Raadsvoorstel Vergadering Gemeenteraad Oirschot Vergaderdatum: 21 februari 2017 Registratienummer: 2017/05 Agendapunt nummer: 7 Onderwerp Woningbouwproject Barcelona Voorstel 1. Een krediet beschikbaar te stellen van 640.000,- voor de ontwikkeling / uitvoering van het Woningbouwproject Barcelona. Aanleiding Aan de Barcelona, nabij het centrum van Oirschot, ligt een herontwikkelingslocatie. Deze locatie willen we herontwikkelen voor woningbouw. De grond is volledig in eigendom van de gemeente. Voorheen maakte de grond onderdeel uit van de ontwikkeling van de Kanaalzone en was ter plaatse o.a. de Julianahal gevestigd. Inmiddels zijn de opstallen gesloopt, behalve jongerencentrum Ramblaz. In maart 2016 heeft het college van B&W ingestemd met het woningbouwprogramma en bijbehorende verkaveling van het terrein. Het betreft een plan waarin Wooninc. 47 sociale huurwoningen realiseert, verdeeld over 3 bouwblokken (zie bijlage). Nu de plannen concreet zijn gemaakt willen we aan de slag met de uitvoering hiervan. Argumenten 1.1 Wooninc. realiseert een gedifferentieerd aanbod van huurwoningen, waaronder een aantal met een maximale huursom van 450,- per maand. Het beoogd programma bestaat enkel uit huurwoningen in de sociale categorie. Binnen deze categorie heeft Wooninc. een gedifferentieerd aanbod in huurwoningen samengesteld. Er komen grondgebonden woningen, appartementen en studio s met verschillende huurprijzen (tot 700,- per maand). In het coalitieakkoord 2014-2018 is opgenomen dat we wooneenheden realiseren met een lage huursom van circa 450,- per maand. In het beoogde programma zijn 6 tot 10 woningen opgenomen die hieraan voldoen. \blz. 1
1.2 Er is hiervoor nog geen budget opgenomen in de begroting 2017. In de begroting 2017 is voor de ontwikkeling en uitvoering van dit woningbouwproject geen budget opgenomen. Ten tijde van het opstellen van de Kadernota/Begroting 2017 was nog onvoldoende zicht op de kosten van dit project. Bovendien was de uitkomst van de onderhandelingen over de aankoop van de Ramblaz nog onzeker, waardoor de invulling van het plan ook nog onduidelijk was. Op grond van het budgetrecht is de raad het orgaan om een krediet beschikbaar te stellen. Zodra uw raad een krediet beschikbaar heeft gesteld, is het college gemachtigd om binnen deze begroting uitgaven te doen. 1.3 Vanaf nu gaan we planontwikkelingskosten maken. De voorbereidingsfase van het project hebben we achter de rug. De ruimtelijke kaders zijn helder en de overeenkomst met Wooninc. ligt klaar om ondertekend te worden. Dit houdt in dat we nu financiële verplichtingen aan moeten gaan. Te denken valt dan met name aan het bouw- en woonrijp maken van het terrein, advieskosten en de kosten voor de aankoop van de Ramblaz. Risico s 1.1 Uitgangspunt is dat de Ramblaz (gebouw jongerencentrum) asbestvrij is. In de raming van de kosten voor het bouw- en woonrijp maken, waar de sloopkosten onder vallen, hebben we als uitgangspunt gehanteerd dat de Ramblaz (gebouw jongerencentrum) asbestvrij is. Voor zover wij nu kunnen nagaan is dit ook het geval. Als uit de inspectie toch blijkt dat er asbest aanwezig is, dan vallen de sloopkosten hoger uit dan we hebben geraamd. Kosten en dekking Faciliterende grondpolitiek De gemeenteraad heeft in februari 2013 uitgangspunten voor het grondbeleid en de grondexploitatie vastgesteld. Besloten is dat bij iedere toekomstige ontwikkeling op het gebied van grondexploitatie expliciet wordt besloten welke vorm van grondpolitiek (actieve dan wel faciliterende) in die situatie toegepast wordt. Faciliterende grondpolitiek heeft de voorkeur, tenzij er sprake is van bijzondere redenen. Actieve grondpolitiek in zijn zuivere vorm omvat het aankopen van grond, bouw- en woonrijp maken en vervolgens verkopen. Daarna wordt het complex afgesloten en het resultaat verrekend met de risicoreserve. In het aangepaste BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) geldt vanaf 2016 dat de looptijd van een grondexploitatie maximaal 10 jaar mag zijn. Bij het complex Barcelona is sprake van een erfpachtconstructie, waarbij een overeenkomst voor 10 jaar wordt afgesloten. Na 10 jaar kan Wooninc de grond overnemen tegen de dan geldende waarde. Maar ook kan Wooninc kiezen voor een nieuwe overeenkomst voor de daarop volgende 10 jaar, waarbij wel het bedrag van de erfpachtcanon wordt aangepast. \blz. 2
Erfpacht past niet in de uitgangspunten van actieve grondpolitiek (= grond verkopen). Bovendien wordt de tien jaars termijn die in het aangepaste BBV is opgenomen een probleem als Wooninc na afloop van de huidige overeenkomst besluit een nieuwe erfpachtovereenkomst aan te gaan. Vanuit bovenstaande motieven stellen wij voor om bij het gebied Barcelona te kiezen voor faciliterende grondpolitiek. Kosten We hebben een raming gemaakt van de kosten die wij moeten maken om dit project te realiseren. Deze kosten bestaan uit de volgende bedragen: Bedrag 2017 2018 2019 Aankoop Ramblaz 67.000 67.000 Bestemmingsplan 15.000 13.500 1.500 Bouw- en woonrijp maken 474.000 189.600 284.400 Plankosten 64.000 38.400 12.800 12.800 Planschade 20.000 20.000 Totaal benodigd krediet 640.000 310.517 16.318 319.219 Bedragen zijn exclusief omzetbelasting, deze vormt geen kostenpost voor de gemeente. Dekking Analoog aan de systematiek van de grondexploitatie schrijven wij niet af op deze uitgaven. Dit is ook conform onze artikel 212 verordening, waarin is vastgelegd dat op investeringen in gronden niet wordt afgeschreven. De uitgaven blijven op de balans staan tot het moment dat wij de onderliggende gronden verkopen. Feitelijk is sprake van voorfinanciering uit eigen liquide middelen tot het moment van verkoop. De rentekosten van de financiering nemen we mee als last in de exploitatie. Met Wooninc sluiten wij een erfpachtovereenkomst voor de duur van 10 jaar. Uitgangspunt is dat wij, na afloop van die 10 jaar, de grond overdragen aan Wooninc tegen de overeengekomen waarde. Op basis van de residuele grondwaardeberekening bedraagt de meterprijs 300,-, voor het totale gebied komt dit neer op 900.000,-. Op dat moment boeken wij de balanswaarde (= het totaal van de uitgaven van deze investering) af. Daar staat dan een opbrengst wegens verkoop van grond tegenover. De exploitatie van dit woningbouwproject ziet er als volgt uit: Baten Op grond van de erfpachtovereenkomst betaalt Wooninc. jaarlijks 23.220,- \blz. 3
Lasten Het BBV bepaalt dat wij rente moeten toerekenen aan de exploitatie. De rente berekenen wij over de boekwaarde van de gronden per 1 januari van een jaar. Deze boekwaarde fluctueert met de planning die in de tabel onder het kopje kosten is opgenomen. Eind 2019 zijn alle uitgaven gedaan, zodat vanaf 2020 rente wordt berekend over de volle investering van 640.000,-. Het rentepercentage fluctueert jaarlijks en is afhankelijk van de door de gemeente werkelijk betaalde rente. Daarnaast is over de ontvangen erfpachtcanon jaarlijks 25% vennootschapsbelasting verschuldigd. Begrotingsresultaat Het saldo van de meerjarenbegroting 2018 2021 wordt positief beïnvloed. Zie onderstaande tabel Overzicht exploitatie 2018 2019 2020 2021 Rentelasten 4.979 5.455 11.776 10.566 Vennootschapsbelasting 5.805 5.805 5.805 5.805 Lasten 10.784 11.260 17.581 16.371 Erfpachtcanon 23.220 23.220 23.220 23.220 Saldo (positief) 12.436 11.960 5.639 6.849 Vervolg Na positieve besluitvorming formaliseren wij de aankoop van de Ramblaz. Hierover hebben we namelijk al overeenstemming bereikt met Stichting Open Jongerenwerk Oirschot (SOJO). Vervolgens starten wij direct met de sloop van dit pand en maken we het gehele terrein bouwrijp. Ook starten we met de ruimtelijke procedure voor het gedeelte van het plangebied waarop nog geen woonbestemming ligt. Wooninc. heeft de aanvraag voor de omgevingsvergunning gereed liggen, die we willen bespreken met de buurt voordat deze in procedure gaat. Bijlagen - Situatietekening ontwikkeling Barcelona. Oirschot, 24 januari 2017 burgemeester en wethouders, Joost Michels, Secretaris Ruud Severijns, Burgemeester \blz. 4
Raadsbesluit Vergadering: Gemeenteraad Oirschot Vergaderdatum: 21 februari 2017 Registratienummer: 2017/05 De raad der gemeente Oirschot; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 24 januari 2017; gegeven de agendering door het Presidium d.d. 7 februari 2017; besluit: Een krediet beschikbaar te stellen van 640.000,- voor de ontwikkeling / uitvoering van het Woningbouwproject Barcelona Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van Oirschot van 21 februari 2017, De gemeenteraad, Han Struijs, griffier Ruud Severijns, voorzitter \blz. 5