Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 211 viel de opname van bedrijfsruimte in 212 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds groter deel van het aanbod al meerdere jaren aangeboden. Daardoor neemt het perspectief op het vinden van een nieuwe gebruiker af. Een op de acht aangeboden panden staat inmiddels drie jaar of langer leeg. In bepaalde gevallen zijn hiervoor gelegenheidsgebruikers te vinden. Zij worden aangetrokken door de lage huurprijzen en de mogelijkheid om kortlopende contracten te sluiten. Het gemiddelde huurniveau van de gerealiseerde transacties is in 212 gestabiliseerd op 47,-/m². Veel transacties voltrek ken zich buiten het directe zicht van de markt. Bovendien is het aantal transacties laag en is er vooral vraag naar kwalitatief betere objecten. Hierdoor wordt de gemiddelde huurprijs gebaseerd op relatief weinig transacties, waardoor het totaalbeeld enigszins vertekend kan zijn. Ondanks de stabilisatie van de huurprijzen neemt de druk namelijk wel toe. Dat valt onder andere af te leiden in de toename van het aantal incentives. Ondernemers uit het midden- en kleinbedrijf zijn de belangrijkste gebruikers van bedrijfsmatig vastgoed. In veel sectoren schreef het mkb in 212 rode cijfers. Vooral de bouwsector heeft het zwaar te verduren. In 213 is er voor het mkb geen krachtig herstel te verwachten. De behoefte aan nieuwe bedrijfsruimten zal daarom niet toenemen. De laatste jaren is de uitgifte van nieuwe bedrijfskavels en terrein en drastisch gedaald. De lage uitgifte hangt samen met de gevolgen van de economische crisis. Bedrijven hebben minder uitbreidingsbehoefte en richten zich meer op kosten efficiëntie. Door de opgelopen leegstand aan bestaande bedrijfspanden zijn gemeenten echter ook kritischer geworden in de uitgifte van nieuwe terreinen. Zij willen daarmee voorkomen dat op grote schaal nieuwe bedrijfsgrond wordt uitgegeven, terwijl de bestaande voorraad leeg komt en veroudert. Onder invloed van de afnemende wereldhandel nam ook de vraag naar logistiek vastgoed in 212 af. Naar moderne distributiecentra is desalniettemin nog altijd veel vraag. Door stroomlijning van logistieke processen veranderen de eisen die gebruikers stellen aan de locatie en de diverse gebouwaspecten van logistiek vastgoed. Desondanks is de nieuwbouw productie in dit segment fors teruggevallen. De ver wach ting is wel dat de markt voor logistiek vastgoed op de bewezen toplocaties sterk blijft. Regiorapportage Noordwest-Nederland 1
Marktstructuur Voorraad bedrijventerrein in Noordwest-Nederland (in netto ha) 2 grootste gemeenten naar voorraad bedrijventerrein in Noordwest-Nederland naar uitgiftestatus (in netto ha) 2.64 8.344 2.62 2.5 2. 1.5 Uitgegeven Uitgeefbaar 1. Flevoland (3,4%) 5 63.71 Noord-Holland (1,9) (3,4%) Overig Nederland (82,3%) Amsterdam Haarlemmermeer Velsen Almere Lelystad Zaanstad Noordoostpolder Alkmaar Dronten Amersfoort Nieuwegein Veenendaal Heerhugowaard Hoorn Hollands Kroon Zeewolde Woerden Den Helder Purmerend Binnen de regio Noordwest-Nederland beschikt de provincie Noord-Holland met 8.344 ha (netto) over de grootste voorraad bedrijfsgrond. Flevoland en hebben en vergelijkbaar areaal aan bedrijventerreinen. beschikt echter over meer gronden in gebruik dan Flevoland, waar nog een behoorlijke hoeveelheid bedrijfsgrond uitgeefbaar is. In de regio bestaat een grote verscheidenheid een bedrijfslocaties. Op lokaal niveau bestaan er verschillende veelal gemengde terreinen die voorzien in de ruimtevraag van het lokale bedrijfsleven. Daarnaast zijn er gebieden met een specifiekere vraag naar bedrijfsmatig vastgoed. Het logistiek cluster rondom luchthaven Schiphol is hiervan een sprekend voorbeeld. Daarnaast liggen in Amsterdam, Zaandam en het IJmond-gebied grote haventerreinen met aansluiting op het Noordzeekanaal. Op Schiphol en het havengebied vindt zowel overslag, opslag als de bewerking van stukgoed en massagoed plaats. Dit proces genereert direct en indirect een sterke vraag naar bedrijfspanden. Vanwege de centrale ligging in het land is de regio een aantrekkelijke vestigingsplaats voor bedrijven. Ook Almere profileert zich steeds sterker al centrale locatie voor distributiecentra. Regiorapportage Noordwest-Nederland 2
Vraag naar bedrijfsruimte Ontwikkeling vraag en aanbod bedrijfsruimte in Noordwest-Nederland (in m²) Opname naar grootteklasse 2-212 (cumulatief in m²) 27% 16% 3.. 2.5. Opname Aanbod 2.. 1.5. < 1. 1.-2.5 1.. 2.5-5. 5. 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 15% 18% 24% 5.-1. > 1. Kenmerkend voor de bedrijfsruimtemarkt is dat het overgrote deel van de panden in eigendom is van de gebruiker. Landelijk ligt dit aandeel rond 8%. Daardoor is de de verhuurmarkt in verhouding tot de totale marktomvang relatief klein. Dat geldt ook voor regio Noordwest-Nederland. Ten opzichte van voorgaande jaren noteerde 212 een lager opnameniveau. In totaal werd circa 441. m² bedrijfsruimte opgenomen. Een belangrijke verklaring hiervoor is dat er minder grootschalige transacties zijn geregistreerd. In de markt voor kleinschaligere ruimten is de vraag niet noemenswaardig gedaald. Marktdynamiek wordt vooral bepaald door transacties in het kleine tot middelgrote segment in de markt. Van alle transacties in de afgelopen tien jaar had ruim 8% een omvang van minder dan 2.5 m². Het aantal grote transacties (> 1. m²) bedroeg slechts 3%. In volume gemeten ligt het aandeel echter fors hoger, namelijk 27%. Regiorapportage Noordwest-Nederland 3
Aanbod van bedrijfsruimte Ontwikkeling aanbod bedrijfsruimte in Noordwest-Nederland naar provincie (in m²) Aanbod per gemeente in m² 1.6. 1.4. 1.2. 1.. 8. 6. Flevoland Noord-Holland 6. 5. 4. 3. 2. 4. 2. 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 1. Amsterdam Zaanstad Haarlemmermeer Amersfoort Almere Alkmaar Lelystad Nieuwegein Veenendaal Woerden Noordoostpolder Velsen Hoorn Heerhugowaard Dronten Hollands Kroon Zeewolde Purmerend Den Helder Ondanks de daling van de vraag naar bedrijfsruimte, is het aanbod aan voor de markt beschikbare bedrijfsruimten vorig jaar ongeveer gelijk gebleven. In de verschillende provincies geldt een ander beeld. In zowel Flevoland en Noord-Holland steeg het aanbod in 212. onderscheidde zich juist met een afname. In Noord-Holland is het totale aanbod veruit het hoogst. Hierbij moet aangemerkt worden dat de omvang van de totale markt in Noord-Holland ook aanmerkelijk groter is dan in de andere twee provincies. Vooral de gemeenten Amsterdam, Zaanstad en Amersfoort beschikken over absoluut en relatief veel (verouderd) bedrijfsmatig vastgoed. Opvallend is verder dat elders in regio het aanbod aan grootschalige panden relatief gering is; het meeste aanbod is terug te vinden in panden tussen 1.5 en 4. m². Aanbod is ook geconcentreerd in bedrijfsunits onder 75 m². Dit segment is echter niet meegenomen in de aanbodcijfers. Regiorapportage Noordwest-Nederland 4
Prijzen en rendementen Bandbreedte huurprijzen bedrijfsruimte per gemeente in /m² Haarlemmermeer Amsterdam Haarlem Almere Nieuwegein Alkmaar Amersfoort Woerden Zaanstad Heerhugowaard Hoorn Velsen Veenendaal Vianen Lelystad Noordoostpolder Zeewolde 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten) Beste locaties Overige locaties Noord-Nederland 8, 9, 8,5 1, Oost-Nederland 7,25 9, 7,75 1, Noordwest-Nederland 7,5 9, 8, 1, Zuidwest-Nederland 7,25 8,75 7,75 1, Zuid-Nederland 7,25 8,75 7,5 1, De huurprijzen in Noordwest-Nederland staan redelijk onder druk, mede door het ruime aanbod aan beschikbare objecten. Daarbij geldt dat de huurprijzen voor verouderde, incourante panden aanzienlijk scherper zijn gedaald dan voor moderne objecten. Voor nieuwe logistieke ruimten, waar in de regio ook op dit moment nog enige schaarste aan bestaat, zijn de prijzen zelfs stabiel gebleven. De hoogste huurprijzen voor bedrijfsmatig vastgoed in Nederland worden behaald bij Schiphol (Haarlemmermeer). Hier kunnen de huren oplopen tot circa 85,-/m² voor hoogwaardig logistiek vastgoed. In de rest van de regio liggen de huurniveaus lager, met een top van 75,-/m² voor Amsterdam en 7,-/m² in de stad. De vraag naar beleggingsobjecten is gering en concentreert zich enerzijds tot kleinschalige, courante bedrijfspanden en anderzijds tot enkele beleggingen in grootschalige distributieruimten. Op de beste locaties in Noordwest-Nederland liggen de netto aanvangsrendementen momenteel op 7,5 tot 9%. Regiorapportage Noordwest-Nederland 5
Factsheet bedrijfsruimte Noordwest-Nederland Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in ha (netto) Aanbod in m² Opname in m² Bandbreedte in /m² 212 Totaal Beschikbaar 211 212 211 212 211 212 Flevoland Almere 195. 9 36 194.5 83.3 13.6 37.3 35-65 35-65 Lelystad 75.8 66 315 42.1 55.2-2 25-5 25-5 Noordoostpolder 46.3 4 61 14.3 26. - - 25-45 25-45 Zeewolde 21.3 216 69 3. 5.2 2.4-25-45 25-45 Overig 59.8 428 135 15.1 118.3 - - - - Totaal Flevoland 398.2 2.64 886 269. 29. 16. 37.5 - - Noord-Holland Alkmaar 94.6 343 89 89.1 6.7 11.7 12.8 35-6 35-6 Amsterdam 799. 2.273 439 494.8 531.2 121.9 12.4 4-7 4-7 Haarlem 153.2 144 2 66.1 61.5 27.6 4.9 35-7 35-7 Haarlemmermeer 144.2 964 295 127.9 153.5 67.5 19.8 35-85 35-85 Heerhugowaard 52.8 246 69 26.9 15.2 4.3 13.2 3-55 3-55 Hoorn 71.4 243 63 21. 16. 8.6 2.9 3-55 3-55 Velsen 67.2 961 55 13.8 23.1 2.9 6.7 3-55 3-55 Zaanstad 149.5 614 123 158.9 16. 14.6 8.6 35-55 35-55 Overig 1.192.5 2.556 358 998.5 99.1 11.6 67.9 - - Totaal Noord-Holland 2.724.4 8.344 1.511 1.382.5 1.419.5 36.7 257.2 - - Amersfoort 149.7 291 42 159.7 139.1 23.7 21.2 25-6 25-6 Nieuwegein 6.9 268 68 64.6 47.8 2.8 15.6 25-65 25-65 321.7 412 3 225.5 231. 8.7 62.9 25-65 25-65 Veenendaal 63. 258 6 49.5 45.1 18.1 6.9 3-55 3-55 Vianen 19.7 138 8 36.5 29.3 14.3 4.8 3-55 3-55 Woerden 5.3 184 8 27.5 26. 3.4 7.8 3-6 3-6 Overig 579.6 1.69 7 172.2 141.2 49.6 27.6 - - Totaal 1.244.9 2.62 232 735.5 659.5 21.6 146.8 - - Totaal Noordwest-Nederland 4.367.5 13.568 2.629 2.387. 2.369. 587.3 441.5 - - Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen. Regiorapportage Noordwest-Nederland 6