Nul op de Meter SV Koop / SV Huur Velddag Nieuw Buinen 19 mei2016
Roland van der Klauw Voorzitter werkgroep Woningwaarde Energiesprong / platform 31 Stroomversnelling NRG031 Wocozon
Programma Wat is Nul op de Meter? Wat gebeurt er met NoM in NL? Wat betekent dit voor makelaars & taxateurs? Hoe ziet een NoM woning eruit? Hoe is dit uitgevoerd? Wat is de waarde van een NoM woning? Discussie en Borrel.
Definitie NHG, Nul op de Meter NHG-definitie: Nul op de meter woning (2016) Energieneutrale woning (ook bekend als Nul op de meter woning): woning waarvan de in- en uitgaande energiestromen voor gebouwgebonden energie bij een normaal leefpatroon op jaarbasis gelijk zijn aan of lager zijn dan nul en met een additionele energieopwekkingscapaciteit voor gebruikersgebonden energie van tenminste: 1. 3.150 kwh indien het een vrijstaande of half vrijstaande woning betreft; 2. 2.700 kwh indien het een rijwoning betreft; of 3. 1.780 kwh indien het een appartement betreft.
Pand (Loan to value) Facetten Financiers Persoon (Loan to Income) Nw. Taxatie Model 1 April 2016 Okt. 16 incl. Rekenmodule EB Waarde Woning + Waarde verbetering Taxatie / Validatie Woningwaarde Energie ++ / NoM Taxateurs Financiering obv Van inkomen-lasten toets Financiering tot 106% woningwaarde Per 1/1/2015 25K NoM Per 1/1/2016 27K NoM Inkomen/lasten Toets Per 1/1/2015 Invulling 106%
Snelle rekensom Potentiele koper Waarde woning nu: 180 k LtV 102% : 183 K Lt Income Koper: 200k NoM kosten bijvoorbeeld 45K Voorbeeld waarde met NoM: 207 LtV 106% = 220 k lti koper 200 + 27 = 227 k
Database, rekentool & Taxatiemodel 2016 Input (Energie- Besparingsmodel) EB maatregelen EB Nul op meter garantie van de bouwer kwh & m 3 Gas Macro - economisch Maatregel eigenschappen x% inflatie, X elektra XX gas % Energieprijs stijging X jaar levensduur XX ondh kosten expertise taxateur NCW waarde Besparing Taxatie Model 2016 I.3.c.
Pilots en Proces NoM Stroomversnelling Huur 1.000 10.000 111.000 woningen. Stroomversnelling Koop < 50 woningen 50.000 Utrecht (15 jr) 800.000 Noord-Brabant (35jr)
Consumenten vragen Wat kost een renovatie naar Nul op de Meter? Wat gebeurt er dan precies? Is dit voor mij budgetneutraal? Wat wordt dan de (getaxeerde) waarde van mijn woning? Kan ik dit financieren? - is mijn onderpand voldoende waard? (LtV) - kan / mag / wil ik het lenen? ( 106% / 27K NoM-extra) (LtI)
Velddagen Soesterberg Feb 2015 Den Bosch Mei 2014 Ede, Sep 15 Wageningen Maart 2015 Apeldoorn (nov2014) Zoetermeer Jan 16 Tilburg, jan 16 Den Bosch nov 15
Aan de slag Gp 1: Nu Verplaatsen naar de woning, Chrysantstraat 75 Ontvangst door Lefier ( Jan Postema). Ca. 15.15 terug. Ontw. NoM ( Landelijk, Roland van der Klauw) 16.00 Taxeer sessie & discussie Borrel
Velddagen Soesterberg Feb 2015 Den Bosch Mei 2014 Ede, Sep 15 Wageningen Maart 2015 Apeldoorn (nov2014) Zoetermeer Jan 16 Tilburg, jan 16 Den Bosch nov 15
Den Bosch, Van Goghlaan Toegepaste maatregelen: Energiezuinige vaatwasmachine, Centrale balansventilatie, Inductiekoken, Energiezuinige wasmachine, A++ Koelkast, Vloerverwarming, Zonnepanelen, Warmtepomp met bodembron, Zonneboiler, LED-lampen, Vloerisolatie, Kierdichting, Glas (HR++), Ontwerpmaatregelen, Wand isolatie buiten, Dak isolatie buitenschil
Maassingel Toegepaste maatregelen: Ontwerpmaatregelen, Stand-by-killer, LED-lampen, Vloerisolatie, Zonnepanelen, Dak isolatie binnenschil, Wand isolatie binnen, Glas (HR++), Zonneboiler
Veld validatie dag 26 mei 2014 Den Bosch Organisatie: Vastgoed Pro Team van 18 taxateurs landelijk 2 soorten woningen: - vrijstaand NoM in renovatie ( 600 k) - rijtjeswoning (elektra neutraal ) ( 210 k) Taxatie waarde van de woning (zie foto) Bepaling waarde door taxateurs van de energiemaatregelen op traditionele wijze Niet courante woning blijft niet courant NoM concept krijgt meerwaarde
Velddag Apeldoorn Voorhoeve straat >> Prêt-à-loger
Anklaarseweg
Resultaten velddag Apeldoorn Anklaarseweg Voorhoevestraat Uitgangswaarde 250.000 187.500 1 275.000 225.000 2 270.000 225.000 3 285.000 237.500 4 270.000 217.500 5 265.000 225.000 6 265.000 235.000 7 265.000 225.000 8 260.000 220.000 9 275.000 220.000 10 260.000 215.000 Gemiddelde 269.000 224.500
Van Ostadelaan 31 Apeldoorn Woningcorporatie De Goede Woning NOM-Renovatie 0.1 Maatregelen: Zonnepanelen Luchtwarmtepomp Lage temperatuur wandverwarming Ventilatie met terugwinning Gevel, Dak en vloerisolatie Hr++ glas
Soesterberg 11 feb 2015
Soesterberg: De Taxatie Soesterberg Buys Ballotlaan 37 Niet NoM waarde 135.000,00 taxateur waarde stand alone waarde in rij 1 170.000,00 170.000,00 2 175.000,00 185.000,00 3 185.000,00 185.000,00 4 155.000,00 155.000,00 5 160.000,00 167.500,00 6 157.000,00 157.000,00 7 160.000,00 165.000,00 8 160.000,00 170.000,00 9 160.000,00 160.000,00 10 155.000,00 155.000,00 gem. 163.700,00 166.950,00 stijging 28.700,00 31.950,00 perc tov 45k 64% 71%
Velddag Wageningen 2 onder 1 kap Waarde vóór NoM: 245.000,= Plegt-Vos
(ex-)woningcorporatie woning tevens pilot woning Tussenwoning Waarde vóór NoM: 187.000,= Rijnbouw NoM van binnenuit.
Taxatieresultaten Donderdag 19 maart 2015 Velddag Wageningen Kamperfoelielaan 11 Tarthorst 104 Huidige situatie 245.000 187.000 Taxateur 1 270.000,00 205.000,00 2 265.000,00 195.000,00 3 260.000,00 192.500,00 4 277.000,00 203.000,00 5 275.000,00 202.000,00 6 275.000,00 202.000,00 7 265.000,00 202.000,00 8 273.000,00 210.000,00 9 272.500,00 210.000,00 10 270.000,00 210.000,00 Gemiddeld 270.250,00 203.150,00 Waarde stijging 25.250,00 16.150,00 Stijging t.o.v. 45.000,= 56% 36%
Tarthorst na NoM Wageningen, Tarthorst 5 juni 2015 opgeleverd Van binnenuit naar NoM 1 jaar demo-woning, daarna verkoop
Ede, Boddegat CPO, Nieuwbouw 16 sep 2015 Bij nieuwbouw zijn de extra bouwkosten voor NoM ongeveer gelijk aan de waardestijging.
Den Bosch, 23 nov 2015, NoM-woning Den Bosch Orduynenstraat Orduynenstraat huidige referentie waarde: 170.000 NoM-deel stijging Taxateur 1 225.000 132,4% 12.000 Taxateur 2 225.000 132,4% 10.000 3 235.000 138,2% 15.000 4 237.000 139,4% 20.000 5 235.000 138,2% 20.000 6 240.000 141,2% 17.500 7 225.000 132,4% 15.000 8 240.000 141,2% 18.000 9 237.500 139,7% 32.500 10 237.500 139,7% 32.500 11 225.000 132,4% 15.000 12 215.000 126,5% 10.000 13 250.000 147,1% 20.000 14 245.000 144,1% 15.000 15 265.000 155,9% 20.000 Gemiddelde waarde na realisatie 235.800 18.167 Waardestijging 65.800 Stijgingspercentage waarde 38,71% NB. Aankoopwaarde 2006 ca. 210.000) Opmerkingen: Van binnen niet-courante inrichting/afwerking. Gebouwd naast hoogspanningskabels. Veel extra ruimte gecreëerd bij renovatie. Kopers hebben 10 jr horizon en NoM is onbekend.
14 dec 2015, Heerhugowaard, Woonwaard-wijk huidige referentie waarde: 140.000 Taxateur 1 180.000 128,6% Taxateur 2 175.000 125,0% 3 170.000 121,4% 4 177.500 126,8% 5 170.000 121,4% 6 171.000 122,1% 7 157.000 112,1% 8 165.000 117,9% 9 165.000 117,9% 10 165.000 117,9% 11 175.000 125,0% 12 165.000 117,9% 13 165.000 117,9% Opm.: afwerking wat sober, concurrentie met nieuwbouwwijk 200K woningen, wijkwaarde groeit nog. Ideaal voor starters Gemiddelde waarde na realisatie 169.269 Waardestijging 29.269 Stijgingspercentage waarde 20,91%
15 jan 16, Zoetermeer koopwoning Zoetermeer Graaf Janstraat huidige referentie waarde: 185.000 (woning vd buren) Taxateur 1 205.000,00 110,8% Taxateur 2 200.000,00 108,1% 3 220.000,00 118,9% 4 220.000,00 118,9% 5 200.000,00 108,1% 6 200.000,00 108,1% 7 220.000,00 118,9% 8 220.000,00 118,9% 9 215.000,00 116,2% 10 220.000,00 118,9% 11 205.000,00 110,8% 12 205.000,00 110,8% 13 215.000,00 116,2% 14 210.000,00 113,5% 15 215.000,00 116,2% 16 215.000,00 116,2% 17 215.000,00 116,2% 18 220.000,00 118,9% 19 210.000,00 113,5% 20 210.000,00 113,5% Gemiddelde waarde na realisatie 212.000 Waardestijging 27.000 Stijgingspercentage waarde 14,59% Percentage t.o.v target-prijs 45.000 60,0% Een NoM woning is waardevast, achterstallig onderhoud weggewerkt, voorlopig geen onderhoudskosten, extra leefruimte, consumenthorizon = 10-15 jr.
26 januari 2016, Tiwos Tilburg Tilburg, Tiwos huidige referentie waarde: 137.000 Taxateur 1 170.000,00 124,1% Taxateur 2 157.500,00 115,0% 3 160.000,00 116,8% 4 160.000,00 116,8% 5 160.000,00 116,8% 6 160.000,00 116,8% 7 162.000,00 118,2% 8 170.000,00 124,1% 9 160.000,00 116,8% 10 165.000,00 120,4% 11 160.000,00 116,8% 12 155.000,00 113,1% 13 156.500,00 114,2% 14 165.000,00 120,4% 15 155.000,00 113,1% 16 175.000,00 127,7% 17 170.000,00 124,1% Gemiddelde waarde na realisatie 162.412 Waardestijging 25.412 Stijgingspercentage waarde 18,55%
Nieuw Buinen, 19 mei 16 Nieuw Buinen - Chrysantstraat 75/91 huidige referentie waarde: 82.500 Taxateur 1 102.500,00 124,2% Taxateur 2 97.500,00 118,2% 3 110.000,00 133,3% 4 105.000,00 127,3% 5 105.000,00 127,3% 6 105.000,00 127,3% 7 109.000,00 132,1% 8 117.000,00 141,8% 9 110.000,00 133,3% 10 102.500,00 124,2% 11 100.000,00 121,2% 12 102.000,00 123,6% 13 0,0% Gemiddelde waarde na realisatie 105.458 Waardestijging 22.958 Stijgingspercentage waarde 27,83% Opm.: Wijk wordt ook vernieuwd met waterpartij, in nabijheid ook wijk met nieuwbouw.
Contact? Roland van der Klauw 06 518 408 58 rvanderklauw@nrg031.nl / roland.vanderklauw@platform31.nl
Melick
Arnhem