ad o t s sm r de ve o d ta cijfers S y en l n e e t i e L F r o t i n Thermometer sociale woningmarkt 2010 Een onderzoek naar de kernvoorraad, de aandachtsgroep en vier scenario s voor de toekomst. Januari 2011
Colofon Dit is een onderzoeksrapportage gemaakt door: Team Onderzoek en Statistiek Verkrijgbaar, zolang de voorraad strekt bij: Gemeente Lelystad Team Onderzoek en Statistiek Postbus 91 8200 AB Lelystad T 0320 27 85 74 F 0320 27 82 45 e-mail: onderzoek@lelystad.nl Voor feiten en cijfers en overige onderzoeks- rapporten kunt u terecht op onze website: www.lelystad.nl /onderzoek
INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING... 2 2. ONDERZOEKSVRAAG... 3 3. DEELVRAGEN... 4 3.1 Hoe ontwikkelt de omvang van de bevolking van Lelystad zich de komende tien jaar?... 4 3.2 Wat is de omvang van de aandachtsgroep in 2010?... 6 3.3 Hoe ontwikkelt de aandachtsgroep zich de komende tien jaar?... 8 3.4 Hoe groot is de huidige woningvoorraad en kernvoorraad?... 12 3.5 Hoe ontwikkelt de woningvoorraad en kernvoorraad zich de komende tien jaar?... 13 3.6 Hoe verhoudt de verwachte ontwikkeling in de kernvoorraad zich tot de mogelijke ontwikkeling van de aandachtsgroep?... 15 4. CONCLUSIE... 19 5. GERAADPLEEGDE BRONNEN... 21 6. BIJLAGE... 22 1
1. INLEIDING De gemeente Lelystad en woningbouwvereniging Centrada hebben voor 2010-2013 een nieuw lokaal akkoord gesloten. Bij beide partijen bestaat de behoefte om de afspraken die gemaakt zijn in het lokaal akkoord te monitoren. Direct na het tekenen van het lokaal akkoord is de temperatuur van de sociale woningmarkt opgenomen. In deze rapportage leest u de uitkomsten. Vlak voor het aflopen van het lokaal akkoord (eind 2013), wordt de temperatuur nogmaals gemeten (zomer 2013). De resultaten van beide metingen worden met elkaar vergeleken, zodat er een uitspraak mogelijk is over het slagen van de afspraken in het lokaal akkoord. Tevens is dit één van de bouwstenen voor het maken van nieuwe afspraken, voor de periode ná 2013. 2
2. ONDERZOEKSVRAAG In overleg met de opdrachtgever (afd. Beleid) en de begeleidingsgroep waarin ook Centrada vertegenwoordigd was zijn de hoofd- en deelvragen bepaald en de uitgangspunten en aannames afgestemd. Hoofdvraag: Hoe groot is de benodigde kernvoorraad in 2020 op basis van de ontwikkeling van de aandachtgroep de komende tien jaar? Deelvragen: 1. Hoe ontwikkelt de omvang van de bevolking van Lelystad zich de komende tien jaar? 2. Wat is de omvang van de aandachtsgroep in 2010? 3. Hoe ontwikkelt de omvang van de aandachtsgroep zich de komende tien jaar? 4. Hoe groot is de huidige woningvoorraad en kernvoorraad? 5. Hoe ontwikkelt de woningvoorraad en kernvoorraad zich de komende tien jaar? 6. Hoe verhoudt de verwachte ontwikkeling in de kernvoorraad zich tot de mogelijke ontwikkeling van de aandachtsgroep? 3
3. DEELVRAGEN 3.1 Hoe ontwikkelt de omvang van de bevolking van Lelystad zich de komende tien jaar? Jaarlijks stelt O&S een bevolkingsprognose op. Deze prognose dient als uitgangspunt voor de ontwikkeling van de aandachtsgroep in Lelystad. In grafiek 3.1 staat een overzicht van de bevolkingsgroep tot en met 1 januari 2020. Op 1 januari 2010 had Lelystad 74.502 inwoners. De verwachting is dat op 1 januari 2020 Lelystad ongeveer 81.500 zijn. Grafiek 3.1 Bevolkingsprognose 2010-2020 (per 1 januari) 90.000 75.000 60.000 45.000 30.000 15.000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 0-14 jaar 15-24 jaar 25-44 jaar 45-64 jaar 65+ Daarnaast stellen het CBS en PlanBureau voor de Leefomgeving (PBL) eens per twee jaar een huishoudenprognose op. De meest recente dateert van 2009. Het CBS maakt in deze prognose echter geen verdeling naar leeftijd van hoofd van het huishouden, terwijl dit in de thermometer de belangrijkste indeling is. Vandaar dat de bevolkingsprognose 2010-2026 van O&S, gemeente Lelystad gebruikt wordt om de omvang van de verschillende huishoudencategorieën naar leeftijd van hoofd van het huishouden te schatten 1, zie grafiek 3.2. Grafiek 3.2 huishoudenprognose (2009) per 1 januari 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 15-24 jaar 25-44 jaar 45-64 jaar 65+ 1 Deze schatting volgt dezelfde methode die ook in 2007 gehanteerd is. 4
Conclusie Lelystad had op 1 januari 2010 74.502 inwoners. De komende tien jaar neemt de bevolking van Lelystad met ongeveer 7,0 duizend 2 personen toe. De grootste groei vindt plaats onder de senioren (65+). Deze groep groeit met ongeveer 5,5 duizend personen. De groep 25-44 jarigen neemt de komende tien jaar iets af (-1,0 duizend). Alle overige leeftijdsgroepen nemen een klein beetje toe. Tevens zal het aantal huishoudens de komende tien jaar blijven groeien. Ook hier een groeit de groep senioren (65+) fors. Het aantal huishoudens waarvan het oudste lid 65+ is, stijgt tot 8,1 duizend huishoudens. Een toename van bijna 50 procent. De op-één-na oudste huishoudengroep (45 jaar t/m 64 jaar) groeit in tien jaar met ongeveer 1,0 duizend huishoudens. De overige twee leeftijdsgroepen blijven in absoluut aantal redelijk stabiel. 2 In de toelichting bij de tabellen afkomstig uit het RIO staat: Als een VSOgebruiker RIO tabellen publiceert moet geheimhouding op aantallen worden toegepast ( ). [Dit betekent dat] bij publicatie van personen en aantallen op duizendtal gepubliceerd moet worden, met 1 cijfer achter de komma. Bijvoorbeeld 1.230 wordt 1,2 duizend. 5
3.2 Wat is de omvang van de aandachtsgroep in 2010? De aandachtsgroep is als volgt gedefinieerd: bedoeld wordt die groep huishoudens die gezien haar (lage) inkomen in aanmerking zouden kunnen komen voor huurtoeslag 3. Op verzoek van de VSO (Vereniging voor Statistiek en Onderzoek) worden op basis van de uitkomsten van het CBS: Regionale inkomensverdeling 2007 (RIO) 4 tabellen samengesteld over de aard en omvang van huishoudens in de aandachtsgroep. De meest actuele gegevens hebben betrekking op het jaar 2007. Op 1 januari 2008 viel op basis van het RIO en de huishoudenberekening van het CBS 11,9 duizend huishoudens in Lelystad in de categorie Aandachtsgroep. Dit was toen 38% van het totaal aantal huishoudens in Lelystad. In grafiek 3.1 wordt de ontwikkeling van de omvang sinds 2003 afgebeeld. Grafiek 3.1 Ontwikkeling van de omvang van de aandachtsgroep sinds 2003 (in huishoudens) x 1.000 14,0 11,9 8,5 7,0 0,0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Sinds 2003 neemt de omvang van de aandachtsgroep in Lelystad elk jaar iets toe. Er is sprake van zowel een relatieve stijging, zie grafiek 3.2 (30% van de huishoudens op 1-1 2003 naar 38% op 1-1- 2008) als een absolute stijging van 8,5 duizend op 1-1-2003 naar 11,9 op 1-1-2008 (grafiek 3.1). Overigens is landelijk een zelfde trend waarneembaar. De omvang is landelijk gestegen van 29% 1-1- 2003 naar 35% op 1-1-2008. De stijging is landelijk gezien wel iets minder sterk dan in Lelystad. Grafiek 3.2 Relatieve ontwikkeling van huishoudens in de aandachtsgroep sinds 2003. 100% 50% 30% 29% 38% 35% 0% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 % aandachtsgroep Lelystad % aandachtsgroep NL 3 Afbakening gebeurt als volgt: De 'aandachtsgroep VSO' wordt afgebakend op basis van het belastbaar inkomen, leeftijdsgroep jonger dan 65 jaar / 65 jaar en ouder en type particulier huishouden (RIO2008-toelichting). In de bijlage staat een tabel met hierin de inkomens per type aandachtsgroep. Niet alle huishoudens die in aanmerkingen komen voor huurtoeslag krijgen dit ook. Een deel van de aandachtsgroep woont in een koophuis. Voor koopwoningen geldt de huurtoeslagwet niet. Daarnaast vraagt een deel van de aandachtsgroep (om niet nader onderzochte reden) geen huurtoeslag aan. 4 CBS: Regionale inkomensverdeling (RIO) is een onderzoek van het CBS naar de regionale inkomensverdeling in Nederland. De gegevens gebruikt in dit onderzoek zijn voornamelijk afkomstig van de belastingdienst en GBA. De regionale gegevens komen uit een steekproef van 2 miljoen huishoudens. Bron: CBS: Regionale inkomensverdeling 2007. 6
Uit tabel 3.3 kan worden afgeleid dat 44% van de huishoudens waarvan het hoofd jonger is dan 25 jaar, binnen de aandachtsgroep valt. Het betreft ongeveer 0,8 duizend huishoudens van naar schatting 1,8 duizend jonge huishoudens in totaal in Lelystad 5. Van de huishoudens tussen de 25 en 65 jaar viel op 1-1-2008 ongeveer een derde in de aandachtsgroep. Hier gaat het dan om 8,2 duizend huishoudens, van de circa 24,4 duizend huishoudens in deze leeftijdscategorie. Van de huishoudens van 65 jaar en ouder wordt in het RIO 2007 geschat dat 59% binnen de aandachtsgroep valt. In 2007 ging het om ongeveer 2,9 duizend huishoudens van 65 jaar en ouder in de aandachtsgroep. De aandachtsgroep van oudste huishoudens was op 1-1-2008 qua omvang ruim 3,5 keer zo groot als de groep van de jongste huishoudens. Tabel 3.3 Huishoudens in aandachtsgroep per leeftijdsgroep 1-1-2008 1-1-2008 Lelystad Lelystad Nederland X 1.000 % % jonger dan 25 jaar 6 0,8 44 60 25 t/m 44 jaar 4,1 34 28 45 t/m 64 jaar 4,1 33 29 65 jaar en ouder 2,9 59 54 Totaal 11,9 38 35 Bron: RIO 2007; CBS, bewerking AB-OS Wanneer de grootte van de aandachtsgroepen in Lelystad vergeleken wordt met landelijke schattingen, dan valt op dat in Lelystad over de gehele linie (met uitzondering van de jongste leeftijdsgroep) verhoudingsgewijs meer huishoudens in de aandachtsgroep vallen. Verschillen zijn het grootst onder de twee jongste huishoudengroepen (15 t/m 24 jaar en 25 t/m 44 jaar) en onder de oudste huishoudengroepen het kleinst 6. Conclusie Op basis van uitkomsten van het RIO wordt voor Lelystad geschat dat op 1-1-2008 11,9 duizend huishoudens in de aandachtsgroep vallen. Het geschatte aantal huishoudens in de aandachtsgroep in Lelystad is sinds 2003 zowel absoluut als relatief fors gestegen. Van de exacte omvang van de aandachtsgroep in Lelystad in 2010 kunnen we alleen een schatting maken. Hoe de aandachtsgroep zich sinds 1-1-2008 zal ontwikkelen wordt in de volgende paragraaf nader besproken. 5 Voor het bepalen van de absolute aantallen binnen de aandachtgroep is gebruik gemaakt van de gevonden verhouding in het RIO tussen totale leeftijdsgroep versus aandachtsgroep. Deze verhouding is vervolgens toegepast op de schatting van het aantal huishoudens uit de huishoudenprognose van het CBS. Met uitzondering van de jongste leeftijdsgroep, komen de totalen goed overeen. De CBS huishoudenprognoses schat het aantal zelfstandig wonende jongeren consequent veel hoger in dan het RIO. Het gevolg hiervan is dat het aantal jongeren binnen de aandachtsgroep ook veel hoger uitvalt dan uit het RIO komt. 6 Omdat het bij de jongste leeftijdsgroep om kleine aantallen gaat, zijn de onnauwkeurigheidsmarges groter. Op basis van deze cijfers kan niet geconcludeerd worden dat jongeren in Lelystad minder grote kans hebben om binnen de aandachtsgroep te vallen dan landelijk. Of dat Lelystadse jongeren het beter doen, dan landelijk het geval is. 7
3.3 Hoe ontwikkelt de aandachtsgroep zich de komende tien jaar? In feite betreft het in deze rapportage de ontwikkeling van de aandachtsgroep over twaalf jaar. Voor 2009 en 2010 bestaat nog geen berekening van de aandachtsgroep door een RIO. Voor zowel de huidige omvang (in 2010) als voor de toekomst heeft de begeleidingsgroep Thermometer aandachtsgroep aan O&S verzocht enkele scenario s door te rekenen. Als bodem, ook wel het gunstigste scenario is gekozen om de omvang van de aandachtsgroep in de toekomst min of meer gelijk te houden aan het aantal op 1-1-2008. In de vorige versie van de Thermometer (2007) werd uitgegaan van zowel een absolute als relatieve daling van het aantal aandachtshuishoudens. Dit is niet uitgekomen. In tegendeel zelfs, de aandachtsgroep is volgens de resultaten uit het RIO juist gestegen. Om t/m 2019 in ieder geval de omvang van de aandachtsgroep in Lelystad stabiel te houden op 11,9 duizend personen betekent al een verandering in de huidige trend. Relatief gezien neemt de omvang van huishoudens in de aandachtsgroep dan af dan met 5% af. Bij de bovengrens, ook wel het ongunstigste scenario, wordt uitgegaan van een (forse) groei van het aandeel aandachtshuishoudens. In dit scenario valt 48% van de huishoudens in 2019 in de aandachtsgroep. De begeleidingsgroep verwacht niet dat in Lelystad meer dan de helft van de huishoudens in de toekomst tot de aandachtsgroep zal behoren. Daarom is het plafond van de grootte van de aandachtsgroep op 48% van het totale aantal huishoudens gesteld. De overige scenario s liggen tussen deze twee uitersten in. De vier scenario s, hebben allen 1-1-2008 als uitgangspunt. Vervolgens is de volgende ontwikkeling doorberekend: 1. De aandachtsgroep is in 2019 33% van het aantal huishoudens. 5% lager dan op 1-1-2008. 2. De omvang van de aandachtsgroep blijft ongeveer 38% van de huishoudens. 3. De aandachtgroep is in 2019 43 van het aantal huishoudens. 5% hoger dan op 1-1-2008. 4. De aandachtgroep is in 2019 48% van het aantal huishoudens. 10% hoger dan op 1-1-2008. In ieder scenario wordt rekening gehouden met de veranderende bevolkingssamenstelling in Lelystad. Daarnaast is de voorspelling van het CBS over de omvang van de huishoudens gevolgd. Volgens het CBS neemt het aantal huishoudens toe tot 35,8 duizend op 1-1- 2020, een groei van 12% t.o.v. 2010, zie tabel 3.2. De omvang van de leeftijdsgroepen van de hoofden van huishoudens verandert de komende jaren ook. Neemt een groep huishoudens de komende jaren toe (bijvoorbeeld senioren) dan is eenzelfde trend waarneembaar binnen de aandachtsgroepen. 1. In het gunstigste scenario gaan we uit van een daling van de aandachtsgroep van 38% van alle huishoudens in 2007 naar 33% van de huishoudens per 1-1-2020. Absoluut gezien blijft de omvang van de aandachtsgroep vrijwel constant op bijna 12,0 duizend huishoudens. 2. Wanneer het aandeel van de aandachtsgroep op ongeveer 38% van het aantal huishoudens gehouden wordt, stijgt het aantal huishoudens binnen de aandachtsgroep naar 13,8 duizend. 3. In een ongunstig scenario is berekend hoe groot de aandachtsgroep wordt als in 2019 43% van de huishoudens in de aandachtsgroep valt. Het betekent dat de omvang van 11,9 duizend aandachtshuishoudens in 2008 stijgt naar 15,4 duizend per 1-1-2020. 4. Het hier doorgerekende meest ongunstige scenario houdt in dat het aantal aandachtshuishoudens groeit naar 17,2 duizend huishoudens per 1-1-2020. Tussen 2003 en 2007 kende Lelystad een sterke toename van het aantal aandachtshuishoudens. De stijging in het recente verleden is iets afgezwakt, maar in dit scenario stijgt het aandeel huishoudens in de aandachtsgroep in ruim 10 jaar met 10%. Per 1-1-2020 valt dan 48% van de huishoudens binnen de aandachtsgroep. 8
Grafiek 3.3 Prognose huishoudens in aandachtsgroep, vier scenario s 20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2003 2006 2009 2012 2015 2018 aandachtsgroep verleden 5% afname aandachtsgroep Omvang aandachtsgroep blijft circa 38% 5% toename aandachtsgroep 10% toename aandachtsgroep Wat betekenen de verschillende scenario s voor de absolute opgave? Uit grafiek 3.3 kan opgemaakt worden dat de omvang van de aandachtsgroep nogal uiteen loopt. Echter in het gunstigste scenario dat hier doorgerekend is, blijft de absolute omvang toch minimaal even groot als in 2007. Blijft de omvang van de aandachtsgroep toenemen, zoals dit ook gebeurde in Lelystad tussen 2003 en 2007, dan groeit de aandachtsgroep tot ongeveer 17,2 duizend huishoudens per 1-1-2020. Tabel 3.4 Omvang huishoudens in aandachtsgroep per scenario 2008 2010 2020 X 1.000 5% afname 11,9 11,9 11,9 Omvang ca 38% 11,9 12,2 13,8 5% toename 11,9 12,5 15,4 10% toename 11,9 12,7 17,2 Welk scenario ook als leidraad gekozen wordt, in alle scenario s is er sprake van een (forse) groei van de groep senioren, zie tabel 3.5. Speciale aandacht gaat uit naar de mensen van 75 jaar en ouder. In deze groep neemt de zorgvraag snel toe en de kans om alleen achter te blijven wordt steeds groter. Deze groep senioren zal de komende jaren een steeds groter deel van de aandachtsgroep worden. In 2010 woonden ongeveer 3,1 duizend 75+ in Lelystad. De komende tien jaar groeit het aantal 75+ met ongeveer 1.300 personen, naar een kleine 4.500 75+ in 2020. Zij vormen dan 32% van alle senioren (65+). Na 2020 is de verwachting dat in vijf jaar tijd het aandeel 75+ toeneemt tot ruim 6,0 duizend personen, 40% van de senioren 7. 7 Een deel van de 75+ zal willen en/of moeten verhuizen naar intramurale huisvesting. Deze woonvorm maakt geen onderdeel uit van de kernvoorraad. 9
Tabel 3.5 Omvang seniorenhuishoudens in de aandachtsgroep per scenario 2008 2010 2020 X 1.000 5% afname 2,9 3,2 4,9 Omvang ca 38% 2,9 3,3 5,8 5% toename 2,9 3,4 6,3 10% toename 2,9 3,5 7,0 Parallel aan de groei van de groep senioren staat de voorspelling van het CBS dat het aantal alleenstaanden de komende jaren zal groeien. Alleenstaanden hebben grotere kans om in de aandachtsgroep te vallen, omdat het voor één persoon lastiger is om een hoger inkomen te verwerven dan voor twee of meer personen. Daarbij komt dat een deel van de groei van alleenstaanden voor rekening komt voor senioren. Dit is een kwetsbare groep, vooral mensen van 75 jaar en ouder worden steeds kwetsbaarder. Grafiek 3.4 Prognose alleenstaanden in aandachtsgroep (4 scenario s) 10.000 7.500 5.000 2.500 0 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 5% afname 5% toename 38% stabiel 10% toename Wanneer de omvang van de aandachtsgroep rond de 38% van het aantal huishoudens blijft, dan zal het absolute aantal alleenstaande huishoudens groeien van ongeveer 5,2 duizend in 2010 naar 6,6 duizend per 1-1-2020. Het aandeel meerpersoonshuishoudens groeit in dit scenario ook, maar iets minder hard: van 7,0 duizend in 2010 naar 7,3 duizend per 1-1-2020. 10
Conclusie Een harde uitspraak over hoe de aandachtsgroep zich in Lelystad ontwikkelt is onmogelijk. Niemand weet hoe de toekomst er uit zal zien. Wel kunnen we een educated guess doen in de vorm van vier scenario s. In het gunstigste scenario neemt de omvang van de aandachtshuishoudens relatief af, maar blijft absoluut gezien ongeveer gelijk aan het aantal op 1-1-2008. Op 1-1-2020 zouden 11,9 duizend huishoudens als aandachtsgroep aangemerkt worden. In het ongunstigste scenario blijft de aandachtsgroep toenemen en groeit tot 17,2 duizend huishoudens. In dit geval zou op 1-1-2020 48% van de huishoudens in de aandachtsgroep vallen. Gezien de al forse omvang van de aandachtsgroep op 1-1-2008 (38% van het totaal aantal huishoudens) is het aannemelijk om te verwachten dat de aandachtsgroep de komende jaren minder snel zal groeien dan tussen 2004 en 2007 het geval was. Mogelijkerwijs stabiliseert het aandeel huishoudens in de aandachtsgroep de komende jaren, of neemt het zelfs relatief gezien iets af. Scenario 4 lijkt de minst waarschijnlijke uitkomst te zijn. De aandachtsgroep zal in 2020 qua omvang waarschijnlijk tussen de 11,9 duizend en 15,4 duizend huishoudens liggen. Respectievelijk 33% tot 43% van het totale aantal huishouden per 1-1-2020. Om de rapportage leesbaar te houden gebruiken we in de verdere rapportage de middenvariant scenario 2: 38%. U kunt, indien u dit wenst, zelf de gevolgen berekenen wanneer de andere scenario s toegepast worden. 11
3.4 Hoe groot is de huidige woningvoorraad en kernvoorraad? Op 1 januari 2010 bestond de woningvoorraad in Lelystad uit 30.874 woningen. Op basis van diverse registraties 8 wordt het aantal sociale huurwoningen op 8,7 duizend woningen geschat, zie tabel 3.6. Centrada is de grootste woningcorporatie in Lelystad. Zij bezit naar schatting 92% van de (sociale) huurwoningvoorraad in Lelystad. Tabel 3.6 Kernvoorraad sociale woningen in Lelystad (1-1-2010) X 1.000 percentage Sociale huur 8,7 28% Sociale koop 8,4 27% Kernvoorraad sociale woningen Woningvoorraad Lelystad 30,9 Bron: BBL en RD, bewerking AB-OS 17,1 55% Koopwoningen met een WOZwaarde maximaal 163.325 9 worden in dit onderzoek tot kernvoorraad gerekend. In totaal vallen 8.364 woningen in 2010 in deze categorie. Het aandeel sociale koop is iets kleiner dan sociale huur, maar het ontloopt elkaar niet veel. Wanneer we sociale koop en sociale huur bij elkaar optellen dan komt de kernvoorraad op 1-1-2010 uit op 17.087 woningen. Van de woningvoorraad kan 55% tot de kernvoorraad gerekend worden. Conclusie De huidige woningvoorraad in Lelystad is 30.874 woningen. De sociale kernvoorraad is in deze rapportage vastgesteld op 17.087 woningen. Dit is 55% van de totale voorraad. De sociale huurwoningen omvatten 28% van de woningvoorraad, zo n 8,7 duizend woningen. De sociale koopsector is iets kleiner, namelijk 27% oftewel 8,4 duizend woningen. 8 Voor de schatting van sociale huur en sociale koop is een koppeling van diverse registraties nodig. Deze koppeling is zonder bewerking niet mogelijk. Het gevolg is een (gering) verlies van gegevens. Hierdoor kan alleen een schatting gemaakt worden van het aantal sociale woningen. 9 De grens van 163.325 is gebaseerd op de maximale vraagprijs + k.k. (kosten koper) van een woning waarvoor een koper in aanmerking zou kunnen komen voor koopsubsidie, prijspeil 2010. 12
3.5 Hoe ontwikkelt de woningvoorraad en kernvoorraad zich de komende tien jaar? Uit het MBP (versie zomer 2010) kunnen de volgende plannen voor nieuwbouw van sociale woningen afgeleid worden, tabel 3.7. Tabel 3.7 Nieuwbouw van sociale woningen Jaar Bouwplannen Sociale huur Sociale koop 2010 t/m 2014 10 1.961 430 22% 227 12% 2015 t/m 2019 11 2.263 509 22,5% 170 7,5% Bron: Beleid en O&S In tabel 3.8 staat een prognose van de verdeling van sociale huur en koopwoningen de komende jaren: Tabel 3.8 Ontwikkelingen in de woningvoorraad (per 1 januari) Woning Jaar voorraa d Sociale huur Sociale koop Kernvoorraad 2010 30.874 8.723 28% 8.364 27% 17.087 55% 2015 32.779 8.744 27% 9.000 27% 17.744 54% 2020 34.523 8.823 25% 9.600 28% 18.423 53% Bron: Beleid en O&S Op basis van de MBP (versie zomer 2010) kan geschat worden dat in de komende tien jaar (2010 t/m 2019) 939 sociale huurwoningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd. Tegelijkertijd worden in deze periode ook huurwoningen aan de sociale huurvoorraad ontrokken. Dit komt voornamelijk door de verkoop van huurwoningen. Zowel Centrada als overige verhuurders 12 zijn van plan om huurwoningen te verkopen. Dit aantal wordt geschat op ongeveer 800 woningen die verkocht worden in de periode van 2010 t/m 2019. Per saldo groeit de sociale huurvoorraad in tien jaar met 100 woningen. Relatief gezien krimpt de sociale huursector van 28% naar 25% van de totale woningvoorraad. De sociale koopvoorraad groeit de komende jaren harder dan de sociale huurvoorraad. Naast bouwplannen (verwachting van 397 in tien jaar tijd), groeit de voorraad ook als gevolg van verkoop van sociale huurwoningen (de eerder genoemde 839 woningen). Relatief gezien groeit de sociale koopvoorraad van 27% naar 28% van de totale woningvoorraad. In 2019 zal de sociale koop voorraad bijna duizend woningen groter zijn dan de huurvoorraad. De totale sociale voorraad krimpt van 55% naar 53% van de woningvoorraad. Het bouwvolume van vrije sector woningen is groter dan de geplande toevoeging van sociale woningen. De term vrije sector betekent niet onmiddellijk duur. Een substantieel deel (30%) van de woningen in de vrije sector staat gepland in de prijscategorie 163.325 tot 200.000. Naar schatting worden in tien jaar tijd ongeveer 1.250 van deze woningen gebouwd. 10 Het MBP (versie zomer 2010) voorziet niet in een categorie sociale koop. Om toch tot een schatting te komen zijn alle woningen in de categorie 150.000 gerekend tot sociale koop. Hierbij is 27% van de geplande woningen in de prijscategorie 150.000-200.00 bij opgeteld. 11 Vanaf 2016 wordt in het MBP geen prijsindeling meer gegeven. Als schatting is gebruik gemaakt van de doelstellingen uit de publieksnotitie Lelystad een vitale woonstad, 2009. 30% van de plannen zijn hierin geoormerkt als sociaal, ¾ huur en ¼ koop. 12 Beleggingsmaatschappijen ( overige verhuurders ) bezitten ongeveer 5% van de huurmarkt van Lelystad. Een kleine duizend (975) woningen is potentieel sociale koop, wanneer de beleggers de woning verkopen. Navraag bij enkele belegging- &vastgoedinvesteerders in Lelystad leert dat, zodra de huidige huurder het contract beëindigt, de woning vaak te koop gezet wordt. Woningen die op 1-1-2010 onder de 163.325 grens vallen en in het bezit zijn van de beleggers worden gezien als potentieel sociale koop. In tabel 3.8 wordt er vanuit gegaan dat beleggers per vijf jaar 25% van hun sociale bezit verkopen. 13
In de verwachtte groei van de kernvoorraad is geen rekening gehouden met eventuele sloop van sociale woningen. Vooral wanneer in de toekomst sprake is van sloop van sociale huurwoningen zal erop gelet moeten worden dat de beperkte groei (+100) woningen in tien jaar in stand blijft. Staat tegenover onttrekking van sociale woningen geen nieuwbouw in dezelfde categorie, dan zal dit een nadelig effect hebben op de voorraad ontwikkeling. Verder is bij de verwachte groei van de sociale koopvoorraad geen rekening gehouden met een waardestijging van (nieuwbouw) sociale koop. De groei van de sociale koop kan als gevolg van deze waardeontwikkeling dus iets achterblijven bij de huidige schatting. Overigens zal dit effect waarschijnlijk minimaal zijn. In 2009 en 2010 was sprake van een daling van de woningwaarde in Lelystad en hoogstwaarschijnlijk duurt het nog enige jaren voordat de huizenprijs deze daling weer heeft ingelopen. Conclusie De woningvoorraad in Lelystad groeit de komende tien jaar met ongeveer 3.650 woningen. Dit is een toename van de voorraad van bijna 12%. De kernvoorraad kent absoluut gezien een lichte groei. De kleinste groei vindt plaats in de sociale huursector. Alhoewel de gemeente zichzelf een bouwtaak oplegt van bijna 1.000 sociale huurwoningen t/m 2019, blijft de groei door de verwachte verkoop van huurwoningen bijna nul. De sociale koopvoorraad neemt de komende tien jaar zowel absoluut als relatief toe. De bouwplannen voor de komende tien jaar liggen voor de sociale koopsector duidelijk lager (bijna 400) dan de sociale huursector. Maar de verkoop van huurwoningen draagt echter flink bij in de groei. Wanneer zowel Centrada als de overige verhuurders het geschatte aantal woningen verkopen dan groeit de sociale koopsector met nog eens ruim 800 woningen in tien jaar, zonder dat hiervoor gebouwd hoeft te worden. Op basis van de verwachte ontwikkelingen in de woningvoorraad neemt het aandeel sociale kernvoorraad in de komende tien jaar relatief gezien licht af. De kernvoorraad is in 2010 55% van de totale woningvoorraad in 2019 wordt verwacht dat dit nog 53% zal zijn. Worden woningen in de kernvoorraad gesloopt, of vindt een waardestijging van (sociale) koopwoningen plaats dan zal de relatieve afname sterker zijn. 14
3.6 Hoe verhoudt de verwachte ontwikkeling in de kernvoorraad zich tot de mogelijke ontwikkeling van de aandachtsgroep? Met behulp van de uitkomsten van het RIO hebben we geschat dat in 2007 64% van de aandachtsgroep in een sociale huurwoning woonde. Wanneer we aannemen dat de omvang van de aandachtsgroep in 2010 ook 38% van alle huishoudens was, dan woonden in 2010 ongeveer 7,8 duizend aandachthuishoudens in een huurwoning, zie tabel 3.9. Lelystad heeft in 2010 een voorraad van bijna 8,7 duizend sociale huurwoningen, zie tabel 3.8. Zo n 4,3 duizend huishoudens binnen de aandachtsgroep woont naar schatting in een koopwoning. De sociale koopvoorraad bestaat in 2010 uit 8,4 duizend woningen. Tabel 3.9 Werkelijk en prognose van aandachtsgroep in woning naar eigendomsvorm (per 1 januari) 13 2008 14 2010 2015 2020 X 1.000 Huurwoning 7,6 7,8 8,3 8,9 Koopwoning 4,3 4,4 4,6 4,9 Aandachtsgroep totaal 11,9 12,2 12,9 13,8 RIO tabel 6.1 (2007), bewerking AB-OS Om een uitspraak te kunnen doen hoe gespannen de sociale woningmarkt is, wordt dit jaar voor het eerst gebruik gemaakt van de spanningsgraadmeter. Dit is een instrument waarmee met één cijfer geprobeerd wordt om de spanning op de sociale woningmarkt weer te geven. De formule is simpel: Sociale kernvoorraad (huur + koop) / Huishoudens in aandachtgroep = spanningsgraad Is het getal lager dan 1,0 dan zijn meer huishoudens als doelgroep geïdentificeerd dan het aantal geschikt geachte woningen. Hoe dichter het getal bij nul komt, hoe gespannener de situatie. In een perfect werkende markt betekent een getal van 1,0 een neutrale situatie. Het aantal woningen komt overeen met de doelgroep en de doelgroep woont ook in de voor hen bestemde woningen. Hoe hoger het getal boven 1,0, hoe ontspannender de huizenmarkt voor deze doelgroep zou moeten zijn. Echter, de markt werkt niet perfect. Als de woningen niet bewoond worden of raken door de doelgroep, dan kan alsnog sprake zijn van spanning. Extra indicatoren zijn nodig om te bepalen of de woningmarkt inderdaad ontspannen is. Voor Lelystad in 2010 geldt 15 een spanningsgraad van 17,1 / 12,2 = 1,4. Dit houdt in dat voor ieder huishouden in de aandachtsgroep 1,4 huis in Lelystad geschikt is om te bewonen. Kijken we naar het aantal huishoudens in een huurwoning en het aanbod sociale huurwoningen dan geeft de spanningsgraadmeter 1,1 aan. Voor sociale koop geldt een spanningsgraad van 1,9. Belangrijk is om op basis van meer informatie pas te bepalen of de woningmarkt voor de aandachtsgroep gespannen is. De kernvoorraad is namelijk niet exclusief beschikbaar voor de aandachtsgroep. In het verleden gold dit voor zowel huurwoningen als koopwoningen. Per 1 januari 2011 geldt een EU-norm dat 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen bestemd zijn voor huishoudens met een inkomen tot maximaal 33.614,-. Huishoudens die meer verdienen dan deze norm kunnen vanaf dan naar verwachting veel minder makkelijk aan een sociale huurwoning komen. De concurrentie om een huurwoning neemt af voor de aandachtsgroep. Huishoudens binnen de aandachtsgroep die een koopwoning willen kopen moeten concurreren om woningen met huishoudens die een betere inkomenspositie hebben. Om een inschatting te kunnen maken hoe gespannen de factor 1,4 is, zijn de volgende indicatoren van belang: 13 Tabel gebaseerd op scenario 2: 38% 14 De cijfers over 2008 komen uit het RIO 2007. De overige jaren zijn afkomstig uit scenario 38%. 15 Wanneer we uitgaan van een aandachtsgroep van 38% van het totale aantal huishoudens. 15
Mutatiegraad huurwoningen Centrada kende in 2009 een mutatiegraad van 10% van haar huurwoningen. Dit houdt in dat van 10% (865) van het woningbezit van Centrada in 2009, de huurder het huurcontract beëindigde. Dit percentage is al jaren stabiel. Bijna net zoveel woningen (873) werden door Centrada in 2009 aangeboden voor verhuur. Een klein deel (11%) betrof nieuwbouw. De rest van de verhuurde woningen waren bestaande woningen. Wachttijd huurwoning De gemiddelde wachttijd voor een actieve 16 woningzoekende 17 was in Lelystad in 2009 1,3 jaar. Jongeren (één- en twee persoonshuishoudens 18 t/m 22 jaar) en senioren (70+) zoeken minder lang, namelijk gemiddeld maximaal 1,0 jaar. Huishoudens met kinderen zoeken gemiddeld het langst, namelijk 1,7 jaar. Ter illustratie, op de website van De Alliantie 18 wordt gesproken van een gemiddelde wachttijd in Almere van 3,6 jaar, in Amsterdam tussen 6 en 12 jaar en in Amersfoort 2 tot 4 jaar. Sociale koopwoningen te koop In september 2010 stonden bijna 500 woningen onder 163.325 te koop. Naar schatting stond 6% van de sociale koopvoorraad 19 te koop. Dit houdt in dat ongeveer 500 woningen binnen het bereik van de aandachtsgroep vallen. Het aantal transacties in Lelystad is de afgelopen jaren sterk afgenomen. Vonden in 2002 nog ruim 1.750 transacties plaats in 2009 is dit gedaald tot 606, een afname van 66%. Verder blijkt dat 60% (363) van alle transacties 20 (606) in 2009 woningen tot 163.325 betrof. In 2010 is het aantal transacties verder gedaald naar 521. In 2008 was dit 55%. (537 van 975). Ondanks dat ook in het goedkope segment het aantal transacties terugloopt (-32% t.o.v. 2008), daalt dit minder sterk dan de overige segmenten (-44% t.o.v. 2008). Het aantal transacties van sociale koopwoningen was in 2009 ruim lager dan het huidige aanbod sociale koopwoningen. Voor 2010 valt niet te verwachten dat dit veel anders zal zijn. Er blijft een constante aanvulling van nieuwe koopwoningen, om de plaats in te nemen van verkochte woningen. Het aanbod van nieuwbouw is hierin zelfs nog niet meegenomen. Geconstateerd kan worden dat in het goedkope koopsegment in Lelystad in 2010 ruim aanbod bestaat. Verkooptijd woningen De afgelopen jaren is in Lelystad de verkooptijd van (bestaande) woningen steeds verder opgelopen. In 2005 werd gemiddeld 50% van alle koopwoningen in minder dan 90 dagen verkocht. In 2009 is dit opgelopen tot bijna 140 dagen 21. Kijken we naar Almere, dan stond 50% van de woningen tot ongeveer 90 dagen te koop in 2009 en het voor geheel Nederland gold dat 50% van de woningen binnen 115 dagen verkocht was. In het segment waartoe de meeste sociale koopwoningen behoren, de tussenwoning, was 50% in 2009 binnen circa 105 dagen verkocht. De jaren daarvoor was de verkooptijd ruim 20 dagen korter. Kijken we naar Almere dan stond 50% van de tussenwoningen slechts 76 dagen te koop. De Lelystadse woningmarkt (bestaande woningen) kent minder dynamiek dan de Almeerse. Lelystad lijkt meer last te ondervinden van de woningmarktcrisis. 16 Een actieve woningzoekende is een persoon die na inschrijving bij Centrada ten minste op één woning gereageerd heeft. 17 Veel woningzoekenden schrijven zich in om wachttijd te sparen. Zij reageren alleen op een door hen gewenste woning. De wachttijd voor een sociale huurwoning is in feite een kwalitatieve wachttijd. Is een woningzoekende minder veeleisend, dan kan deze op veel kortere termijn dan de gemiddelde actieve wachttijd een woning krijgen. 18 http://www.de-alliantie.nl/smartsite.shtml?id=4221, site bezocht op 7 oktober 2010 19 www.funda.nl 496 woningen te koop onder 163.325 op. (496/8.364)*100=6%. Kanttekening hierbij is dat niet alle woningen via Funda aangeboden worden. Deze 500 woningen fungeert dus als een bodem van het koopaanbod. In werkelijkheid ligt het aanbod hoger. 20 Bron: Kadaster 21 Bron: woningmarktmonitor 2010 tabel 3.26 16
Toekomst Op basis van bovengenoemde indicatoren valt af te leiden dat in Lelystad in 2010 sprake was van een ontspannen woningmarktsituatie. Aan de ene kant kunnen huishoudens betrekkelijk snel een huurwoning krijgen, aan de andere kant bestaat ruim aanbod van sociale en goedkope koopwoningen. Wanneer de betaalbaarheid van de sociale koopsector onderdruk komt kan de ontspannen situatie die in 2010 gesignaleerd wordt, omslaan. De komende jaren zal de samenstelling van de aandachtsgroep behoorlijk veranderen. De huishoudens zullen kleiner worden. Het CBS voorspelt een sterkere groei van het aantal eenpersoonshuishoudens dan van meerpersoonshuishoudens. Volgens het RIO (2007) was van de aandachtgroep die in een huurwoning woonde 54% alleenstaand. Gaan we er vanuit dat ook in de toekomst 54% van de alleenstaanden in een huurwoning woont, dan stijgt het aantal alleenstaanden uit de aandachtsgroep die in een huurwoningen wil wonen naar 4,8 duizend in 2020, zie tabel 3.10. Tabel 3.10 Prognose aandachtsgroep per huishoudentype (scenario 38%) Huur Koop 2010 2020 2010 2020 x 1.000 Alleenstaanden 4,2 4,8 1,0 1,7 Meerpersoonshuishoudens 3,6 4,1 3,4 3,2 Totaal, behoefte 7,8 8,9 4,4 4,9 Aanbod woningen, bestaand en verwacht 8,7 8,8 8,4 9,6 Ruimte op woningmarkt per eigendomstype 0,9-0,1 3,9 4,7 Bron: RIO, bewerking AB-OS Op basis van de bijgestelde MBP kan verwacht worden dat op 1 januari 2020 8,8 duizend sociale huurwoningen in Lelystad staan, zie tabel 3.8. In tabel 3.10 staat dat op 1-1-2020 mogelijk 22 8,9 duizend huishoudens behoefte hebben aan een sociale huurwoning 23. De spanningsgraad verandert in dit geval van 1,1 in 2010 naar 1,0 per 1-1-2020. Of de wachttijd voor een huurwoning in Lelystad de komende jaren zal toenemen is nog maar de vraag. De EU heeft besloten 24 dat minimaal 90% van de vrijgekomen sociale huurwoningen aan inkomens lager dan 33.614,- per jaar toegewezen dienen te worden. Doel van de EU-regelgeving is dat de concurrentie om sociale huurwoningen afneemt voor huishoudens in de aandachtgroep. Ondanks de geringe groei van de sociale huurvoorraad kan de ontspannen situatie op de sociale huurmarkt hierdoor mogelijk onveranderd blijven. Voor koopwoningen geldt dat geschat wordt dat in 2020 zo n 4,9 duizend huishoudens in de aandachtsgroep in een koopwoning (willen) wonen. Inmiddels is dan het aanbod sociale koopwoningen in de Lelystadse voorraad waarschijnlijk gestegen naar 9,6 duizend woningen. De spanningsgraad wordt 2,0, nog iets meer ontspannen dan in 2010. Het aantal alleenstaanden dat een koopwoning wil kopen neemt in dit model ook toe. Terwijl het aantal meerpersoonshuishoudens dat wil kopen in dit geval afneemt. 22 Deze uitkomsten zijn gebaseerd op scenario 2: 38%. 23 Scenario 38% 24 In 2009 heeft de EU voor Nederland tot een 90% norm voor huurwoningen besloten. Corporaties die in aanmerkingen willen blijven komen voor staatssteun moeten per 1 oktober 2010 bij het doorverhuren van vrijgekomen sociale huurwoningen minimaal 90% van deze woningen toewijzen aan huishoudens met een jaarinkomen tot maximaal 33.000,-. http://www.europadecentraal.nl/menu/282/woningcorporaties.html (geraadpleegd: 29 oktober 2010) 17
Conclusie In 2010 biedt de woningvoorraad vanuit het oogpunt van de aandachtsgroep voldoende aanbod en diversiteit. De spanningsgraad is laag, 1,4. Korte wachttijden voor alle type huishoudens in de aandachtsgroep, de aanzienlijke mutatiegraad onder huurwoningen, de oplopende verkooptijd en het ruime aanbod te koop staande sociale woningen duiden allemaal op gunstige woonmogelijkheden voor de aandachtsgroep. Kijken we naar de totale verwachte kernvoorraad in 2020 (18,4 duizend) dan lijkt zelfs in de ongunstigste scenario -aandachtsgroep groeit naar 17,2 duizend huishoudens- de voorraad groot genoeg. Houden we rekening met de groei van het aantal alleenstaanden en de wens van de aandachtsgroep om in een sociale huurwoning te wonen dan dient het beeld iets bijgesteld te worden. De vraag naar huurwoningen stijgt de komende jaren waarschijnlijk sneller dan de vraag naar koopwoningen. Verwachte bouwactiviteiten voorzien in de realisatie van ongeveer 1.000 huurwoningen. Doordat ook huurwoningen in de verkoop gezet worden, zal wanneer verkoop daadwerkelijk plaatsvindt- de netto stijging van de sociale huurvoorraad in tien jaar tijd slechts 100 woningen zijn. De spanningsgraad voor de sociale huurwoningen neemt in scenario 38% toe naar 1,0. Vanuit het oogpunt van de komende EU-norm hoeft echter geen krapte op de sociale huurmarkt te ontstaan. Ook niet wanneer de spanningsgraad onder 1,0 duikt. De voorraad van sociale koopwoningen neemt de komende jaren toe tot 9,6 duizend. Naast bouwplannen groeit de voorraad ook door verkoop van voormalige sociale huurwoningen. De vraag naar sociale koop zal de komende tien jaar waarschijnlijk niet zo sterk toenemen. De vraag uit de aandachtsgroep komt bij het scenario 38% uit op 4,6 duizend woningen. De spanningsgraad is in dit geval ongeveer 2,0, nog meer ontspannen dan in 2010. 18
4. CONCLUSIE Kunnen we nu -na alle deelvragen beantwoord te hebben, ook de hoofdvraag beantwoorden? Hoe groot is de benodigde kernvoorraad in 2020 op basis van de ontwikkeling van de aandachtgroep de komende tien jaar? Eigenlijk is het niet mogelijk om een antwoord te geven op de hoofdvraag. Niemand weet wat de toekomst brengt. Maar in deze rapportage hebben we wel een poging gedaan om aan de hand van verschillende scenario s de ontwikkeling van de aandachtsgroep en benodigde kernvoorraad te voorspellen. Het blijft echter belangrijk om te realiseren dat de gepresenteerde cijfers slechts een mogelijke uitkomst zijn. Omvang aandachtsgroep en kernvoorraad In de rapportage hebben we vier scenario s gepresenteerd van een mogelijke ontwikkeling van de aandachtsgroep in Lelystad. Als ondergrens wordt verondersteld dat in 2020 de aandachtsgroep 11,9 duizend huishoudens zal zijn. De bovengrens gaat uit van maximaal 17,2 duizend huishoudens. De kernvoorraad van Lelystad zijn sociale huurwoningen en koopwoningen met een WOZwaarde van maximaal 163.325,-. In 2010 ging het om 17,1 duizend woningen. Hiervan zijn 8,7 sociale huur en 8,4 sociale koop. In 2010 was de spanningsgraad van de kernvoorraad 1,4. Op basis van mutatiegraad van huurwoningen, wachttijd, te koop aangeboden sociale koop en verkooptijd van koopwoningen kan geconcludeerd worden dat de sociale woningmarkt in 2010 ontspannen is. De verwachting bestaat dat de voorraad sociale huurwoningen de komende tien jaar nauwelijks zal stijgen (+100). Dit komt omdat de bouwplannen van ongeveer 1.000 woningen in tien jaar, waarschijnlijk de verkoop van sociale huurwoningen compenseert. De sociale koopvoorraad neemt de komende jaren waarschijnlijk met ongeveer 1,2 duizend woningen toe. De totale kernvoorraad kan voor 2020 geschat worden op 18,4 duizend woningen. Verwachtingen voor de sociale huurvoorraad Het lijkt erop dat zelfs in het ongunstigste scenario in 2020 in Lelystad genoeg sociale woningen staan. Deze uitkomst heeft wel enige nuancering nodig. De vraag naar sociale huurwoningen zal de komende jaren hoogstwaarschijnlijk stijgen. De in deze rapportage doorgerekende scenario s ligt deze vraag tussen 7,7 duizend en 11,1 duizend woningen. Het huuraanbod in 2020 bestaat waarschijnlijk uit 8,8 duizend woningen. Een toenemende krapte op de sociale huurmarkt is een reële mogelijkheid. Omdat de huurmarkt in 2010 ontspannen genoemd kan worden en de EU heeft besloten tot een toewijzingsnorm voor sociale huurwoningen hoeft voor de aandachtsgroep echter geen nijpende krapte te ontstaan. Nieuwbouw van sociale huurwoningen blijft echter nodig om de kwaliteit en het aanbod op peil te houden. Immers de samenstelling van de aandachtsgroep verandert door de groei van het aantal alleenstaanden en ouderen. Deze groep mensen heeft behoefte aan kleinere woning. De totale voorraad van huurwoningen kan dus wel voldoende lijken, echter dat wil nog niet zeggen dat de woningen aansluiten bij de wensen van de bewoners en woningzoekenden. Daarnaast is het ook belangrijk om te kijken naar de spreiding van de sociale voorraad over de stad. Los van de stedelijke totaalcijfers wil de gemeente dat ook in een uitbreidingswijk als Warande 30% in de sociale sector gebouwd wordt. Zodoende wordt een wijk gebouwd waar ook de aandachtsgroep een plek heeft. Dit geeft ruimte om in bestaande wijken, waar vaak een te hoge concentratie aan eenzijdige sociale voorraad staat, marktwoningen toe te voegen. Verwachtingen voor de sociale koopvoorraad De vraag vanuit de aandachtsgroep naar sociale koopwoningen wordt in 2020 geschat tussen 4,2 duizend en 6,1 duizend. In alle scenario s groeit de groep alleenstaanden die een sociale koopwoning zou willen wonen. De vraag blijft naar verwachting wel kleiner dan de voorraad zelfs al in 2010 bedraagt. Alhoewel de aandachtsgroep op de sociale koopmarkt wel dient te concurreren met overige huishoudens is het bij de verwachte ontwikkeling in koopvoorraad en aandachtsgroep in de huidige situatie (2010) niet waarschijnlijk dat dit tot een gespannen koopmarkt in 2020 leidt. Onvoorspelbare ontwikkelingen kunnen de toekomstige woningmarkt veranderen. Een heikel punt in de vraag naar (sociale) koopwoningen is de (toekomstige) betaalbaarheid van de koopwoning. De financieringsmogelijkheden van de aandachtsgroep zijn beperkt. Per 1 januari 2011 zijn de normen voor het verkrijgen van een hypotheek door de banken aangescherpt, met name voor starters op de woningmarkt. In 2010 lijkt het alsof de komende tien jaar genoeg betaalbare woningen in de 19
Lelystadse woningvoorraad aanwezig zijn. Toch kan het dus gebeuren dat de doelgroep voor deze goedkope woningen de woning niet kan financieren. Omdat de EU daarnaast de 90%-norm aan de Nederlandse sociale huursector heeft opgelegd, is het mogelijk dat in de toekomst een groep mensen tussen wal en schip valt. Daarnaast kunnen problemen ontstaan voor senioren die willen doorstromen (bijvoorbeeld naar een kleinere (koop)woning). Banken zijn lang niet altijd bereid om senioren een hypotheek te verstrekken. De ontspannen situatie op de woningmarkt kan ook gunstig uitpakken voor de betaalbaarheid. Het aanbod van (sociale) koopwoningen in Lelystad overtreft momenteel in hoge mate de vraag. Als dit de komende jaren leidt tot (verdere) prijsdalingen, wordt het voor de doelgroep juist weer makkelijker om een sociale koopwoning te kopen. Zeker als de hypotheekrente op een laag niveau blijft. Al met al lijkt de sociale kernvoorraad (huur en koop) in Lelystad ook in 2020 toereikend, ten opzichte van de geschatte omvang van de doelgroep. Met de aantekening dat een dergelijke voorspelling altijd met de nodige onzekerheden gepaard gaat. 20
5. GERAADPLEEGDE BRONNEN Basisregistratie WOZ, bewerking Onderzoek en Statistiek, gemeente Lelystad Bevolkingsprognose 2010-2026, gemeente Lelystad Gemeentelijk Woningbestand, bewerking Onderzoek en Statistiek, gemeente Lelystad Herziene Meerjarenbouwprogramma (MBP) versie zomer 2010, gemeente Lelystad Huishoudenprognose 2009-2050, Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) Kadaster Rapportage woonruimteverdeling 2009, Centrada Regionaal InkomensOnderzoek (RIO), 2003 t/m 2007, Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) Tabellenboek Woningmarkt Lelystad 2010, gemeente Lelystad Thermometer aandachtsgroep en kernvoorraad 2007-2017, gemeente Lelystad 21
6. BIJLAGE De 'aandachtsgroep VSO' wordt afgebakend op basis van het belastbaar inkomen, leeftijdsgroep jonger dan 65 jaar / 65 jaar en ouder en type particulier huishouden. De navolgende indeling is van toepassing voor particuliere huishoudens die tot de 'aandachtgroep VSO' gerekend worden: eenpersoonshuishouden ; leeftijd < 65 jaar; belastbaar inkomen < 20 300 euro. eenpersoonshuishouden ; leeftijd > 64 jaar; belastbaar inkomen < 18 250 euro meerpersoonshuishouden; leeftijd < 65 jaar; belastbaar inkomen < 27 575 euro. meerpersoonshuishouden; leeftijd >64 jaar; belastbaar inkomen < 24 275 euro Bron: CBS: Regionaal Inkomensverdeling 2007 22