66 eengezinswoningen in Klein Driene Cesar Franckstraat 12 t/m 56 Händelstraat 36 en 38 Jacob Obrechtstraat 14 en 16 Largohof 2 t/m 12 Moderatohof 2 t/m 12 Mozartlaan 143 t/m 157 Prestohof 2 t/m 12 Schumannstraat 9 t/m 31 Wagnerstraat 14 en 16 Contactgegevens I www.welbions.nl E klantenservice@welbions.nl T (074) 24 68 300
Voorwoord Graag presenteren wij u het plan voor het groot onderhoud aan uw woning. In totaal gaat Welbions 66 eengezinswoningen in uw wijk opknappen. Wij verwachten in oktober/november 2014 daadwerkelijk te kunnen starten met de uitvoering. Inloopmiddag Op 2 oktober 2014 hebben wij u uitgenodigd om onze inloopmiddag te bezoeken. Tijdens deze inloopmiddag hebben aannemersbedrijf Janssen de Jong Bouw en Welbions de plannen voor het groot onderhoud gepresenteerd. Tijdens deze presentaties zijn het plan, de uitvoeringswijze en de voorwaarden waaronder het plan gerealiseerd kan worden doorgenomen. En hebben wij u laten zien hoe uw woning en wooncomplex er na het groot onderhoud en renovatieplan uit komt te zien. Ook was er gelegenheid om vragen te stellen en opmerkingen te plaatsen. Met behulp van dit boekje kunt alles nog eens rustig nalezen en worden de bewoners die ons niet hebben kunnen bezoeken tijdens de inloopmomenten ook geïnformeerd over het groot onderhoud. Waarom groot onderhoud? Welbions heeft gekeken naar de toekomst van de wooncomplexen in uw wijk. Hieruit is gebleken dat uw complex een opknapbeurt nodig heeft om deze toekomstbestendig te maken. Met het uitvoeren van het groot onderhouds- en renovatieplan kan het complex nog minstens 25 jaar mee. Met dit plan worden technische tekortkomingen weggenomen, het comfort en de veiligheid verbeterd, de energielasten gereduceerd en krijgt de uitstraling van het complex een impuls. Akkoordverklaring Voorwaarde om tot uitvoering van het project te komen, is dat minimaal 70% van de huishoudens instemt met het plan. Daarom vragen wij aan ieder huishouden om een akkoordverklaring in te vullen. De akkoordverklaring vindt u achterin dit boekje. Wat houdt het plan in? De binnen- en buitenzijde van de woning worden vernieuwd. Zo gaan we eventueel uw douche en toilet vervangen. Ook de keuken krijgt de nodige aandacht. Verder besteden we extra aandacht aan energiebesparende maatregelen. Daarnaast gaan we ook bezig met de kwaliteit van de gevels en de totale uitstraling van het complex. Verderop in dit boekje gaan we in op de precieze werkzaamheden. Praktische informatie De werkzaamheden gaan ongetwijfeld gepaard met overlast. Wij proberen u hierin zoveel mogelijk te ontzorgen. In dit boekje treft u daarom praktische informatie aan over de werkzaamheden, de keuzemogelijkheden, de faciliteiten die we bieden en de tegemoetkoming in de kosten die u ontvangt. Ook staan we uitgebreid stil bij het belang om uw woning goed te isoleren en dat u goed kunt ventileren. Verderop in dit boekje leest u hier meer over. Wij doen ons best de overlast voor u zoveel mogelijk te beperken. Het resultaat is straks een mooie en prettige woning waar u met nog meer plezier kunt wonen! Hartelijke groet, Projectgroep grootonderhoud Klein Driene September 2014-1 -
1. Algemene projectinformatie Het grootonderhouds- en renovatieplan voeren wij uit om de levensduur van de woningen met tenminste 25 jaar te verlengen. Het plan bestaat uit technisch noodzakelijke werkzaamheden, maar ook werkzaamheden die het comfort en de veiligheid verbeteren. Bij het laatste kunt u bijvoorbeeld denken aan energiebesparende maatregelen en veiliger hang- en sluitwerk. Start De verwachting is dat we in oktober/november 2014 kunnen starten met de werkzaamheden in uw complex. Begin 2015 verwachten we het project af te kunnen ronden. Zodra de definitie planning bekend is zullen wij u hierover verder informeren. Projectteam Vanuit Welbions zijn verschillende medewerkers bij dit project betrokken. Hebt u vragen of wilt u meer informatie? Dan kunt u terecht bij het projectteam: Projectleider Wijkcoördinator Administratieve ondersteuner Wijkbeheerder Ad Klein Breteler Gijs van Kuijk Ria lutje Schipholt Martin Bekhuis Wij adviseren u vragen en opmerkingen te richten aan Ria lutje Schipholt. Zij zorgt er voor dat uw vraag beantwoord wordt of bij de juiste persoon terecht komt. Ria is (behalve op donderdag- en vrijdagmiddag) bereikbaar via (074) 246 83 00 of stuur een e-mail naar klantenservice@welbions.nl Klankbordgroep Enige tijd geleden hebben we bewoners gevraagd zich aan te melden voor een klankbordgroep. Er hebben zich helaas geen kandidaten aangemeld. Spreekuur Tijdens het groot onderhoud houdt projectleider Ad Klein Breteler samen met wijkcoördinator Gijs van Kuijk een spreekuur. Hier kunt u terecht voor al uw vragen en/of opmerkingen. Vanaf 1 november houden zij wekelijks een spreekuur. Dit is op maandag van 16.00 tot 17.00 uur. Het spreekuur vindt plaats op het informatiepunt aan de Cesar Franckstraat 73. - 2 -
2. Het groot onderhoud- en renovatieplan Het plan bestaat uit een aantal onderdelen: - Werkzaamheden in de woning - Werkzaamheden aan de buitenzijde van de woning - Energiebesparende maatregelen De kosten voor groot onderhoud in de woning, aan de buitenzijde van de woning en in de woonomgeving zijn voor rekening van Welbions. Voor de verbeteringen en de energiebesparende maatregelen vragen wij een beperkte huurverhoging. Omdat u jaarlijks minder energie gaat verbruiken (bij hetzelfde stookgedrag) verwachten wij dat de meesten van u deze huurverhoging hiermee volledig kunnen compenseren. Impressie - 3 -
2.1 Standaard werkzaamheden Hieronder lichten wij per onderdeel de diverse werkzaamheden toe: Groot onderhoud in de woning Keuken In de keuken wordt het keukenblok, blad en bovenkastjes in standaard uitvoering vervangen wanneer deze ouder is dan 20 jaar. Is er een geiser of boiler aanwezig? Dan kan het zijn dat deze, afhankelijk van de nieuwe gewenste situatie, worden verwijderd. Op de vrijgekomen plek wordt een extra bovenkastje geplaatst. Mocht uw woning al zijn voorzien van een HR ketel dan wordt deze, afhankelijk van de leeftijd, verplaatst of vervangen. Er worden eventueel nieuwe wandtegels geplaatst bij het keukenblok en de kookhoek. Voor zover niet aanwezig worden er boven het aanrechtblad twee dubbele wandcontactdozen geplaatst. Afhankelijk van de technische staat wordt tevens de gasleiding, afvoer en elektra aangepast. Douche en toilet De douche en het toilet worden opnieuw betegeld. De wanden in de douche worden tot het plafond betegeld en in het toilet tot ongeveer 120 cm vanaf de vloer. Al het sanitair (wastafel, planchet, toiletpot, kranen en douchekop) worden vernieuwd. Tevens wordt (indien nodig) de radiator in de douche vervangen. Verder wordt de ventilatie van de douche verbeterd, worden er maatregelen getroffen om toekomstige scheur- en schimmelvorming zoveel mogelijk te voorkomen en wordt het plafond in de douche hersteld. Vanwege het feit dat de situatie per woning kan verschillen, worden hierover samen met u tijdens de inspectie definitieve afspraken gemaakt. Plafonds In sommige woningen is nog sprake van zachtboardplafonds. Bij brand, dragen zachtboardplafonds bij aan extra rookontwikkeling. Deze plafonds worden bekleed met gipsplaten en opnieuw gesausd, tenzij u deze werkzaamheden niet uitgevoerd wil hebben. Ventilatie Goede ventilatie is van groot belang voor gezonde woningen. De nieuwe kunststof kozijnen worden voorzien van ventilatieroosters waarmee u veilig kunt ventileren. CV installatie De meeste woningen zijn voorzien van een gedateerde HR ketel. Deze ketel wordt vervangen door een nieuwe HR ketel met HR warmwatervoorziening. De ketel wordt op de zolder of in de aangebouwde berging geplaatst. Als uw woning nog niet voorzien is van een CV installatie dan hebt u de mogelijkheid om deze te laten plaatsen. Hiervoor betaald u een huurverhoging. Een eventuele boiler of geiser kan dan komen te vervallen. Herstel schilderwerk In de ruimtes waar wij werkzaamheden verrichten, wordt het door ons beschadigd schilderwerk hersteld. Asbest verwijderen Er heeft een asbestinventarisatie plaatsgevonden. In de woningen bevindt zich asbest. Asbest is bijvoorbeeld verwerkt in het dak van de woningen en in het dak van diverse bergingen. Dit asbest is hechtgebonden en niet gevaarlijk! Mits dit niet wordt bewerkt. Verder is geconstateerd dat op de zolders in de muur zich een niet hechtgebonden paneel kan bevinden. Vanwege het risico zullen deze panelen altijd moeten worden verwijderd. Tijdens de uitvoering wordt u verder geïnformeerd over de sanering van asbest in uw woning. Asbest wordt altijd verwijderd door een gecertificeerd asbestsaneerder volgens de wettelijke eisen. - 4 -
Groot onderhoud buitenzijde woning Buitengevels Het metselwerk wordt aan de buitenzijde gereinigd en hersteld, het voegwerk wordt vervangen en de gevels worden geïmpregneerd. De spouwmuurisolatie wordt verbeterd. Kozijnen Alle kozijnen in de gevel worden vernieuwd. De kozijnen worden in kunststof uitgevoerd met uitzondering van de kozijnen van de voordeur en de deurkozijnen van de berging. Deze worden in hout uitgevoerd. Alle kozijnen worden voorzien van HR++ beglazing. Het hang- en sluitwerk voldoet aan het politiekeurmerk Veilig Wonen. Door de wijziging in de kozijnen (indeling, ramen draaien naar binnen) kan het zijn dat de huidige gordijnen niet kunnen worden teruggeplaatst. Dak De ongeïsoleerde dakplaten van de woningen en aangebouwde bergingen worden vervangen door geïsoleerde dakplaten. Hierbij worden tevens de goten vervangen. De schoorstenen hebben geen functie meer en worden verwijderd. De schoorstenen die nog wel in gebruik zijn worden voorzien van een geschikte dakdoorvoer. De huidige pannen worden zoveel als mogelijk teruggeplaatst. Als de daken van de aangebouwde bergingen uit hout bestaan dan worden deze niet vervangen, maar wel geïsoleerd. Het asbesthoudende dakbeschot van de vrijstaande bergingen wordt eveneens verwijderd. - 5 -
Energiebesparende maatregelen Een goed geïsoleerde woning heeft drie voordelen: - Minder energie verbruik. Bij een gelijkblijvend stookgedrag kunnen uw energielasten flink dalen. Bovendien zullen mogelijke toekomstige stijgingen van de energieprijzen minder invloed hebben op uw woonlasten. - Meer comfort. Dat wil zeggen dat het in uw woning in de winter en zomer prettiger wonen is. Ook hebt u minder last van geluid van buitenaf. - U draagt bij aan minder CO 2 uitstoot en dus aan een beter milieu. De maatregelen Het aanbrengen van HR++ dubbelglas in de nieuwe kozijnen. Verbeteren spouwisolatie. Dakisolatie. Het vervangen / verplaatsen van HR ketels met HR warm watervoorziening. Huurverhoging Welbions vraagt voor de verbeteringen en energiemaatregelen een huurverhoging van 17,- per maand. Hiervoor is onder andere gekeken naar het energieverbruik van de afgelopen vijf jaren. Op basis van deze resultaten bij gelijk stookgedrag en de huidige energieprijzen verwachten wij dat de meeste bewoners de huurverhoging hiermee kunnen compenseren. Het uitvoeren van deze werkzaamheden betekenen een huurverhoging van 17,00 per maand (Deze huurverhoging gaat in op het moment dat alle werkzaamheden in uw woning afgerond zijn) Ontvangt u huurtoeslag? Dan is het belangrijk dat u uw nieuwe huurprijs tijdig doorgeeft aan de Belastingdienst. Wellicht dat de hoogte van uw huurtoeslag in uw voordeel wordt aangepast. - 6 -
3. Algemene informatie In dit hoofdstuk beschrijven we algemene informatie over het project. Tijdsduur werkzaamheden De aannemersbedrijf Janssen de Jong Bouw gaat een gedetailleerde dagplanning opstellen. Hiervoor wordt een kalender gemaakt waarop u kunt zien wat er per dag en in welke ruimte in uw woning gaat gebeuren. De werkzaamheden in uw woning duren maximaal 10 werkdagen. Dit betekent dat u uw toilet, douche en keuken het merendeel van deze dagen overdag niet kunt gebruiken. We maken vooraf met de aannemer goede afspraken over het waarborgen van uw privacy. We garanderen dat iedereen op een goede manier kan overnachten in zijn of haar eigen huis. Hoe u zich kunt voorbereiden Voor aanvang van de werkzaamheden is het belangrijk dat alle vertrekken waar werkzaamheden plaatsvinden deels ontruimd zijn. U kunt straks op de kalender zien in welke ruimte ze welke dag aan het werk gaan. Zaken die aan de muur bevestigd zijn en die u wilt behouden, zoals handdoekrekje of zeepbakje dient uzelf te demonteren. Wij accepteren geen schadeclaims die het gevolg zijn van het niet opvolgen van onze adviezen. Keuken Bij aanvang van de werkzaamheden in de keuken moet het keukenblok en de bovenkastjes leeg zijn. Welbions stelt verhuisdozen beschikbaar waarin u tijdelijk uw spulletjes uit de keukenkastjes kunt opbergen. Ook een aanwezige wasmachine, koelkast en/of fornuis moet weggehaald zijn. Afdekken vloerbedekking Voor aanvang van de binnenrenovatie dekt de aannemer uw vloerbedekking af om beschadigingen te voorkomen. De aannemer stelt plastic beschikbaar voor het afdekken van uw inboedel. Verwijderen gaskachel en/of geiser Kiest u voor een CV installatie? Dan moet uw gaskachel en/of geiser verwijderd worden. Hebt u een gehuurde kachel of geiser? Dan kunt u hiervoor de huur opzeggen. De verhuurder (GEAS) komt dan de gaskachel en/of geiser ophalen. Hebt u een gaskachel en/of een geiser in eigendom? Dan moet u deze zelf verwijderen. Welbions zorgt dat de aansluiting afgekoppeld en afgewerkt wordt. Opname en oplevering Voordat de werkzaamheden in uw woning beginnen wordt u door ons uitgenodigd om zaken zoals tegelwerk uit te zoeken. U ontvangt van ons een Instructieblad Uitvoering. Hierop staan uw keuzes en eventuele opmerkingen en/of afspraken die wij met u gemaakt hebben vermeld. De uitvoerder levert de woning aan u op zodra alle werkzaamheden zijn uitgevoerd. Eventuele problemen, tekortkomingen kunnen dan worden geconstateerd en vastgelegd. Tevens worden er dan afspraken gemaakt hoe en wanneer het alsnog in orde wordt gemaakt. Planning De verwachting is dat we in oktober/november 2014 kunnen starten met de werkzaamheden in uw complex. Begin 2015 verwachten we het project af te kunnen ronden. Zodra de definitie planning bekend is zullen wij u hierover verder informeren. Hulp nodig? Als u zelf niet in staat bent om zware goederen te verplaatsen dan kunt u hulp krijgen van Welbions. We kunnen ons voorstellen dat mensen om medische redenen of vanwege ouderdom deze ruimtes niet zelfstandig leeg kunnen maken. Neemt u dan contact met Gijs van Kuijk, wijkcoördinator. Hij inventariseert uw hulpvraag en zorgt dat Welbions passende begeleiding inzet. - 7 -
4. Keuzemogelijkheden Voor uw eventuele nieuwe keuken, douche en toilet mag u zelf de kleuren van de frontjes, handgreepjes en tegels uitzoeken. Ook hebt u de mogelijkheid te kiezen voor extra opties. Hiervoor betaalt u dan eenmalig een bedrag. Kijk op bladzijde 14 voor de extra opties. Keuzedagen Wanneer u nog geen keuzes gemaakt heeft op de inloopmiddag ontvangt u van ons een aparte uitnodiging van ons voor de keuzedagen. U kunt hierbij kiezen uit een standaardassortiment aan frontjes, tegeltjes en handgreepjes. - 8 -
5. Tegemoetkoming in de kosten Welbions heeft in een sociaal statuut vastgelegd welke vergoeding moet worden uitbetaald aan bewoners. U ontvangt van Welbions een tegemoetkoming in de kosten die u door maatregelen eventueel moet maken, zoals mogelijk het vervangen of verstellen van de gordijnen. Deze tegemoetkoming ontvangt u ook omdat u overlast ervaart van de werkzaamheden en daarmee het tijdelijk verminderd woongenot kunt ervaren. De tegemoetkoming die u ontvangt is 500,00 Tijdens de werkzaamheden zullen medewerkers een minimale hoeveelheid elektriciteit en water in de woning gebruiken. De kosten voor dit gebruik zijn meegenomen bij de hoogte van de tegemoetkoming die u van ons ontvangt. Uitbetaling tegemoetkoming De tegemoetkoming wordt direct na de oplevering en na verrekening van eventuele keuzeopties aan u uitbetaald. Schade Het kan natuurlijk voorkomen dat er tijdens de werkzaamheden iets beschadigd wordt. Dit is erg vervelend en helaas niet altijd te voorkomen. Wel is het belangrijk dat u binnen 24 uur na de beschadiging dit meldt bij Ria lutje Schipholt van Welbions. Uw melding wordt geregistreerd en ter afhandeling doorgegeven aan de veroorzaker van de schade. Schades die later gemeld worden kunnen niet meer in behandeling worden genomen. - 9 -
6. Faciliteiten We realiseren ons dat de werkzaamheden niet zonder overlast uitgevoerd kunnen worden. Wij doen er alles aan de overlast voor u zoveel mogelijk te beperken. Pauzewoning Een mogelijkheid is om tijdens de werkzaamheden in uw woning gebruik te maken van een zogenaamde pauzewoning. Wij hebben hiervoor een woning ingericht. Cesar Franckstraat 73 De woning is uitgerust met meubilair en een TV zodat u overdag hier kunt verblijven. Er is in de pauzewoning geen slaapplek ingericht, omdat wij waarborgen dat u thuis kunt overnachten. Onze ervaring leert dat niet iedereen gebruik maakt van een pauzewoning. Wij gaan er vanuit dat u daarom weinig hinder van elkaar ondervindt. Bij aanvang van de werkzaamheden in uw woning ontvangt u van de uitvoerder een sleutel van deze pauzewoning. Chemisch toilet Op het moment dat u uw toilet niet kunt gebruiken, krijgt u van Welbions een chemisch toilet. U mag zelf weten waar u deze in de woning wilt plaatsen. Koken In de pauzewoning kunt u geen gebruik maken van de keuken om te koken. Wij verzorgen aparte tweepits kookplaatjes, wanneer u dit wenst, zodat u gewoon in uw eigen woning kunt koken. U kunt dit aangeven tijdens de keuzedag. Wassen Het kan zijn dat u in uw eigen woning uw wasmachine tijdelijk niet kunt gebruiken. Daarom kunt u in de pauzewoning ook gebruik maken van een wasmachine. Hiervoor geldt het verzoek om deze na gebruik netjes en schoon achter te laten. Schoonmaak na groot onderhoud Na het uitvoeren van de werkzaamheden wordt uw woning schoongemaakt. De kosten hiervan zijn voor rekening van Welbions. De schoonmaak betreft het afnemen van de nieuwe tegels, het afnemen van het nieuwe sanitair en keukenblok. Het stofzuigen van de looproute. In de nieuwsbrief informeren wij u met welk schoonmaakbedrijf wij gaan samenwerken. - 10 -
7. Akkoordverklaring grootonderhoud- en renovatieplan Om het plan daadwerkelijk uit te voeren moet minimaal 70% van de huurders instemmen met de geplande werkzaamheden. Het plan wordt dan bij alle woningen uitgevoerd. Vanzelfsprekend geldt ook de huurverhoging voor alle woningen. Wij vragen u deze verklaring in te vullen. Naam Adres Telefoonnummer Telefoonnummer 2 E-mailadres o o Ik ga akkoord met het groot onderhoud- en renovatieplan in mijn woning tegen een huurverhoging van 17,- per maand. Ik ga niet akkoord met de geplande werkzaamheden omdat... Datum: Handtekening: Lever de akkoordverklaring voor 13 oktober in! Dit kunt u doen door de verklaring in bijgaande antwoordenvelop (zonder postzegel) terug te sturen naar Welbions. - 11 -
Bijlage: Extra opties Kleine selectie uit de meerwerk keuze mogelijkheden: Tegen huurverhoging Aanleg CV en plaatsing HR-combiketel 34,00 per maand Tegen eenmalige betaling, inclusief plaatsing Eenhendelmengkraan keuken met hoge uitloop 12.50 per stuk Spoelbak met zeefplug 22.50 per stuk Thermostatische douchemengkraan 135,00 per stuk Douchekraan met onderuitloop 22.50 per stuk - 12 -
Samenwerken aan Nieuwe Energie, mede mogelijk gemaakt door: - 13 -