Eindrapport Behoefteraming bedrijfshuisvesting 2.0 Een kwantitatieve en kwalitatieve raming van de vraag naar bedrijventerreinen in de Regio Holland Rijnland in de periode 2010-2025
Uitgave STOGO onderzoek + advies Postbus 691 3430 AR Nieuwegein 030-2334342 info@stogo.nl www.stogo.nl Opdrachtgever Regio Holland Rijnland Gemeente Leiden Opdrachtnemers Doorakkers Advies Jones Lang LaSalle STOGO onderzoek + advies Datum Februari 2012 Versie Eindversie Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 2
INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding...4 2. Conclusies en aanbevelingen...8 2.1. Inleiding...8 2.2. De vraag naar hoogwaardige bedrijventerreinen...9 2.3. De vraag naar modern gemengde bedrijventerreinen... 10 2.4. Aanbevelingen... 16 3. De regionale economie van Holland Rijnland... 19 3.1. Inleiding... 19 3.2. De regionaal economische structuur... 19 3.3. Ontwikkeling van de werkgelegenheid... 20 3.4. De bedrijfsmigratie... 22 3.5. De drie clusters... 24 4. De markt voor bedrijventerreinen in Holland Rijnland... 30 4.1. Inleiding... 30 4.2. Het areaal bedrijventerreinen... 30 4.3. Uitgifte van bouwkavels... 31 4.4. Het aanbod aan bouwkavels... 33 4.5. Werkgelegenheid op bedrijventerreinen... 35 5. De markt voor bedrijfsruimten in Holland Rijnland... 40 5.1. Inleiding... 40 5.2. De opname van bedrijfsruimten... 40 5.3. Het aanbod aan bedrijfsruimten... 43 5.4. Programma van eisen... 47 5.5. Confrontatie Vraag Aanbod... 54 5.6. Vraagprofielen... 58 6. De vraag naar bedrijventerreinen op de lange termijn... 62 6.1. Inleiding... 62 6.2. Trends en ontwikkelingen... 64 6.3. Effecten op huisvesting... 67 6.4. Uitbreidingsvraag... 68 6.5. Gevoeligheidsanalyses... 74 6.6. Vervangingsvraag... 76 6.7. De vraag op de korte termijn... 80 6.8. Confrontatie tussen vraag en aanbod... 80 Bijlage 1 Lange termijn scenario s Centraal Planbureau... 83 Bijlage 2 Sectorstudies Life Sciences, de Space Sector en greenportontwikkeling....85 Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 3
1. Inleiding Achtergrond De Regio Holland Rijnland heeft in november 2009 een regionale bedrijventerreinenstrategie vastgesteld 1. Deze strategie bevat een: indicatieve raming voor de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen tot 2020; globaal programma voor te ontwikkelen bedrijventerreinen per segment; uitwerking van de regionale herstructureringsopgave; uitvoeringsprogramma. De regionale bedrijventerreinenstrategie geeft prioriteit aan het duurzaam herontwikkelen van bestaande bedrijventerreinen en aan het selectief uitbreiden door middel van de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen: meer doen met minder ruimte. In het kader van haar economische structuurbeleid heeft de regio gekozen voor profilering als hoogwaardige economische regio met als speerpunten Life Sciences, de Space sector, de ontwikkeling van de greenports en recreatie & toerisme. De belangrijkste kwantitatieve uitgangspunten van de regionale bedrijventerreinenstrategie zijn: een totale vraag naar bedrijventerreinen in de periode 2009-2020 van 172 hectare, bestaande uit 117 hectare uitbreidingsvraag en 55 hectare vervangingsvraag; een programma voor nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen van 136 hectare; daarnaast is een soort reserveprogramma opgenomen van circa 52 hectare; een herstructureringsopgave die betrekking heeft op de revitalisering van 285 hectare bedrijventerrein en de transformatie van 56 hectare bedrijventerrein. In 2009 is een behoefteraming voor bedrijventerreinen opgesteld voor de Oude Rijnzone Rijnstreek. De raming in deze bedrijventerreinenstrategie voor de periode 2008-2020 was als volgt 2 : Autonome ruimtevraag (uitbreidingsvraag): 55 hectare; Transformatie: 25 hectare; Overloop van buiten de ORZ Rijnstreek: 25 hectare; Herstructurering: 166 hectare. Na het uitkomen van de regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland is de regio door de toetreding van Alphen aan den Rijn, Rijnwoude en Nieuwkoop uitgebreid van twaalf naar vijftien gemeenten. Voor deze drie gemeenten heeft de regionale planning en programmering bedrijventerreinen voor die tijd plaatsgevonden in het kader van de regionale bedrijventerreinenstrategie Oude Rijnzone Rijnstreek 2008-2020. 1 Regio Holland Rijnland, Meer doen met minder ruimte; regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland. Leiden, november 2009. 2 Bron: Eindrapport bedrijventerreinenstrategie Oude Rijnzone Rijnstreek 2008 2020, ECORYS, 11 maart 2009. Opdrachtgever: projectbureau Oude Rijnzone. Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 4
Aanleiding De regio heeft aangegeven de raming van de vraag die ten grondslag ligt aan het uitvoeringsprogramma te willen actualiseren. Hiervoor zijn een aantal redenen gegeven, waaronder: aan de raming voor de lange termijn liggen oude cijfers uit 2005 ten grondslag die slechts gedeeltelijk zijn geactualiseerd in 2009 (de bedrijventerreinenstrategie die de basis vormt van de Ontwikkelingsvisie Oude Rijnzone gaat eveneens uit van oude cijfers); de (beide) ramingen hebben de schijn van een black box; de regio Holland Rijnland is door de toetreding van Alphen aan den Rijn, Rijnwoude en Nieuwkoop uitgebreid van 12 naar 15 gemeenten; door de economische crisis lijkt de vastgoedmarkt structureel te zijn veranderd; er is steeds meer discussie over de toenemende leegstand in bedrijfs- en kantoorgebouwen; de (bestuurlijke) weerstand tegen de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen neemt toe; het blijkt in de praktijk lastig te zijn om de regionale raming te vertalen naar de lokale situatie; de verhouding tussen de actuele vraag op de korte termijn en het regionale programma voor de middellange en lange termijn is niet altijd duidelijk; toepassing van de SER-ladder blijkt in de praktijk niet eenvoudig te zijn. Opzet Dit rapport doet verslag van het uitgevoerde onderzoek. Het onderzoek is uitgevoerd door Doorakkers Advies, Jones Lang LaSalle en STOGO onderzoek + advies. Het uitgevoerde onderzoek bestaat uit de volgende onderdelen: sectorstudies naar de toekomstige ontwikkelingen van drie belangrijke clusters in de regio (Life Sciences, Space sector en greenport) en de hieruit voortvloeiende vraag naar ruimte; analyse van trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op de omvang en de samenstelling van de vraag naar bedrijfshuisvesting; deze analyse is gebaseerd op literatuurstudie en getoetst in een bijeenkomst met externe deskundigen; raming van de vraag naar bedrijventerreinen op de korte, middellange en lange termijn die rekening houdt met gemeentelijke en regionale economische ambities en structurele veranderingen in de vraag naar bedrijfshuisvesting, locatievoorkeuren en ruimtegebruik; analyse van de recente ruimtelijk-economische dynamiek, gericht op de vraag naar werklocaties in het afgelopen decennium; deze analyses zijn gebaseerd op gegevens uit het regionale bedrijvenregister voor Rijnmond en de Rijn- en Veenstreek; analyse van vraag en aanbod naar bedrijfshuisvesting op bedrijventerreinen om inzicht te krijgen in de omvang en de samenstelling van de vraag en in de marktperspectieven van het bestaande aanbod; deze analyses zijn uitgevoerd op basis van databestanden van Jones Lang LaSalle; Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 5
enquête onder recent verhuisde bedrijven om inzicht te krijgen in het programma van eisen dat verhuizers stellen aan hun nieuwe huisvesting en aan de locatie en in de belangrijkste motieven die ten grondslag liggen aan de verhuizing. De resultaten presenteren we voor de drie deelregio s binnen Holland Rijnland (figuur 1.1): Stedelijke as Leiden-Katwijk (Leiden, Leiderdorp, Oegstgeest, Katwijk, Voorschoten en Zoeterwoude) Bollenstreek (Hillegom, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout en Teylingen) Rijn- en Veenstreek (Kaag en Braassem, Alphen a/d Rijn, Nieuwkoop en Rijnwoude) Waar relevant besteden we aandacht aan de verschillen tussen de gemeenten. Aangezien Boskoop vanaf 2014 door de gemeentelijke herindeling ook onder Holland Rijnland valt en deze gemeente van belang is voor de greenportambities is op een aantal onderdelen in het onderzoek ook aandacht besteed aan Boskoop. De gehanteerde methodiek, de trends en ontwikkelingen en de regionale dynamiek zijn in drie regiosessies besproken met vertegenwoordigers van het regionale bedrijfsleven en van de gemeenten. Tenzij anders vermeld hebben de oppervlaktegegevens over bedrijventerreinen betrekking op de netto oppervlakte. 3 Figuur 1.1 Gemeenten in Holland Rijnland per subregio 3 Dit is het gedeelte van het terrein dat bestemd is voor bedrijfsvestiging. De bruto oppervlakte bevat daarnaast de openbare ruimte voor functies als wegen, fietspaden, groenstructuren, collectieve parkeerplaatsen, openbare laad- en loskaden en in toenemende mate ook waterberging. In Holland Rijnland is op de bedrijventerreinen gemiddeld 75 % van de oppervlakte bestemd voor bedrijfsvestiging en 25 % is openbare ruimte. Dit is ongeveer gelijk aan het landelijke gemiddelde. Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 6
Opbouw van het rapport De belangrijkste conclusies en aanbevelingen van het onderzoek zijn opgenomen in hoofdstuk 2. Hoofdstuk 2 vormt met hoofdstuk 1 de managementsamenvatting van het onderzoek. De hoofdstukken 3, 4 en 5 bevatten de resultaten van de uitgevoerde analyses. Hoofdstuk 3 gaat dieper in op de regionaal economische structuur en op de perspectieven van de clusters. In hoofdstuk 4 staat de situatie op de markt voor bedrijventerreinen centraal. Hoofdstuk 5 gaat dieper in op de vraag naar en aanbod van bedrijfsruimten. Hoofdstuk 6 presenteert de nieuwe raming en de confrontatie tussen vraag en aanbod. Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 7
2. Conclusies en aanbevelingen 2.1. Inleiding De markt voor bedrijventerreinen verkeert in onzekerheid. De ongunstige economische situatie heeft een sterke impact op de vraag naar kantoor- en bedrijfsruimten. Door de strengere eisen die banken stellen aan de financiering verschuift het accent van koop naar huur van vastgoed, een trend die overigens al voor de verslechtering van de economische situatie was ingezet. Daarnaast doet zich een aantal ontwikkelingen voor die naar verwachting de samenstelling van de vraag structureel zullen veranderen. Als gevolg van economische structuurveranderingen en demografische ontwikkelingen zal de groei van de werkgelegenheid en daarmee de vraag naar kantoor- en bedrijfsruimten structureel afnemen. Door de verdienstelijking van de economie en door de groei van het aantal ZZP'ers en kleine bedrijven zal de vraag naar kleinschalige kantoor- en bedrijfsruimten verder toenemen. De vraag naar grootschalig vastgoed zal afnemen. Er is vooral vraag naar kleinschalige kantoorruimten (tot 1.000 m 2 v.v.o.) voor zakelijke dienstverleners en naar kleine en middelgrote bedrijfsruimten (tot 2.500 m 2 v.v.o.) voor handelsbedrijven. Dit laat onverlet dat er incidenteel grootschalige kavels nodig blijven voor logistieke bedrijven en voor bedrijven in de hogere milieucategorieën die niet in of in de nabijheid van woonwijken zijn te vestigen. Kleinere bedrijven zullen zich in toenemende mate oriënteren op binnen de bebouwde kom gelegen informele locaties en op bestaande panden op oudere bedrijventerreinen die dicht bij de woonbebouwing zijn gelegen en waar de huurprijsniveaus lager zijn. Door de lagere milieucategorieën waarin deze (kleinschalige) bedrijven vallen zijn er bovendien meer mogelijkheden om functies te integreren in woongebieden en om andere functies toe te staan op bestaande bedrijventerreinen. De belangstelling voor monofunctionele (perifere) locaties zal daarom afnemen ten gunste van multifunctionele (centrum)gebieden. De trend dat het aandeel van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen toeneemt, is voorbij. Bedrijventerreinen zullen in het komende decennium naar verwachting marktaandeel verliezen aan informele locaties. Ook in Holland Rijnland zal dit het geval zijn. De vraag naar bedrijventerreinen is vooral afkomstig van handelsbedrijven en zakelijke dienstverlening. Zoals in de conceptregionale kantorenstrategie voor Holland Rijnland is geformuleerd, gaan de gemeenten afspreken de verkantorisering van bedrijventerreinen tegen te gaan, met uitzondering van het Bio Science Park en het Space Business Park. Vooral vraag naar modern gemengde bedrijventerreinen In de ramingen is een onderscheid gemaakt tussen de vraag naar hoogwaardige bedrijventerreinen en de vraag naar modern gemengde bedrijventerreinen. Bedrijven in de clusters Life Sciences en Space sector zijn de belangrijkste afnemers van hoogwaardige bedrijventerreinen. De vraag naar hoogwaardige bedrijventerreinen wordt veroorzaakt door het hoge aandeel kantoorruimte dat de bedrijven in deze twee clusters nodig hebben. Er is buiten de op de Life Sciences en de Space sector Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 8
georiënteerde terreinen geen noodzaak hoogwaardige bedrijventerreinen aan te leggen. Uit de uitgevoerde analyses blijkt dat de vraag van de overige bedrijven is onder te brengen op modern gemengde bedrijventerreinen. Hoogwaardige uitstraling scoort voor de meeste bedrijven niet hoog als vestigingsplaatsfactor. Wel moet hier worden opgemerkt dat gemengde terreinen kwalitatief onderling aanzienlijk van elkaar kunnen verschillen, m.a.w. het ene gemengde terrein is het andere niet. Tevens zien we dat op nieuwe terreinen aan de bedrijfspanden die op bepaalde zones, veelal de zichtlocaties, gerealiseerd worden hogere eisen gesteld worden vooral betreffende uitstraling. Door de afname van specifieke eisen lijkt het vastgoed van bedrijven uit verschillende economische sectoren steeds meer op elkaar, zowel wat betreft aantal vierkante meters, als wat betreft de verhouding tussen kantoor- en bedrijfsruimten. Er is buiten de clusters Life Sciences en Space sector weinig vraag naar zogenaamde kantoorachtige bedrijfspanden. Dit zijn bedrijfspanden met 25 % kantoorruimte en 75 % bedrijfsruimte. De meeste bedrijfsruimtegebruikers vragen aanzienlijk minder dan 25 % kantoorruimte in hun pand. Deze bedrijven kunnen goed worden ondergebracht op modern gemengde bedrijventerreinen. De gevraagde uitstraling van de bedrijfspanden is voornamelijk functioneel. Bij greenportgerelateerde bedrijven gaat het vooral om handel, distributie, onderzoek en promotie. De eisen die de greenportgerelateerde bedrijven stellen, komen door de aard van de activiteiten sterk overeen met de eisen van reguliere bedrijfsruimtegebruikers. De greenportgerelateerde bedrijven kunnen daarom ook goed worden ondergebracht op modern gemengde bedrijventerreinen. Deze vraag zal daarom worden meegenomen bij de vraag naar modern gemengde bedrijventerreinen. In de praktijk blijken deze bedrijven overigens al vaak op modern gemengde terreinen gevestigd te zijn. 2.2. De vraag naar hoogwaardige bedrijventerreinen Holland Rijnland wil zich profileren als hoogwaardige economische regio. In dit kader stimuleert de regio de ontwikkeling van de Life Sciences en van de Space sector. Om deze sectoren een impuls te geven, richt de regio zich op clustering op hoogwaardige bedrijventerreinen: het Bio Science Park en het Space Business Park. 4 Wat betreft Life Sciences is er binnen de bestaande plannen in Leiden en in Oegstgeest (Nieuw Rhijngeest) nog ruimte voor de realisatie van 350.000 m 2 kantoor- en bedrijfsruimten voor op Life Sciences gerichte bedrijvigheid (research and development, laboratoria, kantoren, hoogwaardige distributie en productie) op 17 hectare netto bedrijventerrein. De plannen bieden daarmee ruimte voor de groei van ruim 12.000 4 Uit de interviews met deskundigen in de clusters is naar voren gekomen dat geen betrouwbare ramingen van de vraag op de lange termijn zijn te maken. De oorzaak hiervan is het specifieke karakter van de bedrijven, de relatief kleine omvang van de clusters ten opzichte van de totale regionale economie en de sterke afhankelijkheid van bedrijven van buiten de regio. Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 9
extra arbeidsplaatsen in de op Life Sciences gerichte bedrijvigheid (ongeveer drie maal het huidige aantal werknemers in de Life Sciences op het huidige Bio Science Park). Hiermee kunnen de economische ambities van de regio voor Life Sciences tot in ieder geval 2030 worden gerealiseerd. Of de plannen in 2030 volledig gerealiseerd zijn, is op dit moment niet vast te stellen. Als zou blijken dat er na 2030 extra ruimte nodig is, is de locatie Nieuw Valkenburg in Katwijk een goede optie. De Space sector is een relatief kleine sector. Het Space Business Park in Noordwijk richt zich zowel op bedrijven die kennisgericht zijn, als op bedrijven die productiegericht zijn. Tot de doelgroep behoren bedrijven die een duidelijke relatie hebben met ESA- ESTEC, bedrijven die ruimtevaarttechnologie ontwikkelen, bedrijven die gebruik maken van ruimtevaarttechnologie en overige technologische bedrijven. De doelgroep heeft evenals de doelgroep voor Life Sciences een specifieke vraag naar vastgoed die bestaat uit kantoren (bijvoorbeeld voor software-engineering en productontwikkeling), uit laboratoria (voor onderzoeken en testfaciliteiten), uit kennisinstituten en uit bedrijfsverzamelgebouwen. Van het Space Business Park is sinds 2008 1,6 hectare (netto) uitgegeven. Hierop is ongeveer 12.000 m 2 v.v.o. kantoorruimte gerealiseerd. ESA heeft een optie genomen van 5 hectare op het ESTEC-gedeelte van het park. Er is nog een restcapaciteit van 5,5 hectare netto. Bij een f.s.i. van 0,75 (de huidige f.s.i. op het terrein) zou hier nog ruimte zijn voor de realisatie van ruim 40.000 m2 b.v.o. Deze vraag zal vooral bestaan uit kantoorruimten. Volgens de initiatiefnemers is de thans beschikbare capaciteit voldoende om minimaal tot 2025 te kunnen voorzien in de vraag. De ontwikkeling van kantoren en kantoorachtige bedrijfspanden op de hoogwaardige bedrijventerreinen voor de clusters past binnen de regionale kantorenstrategie van Holland Rijnland. 2.3. De vraag naar modern gemengde bedrijventerreinen De vraagraming voor de periode 2010-2025 is opgesteld door gebruik te maken van het vastgoedmodel van STOGO. Het model raamt de voor bedrijfsvestiging bestemde netto oppervlakte. Twee componenten staan hierin centraal: de uitbreidingsvraag en de vervangingsvraag. De uitbreidingsvraag komt voort uit de groei van de economie en daarmee samenhangend de groei van de werkgelegenheid. De vervangingsvraag is het gevolg van het transformeren van bedrijventerreinen en het in onbruik raken van verouderd incourant vastgoed. Doordat het Rijk, het IPO en de VNG in een convenant hebben afgesproken dat het Transatlantic Market (TM-)scenario van het CPB uitgangspunt moet zijn voor de regionale planning en de programmering van bedrijventerreinen, hebben wij dit scenario als basis gebruikt voor de ramingen. De onderliggende parameters zijn echter nadrukkelijk geactualiseerd op basis van regiospecifieke gegevens en trends en ontwikkelingen. Het TM-scenario gaat uit van een gemiddelde economische groei van 2,2 % per jaar. Dit is aanzienlijk hoger dan de komende jaren is te verwachten. Door desondanks uit te gaan van een hoge economische groei wordt er voldoende ruimte gereserveerd voor een op Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 10
termijn weer aantrekkende economie en is er reservecapaciteit om planuitval te kunnen opvangen. Deze manier van plannen vraagt er wel om dat de daadwerkelijke aanleg van bedrijventerreinen wordt afgestemd op de actuele vraag uit de markt. Een goed systeem van monitoren is daarom van cruciaal belang voor de regionale planning en programmering. Uitbreidingsvraag Bij de raming van de uitbreidingsvraag spelen drie parameters een belangrijke rol: groei van de werkgelegenheid; binding van de werkgelegenheid aan bedrijventerreinen (locatietypevoorkeur); gemiddeld ruimtegebruik per werkzame persoon (terreinquotiënt). De aannames voor deze parameters zijn gebaseerd op de gesignaleerde veranderingen in de vraag naar bedrijfshuisvesting en op de geconstateerde regionaal economische dynamiek. De belangrijkste verschillen met de aannames die Ecorys deed voor de huidige regionale bedrijventerreinenstrategieën voor Holland Rijnland en voor de Oude Rijnzone zijn: De nieuwe ramingen gaan uit van een lagere groei van de werkgelegenheid dan Ecorys deed. 5 In de ramingen zijn niet meegenomen de effecten van stimulerend beleid in de clusters Life Sciences en Space sector. De nieuwe ramingen gaan uit van gelijkblijvende bindingspercentages per sector, terwijl Ecorys destijds in overeenstemming met de landelijke prognoses nog uitging van een stijging van het bindingspercentage. De ramingen gaan uit van toenemend ruimtegebruik in de industrie, bouw, handel en transport als gevolg van een stijging van de arbeidsproductiviteit en van een afnemend ruimtegebruik in de financiële, zakelijke en overige diensten als gevolg van veranderingen in de werkprocessen. Ecorys ging destijds alleen uit van een stijgend ruimtegebruik in de industrie, bouw, handel en transport. Vervangingsvraag De ramingen van de uitbreidingsvraag gaan ervan uit dat het bestaande areaal volledig in gebruik blijft. Dit zal maar gedeeltelijk het geval zijn. Een deel van het areaal zal worden ontrokken door de transformatie naar woningbouw; een ander deel zal zodanig verouderen dat dit niet meer kan voorzien in het programma van eisen van moderne bedrijfsruimtegebruikers. De vervangingsvraag is de vraag die voortkomt uit het ontrekken van bedrijventerreinen aan hun functie of uit het in onbruik raken van vastgoed. De onttrekkingen zullen volledig neerslaan in vraag naar nieuwe bedrijventerreinen. Wat betreft de veroudering is dit afhankelijk van de mate waarin de vernieuwing van het vastgoed tot stand komt. Omdat er geen scan heeft plaatsgevonden van de courantheid van het bestaande vastgoed op bedrijventerreinen, is de omvang van de vervangingsvraag op dit moment alleen indicatief te benaderen. We veronderstellen in de ramingen dat de gemiddelde 5 De achtergrond hiervan is dat Ecorys destijds in overeenstemming met het provinciale beleid nog uitging van een scenario met een hogere economische groei dan het TM-scenario. Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 11
economische levensduur van bedrijfspanden circa veertig jaar bedraagt (gebaseerd op expertise van Jones Lang Lasalle). Na deze periode is voortgezet gebruik voor de huidige functie niet goed mogelijk zonder ingrijpende vernieuwingen. Daarbij kan het gaan om een grondige renovatie of om sloop gevolgd door nieuwbouw. Een deel van de vernieuwing zal tot stand komen, omdat de eigenaren investeren in hun pand om dit aan te passen aan de moderne eisen van bedrijfsvoering. Een deel van de eigenaren zal echter mikken op voortgezet gebruik in de huidige staat. Indicatief kan de veroudering van het vastgoed als volgt worden berekend: Bij een gemiddelde levensduur van veertig jaar zal tussen 2010 en 2025 jaarlijks 2,5 % van de bestaande voorraad verouderen; bij een uitgegeven voorraad van 1.217 hectare in 2010 is dit 456 hectare (1.217 x 2,5 % x 15 jaar); Hiervan zal volgens de huidige plannen 63 hectare worden onttrokken aan de functie bedrijventerrein; we gaan er van uit dat de regio terughoudend blijft met transformatie en dat er geen extra terreinen worden onttrokken; Door een gebrek aan gegevens is niet vast te stellen welk deel van het resterende areaal van 393 hectare (456 min 63) dat tot 2025 zal verouderen daadwerkelijk zal worden vernieuwd. Om toch zicht te krijgen op de mate waarin het bestaande aanbod de vraag kan opvangen, hebben we het verouderde areaal geconfronteerd met de toekomstige vraag naar vastgoed (nieuwbouw + bestaande bouw). We gaan hierbij, evenals bij het ramen van de uitbreidingsvraag, uit van het TM-scenario (zie bijlage 1) met een gemiddelde economische groei van 2,2 % per jaar. Op grond van de uitgevoerde migratieanalyses en de transactieanalyses concluderen we hier het volgende uit: Er verhuizen tot 2025 ruim 7.000 bedrijven met 62.000 arbeidsplaatsen binnen Holland Rijnland naar of binnen bedrijventerreinen; Deze bedrijven vragen 1,65 miljoen m 2 bedrijfsruimte op circa 276 hectare bedrijfskavel (bij een bij een floor-space index van 0,6); Van deze 276 hectare kan 86 hectare worden opgevangen op nieuwe bedrijventerreinen (uitbreiding van het areaal met 23 hectare en een voor transformatie te compenseren areaal van 63 hectare); er moet derhalve 190 hectare opgevangen worden op bestaande bedrijventerreinen; Het resterend deel van het areaal dat zal verouderen (393 hectare-190 hectare= 203 hectare) zal in gebruik blijven bij de huidige functie al dan niet na vernieuwing van het vastgoed; Indicatief gaan we er vanuit dat van de 190 hectare die op bestaande bedrijventerreinen moet worden opgevangen 50 % terecht komt op door de markt vernieuwd areaal en dat op de andere 50 % nog geen vernieuwing heeft plaatsgevonden, wat betekent dat er 95 hectare alsnog moet worden vernieuwd om de vraag binnen de bestaande voorraad te kunnen opvangen; Om dit areaal van 95 hectare weer geschikt te maken voor opname door de markt, zal de herstructureringsopgave zich niet alleen moeten richten op de revitalisering van het openbare gebied, maar nadrukkelijk ook op de herontwikkeling van verouderd vastgoed; Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 12
Gezien de complexiteit van de opgave en de aan de herontwikkeling verbonden kosten, gaan we er vanuit dat 75 % van de herontwikkelingsopgave (71 hectare) daadwerkelijk slaagt. Voor de resterende 25 % (24 hectare) is extra ruimte op nieuwe bedrijventerreinen nodig; Als de geplande transformatie achterwege blijft zal de herontwikkelingsopgave oplopen. Aangezien het om verouderde terreinen gaat, waar geen substantiële investeringen in het vastgoed meer plaatsvinden, zal hier als alternatief voor de transformatie herontwikkeling van vastgoed moeten plaatsvinden; in dat geval zal de herontwikkelingsopgave (95 hectare) met 63 hectare toenemen tot 158 hectare; Op basis van de hiervoor genoemde veronderstellingen kan de totale vervangingsvraag naar nieuwe bedrijventerreinen berekend worden op 87 hectare, te weten: - Formele onttrekkingen a.g.v. transformatie (63 hectare) - Informele onttrekkingen a.g.v. niet-succesvolle herontwikkeling (24 hectare) Deze 87 hectare moet worden opgeteld bij de hiervoor berekende uitbreidingsvraag van 23 hectare, waardoor de totale vraag 110 hectare bedraagt. Vraag naar nieuwe bedrijventerreinen neemt af De ramingen laten zien dat de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen substantieel lager zal liggen dan was geraamd in de Regionale Bedrijventerreinenstrategie (2009) en in het Ontwikkelstrategiekader Oude Rijnzone (2011). De nieuwe ramingen komen voor Holland Rijnland (inclusief Alphen aan den Rijn, Nieuwkoop en Rijnwoude) voor de periode 2010-2025 uit op een vraag van 110 hectare (tabel 2.1). De achtergrond van de vraag zal bovendien fundamenteel anders van karakter zijn. De ramingen die de basis vormen voor het huidige beleid gingen er vanuit dat er tot 2020 nog een omvangrijke uitbreidingsvraag zou zijn. De nieuwe ramingen laten zien dat de groei van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen minder groot zal zijn dan destijds is verondersteld en dat er per arbeidsplaats minder ruimte nodig zal zijn. Hierdoor zal er in de komende vijftien jaar in Holland Rijnland aanzienlijk minder uitbreidingsvraag zijn dan eerder werd verondersteld. Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 13
Tabel 2.1 Vraag naar en aanbod van bedrijventerreinen in Holland Rijnland 1 Vraag 2010-2025 Holland Rijnland (2010-2025) Stedelijke as Leiden- Katwijk Bollenstreek Rijn- en Veenstreek Uitbreidingsvraag 23 22-3 4 Formele onttrekkingen 63 40 16 7 Informele onttrekkingen 24 7 6 11 Totaal vraag 110 69 19 22 Aanbod Direct uitgeefbaar 2 24 2 3 19 Planvoorraad 242 90 47 105 Herontwikkeling 71 19 18 34 Vraag 2012-2016 24 5 4 15 1 Exclusief Life Sciences en Space sector 2 Exclusief PCT-terrein voor boomteelt in Rijnwoude Bron: Doorakkers Advies, JLL, STOGO 2011 De vraag naar nieuwe bedrijventerreinen zal in de komende vijftien jaar vooral worden bepaald door vervangingsvraag (87 hectare = 63 + 24 hectare). Dit betekent dat de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen in hoge mate afhankelijk is van de uitvoering van de herstructureringsopgave. De ramingen gaan uit van succesvol beleid. Dit betekent het transformeren van 63 hectare bedrijventerrein en het herontwikkelen van 71 hectare bedrijventerrein. Indien de transformatie niet of niet volledig van de grond komt, is op dit areaal herontwikkeling noodzakelijk omdat een groot gedeelte van het vastgoed op deze locaties verouderd is dan wel zal verouderen in de komende periode. Indien de herstructurering niet van de grond komt, zal de vervangingsvraag in het minst gunstige geval leiden tot een extra vraag van 71 hectare naar nieuwe bedrijventerreinen. De totale vraag naar nieuwe bedrijventerreinen zal in dat geval 181 hectare (110 hectare + 71 hectare) bedragen. Dit zal gepaard gaan met een explosieve stijging van de leegstand op bestaande bedrijventerreinen. De uitbreidingsvraag concentreert zich in de Stedelijke as Leiden-Katwijk. In de Bollenstreek is de uitbreidingsvraag waarschijnlijk negatief. De vervangingsvraag zal het grootste zijn in de Stedelijke as Leiden-Katwijk. Doordat hier een relatief omvangrijk areaal wordt getransformeerd, blijven de informele onttrekkingen hier beperkt. Het aanwezige verouderde vastgoed komt immers niet leeg te staan en hoeft niet te worden herontwikkeld, dit omdat het bedrijventerrein zijn functie verliest c.q. wordt getransformeerd. In de Rijn- en Veenstreek is het omgekeerde zichtbaar. Hier wordt relatief weinig getransformeerd. Hierdoor is de herontwikkelingsopgave in deze subregio relatief groot. Het verouderde vastgoed moet worden aangepakt om het weer Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 14
geschikt te maken voor huisvesting van economische activiteiten. Het bedrijventerrein behoudt immers zijn huidige bedrijfsmatige bestemming. Onzekerheidsmarge De uitgevoerde gevoeligheidsanalyses laten zien dat de ramingen van de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen een relatief grote onzekerheidsmarge bevatten. Dit hangt niet alleen samen met de onzekerheid over de economische conjunctuur (inclusief financieringsbereidheid van de banken) en met het succes van de aanpak van de herstructureringsopgave, maar ook met de onzekerheid over de voorkeur van het bedrijfsleven voor vestiging op bedrijventerreinen en over de ontwikkeling van het ruimtegebruik per werkzame persoon. Veel kleine bedrijven kunnen zich goed buiten bedrijventerreinen vestigen. De ligging en de kwaliteit van het aanbod aan bedrijventerreinen wordt dus steeds belangrijker. Indien dit niet of in onvoldoende mate aansluit op de vraag, zullen bedrijven in toenemende mate kiezen voor vestiging op informele locaties. Het direct beschikbare aanbod aan modern gemengde bedrijventerreinen is onevenredig over de regio verdeeld (tabel 2.1). In de Stedelijke as Leiden-Katwijk en in de Bollenstreek is vrijwel geen grond meer beschikbaar. Het meeste direct beschikbare aanbod ligt in de Rijn- en Veenstreek en wel in de gemeenten Alphen aan den Rijn en Nieuwkoop. De vraag-aanbodsituatie laat op het niveau van de subregio s dan ook een tweedeling zien. Er is een urgent tekort aan bedrijventerreinen in de Stedelijke as Leiden-Katwijk en in de Bollenstreek. Dit tekort betekent dat er ook geen ruimte is voor vestiging van greenportgerelateerde bedrijven in deze subregio s. In de Stedelijke as Leiden-Katwijk is al geruime tijd sprake van schaarste. In de Bollenstreek is in de afgelopen tien jaar sterk ingeteerd op het aanbod. Het is aannemelijk dat het schaarse aanbod in de twee subregio s de gerealiseerde uitgifte negatief heeft beïnvloed. In de Rijn- en Veenstreek is er echter voor de korte en de middellange termijn voldoende aanbod. Op de langere termijn kunnen hier tekorten ontstaan, vooral als de herontwikkelingsopgave niet van de grond komt. Als uitgegaan zou worden van de in de regio aanwezige planvoorraad zou een ander beeld kunnen ontstaan. Vele plannen die onder deze categorie vallen zijn echter met grote onzekerheden omgeven. Via een adequaat monitoringssysteem zou de actuele vraag-aanbod situatie inzichtelijk gemaakt moeten worden. Pas dan kan, per subregio, zowel kwantitatief, maar vooral ook kwalitatief (inclusief de geografische component) inzichtelijk worden gemaakt welke plannen bij voorkeur gerealiseerd zouden moeten worden en in welke periode. Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 15
2.4. Aanbevelingen Op basis van de confrontatie tussen vraag en aanbod doen wij de volgende aanbevelingen. Blijf ruimte reserveren voor het cluster Life Sciences Uit de analyses is gebleken dat er op de lange termijn (na 2030) mogelijk vraag is naar extra capaciteit voor Life Sciences. Het verdient daarom aanbeveling om in aanvulling op de gelande uitbreiding van het Bio Science Park op het grondgebied van de gemeenten Leiden en Oegstgeest extra capaciteit als strategische reservering voor de lange termijn op te nemen. Tekorten aan modern gemengd bedrijventerrein oplossen in de eigen subregio De uitgevoerde analyses laten zien dat het regionale bedrijfsleven een duidelijke voorkeur heeft voor hervestiging in de eigen gemeente dan wel in een aangrenzende gemeente in de eigen subregio. In het licht van deze voorkeur verdient het aanbeveling de vraag naar modern gemengde bedrijventerreinen waar mogelijk binnen de eigen gemeente, maar in ieder geval binnen de eigen subregio op te vangen. Vestig greenportgerelateerde bedrijven op modern gemengde bedrijventerreinen Voor de greenportgerelateerde bedrijven zijn nog enkele restkavels beschikbaar in Katwijk. Dit is onvoldoende om te voorzien in de vraag van de bedrijven uit dit cluster. Gezien de schaarse ruimte in de Stedelijke as Leiden-Katwijk en in de Bollenstreek en gezien het urgente tekort aan modern gemengde bedrijventerreinen verdient het aanbeveling bedrijventerreinen van een breed profiel te ontwikkelen, waar zich zowel greenportgerelateerde bedrijven als reguliere bedrijfsruimtegebruikers kunnen vestigen. 6 Vanuit de vestigingseisen van greenportgerelateerde bedrijven bezien, is er naast het al geplande bedrijventerrein Delfweg, geen aanleiding voor het ontwikkelen van specifieke bedrijventerreinen voor deze doelgroep. Stedelijke as Leiden-Katwijk: urgente tekorten oplossen De grootste planningsopgave ligt de komende periode op de Stedelijke as Leiden- Katwijk. Er is voldoende planvoorraad om de tekorten op te lossen. De onzekerheid over de daadwerkelijke aanleg van nieuwe bedrijventerreinen is echter groot. Gezien het urgente tekort verdient het aanbeveling op korte termijn te starten met het ontwikkelen van een aantal locaties uit de planvoorraad. Locaties gelegen binnen de Stedelijke as sluiten het beste aan bij de voorkeur van het bedrijfsleven voor hervestiging binnen de eigen subregio: nabijheid als dominante vestigingsfactor. Bollenstreek: kies voor lokale opvang De omvang van de vraag in deze subregio is beperkt en kan naar onze mening goed worden geaccommodeerd op kleinschalige uitbreidingen, waarbij iedere gemeente zijn 6 Dit geldt niet voor de ontwikkeling van het PCT-terrein in Rijnwoude (88 hectare) dat een functie heeft voor de greenport Boskoop. Dit terrein is primair gericht op boomteelt. Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 16
eigen vraag opvangt. Op deze terreinen kunnen ook de greenportgerelateerde bedrijven worden opgevangen. Rijn- en Veenstreek: zorg voor een op de marktvraag gerichte fasering van aanbod In deze subregio is voldoende capaciteit om op de korte en de middellange termijn (tot 2015) te voorzien in de vraag. De vraag op de lange termijn is in deze subregio sterk afhankelijk van de voortgang van de herontwikkelingsopgave. Per saldo is er echter een overmaat aan plancapaciteit beschikbaar. Een zorgvuldige fasering op basis van de actuele vraag is daarom van groot belang. Leg nadruk op de herontwikkeling van verouderd vastgoed De ramingen gaan er van uit dat de regio er in slaagt een groot gedeelte van de vraag naar bedrijfsruimten op te vangen op de bestaande bedrijventerreinen. Dit is alleen mogelijk als de herstructureringsopgave nadrukkelijk wordt gericht op de herontwikkeling van verouderd vastgoed op deze bedrijventerreinen. Als dit niet of niet in voldoende mate van de grond komt, zal er extra vraag naar nieuwe bedrijventerreinen ontstaan. Tegelijkertijd zal de leegstand in incourant vastgoed op bestaande terreinen snel stijgen. Handhaaf de bestaande reserveringen Hoewel de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen tot 2025 lager zal zijn dan tot nu toe is verondersteld in de regionale planning en programmering, is er geen aanleiding geplande terreinen te schrappen. De onzekerheid over de toekomstige vraag en vooral ook het risico op planuitval vragen om het in stand houden van een ruime strategische reservering. De daadwerkelijke aanleg zal echter op maat moeten worden aangepast aan de actuele marktontwikkelingen. Dit vraagt wel om een flexibel systeem van planning en programmering dat zich zowel kan aanpassen aan een grotere vraag naar nieuwe bedrijventerreinen als aan een terugvallende vraag. Monitor vraag en aanbod Een flexibel systeem van planning en programmering vraagt om een gedegen systeem van monitoring. Belangrijke onderdelen van het monitoren zijn: de gerealiseerde uitgifte van kavels en opname van bedrijfspanden; een periodieke inventarisatie van gebruikerswensen; een scan van de courantheid van het aangeboden vastgoed; de ontwikkeling van het aanbod (bouwkavels + panden); de stand van zaken bij de planvoorraad; de voortgang van de herstructureringsopgave; de voortgang van de transformatie van bedrijventerreinen; een analyse van de effecten van beleid. Een koppeling is nodig met de bestuurlijke besluitvorming over eventuele aanpassing van de regionale planning en programmering. Hierbij kan het gaan om aanpassingen in de fasering, de segmentering en de locatiekeuzen. Specifiek aandachtspunt in 2012 vormen de eventuele gevolgen van de nieuwe provinciale raming van de vraag naar bedrijventerreinen. Zowel voor de regio als voor de individuele gemeenten is het van groot belang dat zij niet alleen streven naar het vestigen van het juiste bedrijf op de Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 17
juiste plaats maar ook naar het aanbieden van de juiste plaats voor het juiste bedrijf. De bedrijventerreinenmarkt is immers veranderd van een aanbiedersmarkt naar een vragersmarkt! Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 18
3. De regionale economie van Holland Rijnland 3.1. Inleiding In dit hoofdstuk staat het regionaal economisch profiel van Holland Rijnland centraal. Hierbij krijgen de drie clusters Life Sciences, Space sector en greenport specifieke aandacht. Omdat de ontwikkeling van de werkgelegenheid mede bepalend is voor de toekomstige vraag naar bedrijventerreinen, komt tevens de ontwikkeling van de werkgelegenheid per bedrijfstak aan de orde, evenals de achterliggende dynamiek. Ook is aandacht geschonken aan verschuivingen in de binding van de werkgelegenheid aan bedrijventerreinen. 3.2. De regionaal economische structuur De regionale economie van Holland Rijnland lijkt sterk op de landelijke structuur (figuur 3.1). De belangrijkste verschillen zijn terug te vinden in de zakelijke en de overige diensten. De zakelijke diensten zijn minder sterk vertegenwoordigd dan landelijk het geval is. De overige diensten zijn oververtegenwoordigd ten opzichte van het landelijke gemiddelde. De traditioneel aan bedrijventerreinen gebonden bedrijfsklassen (industrie, bouw, groothandel en transport) zijn ondervertegenwoordigd. Het moge duidelijk zijn dat dit van invloed is op de binding van de werkgelegenheid aan bedrijventerreinen. Naar verwachting zal het aandeel van de werkgelegenheid dat te vinden is op bedrijventerreinen dan ook lager zijn dan landelijk het geval is en in de toekomst eerder af- dan toenemen. Figuur 3.1 Werkgelegenheid per bedrijfstak in Holland Rijnland (2010) 39% 2% 10% 6% 24% Landbouw Industrie Bouw Handel en horeca Transport Zakelijke diensten Overige diensten 15% 4% Bron: Regionaal Werkgelegenheidsregister Tussen de drie deelregio s bestaat een verschil in economische structuur. De economie in de Stedelijke as Leiden-Katwijk is sterk gericht op de overige diensten (50 % van de Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 19
werkgelegenheid). De sector handel en horeca is sterk vertegenwoordigd in de Bollenstreek en in de Rijn- en Veenstreek (respectievelijk 30 % en 26 % van de werkgelegenheid). Opvallend is de wat achterblijvende vertegenwoordiging van de zakelijke diensten in de Stedelijke as Leiden-Katwijk. Het aandeel van de industrie in de totale werkgelegenheid echter ligt in de Stedelijke as Leiden-Katwijk op het regionale gemiddelde. Figuur 3.2 Werkgelegenheid per bedrijfstak per deelregio in Holland Rijnland (2010) Landbouw Industrie Bouw Handel en horeca Transport Zakelijke diensten Overige diensten 0% 5% 3% 4% 6% 5% 3% 4% 10% 11% 10% 9% 17% 17% 14% 16% 26% 30% 28% 31% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Bollenstreek Stedelijke as Leiden-Katwijk Rijnstreek Bron: Regionaal Werkgelegenheidsregister 3.3. Ontwikkeling van de werkgelegenheid De werkgelegenheid in Holland Rijnland is in de periode 2000 t/m 2010 met circa 17.400 arbeidsplaatsen gegroeid tot 205.000; een groei van 9 % (figuur 3.3). De gerealiseerde groei lag nagenoeg op het landelijke niveau (+ 9 %). Na 2005 lag de groei van de werkgelegenheid op een wat hoger niveau (+5 %) dan in de eerste helft van het vorige decennium (+4 %). De invloed van de economische recessie is zichtbaar en blijkt uit de zich stabiliserende ontwikkeling na 2009. Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 20
Figuur 3.3 Werkgelegenheidsontwikkeling per deelregio in Holland Rijnland index 2000=100 (2000-2010) 115 110 105 100 95 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Stedelijke as Leiden-Katwijk Rijn- en Veenstreek Bollenstreek Holland Rijnland Bron: Regionaal Werkgelegenheidsregister Het aantal vestigingen groeide in Holland Rijnland met ruim 4.200 (+24 %); veel sneller dan het aantal arbeidsplaatsen. De groei van het aantal vestigingen bleef echter achter bij de landelijke groei (+37 %). De regio laat, in overeenstemming met de landelijke ontwikkelingen, een toenemende kleinschaligheid zien. De gemiddelde omvang van de bedrijven liep terug van 10,8 werkzame persoon per vestiging naar 9,4 werkzame persoon. Deze afname van de gemiddelde bedrijfsomvang in termen van aantal werkzame personen is van invloed op de mate waarin deze bedrijven zich op bedrijventerreinen wensen te vestigen of een voorkeur hebben voor de zogenoemde informele locaties. Bovendien vallen de meer kleinschalige bedrijven veelal in een lagere milieucategorie waardoor de noodzaak om zich op een bedrijventerrein te vestigen in grote mate wegvalt en mogelijkheden biedt voor functiemenging. Daarnaast zien we dat er een duidelijke relatie is tussen de omvang van een bedrijf en het belang van nabijheid als vestigingsplaatsfactor: hoe kleiner een bedrijf hoe korter de afstand tussen woonomgeving en locatie van de bedrijfsvestiging. De groei van de werkgelegenheid vond voor een groot deel plaats in de Stedelijke as Leiden-Katwijk (+11.700 arbeidsplaatsen; +12 %). Binnen de Stedelijke as Leiden- Katwijk waren Leiden en Leiderdorp de belangrijkste winnaars. In Leiderdorp is de winst overigens voor de helft toe te schrijven aan de verhuizing van de Stichting Groot Rijnland/ActiVite vanuit Leiden. De Bollenstreek kende maar een bescheiden groei (+ 1.900 arbeidsplaatsen; +5 %). Tot 2003 ging de ontwikkeling gelijk op met die in de twee andere deelgebieden. Daarna daalde de werkgelegenheid in de Bollenstreek. In deze subregio waren de winnaars Noordwijk en Teylingen. Lisse verloor bijna 1.000 arbeidsplaatsen. De Rijn- en Veenstreek nam een tussenpositie in (+ 3.700 arbeidsplaatsen; +8 %). De winst was het grootste in Alphen aan den Rijn. Relatief gezien was er ook in Nieuwkoop sprake van een sterke groei. De groei van de werkgelegenheid vond in Holland Rijnland, in overeenstemming met de landelijke ontwikkeling, plaats in de zakelijke en in de overige dienstverlening. De Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 21
overige dienstverlening groeide sneller dan landelijk. De groei van de zakelijke diensten bleef sterk achter bij de landelijke groei. De overige bedrijfstakken lieten een daling van de werkgelegenheid zien. In de sector handel en horeca was de ontwikkeling tegengesteld aan de landelijke ontwikkeling. Landelijk was er nog sprake van groei van de werkgelegenheid, terwijl in Holland Rijnland de werkgelegenheid terugliep. Vergeleken met het landelijke verlies bleef het verlies in de industrie relatief beperkt. Voor de periode 2005-2010 is het mogelijk de achterliggende componenten in beeld te brengen (tabel 3.1). Hieruit blijkt dat de groei van de werkgelegenheid vooral voor rekening komt van de starters (+22.681 arbeidsplaatsen) en van het gevestigde bedrijfsleven (+11.284 arbeidsplaatsen). Per saldo is het effect van bedrijfsmigratie negatief. Er was een vertrekoverschot (153 vestigingen; 173 arbeidsplaatsen). Tegenover de winst door het starten van bedrijven staat ook een fors verlies aan werkgelegenheid door opheffingen. De opgeheven bedrijven (4,9 werkzame persoon per vestiging) zijn gemiddeld aanzienlijk groter dan de gestarte bedrijven (2,9 werkzame persoon per vestiging). De schaalverkleining vindt daarmee zijn oorzaak in het grote aantal starters 7. De trend van een groeiend aantal ZZP ers is hierin zichtbaar. Tabel 3.1 Ontwikkeling vestigingen en werkzame personen Holland Rijnland 2005-2010 Vestigingen Werkzame personen totaal 2005 19.011 194.919 Gevestigd van buiten de regio 213 1.365 Vertrokken naar buiten de regio 366 1.538 verplaatsingssaldo -153-173 gestart 7.759 22.681 gestopt 4.852 23.743 presentiesaldo 2.907-1.062 groei zittende bedrijven 11.284 totaal 2010 21.765 204.968 Bron: Regionaal Werkgelegenheidsregister 3.4. De bedrijfsmigratie Bij het proces van bedrijfsmigratie speelt nabijheid een steeds belangrijker rol. Bedrijven verhuizen overwegend over korte afstand binnen de gemeente waar het bedrijf al is gevestigd of naar een direct aangrenzende gemeente. Dit blijkt uit zowel de dynamiekanalyse als uit de enquête onder recent verhuisde bedrijven. 7 Starter is gedefinieerd als een starter op de vastgoedmarkt. Behalve een bedrijfseconomische starter kan dit ook de oprichting van een nevenvestiging zijn. Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 22
Figuur 3.4 Werkgelegenheid bij gemigreerde bedrijven naar bestemming in Holland Rijnland (2005-2010) 6% binnengemeentelijk 26% interregionaal naar buiten de regio 68% Bron: Bedrijvenregister Over het algemeen is het aantal bedrijfsmigraties dat de grenzen van een regio overschrijdt beperkt. Dit patroon is ook in Holland Rijnland zichtbaar. Van de 2.376 bedrijven met 20.731 arbeidsplaatsen uit Holland Rijnland, die in de periode 2005-2010 zijn verhuisd, vonden 1.521 bedrijven met 14.105 arbeidsplaatsen een nieuwe vestigingsplaats binnen de eigen gemeente. Dit betekent dat 64 % van de gemigreerde bedrijven en 68 % van de bij migratie betrokken werkgelegenheid een nieuwe vestigingsplaats vond binnen de eigen gemeente (figuur 3.5). Van de bedrijven die naar een andere gemeente binnen Holland Rijnland verhuisden, vond tweederde een nieuwe vestigingsplaats binnen de eigen subregio. Gemeten naar werkgelegenheid profiteerde Leiderdorp het meeste van de bedrijfsverplaatsingen binnen Holland Rijnland. Leiden was de grote verliezer. Dit komt hoofdzakelijk door de eerder genoemde verplaatsing van de Stichting Groot Rijnland/ActiVite. Daarnaast profiteerde Noordwijk door de komst van 24 bedrijven met 374 arbeidsplaatsen uit Katwijk en Alphen aan den Rijn door de komst van 5 bedrijven met 234 arbeidsplaatsen uit Leiden. Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 23
Figuur 3.5 Werkgelegenheid bij gemigreerde bedrijven naar bestemming in Holland Rijnland (2005-2010) Bron: STOGO 2011 3.5. De drie clusters In deze paragraaf vindt een korte beschrijving plaats van de drie clusters die een specifieke plaats innemen in het regionaal economisch beleid van Holland Rijnland. Uitvoerige informatie is gegeven in de drie sectorstudies die in de bijlagen zijn opgenomen. De informatie is verkregen via uitgebreide literatuurstudie en het voeren van gesprekken met zogenoemde stakeholders per cluster. De insteek daarbij was vooral gericht in het verkrijgen van inzicht in de huidige en de te verwachten toekomstige economische ontwikkelingen van de clusters en de ruimtelijke implicaties van deze ontwikkelingen tot 2025 met, indien mogelijk, een doorkijk naar 2040. Life Sciences De Life Sciences sector is één van de drijvende krachten achter de wereldwijde economie. Zowel grote multinationale organisaties als kleine ondernemingen zijn actief binnen deze sector. In Nederland heeft het toenmalige Ministerie van Economische Zaken (EZ) enkele jaren geleden het Actieplan Life Sciences opgezet, met als doel het Nederlandse innovatievermogen en de concurrentiekracht op het gebied van Life Sciences te versterken en de potentiële maatschappelijke baten maximaal te benutten. Als aanvulling daarop heeft de overheid de sector Life Sciences en Health in 2011 aangewezen als een van de topsectoren. Dit zijn sectoren waarin Nederland wereldwijd Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 24
sterk is. Hiermee tracht de overheid de Life Sciences sector in te zetten ten behoeve van een gezonde Nederlandse economie. De sector levert echter niet alleen in toenemende mate een belangrijke bijdrage aan de economie, maar is ook sterk afhankelijk van economische ontwikkelingen. Het aantal starters en de daarmee samengaande ruimtebehoefte laten een sterke correlatie zien met economische groei. Mede door deze sterke relatie is het aantal starters de afgelopen jaren afgenomen. Daarnaast is de vraag afhankelijk van de ontwikkelingen op de kredietmarkt. Voornamelijk startende partijen dienen bij aanvang risicovolle investeringen te doen, mede met behulp van vreemd vermogen. Door de huidige aanhoudende onrust op de financiële markten, is het aanzienlijk lastiger geworden om krediet verstrekt te krijgen. Dit heeft de groei van het aantal starters negatief beïnvloed. De huidige terughoudendheid van kredietverstrekkers is hopelijk van tijdelijke aard en zodra het vertrouwen in de financiële markten is herwonnen, wordt het ook voor startende ondernemingen naar verwachting weer eenvoudiger om vreemd vermogen aan te trekken. Bovendien is de vraag binnen de Life Sciences sector afhankelijk van het kunnen verkrijgen van subsidies. Het Actieplan Life Sciences van EZ voorziet in subsidies voor startende ondernemers, evenals in subsidies voor onderzoek op het gebied van Life Sciences. Dit heeft de laatste jaren een positief vliegwieleffect veroorzaakt, omdat starters meer mogelijkheden kregen hun onderneming op te starten en doordat onderzoek binnen de sector financieel gestimuleerd wordt. Dit effect zal de komende jaren naar verwachting verder toenemen. Uit het voorafgaande, evenals uit de expertinterviews, kan worden geconcludeerd dat de al gereserveerde ruimte voor Life Sciences en hieraan gerelateerde partijen voldoende is om de toekomstige vraag uit deze sector te accommoderen. Deze gereserveerde gronden liggen zowel in de gemeente Leiden (Bio Science Park) als in de naastgelegen gemeente Oegstgeest en mogelijk het bedrijventerrein Valkenburg in Katwijk. Deze uitbreidingsreservering zal de komende jaren voornamelijk ingevuld worden op het Bio Science Park door kleinschalige bedrijvigheid (starters) die zich hoofdzakelijk in het incubator concept zullen willen huisvesten. Space Sector De Space sector heeft zich de afgelopen decennia ontwikkeld tot een miljarden business, waarbij de in het dagelijks leven toegepaste producten en diensten niet meer weg te denken zijn. Technologieën die hun oorsprong vonden en vinden in de lucht- en ruimtevaart worden tegenwoordig over de volle breedte van verschillende industriële sectoren, de consumentenmarkt en in diverse onderzoeksgebieden toegepast. De sector is te verdelen in het upstream en het downstream segment. Bij upstream wordt gesproken over alles wat te maken heeft met (de aanleg van) ruimtevaartinfrastructuur, terwijl het downstream segment betrekking heeft op de diensten en producten die gebruik maken van deze ruimtevaartinfrastructuur. Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 25