondgebonden woningen mogen niet gecombineerd worden met meergezinswoningen. Horeca: verwijst naar hotels, restaurants en cafés (dus exclusief dancings en aanverwante) Kantoren: zijn gebouwen waar men in het algemeen bureauwerkzaamheden verricht. Nevenbestemming : zie bestemming. Onderdeel : wanneer er binnen een deelgebied ruimtelijk duidelijk verschillende stedenbouwkundige problematieken aanwezig zijn die elk een specifieke benadering vereisen wordt dit deelgebied onderverdeeld in verschillende onderdelen. Wonen : ook bij het wonen horende functies zoals bergplaatsen, (ondergrondse) parkeerplaatsen en (gegroepeerde) autobergplaatsen vallen onder het wonen ALGEMENE VERORDENENDE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN Deze algemene stedenbouwkundige voorschriften zijn verordenend. 1. In alle zones toegelaten constructies Voorzieningen van technische aard die tot de normale uitrusting van het gebied behoren zoals elektriciteits- en gascabines, telefooncellen, pompgemalen, bufferbekkens, grachten, geluidsschermen, gronddammen of geluidsbermen e.d. mogen binnen elke zone voorzien worden mits voldoende aandacht wordt geschonken aan de integratie van de constructies in de omgeving en de omvang ervan (hoogte, terreininname) beperkt blijft. Noodzakelijke technische voorzieningen betreffende de waterhuishouding als gevolg van de stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater zijn eveneens toegelaten. Andere gemeenschapsvoorzieningen die nodig/nuttig zijn voor het functioneren van het gebied, zijn toegelaten in elke bebouwbare zone op voorwaarde dat ze kleinschalig zijn en geïntegreerd worden in de projectontwikkeling voor die zone. 2. Integratie van technische installaties op gebouwen en technische verdiepen Alle technische installaties moeten zo veel mogelijk binnen het volume van de gebouwen ondergebracht worden. Indien dit niet mogelijk is, moeten ze zo beperkt mogelijk gehouden worden en zorgvuldig ingepast worden in het architecturaal concept. Er kunnen voorwaarden gesteld worden op vlak van inplanting en plaatsing en om de hinder (visueel, geluid) te beperken. 3. Integratie van gebouwen in de omgeving Er wordt geen algemene verplichting opgelegd voor hellende, gebogen of platte daken tenzij anders bepaald in de bijzondere voorschriften. Het bepalen van de gewenste dakvorm vormt het voorwerp van een afweging waarin de omgevingskenmerken een rol spelen. In de mate dat in de bijzondere voorschriften geen gedetailleerde inrichtingsvoorschriften of specifieke afwegingscriteria zijn opgenomen m.b.t. de dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en de positie van de voorbouwlijn, is de vergunningverlenende overheid verplicht om rekening te houden met de kenmerken van de bebouwing in de onmiddellijke omgeving bij het bepalen van de toegelaten dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en positie van de voorbouwlijn. Wanneer gebouwen tegen elkaar worden aangebouwd, moet de positie van de voorbouwlijn, de bouwhoogte, de dakvorm zo goed mogelijk afgestemd worden op het (de) aanpalende gebouw(en). In de mate dat in de bijzondere voorschriften een maximum bouwhoogte is voorzien, kan de VVO de bouwhoogte beperken omwille van omgevingspecifieke kenmerken (bv. de afstand tot achterliggende bebouwing is te gering, de afstand tot de perceelsgrens is te gering, het gaat om bijgebouwen ). Een hellend dak heeft een maximale hellingsgraad van 50. Een hellend dak wordt niet meegerekend als bouwlaag. In een hellend dak wordt wel maar één functionele bouwlaag toegelaten. Binnen de omschrijving van een hellend dak is er ook een teruggetrokken dakverdiep toegelaten. Ook een teruggetrokken dakverdiep wordt niet meegerekend als bouwlaag. Dit teruggetrokken dakverdiep heeft een max. hoogte van 3m en er is eveneens maar één functionele bouwlaag in toegelaten. Grondgebonden woningen voldoen aan volgende normen : - voor wat betreft de private buitenruimte : dit is hetzij een gelijkvloerse buitenruimte (tuin, koer, patio, terras ) hetzij een buitenruimte op het verdiep (dakterras ). De oppervlakte van deze private gelijkvloerse buitenruimte bedraagt voor een tuin minimum 20% van de bvo van de woonentiteit met een minimum van 50m². In het geval van een een buitenruimte op het verdiep bedraagt de oppervlakte van deze private buitenruimte min. 10% van de bvo.de private buitenruimte is rechtstreeks aan de woonentiteit verbonden en heeft een goed bruikbare vorm. - voor wat betreft de oppervlakte van elke grondgebonden woning : de bvo bedraagt min. 100m².
SW Bestemming Inrichting Stedelijk woongebied Johannes Hartmanlaan (categorie 1a wonen van artikel 2.2.3, 2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Ruimtelijke opties De omgeving is een zuivere woonomgeving. Daarom wordt er dus enkel wonen toegelaten eventueel in combinatie met kleinschalige ondersteunende nevenfuncties voor zover deze in de woonomgeving passen. In dit gebied is de aanleg van een ontsluitingsweg toegelaten om bebouwing mogelijk te maken. De bestaande woningtypologieën en bouwhoogtes dienen als referentie maar de ligging nabij een park en de diepte van het perceel verantwoorden een iets grotere bouwdichtheid. Daarom worden naast eengezinswoningen ook grondgebonden woningen met een bouwhoogte van max. 3 bouwlagen toegelaten. De minimale woningdichtheid die het RSG vooropstelt is van toepassing. Om het terrein te kunnen bebouwen is de aanleg van een ontsluitingsweg nodig die aansluit op de openbare weg. Omdat het plangebied ook paalt aan een groengebied is een groenscherm op deze rand van het perceel noodzakelijk. Bestaande houtkanten worden maximaal behouden. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Het gebied is bestemd voor wonen en als nevenbestemming voor aan het wonen verwante kleinschalige buurtvoorzieningen en voor openbare groene en verharde ruimten. Onder aan het wonen verwante buurtvoorzieningen worden verstaan: handel, horeca, diensten en gemeenschapsvoorzieningen op buurtniveau. Binnen deze zone zijn zowel eengezinswoningen als grondgebonden woningen. De bouwhoogte bedraagt max. 3 bouwlagen. De minimale woningdichtheid bedraagt 25w/ha. De noodzakelijke ontsluitingsweg wordt zo beperkt mogelijk gehouden en moet op eigen terrein aangelegd behalve ter hoogte van de aansluiting op de Johannes Hartmanlaan. De aanwezige houtkanten worden maximaal behouden.
JOHANNES HARTMANNLAAN SW ASPERGESTRAAT SINT-BAAFSKOUTERSTRAAT DUIVESTAARTSTRAAT KRIEKERIJSTRAAT SW stedelijk woongebied Deelgebied Sint-Amandsberg Johannes Hartmanlaan Kaart 2. Grafisch plan Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen" versie juni 2013 50 25 0 50 m ± 1:1.000
Deelgebied : Sint-Amandsberg - Kwadenplasstraat B3-33 Toelichtingsnota 1.5.1 situering Het deelgebied situeert zich in Sint-Amandsberg, in de rand van de buurt Westveld. De situering is terug te vinden op het overzichtsplan van de deelgemeente en op het plan feitelijke en juridische toestand via de topografische kaart van Gent en een detail daaruit. 1.5.2 begrenzing deelgebied Het deelgebied wordt gevormd door enkele percelen of achterste delen van percelen. Deze begrenzing is terug te vinden op het plan feitelijke en juridische toestand via een weergave op het kadasterplan. 1.5.3 ruimtelijke context Het deelgebied is een onderdeel van de buurt Westveld en bevindt zich aan de grens met Destelbergen ter hoogte van de Ledebeek. Deze omgeving is sterk residentieel met zowel rij- als halfopen bebouwing. 1.5.4 bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Het deelgebied wordt gevormd door een aantal percelen of delen van percelen. Enkele percelen zijn volledig onbebouwd en deels begroeid met hoogstammig groen. Op een aantal bevinden zich bijgebouwen. De meeste zijn in gebruik als (achter)tuin van de woningen die zich bevinden in de Nachtegaaldreef. 1.5.5 bestaande juridische toestand De juridische toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de weergave van het BPA dat hier geldt. Het deelgebied heeft er een bestemming zone voor voortuinstrook, zone voor koeren tuinen. Dit deelgebied bevindt zich in het BPA Westveld B (MB 13 april 1988) 1.5.6 motivatie wijziging en gewenste bestemming In tegenstelling tot alle andere percelen in de omgeving werden er op de percelen die grenzen aan de Kwadenplasstraat geen bouwmogelijkheden voorzien alhoewel deze daartoe wel mogelijkheden bieden. Ook in vroegere BPA s was dit zo maar dit heeft wellicht te maken met het feit dat deze percelen vroeger niet gelegen waren aan een uitgeruste weg. De Kwadenplasstraat was vroeger immers een smalle aardewegel maar werd in de loop van de jaren aangelegd als een normale straat. Ondertussen werden er langs de zelfde straat maar dan op grondgebied Destelbergen reeds enkele woningen gebouwd. Op deze twee percelen (meest zuidelijk) wordt nu een bouwmogelijkheid voorzien voor eengezinswoningen onder de vorm van koppelbouw. Het noordelijke perceel is immers vrij smal (circa 10m) waardoor daar enkel een kopgebouw op mogelijk is. Hierdoor is dit is bepalend voor de bouwwijze op het andere perceel. De andere percelen die vooral deel uit maken van de woningen die zich langs de Nachtegaaldreef bevinden bieden ondanks hun grote diepte (circa 90m) geen bouwmogelijkheden omdat ze niet grenzen aan een weg. Het is nochtans wel mogelijk om deze percelen via de aanleg van een beperkte wegenis die aansluit op de Kwadenplasstraat te ontsluiten. De percelen hebben een breedte die varieert tussen circa 9 en 21m. Hier worden eveneens eengezinswoningen voorzien maar gezien de perceelbreedte zal dit wellicht enkel kunnen onder vorm van gesloten bebouwing. 1.5.7 voorstel van bestemming Het gebied krijgt een bestemming voor stedelijk wonen en wordt voorbehouden voor eengezinswoningen. 1.5.8 register planbaten en planschade De wijziging van dit BPA heeft geen planschade of planbaten tot gevolg. 1.5.9 voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA strijdig met het voorliggend gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan worden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: - zone voor voortuinstroken - zone voor koeren en tuinen Voor de realisatie van dit RUP moeten er geen verkavelingen worden opgeheven.
P P P P LEDESTRAAT ) 1 ) 1 KWADENPLASSTRAAT Deelgebied Sint-Amandsberg - Kwadenplasstraat Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Gewestplan Juridische toestand BPA Westveld B (MB 13/04/1988) Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen" versie juni 2013
Deelgebied : Sint-Amandsberg - Kwadenplasstraat B3-33 Stedenbouwkundige voorschriften TOELICHTING BIJ WIJZE VAN METEN EN GEHANTEERDE BEGRIPPEN Wijze van meten Bouwhoogte: de hoogte van het gebouw wordt uitgedrukt in het aantal bouwlagen. Een bouwlaag heeft een gemiddelde hoogte van circa 3m. Bruto-vloeroppervlakte of bvo: is de som van aan de buitenzijde gemeten vloeroppervlakte van alle vloerniveaus van de binnenruimten van het gebouw. Oppervlakten van trappen, liften, sanitaire voorzieningen, opslagruimten en dergelijke moeten ook op elk vloerniveau tot de brutovloeroppervlakte worden gerekend. De vloeroppervlakte van de ruimte onder een hellend dak of in een teruggetrokken dakverdiep (zie punt 3 van de algemene verordenende voorschriften) wordt ook als bruto-vloeroppervlakte mee in rekening gebracht op voorwaarde dat ze als een functionele bouwlaag kan worden aangewend. Ondergrondse en halfondergrondse parkings komen niet in aanmerking voor deze berekening. Bovengrondse parkeergebouwen en technische verdiepen worden evenmin in rekening gebracht. Vloer/terreinindex (V/T) : De vloeroppervlakte komt overeen met de bvo. De terreinoppervlakte komt in dit RUP overeen met de oppervlakte van de zone. Gehanteerde begrippen Bestemming: de bestemming geeft de functie aan die toegelaten is. De (hoofd)bestemming geeft de functie aan die altijd en volledig toegelaten is en de nevenbestemming is wat maar toegelaten wordt voor minder dan de helft van de bvo van een gebouw tenzij dit in de voorschriften anders gespecificeerd is. Deelgebied : het thematisch RUP Wonen vormt geen ruimtelijk aaneengesloten plangebied maar bestaat uit een aantal deelgebieden die elk op zich een ruimtelijk geïsoleerd deel van het plangebied vormen. Als dit deelgebied homogeen is qua stedenbouwkundige problematiek wordt dit deelgebied niet verder opgesplitst. In het andere geval wordt het deelgebied verder ruimtelijk opgesplitst in meerder onderdelen. Zie hiervoor onder definitie onderdelen. Detailhandel: gebouwen waar goederen verhandeld worden die gericht zijn op de eindconsument. Diensten: activiteiten gericht op een frequente dienstverlening naar de bevolking. Het betreft onder meer vrije beroepen, wasserijen, kapsalons, banken en verzekeringen, reisbureaus en bemiddelingsadvies en andere. Dancings en aanverwante activiteiten kunnen niet onder deze noemer gevat worden. Gemeenschapsvoorzieningen: dienstverleningen met een openbaar karakter (onderwijs, cultuur en cultus, voorzieningen ). Grondgebonden woning: is ook een ééngezinswoning maar heeft specifieke kenmerken die het onderscheidt van de traditionele ééngezinswoning (rijwoning, villa ). Grondgebonden woningen bestaan uit twee of meer vertikaal of horizontaal met elkaar verweven ééngezinswoningen die op of aan elkaar gebouwd zijn en elk geheel of gedeeltelijk gebouwd zijn op de begane grond. Grondgebonden woningen beschikken over een eigen hoofdtoegang tot de woning op de begane grond. Bovendien heeft elke woonentiteit ook een aanzienlijke private buitenruimte waarop de woning rechtstreeks uitgeeft. Grondgebonden woningen mogen niet gecombineerd worden met meergezinswoningen. Horeca: verwijst naar hotels, restaurants en cafés (dus exclusief dancings en aanverwante) Kantoren: zijn gebouwen waar men in het algemeen bureauwerkzaamheden verricht. Nevenbestemming : zie bestemming. Onderdeel : wanneer er binnen een deelgebied ruimtelijk duidelijk verschillende stedenbouwkundige problematieken aanwezig zijn die elk een specifieke benadering vereisen wordt dit deelgebied onderverdeeld in verschillende onderdelen. Wonen : ook bij het wonen horende functies zoals bergplaatsen, (ondergrondse) parkeerplaatsen en (gegroepeerde) autobergplaatsen vallen onder het wonen ALGEMENE VERORDENENDE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN Deze algemene stedenbouwkundige voorschriften zijn verordenend. 1. In alle zones toegelaten constructies Voorzieningen van technische aard die tot de normale uitrusting van het gebied behoren zoals elektriciteits- en gascabines, telefooncellen, pompgemalen, bufferbekkens, grachten, geluidsschermen, gronddammen of geluidsbermen e.d. mogen binnen elke zone voorzien worden mits voldoende aandacht wordt geschonken aan de integratie van de constructies in de omgeving en de omvang ervan (hoogte, terreininname) beperkt blijft. Noodzakelijke technische voorzieningen betreffende de waterhuishouding als gevolg van de stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater zijn eveneens toegelaten. Andere gemeenschapsvoorzieningen die nodig/nuttig zijn voor het functioneren van het gebied, zijn toegelaten in elke bebouwbare zone op voorwaarde dat ze kleinschalig zijn en geïntegreerd worden in de projectontwikkeling voor die zone. 2. Integratie van technische installaties op gebouwen en technische verdiepen Alle technische installaties moeten zo veel mogelijk binnen het volume van de gebouwen ondergebracht worden. Indien dit niet mogelijk is, moeten ze zo beperkt mogelijk gehouden worden en zorgvuldig ingepast worden in het architecturaal concept. Er kunnen voorwaarden gesteld worden op vlak van inplanting en plaatsing en om de hinder (visueel, geluid) te beperken. 3. Integratie van gebouwen in de omgeving Er wordt geen algemene verplichting opgelegd voor hellende, gebogen of platte daken tenzij anders bepaald in de bijzondere voorschriften. Het bepalen van de gewenste dakvorm vormt het voorwerp van een afweging waarin de omgevingskenmerken een rol spelen. In de mate dat in de bijzondere voorschriften geen gedetailleerde inrichtingsvoorschriften of specifieke afwegingscriteria zijn opgenomen m.b.t. de dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en de positie van de voorbouwlijn, is de vergunningverlenende overheid verplicht om rekening te houden met de kenmerken van de bebouwing in de onmiddellijke omgeving bij het bepalen van de toegelaten dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en positie van de voorbouwlijn. Wanneer gebouwen tegen elkaar worden aangebouwd, moet de positie van de voorbouwlijn, de bouwhoogte, de dakvorm zo goed mogelijk afgestemd worden op het (de) aanpalende gebouw(en). In de mate dat in de bijzondere voorschriften een maximum bouwhoogte is voorzien, kan de VVO de bouwhoogte beperken omwille van omgevingspecifieke kenmerken (bv. de afstand tot achterliggende bebouwing is te gering, de afstand tot de perceelsgrens is te gering, het gaat om bijgebouwen, ). Een hellend dak heeft een maximale hellingsgraad van 50. Een hellend dak wordt niet meegerekend als bouwlaag. In een hellend dak wordt wel maar één functionele bouwlaag toegelaten. Binnen de omschrijving van een hellend dak is er ook een teruggetrokken dakverdiep toegelaten. Ook een teruggetrokken dakverdiep wordt niet meegerekend als bouwlaag. Dit teruggetrokken dakverdiep heeft een max. hoogte van 3m en er is eveneens maar één functionele bouwlaag in toegelaten. Grondgebonden woningen voldoen aan volgende normen : - voor wat betreft de private buitenruimte : dit is hetzij een gelijkvloerse buitenruimte (tuin, koer, patio, terras ) hetzij een buitenruimte op het verdiep (dakterras ). De oppervlakte van deze private gelijkvloerse buitenruimte bedraagt voor een tuin minimum 20% van de bvo van de woonentiteit met een minimum van 50m². In het geval van een een buitenruimte op het verdiep bedraagt de oppervlakte van deze private buitenruimte min. 10% van de bvo.de private buitenruimte is rechtstreeks aan de woonentiteit verbonden en heeft een goed bruikbare vorm. - voor wat betreft de oppervlakte van elke grondgebonden woning : de bvo bedraagt min. 100m².
SW Bestemming Inrichting Stedelijk woongebied Kwadenplasstraat (categorie 1a wonen van artikel 2.2.3, 2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Ruimtelijke opties De omgeving is in hoofdzaak residentieel. Daarom wordt er dus enkel wonen toegelaten eventueel in combinatie met kleinschalige ondersteunende nevenfuncties voor zover deze in de woonomgeving passen. Omdat een aantal percelen binnen het plangebied niet aan de openbare weg grenzen is de aanleg van een ontsluitingsweg toegelaten. Omdat dit deelgebied zich binnen, maar op de rand van, het grootstedelijk gebied bevindt, is de minimale woningdichtheid, volgens het RSG, tegelijk ook de maximale woningdichtheid zodat voor dit deelgebied een in deze omgeving ruimtelijk verantwoorde dichtheid kan worden voorgesteld. De bestaande woningtypologieën (eengezinswoningen) en bouwhoogtes (2 bouwlagen) in de omgeving dienen als referentie. De aanleg van een minimale ontsluitingsweg is toegelaten want is noodzakelijk voor de ontwikkeling van de percelen binnen het plangebied die niet aan een openbare weg grenzen. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Het gebied is bestemd voor wonen en als nevenbestemming voor aan het wonen verwante kleinschalige buurtvoorzieningen en voor openbare groene en verharde ruimten. Onder aan het wonen verwante buurtvoorzieningen worden verstaan: handel, horeca, diensten en gemeenschapsvoorzieningen op buurtniveau. Er geldt een maximale woningdichtheid van 25w/ha. Binnen deze zone zijn enkel eengezinswoningen toegelaten naast een ontsluitingsweg om de percelen die niet aan de straat grenzen bereikbaar te maken. De bouwhoogte bedraagt max. 2 bouwlagen. De verhardingen voor deze ontsluitingsweg worden zo beperkt mogelijk gehouden. Bestemming Inrichting Stedelijk woongebied Kwadenplasstraat - wegenis (schematische aanduiding) (categorie 1a wonen van artikel 2.2.3, 2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Ruimtelijke opties Deze schematische aanduiding geeft aan dat er op de aangeven plaats een ontsluitingsweg moet aangelegd worden wil men van de percelen binnen het plangebied die niet aan een openbare weg grenzen. kunnen ontwikkelen Omdat de ruimte beperkt is en slechts aan één zijde bebouwing mogelijk is zal de ontsluitingsweg bestaan uit een minimale verharding Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Ter hoogte van de schematische aanduiding is de aanleg van een openbare weg verplicht om ontwikkeling mogelijk te maken. Deze ontsluitingsweg wordt qua breedte zo minimaal mogelijk gehouden.
LEDESTRAAT SW KWADENPLASSTRAAT SW stedelijk woongebied ontsluitingsweg Deelgebied Sint-Amandsberg - Kwadenplasstraat Kaart 2. Grafisch plan Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen" versie juni 2013 0 5 10 20 30 40 50 m ± 1:500
Deelgebied : Sint-Amandsberg Nijverheidskaai B3-30 Toelichtingsnota 1.5.1 situering Het deelgebied situeert zich in Sint-Amandsberg, in de buurt Nijverheidskaai. De situering is terug te vinden op het plan feitelijke en juridische toestand via de topografische kaart van Gent en een detail daaruit. 1.5.2 begrenzing deelgebied Het deelgebied wordt gevormd door één perceel palend aan de grens met Destelbergen. Deze begrenzing is terug te vinden op het plan feitelijke en juridische toestand via een weergave op het kadasterplan. 1.5.3 ruimtelijke context Het deelgebied is een onderdeel van de buurt Nijverheidskaai. Deze omgeving is sterk residentieel en met veel open maar ook halfopen bebouwing. In het binnengebied zijn ook nog enkel grote onbebouwde percelen aanwezig. 1.5.4 bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Het deelgebied wordt gevormd door een langgerekt perceel dat zich langs de grens met Destelbergen bevindt en dat in gebruik is als weiland. 1.5.5 bestaande juridische toestand De juridische toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de weergave van het BPA dat hier geldt. Het deelgebied heeft er een bestemming zone voor buffergroen. Dit deelgebied bevindt zich in het BPA Nijverheidskaai (MB 9 juni 1995) 1.5.6 motivatie wijziging en gewenste bestemming De zone voor buffergroen werd in het BPA opgenomen om een buffer te vormen tussen de residentiele woonwijk op Gents grondgebied en het omvangrijk bedrijventerrein op grondgebied Destelbergen. Deze bedrijfsgebouwen in dit industriegebied zijn evenwel in de loop van de jaren verlaten door de oorspronkelijke bedrijfsactiviteiten en werden deels ingevuld met meer commerciele/dienstverlenende activiteiten. De laatste jaren is de gemeente Destelbergen gestart met de opmaak van een BPA om de bestemming industriegebied volgens het gewestplan te wijzigen naar hoofdzakelijk een woonbestemming. In het gewestelijk RUP voor de afbakening van het grootstedelijk gebied Gent kreeg het omvangrijke binnengebied op Gents grondgebied reeds een bestemming stedelijk woongebied. Daardoor heeft het behoud van de bufferzone geen zin meer. Bovendien vormt deze bufferzone een barriere zodat dit omvangrijk binnengebied op Gents grondgebied niet goed kan ontsloten worden. Er zijn immers geen ontsluitingswegen meer mogelijk vanuit zuidelijk, westelijke of noordelijke richting. Alles is daar dichtgebouwd met woningen. Dit gebied kan dus enkel ontsloten worden via de nieuwe wegenis voorzien in het BPA TAE van Destelbergen en daarvoor wordt best ook zone voor buffergroen omgezet naar woongebied. Het binnengebied zelf heeft dus reeds de geschikte bestemming gekregen via het G-RUP. 1.5.7 voorstel van bestemming Het gebied krijgt een bestemming als stedelijk woongebied. 1.5.8 register planbaten en planschade De wijziging van dit BPA heeft geen planschade of planbaten tot gevolg. 1.5.9 voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA strijdig met het voorliggend gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan worden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: - zone voor buffergroen. Voor de realisatie van dit RUP moeten er geen verkavelingen worden opgeheven.
G.RUP NIJVERHEIDSKAAI ± Deelgebied Sint-Amandsberg - Nijverheidskaai Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Gewestplan+G.RUP Juridische toestand BPA Nijverheidskaai (MB 9/06/1995) Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen" versie juni 2013
Deelgebied : Sint-Amandsberg Nijverheidskaai B3-30 Stedenbouwkundige voorschriften TOELICHTING BIJ WIJZE VAN METEN EN GEHANTEERDE BEGRIPPEN Wijze van meten Bouwhoogte: de hoogte van het gebouw wordt uitgedrukt in het aantal bouwlagen. Een bouwlaag heeft een gemiddelde hoogte van circa 3m. Bruto-vloeroppervlakte of bvo: is de som van aan de buitenzijde gemeten vloeroppervlakte van alle vloerniveaus van de binnenruimten van het gebouw. Oppervlakten van trappen, liften, sanitaire voorzieningen, opslagruimten en dergelijke moeten ook op elk vloerniveau tot de brutovloeroppervlakte worden gerekend. De vloeroppervlakte van de ruimte onder een hellend dak of in een teruggetrokken dakverdiep (zie punt 3 van de algemene verordenende voorschriften) wordt ook als bruto-vloeroppervlakte mee in rekening gebracht op voorwaarde dat ze als een functionele bouwlaag kan worden aangewend. Ondergrondse en halfondergrondse parkings komen niet in aanmerking voor deze berekening. Bovengrondse parkeergebouwen en technische verdiepen worden evenmin in rekening gebracht. Vloer/terreinindex (V/T) : De vloeroppervlakte komt overeen met de bvo. Het terreinoppervlakte komt in dit RUP overeen met de oppervlakte van de zone. Gehanteerde begrippen Bestemming: de bestemming geeft de functie aan die toegelaten is. De (hoofd)bestemming geeft de functie aan die altijd en volledig toegelaten is en de nevenbestemming is wat maar toegelaten wordt voor minder dan de helft van de bvo van een gebouw tenzij dit in de voorschriften anders gespecificeerd is. Deelgebied : het thematisch RUP Wonen vormt geen ruimtelijk aaneengesloten plangebied maar bestaat uit een aantal deelgebieden die elk op zich een ruimtelijk geïsoleerd deel van het plangebied vormen. Als dit deelgebied homogeen is qua stedenbouwkundige problematiek wordt dit deelgebied niet verder opgesplitst. In het andere geval wordt het deelgebied verder ruimtelijk opgesplitst in meerder onderdelen. Zie hiervoor onder definitie onderdelen. Detailhandel: gebouwen waar goederen verhandeld worden die gericht zijn op de eindconsument. Diensten: activiteiten gericht op een frequente dienstverlening naar de bevolking. Het betreft onder meer vrije beroepen, wasserijen, kapsalons, banken en verzekeringen, reisbureaus en bemiddelingsadvies en andere. Dancings en aanverwante activiteiten kunnen niet onder deze noemer gevat worden. Gemeenschapsvoorzieningen: dienstverleningen met een openbaar karakter (onderwijs, cultuur en cultus, voorzieningen ). Grondgebonden woning: is ook een ééngezinswoning maar heeft specifieke kenmerken die het onderscheidt van de traditionele ééngezinswoning (rijwoning, villa ). Grondgebonden woningen bestaan uit twee of meer vertikaal of horizontaal met elkaar verweven ééngezinswoningen die op of aan elkaar gebouwd zijn en elk geheel of gedeeltelijk gebouwd zijn op de begane grond. Grondgebonden woningen beschikken over een eigen hoofdtoegang tot de woning op de begane grond. Bovendien heeft elke woonentiteit ook een aanzienlijke private buitenruimte waarop de woning rechtstreeks uitgeeft. Grondgebonden woningen mogen niet gecombineerd worden met meergezinswoningen. Horeca: verwijst naar hotels, restaurants en cafés (dus exclusief dancings en aanverwante) Kantoren: zijn gebouwen waar men in het algemeen bureauwerkzaamheden verricht. Nevenbestemming : zie bestemming. Onderdeel : wanneer er binnen een deelgebied ruimtelijk duidelijk verschillende stedenbouwkundige problematieken aanwezig zijn die elk een specifieke benadering vereisen wordt dit deelgebied onderverdeeld in verschillende onderdelen. Wonen : ook bij het wonen horende functies zoals bergplaatsen, (ondergrondse) parkeerplaatsen en (gegroepeerde) autobergplaatsen vallen onder het wonen ALGEMENE VERORDENENDE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN Deze algemene stedenbouwkundige voorschriften zijn verordenend. 1. In alle zones toegelaten constructies Voorzieningen van technische aard die tot de normale uitrusting van het gebied behoren zoals elektriciteits- en gascabines, telefooncellen, pompgemalen, bufferbekkens, grachten, geluidsschermen, gronddammen of geluidsbermen e.d. mogen binnen elke zone voorzien worden mits voldoende aandacht wordt geschonken aan de integratie van de constructies in de omgeving en de omvang ervan (hoogte, terreininname) beperkt blijft. Noodzakelijke technische voorzieningen betreffende de waterhuishouding als gevolg van de stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater zijn eveneens toegelaten. Andere gemeenschapsvoorzieningen die nodig/nuttig zijn voor het functioneren van het gebied, zijn toegelaten in elke bebouwbare zone op voorwaarde dat ze kleinschalig zijn en geïntegreerd worden in de projectontwikkeling voor die zone. 2. Integratie van technische installaties op gebouwen en technische verdiepen Alle technische installaties moeten zo veel mogelijk binnen het volume van de gebouwen ondergebracht worden. Indien dit niet mogelijk is, moeten ze zo beperkt mogelijk gehouden worden en zorgvuldig ingepast worden in het architecturaal concept. Er kunnen voorwaarden gesteld worden op vlak van inplanting en plaatsing en om de hinder (visueel, geluid) te beperken. 3. Integratie van gebouwen in de omgeving Er wordt geen algemene verplichting opgelegd voor hellende, gebogen of platte daken tenzij anders bepaald in de bijzondere voorschriften. Het bepalen van de gewenste dakvorm vormt het voorwerp van een afweging waarin de omgevingskenmerken een rol spelen. In de mate dat in de bijzondere voorschriften geen gedetailleerde inrichtingsvoorschriften of specifieke afwegingscriteria zijn opgenomen m.b.t. de dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en de positie van de voorbouwlijn, is de vergunningverlenende overheid verplicht om rekening te houden met de kenmerken van de bebouwing in de onmiddellijke omgeving bij het bepalen van de toegelaten dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en positie van de voorbouwlijn. Wanneer gebouwen tegen elkaar worden aangebouwd, moet de positie van de voorbouwlijn, de bouwhoogte, de dakvorm zo goed mogelijk afgestemd worden op het (de) aanpalende gebouw(en). In de mate dat in de bijzondere voorschriften een maximum bouwhoogte is voorzien, kan de VVO de bouwhoogte beperken omwille van omgevingspecifieke kenmerken (bv. de afstand tot achterliggende bebouwing is te gering, de afstand tot de perceelsgrens is te gering, het gaat om bijgebouwen ). Een hellend dak heeft een maximale hellingsgraad van 50. Een hellend dak wordt niet meegerekend als bouwlaag. In een hellend dak wordt wel maar één functionele bouwlaag toegelaten. Binnen de omschrijving van een hellend dak is er ook een teruggetrokken dakverdiep toegelaten. Ook een teruggetrokken dakverdiep wordt niet meegerekend als bouwlaag. Dit teruggetrokken dakverdiep heeft een max. hoogte van 3m en er is eveneens maar één functionele bouwlaag in toegelaten. Grondgebonden woningen voldoen aan volgende normen : - voor wat betreft de private buitenruimte : dit is hetzij een gelijkvloerse buitenruimte (tuin, koer, patio, terras ) hetzij een buitenruimte op het verdiep (dakterras ). De oppervlakte van deze private gelijkvloerse buitenruimte bedraagt voor een tuin minimum 20% van de bvo van de woonentiteit met een minimum van 50m². In het geval van een een buitenruimte op het verdiep bedraagt de oppervlakte van deze private buitenruimte min. 10% van de bvo.de private buitenruimte is rechtstreeks aan de woonentiteit verbonden en heeft een goed bruikbare vorm. - voor wat betreft de oppervlakte van elke grondgebonden woning : de bvo bedraagt min. 100m².
SW Bestemming Inrichting Stedelijk woongebied Nijverheidskaai (categorie 1a wonen van artikel 2.2.3, 2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Ruimtelijke opties Het is enkel de bedoeling om een zone voor buffer op te heffen zodat het mogelijk wordt om het binnengebied te ontsluiten via een ontwikkeling op het aanpalende grondgebied van Destelbergen en om ook woonontwikkelingen in de huidige bufferstrook mogelijk te maken. De omgeving is in hoofdzaak residentieel. Daarom wordt er dus enkel wonen toegelaten eventueel in combinatie met kleinschalige ondersteunende nevenfuncties voor zover deze in de woonomgeving passen. De aanleg van ontsluitingswegen is hier eveneens toegelaten. De bestaande woningtypologieën (eengezinswoningen) en bouwhoogtes (2 bouwlagen) in de omgeving dienen als referentie. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Het gebied is bestemd voor wonen en als nevenbestemming voor aan het wonen verwante kleinschalige buurtvoorzieningen en voor openbare groene en verharde ruimten. Onder aan het wonen verwante buurtvoorzieningen worden verstaan: handel, horeca, diensten en gemeenschapsvoorzieningen op buurtniveau. Binnen deze zone zijn enkel eengezinswoningen. De bouwhoogte bedraagt max. 2 bouwlagen.
SCHELDEKANT SW NIJVERHEIDSKAAI SW stedelijk woongebied Deelgebied Sint-Amandsberg - Nijverheidskaai Kaart 2. Grafisch plan Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen" versie juni 2013 0 12,5 25 50 75 100 m ± 1:1.000
Deelgebied : Sint-Amandsberg Orchideestraat1 B3-38 Toelichtingsnota 1.5.1 situering Het deelgebied situeert zich in de buurt Achtendries in Sint-Amandsberg. De situering is terug te vinden op het overzichtsplan voor de deelgemeente en op het plan feitelijke en juridische toestand via de topografische kaart van Gent en een detail daaruit. 1.5.2 begrenzing deelgebied Het deelgebied wordt gevormd door één groot perceel. Deze begrenzing is terug te vinden op het plan feitelijke en juridische toestand via een weergave op het kadasterplan. 1.5.3 ruimtelijke context Het deelgebied is een onderdeel van de buurt Achtendries Deze omgeving is sterk residentieel met uitsluitend open bebouwing. Het perceel paalt aan het beschermde kasteel Achtendries. 1.5.4 bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Het deelgebied bestaat enerzijds uit een groot perceel van circa 1 ha waarop zich aan straatzijde en ongeveer op de helft van de perceelsoppervlakte een groot serrecomplex bevindt. De rest is een grasveld. Aan de zuidzijde bevindt zich tegen de serres ook een smalle verharde weg die tot achteraan de serres loopt en ook gebruikt wordt voor de bereikbaarheid van een villa die zich in tweede bouwzone bevindt. 1.5.5 bestaande juridische toestand De juridische toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de weergave van het BPA dat hier geldt. Het deelgebied heeft er een bestemming zone voor tuinen, zone voor open of gekoppelde bebouwing, zone voor wegen en zone voor voortuinstroken.. Dit deelgebied bevindt zich in het BPA Achtendries-1 (MB 23 december 1987). Verder is het achterste deel ook opgenomen in deelgebied 6 van het gewestelijke RUP voor de afbakening van het grootstedelijk gebied Gent en heeft daar een bestemming stedelijk woongebied. Het gemeentelijk RUP kan hier een verdere detaillering aan geven. Op het perceel rusten ook twee verkavelingsvergunningen (verk. nr. 2010SA269/00 en verk. nr. 1983SA055/01) De oudste dateert van voor de goedkeuring van het BPA Achtendries-1 en is nog moeilijk uitvoerbaar. De andere is vrij recent en kan eventueel behouden en uitgevoerd worden. 1.5.6 motivatie wijziging en gewenste bestemming Het BPA voorziet enkel aan zijde van de Orchideestraat bouwmogelijkheden en ook in beperkte mate achteraan via een nog aan te leggen weg in een verkaveling. Een groot deel van dit perceel heeft echter een bestemming voor tuinen. De voorziene bouwmogelijkheden maken geen efficiënt gebruik van dit omvangrijke perceel. Nu zijn er maximaal 8 woningen mogelijk. Dit betekent een woningdichtheid van 10W/ha wat heel laag is. Het perceel is groot genoeg om extra bebouwing te verdragen. De aanwezigheid van een private weg kan, mits hij wordt doorgetrokken, het achterliggend gebied ontsluiten. Er is trouwens reeds een woning op een aanpalend perceel die daar gebruik van maakt. 1.5.7 voorstel van bestemming Het deelgebied krijgt volledig een bestemming voor stedelijk woongebied. Er moet wel rekening gehouden worden met de aanwezigheid van het beschermd kasteel en het park er rond. 1.5.8 register planbaten en planschade De wijziging van dit BPA heeft geen planschade of planbaten tot gevolg. 1.5.9 voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA strijdig met het voorliggend gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan worden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: - zone voor tuinen - zone voor open of gekoppelde bebouwing - zone voor wegen - zone voor voortuinstroken Voor de realisatie van dit RUP is niet noodzakelijk om de verkaveling 2010 SA 269/00 op te heffen. Omdat die vergunning nog vrij recent is wordt het aan de eigenaar overgelaten om de verkaveling te behouden of te wijzigen na de goedkeuring van dit RUP om al dan niet een nieuwe ontwikkeling van het gehele terrein te realiseren. Voor de realisatie van dit RUP is het wel noodzakelijk om de verkaveling 1983SA055/01 die zich achteraan het perceel bevindtop te heffen.
G.RUP verkaveling 1983 SA 055/01 serres * 1 verkaveling 2010 SA 269/00 * 1 serres * 1 W * 1 ORCHIDEESTRAAT ± 1:1.500 Deelgebied Sint-Amandsberg - Orchideestraat 1 Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen" Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Gewestplan+ G. RUP Juridische toestand BPA Achtendries-1 (MB 23/12/1987) en Verkavelingen versie junii 2013
Deelgebied : Sint-Amandsberg - Orchideestraat 1 B3-7 Stedenbouwkundige voorschriften TOELICHTING BIJ WIJZE VAN METEN EN GEHANTEERDE BEGRIPPEN Wijze van meten Bouwhoogte: de hoogte van het gebouw wordt uitgedrukt in het aantal bouwlagen. Een bouwlaag heeft een gemiddelde hoogte van circa 3m. Bruto-vloeroppervlakte of bvo: is de som van aan de buitenzijde gemeten vloeroppervlakte van alle vloerniveaus van de binnenruimten van het gebouw. Oppervlakten van trappen, liften, sanitaire voorzieningen, opslagruimten en dergelijke moeten ook op elk vloerniveau tot de brutovloeroppervlakte worden gerekend. De vloeroppervlakte van de ruimte onder een hellend dak of in een teruggetrokken dakverdiep (zie punt 3 van de algemene verordenende voorschriften) wordt ook als bruto-vloeroppervlakte mee in rekening gebracht op voorwaarde dat ze als een functionele bouwlaag kan worden aangewend. Ondergrondse en halfondergrondse parkings komen niet in aanmerking voor deze berekening. Bovengrondse parkeergebouwen en technische verdiepen worden evenmin in rekening gebracht. Vloer/terreinindex (V/T) : De vloeroppervlakte komt overeen met de bvo. Het terreinoppervlakte komt in dit RUP overeen met de oppervlakte van de zone. Gehanteerde begrippen Bestemming: de bestemming geeft de functie aan die toegelaten is. De (hoofd)bestemming geeft de functie aan die altijd en volledig toegelaten is en de nevenbestemming is wat maar toegelaten wordt voor minder dan de helft van de bvo van een gebouw tenzij dit in de voorschriften anders gespecificeerd is. Deelgebied : het thematisch RUP Wonen vormt geen ruimtelijk aaneengesloten plangebied maar bestaat uit een aantal deelgebieden die elk op zich een ruimtelijk geïsoleerd deel van het plangebied vormen. Als dit deelgebied homogeen is qua stedenbouwkundige problematiek wordt dit deelgebied niet verder opgesplitst. In het andere geval wordt het deelgebied verder ruimtelijk opgesplitst in meerder onderdelen. Zie hiervoor onder definitie onderdelen. Detailhandel: gebouwen waar goederen verhandeld worden die gericht zijn op de eindconsument. Diensten: activiteiten gericht op een frequente dienstverlening naar de bevolking. Het betreft onder meer vrije beroepen, wasserijen, kapsalons, banken en verzekeringen, reisbureaus en bemiddelingsadvies en andere. Dancings en aanverwante activiteiten kunnen niet onder deze noemer gevat worden. Gemeenschapsvoorzieningen: dienstverleningen met een openbaar karakter (onderwijs, cultuur en cultus, voorzieningen ). Grondgebonden woning: is ook een ééngezinswoning maar heeft specifieke kenmerken die het onderscheidt van de traditionele ééngezinswoning (rijwoning, villa ). Grondgebonden woningen bestaan uit twee of meer vertikaal of horizontaal met elkaar verweven ééngezinswoningen die op of aan elkaar gebouwd zijn en elk geheel of gedeeltelijk gebouwd zijn op de begane grond. Grondgebonden woningen beschikken over een eigen hoofdtoegang tot de woning op de begane grond. Bovendien heeft elke woonentiteit ook een aanzienlijke private buitenruimte waarop de woning rechtstreeks uitgeeft. Grondgebonden woningen mogen niet gecombineerd worden met meergezinswoningen. Horeca: verwijst naar hotels, restaurants en cafés (dus exclusief dancings en aanverwante) Kantoren: zijn gebouwen waar men in het algemeen bureauwerkzaamheden verricht. Nevenbestemming : zie bestemming. Onderdeel : wanneer er binnen een deelgebied ruimtelijk duidelijk verschillende stedenbouwkundige problematieken aanwezig zijn die elk een specifieke benadering vereisen wordt dit deelgebied onderverdeeld in verschillende onderdelen. Wonen : ook bij het wonen horende functies zoals bergplaatsen, (ondergrondse) parkeerplaatsen en (gegroepeerde) autobergplaatsen vallen onder het wonen ALGEMENE VERORDENENDE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN Deze algemene stedenbouwkundige voorschriften zijn verordenend. 1. In alle zones toegelaten constructies Voorzieningen van technische aard die tot de normale uitrusting van het gebied behoren zoals elektriciteits- en gascabines, telefooncellen, pompgemalen, bufferbekkens, grachten, geluidsschermen, gronddammen of geluidsbermen e.d. mogen binnen elke zone voorzien worden mits voldoende aandacht wordt geschonken aan de integratie van de constructies in de omgeving en de omvang ervan (hoogte, terreininname) beperkt blijft. Noodzakelijke technische voorzieningen betreffende de waterhuishouding als gevolg van de stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater zijn eveneens toegelaten. Andere gemeenschapsvoorzieningen die nodig/nuttig zijn voor het functioneren van het gebied, zijn toegelaten in elke bebouwbare zone op voorwaarde dat ze kleinschalig zijn en geïntegreerd worden in de projectontwikkeling voor die zone. 2. Integratie van technische installaties op gebouwen en technische verdiepen Alle technische installaties moeten zo veel mogelijk binnen het volume van de gebouwen ondergebracht worden. Indien dit niet mogelijk is, moeten ze zo beperkt mogelijk gehouden worden en zorgvuldig ingepast worden in het architecturaal concept. Er kunnen voorwaarden gesteld worden op vlak van inplanting en plaatsing en om de hinder (visueel, geluid) te beperken. 3. Integratie van gebouwen in de omgeving Er wordt geen algemene verplichting opgelegd voor hellende, gebogen of platte daken tenzij anders bepaald in de bijzondere voorschriften. Het bepalen van de gewenste dakvorm vormt het voorwerp van een afweging waarin de omgevingskenmerken een rol spelen. In de mate dat in de bijzondere voorschriften geen gedetailleerde inrichtingsvoorschriften of specifieke afwegingscriteria zijn opgenomen m.b.t. de dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en de positie van de voorbouwlijn, is de vergunningverlenende overheid verplicht om rekening te houden met de kenmerken van de bebouwing in de onmiddellijke omgeving bij het bepalen van de toegelaten dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en positie van de voorbouwlijn. Wanneer gebouwen tegen elkaar worden aangebouwd, moet de positie van de voorbouwlijn, de bouwhoogte, de dakvorm zo goed mogelijk afgestemd worden op het (de) aanpalende gebouw(en). In de mate dat in de bijzondere voorschriften een maximum bouwhoogte is voorzien, kan de VVO de bouwhoogte beperken omwille van omgevingspecifieke kenmerken (bv. de afstand tot achterliggende bebouwing is te gering, de afstand tot de perceelsgrens is te gering, het gaat om bijgebouwen ). Een hellend dak heeft een maximale hellingsgraad van 50. Een hellend dak wordt niet meegerekend als bouwlaag. In een hellend dak wordt wel maar één functionele bouwlaag toegelaten. Binnen de omschrijving van een hellend dak is er ook een teruggetrokken dakverdiep toegelaten. Ook een teruggetrokken dakverdiep wordt niet meegerekend als bouwlaag. Dit teruggetrokken dakverdiep heeft een max. hoogte van 3m en er is eveneens maar één functionele bouwlaag in toegelaten. Grondgebonden woningen voldoen aan volgende normen : - voor wat betreft de private buitenruimte : dit is hetzij een gelijkvloerse buitenruimte (tuin, koer, patio, terras ) hetzij een buitenruimte op het verdiep (dakterras ). De oppervlakte van deze private gelijkvloerse buitenruimte bedraagt voor een tuin minimum 20% van de bvo van de woonentiteit met een minimum van 50m². In het geval van een een buitenruimte op het verdiep bedraagt de oppervlakte van deze private buitenruimte min. 10% van de bvo.de private buitenruimte is rechtstreeks aan de woonentiteit verbonden en heeft een goed bruikbare vorm. - voor wat betreft de oppervlakte van elke grondgebonden woning : de bvo bedraagt min. 100m².
SW Bestemming Inrichting Stedelijk woongebied Orchideestraat 1 (categorie 1a wonen van artikel 2.2.3, 2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Ruimtelijke opties Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Het gaat hier om een zuivere residentiele woonbuurt. Daarom wordt er enkel wonen toegelaten eventueel in Het gebied is bestemd voor wonen en als nevenbestemming voor aan het wonen verwante kleinschalige buurtvoorzieningen combinatie met kleinschalige ondersteunende en voor openbare groene en verharde ruimten. nevenfuncties voor zover deze in de woonomgeving Onder aan het wonen verwante buurtvoorzieningen worden passen. verstaan: handel, horeca, diensten en Omdat er voor de ontwikkeling van dit deelgebied ook gemeenschapsvoorzieningen op buurtniveau. wegen nodig zijn worden deze ook toegelaten. Het bestaande woningtype en de huidige bouwhoogte Binnen deze zone zijn enkel eengezinswoningen toegelaten. in de omgeving dient als referentie. Daardoor worden De bouwhoogte bedraagt max. 2 bouwlagen. alleen eengezinswoningen met een bouwhoogte van max. 2 bouwlagen toegelaten. Het RSG voorziet een minimale woningdichtheid. Er geldt een minimale woningdichtheid van 25w/ha voor het nog niet bebouwde gedeelte. Het deelgebied paalt aan het beschermde kasteel Omdat zich aan de noordzijde een geklasseerd kasteel met Achtendries en aan het waardevolle kasteelpark. kasteelpark bevindt wordt er ten aanzien van de perceelsgrens Woningen worden dus op een voldoende afstand met het kasteel een bouwvrije strook van 15m voorzien. ingeplant en houden rekening met de aanwezige groenstructuur.