an
Inhoud 1 1. Inleiding blz. 3 2. Ontwikkeling bevolking en wonen 5 2.1. Demografische ontwikkeling 5 2.2. De woningvoorraad 8 3. Woningmarktanalyse en woonwensenonderzoek 11 3.1. Uitkomsten woonwensenonderzoek 11 3.2. Signalen vanuit de markt 14 3.3. Rol van woningcorporaties 16 4. Woningbehoefte in verband met glastuinbouw 19 5. Woningbouwprogramma en doelgroepen 21 5.1. Kwantitatief programma gemeente 21 5.2. Toedeling programma naar kernen 22 5.3. Welke woningen bouwen, de woningdifferentiatie 23 5.4. Doelgroepen 25 6. Vertaling naar locaties 27 6.1. Woningbouwprogramma en pijplijnplannen 27 6.2. Woningbouwplanning en locaties 27 6.3. Kwalitatief programma naar kernen en locaties 29 7. Samenvatting woonprogramma 33 7.1. Woonprogramma, hoofdlijnen van beleid 33 7.2. Vervolgacties 35 Bijlagen: 1. Uitkomsten saldobenadering. 2. Samenvatting woonwensen. 3. Woningbouwcapaciteit in de pijplijn. 4. Overzicht bouwlocaties met puntenscore. 5. Verslag werkbijeenkomst woningmarktpartijen. 6. Verslag werkbijeenkomst raadsleden. 7. Verslag informatie/discussiebijeenkomst Woonvisie.
Inhoud 2
1. Inleiding 3 Opgave woonvisie en werkproces De Woonvisie geeft een aantal hoofdlijnen van het gemeentelijk woonbeleid voor de komende 5 tot 10 jaar. De Woonvisie vormt een belangrijk beleidskader voor de meerjarige woningbouwplanning, voor de programmatische invulling van locaties en voor het maken van prestatieafspraken met woningmarktpartijen. De uitkomsten van het in 2004 gehouden woonwensenonderzoek vormen belangrijke input voor de Woonvisie. In samenhang daarmee is gebruikgemaakt van de uitkomsten van een werkbijeenkomst met woningmarktpartijen (november 2005), met de gemeenteraad (januari 2006) en met de uitkomsten van verschillende recente rapporten en prognoses. De verslagen van genoemde werkbijeenkomsten zijn opgenomen als bijlage 5 en 6. In het kader van de opstelling van de Woonvisie is begin maart 2006 een discussiebijeenkomst gehouden met vertegenwoordigers van de dorpsraden, huurdersverenigingen en overige geïnteresseerde woonconsumenten (zie bijlage 7). Vervolgens is een uitgewerkt ontwerp van de Woonvisie onderwerp geweest van overleg en inspraak in de periode juli-september 2006. Er zijn schriftelijke reacties binnengekomen van de provincie Noord-Brabant, Wonen West Brabant, Woningstichting Dinteloord, Woningstichting Soomland en van de dorpsraden van Dinteloord en Kruisland. In aanvulling daarop is mondeling overleg gevoerd met Stichting Tante Louise (voorheen Savelanden) en met Wonen West Brabant en de Woningstichting Dinteloord. Naar aanleiding van de binnengekomen reacties is het ontwerp op een aantal punten aangepast. Een samenvatting van inspraak en overleg en de beantwoording daarvan is opgenomen in bijlage 8. Daarbij is tevens aangegeven of en op welke wijze het ontwerp is aangepast. Een van de aanvullingen heeft betrekking op de wens om de Woonvisie als een startdocument te beschouwen, waarop in de toekomst nog verdere uitwerkingen zullen plaatsvinden (zie hierna). De woonvisie als beleidskader en startdocument De Woonvisie vormt een belangrijk beleidskader voor de meerjarige woningbouwplanning, voor programmatische invulling van locaties en voor het herijken van prestatieafspraken met de woningmarktpartijen. Mede naar aanleiding van de reacties van de woningcorporaties willen we vooraf vaststellen dat de Woonvisie geen allesomvattend document is, waarin alle aspecten die betrekking hebben op het wonen in de gemeente en op de relatie woningcorporaties-gemeente zijn uitgewerkt. Bij de uitwerking van de relatie woningcorporaties-gemeente is ook van belang de nu nog in discussie zijnde nieuwe ministeriële Beleidsvisie Toekomst Woningcorporaties (zie paragraaf 3.3). Wij willen de voorliggende woonvisie dan ook zien als een startdocument op basis waarvan in 2007 nog een verdere uitwerking zal plaatsvinden. Bij deze nadere uitwerking zullen nog lopende projecten zoals de gebiedsprogramma's van de woningcorporatie Wonen West Brabant, resultaten van dorpsontwikkelingsplannen en de uitwerking van de beleidsplannen van Woningstichting Dinteloord en Stichting Tante Louise worden betrokken. Zie hiervoor ook de omschrijving van de vervolgacties in paragraaf 7.2.
Inleiding 4 Opbouw rapport en leeswijzer De Woonvisie is als volgt opgebouwd. De hoofdstukken 2 en 3 geven een samenvatting van de stand van het wonen in de gemeente, relevante prognoses en trends en een samenvatting van de uitkomsten van het woonwensenonderzoek. De consequenties van de mogelijke glastuinbouwontwikkeling bij Dinteloord voor de woningbehoefte en het woningbouwprogramma zijn verkend in hoofdstuk 4. De hoofdstukken 5 en 6 geven een vertaling naar beleidsvoorstellen, met in het bijzonder aandacht voor de volgende vragen: kwantitatief bouwprogramma, wonen in de verschillende kernen, welke woningen toevoegen, beleid voor verschillende doelgroepen (lage inkomens, starters, doorstromende gezinnen, ouderen) en in aanmerking komende nieuwbouw/herstructureringslocaties. Hoofdstuk 7 geeft een samenvatting van de visie met de belangrijkste voorgestelde beleidslijnen (paragraaf 7.1) en een overzicht van voorgestelde vervolgacties (paragraaf 7.2).
2. Ontwikkeling bevolking en wonen 5 Dit hoofdstuk geeft in vogelvlucht een overzicht van belangrijke kengetallen over de demografische ontwikkeling en het wonen in de gemeente Steenbergen. 2.1. Demografische ontwikkeling Huidige bevolking Er wonen ruim 23.000 mensen in de verschillende kernen van de gemeente Steenbergen. De kern Steenbergen is met circa 12.400 inwoners (inclusief Welberg) verreweg het grootst. De in grootte tweede kern van de gemeente is Dinteloord, met ruim 5.700 inwoners (tabel 2.1). Tabel 2.1 Inwoners per kern/wijk (peildatum 1.1.2006) kern/wijk aantal inwoners Steenbergen Centrum 3.631 Steenbergen Welberg 1.372 Steenbergen Zuid 4.579 Steenbergen Noord 2.805 Kruisland 2.322 De Heen 588 Dinteloord 5.776 Nieuw-Vossemeer 2.382 Steenbergen Totaal 23.355 Bron: gemeente Steenbergen, 2004. De gemeente Steenbergen kent in vergelijking met Nederland een lager aandeel jongvolwassenen (15-29 jaar). Het aandeel personen in de leeftijdscategorie 45-64 is groter dan gemiddeld in Nederland. De wijk Steenbergen Centrum kent met 25% verreweg het grootste aandeel ouderen (65-plussers). Het aandeel ouderen is het kleinst in Steenbergen Noord, waar relatief veel kinderen wonen (figuur 2.1 en 2.2). Figuur 2.1 Leeftijdsopbouw gemeente Steenbergen en Nederland 85+ 80-84 75-79 70-74 65-69 60-64 55-59 50-54 45-49 40-44 35-39 30-34 25-29 20-24 15-19 10-14 5-9 0-4 procent Steenbergen 2004 Nederland 2004-10 -8-6 -4-2 0 2 4 6 8 10 MANNEN VROUWEN Bron: CBS, 2004.
Ontwikkeling bevolking en wonen 6 Figuur 2.2 Leeftijdsopbouw per kern/wijk 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% leeftijdsopbouw per kern/wijk bevolking 65 jaar en ouder bevolking 45-64 jaar bevolking 25-44 jaar bevolking 15-24 jaar bevolking 0-14 jaar Steenbergen Centrum Steenbergen Welberg Steenbergen Zuid Steenbergen Noord Kruisland De Heen Dinteloord Nieuw-Vosse-meer De samenstelling naar type huishoudens is weergegeven in figuur 2.3. Wat vooral opvalt, is het grote aantal eenpersoonshuishoudens in Steenbergen Centrum. Figuur 2.3 Typen huishoudens per kern/wijk 60% typen huishoudens per wijk 50% 40% 30% 20% 10% 0% eenpersoonshuishoudens huishoudens met kinderen huishoudens zonder kinderen Steenbergen Centrum Steenbergen Welberg Steenbergen Zuid Steenbergen Noord Kruisland De Heen Dinteloord Nieuw-Vossemeer De gemeente Steenbergen kende in de periode 1997-2001 een licht positief migratiesaldo. In 2002 was het migratiesaldo negatief, in 2003 te verwaarlozen, in 2005 opnieuw negatief. Het bescheiden migratiesaldo leidt tot een zeer gematigde bevolkingsgroei in de periode 1997-2006, van 22.864 inwoners in 1997 tot 23.436 inwoners begin 2005, met daarna over 2005 zelfs een daling (zie figuur 2.4).
Ontwikkeling bevolking en wonen 7 Figuur 2.4 Ontwikkeling inwonertal 1997-2006 23600 23500 23400 23300 23200 aantal inwoners 23100 23000 22900 22800 Bron: CBS 2006 1997 1998 1999 2000 2001 2002 jaren 2003 2004 2005 2006 Bevolkingsprognose Aan de hand van een actuele provinciale bevolkingsprognose 1) kan inzicht worden gegeven in de ontwikkeling van de leeftijdscategorieën. Verwacht wordt dat het aandeel ouderen met 8% zal toenemen naar een aandeel van 22% in 2020. Het aandeel potentiële starters (categorie 15-29 jaar) stijgt naar verwachting licht. Figuur 2.5 Prognose ontwikkeling leeftijdsklassen 2005-2020 60% ontwikkeling leeftijdsverdeling 2005-2020 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2005 2010 2015 2020 bevolking 0-14 jaar bevolking 15-29 jaar bevolking 30-64 jaar bevolking 65 jaar en ouder Bron: provincie Noord-Brabant. 1) De bevolkings- en woningprognose Noord-Brabant (actualisering 2005).
Ontwikkeling bevolking en wonen 8 2.2. De woningvoorraad De ruim 23.000 inwoners van de gemeente Steenbergen wonen in ruim 9.500 woningen (tabel 2.2). Tabel 2.2 Woningen per kern/wijk (1.1.2006) kern/wijk aantal woningen gemiddelde woningbezetting Steenbergen Centrum 1.681 2,16 Steenbergen Welberg 537 2,55 Steenbergen Zuid 1.814 2,52 Steenbergen Noord 1.044 2,69 Kruisland 932 2,49 De Heen 245 2,40 Dinteloord 2.348 2,42 Nieuw-Vossemeer 945 2,53 Steenbergen totaal 9.542 2,45 Bron: gemeente Steenbergen, 2006. De woningvoorraad is in de periode 1997-2006 gegroeid van 8.967 woningen tot 9.542 woningen, een gemiddelde groei van 0,8% per jaar. Sinds 2001 is de groei wat afgevlakt (figuur 2.5). Figuur 2.6 Ontwikkeling woningvoorraad 1997-2006 9600 9500 9400 9300 9200 9100 9000 8900 8800 1997 1998 1999 2000 2001 Bron: CBS, 2005 en gemeente 2006. 2002 jaren 2003 2004 2005 2006 aantal woningen De groei van de woningvoorraad is het saldo van nieuwbouw en sloop. De nieuwbouw heeft zich in de periode 1997-2003 met name gericht op koopwoningen (tabel 2.3).
Ontwikkeling bevolking en wonen 9 Tabel 2.3 Ontwikkeling nieuwbouw 1997-2003 gereedgekomen woningen gereedgekomen koopwoningen gereedgekomen huurwoningen abs. % % 1997 146 84% 16% 1998 185 77% 23% 1999 62 100% - 2000 49 100% - 2001 24 100% - 2002 91 90% 10% 2003 42 86% 14% 2004 65 86% 14% 2005 53 68% 32% Bron: CBS, 2006. Het aandeel koopwoningen in de woningvoorraad bedraagt 71%. 27% van de woningen is een huurwoning, in bezit van een van de corporaties. 2% van de woningen is particuliere huur. Prognose woningbehoefte De uitkomsten van de provinciale bevolkings- en woningbehoeftenprognose voor de gemeente Steenbergen zijn weergegeven in figuur 2.7. De figuur laat een dalende bevolking zien, maar een stijgende woningbehoefte in de periode tot 2020. Figuur 2.7 Prognose ontwikkeling inwonertal en woningvoorraad 2005-2020 ontwikkeling inwonertal en woningvoorraad 2005-2020 24500 11000 24000 10500 23500 10000 23000 22500 2005 2010 2015 2020 9500 9000 bevolking totaal woningen totaal Bron: Provincie Noord-Brabant. Dat de woningbehoefte bij een dalende bevolking stijgt, komt door het proces van gezinsverdunning dat zich naar verwachting de komende jaren door zal zetten. Dit hangt samen met de verwachte groei van het aandeel ouderen. Benadrukt wordt dat de prognose niet één op één gelijkgesteld kan worden met het gemeentelijke woningbouwbeleid voor de komende periode. In bovengenoemde prognose is namelijk (nog) geen rekening gehouden met de uitkomsten van het woonwensenonderzoek (zie hoofdstuk 3), en met de effecten op de woningbehoefte van een eventuele glastuinbouwontwikkeling bij Dinteloord (zie hoofdstuk 4).
Ontwikkeling bevolking en wonen 10
3. Woningmarktanalyse en woonwensenonderzoek 11 In dit hoofdstuk geven we een samenvatting van de uitkomsten van het woonwensenonderzoek. In aansluiting daarop geven we een impressie van actuele woningmarktsignalen (algemene trends en signalen vanuit de lokale woningmarktpartijen). 3.1. Uitkomsten woonwensenonderzoek In het najaar van 2004 is een uitgebreide woonwensenenquête gehouden in de gemeente Steenbergen. Daarin is aan een representatieve steekproef van de inwoners gevraagd naar kenmerken van hun huishouden en hun huidige woonsituatie, de tevredenheid over de woonsituatie en eventuele verhuisplannen en het type woning dat men wenst in geval van verhuizing. Aan inwonende kinderen van 18 jaar en ouder is eveneens gevraagd of men plannen/wensen heeft om zelfstandig te gaan wonen, zo ja op welke termijn en wat voor type woning men zoekt. De uitkomsten van het onderzoek zijn opgenomen in het rapport Steenbergen Woonwensenonderzoek 2004 (RBOI, 16 februari 2005). Onderstaand geven wij een samenvatting van de uitkomsten die voor de Wooonvisie en met name voor de samenstelling van de toekomstige woningbouwprogramma's van belang zijn. Leefbaarheid De tevredenheid over de woning is met een 7,6 als gemiddeld rapportcijfer in lijn met het landelijke beeld, en duidelijk gestegen ten opzichte van het woonwensenonderzoek uit 2000. De tevredenheid over de woonomgeving is met een 6,8 duidelijk minder dan het landelijke beeld. Ten opzichte van het onderzoek uit 2000 is de tevredenheid echter licht gestegen. Binnen de indicatoren die zijn gebruikt om de tevredenheid over de woonomgeving te meten is vooral de zeer matige en in vergelijking met 2000 gedaalde tevredenheid over het onderhoud van groen en grijs opvallend. Verhuisgeneigdheid De gemiddelde potentiële verhuisgeneigdheid (binnen 5 jaar) bedraagt in de gemeente Steenbergen 31%. De potentiële verhuisgeneigdheid is het hoogst in Steenbergen Noord, het laagst in De Heen. De urgente verhuisgeneigdheid (binnen 2 jaar) is in de gemeente gemiddeld 5,4%. De urgente verhuisgeneigdheid is het hoogst in Kruisland, het laagst in Nieuw-Vossemeer. Tweederde van de verhuisgeneigden zoekt een woning binnen de gemeente Steenbergen. Een kwart van de verhuisgeneigden heeft geen voorkeur voor een woonplaats. Binding De binding aan de eigen kern is het sterkst in de kernen Kruisland en Dinteloord. In absolute aantallen is Steenbergen Centrum de wijk die verreweg het vaakst wordt genoemd als wijk waar huishoudens naar willen verhuizen. Kenmerken gewenste woning Een bestaande woning en een nieuwbouwwoning zijn even populair. Eén op de tien verhuisgeneigde huishoudens zoekt een bouwkavel. Het aandeel verhuisgeneigde huishoudens dat een huurwoning zoekt ligt met eenderde net boven het bestaande aandeel huurwoningen in de gemeente. In de gewenste koop- en huurprijzen is een lichte opwaartse mobiliteit te zien, huishoudens zoeken over het algemeen een woning met een prijs die een klasse boven de huidige woning ligt. Als woningtype is een (half)vrijstaande woning in de koopsector het meest populair. Ook een ouderenwoning in de huursector wordt door verhuisgeneigden veel genoemd als gewenst woningtype. Verschillen tussen kernen Door de verhuisgeneigden in de kern Steenbergen wordt in vergelijking met de gehele gemeente Steenbergen relatief vaak een gestapelde woning (appartement met lift) als gewenst woningtype genoemd. In Dinteloord is een halfvrijstaande woning bovengemiddeld populair. De
Woningmarktanalyse en woonwensenonderzoek 12 verhuisgeneigde huishoudens in Kruisland kiezen vooral voor koopwoningen. In Nieuw-Vossemeer wordt daarentegen een huurwoning relatief veel gevraagd. Ouderen Ouderen hebben in meerderheid voorkeur voor een grondgebonden ouderenwoning met 3 kamers. Driekwart van de ouderenhuishoudens heeft voorkeur voor een huurwoning. Een belangrijk deel van de ouderen geeft aan behoefte te hebben aan voorzieningen voor ouderen, zoals aanpassingen aan de woning of huishoudelijke hulp. Starters Van alle inwonende 18-plussers is 18% verhuisgeneigd. 60% van deze starters zoekt een woning binnen de gemeente Steenbergen. 15% geeft aan buiten de gemeente naar een woning te zoeken. Het aandeel starters dat een huurwoning zoekt is circa eenderde. De voorkeur gaat met name uit naar een goedkope koop- of huurwoning. Een eengezinswoning in een rij is daarbij favoriet. Recapitulatie woonwensen doorstromers en starters Een samenvattend overzicht van het vraagpatroon van potentiële doorstromers en starters naar gewenste woning is weergegeven in figuur 3.1. Figuur 3.1 Gewenste woning van verhuisgeneigden naar type en huur/koop (%) huur koop 35% 30% 25% 20% 15% 10% doorstromers starters 5% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0% eengezinswoning ouderenwoning appartement overig ouderenwoning appartement eengezinsrij 2/1-kap vrijstaand overig Bron: Woonwensenonderzoek Steenbergen. Saldobenadering woonwensenonderzoek In de rapportage over het woonwensenonderzoek zijn de uitkomsten opgenomen van de zogenaamde saldobenadering: daarbij zijn naast de gevraagde woningen ook de bij verhuizing vrijkomende woningen in de beschouwing betrokken. Om het saldo van woonwensen en vrijkomende woningen te bepalen, zijn de woonwensen van de doorstromers (huishoudens die een woning achterlaten) en de woonwensen van starters (huishoudens die geen woning achterlaten), bij elkaar opgeteld. Vervolgens is een vergelijking gemaakt met de vrijkomende woningen die de doorstromers achterlaten. Het saldo dat op deze wijze ontstaat, geeft potentiële overschotten en tekorten aan woningen aan. In een beleidsmatige vertaling naar een woningdifferentiatie, geeft deze saldobenadering belangrijke aanknopingspunten voor het bepalen van de accenten op bepaalde woningtypen in toekomstige programma's voor nieuwbouw of aanpassing van de bestaande woningvoorraad. De resulterende tabellen zijn opgenomen in bijlage bij dit rapport. In figuur en 3.2 is voor de gemeente als geheel een samenvattend beeld gegeven van de samenstelling van de sadowoningtekorten en potentiële overschotten. In tabel 3.1 laten we vervolgens zien welk differentiatiepatroon daaruit resulteert als alle verhuisgeneigden worden
Woningmarktanalyse en woonwensenonderzoek 13 meegeteld (kolom 2) en het differentiatiepatroon dat resulteert indien wordt gekeken naar de verhuisgeneigden die binnen 2 jaar willen verhuizen (kolom 3). Laatstgenoemde categorie is te beschouwen als de meer "harde" of "urgente"woningvraag. Figuur 3.2 Saldobenadering verhuisgeneigden uit woonwensenonderzoek koop koop koop koop koop koop koop huur huur huur huur huur eengezinswoning appartement zonder lift appartement met lift bedrijfswoning ouderenwoning eengezinswoning in rij twee-onderkap/halfvrijstaand vrijstaand appartement zonder lift appartement met lift bedrijfswoning ouderenwoning urgenten totaal -400-200 0 200 400 Tabel 3.1 Samenstelling van het "saldowoningtekort" gemeente Steenbergen opbouw saldotekort totale woningvraag opbouw saldotekort "harde" woningvraag Steenbergen stad Kruisland accenten per kern Dinteloord Nieuw Vossemeer seniorenwoning huur 25% 20% - + + appartement huur 23% 24% - overig huur 2% subtotaal huur 50% 44% + - - + + ouderenwoning koop 6% 4% appartement koop 12% 14% + - eengezinsrij goedkoop <160.000 6% twee-onder-een-kap koop 14% - + - vrijstaand/kavel 27% 18% ++ overig koop 5% subtotaal koop 50% 56% ++ - - totaal gemeente 100% 100% Bron: Woonwensenonderzoek Steenbergen.
Woningmarktanalyse en woonwensenonderzoek 14 Conclusies De belangrijkste conclusies uit figuur 3.2 en tabel 3.1 zijn als volgt samen te vatten. In de huursector per saldo een aanzienlijk tekort aan: - appartementen; - grondgebonden seniorenwoningen. Dit patroon verschilt niet wezenlijk of we alle potentiële verhuizers beschouwen of alleen de harde woningvraag. In de koopsector is het beeld wel duidelijk verschillend. Indien gekeken wordt naar alle potentiële verhuizers dan ontstaat op papier een groot aanbod aan bestaande eengezinsrijwoningen en een twee-onder-een-kapwoningen die beschikbaar zouden komen bij verhuizing. Als we de harde (saldo)woningvraag als maatstaf nemen (kolom 3), dan zou er meer gedifferentieerd gebouwd moeten worden: - koopappartementen; - grondgebonden seniorenwoningen; - goedkope eengezinswoningen ("starterswoningen"); - twee-onder-een-kap en vrijstaand. 3.2. Signalen vanuit de markt Algemene woningmarkttrends Raadpleging van diverse landelijke onderzoeken maakt het mogelijk om de lokale onderzoeksuitkomsten in een bredere context te plaatsen. In telegramstijl geven we enkele trends welke uit recente landelijke onderzoeken zijn te destilleren. De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) maakt in de rapportage "Een integrale visie op de woningmarkt" (2004) een analyse van de belangrijkste invloedsfactoren van de woningmarkt. Als hoofdpunten aan de aanbodzijde worden de volgende factoren benoemd: - onvoldoende afstemming woningaanbod op vergrijzing; - onvoldoende nieuwbouw; - nieuwbouwaanbod sluit niet aan bij de vraag (aantal onverkochte koopappartementen neemt toe, vraag naar eengezinswoningen groter dan het aanbod); - stagnerende doorstroming zorgt voor knelpunten voor starters en lage inkomens; - stedelijke herstructurering stokt; - onvoldoende marktefficiëntie/marktwerking. Aan de vraagzijde wordt eveneens een aantal barrières gesignaleerd: - toegenomen onzekerheid/terughoudendheid bij kopers door verslechterd economisch klimaat, onvoldoende consumentenvertrouwen en hoge huizenprijzen; - verminderde betaalbaarheid maakt een koopwoning voor een belangrijke groep (starters, lage inkomens, éénverdieners) onbereikbaar; - de prijs/kwaliteitsverhouding van de nieuwbouwwoningen ligt te hoog door gestegen grondprijzen (post grondkosten in totale stichtingskosten van 22% in 1997 tot 30% in 2003) en bouwkosten (onder invloed van toegenomen bouweisen); - de woonlasten van de huizenbezitter zijn sterk toegenomen onder invloed van gestegen gemeentelijke tarieven. In 2002 is het laatste WoningBehoefteOnderzoek (WBO) uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn neergelegd in de algemene rapportage "Beter thuis in wonen" (2003). Daarnaast zijn er diverse themarapportages verschenen, waarvan "Met zorg gekozen" (2004) over woonvoorkeuren en woningmarktgedrag van ouderen en mensen met een lichamelijke beperking en "Betaalbaarheid van het wonen" (2004) over de ontwikkeling van de woonlasten voor het woonwensenonderzoek in de gemeente Steenbergen met name relevant zijn. De rapportage "Met zorg gekozen" bevat de volgende hoofdpunten: - zolang mogelijk zelfstandig wonen is de wens van ouderen en beleidsmatig streven;
Woningmarktanalyse en woonwensenonderzoek 15 - de verwachte vergrijzingsgolf betekent, in combinatie met de extramuralisering, een belangrijke opgave; - er is aandacht nodig voor een gedifferentieerd woning- en voorzieningenaanbod; - de kwaliteit van de woningen van ouderen is relatief sterk toegenomen; - het aandeel ouderen met een eigen woning is gestegen van 38% in 1990 naar 48% in 2002; - geschikte woningen en goede buren zijn het belangrijkst bij het woongenot; - in de leeftijdsgroep 55-65 jaar wordt in 25% van de huishoudens lichamelijke beperkingen ervaren, bij de 75-plussers in 60% van de huishoudens; - een belangrijk deel van de huishoudens met lichamelijke beperkingen woont in een "ongeschikte" woning; toch wil circa 70% van deze groep niet verhuizen; - een flink deel van voor ouderen geschikte woningen wordt bewoond door niet direct belanghebbenden; - 70% van de ouderen die verhuizen, verhuist naar een voor ouderen geschikte woning; - de sociaal-culturele diversiteit van ouderen neemt toe. Over de opgave die volgt uit vergrijzing en extramuralisering kan nog het volgende opgemerkt worden. Onder invloed van het voortgaande proces van vergrijzing, zal het aandeel van de totale bevolking met behoefte aan een woon-zorgarrangement naar verwachting bijna verdubbelen tussen 2000 en 2015. Daarnaast wordt uitgegaan van een acceleratie van het proces van extramuralisering (het bieden van zorg buiten de muren van een zorginstelling). Volgens een scenario van het Innovatieprogramma Wonen en Zorg (IWZ), heeft straks 3,8% van de bevolking behoefte aan een woon-zorgarrangement, waaronder 1,5% met behoefte aan een onzelfstandige woonvorm. Dit betekent voor een gemiddelde wijk of kern met 10.000 inwoners (4.500 woningen) een behoefte aan 247 woningen met zorgaanbod. De belangrijkste conclusies van het rapport "Betaalbaarheid van het wonen" zijn als volgt: - er bestaan steeds meer verschillen tussen huurders en eigenaar-bewoners; in de huursector veel alleenstaanden en 65-plussers, in de koopsector veel tweeoudergezinnen; - sinds 1998 stijgen de huren minder snel dan de inflatie; - er is weinig relatie tussen de kwaliteit van de woning en de hoogte van de huur; - het aandeel huurders met huursubsidie stijgt; - de prijzen van koopwoningen zijn snel gestegen (182% in periode 1990-2002, nieuwe koopwoningen 219%); - van de recente kopers heeft 20% een netto koopquote van 30% of meer; - een kwart van de huurders wil de eigen huurwoning kopen. Signalen vanuit lokale markt Actuele lokale woningmarktsignalen op basis van interviews met woningmarktpartijen zijn onderstaand samengevat. Daarmee wordt een nadere inkleuring en nuancering gegeven van de uitkomsten van het woonwensenonderzoek. Koopsector Starters - Duidelijke vraag naar goedkope eengezinswoningen (<160/170.00); de bestaande koopwoningen zijn voor veel starters te duur. - Vraag naar goedkope appartementen (< 150.000). Doorstromers - Duidelijke doorstromingsvraag, met name in de kern Steenbergen, naar ruime twee-ondereen-kapwoningen (250/300.000). In wijk Noord staan veel kleine tweekappers; het potentiële overschot van 2-kappers uit de woonwensenenquête heeft daar mee te maken. - Er is een duidelijke markt voor kavels; er is jarenlang geen bouwgrond meer uitgegeven. - Senioren, maar ook kleine huishoudens en alleenstaanden in middenleeftijdsgroep, hebben belangstelling voor koopappartementen, met nadruk op betaalbaar ( 200.000). Vraag naar koopappartementen in de kern Dinteloord is er, maar beperkt en niet te duur.
Woningmarktanalyse en woonwensenonderzoek 16 Verder duidelijke vraag in koopsector naar: - goedkope gezinswoningen voor starters 1) ; - verder behoefte aan vrijstaand en ruime maar betaalbare twee-onder-een-kapwoningen. Huursector Twee belangrijke doelgroepen: senioren en starters. De woningcorporatie Wonen West Brabant heeft gebiedsvisies gemaakt voor de verschillende kernen en wijken. Daarin wordt een visie gegeven op het woningbestand + indicaties voor vernieuwing, nieuwbouw en verkoopbeleid. Nieuw-Vossemeer is naar verhouding meest ontspannen woningmarkt. In Kruisland is de vraag naar huur beperkt. Verwachting is dat een deel van de senioren vanuit de kleine kernen zich in geval van verhuizing zal richten op Steenbergen-centrum. Dat geldt overigens ook voor de groep starters. Het centrum van Steenbergen moet als woonmilieu voor beide doelgroepen op zijn beurt weer concurreren met Roosendaal en Bergen op Zoom. 3.3. Rol van woningcorporaties Algemeen De corporaties vervullen een belangrijke rol in de zorg voor het wonen, met het accent op het voorzien in de woningvraag van huishoudens die tot de aandachtsgroep behoren. Onlangs is door de minister van VROM in de "Beleidsvisie toekomst woningcorporaties" het voornemen bij de Tweede Kamer neergelegd voor een vernieuwd arrangement tussen woningcorporaties en de overheid als vervolg op het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit nieuwe arrangement moet leiden tot meer prestaties door corporaties en moet tegelijkertijd zoveel mogelijk ruimte bieden voor maatschappelijk ondernemerschap. Vertrekpunt voor het vernieuwde stelsel is de missie van de corporaties: brede zorg voor het wonen, waaronder goede huisvesting, aanpak van wijken gericht op evenwichtige woningsamenstelling en een goede woonkwaliteit. Een belangrijke activiteit van corporaties is het, samen met gemeenten, faciliteren van initiatieven van bewoners in wijken en dorpen om de leefbaarheid op peil te houden en te verbeteren, en om zelf in dit kader initiatieven te ontplooien. Bij wijkaanpak door corporaties kan het ook gaan om het realiseren van maatschappelijk vastgoed, zoals in de sfeer van onderwijs en zorg, of eventueel ander vastgoed met een wijkgebonden functie. Enkele trefwoorden in het vernieuwde arrangement: - gemeentelijke woonvisie met daarin aangegeven concrete prestaties die men verwacht van corporaties, waaronder investeringen in woningbouw en herstructurering (investeringsplan); - de investeringsdoelstelling geeft daarbij aan wat redelijkerwijs op basis van bepaalde rekenmethodiek van een corporatie verwacht mag worden; - individuele corporaties brengen "investeringsbod" uit op gemeentelijke woonvisie en maken een plan met concrete activiteiten en investeringen voor een periode van 4 à 5 jaar; - scheiding tussen met staatssteun gefinancierde activiteiten en zonder staatssteun gefinancierde, met de markt concurrerende activiteiten; - opstellen prestatiecontracten tussen gemeente en corporaties; - toepassen van "mediation" in geval van conflicten. Verder is essentieel dat corporaties structureel overleg voeren met alle relevante "stakeholders" en dat zij zich verantwoorden over wat zij met hun financiële mogelijkheden hebben gedaan om de lokale en regionale opgaven te realiseren. Mede naar aanleiding van een kritische behandeling van de Beleidsvisie in de Tweede Kamer zal het voorgestelde arrangement nog nader worden bezien. 1) Woonstichting Dinteloord biedt op beperkte schaal woningen te koop aan ( 140.000).
Woningmarktanalyse en woonwensenonderzoek 17 Corporaties in gemeente Steenbergen De Corporatie Wonen West Brabant heeft in 2005 circa 1700 woningen in de gemeente Steenbergen, waarvan het merendeel in de kern Steenbergen. De Woningstichting Dinteloord heeft circa 800 woningen in Dinteloord. De spreiding van het totale bestand in de sociale huursector is weergegeven in tabel 3.2. Verder exploiteert Savelanden verzorgingshuizen in Steenbergen Centrum, Dinteloord en Nieuw-Vossemeeer. Tabel 3.2 Spreiding sociale huursector naar kern/wijk (2005) kern/wijk sociale huurwoningen totaal waarvan nultredewoningen/ ouderenwoningen waarvan HAT 1) Steenbergen centrum 564 253 Welberg 111 13 4 Zuid 491 41 Noord 181 8 35 subtotaal Steenbergen-stad 1.347 315 Kruisland 109 34 4 De Heen 54 0 Nieuw-Vossemeer 188 56 Dinteloord 768 114 14 totaal gemeente 2.466 519 57 1) HAT is huisvesting voor alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens (kleine woningen). Beide corporaties zetten zich in voor een breed maatschappelijk ondernemerschap, waarbij men ook wil investeren in de woonomgeving en de leefbaarheid van kern en wijk. Wonen West Brabant is bezig met de opstelling van gebiedsvisies voor de kernen en wijken waar zij bezit heeft. Daarin wordt een toekomstvisie neergelegd op het woningbezit per kern/wijk en de plannen voor herstructurering en nieuwbouw in de komende jaren. De grootste concentratie van voor ouderen geschikte woningen (nultredewoningen) in de sociale huursector bevinden zich in Steenbergen centrum (249 nultredewoningen). Wonen West Brabant heeft concrete plannen voor nieuwbouw van enkele tientallen appartementen in het centrum. Op termijn komt herstructurering op bepaalde centrumlocaties in beeld (bijvoorbeeld herontwikkeling van delen van het direct naoorlogs woningbestand). In de kern Nieuw-Vossemeer heeft de corporatie plannen om in samenhang met het verzorgingshuis (Savelanden) te komen tot vernieuwing van het woningaanbod voor senioren ("seniorenvilla's"). In de kern Kruisland zijn in samenhang met het Pluspunt een 12-tal appartementen in aanbouw, deels met zorgindicatie. Woningstichting Dinteloord heeft de afgelopen jaren een ambitieuze herstructurering ter hand genomen (Oranjebuurt) die in een afrondende fase zit. In dat kader heeft de Woningstichting nog een aanzienlijk nieuwbouwvolume in voorbereiding of in uitvoering (circa 90 woningen); naast eengezinswoningen en twee-onder-een-kapwoningen gaat het om een 12-tal huurappartementen en 24 woonzorgeenheden voor verstandelijk gehandicapten. Woningstichting Geertruidenberg bouwt 80 zorgwoningen aan de Westhavendijk in Steenbergen-stad, een 7-tal woningen in het centrum en 14 woningen in Kruisland. Woningstichting Soomland exploiteert een woningcomplex voor gehandicapten in Welberg. Stichting Tante Louise (voorheen Savelanden) heeft plannen voor herstructurering van de zorgvoorzieningen in de gemeente Steenbergen. De plannen zijn gericht op vernieuwing en modernisering van de zorginfrastructuur in combinatie met afbouw van intramurale capaciteit aan wooneenheden en realisatie van extramurale zorgwoningen in de kernen Steenbergen, Dinteloord en Nieuw Vossemeer.
Woningmarktanalyse en woonwensenonderzoek 18 Gestreefd wordt naar de navolgende zorginfrastructuur. Kern Steenbergen: multifunctioneel zorgcentrum in combinatie met (nader te bepalen aantal) zorgwoningen en een tweetal zorgsteunpunten (Onze Stede en Steenbergse Haven) in combinatie met nader te bepalen aantal zorgwoningen. Kern Dinteloord: ombouw van verzorgingshuis De Nieuwe Haven (eigendom van Woonzorg Nederland) tot multifunctioneel zorgcentrum in combinatie met (extramurale) zorgwoningen. Nieuw Vossemeer: ombouw multifunctioneel zorgcentrum De Nieuwe Haven tot multifunctioneel zorgcentrum met nader te bepalen aantallen beschermd wonen (intramuraal) en verzorgd wonen, deels intramuraal en deels extramuraal.
4. Woningbehoefte in verband met glastuinbouw 19 In de provinciale plannen wordt rekening gehouden met de ontwikkeling van 250 à 300 ha glastuinbouw in de gemeente Steenbergen. De beoogde glastuinbouwlocatie is gelokaliseerd in de omgeving van de kern Dinteloord, in casu aan de oostzijde van de A29. Voor de woonvisie is van belang wat de consequenties zijn van deze ontwikkeling voor de woningbehoefte, en dus voor het woningbouwbouwprogramma. Voor de verkenning van de woningmarkteffecten is voorshands als werkaanname gerekend met de ondergrens 250 ha glas). Werkgelegenheidseffecten Voor een inschatting van deze woningmarkteffecten is het nodig een inschatting te maken van het te verwachten aantal arbeidsplaatsen en het scholingsniveau van de werkgelegenheid. Door een instelling voor tuinbouwresearch is onderzoek gedaan naar deze effecten ten behoeve van glastuinbouwontwikkelingen elders 1). Op basis van dit elders verrichte onderzoek komen we tot de volgende voorzichtige benadering van de structurele werkgelegenheid van de glastuinbouw, dus exclusief tijdelijke effecten in de bouwsector e.d. Gehanteerde aannames - gemiddeld 4 fte 2) per ha glas; - 50% hiervan is bedrijfsleiding en overige full-time contracten; - overige werkgelegenheid seizoensarbeiders, parttimers, uitzendkrachten, scholieren. We gaan op grond van onderzoek en ervaringen elders dus uit van een totale werkgelegenheid van 4 arbeidsplaatsen (fte) per ha glas. Conclusies voor structureel werkgelegenheidseffect 250 ha glastuinbouw 3) Bij 250 ha glas kan rekening worden gehouden met (50% van 4 fte =) minimaal 500 permanente arbeidsplaatsen. Daarnaast is er rekening te houden met een niet onaanzienlijke vraag naar tijdelijke arbeidskrachten. Consequenties voor woningbehoefte en woningbouwprogramma Er is rekening mee te houden dat een flink deel van de mensen die een permanente baan krijgt in het glastuinbouwcomplex een beroep zal doen op de lokale woningmarkt. Voor de aard van de woningvraag is verder het scholingsniveau en het daarmee samenhangende inkomensniveau van belang. Gehanteerde aannames De 500 permanente arbeidsplaatsen doen het volgende beroep op de woningmarkt: - komt uit de omgeving en heeft woning : 30%; - vraagt woning in Dinteloord of omgeving : 30%; - vraagt woning in Steenbergen kern of omgeving : 20%; - zoekt woning elders in de regio : 20%. Van de permanente arbeidskrachten is het functieniveau globaal als volgt: eenvijfde bedrijfsleiding/managementfuncties, viervijfde relatief laag geschoolde arbeid, met dienovereenkomstig inkomensniveau. Ter toelichting op bovenstaande aannames het volgende. Een deel van de nieuwe (structurele) arbeidsplaatsen zal worden bezet door mensen die nu al in Steenbergen of in de regio wonen (aanname 30%). Een ander deel van de arbeidsplaatsen zal worden bezet door mensen die van elders komen en een woning in de regio zoeken, en niet direct in de gemeente Steenbergen, maar bijvoorbeeld in Roosendaal of elders in de omgeving (aanname 20%). 1) Glastuinbouw in de gemeente Eemsmond, oktober 2004 (Praktijkonderzoek Plant en omgeving Naaldwijk/Wageningen). 2) Fte= full time equivalent ofwel full-time mensjaar. 3) Voor de verkenning van de woningmarkteffecten is voorshands als werkaanname gerekend met de ondergrens van 250 ha glas.
Woningbehoefte in verband met glastuinbouw 20 Wij gaan ervan uit dat de overige 250 arbeidskrachten een beroep doen op de woningmarkt van de gemeente Steenbergen. Verder zijn wij er vooralsnog van uitgegaan dat de seizoensarbeidskrachten en andere tijdelijke arbeidskrachten geen beroep doen op de permanente woningvoorraad. De praktijk leert wel dat voor een deel van tijdelijke krachten huisvesting wordt gezocht in niet-permanente verblijven (bijvoorbeeld caravans) of dat woningen groepsgewijs worden verhuurd (o.a. ten behoeve van buitenlanders) en dat dit een groeiend fenomeen is. Naar deze problematiek van huisvesting van buitenlandse arbeidskrachten en de effecten hiervan voor het woningbouwprogramma zal nog nader onderzoek worden gedaan. Conclusies voor woningbehoefte/woningbouwprogramma Rekening is te houden met ophoging van het woningbouwprogramma van de gemeente Steenbergen met ten minste (50% van 500 =) 250 extra woningen vanwege de glastuinbouwontwikkeling, als volgt toe te delen: - Dinteloord : + 150 woningen; - Steenbergen kern : + 100 woningen. Gelet op de situering van de glastuinbouwlocatie dicht bij de Dinteloord leggen wij bij de toedeling dus een duidelijk zwaarder accent bij Dinteloord. De extra woningvraag ligt naar verwachting voor circa 20% in het hogere marktsegment (duurdere koop) en voor circa 80% in het lagere marktsegment, met een accent op sociale huur of goedkope koop.
5. Woningbouwprogramma en doelgroepen 21 Dit hoofdstuk gaat in op de gewenste omvang van het woningbouwprogramma en de toedeling naar kernen: het kwantitatieve programma. Daarna komt de vraag aan de orde welke woningen de komende jaren toegevoegd moeten worden aan de woningvoorraad: het kwalitatieve programma. In het bijzonder wordt daarbij ook aandacht besteed aan de volgende doelgroepen: de zogenaamde primaire doelgroep van het woonbeleid (huishoudens met lage inkomens), de starters en de ouderen. 5.1. Kwantitatief programma gemeente Belangrijke bouwstenen voor kwantitatief programma zijn: a. de indicaties vanuit het woonwensenonderzoek; b. indicaties vanuit de nieuwste woningbehoeftenberekeningen van de provincie Noord-Brabant; c. indicaties vanuit glastuinbouwontwikkeling. Deze bouwstenen kunnen als volgt worden toegelicht. ad a. Indicaties vanuit woonwensenonderzoek Voor de gewenste kwantitatieve toevoeging aan de woningvoorraad moet vooral worden gerekend met het aantal nieuwkomers dat zich aandient op de woningmarkt. Een bruikbare indicatie daarvoor vormen de geënquêteerde thuiswonende jongeren die binnen nu en 5 jaar een zelfstandige woning zoeken in de gemeente Steenbergen. Indicatie: 450 woningen in 5 jaar = 90 woningen per jaar. ad b. Indicaties vanuit actuele woningbehoeftenberekening provincie De bevolkings- en woningbehoeftenprognose Noord-Brabant, actualisering 2005, geeft per gemeente nieuwe cijfers voor de benodigde woningvoorraadontwikkeling, uitgaande van een migratiesaldo-nul-benadering. De uitkomsten voor de gemeente Steenbergen zijn als volgt: - woningvoorraad 2005 : 9.510 toename 2005/2010 : 375 woningen; - woningvoorraad 2010 : 9.885 toename 2010/2015 : 365 woningen; - woningvoorraad 2015 : 10.250. In bovengenoemde aantallen zijn nog niet begrepen de zorgwoningen/woonzorgcomplexen welke in de periode 2005-2015 worden gerealiseerd in verband met extramuralisering (zie hierna). Te denken is bijvoorbeeld aan het woonzorgcomplex aan de Westhavendijk. Zie voor een nadere uitwerking paragraaf 5.4 onder "ouderen en zorg". Ad c. Woningbehoefte in verband met glastuinbouwontwikkeling Extra woningbehoefte vanuit de eventuele glastuinbouwontwikkeling kan worden geraamd op 300 woningen in de planperiode (zie hoofdstuk 4). Conclusie kwantitatief programma Uit bovenstaande bouwstenen kan de volgende bandbreedte worden afgeleid voor het kwantitatieve woningbouwprogramma. basisaantal streefgetal exclusief glastuinbouw 2005-2010 375 450 2010-2015 365 450 totaal 740 900 opgave verzorgd wonen 1) ca. 160 1) Als gevolg van extramuralisering.
Woningbouwprogramma en doelgroepen 22 De bandbreedte voor het kwantitatieve bouwprogramma voor de hele gemeente komt daarmee uit op een getal van 740 tot 900 woningen in 10 jaar. De provinciale woningvoorraadprognose van 740 woningen is exclusief (een deel van) de opgave voor beschermd en verzorgd wonen, met name de opgave die het gevolg is van de zogenaamde extramuralisering: het omzetten van plaatsen in verzorgingshuizen naar zelfstandige woonvormen (opgave verzorgd wonen, in verband met extramuralisering circa 160 woningen; zie ook paragraaf 5.4). Hiermee rekening houdend ligt de uitkomst van de provinciale prognose (740 woningen in 10 jaar) plus daarbovenop een aantal van circa 160 zorgwoningen (extramuralisering) dicht bij het streefgetal vanuit het woonwensenonderzoek (900 woningen). De gemeente streeft ernaar om op deze basis woningbouwafspraken met de provincie te maken. Daarbij willen we nog het volgende aantekenen. De uitwerking van de extramuraliseringsen spreidingsplannen van Stichting Tante Louise kan leiden tot een groter aantal dan de genoemde 156 (zorg)woningen. Bovendien is rekening te houden met initiatieven voor kleinschalig begeleid of beschermd wonen. Hiervoor zijn ook woningen nodig voor (onzelfstandig) wonen, met 24-uurs toezicht. De gemeente staat positief tegenover de geschetste ontwikkelingen en vraagt hiervoor ook de medewerking van de provincie (planologische ruimte en extra contingent). Bovenop de genoemde 740 tot 900 woningen is rekening te houden met de opslag van (ten minste) 300 woningen voor de eventuele glastuinbouwontwikkeling. 5.2. Toedeling programma naar kernen Mogelijke maatstaven voor toedeling van het programma naar kernen kunnen zijn: - naar rato van huidige spreiding inwonertal over de kernen; - naar rato van de woonvoorkeuren uit het woonwensenonderzoek (bijv. patroon van (saldo) tekorten, woonvoorkeuren van ouderen, woonvoorkeuren van starters). De verschillende benaderingen/maatstaven zijn weergegeven in onderstaande tabel 5.1. Tabel 5.1 Maatstaven voor toedeling woningbouwprogramma naar kernen (%) inwonertal woningtekort verdeling op basis van urgent woningtekort voorkeur ouderen voorkeur starters Steenbergen-stad 1) 53% 67% 80% 70% 75% Kruisland 10% 15% 2% 8% 5% De Heen 3% * * 1% 2% Dinteloord 24% 15% 18% 13% 13% Nieuw-Vossemeer 10% 3% 8% 5% Steenbergen totaal 100% 100% 100% 100% 100% * Steekproef te klein voor betrouwbare uitkomsten. 1) Inclusief kern Welberg. 2) Exclusief glastuinbouwontwikkeling. Het voorstel voor toedeling van het woningbouwprogramma naar kernen is opgenomen in de tweede kolom van tabel 5.2.: - de naar verhouding duidelijk sterkere voorkeur uit het woonwensenonderzoek voor Steenbergen-stad wordt in dit voorstel gehonoreerd; - het aandeel van de overige kernen in het nieuwbouwprogramma komt daarmee lager uit dan bij een verdeling puur naar rato van inwonertal. De doorvertaling naar aantallen woningen per kern is eveneens verwerkt in tabel 5.2.
Woningbouwprogramma en doelgroepen 23 Tabel 5.2 Toedeling woningbouwprogramma naar kernen programma in aantallen woningen voorstel toedeling woningbouwprogramma (%) 2005-2010 2005-2015 2005-2015, inclusief glastuinbouw Steenbergen-stad 1) 70% 315 630 730 Kruisland 7% 31 62 62 De Heen 1% 5 10 10 Dinteloord 17% 77 154 304 Nieuw-Vossemeer 5% 22 44 44 Steenbergen totaal 100% 450 900 1.150 1) Inclusief kern Welberg. In deze doorvertaling naar woningaantallen is gewerkt met het eerdere streefgetal voor het kwantitatieve programma: 900 woningen in 10 jaar (bovengrens). In de laatste kolom is tevens rekening gehouden met de glastuinbouwontwikkeling: een opslag van 250 woningen, waarvan 150 woningen zijn toegedeeld aan Dinteloord en 100 aan Steenbergen-stad (zie hoofdstuk 4). 5.3. Welke woningen bouwen, de woningdifferentiatie Het woonwensenonderzoek biedt goede aanknopingspunten voor het antwoord op de vraag wat er de komende jaren gebouwd moet worden: de woningdifferentiatie van de nieuwbouw. Bij de vertaling van dit onderzoek naar het streefprogramma voor de woningdifferentiatie is vooral de harde woningvraag als richtinggevend beschouwd. De saldobenadering toegepast op de harde woningvraag heeft naar verwachting het grootste realiteitsgehalte (zie paragraaf 3.1, met name 3 e kolom van tabel 3.1). Deze benadering geeft samengevat de volgende accenten aan voor de samenstelling van de nieuwbouw: - indicatie voor verhouding huur/koop: 44%/56%; - huursector, met name appartementen en grondgebonden seniorenwoningen; - koopsector, appartementen, twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen/kavels, en in beperkte mate grondgebonden seniorenwoningen (bijvoorbeeld patiobungalows) en goedkope koopwoningen voor starters. Bij de vertaling naar kernen zijn verder nog de volgende indicaties uit het onderzoek en uit de marktsignalen van belang: - in Dinteloord naar verhouding een iets sterker accent op grondgebonden seniorenwoningen (huur) en twee-onder-een-kapwoningen (koop) en minder accent op koopappartementen; - in Steenbergen-stad een bovengemiddeld accent op koopappartementen; - in Kruisland een sterk bovengemiddeld accent op vrijstaande koop. Differentiatie nieuwbouw Steenbergen-stad en Dinteloord Indicaties voor de woningdifferentiatie op kernniveau voor Steenbergen-stad en Dinteloord zijn weergegeven in tabel 5.3. Indicaties voor de kleine kernen zijn niet in de tabel opgenomen, in verband met de geringe omvang van de steekproef (enquête) en ook vanwege de geringe absolute aantallen te bouwen woningen in deze kernen.
Woningbouwprogramma en doelgroepen 24 Tabel 5.3 Indicatie woningdifferentiatie nieuwbouw Steenbergen-stad en Dinteloord 1) huur Steenbergen-stad (%) Steenbergen-stad (aantallen) Dinteloord (%) Dinteloord (aantallen) seniorenwoning huur 20% 126 25% 38 appartement huur 25% 158 25% 38 subtotaal huur 45% 284 50% 76 koop ouderenwoning koop 4% 25 appartement koop 16% 101 5% 8 eengezinsrij goedkoop (< 160.000) 8% 50 5% 8 twee-onder-een-kap koop 10% 63 20% 31 vrijstaand/kavel 17% 107 20% 31 subtotaal koop 55% 346 50% 78 totaal gemeente 100% 630 154 1) Exclusief glastuinbouwontwikkeling. Bovenstaande indicaties geven richting aan de invulling van de verschillende woningbouwlocaties. De tabel laat een gedifferentieerd nieuwbouwpakket zien. Wat daarbij in het bijzonder opvalt is het volgende: - geen toevoeging van méér eengezinswoningen in de sociale huursector, maar appartementen en seniorenwoningen; - de seniorenwoningen zouden, rekening houdend met het woonwensenonderzoek, in belangrijke mate comfortabele grondgebonden woningen moeten zijn; deze worden tot nu toe weinig gebouwd; - de eengezinswoningen in de koopsector dienen goedkope woningen te zijn, vooral gericht op de doelgroep starters (zie ook hierna onder doelgroepen). Tabel 5.3 geeft richting aan de invulling van de diverse woningbouwlocaties in Steenbergenstad en Dinteloord. Een regelmatige herijking van de streefdifferentiatie is wel noodzakelijk; de woningmarkt en ook de woonwensen zijn aan verandering onderhevig zo leert de praktijk. Daarom moet ook worden gestreefd naar flexibele opzet van de plannen, zodat waar nodig bijgestuurd kan worden. Differentiatie nieuwbouw overige kernen Voor de differentiatie van de nieuwbouw in de overige kernen biedt het woonwensenonderzoek eveneens aanknopingspunten, zij het in meer globale zin. In alle kernen dient bij de invulling van het programma in het bijzonder oog te zijn voor de doelgroepen ouderen en starters (zie ook paragraaf 5.4). Voor het overige rekening houden met de volgende accenten: - Kruisland : accent op vrijstaande koop; - De Heen : maatwerk; - Nieuw-Vossemeer : accent op huursector, met woningen geschikt voor ouderen; - Welberg : gemengd. Verder geldt ook hier het belang van flexibele plannen zodat wijzigingen in het kwalitatieve programma mogelijk zijn en ingespeeld kan worden op specifieke eisen van locaties en/of veranderingen op de woningmarkt.
Woningbouwprogramma en doelgroepen 25 5.4. Doelgroepen Binnen het woningbouwprogramma vragen enkele doelgroepen om bijzondere aandacht: - primaire doelgroep (lage inkomens); - starters; - ouderen. Primaire doelgroep De gemeente en de woningcorporaties hebben een bijzondere verantwoordelijkheid voor de primaire doelgroep, zijnde de huishoudens die vanwege hun inkomen in veel gevallen zijn aangewezen op een woning in de bereikbare sociale huursector (maandhuur < 500,-). De precieze omvang van de primaire doelgroep is niet uit de enquête te achterhalen. Wel is een feit dat van de helft van de potentiële doorstromers het inkomen van het huishouden beneden de 2.000,- per maand ligt. Bij de starters heeft driekwart een inkomen < 2.000,- per maand. Dat is ook de reden dat wordt voorgesteld een aanzienlijk gedeelte van het nieuwbouwprogramma in de sociale huursector te realiseren (zie tabel 5.3). Bovendien is het zaak om voorlopig terughoudend te zijn met de verkoop van sociale huurwoningen. Voorgesteld wordt om het huidige aandeel van de sociale huursector voor de hele gemeente is dit in 2005 circa 26% ten minste gelijk te houden en zeer terughoudend te zijn met verkoop van sociale huurwoningen. Starters De starters laten een gedifferentieerd patroon van woonwensen zien, deels in de huursector en deels in de koopsector. De door starters gewenste huur en koopprijzen richten zich in lijn met het inkomen veel op de lagere prijsniveaus. Voor deze doelgroep is een meersporenbeleid nodig met de volgende kenmerken: - zeer belangrijk voor de starters is en blijft het kunnen betrekken van bestaande woningen die vrijkomen door verhuizing: doorstroming; reden temeer om de omvang van de sociale huursector op peil te houden; - doorstroming kan en moet worden bevorderd door een gedifferentieerd aanbod aan nieuwe woningen, aan te bieden in koop- en huursector; - omlabelen van oudere (kleine) gezins- en bejaardenwoningen voor doelgroep starters verdient in een aantal situaties overweging (woningcorporaties); - bereikbaarheid van (bestaande) koopwoningen voor starters vergroten door het versterkt inzetten van het instrument startersleningen; - de in het nieuwbouwprogamma voorziene appartementen in huur- en koopsector (zie tabel 5.3) realiseren als betaalbare multifunctionele appartementen; - mogelijkheden (locaties) bieden, ook in de kleine kernen, aan startersverenigingen voor het realiseren van betaalbare starterswoningen in de koopsector; - nadere verkenning van aanbieden van goedkope woningen in MGE (Maatschappelijk Gebonden Eigendom, tegenwoordig Koopgarant of andere koopconstructie) door woningcorporaties. Ouderen en zorg Uitgangspunt is het zolang mogelijk zelfstandig wonen van ouderen en andere mensen met een zorgvraag, indien mogelijk en gewenst in eigen woonomgeving. De vraag naar woonvormen met zorg is vooral afkomstig van huishoudens en alleenstaanden in de leeftijdsgroep 75+. Uit de woonwensenenquête kwam naar voren dat zo'n 180 huishoudens zouden willen verhuizen naar een woonvorm met zorg (onder andere woonzorgcomplex, aanleunwoning en dergelijke). In rapporten van de provincie Noord-Brabant 1) en de Woningstichting Soomland zijn behoeftecijfers en taakstellingen opgenomen voor "beschermd wonen", "verzorgd wonen" en "geschikt wonen". De provincie gaat voor de periode 2003-2015 uit voor "beschermd wonen" van 45 woningen en voor "verzorgd wonen" van ten minste 115 woningen (basisvariant) tot maximaal 225 woningen (plusvariant). In het rapport "Gewoon wonen, een hele opgave" (Woningstichting Soomland 2005) zijn deze cijfers geactualiseerd (peildatum 2005) en verfijnd. 1) Woningstichting Soomland: "gewoon wonen, een hele opgave" (mei 2005). Provincie Noord-Brabant: Wonen+zorg en welzijn = een hele opgave.