Gemeente * Raadsvoorstel agendapunt 10 Aan de raad van de gemeente Usselstein Zaaknummer : 157304 Datum: 1 juni 2015 Programma Woon en Leefomgeving Blad : 1 van 8 Cluster Ruimte Portefeuillehouder: dhr. V.G.M. van den Berg Informatie bij : J.A.M. van Mourik E-mail/tel.nr. : jam.v.mourik@ijsselstein.nl/1765 Evaluatiedatum Onderwerp Actualisatie grondexploitaties Samenvatting Op grond van de Nota Grondbeleid stelt de raad jaarlijks de actualisatie van de grondexploitaties vast. In dit voorstel wordt ingegaan op de actualisatie van de grondexploitaties Zenderpark, Floridalaan, Over-Oudland, Panoven, Binnenstad en Oranje Nassaukades. Geadviseerd wordt de raad voor te stellen de geactualiseerde grondexploitaties vast te stellen en geheimhouding ten aanzien van deze exploitaties in acht te nemen Inleiding Op basis van de Nota Grondbeleid stelt de raad jaarlijks een actualisatie van de grondexploitaties vast. Met dit raadsvoorstel leggen wij u de vaststelling van de actualisatie van grondexploitaties Zenderpark, Floridalaan, Binnenstad, Oranje Nassaukades, Panoven en Over-Oudland per 1-1-2015 voor. Per exploitatie wordt een inhoudelijke beschrijving en een financieel perspectief gegeven. Daarbij verwijzen tevens naar de voor de actualisatie opgestelde rapporten. Wat willen we bereiken? Met de actualisatie van de grondexploitaties wordt een actueel financieel kader vastgesteld voor de maatschappelijk gewenste ontwikkelingen in de exploitatiegebieden Zenderpark, Floridalaan, Binnenstad, Panoven, Oranje Nassaukades en Over-Oudland. Waarom willen we dit? 1. Argumenten 1.1 Zenderpark. Van het gebied Zenderpark is de planontwikkelingsfase afgerond en is het gebied op dit moment grotendeels gerealiseerd. Voor het gebied het Groene Balkon vindt de afronding van de inrichting van de openbare ruimte plaats. In het bedrijfsgedeelte "De Corridor" is in 2014, de laatste bedrijfskavel verkocht. Ten behoeve van de actualisatie is een analyse uitgevoerd op alle nog openstaande kredieten. Mede vanwege de laatste grondverkoop en de kostenbijstelling is een winstneming gedaan die in de jaarrekening 2014 is verwerkt. Het gebied Zenderpark is nagenoeg afgerond. Er zijn in dit gebied geen bijzondere, nieuwe ontwikkelingen te verwachten. In de periode 2005 tot en met 2014 zijn uit de exploitatie diverse winstnemingen gedaan. Het resterende saldo van de exploitatie Zenderpark is momenteel nihil.
Raadsvoorstel Blad: 2 van 8 Omdat het project zich in een afrondende fase bevindt, is dit resultaat gebaseerd op uitgangspunten die dicht bij de werkelijkheid liggen. 1.2 Floridalaan. In 2012 heeft de raad voor het eerst de grondexploitatie Floridalaan vastgesteld. Voordien maakte het gebied onderdeel uit van de grondexploitatie Zenderpark. Met het vaststellen van Bestemmingsplan Zenderpark in 2012, is voor de locatie Floridalaan de bouw van maximaal 12 grondgebonden woningen voorzien. In 2015 zal worden gestart met de planvorming voor de ruimtelijke invulling van het gebied. De ontwikkeling van de Floridalaan binnen het kader van het geldende bestemmingsplan leidt tot een verwacht positief resultaat voor deze grondexploitatie. Bij de planvorming en uitwerking in 2015 en 2016 van het gebied zal het beeld op het te verwachten resultaat bij deze exploitatie scherper worden. 1.3 Over-Oudland. Het overgrote deel van het programma voor het exploitatiegebied Over-Oudland is gerealiseerd. De reconstructie van het kruispunt Baronieweg - Nijverheidsweg is grotendeels uitgevoerd. De aandacht is nu gericht op de afronding van de inrichting van de openbare ruimte. Financieel perspectief Tot en met 2012 hebber er diverse winstnemingen bij deze exploitatie plaatsgevonden. Het resterende saldo Over-Oudland is nog steeds positief. De werkzaamheden aan de reconstructie van het kruispunt Baronieweg - Nijverheidsweg hebben zich tot nó 1 januari 2015 uitgestrekt. Daarbij heeft zich om verschillende redenen meerwerk voorgedaan. Het verloop van de kosten wordt nauwkeurig gevolgd en er zullen zo nodig voorstellen worden gedaan hoe daarmee om te gaan. Uit veiligheidsoverwegingen zijn bij het gereconstrueerde gedeelte een vangrail en een fietskerende reling aangebracht en zijn er bomen geplant. De kosten daarvan zullen in de actualisatie per 1-1- 2016 worden verwerkt. 1.4 Panoven. De ontwikkeling van dit exploitatiegebied is nu zover dat een bestemmingsplan in procedure is gebracht en tegelijkertijd daarmee een exploitatieplan. Daarnaast speelt in het exploitatiegebied een onteigeningsprocedure. De procedures laten zich kenmerken door een fors aantal zienswijzen. In het bestemmingsplan is inmiddels ook de vernieuwing van het kruispunt Baronieweg - Nijverheidsweg opgenomen. De vernieuwing van dit kruispunt is grotendeels gerealiseerd. Het resultaat van de grondexploitatie, is positief. Het bedrag ligt iets hoger dan het resultaat van de voorgaande exploitatie. De grondexploitatie van 2015 is op enkele punten geactualiseerd, te weten: De in 2014 geboekte kosten zijn nu als boekwaarde in de grondexploitatie meegenomen. Deze zijn ten laste gebracht van de geraamde budgetten. De planning voor de realisatie voor fase 1 is anderhalf jaar naar achteren geschoven in verband met het opnieuw doorlopen van de planologische procedures. Dit leidt tot een toename in de plankosten. De budgetten in de vorige grondexploitaties waren gebaseerd op een oude kostenramingen waarin de aanname zat dat de buitenruimte (parkeerplaatsen) rondom het te ontwikkelen vastgoed voor rekening zou komen van de gemeente. Bij de voor het exploitatieplan in 2014 uitgevoerde actualisatie van de kostenraming is de nu beoogde rolverdeling gehanteerd waarbij deze buitenruimte voor rekening komt van de projectontwikkelaar. Het financiële resultaat van de grondexploitatie Panoven is positief. Er zijn op dit moment nog enkele onzekere elementen die mogelijk kunnen leiden tot een verslechtering van dit resultaat. Het gaat dan
Raadsvoorstel Blad: 3 van 8 vooral om: De bestemmingsplanprocedure De planning van de uitvoering van fase 2 in relatie met onteigening In de grondexploitatie is een budget opgenomen voor onvoorziene zaken. Indien dit budget niet of niet geheel hoeft te worden ingezet, dan heeft dat een positief effect op het resultaat Indien de genoemde onzekerheden leiden tot een herziening van de huidige afspraken en plannen En/of leiden tot een verdere vertraging, dan is het budget "onvoorzien" mogelijk ontoereikend. In dat geval kan er sprake zijn van een negatief effect op het resultaat. Naar verwachting zal de ontwikkeling van het gebied Panoven echter een substantieel positief financieel resultaat blijven leveren. 1.5 Binnenstad. Zoals bekend behelst het project Verbeter de Binnenstad, 1 ste fase de navolgende onderdelen. 1. Kronenburgplantsoen, afgerond. 2. Hogebiezen. 3. Koningshof/Schuttersgracht. 4. Kloosterplantsoen/Jolandaplantsoen. 5. Openbare Ruimte, afgerond. 6. Algemeen. Voor de nog niet afgeronde delen kan het volgende worden aangegeven. Hogebiezen. Dit betreft de locatie waarop de nieuwe bibliotheek/rabobank is gerealiseerd. Dezen zijn in gebruik genomen. De openbare ruimte rond het nieuwe gebouw is ingericht. Omdat inmiddels is gebleken dat er regelmatig te veel fietsen "kris kras" voor het gebouw worden geplaatst, wordt het noodzakelijk geacht meer fietsenklemmen te plaatsen. Daarvoor wordt in de exploitatieopzet een bedrag opgenomen. Uitvoering moet nog plaatsvinden. Koningshof/Schuttersgracht. Op 17 februari 2011 heeft de gemeenteraad ingestemd met het schetsontwerp, dat voorziet in het navolgende bouwprogramma. Ca 4000 m2 winkelruimte. Ca 32 woningen. Ca 34 parkeerplaatsen (te realiseren op de verdieping). Ca 300 commerciële ruimte. Handhaving van het pand van de voormalige supermarkt met de daarboven gelegen woning. Voor de uitvoering van de plannen is een bouwclaimovereenkomst gesloten met Artica Vastgoedontwikkeling BV. Op basis van die overeenkomst heeft de gemeente het grondexploitatierisico (tekort) en Artica het ontwikkelrisico. De gemeente maakt het gebied bouwrijp (o.a. sloop van de voormalige Rabobank en bibliotheek, verleggen van kabels en leidingen en aanbrengen damwand) en na het gereedkomen van de bebouwing zal het gebied in opdracht en voor rekening van de gemeente worden heringericht (woonrijp gemaakt). Het bestemmingsplan dat deze ontwikkeling mogelijk moet maken is op 26 juni 2012 vastgesteld en is onherroepelijk. Door Artica is een ander bouwplan ontwikkeld. Door middel van een brief van 28 oktober 2014 is de raad daarover geïnformeerd. De plannen voorzien nu in ca. 4.000 m 2 winkelruimte (in tegenstelling tot eerdere plannen zal de Action niet op de verdieping worden gesitueerd maar op de begane grond), 25 woningen en 31 inpandige parkeerplaatsen. De aangepaste plannen passen binnen de voorschriften van het bestemmingsplan Koningshof/Schuttersgracht. Het plan zal gefaseerd worden uitgevoerd. Allereerst zal het deel aan de Schuttersgracht worden gerealiseerd en aansluitend het deel aan de Molenstraat. De aanvraag omgevingsvergunning is ingediend en uitgaande dat geen bezwaar wordt ingediend tegen de te verlenen vergunning is de start van de sloopwerkzaamheden voorzien in oktober 2015. Vooruitlopend daarop zal een tijdelijke ontsluiting op de Hogebiezen worden aangelegd.
Raadsvoorstel Blad: 4 van 8 In de grondexploitatie 2015 zijn de wijzigingen ten opzichte van 2014 benoemd. Deze wijzigingen hebben per saldo naar de huidige inschatting voor dit deel gebied een positief effect. Dit is onder meer het gevolg van het feit dat de kosten van het tijdelijk beheer lager uitvallen. Kloosterplantsoen/Jolandaplantsoen. In de vergadering van 23 juni 2011 heeft de raad ingestemd met een herontwikkeling van het gebied. De plannen voorzien in: 1. Vervanging van 88 verouderde huurwoningen door 60 huurappartementen en 27 grondgebonden woningen aan het Jolandaplantsoen. 2. Het herontwikkelen van het Kloosterplantsoen inclusief de aanleg van een nieuwe speeltuin met aandacht voor de ruimtelijke en archeologische kwaliteiten van het gebied, (nieuwe speeltuin aan te leggen in op dracht van de Stichting Speeltuin Kloosterplantoen). 3. Aanleg van ca 80 (betaalde) parkeerplaatsen voor de binnenstad. Inmiddels is besloten dat dit er 41 zullen worden. De plannen zijn uitgewerkt. Op 25 oktober 2012 zijn dezen in de cluster Ruimte toegelicht en met instemming begroet. Met de Stichting Speeltuin Kloosterplantsoen is een huurovereenkomst gesloten op basis waarvan het onderhoud en beheer van de speeltuin bij de stichting komt te liggen. De speeltuin is inmiddels aangelegd en in gebruik genomen. Het bestemmingsplan Kloosterplantsoen, opgesteld om de hiervoor genoemde ontwikkelingen mogelijk te maken, is op 10 juli 2014 gewijzigd vastgesteld. Met gebruikmaking van de coördinatieregeling is de omgevingsvergunning voor 87 nieuw te bouwen woningen/appartementen verleend. Het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning zijn onherroepelijk. De woningen aan de A. van Burenstraat en Jolandaplantsoen zijn gesloopt en het gebied is bouwrijp gemaakt. De grond is verkocht aan Provides en op 11 november 2014 is de eerste paal geslagen voor de nieuwe woningen. Oplevering van de 27 grondgebonden woningen is nog voor de zomervakantie 2015 voorzien. De 60 appartementen worden in 2016 opgeleverd. Het woonrijp maken zal gefaseerd (afhankelijk van de voortgang van de bouw) worden uitgevoerd. Inmiddels is besloten in het Kloosterplantsoen 41 parkeerplaatsen aan te leggen. Voor de aanleg is vanwege de archeologische bescherming een vergunning nodig van de Rijksdienst Cultureel Erfgoed De voorbereidingen zijn ter hand genomen en uitgaande dat de noodzakelijk vergunning wordt verleend, zal in het laatste kwartaal 2015 gestart kunnen worden met de aanleg. In de 2 de helft 2015 zal uitvoering worden gegeven aan de plannen voor de omgeving van de A. van Burenstraat (verdere uitvoering plannen Karres en Brands). In de grondexploitatie 2014 is de vergelijking ten opzichte van 2014 gemaakt. Deze wijzigingen hebben per saldo naar de huidige inschatting voor dit deel gebied een positief effect. Dit is onder meer het gevolg van een hoger grondopbrengst bij de verkoop van de grond aan Provides. Algemeen. Het deelproject Algemeen bevat, naast de interne uren en externe planontwikkeling, deeloverschrijdende budgetten, zoals de post onvoorzien, subsidies en dekkingen. In de grondexploitatie 2015 zijn de wijzigingen ten opzichte van de opzet 2014 omschreven. Deze wijzigingen hebben per saldo naar de huidige inschatting voor dit deelproject een negatief effect. Dit ondanks het feit dat er minder kosten zijn gemaakt. De post onvoorzien is toegenomen en dat drukt als kostenpost op dit deelproject. Zonder de post onvoorzien zou er een positief resultaat te melden zijn. Conclusie De actualisatie van de grondexploitatie van het project Verbeter de Binnenstad, 1 ste fase per 1 januari 2015 leidt niet tot aanpassing van het resultaat en van de omvang van het krediet. Wel is er sprake van verschillen per onderdeel. In de actualisatie zijn de verschillen verklaard.
Raadsvoorstel Blad: 5 van 8 De grondexploitatie Binnenstad kent een verwacht negatief resultaat waarvoor reeds een krediet beschikbaar is gesteld. De ontwikkeling en realisatie van de exploitatie vindt plaats tegen de achtergrond van een woningmarkt die zich licht lijkt te herstellen. Voor het deelproject Koningshof/Schuttersgracht ligt daarbij mogelijk het risico dat bouwrijpe grond later wordt afgenomen dat waarmee rekening werd gehouden in de exploitatie. Teneinde dit risico te beperken zijn met ontwikkelaar Artica zodanige afspraken gemaakt dat de gemeente pas verdere investeringen gaat doen op het moment dat zekerheid is over grondafname. Naar verwachting zal het financieel resultaat van deze exploitatie stabiel blijven 1.6 Oranje Nassaukades. Met de grondexploitatie Oranje Nassaukades wordt uitvoering gegeven aan het op 3 juli 2008 vastgestelde Masterplan Oranje Nassaukades. Het project beslaat 3 deelprojecten, t.w. 1. Een woningbouwproject Eiteren, bestaande uit 34 woningen met inrichting van het openbaar gebied. 2. Een woningbouwproject Zomerweg, bestaande uit 63 woningen met inrichting van het openbaar gebied. 3. Een woningbouwproject Gemeentewerf van 127 woningen met inrichting van het openbaar gebied (63 appartementen en 68 grondgebonden woningen). Voor de deelgebieden Eiteren en Zomerweg liggen de grondexploitatie en het ontwikkelrisico bij de projectontwikkelaars. Deelgebied Zomerweg is geheel opgeleverd en is afgerond. In deelgebied Eiteren zijn 14 woningen opgeleverd. De resterende 20 woningen zijn nog niet verkocht en de ontwikkelaar beraadt zich over de mogelijkheden van een andere invulling. De gevolgen van een eventuele andere invulling komen volledig voor rekening van de ontwikkelaar. Deze 2 deelgebieden kunnen binnen de ramingen van de vastgestelde exploitatie Gemeentewerf (zie hierna) worden uitgevoerd. Voor het deelproject Gemeentewerf ligt de grondexploitatie bij de gemeente. Het ontwikkelrisico ligt bij de ontwikkelaars de commanditaire vennootschap Hollandsche Werf CV. en de woningcorporatie Provides. Daarmee zijn koopovereenkomsten gesloten. Het bestemmingsplan voor dit gebied is op 24 mei 2012 vastgesteld en inmiddels onherroepelijk. De omgevingsvergunningen voor de geplande woningen zijn verleend en eveneens onherroepelijk. In 2013 zijn de eerste 25 huurwoningen in opdracht van Provides gebouwd en opgeleverd. In de eerste helft 2015 zijn 38 huurappartementen, gebouwd in opdracht van Provides, opgeleverd. Het gebied is bouwrijp. In 2014 zijn de eerste 10 grondgebonden opgeleverd. In het eerste kwartaal 2015 zijn nog eens 6 woningen opgeleverd. In het 2 de kwartaal 2015 is de bouw gestart van 13 woningen. Voorts heeft een uitruil plaatsgevonden tussen kavels van de ontwikkelcombinatie en Provides. Daardoor komen de kavels van Provides in een blok te liggen. De door Provides te bouwen woningen zullen worden gehuurd door ZOMO, die een woonvoorziening zal realiseren voor mensen met een beperking. In een brief van 1 oktober 2015 is de raad daarover geïnformeerd. In de op 15 september 2011 vastgestelde en de daaropvolgende actualisaties van de grondexploitatie is voor het totale project een exploitatieverlies opgenomen. Daarvoor is een voorziening getroffen. In de grondexploitatie 2015 zijn de wijzigingen ten opzichte van 2014 benoemd. De wijzigingen zijn minimaal; de post onvoorzien kan worden verhoogd. Conclusie De actualisatie van de grondexploitatie van het project Oranje Nassaukades per 1 januari 2015 leidt niet tot aanpassing van het resultaat en van de omvang van het krediet. Wel is er sprake van verschillen per onderdeel. In de actualisatie zijn de verschillen verklaard. De grondexploitatie Oranje Nassaukades kent evenals de binnenstad een verwacht negatief resultaat waarvoor reeds een krediet beschikbaar is gesteld. De ontwikkeling en realisatie van het exploitatie gebied vindt plaats tegen de achtergrond van een woningmarkt die zich licht lijkt te herstellen. Voor het gebied voormalige Gemeentewerf ligt daarbij mogelijk het risico dat bouwrijpe grond later wordt afgenomen dan waarmee rekening werd gehouden in de exploitatie. Betrokken partijen Provides en
Raadsvoorstel Blad: 6 van 8 AM zijn gebonden aan met de gemeente gesloten overeenkomsten die onlangs nog zijn vernieuwd. Contractueel gezien is er daarmee weinig risico dat bouwgrond niet tegen de afgesproken prijs wordt afgenomen. Overigens is in de koopovereenkomst met AM vastgelegd dat bij latere afname van de grond een index van 2,5% zal worden betaald. Naar verwachting zal het financieel resultaat van deze exploitatie stabiel blijven. 2. Alternatieven Er zijn geen alternatieven aanwezig. 3. Kanttekeningen Toerekenen rente aan grondexploitaties. In de nota Grondbeleid (2014) is ten aanzien van rente opgenomen dat, afhankelijk van de financiële consequentie, wordt overwogen of rente op het geïnvesteerd vermogen aan de grondexploitatie projecten wordt toegerekend. Hiertoe is een notitie in voorbereiding. Het toerekenen van rente aan grondexploitaties kan forse consequenties voor die exploitaties hebben. Vennootschapsbelasting. Een specifiek aandachtspunt voor de projecten vormt de invoering van de vennootschapsbelasting (vpb) voor gemeenten. Tot dusverre is de gemeente in zijn geheel vrijgesteld van de vpb maar vanuit het Rijk is wetgeving in de maak die de gemeente verplicht tot het afdragen van vennootschapsbelasting over haar ondernemersactiviteiten. Het voeren van actief grondbeleid en de grondexploitaties vallen onder ondernemersactiviteiten. Het huidige voornemen van het Rijk is om per 1-1-2016 deze belastingmaatregel in te voeren. Op dit moment is nog niet geheel duidelijk onder welke voorwaarden dit zal plaatsvinden en wat dit betekent. Het wetsvoorstel moet nog door de Eerste Kamer worden behandeld. Met inachtneming daarvan wordt op korte termijn onderzocht wat de effecten voor de gemeentelijke grondexploitaties zijn en op welke wijze mogelijke fiscale kosten kunnen worden voorkomen of gereduceerd. 4 Geheimhouding/ Op grond van artikel 25 tweede lid van de Gemeentewet heeft ons college geheimhouding opgelegd over de inhoud van de rapportages van de grondexploitaties. Reden daarvoor is dat in dit geval de economische of financiële belangen zwaarder wegen dan de belangen om deze stukken openbaar te maken. De door ons college aan u opgelegde geheimhouding moet op basis van artikel 25, derde lid van de Gemeentewet door de raad in zijn eerstvolgende vergadering worden bekrachtigd. Deze bekrachtiging is in het voorliggend voorstel als besluit opgenomen.
Raadsvoorstel Blad: 7 van 8 Wat gaat het kosten? Aan de vaststelling van de actualisatie van de grondexploitaties zijn geen kosten verbonden. Wat gaan we daarvoor doen? Binnen de geactualiseerde financiële kaders van de grondexploitatie zal de ontwikkeling van de betreffende gebieden plaatsvinden. Communicatie voortraject Vanwege de vertrouwelijkheid van de grondexploitaties is het gewenst dat de communicatie daarover beperkt blijft tot de cluster Ruimte en de gemeenteraad. Om de leden van de cluster en de raad te informeren worden de grondexploitaties in het afsluitbare raadskastje ter inzage gelegd. Communicatie besluit Het raadsbesluit zal op de gebruikelijke wijze openbaar worden gemaakt. Voorstel 1 De geactualiseerde grondexploitaties Zenderpark, Floridalaan, Over-Oudland, Panoven, Binnenstad en Oranje Nassaukades vast te stellen; 2 De geheimhouding over de inhoud van de grondexploitaties conform artikel 25, derde lid van de Gemeentewet te bekrachtigen Hoogachtend, BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN IJSSELSTEIN, De secretaris, de burgemeester. J. van Delden mr. M.N. Kallen-Moren Overzicht bijlagen: N.B.; De grondexploitaties liggen, gezien de geheimhouding, bij de griffie in de afsluitbare kast ter inzage. Grondexploitatie Zenderpark, actualisatie per 1 januari 2015. Grondexploitatie Floridalaan, actualisatie per 1 januari 2015. Grondexploitatie Over-Oudland, actualisatie per 1 januari 2015. Grondexploitatie Panoven, actualisatie per 1 januari 2015. Grondexploitatie Binnenstad, actualisatie per 1 januari 2015. Grondexploitatie Oranje Nassaukades, actualisatie per 1 januari 2015.
Raadsbesluit blad : 8 van 8 De raad van de gemeente Usselstein; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 1 juni 2015, zaaknummer 157304 BESLUIT: 1 De geactualiseerde grondexploitaties Zenderpark, Floridalaan, Over-Oudland, Panoven, Binnenstad en Oranje Nassaukades vast te stellen; 2 De geheimhouding over de inhoud van de grondexploitaties conform artikel 25, derde lid van de Gemeentewet te bekrachtigen Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Usselstein, gehouden op 1 juli 2015 de >o^rzitter, J.A.M. Kleene