RAADSVOORSTEL Van : Burgemeester en Wethouders Reg.nr. : 4537467 Aan : Gemeenteraad Datum : 12 november 2013 Portefeuillehouder : Wethouder P. van den Berg Agendapunt : B&W-vergadering : De Ronde : Agenda Het Besluit : Vastgesteld besluit : TITEL Revitalisering De Flint BESLISPUNTEN 1. Het theater De Flint voor 3,0 mln. bouwkundig aan te passen uitgaande van het aangepaste plan voor De Vernieuwde Flint (oktober 2013); 2. Daartoe aan De Flint als bouwheer een investeringsruimte beschikbaar te stellen van 2,8 miljoen euro en 0,2 miljoen vanuit het meerjarig onderhoudsbudget voor De Flint hiervoor te benutten; 3. De rentelasten over de investering tot het theaterseizoen 2017/2018 te dekken uit de hiervoor in de gemeentebegroting 2014-2017 gereserveerde middelen. De kapitaallasten vanaf het theaterseizoen 2017/2018 te dekken door een huurverhoging voor De Flint van 245.000 exclusief BTW en voor 12.000 uit de in de gemeentebegroting 2014-2017 gereserveerde kapitaallasten voor de aanpassing van de Flint. BEOOGD EFFECT Met de voorgestelde investeringsruimte kan de revitalisering van De Flint worden gerealiseerd. Doel hiervan is om verwachte exploitatietekorten te voorkomen, de eerder opgelegde bezuiniging in te vullen en een toekomstbestendige theater- en congresfaciliteit in Amersfoort te continueren. De bouwkundige aanpassingen behelzen o.a. herontwikkeling van de foyers en de horeca, herontwikkeling van het door Scholen in de Kunst te verlaten bouwdeel, upgrade van de Stadszaal, facelift van de entree Walikerstraat en doorzetten groene gordel in de Coninckstraat. AANLEIDING Theater De Flint heeft ons in april 2013 geïnformeerd over de plannen voor een vernieuwde en gerevitaliseerde Flint. Verbouwing van De Flint is noodzakelijk om een verwacht structureel exploitatietekort, ten gevolge van de economische situatie, door de opgelegde bezuiniging en het vertrek van Scholen in de Kunst, in de toekomst te voorkomen. In mei heeft de directeur ook de woordvoerders cultuur in uw raad van de plannen op de hoogte gesteld. Het plan voor de vernieuwde Flint is erop gericht, om door bouwkundige aanpassingen, in combinatie met meerjarig onderhoud en verduurzaming, de exploitatie te verbeteren en structurele tekorten te voorkomen. Met als einddoel het culturele klimaat in de regio Amersfoort te behouden en te versterken, tegen zo laag mogelijk en te verantwoorden kosten. Door NV De Flint zijn de volgende ambities geformuleerd: - Meer theaterbezoekers realiseren en de opbrengsten per bezoeker optimaliseren o.a. door vernieuwing van het horecaconcept; - Meer zakelijke bezoekers aantrekken voor congressen en bedrijfsbijeenkomsten, o.a. door breakout zalen te realiseren; - Bereiken van nieuwe, jonge doelgroepen, o.a. door de Stadszaal een facelift te geven en jongeren tot 30 jaar voordeelkaartjes aan te bieden. Inlichtingen bij: J. Esselman, MO/ZCS, (033) 469 43 52
raadsvoorstel 4537467 pagina 2 Door de vernieuwing met het geplande meerjarenonderhoud (voor een belangrijk deel al in de begroting van de gemeente en De Flint opgenomen) en verduurzaming te combineren, kunnen substantiële kostenvoordelen ontstaan. De plannen voor de vernieuwde Flint zijn getoetst. Daartoe heeft de gemeente een extern adviesbureau (Lagroup) ingeschakeld voor een second opinion. Deze heeft de plannen positief beoordeeld. De onderzoekers geven aan dat in het plan wordt uitgegaan van realistische aannames, het in hoofdlijnen gaat om noodzakelijke investeringen en het aannemelijk is dat de investeringen, voor zover deze zijn toegerekend aan De Flint, voldoende rendement opleveren om ze te kunnen terugverdienen/terugbetalen. Naar aanleiding van dit haalbaarheidsonderzoek heeft De Flint haar plannen op de volgende punten aangepast: - Verlaging van de raming van de vervanging van de vloer met 35.000, - ; - Aanscherping van de investering in de huidige ruimte van Scholen in de Kunst, waardoor de bruto investering wordt verlaagd met 269.000, -; - Laten vervallen van de bijdrage derden voor achterstallig onderhoud en nieuwe huurderwensen bij de ruimte van Scholen in de Kunst (netto stijging van de investering met 223.000). In combinatie met het vorige punt betekent dit een netto daling van de investering met 46.000, -; - Laten vervallen van de investering voor inhuizing van De Kelder. De bruto investering daalt hiermee met 928.000. Met name hierdoor valt de geraamde omvang van de investering voor de gemeente lager uit.; - Integreren van Fase F (verbetering ingang Coninckstraat) met Fase A (herontwikkeling foyers en horeca). Er wordt aangesloten bij het voorstel van een werkgroep omwonenden om de groene gordel door te trekken in de Coninckstraat. Het geraamde investeringsbedrag neemt hierdoor toe met 72.000, -; - Aanscherping van de planning van de investering in de Stadszaal van 2017 naar 2015. ARGUMENTEN 1. De aanpassingen maken een duurzame en toekomstbestendige exploitatie mogelijk en tekorten worden voorkomen. Met de investeringen kunnen meer inkomsten worden gegenereerd en worden kosten bespaard. Hiermee kan 90% van de kapitaallasten worden betaald en kan de bezuiniging op De Flint worden gerealiseerd. 2. Met de aanpassingen kan de bezuiniging worden gerealiseerd. Door een subsidieverlaging als gevolg van de gemeentelijke bezuinigingsronde 2012-2015 heeft De Flint met ingang van 2014 een bezuiniging te realiseren van 125.000, - die in 2015 oploopt naar structureel 225.000, -. Zonder maatregelen leidt deze bezuiniging tot een structureel tekort in de exploitatie van De Flint. Opvangen van de bezuiniging door bijvoorbeeld te korten op de programmering of personeelsformatie is geen reële optie. Het haalbaarheidsonderzoek van LAgroup geeft daarover onder meer aan dat: a) De Flint weliswaar relatief minder voorstellingen programmeert dan de benchmark-gemeenten, maar dat het aantal bezoekers per voorstelling wel een stuk hoger is; b) de personeelsformatie (ook in relatieve zin) minder groot is dan bij de benchmarktheaters, zodat ook daar weinig mogelijkheden tot verdere bezuinigingen zijn. 3. De plannen getuigen van sterk cultureel ondernemerschap. In de regel worden investeringen in gemeentelijke gebouwen geheel gefinancierd door de gemeente. Bij de thans voorgestelde revitalisering van De Flint is dat niet geval. Van de met de netto-investering gemoeide kapitaallasten (rente en afschrijving) wordt ca. 90% door De Flint betaald en ca. 10% door de gemeente. De terugbetaling realiseert de Flint door het vergroten van inkomsten uit met name verhuur en horeca. NV De Flint neemt daarmee proactief stappen om minder afhankelijk te worden van gemeentelijke subsidies en bijdragen. Er ligt een goed onderbouwd plan met een visie op hoe een culturele organisatie als NV De Flint dit kan realiseren. Dit is in lijn met de herijkte cultuurnota Samenwerken aan een sterk cultureel klimaat. Hierin wordt het vergroten van cultureel ondernemerschap benadrukt, evenals de versterking van het cultureel klimaat in het stadshart.
raadsvoorstel 4537467 pagina 3 4. Met de aanpassingen wordt leegstand/inkomstenderving voorkomen. In het deel van het gebouw dat vrijkomt door het vertrek van Scholen in de Kunst is sprake van achterstallig onderhoud. Dit zal moeten worden weggewerkt om toekomstige huurders te kunnen trekken. Daarnaast zijn investeringen voorzien om met break out - ruimtes ook de mogelijkheden binnen de congresmarkt te vergroten. 5. Plannen zorgen voor instandhouding breed cultureel aanbod. De plannen van De Flint leiden tot instandhouding van een breed cultureel aanbod, en een versterking van een gevarieerd podiumaanbod, waarbij de congresfunctie voldoende ruimte biedt om de culturele functie naar behoren uit te voeren. FINANCIËN In de oorspronkelijke investeringsraming van De Flint - die beschikbaar was bij het opstellen van de gemeentebegroting - is uitgegaan van een totale investering van 4,2 mln. waarvan 4,0 mln. geraamd in de begrotingsperiode 2014-2017 en 0,2 mln. in 2018. Van deze investering zou circa 50% door De Flint worden terugbetaald. De bedragen die naar aanleiding hiervan zijn opgenomen in de gemeentebegroting zijn in onderstaande tabel in de bovenste regel opgenomen. Naar aanleiding van het haalbaarheidsonderzoek heeft De Flint de investeringskosten opnieuw geraamd. De bruto investeringskosten dalen van 4,2 miljoen naar 3,0 miljoen. De redenen van deze daling zijn m.n.: - Het vervallen van het plan om De Kelder te huisvesten in de ruimte die vrijkomt na de verhuizing van Scholen in de Kunst naar het Eemhuis (- 0,9 miljoen); - Wijzigingen naar aanleiding van het haalbaarheidsonderzoek, zoals bijstelling raming investering in ruimte Scholen in de Kunst en verlagen raming voor de vloer (- 0,3 miljoen). Het verschil tussen de bruto investering van 3,0 miljoen en de netto investering van 2,8 miljoen is optimalisatie van 0,2 miljoen met de al in de gemeentebegroting gereserveerde middelen voor de meerjarenonderhoudsplanning (MOP) van De Flint. Na invulling te hebben gegeven aan de bezuinigingstaakstelling resteert een bedrag dat kan worden terugverdiend door De Flint. Volgens het haalbaarheidsonderzoek is dit bedrag realistisch geraamd op 245.000 per jaar, met ingang van het theaterseizoen 2017/2018. Wij stellen voor dat de gemeente, als eigenaar van het pand, de investeringslasten voor rekening neemt en de investering activeert op de gemeentelijke balans. Dit is de lijn met de bestaande werkwijze. De Flint wordt bouwheer, opdrachtgever en risicodrager voor de investering. De netto investering van 2,8 miljoen is taakstellend. Dit is dezelfde werkwijze als wordt gehanteerd voor de uitvoering van het Meerjaren onderhoudsplan door De Flint. Ter dekking van de kapitaallasten/zakelijke lasten van de investering wordt de huur aan De Flint met ingang van het seizoen 2017/2018 verhoogd. Om praktische redenen wordt gekozen voor een annuïtair in plaats van lineair aflossingsschema, waardoor de opbrengsten uit de huurverhoging gedurende de gehele looptijd van 15 jaar gelijk zijn aan de kapitaallasten. Bij het activeren van de investeringen wordt de gebruikelijke gemeentelijke rekenrente van 4,5% gehanteerd. De afschrijvingstermijn van de investering is 15 jaar. De Flint kan, vanwege het terugverdieneffect, pas vanaf het seizoen 2017/2018 beginnen met terugbetalen van de kapitaallasten via de huur. De financiële consequenties van de wijzigingen die De Flint heeft doorgevoerd naar aanleiding van het haalbaarheidsonderzoek, zijn weergegeven in de volgende tabel.
raadsvoorstel 4537467 pagina 4 Investering 2014-2017* 2014 2015 2016 2017 Structureel vanaf 2018 Bedragen x 1 miljoen Opgenomen in de gemeentebegroting 2014-2017 4,0 0,14 0,28 0,24 0,17 0,16 Benodigd na wijzigingen 2,8 0,05 0,11 0,12 0,07 0,01 Verschil t.o.v. gemeentebegroting 0,09 0,17 0,12 0,10 0,15 * In de lijst met Investeringen in de Begroting 2014-2017 staat bij Masterplan de Flint de bruto investering van 4,0 miljoen opgenomen. De 2,8 miljoen waarvoor nu een investeringskrediet wordt gevraagd betreft het netto bedrag excl. de optimalisatie van 0,2 miljoen met het Meerjarenonderhoudsplan van De Flint. Vanaf het theaterseizoen 2017/2018 tot en met het 2031/2032 bedragen de kapitaallasten 257.000. Hiervan wordt door De Flint, via de huur, 245.000 betaald. Vanaf het theaterseizoen 2017/2018 dient de gemeente nog 12.000 per jaar aan kapitaallasten bij te dragen. Dit kan gedekt worden uit de middelen die voor de Aanpassing van De Flint in de Begroting 2014-2017 beschikbaar zijn. Het voorgaande betekent dat, van de totaal met deze investering gemoeide rente- en afschrijvingslasten van 4,2 miljoen, 3,7 miljoen door de Flint wordt betaald en 0,5 miljoen door de gemeente (periode 2014-2032). Voorgesteld wordt de in de gemeentebegroting 2014-2017 opgenomen kapitaallasten, die niet benodigd zijn voor aanpassing van De Flint, vrij te laten vallen ten gunste van de algemene middelen (zie Verschil t.o.v. gemeentebegroting in bovenstaande tabel). In verband met de navolgende risico s stellen we voor dit te doen nadat het project is afgerond en tot die tijd het bedrag op te nemen in een risicoserve. RISICO S 1. Overschrijding investeringsbudget. Er zijn verschillende onderdelen in het investeringsvoorstel die nog nadere aanscherping behoeven, omdat een volledig programma van eisen nog ontbreekt. Bij het opstellen van de bouwkostenraming zijn een aantal veronderstellingen gehanteerd, waardoor er sprake is van een onzekerheidsmarge. Er is rekening gehouden met een post onvoorzien van 180.235,- (6,5% van het totaalbedrag van de investering). Tegen die achtergrond stellen we voor het budget als taakstellend te zien. Het opstellen van een meer uitgewerkt en nauwkeuriger programma van eisen moet tot een aanscherping van het investeringvoorstel leiden. Op basis daarvan kan ook worden bepaald waar bezuinigingen mogelijk zijn en welke maatregelen het belangrijkste zijn om te realiseren en in te investeren. Bij de verdere aanscherping van de plannen en de begroting is het nodig om de risicobeheersingmaatregelen (stoplichtenmodel) uit te breiden, vooral door het aanwezige risicovermogen van De Flint te verhogen. Vanuit het gemeentelijk vastgoedbedrijf zal in het proces toetsing van de kostenbegroting plaatsvinden. Uit de aanbesteding volgt een investeringsbedrag. Dit investeringbedrag wordt als begrotingswijziging verwerkt in de lopende begroting 2013-2014 van De Flint. Deze begrotingswijziging wordt aan de aandeelhouder ter goedkeuring voorgelegd. De aandeelhouder toetst daarbij of dit investeringsbedrag past binnen het taakstellende budget. Eerst dan kan De Flint over gaan tot definitieve gunning. 2. Volledige zekerheid over rendement kan niet worden geboden. Bij het ramen van rendement is er altijd sprake van een bepaalde mate van onzekerheid. Zeker wanneer het deels een zo onzekere markt als die van de congressen en evenementen betreft. Hoewel volledige zekerheid over het verwachte rendement dus niet is te geven, is in het haalbaarheidsonderzoek vastgesteld dat bij het opstellen van het plan gedegen te werk is gegaan en dat de investeringen op een juiste wijze zijn begroot en de terugverdienmogelijkheden realistisch zijn geraamd. Als dit risico zich voordoet dient primair binnen de exploitatie van De Flint naar oplossingen te worden gezocht. De aan het investeringsvoorstel ten grondslag liggende begroting gaat uit van een schaalsprong met flinke
raadsvoorstel 4537467 pagina 5 toename in de ticket-sale, verhuur en horeca. a) Bij de culturele programmering is het risico relevant dat de begrote stijging van de brutowinst per voorstelling te hoog is. Twee procent minder bezoekers zorgt voor een daling van de brutowinst van ca. 50.000, -; b) Het grootste risico in de begroting zit bij de congressen en evenementen, zowel wat betreft aantallen verhuur als omzet. Deze categorie vormt ongeveer 16% van de totale omzet in doeljaar 2017-2018. Om de risico s op gebied van congressen en evenementen te beheersen en omzetstijging te kunnen realiseren worden organisatorische maatregelen genomen door professionalisering van o./a. de verkoop- en marketingorganisaties en door samenwerking met collega-instellingen op het gebied van sales; c) In het haalbaarheidsonderzoek geeft Lagroup aan dat het in eigen beheer nemen van de horeca kansen biedt voor het genereren van omzet en positief resultaat. De exploitatie van de horeca is door De Flint, aldus het haalbaarheidsonderzoek, voorzichtig en realistisch ingeschat. 3. Invulling van de ruimte van Scholen in de Kunst is deels nog onduidelijk. De invulling van de huidige ruimte van Scholen in de Kunst is op dit moment deels nog onduidelijk. Een deel van het gebouw zal worden gebruikt om break-out ruimtes voor de congres- en vergaderfunctie te realiseren. Er zijn weliswaar gesprekken met aantal kandidaat-huurders, maar de invulling en consequenties voor de exploitatie zijn nog niet zeker. Daar schuilt vooralsnog een risico. De begrote inkomsten bedragen overigens (slechts) 1% van de totale exploitatie van De Flint. Om dit risico te beperken is gewenst om de investeringen in de leegkomende ruimte van Scholen in de Kunst te laten afhangen van de eisen van de nieuwe huurder(s). Deze kunnen dan vertaald worden in een hoger huurtarief, waardoor de investeringen zichzelf terugverdienen. De afgelopen maanden is bezien of de huisvesting van de popfunctie in het leegkomende deel van Scholen in de Kunst een optie zou zijn. De herhuisvesting van De Kelder zou dan geïntegreerd kunnen worden in de verbouwplannen van De Flint. Hoewel De Kelder weliswaar fysiek inpasbaar was in het plan van De Flint, is afgezien van deze optie. De Kelder concludeerde dat op deze locatie onvoldoende kansen zijn voor een versterking van de popfunctie. In het haalbaarheidsonderzoek onderschrijft Lagroup deze conclusie en adviseert af te zien van het integreren van de popfunctie, omdat er geen mogelijkheden zijn voor synergie tussen de theater- en congresfunctie en de popfunctie. DUURZAAMHEID Bij de plannen van de Flint wordt uitgegaan van duurzaamheid. Dat begint bij waarderen van wat goed is aan het pand: de locatie, de sfeer en de mogelijkheden van het huidige gebouw. Vernieuwing en het opwaarderen van het bestaande pand is vele malen voordeliger dan het bouwen van een nieuw theater. In het kader van het meerjarig onderhoud heeft de Flint ook aanpassingen gepland voor energetische maatregelen. Het is efficiënt om dit samen te laten lopen met de plannen voor de vernieuwde Flint. Het resultaat wordt een volledig verduurzaamd pand met een grote besparing op de energiekosten. VERVOLG Na - en afhankelijk van - de besluitvorming zal De Flint het investeringsplan verder uitwerken en aanscherpen en een plan van aanpak opstellen voor de uitvoering en worden nadere afspraken tussen De Flint en de gemeente formeel vastgelegd, waarna aanbesteding zal plaatsvinden. In dit proces vindt toetsing plaats van de kostenbegroting vanuit het gemeentelijk vastgoedbedrijf. Het investeringsbedrag dat uit de aanbesteding volgt wordt met een begrotingswijziging verwerkt in de lopende begroting 2013-2014 van De Flint. De begrotingswijziging wordt ter goedkeuring aan de aandeelhouder voorgelegd. Daarbij vindt toetsing plaats aan het taakstellend budget. Vervolgens kan De Flint overgaan tot definitieve gunning. COMMUNICATIE Na (en afhankelijk van) het collegebesluit versturen we met De Flint een gezamenlijk persbericht met de volgende kernboodschap: Om een breed cultuuraanbod voor verschillende doelgroepen in Amersfoort te behouden dan wel te versterken en meer opbrengsten te kunnen genereren, wil de Flint een aantal veranderingen aan haar gebouw aanbrengen en het plein aan de Coninckstraat aantrekkelijker en vooral uitnodigender inrichten. Het college staat achter deze de plannen en wil die financieel ondersteunen. De voorgestelde aanpassingen bieden volgens de plannen van De Flint kansen voor meer theaterbezoekers, het beter bereiken van doelgroepen, zoals jongeren en betere exploitatiemogelijkheden. Een week later plaatsen we een Stadsbericht.
raadsvoorstel 4537467 pagina 6 BETROKKEN PARTIJEN NV De Flint, Scholen in de Kunst. Burgemeester en wethouders van Amersfoort, de secretaris, de burgemeester, Bijlagen - Raadsbesluit - De Vernieuwde Flint (oktober 2013) - Eindrapport haalbaarheidsonderzoek De Vernieuwde Flint (oktober 2013)
raadsbesluit pagina 1 RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Amersfoort; Reg.nr.4537467 op basis van het voorstel van burgemeester en wethouders van 12 november 2013, sector MO/ZCS (nr.4537467); b e s l u i t: 1. Het theater De Flint voor 3,0 mln. bouwkundig aan te passen uitgaande van het aangepaste plan voor De Vernieuwde Flint (oktober 2013); 2. Daartoe aan De Flint als bouwheer een investeringsruimte beschikbaar te stellen van 2,8 miljoen euro en 0,2 miljoen vanuit het meerjarig onderhoudsbudget voor De Flint hiervoor te benutten; 3. De rentelasten over de investering tot het theaterseizoen 2017/2018 te dekken uit de hiervoor in de gemeentebegroting 2014-2017 gereserveerde middelen. De kapitaallasten vanaf het theaterseizoen 2017/2018 te dekken door een huurverhoging voor De Flint van 245.000 exclusief BTW en voor 12.000 uit de in de gemeentebegroting 2014-2017 gereserveerde kapitaallasten voor de aanpassing van de Flint. Vastgesteld in de openbare vergadering van de griffier de voorzitter