Jaarverslag 2012
COLOFON Dit jaarverslag is een uitgave van: QuaWonen Hof ter Bergen 25 Postbus 27, 2860 AA Bergambacht Telefoon (0182) 346400 E-mail info@quawonen.com Internet www.quawonen.com Mei 2013 Uitgave: QuaWonen, eindredactie afdeling Communicatie Tekst: Tekst & Co, Zevenhuizen Vormgeving: Van Caetenburgh grafische vormgeving, Reeuwijk Fotografie: Jan van Rietschoten, Rotterdam
Inhoudsopgave Schema doelstellingen 4 Voorwoord 6 Over dit Jaarverslag 7 Missie 7 Speerpunten ondernemingsplan 7 HUISVESTEN: WONINGEN VOOR MENSEN DIE MOEILIJK SLAGEN OP DE WONINGMARKt 8 VITALISEREN: VITALE KERNEN, LEEFBARE Buurten 13 VERDUURZAMEN: VAN ENERGIEBESPARING NAAR energieneutraal 23 VERBETEREN: EXCELLENTE DIENSTVerlening 25 SAMENWERKING MET ANDEREN, LOKALE VERANKering 27 BELANGRIJKE ONTWIKKELINGEN BINNEN DE ORGANISatie 30 GOVERNANCE, CONTROL, RISICOBEHEERSING EN integriteit 32 FINANCIEEL Beleid 35 JAARVERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN 42 VERKLARING RAAD VAN COMMISSARISSen 55 VERKLARING VAN HET BEStuur 56 Jaarrekening 2012 inhoudsopgave 57 Kengetallen 2012 58 Balans 60 Winst- en verliesrekening 61 Kasstroomoverzicht 62 Grondslagen voor waardering 63 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 71 Risicobeheersing en financiële instrumenten 73 Toelichting op de activa 76 Toelichting op de passiva 85 Niet in de balans opgenomen verplichtingen 91 Toelichting op de winst- en verliesrekening 94 Bedrijfslasten 96 Overige gegevens 103 Controleverklaring van de accountant 104
Schema doelstellingen Doelstelling 2012 Bereikt in 2012 Oordeel Woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt Minimum aantal sociale huurwoningen 7.000 in 2020 7.658 + Minimum aantal woningen voor mensen met 223 Potentieel beschikbaar: 732 + middeninkomens Verhuur betaalbare woningen aan mensen met inkomen tot > 90% 97% + 34.085 Leegstand in markthuurwoningen terugdringen 25% lager dan in 2011 33% lager dan in 2011 + Verkoop bestaande woningen met Koopgarant 14 30 + Verkoop bestaande woningen zonder Koopgarant 9 9 + Oplevering nieuwe huurappartementen en eengezinswoningen 62 sociale huurwoningen (waarvan 16 eengezinswoningen en 21 vrije sector = 83 totaal) 83 woningen + Oplevering nieuwe Koopgarant appartementen en eengezinswoningen Vitale kernen, leefbare buurten Revitalisering centrum Bergambacht Revitalisering centrum Lekkerkerk Revitalisering centrum Krimpen aan de Lek Revitalisering centrum Krimpen aan den IJsel 41 (plus 30 woningen De Nieuwe Vaart die niet meer in 2011 zijn opgeleverd) Vaststellen projectmasterplan, begin sloop 20 woningen in de Secr. Schippersstraat Opstellen van een bouwprogramma en verkennen van de stedenbouwkundige mogelijkheden Verder bouwen van het zorgcluster en mogelijk ook begin bouw van de eerste fase van het winkelgebied met koopwoningen Start ruimtelijke procedures, ontwerp nieuwbouw, herhuisvesting huidige bewoners 71 woningen + Het projectmasterplan is officieel vastgesteld, de 20 woningen zijn gesloopt, de bouw van de nieuwe woningen is gestart en al ver gevorderd Er is een start gemaakt met de analyse om in het centrumgebied tot een goed functionerende winkelmachine te komen, er ligt een verkenning van de ruimtelijke kaders Gebouw De Waterpoort (zorgcluster) is in aanbouw, de bouw van gebouw De Primeur (winkels met woningen) is gestart Herhuisvesting van de bewoners van de Prinsessenflats is grotendeels afgerond, de ontwikkeling van het planconcept is vertraagd doordat de gemeente bij nader inzien hier toch geen nieuwe scholen wil bouwen. Mede daardoor is de start van de ruimtelijke procedures uitgesteld. Gerealiseerd: Oplevering 57 woningen Waterlijster; het eerste onderdeel van de centrumvernieuwing Revitalisering centrum Schoonhoven (Oranjeplaats) Oplevering 14 woningen De oplevering van de laatste 9 huurwoningen heeft plaatsgevonden, evenals de overname van 3 zogenaamde vangnetwoningen (woningen die QuaWonen van de aannemer heeft overgenomen om met de bouw te kunnen beginnen) Revitalisering Schoonhoven Noord Herhuisvesting huidige bewoners, opstellen ruimtelijke plannen en start ruimtelijke procedures. Hopelijk is de bouw van de Bol-locatie in volle gang en worden de ruimtelijke procedures voor de Zilverstad-locatie in 2012 afgerond Herhuisvesting verloopt naar wens, het ontwikkelproces neemt meer tijd in beslag, de bouw van de Bol-locatie is in volle gang. Voor de Zilverstadlocatie is de anterieure overeenkomst opgesteld + + + + + + 4
Schema doelstellingen Vitale kernen, leefbare buurten (vervolg) Oplevering maatschappelijk vastgoed in project Belcanto Krimpen aan den IJssel Doelstelling 2012 Bereikt in 2012 Oordeel Kinderdagverblijf en BSO Kinderdagverblijf en BSO zijn gerealiseerd en in gebruik genomen door Via Futura Oplevering ontmoetingscentrum t Ingse Hof Oplevering en inrichting De oplevering is iets vertraagd tot voorjaar 2013 -/- Uitgaven ontmoetingscentra (exploitatie) 242.000 217.748 -/- Nieuwbouw opleveringen (inclusief Koopgarant) 124 woningen 154 woningen opgeleverd + Van energiebesparing naar energieneutraal Energiezuiniger maken bestaande voorraad In totaal 237 woningen energiemaatregelen en in 357 woningen een HR-ketel plaatsen In 298 woningen zijn energiemaatregelen met een label B uitgevoerd en 346 HR ketels geplaatst Stroomlijnen Klachtenafhandeling Basistakenpakket voor woonconsulent, opzichter en medewerker klantenservice; gelijktrekken openingstijden en telefonische bereikbaarheid alle lokale kantoren Eind 2012 goed werkend bewakingssysteem voor het afwikkelen van klachten Geheel uitgevoerd conform planning. Extra gerealiseerd stroomlijnen werk vaklieden, opheffen onderhoudsdienst en vaklieden werkzaam bij de drie frontoffice vestigingen In afwachting van definitief systeem is een voorlopig systeem ingezet, dat in 2013 wordt vervolmaakt Financierbaarheid, debt service coverage ratio Voldoende faciliteringsruimte WSW voor geborgde financieringen en voldoende positieve kasstromen niet DAEB financieringen Alleen voor 2013 is door het WSW faciliteringsruimte afgegeven, de ontwikkeling van 6 projecten met een doorlooptijd in 2014 is uitgesteld. De kasstroom niet Daeb is positief + + + Energiezuiniger maken bestaande voorraad Start 240 woningen project Slim & Snel Project Slim & Snel is aanbesteed, uitvoering start -/- in de loop van 2013 Energiezuinige nieuwbouw Oplevering 57 appartementen met A-label 57 woningen Waterlijster in Krimpen aan den IJssel + zijn opgeleverd Klantgerichte dienstverlening KWH Deelname aan het herziene KWH-onderzoek KWH-meting nieuwe stijl uitgevoerd in 2012 + Basisdienstverlening Nulmeting klantwaardering basisdienstverlening In verband met meting KWH nieuwe stijl waar al op klantbeleving is gemeten afgezien van separate meting + -/- Klantcontacten Invoering klantinformatie- en kennisbanksysteem Eind 2012 ligt de implementatie iets achter op schema -/- in verband met integratie telefonie. Live-gang wordt verwacht medio maart 2013 Digitaal loket Programma van eisen en plan voor invoering Gereed + Financieel gezond Positieve kasstroom Interest dekkingsratio minimaal 1,25 Interest dekkingsratio ultimo 2012 1,67 + Solvabiliteit Minimale solvabiliteit 25% Solvabiliteit 42% + -/- 5
Voorwoord De omgeving waarin QuaWonen acteert, is sterk in beweging. Het politieke landschap is na de verkiezingen van september 2012 van kleur veranderd en de economische werkelijkheid is sterk gewijzigd. Ik zie een landschap dat er wezenlijk anders uitziet dan een jaar geleden en dat voor corporaties niet bepaald vriendelijker is geworden. De nieuwe politieke en economische realiteit heeft grote invloed op het functioneren van corporaties. Toch is het ons in 2012 gelukt om het jaarplan voor 95% te realiseren. Wat betreft nieuwbouw hadden we eind 2012 154 woningen opgeleverd en 269 woningen in aanbouw. Daarnaast zijn enkele ingewikkelde knopen doorgehakt. Zo zijn we begonnen met de bouw van de Bol-locatie in Schoonhoven, is de start van de Centrumontwikkeling Nederlek veiliggesteld, zijn we samen met Gemiva begonnen aan de herontwikkeling van het voormalige politiebureau in Schoonhoven en is de nieuwbouw van de zorgboerderij aan de Tiendweg Nederlek gestart. Op het gebied van energiebesparing pakken we via Slim- & Snel 240 woningen aan; zij worden in 2013 en 2014 naar het niveau van A++ gebracht. De aanbesteding van deze vernieuwende renovatieaanpak was eind 2012 afgerond. Kijken we naar de Excellente Basisdienstverlening dan staat QuaWonen aan de vooravond van oogsten; alle basisklantprocessen zijn samen met klanten doorgesproken en verbeterd. Begin 2013 zien de nieuwe website, de kennisbank en het klantinformatiesysteem het levenslicht. In weerwil van economische tegenwind was QuaWonen in staat om invulling te geven aan de doelen uit het ondernemingsplan. Ik kijk dan ook terug op een jaar waarin we bijna alles dat we vooraf hebben toegezegd ook hebben kunnen waarmaken. Het kan dus wel: met creativiteit en in nauw overleg met huurders en andere belanghouders, krijgen we ondanks de ongunstige omstandigheden veel voor elkaar. Het Slim- & Snelproject in Krimpen aan den IJssel is wat mij betreft een schoolvoorbeeld van onze houding om te blijven zoeken naar mogelijkheden. Het helpt dat QuaWonen haar financiën en haar organisatie goed op orde heeft en dus optimaal energie kan steken in haar taken en ambities. Ook in de moeilijke tijd die we tegemoet gaan. We moeten anticiperen op de verhuurdersheffing die het kabinet Rutte 2 in voorbereiding heeft en die 1,7 miljard per jaar moet opbrengen. Een maatregel die niet zozeer bedoeld is om de woningmarkt een nieuwe impuls te geven maar veel meer om de overheidsfinanciën op orde te brengen. De heffing grijpt fors in op de liquiditeit van corporaties en betekent tegelijkertijd een forse aanslag op de solvabiliteit; de verdiencapaciteit staat vergaand onder druk wanneer corporaties worden geacht 1/6 van de huursom af te dragen aan de overheid. We moeten daarom keuzes maken en dat doen we ook, in nauw overleg met onze huurders, andere belanghebbenden en onze eigen medewerkers. We gaan in de toekomst minder nieuwbouwprojecten realiseren. De keuze zal vaker op renovatie vallen. We gaan door met ons energieprogramma, maar zoeken wel dekking voor onze investeringen in energiekwaliteit. We gaan bezuinigen op de bedrijfslasten; ten minste 10% in 2013. Daar is de hele organisatie bij betrokken; we hebben alle medewerkers gevraagd naar de besparingsmogelijkheden op hun werkterrein en we zullen van iedereen vragen kritisch te blijven op de uitgaven. We doen geen water bij de wijn; de doelen uit het ondernemingsplan blijven onverkort van kracht, maar de weg er naartoe verandert wel. Per saldo staat QuaWonen voor de uitdaging om minimaal dezelfde prestaties te realiseren met minder geld. Het glas is echter nog steeds half vol en niet half leeg. Met creativiteit, ondernemerschap en scherpere keuzes kunnen we ook in 2013 nog steeds heel veel realiseren. Ik kijk dan ook met vertrouwen naar 2013; we zijn goed in staat om in samenspraak tot verstandige keuzes te komen. En dus neem ik alvast een voorschot; ook komend jaar staat QuaWonen voor het huisvesten van de huishoudens die ons nodig hebben, duurzaamheid, vitale woonkernen en excellente dienstverlening. Rob van den Broeke, directeur-bestuurder QuaWonen 6
Over dit Jaarverslag In dit Jaarverslag leggen we verantwoording af over wat wij in 2012 hebben bereikt en de financiële consequenties daarvan. Het is bestemd voor de officiële instanties aan wie wij verantwoording schuldig zijn, voor al onze relaties en voor andere geïnteresseerden. Behalve via het Jaarverslag laten we ook op onze website www.quawonen.com en in ons bewonersblad QuaWoonjournaal zien waarmee we ons bezighouden en waarom. Missie QuaWonen is dé corporatie voor de Krimpenerwaard. Wij bieden goede huisvesting aan mensen die zelf moeilijk kunnen slagen op de woningmarkt en dragen bij aan vitale kernen en leefbare wijken. Onze organisatie is stevig lokaal verankerd. We werken nauw samen met huurders, gemeenten en zorg- en welzijnsorganisaties. We handelen klantgericht en met aandacht voor het milieu. Speerpunten ondernemingsplan De plannen in dit Jaarplan vloeien voort uit de keuzes en ambities in ons ondernemingsplan voor de periode 2010 tot 2015. Daarin staan de beleidskoers en de strategische keuzes van QuaWonen. Dit zijn onze vier speerpunten: 1. Huisvesten: Woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt We bieden goede woningen aan mensen die het moeilijk hebben op de vrije woningmarkt. Allereerst conform nationale en Europese regelgeving aan mensen met een jaarinkomen tot 34.085. Daarnaast aan mensen met een jaarinkomen tot 45.000 die willen huren, maar het lastig hebben omdat hun inkomen te hoog is voor een sociale huurwoning en te laag voor een dure huurwoning of een koopwoning. Los van het inkomen richten wij ons op mensen met een fysieke of verstandelijke beperking of psychiatrische problemen en op de groeiende groep senioren. 2. Vitaliseren: Vitale kernen, leefbare buurten We investeren in de leefbaarheid en vitaliteit van de wijken en dorpen in ons werkgebied. Wijken en dorpen zijn leefbaar en vitaal als er, naast een gevarieerd en kwalitatief goed woningaanbod, voldoende basisvoorzieningen zijn zoals winkels, scholen, ontmoetingsplaatsen en eerstelijnszorg, als de woonomgeving schoon, netjes en veilig is en als de bewoners elkaar kennen en iets voor elkaar over hebben. 3. Verduurzamen: Energiezuinige woningen Op het gebied van energiebesparing is QuaWonen uiterst ambitieus. Omdat dit goed is voor het milieu én omdat het onze huurders een flinke besparing oplevert op hun energierekening. We maken onze woningen energiezuiniger. Stap voor stap van een gemiddeld label E naar een energieneutrale woningvoorraad in 2035. QuaWonen kernwoorden - Kantoor Bergambacht 4. Verbeteren: Excellente dienstverlening Als organisatie wil QuaWonen zich onderscheiden door zeer klantgericht te werken. Klanten beoordelen ons vooral op onze dienstverlening bij de basisprocessen. Wij streven heel goede dienstverlening na bij deze basistaken en willen dat onze klanten dat ook herkennen en waarderen. 7
HUISVESTEN: WONINGEN VOOR MENSEN DIE MOEILIJK SLAGEN OP DE WONINGMARKT Onze belangrijkste taak is en blijft: mensen huisvesten die op de vrije markt moeilijk een woning kunnen bemachtigen. Naast de van overheidswege aangewezen groep mensen met een jaarinkomen tot 34.085 zijn dat in onze optiek mensen die jaarlijks maximaal 45.000 verdienen. Daarnaast zien we, los van inkomen, mensen met een fysieke of verstandelijke beperking of met psychiatrische problemen die moeilijk volledig zelfstandig kunnen wonen als aandachtsgroep, evenals de zeker in de Krimpenerwaard groeiende groep senioren. Voldoende huurwoningen in de juiste prijsklassen Om de laagste inkomensgroepen (jaarinkomen tot 34.085, inkomensnorm 2012) blijvend te kunnen huisvesten, zijn in 2020 minimaal 7.000 sociale huurwoningen nodig (netto huurprijs maximaal 664,66 per maand, prijspeil 1 juli 2012). QuaWonen heeft maximaal 1.500 woningen met een hogere huur of in de categorie betaalbare koop voor middeninkomen in de Krimpenerwaard. QuaWonen heeft daartoe tweeprijzenwoningen geïntroduceerd. In opdracht van QuaWonen heeft het OTB najaar 2012 nader onderzoek gedaan naar de financiële mogelijkheden van middeninkomensgroepen in ons werkgebied. Daaruit blijkt dat er sprake is van een groot aanbod aan koopwoningen in de Krimpenerwaard en dat de financieringsruimte voor middeninkomens, althans op papier, is verbeterd als gevolg van de daling van huizenprijzen. De praktijk is echter dat, vooral voor twee- en meerpersoonshuishoudens met een lager middeninkomens ( 34.085-38.000) nog steeds maar een beperkt deel van de woningen op de koopwoningmarkt betaalbaar is. Op basis van de onderzoeksuitkomst gaat QuaWonen zich opnieuw beraden over de ondersteuning aan huishoudens die een woning willen kopen en over de omvang van het noodzakelijke woningaanbod. Eind 2012 hadden we 7.658 sociale huurwoningen en 732 huurwoningen met een streefhuurprijs tussen 664,66 en 750 voor mensen met een middeninkomen. In het Jaarplan 2012 stelden we ons ten doel om 62 sociale huurwoningen en 21 woningen met een hogere huur op te leveren. Uiteindelijk werden het 66 sociale en 17 vrije sector huurwoningen. Dit komt door enkele verschuivingen op de projectlijst: 1. Project Beschermd Wonen, 20 wooneenheden; oplevering in 2013 in plaats van 2012 2. Project Lansingh Zuid Belcanto, 22 woningen; oplevering in 2012 was niet voorzien 3. Project Oranjeplaats, 12 in plaats van 14 woningen opgeleverd; 2 woningen zijn niet gerealiseerd maar omgezet in meer vierkante meters zorgvoorziening 4. Project De Nieuwe Vaart, 30 woningen; oplevering in 2012 was niet voorzien Inclusief de Koopgarantwoningen hebben we in 2012 154 woningen opgeleverd: Opleveringen 2012 Plaats Projectnaam Huur Vrije sector huur Koopgarant koop Krimpen aan de Lek Molenweide (voorheen Binnenterrein) 16 11 Krimpen aan den IJssel Lansingh Zuid, fase 8a 19 3 Krimpen aan den IJssel Lijsterstraat 22 11 24 Krimpen aan den IJssel De Nieuwe Vaart 30 Schoonhoven Oranjeplaats, fase 1 en 2 9 3 Stolwijk KaaZes (voorheen Bovenkerkseweg) 6 Totaal 66 17 71 De stichtingskosten van de 154 opgeleverde woningen bedragen in totaal 28,5 miljoen. Hiervan is 8,0 miljoen onrendabel. Huurbeleid Net als in 2011 was de jaarlijkse huurverhoging in 2012 inflatievolgend en werd van leegkomende woningen de huur geharmoniseerd. Woningen die op de nominatie staan om te worden gesloopt, werden niet geharmoniseerd en kregen, als er een Sociaal Plan was, ook geen huurverhoging. We waren van plan om in 2012 gebruik te maken van de ruimte in het Rijkshuurbeleid om mensen met een jaarinkomen hoger dan 43.000 in een sociale huurwoning een iets hogere huurverhoging te berekenen. Omdat de besluitvorming over deze nieuwe wetgeving vertraging opliep, hebben we hiervan afgezien. De extra huurinkomsten, nodig om de verhuurdersheffing te voldoen en Vestia te saneren, liep QuaWonen daarmee mis. 8
In 2012 hebben we opnieuw overwogen om onze streefhuren te verhogen naar 80%. In overleg met de huurdersorganisaties hebben we dit nog niet gedaan. In het eerste kwartaal van 2013 bespreken wij het hele huurbeleid opnieuw met de huurdersorganisaties. Rond die tijd verwachten we ook meer duidelijkheid te hebben over hoe voornemens in het regeerakkoord, zoals het streven naar meer marktconforme huurprijzen en een hogere huurverhoging voor mensen met een hoger inkomen, uitwerken op het huurbeleid. De totale huursom van QuaWonen bedroeg in 2012 46,6 miljoen. Zouden we 100% van de maximale huurprijs vragen, dan zou de huursom 72,81 miljoen bedragen. Je zou dit ook kunnen vertalen als: QuaWonen heeft in 2012 als maatschappelijke ondernemer 26,2 miljoen bijgedragen om huurders met een smalle beurs van woonruimte te voorzien. Maatregelen voor middeninkomens We hebben bijna 600 sociale huurwoningen gelabeld als tweeprijzenwoningen voor mensen met een middeninkomen. Als zo n woning vrijkomt, wordt deze eerst met een hogere huurprijs (maximaal 750) aangeboden aan mensen met een middeninkomen. Komen daar geen kandidaat-huurders op af, dan komt de woning beschikbaar met de oorspronkelijke streefhuurprijs voor mensen met een lager inkomen. Daarnaast hebben we de streefhuren van een kleine 150 duurdere huurwoningen verlaagd zodat ze bij leegkomst een huurprijs krijgen tussen 664 en 750 en kunnen worden verhuurd aan mensen met een middeninkomen. En als laatste zijn er woningen bestemd voor verkoop, zowel onder Koopgarantvoorwaarden als permanent. Ook deze woningen zijn in principe betaalbaar voor huishoudens met een middeninkomen. In 2013 evalueren we de resultaten van deze maatregelen en kijken we of bijstelling nodig is. De indruk op basis van 2012 is, dat de belangstelling voor de tweeprijzenwoning vooralsnog beperkt is. Experiment HAT-woningen K5 Speciaal voor jongeren is in de K5-gemeenten per 1 december een experiment gestart om de aantrekkelijkheid van en doorstroming bij starterswoningen met één of twee kamers te vergroten. Gemeenten en corporaties hebben afgesproken dat nieuwe bewoners van deze ruim 80 HAT-woningen (huisvesting alleenstaanden en twee personen) hun inschrijfduur van maximaal drie jaar mogen behouden. Ze blijven dus inschrijfduur doorsparen voor het moment dat ze willen verhuizen naar een grotere woning. De verwachting is dat jongeren hierdoor sneller voor een HAT-woning zullen kiezen als ze op zichzelf willen gaan wonen. Zijn ze vervolgens na twee of drie jaar toe aan een volgende woning dan maken zij daar, dankzij het behoud van inschrijfduur, meer kans op en komt de HAT-woning ook weer snel beschikbaar voor een volgende startende jongere. De regeling is aangemerkt als experiment en wordt in 2014 geëvalueerd. Verhuur Conform Europese regelgeving verhuren we minimaal 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen aan mensen met een jaarinkomen van maximaal 34.085. De overige 10% mogen we vrij verhuren. In 2012 ging 97% van de vrijgekomen sociale huurwoningen naar mensen met een inkomen tot 34.085. Het streven was om de toegestane 10% van de leegkomende woningen aan mensen met een middeninkomen te verhuren. Dat is niet gelukt. Net als in 2011 bleek aansturen op volledige benutting van de 10% ruimte niet eenvoudig. We kunnen pas in het laatste kwartaal van het jaar inschatten hoeveel sociale huurwoningen nog aan middeninkomens kunnen worden verhuurd. Of dit dan nog lukt, hangt sterk af van hoeveel woningen er nog vrijkomen in dat laatste kwartaal. In overleg met de K5-gemeenten hebben we daarom besloten om in dorpen met nauwelijks levensloopgeschikte seniorenwoningen in de vrije sector, bij oplevering van zulke appartementen enkele sociale huurwoningen te reserveren voor middeninkomens. In Krimpen aan de IJssel zijn er voldoende levensloopgeschikte woningen om de middeninkomens te bedienen. Krimpen aan den IJssel (regio West) hoort wat verhuur betreft bij de Stadsregio Rotterdam. De overige gemeenten (regio Oost) vallen onder het samenwerkingsverband van de K5. In beide regio s wordt meer transparantie en keuzevrijheid in de woonruimteverdeling nagestreefd. QuaWonen staat achter dit streven, maar wil ook de doorstroming binnen de eigen dorpen stimuleren. In de regio West worden leegkomende sociale huurwoningen aangeboden via Woonnet Rijnmond. Hier hebben we te maken met het fenomeen no show : woningzoekenden die wel op een woningadvertentie reageren maar niet komen opdagen als ze de woning krijgen aangeboden. Om de leegstand die hiervan het gevolg is terug te dringen, hebben we sinds 2011 met de Stadsregio, de gemeente en Maaskoepel afgesproken dat we de eerste twintig kandidaten uitnodigen die via Woonnet Rijnmond reageren op een woning in Krimpen aan den IJssel. Levert dit geen verhuring op, dan krijgt de eerste kandidaat uit Krimpen aan den IJssel de woning aangeboden. Omdat kandidaten uit Krimpen de woningen en de wijken kennen, leidt dit eerder tot een verhuring. 9
Met Woonnet Rijnmond hebben wij meegedacht over aanvullende maatregelen, zoals de interessemail en sancties om no show -gedrag van woningzoekenden te voorkomen. Deze collectieve maatregelen worden naar verwachting in 2013 ingevoerd. Om de leegstand van vrije sectorwoningen (huurprijs vanaf 664,66) terug te dringen, hadden we afgelopen jaar een marketingbudget beschikbaar van 35.000. Hiervan is ruim 24.000 besteed aan advertentiekosten, inrichting van modelwoningen en verhuurbevorderende maatregelen zoals behang afstomen en schilderwerk. Dit heeft ertoe geleid dat we bij de vrije sectorwoningen 33% minder leegstand hadden ten opzichte van 2011, ruimschoots meer dan de doelstelling van 25%. Lokaal maatwerk In 2012 hebben we in de regio West de lopende lokaal maatwerkafspraken voor sociale huurwoningen toegepast. Deze afspraken met de gemeente gaan over de verhuur van nieuwbouwwoningen en specifieke woningtypes in de bestaande voorraad. Ze moeten ervoor zorgen dat inwoners uit Krimpen aan den IJssel voldoende mogelijkheden houden om binnen hun eigen dorp een woning te vinden of wooncarrière te maken. Dat dit werkt, blijkt uit het begin 2012 uitgevoerde onderzoek naar het effect van de lokaal maatwerkafspraken. Onderstaande tabel laat dit zien: Resultaat toewijzing nieuwbouw regio West Project Totaal aantal woningen % toewijzing aan Krimpenaren Aantal vrijgekomen huur-eengezinswoningen (bevordert doorstroming) Aantal vrijgekomen huurwoningen < 554,76 Aantal gehuisveste starters BloemRijk Fase 2 Eengezinswoningen, sociale huur 25 96% 3 12 12 Eengezinswoningen, vrije sector 5 100% 2 1 1 Belcanto Appartementen, sociale huur 19 100% 4 4 4 Appartementen, vrije sector 3 100% 1 1 1 Waterlijster Appartementen, sociale huur 22 100% 11 17 17 Appartementen, vrije sector 11 100% 3 3 3 Belcanto, Krimpen aan den IJssel 10
Ook in de regio Oost zijn lokaal maatwerkafspraken met de gemeenten gemaakt om de doorstroming te bevorderen. Wat deze doelstellingen betreft, waren de resultaten van lokaal maatwerk in 2012 als volgt: Resultaat toewijzing nieuwbouw regio Oost Project Totaal aantal woningen % toewijzing aan Krimpenaren Aantal vrijgekomen huur-eengezinswoningen (bevordert doorstroming) Aantal vrijgekomen huurwoningen < 554,76 Aantal gehuisveste starters Oranjeplaats blok C en D Schoonhoven Sociale huur 9-100% - 5 Vrije sector 3-100% - 0 Bol-locatie Schoonhoven Sociale huur 18-50% 5,6% 4 Vrije sector 2-50% - 0 t Ingse Hof Bergambacht Sociale huur 15 1 60% 20% 11 Vrije sector 5 1 60% - 1 Secr. Schippersstraat Bergambacht Sociale huur 30 2 76,67% 6,67% 20 Vrije sector 9 3 22,22% 22,22% 2 Woonzorg-complex Krimpen aan de Lek Sociale huur 28 19 zonder indicatie 9 met 1 94,74% n.v.t. 5,26% n.v.t. 11 n.v.t. indicatie Vrije sector - Wonen en zorg In 2012 hebben we opnieuw stappen gezet om het aantal woningen voor mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking of met psychiatrische problemen uit te breiden. In Lekkerkerk werkten we verder aan de bouw van een woon/zorgboerderij met woon- en werkplekken voor 20 mensen met uiteenlopende (lichte) psychische aandoeningen. De oplevering wordt voorzien in het voorjaar 2013. In het centrum van Krimpen aan de Lek begonnen we met de bouw van De Waterpoort. Het gaat om 28 betaalbare huurappartementen en 24 verpleeghuisplaatsen voor Zorgpartners Midden-Holland. Verder komen in dit gebouw apotheek en huisartsen onder één dak, een fysiotherapiepraktijk en winkelruimte. In 2013 kunnen we opleveren. Sinds 2011 is er in Krimpen aan den IJssel een kleinschalig Beschermd wonen project van Stichting Eleos, bestemd voor jongeren met psychiatrische of psychosociale problemen. QuaWonen stelde hiervoor twee eengezinswoningen beschikbaar. Afgelopen jaar hebben we daar, in overleg met Stichting Eleos en de omwonenden, een derde eengezinswoning in hetzelfde blok aan toegevoegd. In De Nieuwe Vaart in Krimpen aan den IJssel verhuren we sinds 2011 14 levensloopgeschikte appartementen aan senioren met een lichte zorgindicatie. Zij krijgen op afroep 24 uur per dag zorg en hulp van Tiendhove (een verpleeghuis van Lelie zorggroep wonen, zorg en welzijn, voorheen Zorggroep Rijnmond). Dit initiatief is onderdeel van het project Verzorgd en Vertrouwd Wonen uit het programma Woonservice 2011-2012 Krimpen aan den IJssel, bedoeld om inwoners van Krimpen aan den IJssel meer mogelijkheden te geven om in hun vertrouwde sociale omgeving oud te worden. In 2012 is met succes een vervolg gegeven aan deze proef. Als één van de genoemde 14 woningen leeg kwam, is deze opnieuw verhuurd aan iemand met een lichte zorgindicatie die bij Tiendhove diensten en zorg afneemt. Met dit project anticiperen we op het scheiden van de financiering van wonen en zorg dat in 2013 als eerste wordt doorgevoerd voor mensen met een lichte zorgindicatie (ZZP 1 t/m 3). Voor de nieuwe categorie woningen die hiermee ontstaat, hebben we in 2011 met de gemeente en in overleg met lokale corporaties en zorgpartijen een beleidsnotitie geschreven over transparante en praktische toewijzing van deze woningen. Wij waren van plan om op basis van deze beleidsnotitie in 2012 in Krimpen aan den IJssel een nieuwe proef te starten voor 11
verhuur van levensloopgeschikte appartementen aan zorggeïndiceerde huishoudens. Het idee was onder andere om in de woningadvertenties van deze woningen een pictogram zorgwoning op te nemen. Na overleg met onze belanghouders, waaronder de gemeente, Maaskoepel, Lelie zorggroep en SOR hebben we besloten om hiervan af te zien. De ervaring elders is namelijk dat levensloopgeschikte woningen die als zorgwoning worden aangeboden, minder goed verhuren. Eind 2012 werd bekend dat onderzoek in opdracht van de ANBO uitwijst dat van alle Nederlandse gemeenten Groningen en Krimpen aan den IJssel het best presteren als het gaat om huisvesting voor senioren. QuaWonen heeft in samenwerking met lokale partners op het gebied van wonen, zorg en welzijn een belangrijke bijdrage geleverd om tot dit resultaat te komen. Daar zijn we trots op. Wij zien de uitkomst van dit onderzoek als een beloning voor onze jarenlange inspanningen om nieuwe levensloopgeschikte woningen te bouwen, de toegankelijkheid van bestaande woongebouwen te verbeteren, kleinschalige ontmoetingsruimten te bouwen en te exploiteren, bewoners te activeren en ontmoeting tussen jong en oud te stimuleren. Alle reden om op deze voet door te gaan, niet alleen in Krimpen aan den IJssel maar in ons hele werkgebied. Verkoop Verkoop van nieuwe en bestaande woningen dient meerdere doelen. Oorspronkelijk was het belangrijkste doel om starters op de koopmarkt met een bescheiden inkomen aan een woning te helpen, en een ondergeschikt doel om geld vrij te maken voor herstructurering en nieuwbouw. In de afgelopen jaren kwamen daar twee doelstellingen bij: mensen met een middeninkomen van dienst zijn en de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. Een groot deel van de verkoop gebeurt onder Koopgarantvoorwaarden. Dit betekent dat we een korting geven van maximaal 25% op de taxatiewaarde en dat we een terugkoopverplichting aangaan. Het resultaat van de verkoop van bestaande woningen in 2012 ziet er als volgt uit: Plaats Gepland voor 2012 Verkocht in 2012 Verkoop bestaande woningen Koopgarant Bergambacht 2 1 Nederlek (Krimpen aan de Lek + Lekkerkerk) 1 8 Schoonhoven 3 8 Krimpen aan den IJssel 8 13 Totaal 14 30 Verkoop bestaande woningen niet-koopgarant Bergambacht/Berkenwoude 3 3 Nederlek (Krimpen aan de Lek + Lekkerkerk) 1 2 Schoonhoven 3 2 Krimpen aan den IJssel 2 2 Totaal 9 9 De tabel laat zien dat we het afgelopen jaar aanzienlijk meer bestaande woningen onder Koopgarantvoorwaarden hebben verkocht dan we vooraf hadden verwacht. De garantie van terugkoop is voor kopers onder de huidige marktomstandigheden een groot pluspunt. Tegelijkertijd blijkt de formule van de Koopgarant kwetsbaar in een neergaande markt. In toenemende mate gaat de discussie over het delen van het verlies. Diezelfde marktomstandigheden leidden ertoe dat permanente verkoop van woningen moeizamer ging. Er staan enorm veel woningen te koop en de vraag naar koopwoningen neemt af. Uiteindelijk zijn we er toch in geslaagd negen woningen te verkopen. De woningen die voor verkoop beschikbaar kwamen en niet zijn verkocht, zijn na enige tijd weer in de verhuur genomen. De verkoop leverde QuaWonen in 2012 0,9 miljoen aan resultaat op. In 2012 hebben we, zoals aangekondigd in het Jaarplan, het verkoopbeleid voor Koopgarantwoningen geëvalueerd. We wilden weten in hoeverre we de doelen van verkoop behalen en wat de gevolgen zijn van de economische crisis en de veranderingen op de huizenmarkt. De evaluatie wijst uit dat we met verkoop onder Koopgarantvoorwaarden veel mensen met een middeninkomen aan een eerste koopwoning hebben geholpen, maar dat de regeling voor QuaWonen financieel zeer ongunstig uitpakt nu de huizenprijzen dalen. Voorlopig gaan we nog wel door met verkoop onder Koopgarantvoorwaarden maar we zoeken naar nieuwe producten die financieel aantrekkelijker zijn voor QuaWonen. 12
VITALISEREN: VITALE KERNEN, LEEFBARE BUURTEN Een prettige woning die bij je past. Een schone, veilige en fijne wijk met winkels, scholen en andere voorzieningen. Plezierig contact met de buren. Allemaal elementen die eraan bijdragen dat iemand prettig woont. Elementen waarvoor QuaWonen zich sterk wil maken. Omdat de overheid en bewoners dat van ons verwachten én omdat we daar zelf belang bij hebben. In aantrekkelijke wijken verhuren we onze woningen makkelijker en hebben we minder beheerproblemen. Buurtbewoners hebben zelf grote invloed op veel van de genoemde elementen. Daarom werken we nauw met hen samen. Leefbaarheid en participatie zijn nadrukkelijk een gedeelde verantwoordelijkheid. In 2012 is 16 miljoen in vitale kernen uitgegeven aan onderhoud en leefbaarheid en zijn er 111 woningen opgeleverd, ruim 22 miljoen geïnvesteerd. Van goede kwaliteit Meer kwaliteit, veiligheid en duurzaamheid en een betere toegankelijkheid zijn de speerpunten bij het onderhoud van onze woningvoorraad. Tegelijkertijd is er sprake van een inhaalslag in het uitrustingsniveau van de woningen. Daartoe het keuken- en badkamerbeleid, als ook het beleid om bij een verhuurmutatie de woning op basiskwaliteit te brengen. In 2012 is de situatie als volgt: Bedragen x 1.000 Gepland Gerealiseerd Verschil Niet planmatig onderhoud 4.251 4.877-626 Planmatig onderhoud 7.882 7.909-27 Regulier onderhoud 12.133 12.786-653 Asbest verwijderen, dakgoten en 221 298-77 groenonderhoud Basiskwaliteit 268 202 +66 Badkamer- en keukenbeleid 1.020 1.900-880 Totaal 13.642 15.186-1.544 In 2012 gaven we totaal 15,2 miljoen aan onderhoud uit. Dit betreft planmatig onderhoud, niet planmatig onderhoud, basiskwaliteit, badkamerbeleid en het verwijderen van asbesthoudende materialen. In het Jaarplan was oorspronkelijk 13,7 miljoen begroot voor onderhoud, en daarmee is de begroting met 1,5 miljoen overschreden. De overschrijding is voor een belangrijk deel toe te wijzen aan het succes van het badkamerbeleid; het beleid is vraaggericht, en er zijn beduidend meer badkamers geplaatst dan van te voren begroot. Daarnaast is er meer uitgegeven aan verhuurmutaties: 475.000. De opheffing van de onderhoudsdienst ( 150.000) leidt daarbovenop tot eenmalige kosten, bestaande uit afboekingen. De benchmark voor onderhoud bedraagt 1.364 per woning. Voor het reguliere onderhoud bedragen de geplande uitgaven 1.444 per woning en de realisatie 1.471 per woning; hoger dan de landelijke benchmark. Dit wordt voor de helft veroorzaakt door geplande werkzaamheden in het planmatig onderhoud en voor de andere helft door de overschrijding van het niet planmatig onderhoud. Naast het reguliere onderhoud is in de begroting 152 per woning opgenomen voor extra basiskwaliteit en badkamerbeleid. Door meer badkamers uit te geven is 276 per woning aan extra kwaliteit besteed. Per saldo bedragen de onderhoudslasten 1.747 per woning Voor 2013 en verder maakt QuaWonen scherpe keuzen; zo is het budget badkamers gemaximeerd ( 550.000), leidt anders inkopen en scherper begroten tot lagere kosten in het planmatig onderhoud en beperkt QuaWonen de basiskwaliteit. Daarmee komt er aansluiting met de landelijke benchmark. Basiskwaliteit In 2012 hebben we ons basiskwaliteitsbeleid geëvalueerd en op enkele punten bijgesteld. Dit beleid houdt in dat we van iedere woning die leegkomt controleren of deze voldoet aan de minimale kwaliteitseisen zoals benoemd in onze basiskwaliteitmatrix. Zo nodig brengen we de kwaliteit naar dit basisniveau. Vanuit kostenoverwegingen hebben we besloten om het verwijderen van schoorstenen in de wat oudere woningen - een grote kostenpost - niet meer standaard uit te voeren. Daarnaast zijn wat kleine andere aanpassingen doorgevoerd met een kostenbesparend effect. In 2012 hebben we 202.419 uitgegeven, waar we 268.000 hadden begroot. Badkamers en keukens naar eigen wens Met de programma s Maatwerk in keukens en Maatwerk in sanitair spelen we in op de wens van veel huurders om hun woning zoveel mogelijk naar eigen smaak in te richten. Huurders kunnen tegen afkoop van de restant levensduur hun keukenblok, sanitair en tegelwerk laten vervangen, ook als deze technisch gezien nog niet is afgeschreven. Maatwerk in keukens 13
is onderdeel van het budget dagelijks onderhoud. Voor Maatwerk in sanitair, dat sinds oktober 2010 bestaat, is apart budget opgenomen in de begroting. Zowel in 2011 als in 2012 is dit begrote bedrag door de enorme vraag flink overschreden; in 2011 gaven we ruim 2 miljoen uit terwijl 505.000 was begroot, in 2012 werd het verhoogde budget van 1.020.000 opnieuw flink overschreden en werd 1.900.000 uitgegeven. Het badkamerbeleid is zo beschouwd succesvol, want het voorziet in de behoefte. Tegelijkertijd is het belangrijk, dat de kosten beheerst blijven. Zulke jaarlijkse uitgaven voor het sanitairprogramma zijn uiteindelijk niet vol te houden. Daarom is in overleg met de huurdersorganisaties besloten om in 2013 uit te gaan van het oorspronkelijke budget; er is 550.000 gereserveerd waarbij het principe op=op geldt. Verder vervalt de optie om de restant levensduur af te kopen en het sanitair vervroegd te laten vervangen. Het badkamerbeleid wordt hieraan aangepast. Voor een goed overzicht op de onderhoudsuitgaven in de komende jaren, meten we ieder jaar de technische woonkwaliteit van een derde van ons woningbezit. Ook in 2012 hebben we deze conditiemeting uitgevoerd. Om de uitkomsten in de toekomst nog beter te kunnen analyseren, hebben we nieuwe software aangeschaft waarin de meerjarenbegroting in relatie tot de conditiemeting wordt opgesteld. Verder hebben we enkele onderhoudscontracten geoptimaliseerd. Dankzij het nieuwe cv-contract kunnen we huurders beter van dienst zijn en door het vernieuwen van enkele schoonmaakcontracten krijgen we meer waar voor ons geld. Gecombineerde aanbesteding Om inkoopvoordeel te halen, hebben we bij wijze van experiment tien schilderwerken en vervolgens ook houtrotherstel in verschillende woongebouwen in één keer aanbesteed. Dit was een succes, zowel voor de bewoners als voor QuaWonen. Het leverde ons tijdwinst op in de voorbereiding en in het toezicht, dat efficiënter en effectiever kon. Het werk werd uitgevoerd door een vaste ploeg mensen die wist welke eisen QuaWonen stelde aan de leveranciers en wat de bewoners mochten verwachten. Dat dit voor bewoners goed werkt, blijkt uit het feit dat er geen enkele klacht is gekomen van de bewoners van de 183 woningen waar het werk is uitgevoerd. We zullen deze aanpak daarom in 2013 vaker toepassen bij diverse planmatige werkzaamheden. Opplussen en toegankelijkheid verbeteren Wij hoopten in 2012 19 woningen bij leegkomst te kunnen opplussen voor senioren. Dit doel is niet gehaald omdat in de aangewezen woongebouwen minder woningen zijn vrijgekomen dan verwacht. Verwacht voor 2012 Opgeplust in 2012 Bergambacht, Jasmijnstraat Max. 1 1,5 (1 volledig en 1 deels) Krimpen aan den IJssel, Vijverflat Max. 3 2 Krimpen aan den IJssel, Nieuwe Vlietflat Max. 5 2 Krimpen aan den IJssel, Concours/Zonnebloem Max. 5 2 Schoonhoven, Pasteurflat Max. 4 5 Totaal 19 13 Strategisch voorraadbeleid In 2012 zijn we begonnen met het herijken van het Strategisch Voorraadbeleid (SVB), aansluitend op de koerswijziging die QuaWonen voorstaat. Allereerst hebben we het strategisch kader bepaald voor de gebiedsvisies en de voorraadkenmerken per kern vastgesteld. Samen met medewerkers van onze drie vestigingen is vervolgens in beeld gebracht wat de goed verhuurbare en wat de minder goed verhuurbare woongebouwen zijn en in welke woningen we als eerste energiemaatregelen zouden moeten treffen. Inmiddels ligt er een inhoudelijk programma van eisen voor de complexbeheerplannen. De keuze met welk middel we de SVB-gegevens in complexbeheerplannen vastleggen is uitgesteld. Dit hangt namelijk nauw samen met de besluitvorming over de toekomst van het primair systeem. Door SVB-gegevens te digitaliseren, kunnen we beter inspelen op de voortdurende veranderingen in de regelgeving voor de corporatiesector. 14
Schone, veilige en aantrekkelijke wijken en buurten Samen met huurders hebben we ons in 2012 opnieuw ingezet om de wijken en buurten waar onze woningen staan schoon, heel, veilig en aantrekkelijk te houden. Er was dit jaar 39.000 begroot om buurten met onderhoudsuitgaven leefbaar en schoon te houden. Dit budget bleek niet toereikend. In Krimpen aan den IJssel is circa 14.000 uitgegeven, 2.500 meer dan begroot. In Bergambacht, Nederlek en Schoonhoven bedroegen de uitgaven in totaal 28.206, ruim 8.000 meer dan begroot. Deze overschrijding is binnen het totale leefbaarheidbudget opgevangen. Het totale leefbaarheidbudget heeft ook betrekking op het versterken van de sociale samenhang en het eigen initiatief van wijkbewoners, waarover in de volgende paragraaf meer. In het Jaarplan 2012 hadden we voor leefbaarheid 826.420 opgenomen. In 2012 hebben we 777.000 uitgegeven. De belangrijkste verklaringen voor dit verschil zijn dat het empowerment van wijkbewoners samen met de gemeente en andere partners is opgepakt, dat de inrichting van de ontmoetingsruimte in t Ingse Hof doorschuift naar 2013 en dat QuaWonen van de gemeente Krimpen aan den IJssel 12.000 heeft ontvangen voor het buurtcoachproject. Voorgaande jaren organiseerden we één of meer bijeenkomsten met belanghouders om suggesties te vragen voor het leefbaarheidsprogramma voor het komende jaar. In 2012 hebben we het anders aangepakt. Gedurende het hele jaar hebben we op de momenten dat we toch al contact hadden met onze belanghouders gevraagd naar hun wensen en suggesties voor toekomstige leefbaarheidsinitiatieven. Dit is efficiënter en geeft meer mogelijkheden om in te spelen op actuele ontwikkelingen. Wijkschouwen Bij een wijkschouw maken we samen met bewoners, de gemeente en andere belanghouders een rondgang door een buurt om een beeld te krijgen van de leefbaarheid en eventuele (technische) knelpunten. We hebben afgelopen jaar aan vijf wijkschouwen deelgenomen. In Schoonhoven Centrum was de wijkschouw een initiatief van de gemeente. Zelf organiseerden we wijkschouwen in de Sperwer en Vijverstaete III en omgeving in Krimpen aan den IJssel. Daarnaast organiseerden we samen met de gemeente een schouw in de omgeving van de Olympiade/Trimbaan in Krimpen aan den IJssel. Bij de laatstgenoemde schouw hebben we nadrukkelijk aan huurders gevraagd om mee te lopen. Maar liefst 25 bewoners gaven gehoor aan de oproep. Bij deze wijkschouw zijn klachten en knelpunten genoteerd over groenonderhoud, verzakkingen, speelplaatsen, hangplekken en verlichting van achterpaden. Begin 2012 hebben we besloten om van het sponsorbudget ( 7.000) 5.500 toe te voegen aan de post bewonersinitiatieven, die daarmee uitkwam op 25.500. De reden hiervoor is dat QuaWonen alleen initiatieven sponsort die een positief effect hebben op de leefbaarheid in een van onze wijken. Politiekeurmerk Veilig Wonen en rookmelders In 2012 zijn 199 bestaande woningen aangepast zodat ze voldoen aan de eisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW). Er zijn 110 woningen herkeurd en opnieuw gecertificeerd. Daarnaast zijn 63 nieuwbouwwoningen gecertificeerd. In juni 2010 zijn we begonnen met het gratis aanbrengen van rookmelders in alle 8.000 bestaande woningen conform het Politiekeurmerk Veilig Wonen, dat wil zeggen op elke verdieping één. In anderhalf jaar tijd zijn bijna alle woningen voorzien van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. De bewoners van de 450 woningen waar dit nog niet was gelukt, kregen tot en met februari 2012 de gelegenheid om alsnog hun rookmelders op te halen. Hiermee zijn nog eens 83 woning van rookmelders voorzien. Nieuwbouwwoningen worden standaard opgeleverd met rookmelders. Complexbeheerder In onze grotere appartementsgebouwen en woongebouwen met seniorenwoningen in Krimpen aan den IJssel en Ouderkerk werken complexbeheerders. Hun takenpakket is breed. De huurders betalen voor hun servicetaken gericht op het schoon, heel en veilig houden van die gebouwen en de directe woonomgeving. De taken die echt gericht zijn op leefbaarheid (zoals toezicht op de ontmoetingsruimte) komen ten laste van het leefbaarheidsbudget van QuaWonen. 15
Activiteiten schone, veilige en aantrekkelijke wijken en buurten Buurten leefbaar en schoon houden De belangrijke contrete activiteiten in 2012 Een greep uit de uitgevoerde werkzaamheden: Krimpen aan de Lek: De terrassen aan de Koningin Julianastraat zijn antislip gemaakt. Aan de Boomgaard e.o. zijn sneeuwschuivers beschikbaar gesteld. Lekkerkerk: Aan het Patrijzenpad zijn een bankje en picknicktafel geplaatst, project Parkwijk kreeg bankjes. Krimpen aan den IJssel: In BloemRijk zijn palen in het groen gezet zodat er geen auto s in kunnen rijden. Bij de Sperwer en aan de Boerhaavelaan zijn stoepen opgehoogd om de toegankelijkheid te verbeteren. Bij de Nieuwe Vaart, Waterlijster en Boerhaavelaan zijn fietsenrekken geplaatst. Het noodtrappenhuis in Vijverstaete III kreeg een extra schoonmaakbeurt. Schoonhoven: Naast de schutting van de woning aan de A. van Vianenstraat18 is een boom verwijderd. In de Burg. Diepenhorststraat is een bord geplaatst om straat en woning aan te duiden. In ons hele werkgebied is waar nodig extra onderhoud uitgevoerd aan het groen en extra schilder- en herstelwerk uitgevoerd na graffitiverwijdering. Begroot voor 2012 Besteed in 2012 39.000 45.531 Wijkschouwen, actiedagen groen en pimp je portiek Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW) Trap plaatsen in de hal van woongebouw Vijverstaete III Entree woongebouw Park- en Vijverflat verfraaien Ons doel om na signalering graffiti binnen twee dagen na opdrachtverstrekking te verwijderen, hebben we waargemaakt. In ons hele werkgebied waren de kosten lager dan begroot. Op dit moment hebben we het graffitiprobleem goed onder controle. Dit is mede te danken aan de snelle verwijdering. Samen met bewoners, de gemeente en andere belanghouders zijn wijkschouwen gehouden bij Vijverstaete III, de Sperwer en de Olympiade in Krimpen aan den IJssel en in het centrum van Schoonhoven Een ontmoetingsplek in Schoonhoven die overlast gaf, is verplaatst. In de gebouwen Cascade en de Vijver- en Parkflat in Krimpen aan den IJssel zijn de portieken verfraaid. In Lekkerkerk is in de Parkrand het portiek geverfd aan de hand van ideeën van bewoners. We hebben tuinenactiedagen georganiseerd in Lekkerkerk en in BloemRijk in Krimpen aan den IJssel. 199 bestaande woningen kregen een eerste PKVW-certificaat (162 in Oost en 37 in West), 110 woningen zijn herkeurd en opnieuw gecertificeerd (alle in Oost). Daarnaast leverden we 63 nieuwbouwhuurwoningen op met een certificaat: 25 Oranjeplaats (Schoonhoven), 16 Ouverturelaan, 22 Nabucco (beide Krimpen aan den IJssel). Het plaatsen van de trap is niet door gegaan. In plaats daarvan wordt het noodtrappenhuis gebruikt. Is nu opgelost door aanpassing intercom. Samen met bewoners is de buitenkant van de entree van dit gebouw in Krimpen aan den IJssel verfraaid met plantenbakken en groenperken. 2.250 2.156 106.000 106.000 10.000 0 5.000 300 16
Buurtbewoners kennen elkaar en hebben iets voor elkaar over Op verschillende manieren hebben we geprobeerd te bevorderen dat buurtbewoners elkaar kennen, elkaar zien staan en, nog beter, iets voor elkaar betekenen. We streven naar zelfwerkzaamheid van bewoners, maar zeker in het begin is vaak professionele begeleiding nodig. Ontmoetingscentra Onze acht kleinschalige ontmoetingsruimten, zeven in Krimpen aan den IJssel en één in Schoonhoven, zijn laagdrempelige ontmoetingsplekken voor buurtbewoners. Bewoners en welzijnsorganisaties maken intensief gebruik van de ontmoetingsruimte, dit mogen zij kosteloos doen. Bewoners organiseerden het afgelopen jaar bijvoorbeeld bingobijeenkomsten, kinderdisco s, sinterklaasvieringen, high tea s, diners, nieuwjaarsbijeenkomsten en koffieochtenden. Welzijnsorganisaties gebruikten de ontmoetingscentra voor sociaal-culturele activiteiten. Daarnaast houdt de wijkverpleegster er spreekuur, heeft de buurtcoach er een werkplek en organiseren zorginstellingen in enkele ontmoetingscentra in Krimpen aan den IJssel dagopvang voor senioren. Wij hadden gepland om eind 2012 in ons nieuwbouwproject t Ingse Hof in Bergambacht een negende ontmoetingsruimte te openen. De oplevering van de nieuwbouw is echter doorgeschoven naar 2013. In de ontmoetingsruimte in BloemRijk (Krimpen aan den IJssel) hebben we het beheer georganiseerd. Buurtbemiddeling In 2012 werkten de Krimpenerwaardse gemeenten, woningcorporaties, Politie Midden-Holland en politie Rijnmond samen op het gebied van buurtbemiddeling. Lichte overlastmeldingen worden doorverwezen naar Factor-G (sinds kort Participe), die vervolgens getrainde bemiddelaars inzet om bijvoorbeeld een burenconflict op te lossen. De overeenkomst met Participe eindigt op 31 maart 2013. Aanleiding om nog eens goed te kijken naar de resultaten van dit project. Het aantal aanmeldingen voor buurtbemiddeling lag in de afgelopen twee jaren lager dan de jaren daarvoor. Bovendien komen zaken die via buurtbemiddeling leken te zijn opgelost steeds vaker na enige tijd toch bij ons terecht. Dan is het voor ons lastiger om zo n zaak op te lossen omdat we niet goed op de hoogte zijn van eerder gemaakte afspraken. Dit is voor ons reden om het contract met Factor-G/Participe in 2012 op te zeggen. Vanaf 1 april 2013 gaat QuaWonen weer zelf bemiddelen bij kleinere conflicten tussen huurders. De andere leden van de Federatie van woningcorporaties uit de Krimpenerwaard hebben ditzelfde besluit genomen. Van de Krimpenerwaardgemeenten (K6) kiest alleen Krimpen aan den IJssel voor voortzetting van de samenwerking met Factor G, waarbij gezocht wordt naar een nieuwe vorm. In 2012 zijn in ons werkgebied 72 conflicten aangemeld voor buurtbemiddeling, waarvan 19 door QuaWonen. Zelforganiserend vermogen bewoners vergroten (empowerment) Ons idee om enthousiaste wijkbewoners die zich willen inzetten voor hun buurt te ondersteunen met een praktische training om hun zelforganiserend vermogen te vergroten, is overgenomen door de gemeente Krimpen aan den IJssel. Onder regie van de gemeente hebben wij dit idee samen met Pameijer en het Meldpunt in 2012 verder uitgewerkt. Er is voor gekozen om in de eerste plaats professionals te trainen zodat die op hun beurt de bewoners kunnen coachen en opleiden. Voor dit project loopt een door de gemeente ingediende subsidieaanvraag zodat het budget van QuaWonen onaangeroerd kon blijven. Buurtcoach In de wijken BloemRijk en De Nieuwe Vaart in Krimpen aan den IJssel krijgen actieve wijkbewoners bij het zelfbeheer ondersteuning van een buurtcoach. Met een gemeentelijke subsidietoezegging van 12.000 kon dit project ook in 2012 doorgang vinden. Inmiddels stuurt onze afdeling Wijkbeheer en Participatie de buurtcoach aan. Met het budget van QuaWonen en een aanvullende bijdrage van de gemeente kon de inzet van de buurtcoach, gemiddeld 12 uur in BloemRijk en 9 uur in De Nieuwe Vaart, worden gecontinueerd. Na afstemming met de gemeente heeft QuaWonen voorjaar 2012 Mesland Consultancy gevraagd het buurtcoachproject tussentijds te evalueren. In juni verscheen het rapport met de bevindingen. Dat is in september besproken in de programmagroep Woonservice. Het rapport bevestigt wat wij zien, namelijk dat de betrokkenheid van bewoners van BloemRijk en De Nieuwe Vaart bij hun buurt en bij het beheer van de directe woonomgeving en de ontmoetingsruimte toeneemt. Bewoners leren elkaar en elkaars talenten kennen, durven elkaar om een gunst te vragen, vinden gemakkelijker de juiste toon bij het uitspreken van iets dat hen iets dwars zit en organiseren in wisselende groepen allerlei activiteiten. Ook ervaren zij dat hun initiatieven en regelmatige contact met partijen zoals de gemeente en QuaWonen hen respect, ideeën en middelen oplevert. 17
Omgekeerd ervaren professionals de voordelen van oplettende en betrokken buurtbewoners. Ook valt op dat actieve bewoners uit BloemRijk en De Nieuwe Vaart elkaar via het buurtcoachproject hebben leren kennen en steeds meer ervaringen delen en samenwerken. Zo ontstaan nieuwe verbindingen in de Krimpense samenleving. In het rapport komt verder naar voren dat onze ontmoetingsruimten sterk bijdragen aan het realiseren van de doelstellingen van het buurtcoachproject. Onder onze zorgpartners in Krimpen aan den IJssel is draagvlak voor het buurtcoachproject. Ze zien zichzelf niet direct als medefinanciers van de buurtcoach, maar willen zich vanuit hun eigen discipline inzetten voor het buurtgericht werken, bijvoorbeeld door inzet van de wijkverpleegkundige. Ook is ervoor gepleit om de inzet van de buurtcoach in de toekomst niet te beperken tot herstructureringsgebieden. Het verschuiven van de aandacht naar andere buurten in Krimpen aan den IJssel zou mogelijk moeten zijn. QuaWonen gaat in 2013 door met de buurtcoach, met een kleine financiële bijdrage van de gemeente Krimpen aan den IJssel. Ontwikkelingen in BloemRijk In BloemRijk geven de bewoners daadwerkelijk invulling aan goed nabuurschap via het experiment Jong en Oud. Inmiddels is er een kerngroep (een soort dagelijks bestuur) die het hart vormt van de actieve bewoners. Met ondersteuning en advies van de buurtcoach hebben zij afgelopen jaar samen met andere buurtbewoners tal van activiteiten georganiseerd en een nieuwe, uitnodigende website ontwikkeld. Dankzij gezamenlijke inspanningen van de bewoners wordt de entree van ontmoetingscentrum BloemRijk inmiddels gesierd door een zelfgemaakt mozaïek. Ook onderhouden zij volgens afspraak met de gemeente het buurtgroen. In het eerst opgeleverde plandeel is het groenonderhoud door bewoners een succes. In laatst opgeleverde plandeel hadden we enkele tegenslagen. De beplanting is doodgegaan als gevolg van de slechte grondkwaliteit en onvoldoende drainage. Eind 2012 is besloten tot grondvernieuwing, extra drainage en nieuwe beplanting op kosten van de gemeente en QuaWonen. Bewoners hebben veel werk voor niets gedaan en zijn daardoor gedemotiveerd. Hopelijk motiveert de gekozen oplossing bewoners om weer met groenbeheer aan de slag te gaan. BloemRijk, Krimpen aan den IJssel 18
Activiteiten sociale samenhang De belangrijkste concrete activiteiten in 2011 Begroot voor 2012 Bewonersinitiatieven We hebben uiteenlopende bewonersinitiatieven ondersteund, zoals buurtlunches, barbecues, nieuwjaarsrecepties, creatieve workshops en bijeenkomsten. In drie ontmoetingscentra is maandelijks een seniorenrestaurant dat wordt gerund door vrijwilligers. In Lekkerkerk en de Schildersbuurt in Krimpen aan den IJssel is een burendag georganiseerd. In de Pieter de Hoogstraat in Krimpen aan de Lek was een ontmoeting tussen bewoners en in de Voltastraat in Schoonhoven een soepavond. Ondersteunen activiteiten ontmoetingscentra De welzijnsorganisatie Meldpunt Krimpen aan den IJssel en SWOS (Schoonhoven) organiseerden onder andere voorlichtingsbijeenkomsten en recreatieve activiteiten, zoals spellenmiddagen en creatieve workshops. In de meeste gevallen gebeurt dit met behulp van buurtbewoners. In de Amaliahof in Ouderkerk is een workshop paas-en kerststukken georganiseerd. Steeds vaker organiseren buurtbewoners zelf activiteiten in de ontmoetingscentra. Bewoners van de Gouden Regen in Krimpen aan den IJssel organiseerden een rommelmarkt, waarvan de opbrengst bestemd was voor Stichting KIKA. Ontmoetingscentra Ook in 2012 hebben we onderhoud, inrichting en aankleding van de ontmoetingscentra betaald, evenals de kosten van het aanvragen en verlengen van de benodigde vergunningen (exploitatievergunning en vergunning drank- en horecawet). In de Sperwer zijn de onderstellen van de tafels vernieuwd, is extra meubilair aangeschaft en is de ruimte opgefleurd met een gekleurde wand. De ontmoetingsruimte in de Vijverhoek is opnieuw geschilderd. In vrijwel alle ontmoetingsruimten zijn sleutelkastjes of kasten voor gebruikers van de ontmoetingsruimten opgehangen. De centra zijn kosteloos beschikbaar gesteld voor openbare (welzijns)activiteiten georganiseerd door bewoners, SWOS en Meldpunt. Tal van verenigingen, clubs maken tegen betaling van een gering bedrag gebruik van de ruimte voor besloten bijeenkomsten. Inzet SWOS in Pasteurflat In de Pasteurflat in Schoonhoven zijn de welzijnstaken uitbesteed aan SWOS die tal van activiteiten organiseerde zoals yoga- en zangbijeenkomsten, voorlichting door een notaris en drie keer per week koffie-inloop. Complexbeheer Complexbeheerders zetten op kosten van QuaWonen een deel van hun tijd in voor de verbetering van 139.000 de leefbaarheid in en om hun complex. Wijkbeheer en Participatie (overig) Ook de kosten van de teammanager en wijkconsulent Wijkbeheer en Participatie maakten in 2012 deel 124.650 uit van het leefbaarheidsbudget. Besteed in 2012 25.500 24.866 5.000 4.114 277.570 217.748 25.000 25.000 139.000 124.650 19
Activiteiten sociale samenhang De belangrijkste concrete activiteiten in 2011 Begroot voor 2012 Buurtbemiddeling We hebben in 2012 bij diverse conflicten buurtbemiddeling ingezet. 29.000 24.007 Empowerment en buurtcoach Het initiatief voor empowerment ligt momenteel bij de gemeente Krimpen aan den IJssel. Het 62.500 57. 361 buurtcoachproject is geëvalueerd en krijgt op basis daarvan een vervolg in 2013. Jong en Oud in BloemRijk Met dit budget is de tussentijdse evaluatie van het buurtcoachproject bekostigd. 5.000 4.293 Excursies bewonersgroepen, vrijwilligers in het Met ruim veertig vertegenwoordigers van de huurdersverenigingen en BOG en hebben we een bezoek 6.500 6.847 zonnetje, bijdrage aan BOG en gebracht aan het Volkshuisvestingsmuseum in Amsterdam. Alle vrijwilligers van de seniorenrestaurants kregen een Kerststuk. BOG en krijgen desgevraagd via de Stichting Huurdersbelang Krimpen aan den IJssel een vergoeding van maximaal 50 voor administratieve kosten. Afgelopen jaar hebben de volgende BOG en daarop een beroep gedaan: Centrum, Traviata, Trimbaan, Meerkoet, Sperwer, Vijverstaete III, Cascade en Rietgors. Belbus Krimpen aan den IJssel We dragen bij aan de Belbus (inclusief bijdrage aan huurkosten kantoor Stichting Belbus) omdat dit initiatief de mobiliteit van senioren bevordert, onder andere om mee te doen aan activiteiten in de ontmoetingscentra. In ruil voor onze financiële steun maakt de stichting op haar bussen reclame voor QuaWonen. 4.800 4.690 Sociale activiteiten bij herstructurering, groot onderhoud en renovatie Bij ons nieuwbouwproject Secretaris Schippersstraat in het centrum van Bergambacht zijn in aanwezigheid van circa 150 kinderen en buurtbewoners bouwdoeken onthuld met tekeningen van kinderen van plaatselijke basisscholen en bedoeld ter verfraaiing van de woonomgeving. Dit is gebeurd op verzoek van bewoners. Voor de bewoners van dit project organiseerden wij een ontmoetingsactiviteit met een hapje en drankje. Besteed in 2012 5.000 1.500 20