RUP nr. 167 "Stedelijk wonen" Deelgebieden Gentbrugge

Transcriptie

1 RUP nr. 67 "Stedelijk wonen" Deelgebieden Gentbrugge Gentbruggeaard Emiel Claeyslaan Jean Jaureslaan Desiree Mercierlaan

2 Deelgebied Gentbrugge - Desiree Mercierlaan B-3 Toelichtingsnota.5. situering Het deelgebied situeert zich in Gentbrugge, in de wijk Vogelhoek. Het grenst aan de Desiree Mercierlaan. De situering is terug te vinden op het overzichtsplan van de deelgemeente en het plan feitelijke en juridische toe stand via de to pografische kaart van Gent en e en detail daaruit..5. begrenzing deelgebied Het deelgebied beperkt zich tot enkele onbebouwde percelen tussen de Desiree Mercierlaan en de Steenbekestraat. Deze begrenzing is terug te vinden op het plan feitelijke en juridische toestand via een weergave op het kadasterplan..5.3 ruimtelijke context Het deelgebied bevindt zich aan de zuidelijke rand van de aanpalende sociale woonwijk te midden van een aantal woningen..5.4 bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Het deelgebied bestaat uit een onbebou wd terrein dat grotendeels als openbaar groen in gebruik is. Een deel ervan is ook als w eg aangelegd omdat het ooit de bedoeling was om de Desiree Mercielaan door te trekken en langs weerszijden te bebouwen..5.5 bestaande juridische toestand De juridische toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de weergave van het BPA dat hier geldt. Dit deelgebied bevindt zich binnen het BPA Vogelhoek (MB 6 ap ril 987). Volgens dit BPA heeft he t deelgebied een bestemming zone voor voetwegen, zone voor openbaar groen, zone voor koeren en tuinen, zone voor autobergplaatsen en zone voor half-open bebouwing..5.6 motivatie wijziging en gewenste bestemming Aan de rand van het openbaar groen, aan de zij de van de Steenbekestraat, voorziet het BPA enkele bouwzones. Eén daarvan, o p privaat terrein, werd reeds gerealiseerd. De tweede, eigendom van de sociale huisvestingsmaatschappij Woningent, is evenwel maar toegankelijk via een zone voor voetwegen en een zone voor openbaar groen. Dit is ook het geval voor de bijhorende zone voor autobergplaatsen. Daardoor kan er geen stedenbouwkundige vergunning afgeleverd worden. Een voetweg kan immers niet als een uitgeruste weg beschouwd worden wat een vereiste is om hier het bouwen van woningen te kunnen toelaten. In de voorschriften zitten dus interne contradicties. Bedoeling is om deze materiele fout recht te zetten..5.7 voorstel van bestemming Het deel van de zones die p roblematisch zijn worden omgezet naar stedelijk woongebied waar wonen de hoofdbestemming vormt. De woonzone wordt anders georiënteerd waarbij zo een groot mogelijk deel van het openbaar groen wordt behouden. De aanleg van wegen wordt ook toegelaten zodat de bereikbaarheid van de woningen wordt gegarandeerd De zone voor autobergplaatsen wordt niet behouden. Het deel van de zone die niet meer bebou wbaar blijft w ordt ook opgenomen in d it RUP en verva ngen door een groenbestemming omdat anders de bouwmogelijkheden van het huidig BPA niet worden opgeheven. Dit deelgebied bestaat dus uit twee delen s tedelijk woongebied nml. een deel d at bebouwbaar is en een deel d at onbebouwd blijft en als publiek groen moet worden ingericht. Binnen de beste mming stedelijk woongebied worden meergezinswoningen met maximaal twee bouwlagen toegelaten. Daardoor kan d e grondinname beperkt worden, kan de a anleg van veel wegenis die slechts langs één zijde wordt gebruikt vermeden worden en kan er finaal meer publiek groen gerealiseerd worden..5.8 register planbaten en planschade De wijziging van dit BPA he eft geen planschade of planbaten tot gevolg. De categorie waaronder het bestemmingsvoorschrift valt wijzigt hier immers niet..5.9 voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA Vogelhoek die strijdig zijn met het voorliggend gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan worden opgeheven voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: - zone voor halfopen bebouwing - zone voor koeren en tuinen - zone voor voetwegen - zone voor openbaar groen - zone voor autobergplaatsen Voor de realisatie van dit deelgebied van het RUP moeten er geen verkavelingen worden opgeheven.

3 N L AA CIER ME R IRÉ STE T RA A DÉS E ST EK E NB RK WE HU N IZE STR A AT ± :.000 Deelgebied Gentbrugge - Désiré Mercierlaan Kaart. Feitelijke en juridische toestand Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP nr.67 "Stedelijk Wonen" Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Gewestplan Juridische toestand BPA G-5 VOGELHOEK (MB 06/04/987) versie juli03

4 Deelgebied Gentbrugge - Desiree Mercierlaan B-3 Stedenbouwkundige voorschriften TOELICHTING BIJ WIJZE VAN METEN EN GEHANTEERDE BEGRIPPEN Wijze van meten Bouwhoogte: de hoogte van het gebouw wordt uitgedrukt in het aantal bouwlagen. Een bouwlaag heeft een gemiddelde hoogte van circa 3m. Bruto-vloeroppervlakte of bvo: is de som van aan de buitenzijde gemeten vloeroppervlakte van alle vloerniveaus van de binnenruimten van het gebouw. Oppervlakten van trappen, liften, sanitaire voorzieningen, ops lagruimten en dergelijke mo eten ook op elk vloerniveau tot de brutovloeroppervlakte worden gerekend. De vloeroppervlakte van de ruimte onder een hellend dak of in een terug getrokken dakverdiep (zie punt 3 van de algemene verordenende voorschriften) wordt ook als bruto-vloeroppervlakte mee in rekening gebracht op voorwaarde dat ze als een functionele bouwlaag kan worden aangewend. Ondergrondse en halfondergrondse parkings komen niet in aanmerking voor deze berekening. Bovengrondse parkeergebouwen en technische verdiepen worden evenmin in rekening gebracht. Vloer/terreinindex (V/T) : De vloeroppervlakte komt overeen met de bvo. Het terreinoppervlakte komt in dit RUP overeen met de oppervlakte van de zone. Gehanteerde begrippen Bestemming: de bestemming geeft de functie aan die toegelaten is. De (hoofd)bestemming geeft de functie aan die altijd en volledig toegelaten is en de nevenb estemming is wat maar toegelaten wordt voor minder dan de helft van de bvo van een gebouw tenzij dit in de voorschriften anders gespecificeerd is. Deelgebied : het thematisch RUP Wonen vormt g een ruimtelijk aaneengesloten plangebied maar b estaat uit een aa ntal deelgebieden die elk op zich een ruimtelijk geïsoleerd deel van het plangebied vo rmen. Als dit deelge bied homogeen is qua stedenbouw kundige problematiek wordt dit deelgebied niet verder opgesplitst. In het andere geval wordt het deelgebied verder ruimtelijk opgesplitst in meerder onderdelen. Zie hiervoor onder definitie onderdelen. Detailhandel: gebouwen waar goederen verhandeld worden die gericht zijn op de eindconsument. Diensten: activiteiten gericht op een fr equente dienstverlening naar de b evolking. Het betreft onder meer vrije beroepe n, wasserijen, kapsalons, banken en verzekeringen, reisbureaus en bemiddelingsadvies en andere. Dancings en aanverwante activiteiten kunnen niet onder deze noemer gevat worden. Gemeenschapsvoorzieningen: dienstverleningen met een openbaar karakter (onderwijs, cultuur en cultus, voorzieningen ). Grondgebonden woning: is ook een ééngezinsw oning maar heeft spec ifieke kenmerken die het onderscheidt van de t raditionele ééngezinswoning (rijwoning, villa ). Grondgebonden woningen bestaan uit twee of m eer vertikaal of horizont aal met elkaar verweven ééngezinswoningen die op of a an elkaar gebou wd zijn en elk geheel of gedeelt elijk gebouwd zijn op de begane grond. Grondgebonden woningen beschikken over een eigen hoofdtoegang tot de woning op de begane grond. Bovendien heeft elke woonentiteit ook een aanzienlijke private buitenruimte waarop de woning rechtstreeks uitgeeft. Grondgebonden woningen mogen niet gecombineerd worden met meergezinswoningen. Horeca: verwijst naar hotels, restaurants en cafés (dus exclusief dancings en aanverwante) Kantoren: zijn gebouwen waar men in het algemeen bureauwerkzaamheden verricht. Nevenbestemming : zie bestemming. Onderdeel : wanneer er binnen een deelgebied ruimtelijk duidelijk verschillende stedenbouwkundige problematieken aanwezig zijn die elk een specifieke benadering vereisen wordt dit deelgebied onderverdeeld in verschillende onderdelen. Wonen : ook bij het wonen horende functies zoals bergplaatsen, (ondergrondse) parkeerplaatsen en (gegroepeerde) autobergplaatsen vallen onder het wonen ALGEMENE VERORDENENDE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN Deze algemene stedenbouwkundige voorschriften zijn verordenend.. In alle zones toegelaten constructies Voorzieningen van technische aard di e tot de no rmale uitrusting van het gebied b ehoren zoals elektriciteits- en gascabines, tel efooncellen, pompgemalen, bufferbekkens, grachten, geluidsschermen, gronddammen of geluidsbermen e.d. mogen binnen elke zone voorzien worden mits voldoende aandacht wordt geschonken aan de integratie van de constructies in de o mgeving en de omvang ervan (hoogte, terreininname) beperkt blijft. Noodzakelijke technische voorzieningen betreffende de waterhuishouding als g evolg van de stedenbou wkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en he melwater zijn eveneens toegelaten. Andere gemeenschapsvoorzieningen die nodig/nuttig zijn voor het functioneren van het gebied, zijn toegelaten in elk e bebouwbare zone op voorwaarde dat ze kleinschalig zijn en geïntegreerd worden in de projectontwikkeling voor die zone.. Integratie van technische installaties op gebouwen en technische verdiepen Alle technische installaties moeten zo veel mogelijk binnen het volume van de geb ouwen ondergebracht worden. Indien dit niet mo gelijk is, moeten ze zo b eperkt mogelijk gehouden worden en zorgvuldig ingepast worden in het architectur aal concept. E r kunnen voorw aarden gesteld worden op vlak van inplanting en plaatsing en om de hinder (visueel, geluid) te beperken. 3. Integratie van gebouwen in de omgeving Er wordt geen algemene verplichting opgelegd voor hellende, gebogen of platte daken tenzij anders bepaald in de bijzondere voorschriften. Het bepalen van de gewenste dakvorm vormt het voorwerp van een afweging waarin de omgevingskenmerken een rol spelen. In de mate dat i n de bijzondere voorschriften geen gedetailleerde inri chtingsvoorschriften of spec ifieke afwegingscriteria zijn opgenomen m.b.t. de dakvorm, bou whoogte, bouwdiepte en de positie van de voorbouwlijn, is de vergunningverlenende overheid verplicht om rekening te houden met d e kenmerken van de bebou wing in de onmiddellijk e omgeving bij het bepalen van de toegelaten dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en positie van de voorbouwlijn. Wanneer gebouwen tegen elkaar worden aangebouwd, moet de positie van de voorbouwlijn, de bouwhoogte, de dakvorm zo goed mogelijk afgestemd worden op het (de) aanpalende gebouw(en). In de mate dat in de bijzondere voorschriften een max imum bouwhoogte is voorzien, kan de VV O de bou whoogte beperken om wille van omgevingspecifieke kenmerken (bv. de afst and tot achterliggende bebou wing is te gering, de afstand tot de perceelsgrens is te g ering, het gaat om bijgebouwen ). Een hellend dak heeft een maximale hellingsgraad van 50. Een hellend dak wordt niet meegerekend als bouwlaag. In een hellend dak wordt wel maar één functionele bouwlaag toegelaten. Binnen de omschrijving van een hellend dak is er ook een teruggetrokken dakverdiep toegelaten. Ook een terugget rokken dakverdiep wordt niet meegerekend als bou wlaag. Dit terugg etrokken dakverdiep h eeft een ma x. hoogte van 3m en er is eveneen s maar één f unctionele bouwlaag in toegelaten. Grondgebonden woningen voldoen aan volgende normen : - voor wat betreft de private buitenruimte : dit is het zij een gelijkvloerse buitenruimte (tuin, koer, patio, terras ) hetzij een buitenruimte op het verdiep (dakterras ). De oppervlakte van deze private gelijkvloerse buitenruimte bedraagt voor een tuin minimum 0% van de bvo van de woonentiteit met een minimum van 50m². In het geval va n een een buitenruimte op het ver diep bedraagt de oppervlakte van deze private buitenruimte min. 0% van de bvo.de private buitenruimte is rechtstreeks aan de woonentiteit verbo nden en heeft e en goed bruikbare vorm. - voor wat betreft de oppervlakte van elke grondgebonden woning : de bvo bedraagt min. 00m².

5 SW Zone voor stedelijk wonen Desiree Mercierlaan (categorie a wonen van artikel..3, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Ruimtelijke opties Bestemming De omgeving is een zuivere residentiele woonomgeving. Deze vormt de referentie. Er wordt dus enkel wonen toegelaten eventueel in combinatie met kleinschalige ondersteunende nevenfuncties voor zover deze in een woonomgeving passen. Omdat de ontwikkeling van dit woongebied ook de aanleg van bijkomende wegenis vereist worden ook verhardingen voor het openbaar domein toegelaten. Inrichting Alhoewel de omgeving gekenmerkt wordt door vooral eengezinswoningen wordt er hier omwille van een efficiënte inrichting van het deelgebied gekozen voor meergezinswoningen. De overwegende bouwhoogte in de omgeving dient wel als referentie. Om de inname door gebouwen en verhardingen tot een minimum te beperken wordt er gezocht naar de meest optimale inplanting van gebouwen en verhardingen. Een groot deel van het perceel wordt aangelegd als groen. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Het gebied is bestemd voor wonen en als nevenbestemming voor aan h et wonen verwante kleinschalige buurtvoorzieningen evenals voor openbare groene en verharde ruimten. Onder aan het wonen verwante buurtvoorzieningen worden verstaan: handel, horeca, diensten en gemeenschapsvoorzieningen op buurtniveau. De minimale woningdichtheid bedraagt 5w/ha. Binnen de b estemming wonen zijn enkel meerge zinswoningen toegelaten. De bouwhoogte bedraagt max. bouwlagen. De woningen worden zo dicht mogelijk ingeplant bij de Desiree Mercierlaan en de ontsluitingswegenis tot een minimum beperkt. Het niet bebouwde deel ( = mini maal het gearceerd deel op het grafisch plan) wordt als ( openbaar) groen aangelegd in samenhang met het aanpalende openbaar park.

6 STEENBEKESTRAAT DÉSIRÉ MERCIERLAAN SW WERKHUIZENSTRAAT SW SW SW stedelijk woongebied stedelijk woongebied (groenaanleg) Deelgebied Gentbrugge - Désiré Mercierlaan Kaart. Grafisch plan Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP nr.67 "Stedelijk Wonen" versie juli m ± :565

7 Deelgebied Gentbrugge - Emiel Claeyslaan G- Toelichtingsnota.5.9 voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het gewestplan die strijdig zijn met het voorliggend gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan worden opgeheven voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: - Natuurgebied Voor de realisatie van dit deelgebied van het RUP moeten er geen verkavelingen worden opgeheven..5. situering Het deelgebied situeert zich aan de rand van Gentbrugge ter hoogte van de Gentbrugse meersen. De situering is terug te vinden op het overzichtsplan van de deelgemeente en op het pl an feitelijke en juridische toestand via de topografische kaart van G ent en ee n detail daaruit..5. begrenzing deelgebied Het deelgebied wordt gevormd door een aantal bestaande woningen. Deze begrenzing is terug te vinden op het plan feitelijke en juridische toestand via een weergave op het kadasterplan..5.3 ruimtelijke context Het deelgebied maakt deel uit van de verkav elingen aan de oost rand van Gentbrugge en ten noo rden van de E7. De omgeving is st erk residentieel. Woningen zijn hoofdzakelijk eengezinswoningen en van het type o pen of gekoppelde bebou wing met of bouw lagen. Voorzieningen zijn er maar in zeer beperkte mate aanwezig..5.4 bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Het deelgebied bestaat uit circa 5 eengezinswoningen bestaande uit deels open deels gekoppelde bebouwing, met of bouwlagen..5.5 bestaande juridische toestand De juridische toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de weergave van het gewestplan dat hier geldt. Dit deelgebied b evindt zich in een natuu rgebied volgens het ge westplan. Een aa ntal woningen bevinden zich binnen een goedgekeurde verkaveling (975GB 04/00) die ondertussen (op 4/3/98) werd vervallen verklaard. De woningen zijn dus 00% zonevreemd binnen een kwetsbaar gebied. Zijnde een natuurgebied..5.6 motivatie wijziging en gewenste bestemming Deze woningen bevonden zich oorspronkelijk binnen het BPA Ko uter (KB 969). In 975 werd voor een deel van het gebied ook een verkavelingsvergunning goedgekeurd. De w oningen werden dus vergund op basis van het BPA of de ve rkavelingsvergunning. Het gewestplan voorzag in 977 voor dit gebied ev enwel een beste mming natuurgebied. Het is hi erbij niet duidelijk of het om een bewuste keuze gaat dan w el om een fout ingetekende gebi edsgrens. Door het bestaan van het BPA had dit echter verder geen invloed. I n 00 zorgde het vervaldecreet voor BPA s voor het opheffen van dit oude BPA waardoor de vergunde woningen die zich enkel binnen h et oude BPA bevinden ook werkelijk zonevreemd werden. Het gewestelijk RUP voor de afbakening van het grootstedelijk gebied (deel Gentbrugse meersen) dat enkele jaren later werd opgestart, heeft dit probleem, alhoewel aan de rand van dit gebied gelegen en ondanks de vraag om dit probleem op te lossen, niet meegenomen. De C odex geeft weinig mogelijkheden voor zonevreem de woningen in kw etsbare gebieden i.c. natuurgebied. Naast de beperkingen die dit gee ft voor de bestaande woningen maakt deze zonevreemdheid het ook onmogelijk dat constructies die normaal horen bij woningen (bv. een garage) kunnen vergund worden. De bewoners hebben een p etitie ingediend bij het stadsbestuur om dit probleem op te lossen. Het betreft hier een probleem dat ontstaan is door een aantal stedenbouwkundig-administratieve feiten. Enkel de opmaak van een RUP kan hier een oplossing geven. Het zoneëigen maken van deze vergunde woningen is ook stedenbouwkundig verantwoord. Dit is niet in tegenstrijd met het RSG vermits het over vergunde gebouwen gaat die aansluiten bij een bestaand e woonkern en er bovendien geen effectieve biologische waarden aanwezig zijn in het gebied ondanks de bestemming natuurgebied. Het gaat hier bovendien om vrij recen te woningen in goede staat zodat er ook rekening met de woningnood in Gent zeker geen motivatie bestaat om die woningen te verwijderen en om te zetten naar natuur..5.7 voorstel van bestemming Het deelgebied krijgt volledig een bestemming als stedelijk w oongebied met wonen als hoofdb estemming. Een deel van de bestaan de wegenis bevindt zich ook binnen het natuu rgebied en wordt dus ook meegenomen in het plangebied. Naast de bestemming wonen worden dus ook wegen toegelaten. Binnen de bestemming stedelijk w oongebied worden enkel e engezinswoningen en met maximaal tw ee bouwlagen toegelaten wat overeenkomt met de woningtypologie in de woonomgeving. Kleinschalige bij het wonen horende nevenbestemmingen w orden eveneens toegelaten..5.8 register planbaten en planschade De wijziging van het gewestplan heeft geen planschade maar wel planbaten tot gevolg. Volgens artike l zijn zonevreemde vergunde woningen echter vrijgesteld zodat er geen effectieve planbatenheffing zal gebeuren.

8 P N N N N N N N N N N N N N N N C N C P N N N N N N N N N N N N N N N P N N N N KLAVERPOEL EMIEL CLAEYSLAAN N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N ±:.000 Deelgebied Gentbrugge Emiel Claeyslaan Kaart. Feitelijke en juridische toestand Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Juridische toestand Gewestplan Gewestplan Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.67 "Thematisch RUP Stedelijk Wonen" versie juni 03

9 Deelgebied Gentbrugge - Emiel Claeyslaan G- Stedenbouwkundige voorschriften TOELICHTING BIJ WIJZE VAN METEN EN GEHANTEERDE BEGRIPPEN Wijze van meten Bouwhoogte: de hoogte van het gebouw wordt uitgedrukt in het aantal bouwlagen. Een bouwlaag heeft een gemiddelde hoogte van circa 3m. Bruto-vloeroppervlakte of bvo: is de som van aan de buitenzijde gemeten vloeroppervlakte van alle vloerniveaus van de binnenruimten van het gebouw. Oppervlakten van trappen, liften, sanitaire voorzieningen, ops lagruimten en dergelijke mo eten ook op elk vloerniveau tot de brutovloeroppervlakte worden gerekend. De vloeroppervlakte van de ruimte onder een hellend dak of in een terug getrokken dakverdiep (zie punt 3 van de algemene verordenende voorschriften) wordt ook als bruto-vloeroppervlakte mee in rekening gebracht op voorwaarde dat ze als een functionele bouwlaag kan worden aangewend. Ondergrondse en halfondergrondse parkings komen niet in aanmerking voor deze berekening. Bovengrondse parkeergebouwen en technische verdiepen worden evenmin in rekening gebracht. Vloer/terreinindex (V/T) : De vloeroppervlakte komt overeen met de bvo. Het terreinoppervlakte komt in dit RUP overeen met de oppervlakte van de zone. Gehanteerde begrippen Bestemming: de bestemming geeft de functie aan die toegelaten is. De (hoofd)bestemming geeft de functie aan die altijd en volledig toegelaten is en de nevenb estemming is wat maar toegelaten wordt voor minder dan de helft van de bvo van een gebouw tenzij dit in de voorschriften anders gespecificeerd is. Deelgebied : het thematisch RUP Wonen vormt g een ruimtelijk aaneengesloten plangebied maar b estaat uit een aa ntal deelgebieden die elk op zich een ruimtelijk geïsoleerd deel van het plangebied vo rmen. Als dit deelge bied homogeen is qua stedenbouw kundige problematiek wordt dit deelgebied niet verder opgesplitst. In het andere geval wordt het deelgebied verder ruimtelijk opgesplitst in meerder onderdelen. Zie hiervoor onder definitie onderdelen. Detailhandel: gebouwen waar goederen verhandeld worden die gericht zijn op de eindconsument. Diensten: activiteiten gericht op een fr equente dienstverlening naar de b evolking. Het betreft onder meer vrije beroepe n, wasserijen, kapsalons, banken en verzekeringen, reisbureaus en bemiddelingsadvies en andere. Dancings en aanverwante activiteiten kunnen niet onder deze noemer gevat worden. Gemeenschapsvoorzieningen: dienstverleningen met een openbaar karakter (onderwijs, cultuur en cultus, voorzieningen ). Grondgebonden woning: is ook een ééngezinsw oning maar heeft spec ifieke kenmerken die het onderscheidt van de t raditionele ééngezinswoning (rijwoning, villa ). Grondgebonden woningen bestaan uit twee of m eer vertikaal of horizont aal met elkaar verweven ééngezinswoningen die op of a an elkaar gebou wd zijn en elk geheel of gedeelt elijk gebouwd zijn op de begane grond. Grondgebonden woningen beschikken over een eigen hoofdtoegang tot de woning op de begane grond. Bovendien heeft elke woonentiteit ook een aanzienlijke private buitenruimte waarop de woning rechtstreeks uitgeeft. Grondgebonden woningen mogen niet gecombineerd worden met meergezinswoningen. Horeca: verwijst naar hotels, restaurants en cafés (dus exclusief dancings en aanverwante) Kantoren: zijn gebouwen waar men in het algemeen bureauwerkzaamheden verricht. Nevenbestemming : zie bestemming. Onderdeel : wanneer er binnen een deelgebied ruimtelijk duidelijk verschillende stedenbouwkundige problematieken aanwezig zijn die elk een specifieke benadering vereisen wordt dit deelgebied onderverdeeld in verschillende onderdelen. Wonen : ook bij het wonen horende functies zoals bergplaatsen, (ondergrondse) parkeerplaatsen en (gegroepeerde) autobergplaatsen vallen onder het wonen ALGEMENE VERORDENENDE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN Deze algemene stedenbouwkundige voorschriften zijn verordenend.. In alle zones toegelaten constructies Voorzieningen van technische aard di e tot de no rmale uitrusting van het gebied b ehoren zoals elektriciteits- en gascabines, tel efooncellen, pompgemalen, bufferbekkens, grachten, geluidsschermen, gronddammen of geluidsbermen e.d. mogen binnen elke zone voorzien worden mits voldoende aandacht wordt geschonken aan de integratie van de constructies in de o mgeving en de omvang ervan (hoogte, terreininname) beperkt blijft. Noodzakelijke technische voorzieningen betreffende de waterhuishouding als g evolg van de stedenbou wkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en he melwater zijn eveneens toegelaten. Andere gemeenschapsvoorzieningen die nodig/nuttig zijn voor het functioneren van het gebied, zijn toegelaten in elk e bebouwbare zone op voorwaarde dat ze kleinschalig zijn en geïntegreerd worden in de projectontwikkeling voor die zone.. Integratie van technische installaties op gebouwen en technische verdiepen Alle technische installaties moeten zo veel mogelijk binnen het volume van de geb ouwen ondergebracht worden. Indien dit niet mo gelijk is, moeten ze zo b eperkt mogelijk gehouden worden en zorgvuldig ingepast worden in het architectur aal concept. E r kunnen voorw aarden gesteld worden op vlak van inplanting en plaatsing en om de hinder (visueel, geluid) te beperken. 3. Integratie van gebouwen in de omgeving Er wordt geen algemene verplichting opgelegd voor hellende, gebogen of platte daken tenzij anders bepaald in de bijzondere voorschriften. Het bepalen van de gewenste dakvorm vormt het voorwerp van een afweging waarin de omgevingskenmerken een rol spelen. In de mate dat i n de bijzondere voorschriften geen gedetailleerde inri chtingsvoorschriften of spec ifieke afwegingscriteria zijn opgenomen m.b.t. de dakvorm, bou whoogte, bouwdiepte en de positie van de voorbouwlijn, is de vergunningverlenende overheid verplicht om rekening te houden met d e kenmerken van de bebou wing in de onmiddellijk e omgeving bij het bepalen van de toegelaten dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en positie van de voorbouwlijn. Wanneer gebouwen tegen elkaar worden aangebouwd, moet de positie van de voorbouwlijn, de bouwhoogte, de dakvorm zo goed mogelijk afgestemd worden op het (de) aanpalende gebouw(en). In de mate dat in de bijzondere voorschriften een max imum bouwhoogte is voorzien, kan de VV O de bou whoogte beperken om wille van omgevingspecifieke kenmerken (bv. de afst and tot achterliggende bebou wing is te gering, de afstand tot de perceelsgrens is te g ering, het gaat om bijgebouwen ). Een hellend dak heeft een maximale hellingsgraad van 50. Een hellend dak wordt niet meegerekend als bouwlaag. In een hellend dak wordt wel maar één functionele bouwlaag toegelaten. Binnen de omschrijving van een hellend dak is er ook een teruggetrokken dakverdiep toegelaten. Ook een terugget rokken dakverdiep wordt niet meegerekend als bou wlaag. Dit terugg etrokken dakverdiep h eeft een ma x. hoogte van 3m en er is eveneen s maar één f unctionele bouwlaag in toegelaten. Grondgebonden woningen voldoen aan volgende normen : - voor wat betreft de private buitenruimte : dit is het zij een gelijkvloerse buitenruimte (tuin, koer, patio, terras ) hetzij een buitenruimte op het verdiep (dakterras ). De oppervlakte van deze private gelijkvloerse buitenruimte bedraagt voor een tuin minimum 0% van de bvo van de woonentiteit met een minimum van 50m². In het geval va n een een buitenruimte op het ver diep bedraagt de oppervlakte van deze private buitenruimte min. 0% van de bvo.de private buitenruimte is rechtstreeks aan de woonentiteit verbo nden en heeft e en goed bruikbare vorm. - voor wat betreft de oppervlakte van elke grondgebonden woning : de bvo bedraagt min. 00m².

10 SW Bestemming Inrichting Stedelijk woongebied Emiel Claeyslaan (categorie a wonen van artikel..3, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Ruimtelijke opties Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Het plangebied is reeds volledig ingenomen door Het gebied is bestemd voor wonen, en als nevenbestemming, voor woningen en vormt een zuiver residentieel aan het wonen verwante kleinschalige buurtvoorzieningen evenals woongebied. Vermits het opheffen van de voor. openbare groene en verharde ruimten. zonevreemdheid van deze bestaande woningen de Onder aan h et wonen ver wante buurtvoorzieningen worden enige bedoeling is, is het logisch van enkel wonen toe verstaan: handel, horeca, diensten en te laten, eventueel in combinatie met kleinschalige gemeenschapsvoorzieningen op buurtniveau. ondersteunende nevenfuncties voor zover deze in een woonomgeving passen alsook de voor het wonen noodzakelijke wegen en openbare groene ruimten. Het bestaande woningtype, hoofdzakelijk onder vorm Enkel eengezinswoningen worden toegelat en. De max. van eengezinswoningen, en de huidige bouwhoogte bouwhoogte bedraagt bouwlagen. binnen het plangebied dient als referentie. Daarom worden er alleen eengezinswoningen met een bouwhoogte van max. bouwlagen toegelaten.

11 KLAVERPOEL EMIEL CLAEYSLAAN SW SW stedelijk woongebied Deelgebied Gentbrugge Emiel Claeyslaan Kaart. Grafisch plan versie juni m ±:.000 Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP nr.67 "Stedelijk Wonen"

12 Deelgebied Gentbrugge Jean Jaureslaan B- Toelichtingsnota - zone voor openbaar groen - zone voor parkeerterreinen Voor de realisatie van dit deelgebied van het RUP moeten er geen verkavelingen worden opgeheven..5. situering Het deelgebied situeert zich in Gentbrugge in de wijk Vogelhoek. De situering is terug te vinden op het overzichtsplan van de d eelgemeente en op het plan feitelijke en juridische toestand via de topografische kaart van Gent en een detail daaruit..5. begrenzing deelgebied Het deelgebied wordt gevormd door een aantal percelen, deels eigendom van een sociale huisvestingsmaatschappij, deels private eigendom, deels eigendom van de Stad G ent. Deze begrenzing is terug te vi nden op het plan feitelijke en juridische toestand via een weergave op het kadasterplan..5.3 ruimtelijke context Het deelgebied is een onde rdeel van de sociale woonwijk Vogelhoek. De onmiddellijke omgeving is sterk resid entieel met een eerder gemengde woningtypologie maar toch hoofdzakelijk rijwoningen. Atypisch zijn twee middelhoge appartementsgebouwen..5.4 bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Naast enkele woongebouwen die opgenomen zijn in het plangebied omdat ze zich te midden van h et te herstructureren plangebied bevinden bestaat het dee lgebied nu hoof dzakelijk uit gr asvelden met verspreide groepje s van bomen en bomenrijen. Er is op dit vla k weinig onderscheid tussen de private gronden en de gronden in het bezit van de overheid (deels Woningent en Stad Gent). De gronden in het bezit van de overheid zijn in gebruik als buurtgroen terwijl de private gronden afgesloten en meer verwilderd zijn..5.5 bestaande juridische toestand De juridische toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de w eergave van h et BPA dat hier g eldt. Dit deelgebied bevindt zich in het BPA Vogelhoek (MB 6 april 987). Het deelgebied heeft er een bestemming zone v oor hoogbouw, zone voor halfopen bebou wing, zone voor gesloten bebou wing, zone voor wegen, zone voor voortuinen, zone voor koeren en tuinen, zone voor autobergplaatsen, zone voor openbaar groen, zone voor parkeerterreinen..5.6 motivatie wijziging en gewenste bestemming Het BPA laat geen efficiënte bebou wing toe van het terrein d oor onder m eer de aan wezigheid en de omvang van de zones voor autobergplaatsen, de ligging en de breedte van de wegenis en de ligging en diepte van de voorziene bouwzones. De zonering van het gebied moet volledig worden herbekeken en er wordt naar een efficiënter grondgebruik gestreefd. Er wordt opnieuw een buurtpark met een voldoende omvang voorzien waarvan de configuratie echter kan afwijken van die van het huidig BPA..5.7 voorstel van bestemming De bestemming wonen kan behouden blijven maar er wordt uitgegaan van een voldoende woningdichtheid conform de bepalingen v an het RSG. Deze dichtheid moet uiter aard enkel gehaald worden binnen de bebouwbare zones dus exclusief het buurtpark. Gezien de ruimtelijke context wordt er vooral maar niet a lleen gekozen voor eengezinsw oningen omdat er reeds woningen met afw ijkende woningtypologie aanwezig zijn. Bestaande woningen die vervangen worden kunnen herbouwd worden volgens de bestaande woningtypologie of ook omgezet worden naar eengezinswoningen. Een voldoende oppervlakte van het gebied wordt gereserveerd voor openbaar groen met de omvang van een wijkpark. Omdat voor een g oede inrichting van dit omvangrijk gebied voorafgaand ont werpend onderzoek no dig is wordt er h ier in de stedenbouwkundige voorschriften aan de bestemming stedelijk woongebied een suggestie tot opmaak van een inrichtingsplan gekoppeld..5.8 register planbaten en planschade De wijziging van dit BPA heeft ge en planschade of planbaten tot gevolg. De categorie waaronder het bestemmingsvoorschrift valt wijzigt hier immers niet..5.9 voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA strijdi g met het voorliggend gemeen telijk ruimtelijk uitvoeringsplan worden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen : - zone voor hoogbouw - zone voor halfopen bebouwing - zone voor gesloten bebouwing - zone voor wegen - zone voor voortuinen - zone voor koeren en tuinen - zone voor autobergplaatsen

13 JEAN JAURÈSLAAN ) j j ) ) PINGUINSTR A AT D P ÊC HE R IBISSTRAAT )7 EDUAR )7 ST R A A T j ± VO GE LHOEKSTRAAT :.000 Deelgebied Gentbrugge Jean Jaureslaan Kaart. Feitelijke en juridische toestand Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.67 "Thematisch RUP Stedelijk Wonen" Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Gewestplan Juridische toestand BPA Vogelhoek (MB 6/04/987) versie juni 03

14 Deelgebied Gentbrugge Jean Jaureslaan B- Stedenbouwkundige voorschriften TOELICHTING BIJ WIJZE VAN METEN EN GEHANTEERDE BEGRIPPEN Wijze van meten Bouwhoogte: de hoogte van het gebouw wordt uitgedrukt in het aantal bouwlagen. Een bouwlaag heeft een gemiddelde hoogte van circa 3m. Bruto-vloeroppervlakte of bvo: is de som van aan de buitenzijde gemeten vloeroppervlakte van alle vloerniveaus van de binnenruimten van het gebouw. Oppervlakten van trappen, liften, sanitaire voorzieningen, ops lagruimten en dergelijke mo eten ook op elk vloerniveau tot de brutovloeroppervlakte worden gerekend. De vloeroppervlakte van de ruimte onder een hellend dak of in een terug getrokken dakverdiep (zie punt 3 van de algemene verordenende voorschriften) wordt ook als bruto-vloeroppervlakte mee in rekening gebracht op voorwaarde dat ze als een functionele bouwlaag kan worden aangewend. Ondergrondse en halfondergrondse parkings komen niet in aanmerking voor deze berekening. Bovengrondse parkeergebouwen en technische verdiepen worden evenmin in rekening gebracht. Vloer/terreinindex (V/T) : De vloeroppervlakte komt overeen met de bvo. Het terreinoppervlakte komt in dit RUP overeen met de oppervlakte van de zone. Gehanteerde begrippen Bestemming: de bestemming geeft de functie aan die toegelaten is. De (hoofd)bestemming geeft de functie aan die altijd en volledig toegelaten is en de nevenb estemming is wat maar toegelaten wordt voor minder dan de helft van de bvo van een gebouw tenzij dit in de voorschriften anders gespecificeerd is. Deelgebied : het thematisch RUP Wonen vormt g een ruimtelijk aaneengesloten plangebied maar b estaat uit een aa ntal deelgebieden die elk op zich een ruimtelijk geïsoleerd deel van het plangebied vo rmen. Als dit deelge bied homogeen is qua stedenbouw kundige problematiek wordt dit deelgebied niet verder opgesplitst. In het andere geval wordt het deelgebied verder ruimtelijk opgesplitst in meerder onderdelen. Zie hiervoor onder definitie onderdelen. Detailhandel: gebouwen waar goederen verhandeld worden die gericht zijn op de eindconsument. Diensten: activiteiten gericht op een fr equente dienstverlening naar de b evolking. Het betreft onder meer vrije beroepe n, wasserijen, kapsalons, banken en verzekeringen, reisbureaus en bemiddelingsadvies en andere. Dancings en aanverwante activiteiten kunnen niet onder deze noemer gevat worden. Gemeenschapsvoorzieningen: dienstverleningen met een openbaar karakter (onderwijs, cultuur en cultus, voorzieningen ). Grondgebonden woning: is ook een ééngezinsw oning maar heeft spec ifieke kenmerken die het onderscheidt van de t raditionele ééngezinswoning (rijwoning, villa ). Grondgebonden woningen bestaan uit twee of m eer vertikaal of horizont aal met elkaar verweven ééngezinswoningen die op of a an elkaar gebou wd zijn en elk geheel of gedeelt elijk gebouwd zijn op de begane grond. Grondgebonden woningen beschikken over een eigen hoofdtoegang tot de woning op de begane grond. Bovendien heeft elke woonentiteit ook een aanzienlijke private buitenruimte waarop de woning rechtstreeks uitgeeft. Grondgebonden woningen mogen niet gecombineerd worden met meergezinswoningen. Horeca: verwijst naar hotels, restaurants en cafés (dus exclusief dancings en aanverwante) Kantoren: zijn gebouwen waar men in het algemeen bureauwerkzaamheden verricht. Nevenbestemming : zie bestemming. Onderdeel : wanneer er binnen een deelgebied ruimtelijk duidelijk verschillende stedenbouwkundige problematieken aanwezig zijn die elk een specifieke benadering vereisen wordt dit deelgebied onderverdeeld in verschillende onderdelen. Wonen : ook bij het wonen horende functies zoals bergplaatsen, (ondergrondse) parkeerplaatsen en (gegroepeerde) autobergplaatsen vallen onder het wonen ALGEMENE VERORDENENDE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN Deze algemene stedenbouwkundige voorschriften zijn verordenend.. In alle zones toegelaten constructies Voorzieningen van technische aard di e tot de no rmale uitrusting van het gebied b ehoren zoals elektriciteits- en gascabines, tel efooncellen, pompgemalen, bufferbekkens, grachten, geluidsschermen, gronddammen of geluidsbermen e.d. mogen binnen elke zone voorzien worden mits voldoende aandacht wordt geschonken aan de integratie van de constructies in de o mgeving en de omvang ervan (hoogte, terreininname) beperkt blijft. Noodzakelijke technische voorzieningen betreffende de waterhuishouding als g evolg van de stedenbou wkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en he melwater zijn eveneens toegelaten. Andere gemeenschapsvoorzieningen die nodig/nuttig zijn voor het functioneren van het gebied, zijn toegelaten in elk e bebouwbare zone op voorwaarde dat ze kleinschalig zijn en geïntegreerd worden in de projectontwikkeling voor die zone.. Integratie van technische installaties op gebouwen en technische verdiepen Alle technische installaties moeten zo veel mogelijk binnen het volume van de geb ouwen ondergebracht worden. Indien dit niet mo gelijk is, moeten ze zo b eperkt mogelijk gehouden worden en zorgvuldig ingepast worden in het architectur aal concept. E r kunnen voorw aarden gesteld worden op vlak van inplanting en plaatsing en om de hinder (visueel, geluid) te beperken. 3. Integratie van gebouwen in de omgeving Er wordt geen algemene verplichting opgelegd voor hellende, gebogen of platte daken tenzij anders bepaald in de bijzondere voorschriften. Het bepalen van de gewenste dakvorm vormt het voorwerp van een afweging waarin de omgevingskenmerken een rol spelen. In de mate dat i n de bijzondere voorschriften geen gedetailleerde inri chtingsvoorschriften of spec ifieke afwegingscriteria zijn opgenomen m.b.t. de dakvorm, bou whoogte, bouwdiepte en de positie van de voorbouwlijn, is de vergunningverlenende overheid verplicht om rekening te houden met d e kenmerken van de bebou wing in de onmiddellijk e omgeving bij het bepalen van de toegelaten dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en positie van de voorbouwlijn. Wanneer gebouwen tegen elkaar worden aangebouwd, moet de positie van de voorbouwlijn, de bouwhoogte, de dakvorm zo goed mogelijk afgestemd worden op het (de) aanpalende gebouw(en). In de mate dat in de bijzondere voorschriften een max imum bouwhoogte is voorzien, kan de VV O de bou whoogte beperken om wille van omgevingspecifieke kenmerken (bv. de afst and tot achterliggende bebou wing is te gering, de afstand tot de perceelsgrens is te g ering, het gaat om bijgebouwen ). Een hellend dak heeft een maximale hellingsgraad van 50. Een hellend dak wordt niet meegerekend als bouwlaag. In een hellend dak wordt wel maar één functionele bouwlaag toegelaten. Binnen de omschrijving van een hellend dak is er ook een teruggetrokken dakverdiep toegelaten. Ook een terugget rokken dakverdiep wordt niet meegerekend als bou wlaag. Dit terugg etrokken dakverdiep h eeft een ma x. hoogte van 3m en er is eveneen s maar één f unctionele bouwlaag in toegelaten. Grondgebonden woningen voldoen aan volgende normen : - voor wat betreft de private buitenruimte : dit is het zij een gelijkvloerse buitenruimte (tuin, koer, patio, terras ) hetzij een buitenruimte op het verdiep (dakterras ). De oppervlakte van deze private gelijkvloerse buitenruimte bedraagt voor een tuin minimum 0% van de bvo van de woonentiteit met een minimum van 50m². In het geval va n een een buitenruimte op het ver diep bedraagt de oppervlakte van deze private buitenruimte min. 0% van de bvo.de private buitenruimte is rechtstreeks aan de woonentiteit verbo nden en heeft e en goed bruikbare vorm. - voor wat betreft de oppervlakte van elke grondgebonden woning : de bvo bedraagt min. 00m².

15 SW Bestemming Inrichting Zone voor stedelijk wonen Jean Jaureslaan (categorie a wonen van artikel..3, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Ruimtelijke opties De omgeving is hoofdzakelijk een woonomgeving en deze dient als referentie. Er wordt dus enkel wonen toegelaten eventueel in combinatie met kleinschalige ondersteunende nevenfuncties voor zover deze in een woonomgeving passen. De woonontwikkelingen in het plangebied vereisen ook de aanleg van bijkomende of de aanpassing van bestaande wegenis zodat ook verharde openbare ruimten toegelaten zijn. Op het huidig ogenblik is er centraal in het gebied reeds een wijkpark aanwezig. Er wordt geopteerd voor het behoud van dit wijkpark op ongeveer de zelfde plaats en met ongeveer de zelfde omvang als op het huidig ogenblik. Een openbare groene ruimte is dus verplicht. Het bestaande woningtype en de huidige bouwhoogte in de omgeving dient als referentie dus vooral eengezinswoningen met een bouwhoogte van max. 3 bouwlagen worden toegelaten. Meergezinswoningen met max.4 bouwlagen zijn in beperkte mate toegelaten. De meergezinswoningen zijn enkel toegelaten op de locatie waar die nu reeds aanwezig zijn. Bestaande gebouwen die hiermee niet conform zijn mogen behouden blijven. De minimale woningdichtheid volgens het RSG geldt. Centraal in het gebied wordt er een aaneengesloten wijkpark met een voldoende oppervlakte voorzien. De locatie hiervoor staat schematisch aangeduid en komt overeen met de huidige locatie van het reeds bestaande buurtpark. Het park wordt goed bereikbaar gemaakt vanuit de verschillende richtingen zodat de bevolking uit de ruime omgeving het vlot kan bereiken. Aangezien de ontwikkelingen in dit stedelijk woongebied een zekere duurtijd zullen kennen door zijn omvang en complexiteit, werd er gekozen voor flexibele voorschriften, die binnen het streven naar kwaliteit, toch een aantal kwaliteitsvolle varianten mogelijk maken. Daarom zal elke belangrijke vergunningsaanvraag in deze zone voor nieuwe of te herbouwen gebouwen getoetst worden aan bijkomende afwegingscriteria. Hiertoe kan het nuttig zijn om de vergunningverlenende overheid bijkomende informatie te bezorgen bijvoorbeeld onder de vorm van een inrichtingsplan voor het volledige deelgebied. Dit plan kan bijkomende informatie bevatten over onder meer de schaal, de morfologie en inpassing van de bebouwing in de omgeving, de (interne) ontsluiting, de wijze waarop er een antwoord wordt gegeven op het vlak van woonkwaliteit, d e parkeeroplossing, de manier waarop dit project zich Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Het gebied is bestemd voor wonen en als nevenbestemming voor aan h et wonen verwante kleinschalige buurtvoorzieningen evenals voor openbare groene en verharde ruimten. Onder aan het wonen verwante buurtvoorzieningen worden verstaan: handel, horeca, diensten en gemeenschapsvoorzieningen op buurtniveau en een wijkpark. Binnen de b estemming wonen overwegen eengezinswoningen met max. 3 bou wlagen. Meergezinswoningen zijn voor 5% van het totaal aantal toegelaten en hebben max. 4 bouwlagen. Meergezinswoningen zijn en kel toegelaten binnen het gearceerde deel van de zone. Bestaande gebouwen die hiervan afw ijken mogen enkel gerenoveerd en verbouwd worden. Er wordt een minimale woningdichtheid gehaald van 5w/ha. Deze woningdichtheid wordt gemeten excl. het wijkpark. Er wordt een wijkpark voorzien dat : - centraal in het gebied ligt (te r hoogte van de schematische aanduiding op het grafisch plan) - een opp. heeft van circa ha - een aaneengesloten geheel vormt - goed bereikbaar is vanuit alle richtingen Iedere stedenbouwkundige of verkavelingsaanvraag die betrekking heeft op nieuwbouw of herbouw en die een belangrijk impact heeft op de totaliteit van het deelgebied moet beoordeeld worden rekening houdend met een kwalitatieve ontwikkeling van de totaliteit van de zone en d e ruime omgeving en zal getoetst worden aan volgende afwegingscriteria, voor zover relevant: de ordening van het gebied met aanduiding van de functies en van de inplanting en de hoogte van de bebouwing; de woonkwaliteit van de woningen op vlak van lichtinval, privacy, ontsluiting, uitzicht, voldoende buitenruimte, enz de interne ontsluiting de mobiliteit en de parkeervoorzieningen de inrichting van de publieke r uimte, de onbeb ouwde en verharde gedeelten, de groene ruimten met aanduiding van beplante en verharde gedeelten (omgevingsaanleg), ; de eventuele (detail)fasering van de ontwikkeling; de bereikbaarheid voor openbaar vervoer; het waterbeheer en de natuuraspecten. verhoudt t.o.v. de toekomstige bouwprojecten met bijhorende timing, de inrichting openbaar domein, een eventuele fasering, de aanwezigheid van waardevol groen, de waterhuishouding, enz.

16 JEAN JAURÈSLAAN k SW EDUARD PÊCHERSTRAAT IBISSTRAAT PINGUINSTRAAT SW k stedelijk woongebied VOGELHOEKSTRAAT meergezinswoningen wijkpark Deelgebied Gentbrugge Jean Jaureslaan Kaart. Grafisch plan versie juni m ±:.000 Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP nr.67 "Stedelijk Wonen"

17 Deelgebied Gentbrugge Kerkstraat/Gentbruggeaard G- en G3- Toelichtingsnota.5. situering Het deelgebied situeert zich aan de oost rand van de ke rn van Gentbrugge. De situering is ter ug te vinden op het overzichtsplan van de deelgemeente en het plan feitelijke en juridische toestand via de topografische kaart van Gent en een detail daaruit..5. begrenzing deelgebied Het deelgebied wordt gevormd door een g root aantal zonevreemde woningen, het terrein van h et bedrijf Sidaplax en ee n depot van de stad. De begrenzing is terug te vinden op het plan feitelijke en juridische toestand via een weergave op het kadasterplan..5.3 ruimtelijke context Het deelgebied maakt deel uit van het centrum van oud- Gentbrugge en situeert zich langsheen de Schelde. De omgeving is ster k residentieel met hoofdzakelijk rijwoningen met of 3 bouwlagen. Een aantal voorzieningen typisch voor een centrum zijn in de o mgeving aanwezig (kerk, begraafplaats, depot stadsdiensten, detailhandel ) evenals een bedrijf..5.4 bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Het deelgebied bestaat uit in tot aal circa 70 rijwoningen met meestal en soms 3 bouwlagen. Deze woningen bevinden zich deels aan de westkant van het bedrijf Sidaplax, deels aan de zuidzijde en deels aan de oostkan t. Het bedrijf bevindt zich centraal in het de elgebied en bestaat uit een a antal bedrijfsgebouwen maar ook uit grote verha rde of onverharde terreinen die g ebruikt worden voor buitenopslag of als parkeerplaats. Aan de oostzijde van het deelgebied bevindt zich een depot van de stad onder de vorm van een grote lood s met buitenterreinen en ook een aantal woningen. De oppervlakte van het volledige deelgebied bedraagt ongeveer 4,6 ha..5.5 bestaande juridische toestand De juridische toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de weergave van het gewestplan dat hier geldt. Dit deelgebied bevindt zich deels in een industriegebied, deels in een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut volgens het gewestplan. De woningen binnen dit deelgebi ed zijn dus zonevreemd h etzij in indus triegebied hetzij in een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen..5.6 motivatie wijziging en gewenste bestemming Dit deelgebied bestaat uit enerzijds uit een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en een industriegebied. De kern van het eerste gebied wordt gevormd door de begraafplaats van Gentbrugge. Het bestemmingsgebied werd doorgetrokken tot op de rand van de aanpalende straten waardoor een aantal woningen zonevreemd zijn geworden. Er bestaat geen intentie om deze woningen aan te kopen in functie van uitbreidingsplannen. De begraafplaats beschikt immers over nog voldoende interne reserve aan gronden. Het is daarom sted. verantwoord van deze woningen zoneëigen te maken door hen op te nemen in een stedelijk woongebied. Dit is conform de visie van het RSG. Het meenemen van het depot van de stad in h et stedelijk woongebied laat meer toekomstger ichte functies to e maar verhindert het voortzetten van de huidige activiteiten niet. Wat betreft het industriegebied : w anneer er g een intentie bestaat om de bestemming van dit g ebied volledig te realiseren, w at hier de verwerving inhoudt van de zonev reemde woningen, is het steden bouwkundig verantwoord van ook voor deze zone vreemde woningen de bestemming te wijzigen. Het moet dan wel gaan om leefbare entiteiten waar nog een voldoende woonkwaliteit kan bekomen worden. De woningen in de Kerkstraat (Gentbrugge) worden in het RSG niet expliciet vermeld. Er wordt in een dergelijk geval gepleit voor hetzij een beschermende herbestemming hetzij een begeleide ver werving. Omdat de aanwezigheid van een industriegebied met een klasse-i bedr ijf binnen de dichte woonkern van Gentbrugge historisch is gegroeid rond een bestaand bedrijf dat om onder meer om milieuredenen besloten heeft om zich te herlokaliseren i s het stedenbo uwkundig verantwoord en zelfs aa ngewezen om niet alleen de bestaande zonevreemde woningen zoneëigen te maken maar om het volledige industriegebied om te zetten naar stedelijk woongebied. De ligging in het centrum van Gentbrugge en de moeilijke bereikbaarheid doorheen de smalle straten van deze woonzone maken dit gebied immers minder geschikt voor economische of verkeersaantrekkende activiteiten. De m ilieuvergunning van het bedrijf werd in het verleden verlengd maar voor een bepe rkte termijn met de bedoeling het bedrijf de tijd te g unnen om zich t e herlocaliseren. Het bedrijf v erhuist eind 03 naar een bedrijventerrein in Evergem. In een bo uwblokonderzoek van de Dienst Stedenbouw (0 zie verder) werd er ge anticipeerd op de verhuis van het be drijf en het vrijkomen van een aanzienlijk terrein in d e kern van Oud-Gentbrugge. Op basis van het RSG wordt er gekozen voor een herbestemming naar wonen in combinatie met een groenas langs de Schelde (onderdeel groenas 3). Deze groenas langsheen de Schelde is de verbinding tussen de groenas achter het Arbed-project en de Gentbrugsemeersen. RSG deelgebied randstad.5.7 voorstel van bestemming In dit bouwblokonderzoek worden volgende randvoorwaarden meegegeven : min. 5 en max. 35 woonentiteiten per hectare aandeel ééngezinswoningen met tuin: min.80% max. bouwhoogte: 3 bouwlagen een 30m. brede openbare groenstrook, te rekenen vanaf de rand van het jaagpad, wordt voorzien aan de kant van de Schelde. minimaal doorzichten en functionele (fiets)verbindingen vanuit de Kerkstraat naar de Schelde Het deelgebied krijgt dus volledig een bestemming als stedelijk woongebied maar omwille van de omvang van het gebied is de opmaak van een inrichtingsplan wenselijk. Op die wijze ontstaat er een duidelijk beeld hoe het nieuw project op de bestaande woningen zal aansluiten, waar de ontsluitingswegen voor de nieu we woningen komen, hoe de nieu we woningen worden georiënteerd e.d.m. ko rtom een inrichtingsplan kan hier duidelijkheid geven of er aan de voorziene randvoorwaarden wordt voldaan en of de stedenbouwkundige kwaliteiten voldoende groot zijn. Het accent moet hierbij dus op eengezinswoningen liggen met max. 3 bouwlagen en een binnenstedelijke ty pologie. Appartementen met max. 3 bouwlagen zijn in beperkte mate toegelaten. Langsheen de Schelde wordt een groenas voorzien van 30m. Het project is van een dergelijke omvang dat bijkomende wegenis noodzakelijk is zodat de aanleg van wegen toegelaten wordt. Bouwblokonderzoek site Sidaplax-Gentbrugge (Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning 0).5.8 register planbaten en planschade De wijziging van de gewestplanbestemming heeft geen planschade tot gevolg. Voor de bedrijfsgebouwen en het dep ot zijn er wel planbaten te verwachten vermits er een bestemmingswijziging is van industriegebied en gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut naar woongebied. Voor d e zonevreemde woningen zijn er enk el in t heorie planbaten te ve rwachten vermits volgens artikel zonevreemde vergunde immers woningen vrijgesteld zijn.

18 .5.9 voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het ge westplan strijdig met het voorliggend gemee ntelijk ruimtelijk uitvoeringsplan worden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: - industriegebied - gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut Voor de realisatie van dit deelgebied van het RUP moeten er geen verkavelingen worden opgeheven.

19 P P 3 j j ) ê ) ) ê ) ) ) Depot Stad Gent ) 3 ) ê 3 ±:.500 Deelgebied Gentbrugge Kerkstraat - Gentbruggeaard Kaart. Feitelijke en juridische toestand Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Juridische toestand Gewestplan Gewestplan Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP nr.67 "Stedelijk Wonen" versie juni 03