Eindhoven, Ruimtelijk-functionele effectenanalyse Koopcentrum De Hurk Gemeente Eindhoven
Eindhoven, Ruimtelijk-functionele effectenanalyse Koopcentrum De Hurk Gemeente Eindhoven Rapportnummer: 203X01229.084035_2 Datum: 5 juni 2015 Opdrachtgever: Gemeente Eindhoven Contactpersoon: De heer M. Karssemakers Projectteam BRO: Stefan van Aarle, Robin van Lieshout Trefwoorden: Dagelijkse sector, persoonlijke verzorging, huishoudelijke artikelen, spel, rijwielen, plant en dier, Koopcentrum De Hurk, structuur, distributieve mogelijkheden, uitbreiding, effecten Bron foto kaft: Hollandse Hoogte 13 Beknopte inhoud: In voorliggende rapportage worden de huidige situatie en de distributieve mogelijkheden voor vestiging van detailhandel op Koopcentrum De Hurk in Eindhoven in beeld gebracht. Daarnaast worden de effecten hiervan op de detailhandelsstructuur aangegeven. BRO Hoofdvestiging Postbus 4 5280 AA Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 F +31 (0)411 850 401 E info@bro.nl
Inhoudsopgave pagina 1.Inleiding 1.1Achtergrond en probleemstelling 3 1.2De locatie 3 2.Conclusies en overwegingen 2.1Inleiding 7 2.2Conclusies onderzoek 7 3.Ontwikkelingskader 3.1Aanbodanalyse 9 3.1.1 Stadsdeel Strijp 9 3.1.2 Huidige branchering Koopcentrum De Hurk 12 3.2Beleidskaders 13 3.2.1 Provinciaal 13 3.2.2 Regionaal 14 3.2.3 Lokaal 15 3.3Benadering economisch functioneren 15 3.4Effecten 16 bijlagen Bijlage 1: Begrippenlijst 1 Bijlage 2: Trends en ontwikkelingen 2 Bijlage 3: Plannen en initiatieven 8 Bijlage 4: Overzichtskaartje relevant aanbod winkelgebieden Strijp 10 Bijlage 5: Benadering economisch functioneren 11 1
2
1. INLEIDING 1.1 Achtergrond en probleemstelling In dit onderzoek staat de branchering op Koopcentrum De Hurk in relatie tot de commerciële voorzieningen in de omgeving centraal. Op 31 maart jl. is in de commissie Economie & Mobiliteit de detailhandelsnota van de gemeente Eindhoven besproken. Het College is voornemens om, conform het huidige en voorgestelde beleid, de branchering op Koopcentrum De Hurk terug te laten verkleuren naar traditioneel PDV. De gemeenteraad heeft hier veel vragen bij. Daarin is het concept bestemmingsplan niet vastgesteld. Men vreest voor de belangen van de bestaande ondernemers en vastgoedeigenaren. Het College heeft toegezegd om in het kader van de uitwerking van de detailhandelsnota onderzoek te doen naar het effect van het verruimen van perifere detailhandel op Koopcentrum De Hurk, op de nabijgelegen wijkwinkelconcentraties in de wijken Meerhoven en Strijp. In het licht van het voorgaande staan de volgende vragen in dit onderzoek centraal: Hoe zijn aanbod en vraag in het onderzoeksgebied in de bestaande situatie gestructureerd? Wat zijn de effecten van verschillende brancheringsscenario s op Koopcentrum De Hurk op de ruimtelijke ordening (o.a. leegstandsontwikkeling en inrichting centrum), consumentenverzorging en detailhandelsstructuur in het onderzoeksgebied? En wat zijn in het verlengde daarvan de gevolgen voor het woon-, leef- en ondernemersklimaat in het onderzoeksgebied? Opzet rapportage Allereerst zijn de twee mogelijke brancheringsscenario s toegelicht. Vervolgens zijn de conclusies en overwegingen van dit onderzoek beknopt samengevat. Daarna wordt op zaken als vraag en aanbod, trends en ontwikkelingen, beleidskaders en plannen en initiatieven ingezoomd. Op basis van deze analyses wordt het huidige functioneren berekend en wordt een indicatie gegeven van de distributieve uitbreidingsruimte. Tot slot wordt ingegaan op de effecten van de verschillende brancheringsscenario s op de omliggende winkelcentra. 1.2 De locatie Brancheringsscenario s Scenario 1: verruiming branchering Koopcentrum De Hurk Het eerste scenario houdt in dat er niet gestuurd zal worden op branchering. Dit betekent in feite dat er een zeer divers aanbod kan ontstaan. Aansluiting c.q. samenhang met de 3
bestaande branchering is niet noodzakelijk. Het bestemmingsplan zal deze verruiming juridisch-planologisch kunnen borgen. Scenario 2: branchering Koopcentrum De Hurk o.b.v. traditioneel PDV Het tweede scenario houdt in dat er wel gestuurd zal worden op branchering. Op Koopcentrum De Hurk zal uitsluitend traditioneel perifere detailhandel worden toegestaan, zoals wenselijk in het detailhandelsbeleid van de gemeente Eindhoven. Dit wil zeggen winkels die vanwege hun aard en omvang over het algemeen niet in de traditionele winkelcentra (binnenstad, buurt- en wijkcentra) gevestigd kunnen worden. Het gaat hierbij vooral over de volumineuze aard van de goederen. Het omvat meestal de bouwmarkten, tuincentra, detailhandel in woninginrichting, meubelen en sanitair. Planlocatie en onderzoeksgebied Zoals reeds vermeld worden de effecten op de omliggende winkelcentra onderzocht. In dit onderzoek is gekozen het stadsdeel Strijp als onderzoeksgebied te hanteren. Dit stadsdeel bestaat uit de wijken Oud-Strijp, Meerhoven en Halve Maan. In de onderstaande figuur is de administratieve gebiedsafbakening weergegeven. De belangrijkste winkelgebieden in dit gebied zijn grootschalige concentratie Koopcentrum De Hurk, wijkcentra Meerrijk, Strijp-S en St. Trudoplein en buurtcentrum Bredalaan. Figuur 1.1: Omgevingskaart en onderzoeksgebied Stadsdeel Strijp Strijp-S Meerrijk Trudoplein Bredalaan Koopcentrum De Hurk
De branches in de onderstaande tabel staan in dit onderzoek centraal. Hierbij is een onderverdeling te maken in zowel de dagelijkse als de niet-dagelijkse sector. Tabel 1.2: Branches Sector Dagelijkse sector Niet-dagelijkse sector Branche Levensmiddelen Persoonlijke verzorging Huishoudelijke en luxe artikelen Spel Rijwielen Plant en Dier 5
2. CONCLUSIES EN OVERWEGINGEN 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden eerst de belangrijkste conclusies van het onderzoek naar de distributie-planologische mogelijkheden voor en effecten van de verschillende brancheringsscenario s op Koopcentrum De Hurk en omgeving samengevat weergegeven. 2.2 Conclusies onderzoek De belangrijkste conclusies uit het onderzoek zijn als volgt: De dagelijkse artikelensector in stadsdeel Strijp is in vergelijking tot het Eindhovense en landelijke gemiddelde relatief goed vertegenwoordigd. Ook het supermarktaanbod is relatief omvangrijk. Stadsdeel Strijp telt 9 supermarkten, totaal bijna 12.900 m² wvo. Het complementaire supermarktaanbod in winkelcentrum Meerrijk (Lidl, Jumbo en Albert Heijn) in combinatie met een compleet dagelijks aanbod maakt het een sterke aankoopplaats voor de dagelijkse boodschappen. Ook het St. Trudoplein heeft met twee complementaire supermarkten (Lidl en Albert Heijn), aangevuld met diverse speciaalzaken, een compleet aanbod. Op Strijp-S en de Bredalaan ontbreekt een supermarkt. Koopcentrum De Hurk heeft de Nettorama als belangrijkste trekker in de dagelijkse sector. Aan de Limburglaan is een Albert Heijn XL gevestigd. De Amazing Oriental aan de Lanfdonkenstraat en de Lidl aan de Lievendaalseweg liggen solitair. In de branche huishoudelijke en luxe artikelen zijn in Strijp 6 winkels, van totaal 1.940 m² wvo, gevestigd. Deze branche wordt vooral bepaald door een Action op Koopcentrum De Hurk, een Blokker in winkelcentrum Meerrijk en een Blokker aan het St. Trudoplein. Het aanbod is in vergelijking tot Eindhoven en het landelijk gemiddelde relatief gemiddeld. Strijp telt 2 winkels in de speelgoedbranche, totaal 1.372 m² wvo. Het betreft een Toychamp van 980 m² wvo op Koopcentrum De Hurk en een modelbouwzaak van 392 m² wvo aan het St. Trudoplein. In vergelijking tot Eindhoven en het landelijk gemiddelde is het aanbod in de speelgoedbranche in Strijp relatief ruim. De branche fietsen en autoaccessoires telt 11 winkels, totaal 1.557 m² wvo. De winkels liggen verspreid. In vergelijking tot Eindhoven en het landelijk gemiddelde is het aanbod in de rijwielbranche in Strijp relatief ruim. De branche plant en dier telt volgens Locatus 9 winkels, met een totale omvang van 1.173 m² wvo. Zodra rekening wordt gehouden met het tuingedeelte van de Praxis Megastore & Tuin, komt de totale omvang van de winkelruimte op 7.967 m² wvo. Dit is vergelijken met Eindhoven en het landelijk gemiddelde relatief omvangrijk. 7
De leegstand in stadsdeel Strijp is in vergelijking tot Eindhoven relatief beperkt (Strijp: 8,8% van het aantal verkooppunten, 9,0% van het aantal m² wvo. Eindhoven: 9,8% van zowel het aantal verkooppunten als het aantal m² wvo). Op basis van de berekening voor het toekomstig functioneren, blijkt dat er theoretisch geen uitbreidingsmogelijkheden zijn in de branches dagelijks, spel, rijwielen en plant en dier. Enige distributieve uitbreidingsruimte is aanwezig in de branche huishoudelijke en luxe artikelen (ca. 1.100 m² wvo). Het eerste scenario, verruiming branchering Koopcentrum De Hurk, zal afhankelijk van de te vestigen winkels effecten hebben op het bestaande aanbod. Zodra er bijvoorbeeld een tweede supermarkt bij komt, zal dit een negatief effect hebben op het supermarktaanbod in Meerrijk. Het is niet uit te sluiten dat hier een supermarkt zal verdwijnen. Er bestaat immers geen distributieve uitbreidingsruimte en er zijn al forse uitbreidingsplannen voor het supermarktaanbod in Strijp (Albert Heijn aan het St. Trudoplein en nieuwe foodmarkt op Strijp-S). De komst van non-traditionele PDV branches op Koopcentrum De Hurk kan mogelijk zorgen voor concurrentie ten opzichte van het bestaand aanbod in de buurt- en wijkcentra. Vanuit de consumentenverzorging en detailhandelsstructuur is het onwenselijk dat hier, als gevolg van het toevoegen van meer detailhandelsmeters op Koopcentrum De Hurk, zaken verdwijnen. Hierdoor zal de leegstand in de buurt- en wijkcentra verder toenemen. Voor de meeste non-traditionele PDV branches bestaat overigens ook geen distributieve ruimte. Het tweede scenario, branchering Koopcentrum De Hurk o.b.v. traditioneel PDV, zal nagenoeg geen negatieve effecten hebben op het omliggende aanbod. Winkels binnen een traditioneel PDV passen vanwege de aard en omvang niet in buurt- en wijkcentra. Het aanbod zal daardoor slechts in beperkte mate concurreren. Dit betekent dat het aanbod in de buurt- en wijkcentra gehandhaafd blijft en dat de positie en profilering van Koopcentrum De Hurk versterkt kan worden. Dit levert per saldo een verbetering van de consumentenverzorging en detailhandelsstructuur op. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat Koopcentrum De Hurk als grootschalige concentratie vooral een lokale functie heeft. De versterking van Koopcentrum De Hurk dient niet de bovenregionale positie van Ekkersrijt aan te tasten.
3. ONTWIKKELINGSKADER Dit hoofdstuk vormt de verantwoording voor de conclusies van de marktmogelijkheden en effecten zoals behandeld in hoofdstuk 2. Allereerst wordt er een aanbodanalyse gemaakt, met specifiek aandacht voor de eerder genoemde branches in stadsdeel Strijp. Vervolgens wordt er stilgestaan bij de ontwikkelingskaders in vraag en aanbod: trends gericht op specifieke branches, beleidskaders, plannen en initiatieven in de omgeving en de ontwikkeling van het consumentendraagvlak. Deze aspecten worden vervolgens gebruikt voor het aangeven van de distributieve uitbreidingsruimte en de effecten van het planinitiatief. 3.1 Aanbodanalyse In deze paragraaf wordt een analyse van het aanbod in zowel de dagelijkse sector als de niet-dagelijkse sector gemaakt. De dagelijkse sector bestaat uit zowel zaken in levensmiddelen (supermarkten en levensmiddelenspeciaalzaken) als in persoonlijke verzorging (drogisterijen, parfumerieën, apotheken). Voor de niet-dagelijkse sector worden de branches huishoudelijke artikelen, spel, rijwielen en plant en dier uitgelicht. Ook wordt de leegstand in Strijp in kaart gebracht. Voor de aanbodanalyse is gebruik gemaakt van cijfers uit de Locatus Retail Verkenner 1. 3.1.1 Stadsdeel Strijp Omvang en samenstelling detailhandel stadsdeel Strijp In stadsdeel Strijp zijn 149 winkels, van totaal 62.548 m² wvo gevestigd. Dit is 1.951 m² wvo per 1.000 inwoners. Ten opzichte van het Eindhovense en landelijk gemiddelde is het aanbod in Strijp relatief omvangrijk (referentie respectievelijk 1.732 m² wvo en 1.652 m² wvo per 1.000 inwoners). Vooral de dagelijkse sector is met 489 m² wvo per 1.000 inwoners goed vertegenwoordigd in Strijp. In de niet-dagelijkse sector zijn vooral de branches sport en spel en doe-het-zelf goed vertegenwoordigd. Dit kan worden verklaard door een grote campingwinkel (valt onder de sportbranche) en de Praxis Megastore & Tuin. In onderstaande tabel wordt de verdeling van het aanbod in Strijp weergegeven. 1 Peildatum inventarisatie maart 2015. 2 Bron: Gemeente Eindhoven, inwonertal per 1 januari 2015 9
Tabel 3.1: Aanbod Strijp naar branche Aantal Strijp (32.062 inwoners 2 ) gem. wvo wvo per per winkel 1.000 m² wvo inwoners Eindhoven Nederland wvo per 1.000 inwoners wvo per 1.000 inwoners Levensmiddelen 30 14.200 473 443 329 302 Persoonlijke verzorging 9 1.489 165 46 57 48 dagelijkse artikelen 39 15.689 402 489 387 350 Warenhuis 2 687 344 21 126 50 Kleding en mode 23 2.655 115 83 302 185 Schoenen en lederwaren 6 2.180 363 68 52 43 Juwelier en optiek 2 126 63 4 15 15 Huishoudelijke en luxe artikelen 6 1.940 323 61 62 57 Antiek en kunst 1 700 700 22 9 9 Sport en spel 7 9.816 1.402 306 102 66 Hobby 5 317 63 10 16 12 Media 2 127 64 4 23 18 Dier en plant 9 1.173 130 37 54 164 Bruin- en witgoed 7 1.688 241 53 52 42 Fietsen en autoaccessoires 11 1.557 142 49 35 39 Doe-het-zelf 5 14.517 2.903 453 148 160 Wonen 13 4.902 377 153 270 378 Detailhandel overig 11 4.474 407 140 81 65 niet-dagelijkse artikelen 110 46.859 426 1.462 1.345 1.303 Totaal detailhandel 149 62.548 420 1.951 1.732 1.652 Bron: Locatus Dagelijkse sector Het aanbod in de dagelijkse sector in Strijp beslaat een winkelvloeroppervlak (wvo) van 15.689 m² wvo, verdeeld over 39 verkooppunten. De totale niet-dagelijkse sector telt 110 winkels, met een vloeroppervlak van 46.859 m² wvo. In totaal heeft stadsdeel Strijp 9 supermarkten, met een totale omvang van 12.897 m² wvo. Grootste supermarkt is de Albert Heijn XL van 3.319 m² wvo aan de Limburglaan. De supermarkten in Strijp zijn nagenoeg allemaal van moderne omvang. Bijna 82% van de omvang in de dagelijkse sector wordt ingevuld door de supermarkten. Landelijk wordt ca. 70% van de dagelijkse omvang ingevuld door supermarkten. Buiten de supermarkten bestaat de levensmiddelenbranche uit diverse speciaalzaken. In de Strijp zijn bijvoorbeeld 3 bakkers, 1 slager, 3 slijters, 4 delicatessenzaken, 1 chocolaterie, 3 minisupers, 4 tabakswinkels, 1 viswinkel, 1 fruitwinkel, 3 apotheken, 5 drogisten en 1 overige winkel in levensmiddelen. Het complementaire supermarktaanbod in winkelcentrum Meerrijk (Lidl, Jumbo en Albert Heijn) in combinatie met een compleet dagelijks aanbod maakt het een sterke aankoopplaats voor de dagelijkse boodschappen. Ook het St. Trudoplein heeft met twee comple- 2 Bron: Gemeente Eindhoven, inwonertal per 1 januari 2015
mentaire supermarkten (Lidl en Albert Heijn), aangevuld met diverse speciaalzaken, een compleet aanbod. Op Strijp-S en de Bredalaan ontbreekt een supermarkt. De Amazing Oriental aan de Langdonkenstraat en de Lidl aan de Lievendaalseweg liggen solitair. In de bijlage is een kaartbeeld opgenomen met daarin de belangrijkste trekkers (incl. supermarkten). Tabel 3.2: Supermarktaanbod Strijp Naam/formule Adres m² wvo Winkelgebied Lidl Lievendaalseweg 5 1.064 Bebouwde kom Lidl Meerplein 71 980 Meerhoven Amazing Oriental Langdonkenstraat 7 968 Bedrijfsterrein Nettorama Hurksestraat 44 1.450 Koopcentrum De Hurk Albert Heijn XL Limburglaan 2 3.319 Limburglaan Jumbo Meerwater 8 1.458 Meerhoven Albert Heijn Meerzand 6 1.604 Meerhoven Albert Heijn Strijpsestraat 137 1.089 St. Trudoplein Lidl Klipperstraat 155 965 St. Trudoplein Huishoudelijke en luxe artikelen In de branche huishoudelijke en luxe artikelen zijn in Strijp 6 winkels, met een totale omvang van 1.940 m² wvo, gevestigd, met een totale omvang van 1.940 m² wvo gevestigd. Hiervan zijn 3 winkels gerelateerd aan de branche huishoudelijke artikelen. Grootste winkel is de Action van 997 m² wvo op Koopcentrum De Hurk. Daarnaast is er een Blokker van 391 m² wvo gevestigd in Meerrijk en een Blokker van 345 m² wvo aan het St. Trudoplein. Daarnaast zijn twee cadeauartikelenzaken en één kookwinkel. Spel De branche sport en spel telt 7 winkels, met een totale omvang van 9.816 m² wvo. Hiervan zijn 2 winkels toe te rekenen tot de speelgoedbranche. Het betreft een Toychamp van 980 m² wvo op Koopcentrum De Hurk en een modelbouwzaak van 392 m² wvo aan het St. Trudoplein. In totaal omvat de branche spel 1.372 m² wvo. Rijwielen De branche fietsen en autoaccessoires telt 11 winkels, met een totale omvang van 1.557 m² wvo. Met rijwielen worden in principe de fietsen-, brommer- en scooterwinkels bedoeld. Van de 11 winkels zijn er 5 fietsenwinkels, die een gezamenlijke omvang hebben van 817 m² wvo. De fietsenwinkels liggen verspreid, met uitzondering van een fietsenwinkel aan de Bredalaan en aan het St. Trudoplein. Daarnaast zijn nog 2 brommer/scooter winkels. In totaal omvat de branche rijwielen 930 m² wvo. Plant en dier De branche plant en dier telt 9 winkels, met een totale omvang van 1.173 m² wvo. In Strijp wordt deze branche opgevuld met winkels in bloemen/planten en dibevo. Er is een 11
winkel op het gebied van bloemen/planten gevestigd op zowel Koopcentrum De Hurk, Bredalaan als Strijp-S. Daarnaast ligt er één verspreid. In Meerrijk en aan het St. Trudoplein is een dibevo-zaak gevestigd. De overige drie dibevo-zaken zijn verspreid. Locatus rekent het aantal m² wvo van de Praxis Megastore & Tuin volledig toe tot doe-het-zelf. Dit is onjuist, aangezien nagenoeg de helft van de winkel als tuincentrum functioneert 3. Hierdoor is de feitelijke omvang van de branche plant en dier 7.967 m² wvo. Leegstand In Strijp staan in totaal 32 verkooppunten leeg 4, met een totale omvang van 9.264 m² wvo. Dit komt neer op circa 8,8% van het aantal verkooppunten en 9,0% van het totale winkelvloeroppervlak 5. In vergelijking tot de gemiddelde leegstand in Eindhoven (leegstaande verkooppunten 9,8% en winkelmeters 9,8%) heeft Strijp relatief weinig leegstand. Ruim 82% van de totale omvang van de leegstand is verspreid. De overige 18% is verdeeld over de winkelgebieden Meerrijk, Strijp-S, Bredalaan en Koopcentrum De Hurk. In de onderstaande tabel is een overzicht weergegeven van de grootste leegstaande panden in Strijp. Hieruit blijkt dat het pand Stadionplein 2 met 2.158 m² wvo het grootste leegstaande pand in Strijp is. Tabel 3.3: Top-5 grootste leegstaande panden stadsdeel Strijp Adres Type leegstand m² wvo Winkelgebied Stadionplein 2 Structureel 2.158 Bebouwde kom Johannes Buijslaan 48 Structureel 650 Bebouwde kom Stadionplein 5 Structureel 625 Bebouwde kom Hurksestraat 44 Aanvang/Frictie 590 Koopcentrum De Hurk Schootsestraat 134 Aanvang/Frictie 454 St. Trudoplein 3.1.2 Huidige branchering Koopcentrum De Hurk Op Koopcentrum De Hurk zijn in totaal 15 commerciële voorzieningen gevestigd. Belangrijkste trekker is de Praxis Megastore & Tuin van bijna 13.600 m² wvo. Andere trekkers zijn o.a. Nettorama, Action, ToyChamp, Bristol en Beter Bed. De gevestigde detailhandel wordt aangevuld met twee horecazaken. In totaal staan er twee panden, minder dan één jaar, leeg op Koopcentrum De Hurk, een van 590 m² wvo en een van 280 m² wvo. 3 Ca. 6.794 m² wvo 4 Peildatum, januari 2015. 5 Berekend volgens Locatus-methode: binnen de leegstand is de verhouding tussen detailhandel en niet detailhandel ongeveer fiftyfifty (aantal panden). De panden in de detailhandel zijn echter groter dan panden in de niet-detailhandel. Om de leegstandsoppervlakte te berekenen wordt de gemiddelde grootte van de leegstaande panden berekend en als rekenfactor gebruikt. Oppervlakte leegstaande panden: verhouding detailhandel - niet-detailhandel is 2:1.
Tabel 3.4: Voorzieningenaanbod Koopcentrum De Hurk Naam/formule Adres Branche m² wvo Mitra Hurksestraat 44 Slijter 98 Nettorama Hurksestraat 44 Supermarkt 1.450 Primera Hurksestraat 44 Tabak/Lect 51 Kruidvat Hurksestraat 44 Drogist 423 Zeeman Hurksestraat 44 Textielsuper 210 Scapino Hurksestraat 44 Schoenen 379 Bristol Noord Brabantlaan 267 Schoenen 1.580 Action Hurksestraat 44 Huishoud Art 997 ToyChamp Noord Brabantlaan 267 Speelgoed 980 Bloemenfeest Hurksestraat 44 Bloem/Plant 49 BCC Hurksestraat 48 Electro 920 Praxis megastore & tuin Hurksestraat 27 Bouwmarkt 13.587 Beter Bed Hurksestraat 46 Slaapkam/Bed 1.330 Snack Corner Hurksestraat 44 Fastfood n.v.t. Cyrano Hurksestraat 44 Lunchroom n.v.t. Totaal 15 22.054 6 3.2 Beleidskaders 3.2.1 Provinciaal Werk aan de winkel in de regio: uitgangspunten detailhandelsbeleid Ook de provincie Noord Brabant heeft het onderwerp Detailhandel tegenwoordig hoog op de agenda staan. Er is door de provincie een notitie werk aan de winkel in de regio opgesteld. Met de notitie informeert de provincie Noord-Brabant gemeenten, marktpartijen en kennisinstellingen over de wijze waarop de provincie detailhandel inzet om de ambities te realiseren. De notitie is tevens een reactie op de adviezen die zijn gegeven vanuit het Expertteam Detailhandel Noord-Brabant, SER Brabant en de Provinciale Omgevingscommissie. Het (urgente) beeld dat hieruit naar voren komt is dat de detailhandelsmarkt niet langer een groeimarkt is. Voor de uitwerking van de regionale detailhandelsvisies zijn door de provincie enkele richtinggevende uitgangspunten benoemd: Streef naar concentratie van detailhandel en voorkom verspreide bewinkeling. Scherp de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking aan door detailhandelsontwikkelingen in of aansluitend aan bestaande winkelgebieden te accommoderen. Wees terughoudend met perifere detailhandelsontwikkelingen (zowel wat uitbreiding als branchering betreft). 6 Hierin zijn de horeca-functies niet meegenomen, deze worden doorgaans niet in wvo uitgedrukt. 13
Voeg per saldo géén extra winkelmeters toe 7. Benoem perspectiefrijke en perspectiefarme winkelgebieden. Investeer in perspectiefrijke gebieden en bied alternatieven voor perspectiefarme gebieden. Speel in op de ruimtelijke effecten van internetwinkelen: bestem showrooms of afhaalpunten van internetwinkels zo veel mogelijk in of aansluitend aan winkelgebieden (geen showrooms buiten bestaande winkelgebieden). Bied ruimte aan innovatieve concepten. Verbind nieuwe ontwikkelingen met (de effecten op) de bestaande detailhandelsstructuur. Laat detailhandelsinitiatieven aansluiten bij de specifieke kwaliteit en uniciteit (het DNA) en de ambities van de regio. Betrek marktpartijen, kennisinstellingen en centrummanagement bij de opstelling van regionale detailhandelsvisies en de vormgeving van nieuwe detailhandelsontwikkelingen. Om de detailhandelsstructuur vitaal te houden en toekomstbestendig te maken ziet de provincie een primaire rol voor zichzelf op ruimtelijk vlak. Dit doet zij door te signaleren, agenderen, reguleren en te verbinden. Relevante plannen worden getoetst op toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Regionale afstemming is hierbij een belangrijk aspect. Tenslotte gaat men indien nodig het indienen van zienswijzen bij ontwerpbestemmingsplannen en een reactieve aanwijzing of beroep bij vastgestelde plannen toepassen (met terughoudendheid). De beleidslijnen krijgen een vertaling in de provinciale Verordening Ruimte. Begin 2015 zal de provincie de uitgangspunten van het detailhandelsbeleid evalueren en zo nodig bijstellen. 3.2.2 Regionaal Detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Voor de Metropoolregio Eindhoven (voormalige SRE) ligt een regionale detailhandelsvisie voor het Stedelijk Gebied. Hierin behoort Koopcentrum De Hurk tot de regionale hoofdstructuur van perifere detailhandelsconcentraties. De huidige uitstraling is matig en het ontbreekt een duidelijk profiel. Inzet op deze aspecten is daardoor wenselijk. In de praktijk is sprake van een klein Retail Park in plaats van een traditioneel PDVconcentratie. Het beleid kiest duidelijk voor een branchering gericht op een traditionele PDV-concentratie, om de positie in de toekomstige detailhandelsstructuur te waarborgen. Vanwege de ruimtelijke spreiding zijn hiervoor, volgens het beleid, voldoende kansen aanwezig. 7 Deze stelling dient niet letterlijk te worden genomen, deze is door de provincie enigszins genuanceerd.
3.2.3 Lokaal Herijking detailhandelsbeleid Het detailhandelsbeleid van de gemeente Eindhoven, vastgelegd in de Detailhandelsnota Ten minste houdbaar tot januari 2010, dateert uit 2006. Dit beleid is in 2014 tegen het licht te gehouden en waar nodig herijkt. Dit herijkte beleid is vastgesteld in het rapport "Herijking detailhandelsbeleid Eindhoven". Hierin wordt gestreefd naar een duurzame detailhandelsstructuur. De binnenstad van Eindhoven staat aan de top van de functionele hiërarchie. De buurt- en wijkcentra hebben een belangrijke verzorgende functie. Ten aanzien van Koopcentrum De Hurk wordt vermeld dat het een A-typische perifere winkelconcentratie is. Er is sprake van een bovengemiddelde brancheverbreding. Koopcentrum De Hurk mist hierdoor een duidelijke typering en profiel. Bovendien is de uitstraling (kwaliteit winkelvastgoed) matig. De situering en ruimtelijke indeling zorgen voor verkeersproblemen op piekmomenten. De Albert Heijn XL en Gall & Gall aan de Limburglaan, vormen geen typisch winkelcluster, maar zijn wel onderdeel van de structuur. Dit door de sterke autonome trekkracht die een dergelijke grootschalige supermarkt doorgaans uitoefent en de komst van een Albert Heijn 'pick up point' op deze locatie. Verder zijn het parkeren en de zichtlocatie aan de Ring sterke punten. In de paragraaf over trends en ontwikkelingen wordt geconstateerd dat naast branchevervaging op veel perifere detailhandelslocaties sprake is van brancheverbreding (aanwezigheid meer winkels in andere branches dan de klassieke PDV-branches). Voor Koopcentrum De Hurk gelden specifiek een aantal uitgangspunten: inzetten op doelgerichte en laagfrequente aankopen; vestigen van winkels die door volumineuze karakter van de gevoerde artikelen en/of de aard en de schaal van de zaak niet of zeer moeilijk inpasbaar zijn in of aan de rand van de bestaande winkelcentra; ruimtelijke clustering op een beperkt aantal aangewezen locaties; voldoende volume voor autonome trekkracht met een herkenbaar profiel; afstemming aanbod op (lokale) verzorgingsfunctie; rekening houden met regiofunctie Ekkersrijt; goede bereikbaarheid en voldoende parkeergelegenheid. 3.3 Benadering economisch functioneren In de bijlage zijn de uitgangspunten en de berekeningen opgenomen die een indicatiegeven van het economisch functioneren van het aanbod in diverse branches in het stadsdeel Strijp. Hierbij dient te worden benadrukt dat de uitkomsten van deze berekeningen gebaseerd zijn op meerdere aannames. Aangezien specifieke koopstroomgegevens ontbreken op zowel branche- als stadsdeelniveau zijn per branche realistische inschattingen gemaakt. 15
Belangrijkste conclusie is dat nagenoeg alle branches die zijn onderzocht in dit onderzoek in Strijp beneden gemiddeld functioneren. Alleen de branche huishoudelijke en luxe artikelen blijkt, op basis van de ingeschatte koopstromen, bovengemiddeld te functioneren. Dit wordt vooral bepaald door de Action op koopcentrum De Hurk. Het matig functioneren van deze branches betekent feitelijk dat het toevoegen van extra aanbod in deze branches Strijp niet zonder gevolgen zal geschieden. Het gebrek aan distributieve marktruimte betekent dat er theoretisch effecten zullen ontstaan op bestaand aanbod. Dit kan er mogelijk toe leiden dat er winkels verdwijnen. In hoeverre het verdwijnen van bepaalde winkels problematisch is voor de detailhandelsstructuur en/of consumentenverzorging zal centraal staan in de volgende paragraaf. 3.4 Effecten Scenario 1: verruiming branchering Koopcentrum De Hurk Algemeen Een verruiming van de branchering betekent feitelijk het loslaten van enige branche beperking op Koopcentrum De Hurk. Dit zou betekenen dat elke winkel zich kan vestigen op Koopcentrum De Hurk in de met detailhandel bestemde panden. Dit is voor de vastgoedeigenaren en ondernemers in eerste instantie positief, aangezien het loslaten van branchebeperkingen meer mogelijkheden biedt. Voor Koopcentrum De Hurk betekent dit echter dat het profiel voor de consument nóg onduidelijker wordt. Een wirwar van winkels, zonder enige samenhang, zal het toekomstperspectief van Koopcentrum De Hurk niet verbeteren. Dit is ook aangegeven in het gemeentelijk beleid. In hoeverre er effecten zullen zijn van vestiging van nieuwe detailhandel en/of uitbreiding van bestaand aanbod is erg afhankelijk van het planinitiatief. De komst van extra nontraditionele PDV branches op Koopcentrum De Hurk kan mogelijk zorgen voor concurrentie ten opzichte van het bestaand aanbod in de buurt- en wijkcentra in Strijp. Vanuit de consumentenverzorging en detailhandelsstructuur is het onwenselijk dat hier, als gevolg van het toevoegen van meer detailhandelsmeters op Koopcentrum De Hurk, zaken verdwijnen. Hierdoor zal de leegstand in de buurt- en wijkcentra verder toenemen. Onderstaand zijn de belangrijkste effecten voor mogelijke planinitiatieven in de dagelijkse en niet-dagelijkse sector verkend. Dagelijkse sector Voor de dagelijkse sector is theoretisch geen distributieve ruimte beschikbaar in Strijp. Het toestaan van een tweede supermarkt en/of uitbreiding van een bestaande zal daardoor effecten hebben op het bestaand aanbod. Deze effecten zullen zich vooral richten op de supermarkten in de directe omgeving, als gevolg van omzetverlies. De effecten zullen zich echter spreiden over meerdere aankoopplaatsen in de directe omgeving, maar zeker ook verder weg. Als de Nettorama wenst uit te breiden, of als er een tweede
supermarkt op Koopcentrum De Hurk bijkomt, zal dit vooral effecten hebben op het nabijgelegen winkelcentrum Meerrijk in Meerhoven. De effecten zullen zich uitten in de vorm van omzetverlies. Aangezien de supermarkten in Meerrijk matig functioneren is de kans groot dat er een supermarkt zal verdwijnen. Het verdwijnen van een supermarkt zal de aantrekkingskracht van dit wijkwinkelcentrum aantasten. Zodra een supermarkt in Meerrijk verdwijnt blijven er nog steeds twee supermarkten over. Toch is het onwenselijk dat in winkelcentrum Meerrijk een supermarkt verdwijnt, aangezien dit winkelcentrum het moet hebben van het sterk complementair supermarktaanbod. Daarnaast is het onwenselijk dat de leegstand toeneemt in dit winkelcentrum, de leegstand is hier immers al fors. Ook zal de Lidl in Lievendaal nadelige effecten ondervinden zodra de Nettorama uitbreidt. Mocht deze supermarkt verdwijnen, dan blijven er nog genoeg keuze mogelijkheden voor de consument over. De detailhandelsstructuur of consumentenverzorging worden niet onaanvaardbaar aangetast. In Strijp liggen concrete plannen om het supermarktaanbod verder uit te breiden. Zo zal de Albert Heijn aan het St. Trudoplein uitbreiden en zal een foodmarkt zich vestigen op Strijp-S. Vanuit de structuur bezien zijn dit wenselijke plekken om supermarktontwikkelingen toe te staan. Het toevoegen van nóg meer supermarktmeters op Koopcentrum De Hurk, in een markt die al verzadigd is, zal de detailhandelsstructuur en de wijk- en buurtcentra aantasten. De komst van een tweede supermarkt zal gepaard gaan met een hogere verkeersdruk. Aangezien Koopcentrum De Hurk op dit moment ook al last heeft van verkeersproblemen tijdens piekmomenten zal de komst van een tweede supermarkt dit probleem verergeren. Dit kan zorgen voor negatieve effecten op de woon- werk- en leefomgeving. Niet-dagelijkse sector In de onderzochte branches bestaat nagenoeg geen distributieve uitbreidingsruimte, met uitzondering van de branche huishoudelijke en luxe artikelen. Het toestaan van (beperkte) uitbreidingsmogelijkheden in deze branches zal daardoor effecten hebben op het bestaande aanbod. Zodra bijvoorbeeld Action de winkel aanzienlijk uitbreidt zal dit effect hebben op de Blokker-winkels in Meerrijk en aan het St. Trudoplein. Mocht er een winkel verdwijnen uit een wijk- en/of buurtwinkelcentrum in Strijp, dan heeft dat een negatieve impact op het functioneren van het winkelcentrum. Ook zal als gevolg hiervan de leegstand toenemen. Vanuit de structuur bezien moeten winkels die passen in wijk- en buurtcentra ook gefaciliteerd worden in deze centra. Scenario 2: branchering Koopcentrum De Hurk o.b.v. traditioneel PDV Algemeen Een mogelijk alternatief is dat wordt gekozen voor het uitsluitend toestaan van traditionele PDV-branches op Koopcentrum De Hurk. In het detailhandelsbeleid van de gemeente Eindhoven heeft deze optie de voorkeur. De effecten op de winkelgebieden in Strijp zul- 17
len in dit geval beperkt blijven. Een traditioneel PDV-cluster heeft een andere functie dan wijk- en buurtcentra. Het (grootschalig) aanbod op traditionele PDV-clusters zijn niet te vinden in de wijk- en buurtcentra van Strijp, waardoor het bestaand aanbod in de omliggende winkelgebieden nagenoeg niet in gevaar komt. Voor Koopcentrum De Hurk geldt dat een branchebeperking kan leiden tot een duidelijker profiel. Zodra dit samengaat met de uitbreiding/verstreken van het aanbod, het verbeteren van de uitstraling en veiligheid, zal dat de algehele aantrekkelijkheid en positie van Koopcentrum De Hurk verbeteren. De komst van een nieuwe trekker en/of uitbreiding van een bestaande trekker in een traditionele PDV-branche zal meer consumenten trekken. Hier kan het overige aanbod op Koopcentrum De Hurk ook van profiteren middels combinatiebezoek. De extra aantrekkingskracht zal echter ook zorgen voor extra verkeersbewegingen. Per saldo zal dit zorgen voor een verbetering van de consumentenverzorging en detailhandelsstructuur. Ook zullen de effecten op de woon-, werk- en leefomgeving per saldo niet onaanvaardbaar zijn.
BIJLAGEN
Bijlage 1: Begrippenlijst BVO/WVO Bruto verkoop vloeroppervlak: zowel de voor het publiek toegankelijke ruimten als de ruimten die alleen voor het personeel toegankelijk zijn. Winkelverkoop vloeroppervlak: alleen de voor het publiek toegankelijke ruimten Detailhandel (als activiteit) Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, verkopen en/of leveren van goederen aan de uiteindelijke gebruiker of verbruiker. Dagelijkse artikelen Voedings- en genotmiddelen (vgm) en artikelen op het gebied van persoonlijke verzorging. In de praktijk gaat het hierbij om supermarktaanbod, aanbod in vgm-speciaalzaken, drogisterij- en parfumeriezaken Bestedingspotentieel Totaal aan winkelbestedingen die door de inwoners van een bepaald gebied gedaan kunnen worden. Gebaseerd op inwoneraantal en gemiddelde (landelijke) toonbankbesteding per hoofd van de bevolking. Groepering daarvan noemt men bestedingsvolumes. Winkel verkoopvloeroppervlak (wvo) Winkelruimte die voor de consument toegankelijk is (dus exclusief magazijn, kantoor, etalage, etc.). Vloerproductiviteit Gemiddelde omzet in gevestigde winkels per m² verkoopvloeroppervlak (wvo). Koopkrachtbinding Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrichten bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn. Koopkrachtafvloeiing Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun detailhandelsbestedingen plaatsen bij gevestigde winkels buiten dat gebied. Koopkrachttoevloeiing Mate waarin inwoners van buiten een bepaald gebied detailhandelsbestedingen plaatsen bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn (aandeel omzet van buiten). Bijlagen 1
Bijlage 2: Trends en ontwikkelingen Dagelijkse sector De trend tot schaalvergroting zet verder door. Voor een rendabel functioneren is een steeds groter verkoopvloeroppervlak nodig. Nieuwe, moderne service supermarkten hebben een omvang van circa 1.250-1.750 m² terwijl ook moderne discountsupermarkten al ca. 1.000-1.200 m² wvo omvatten. In grote steden maken sommige supermarkten een schaalsprong tot grootschalige supermarkten (3.000-4.000 m² wvo) maar ook in kleinere plaatsen is duidelijk een schaalsprong zichtbaar. Supermarktenorganisaties stemmen de omvang van hun winkels tegenwoordig meer dan voorheen af op de omvang van het (beoogde) marktgebied: grotere winkels met een wijk- of stadsdeelverzorgende functie en kleinere met een buurt- of dorpsfunctie. Supermarkten van 800-1.000 m² wvo kunnen die laatste functie vaak al goed invullen. Het benodigd draagvlak voor voorzieningen wordt - als gevolg van de schaalvergroting - steeds groter. De extra winkelmeters worden deels door een groter draagvlak terugverdiend. Aspecten als autobereikbaarheid en parkeermogelijkheden hangen samen met deze ontwikkeling en worden daarom steeds belangrijker. Om het draagvlak toch te kunnen realiseren, opteren supermarkten steeds vaker voor locaties buiten reguliere winkelgebieden (meer ruimte). Tegelijkertijd is er een opleving van dorps-, wijk-, en stadsdeelcentra zichtbaar. Er is in de afgelopen jaren veel geïnvesteerd in het verbeteren van het verblijfsklimaat in dergelijke centra en het uitbreiden van de winkelruimte. Het aanbod concentreert zich steeds meer in de grotere winkelcentra. Vooral de supermarkten maken waar mogelijk een schaalsprong in deze sterk op boodschappen doen gerichte centra. Op wijk-, buurt- en dorpsniveau zijn supermarkten de belangrijkste publiekstrekkers. Supermarkten hebben steeds minder ieder hun eigen afgebakende verzorgingsgebied en de grootste supermarkten hebben vaak een aanvullende functie (een soort paraplufunctie) ten opzichte van kleinere supers in de omgeving. Het gaat bij deze grootste supermarkten vaak om centrumsupermarkten, maar dit kan ook opgaan voor min of meer solitaire grootschalige supermarkten (veelal gelegen tussen grotere woongebieden). Factoren als een ruime overzichtelijke indeling, een breed assortiment, hygiëne en behulpzaam, vriendelijk personeel spelen een belangrijke rol in de supermarktkeuze van de consument. De marktsegmentatie bij supermarkten vervaagt; behalve in discountsupermarkten is er vrijwel overal sprake van een grote variatie in prijsstelling van de aangeboden producten. Bovendien ligt tegenwoordig het prijsniveau ook in diverse servicesupermarkten op een laag niveau door onder meer de toename van huismerken. Binnen het discountsegment krijgt Lidl langzamerhand meer een service-karakter. Aan de onderkant van de markt ontstaan nieuwe initiatieven voor budgetsupermarkten die partijmatig artikelen verkopen.
Tegelijkertijd is er ook een trend met meer aandacht voor vers, authentiek, biologisch, ter plekke klaargemaakt etc. Dit uit zich in zeer uitgebreide versmarkten in grootschalige supermarkten (Jumbo, Albert Heijn) en een toename van gespecialiseerde supermarkten. Branche- en sectorvervaging doen zich voor in diverse branches, waaronder de supermarktenbranche. In supermarkten wordt in toenemende mate non-food artikelen aangeboden, vaak op actiematige wijze. Vooral discountsupermarkten bieden deze non-food artikelen aan. Maar ook het vaste non-food assortiment in grotere winkels wordt breder. In navolging van de prijzenoorlog in de supermarktbranche hebben verschillende overnames en fusies plaatsgevonden. Albert Heijn, Jumbo en Lidl zijn sterk uit de strijd gekomen, de formules Edah, Super de Boer en C1000 zijn het slachtoffer geworden. Kleinschalige supermarkten, versspeciaalzaken op minder goede locaties en winkelstrips zonder eigentijdse supermarkt hebben het moeilijker gekregen. De filialisering in de detailhandel zet gestaag voort. Er zijn verschillende nieuwe ketens die zich willen vestigen in Nederland (waarbij in het verleden het succes nogal wisselend is geweest) en daarnaast breiden gevestigde ketens het aantal filialen uit. De consument rekent deze formules tot het basisaanbod. Het aandeel filiaalbedrijven nam de afgelopen 10 jaar toe van 28% naar 35%, ten koste van het aantal zelfstandige bedrijven. Het toekomstperspectief van kleine zelfstandigen wordt bemoeilijkt door filialisering en vergrijzing van het ondernemersbestand. De verwachting is dat het aandeel filiaalbedrijven ook in de toekomst verder gaat stijgen en dat het aandeel zelfstandige ondernemers verder gaat afnemen. Daarnaast staat de positie van de kleine zelfstandige winkelier onder druk door vergrijzing van het ondernemersbestand. De leeftijdsopbouw van het ondernemersbestand is nog sneller aan het vergrijzen vergeleken met onze bevolking. Ruim 35% van de ondernemers is ouder dan 50 jaar. Uit eerder onderzoek van Inretail (CBW-MITEX) blijkt dat circa 30% van de MKB-leden tussen 2010 en 2015 wil stoppen. In veel gevallen is er geen opvolging, waardoor veel winkels (gedwongen) zullen sluiten. Tegenover de schaalvergroting is tegelijk een trend van schaalverkleining en (super)specialisatie waar te nemen. Er duiken winkels op met een zeer specialistisch of bijzonder assortiment. Het aantal auto s neemt nog steeds toe. Datzelfde geldt voor het autogebruik. Het belang van een goede autobereikbaarheid en parkeergelegenheid neemt daardoor voor winkelvoorzieningen toe. No parking, no business. Trafficlocaties worden steeds belangrijker. Niet alleen op vliegvelden, maar ook op trein- en busstations is steeds meer detailhandel te vinden, zowel op het gebied van dagelijkse als niet-dagelijkse artikelen. Internet is een belangrijk communicatiemiddel voor de consument. Voor de retailer vormt de opkomst van internetwinkelen enerzijds een bedreiging, anderzijds een kans. Steeds meer winkelketens openen een webshop. Daarnaast creëren webwinkels in toenemende mate fysieke afhaalpunten in bestaande winkelgebieden. In de Bijlagen 3
toekomst functioneren fysiek winkelen en virtueel winkelen naast elkaar (cross channel). De fysieke winkel blijft weliswaar veruit de populairste aankoopplaats maar verliest wel terrein ten opzichte van het internet. Levensmiddelen worden echter overwegend aangeschaft via de fysieke winkel in plaats van via het internet. De impact van internetaankopen op de winkelbestedingen in supermarkten is tot op heden lang niet zo groot als bij niet-dagelijkse artikelen. De komst van afhaalpunten zou dit kunnen veranderen. De verwachting voor de dagelijkse artikelensector is echter dat het aandeel van de internetbestedingen ondanks de komst van de afhaalpunten, tamelijk gering zal blijven, enerzijds omdat dit slechts een beperkte consumentengroep zal aanspreken, anderzijds omdat er in Nederland sprake is van een dicht netwerk aan buurt- en wijkcentra met goede, relatief goedkope supermarkten en andere aanbieders. Gemiddeld wordt minder tijd besteed aan winkelen en boodschappen doen, ook bij de supermarkt, wel is het bestede bedrag per bezoek toegenomen. De consument bezoekt steeds vaker grotere winkels en winkelcentra in verband met het gemak van ruime keus. Door een grotere mobiliteit en de beschikbare informatie voor de consument (o.a. Internet) is het referentiekader van de consumenten in de afgelopen jaren ruimer geworden. Aanbodkwaliteit, keuzemogelijkheid, prijsstelling en interne (winkelinrichting, uitstraling) en externe (omgevingskwaliteit) verschijningsvorm worden als gevolg hiervan belangrijker. De consument stelt steeds hogere eisen aan de keuzemogelijkheid in supermarkten (volledige assortimenten), maar de prijs heeft wel aan belang gewonnen. Deze prijsbewuste consument is sterk op de prijsvriendelijke en discountsupermarkten georiënteerd. In de dagelijkse sector worden de aankopen door de consument nog steeds dicht bij huis gedaan. Dit aanbod blijft dan ook (mits het voldoet aan het verwachtingspatroon) in buurt, wijk en kern veel perspectief behouden. Door de veranderende bevolkingssamenstelling verandert ook de behoefte van de consument. Zo worden de winkelvoorzieningen in de wijk belangrijker door de toenemende vergrijzing. Cultureel en etnisch: een toenemend aantal bewoners van buitenlandse afkomst met andere consumptiegewoonten die soms ook worden overgenomen door autochtone Nederlanders. De samenstelling van huishoudens verandert door minder traditionele gezinnen, meer alleenwonenden en tweepersoonshuishoudens. Inkomensverschillen nemen toe door de grotere groep ouderen (vaak met goede pensioenen), instroom van allochtonen en een toenemend aantal mensen met een beneden modaal inkomen. Door de toegenomen arbeidsparticipatie (tweeverdieners, werkende eenpersoonshuishoudens) is het arbeidspatroon veranderd en neemt de druk op vrije tijd bij grote groepen huishoudens toe waardoor andere voorkeuren ontstaan in koopgedrag.
Koopstromenonderzoeken laten verschuivingen zien in het koop- en bestedingsgedrag van de consument 8. De mate waarin de consument haar dagelijkse boodschappen doet in de eigen woonplaats is gedaald (koopkrachtbinding gemiddeld 5% lager). De consument is minder trouw aan het eigen boodschappenaanbod. De binding ligt logischerwijs een stuk hoger wanneer centra met een sterker winkelaanbod op grotere afstand liggen. Het zijn de centra nabij grotere of sterkere winkelgebieden die in de verdrukking komen. De concurrentie tussen winkelgebieden is toegenomen. Kwaliteitsverbetering en aanbodversterking zijn noodzakelijk om de concurrentiepositie te blijven behouden. Speelgoed Ook in de speelgoedbranche is al jaren sprake van een omzetdaling. In 2013 is de totale omzet met 9,1% gedaald ten opzichte van 2012. De komende paar jaar verdwijnen er zo n driehonderd speelgoedwinkels, voorspeld Q&A Research & Consultancy. In vier jaar tijd is een kwart van de omzet van speelgoedwinkels verdampt: van één miljard euro in 2008 tot pakweg 770 miljoen in 2012. En dat terwijl het aantal winkels niet evenredig is afgenomen. Ketens zoals Kruidvat, Action en Bruna, die steeds vaker branchevreemde producten zoals speelgoed verkopen hebben effecten op de omzet van speelgoedzaken. In grote mate wordt de speelgoedbranche gedomineerd door grote ketens zoals, Intertoys, Bart Smit, Top 1 Toys, Games Workshop, Blokker Speelgoed en Toys XL. Deze ketens hebben meer dan de helft van het totale marktaandeel in bezit. De digitalisering heeft een grote impact op de speelgoedbranche. Steeds vaker wordt fysiek speelgoed ingewisseld voor tablets en spelcomputers. Dit is uitgemond in een nieuwe subbranche, namelijk de gamebranche. Het fysieke speelgoed speelt hier op in door zogenaamde Tech Toys te ontwikkelen. Dit is speelgoed met een digitaal element. Uit onderzoek (kidsenjongeren 2013) is gebleken dat 42% van de kinderen in het bezit is van een tablet en 15% heeft een smartphone. Dit zorgt ervoor dat kinderen veel kennis hebben over digitale apparaten en veel digitaal kunnen spelen. Men hecht steeds meer waarde aan nostalgie. Dit blijkt alleen al uit het feit dat een spel als Monopoly reeds de 80 ste editie vierde, maar ook uit de populariteit van vintage speelgoed. Anderzijds wordt de nostalgie ook weer gecombineerd met het digitale. Denk hierbij aan uitgaves van traditionele bordspellen met een digitale component (bijvoorbeeld een app voor het spel Kolonisten van Katan ). Ook de toenemende e-commerce heeft een grote impact op de speelgoedbranche. Steeds meer speelgoed wordt online gekocht. Daar tegenover staat dat bij meer volumineus speelgoed ook gemak een rol gaat spelen. Bovendien wordt meer tweedehands speelgoed verkocht. In toenemende mate wordt de keten tussen producent en eindgebruiker steeds kleiner. De traditionele detaillist is hier de dupe van. Producenten verkopen steeds vaker direct aan de eindgebruiker. 8 Platform Binnenstadsmanagement en SSM, De weerbare binnenstad (2012) Bijlagen 5
In het kader van verantwoord ondernemen en duurzaamheid wordt kwaliteit ook steeds belangrijker. Consumenten zijn kritischer dan ooit en eisen de hoogste kwaliteitseisen. Materiaalkeuze, ergonomie en grondstofgebruik worden belangrijke elementen in het ontwikkelproces van speelgoed. Dit uit zich bijvoorbeeld in de populariteit van houtenspeelgoed. Plant en dier: tuincentra De belangstelling van consumenten voor de tuin is de laatste jaren groter geworden en blijft groot. Tuincentra spelen in op deze toenemende belangstelling door zich steeds breder en vernieuwend te presenteren. Tuincentra hebben bijvoorbeeld steeds vaker een uitgebreid assortiment aan kerst- en paasartikelen. De verkoop hiervan wordt ook gebruikt om de seizoensafhankelijkheid te verminderen. De onderlinge concurrentie tussen de tuincentra neemt toe. In Nederland zijn de laatste jaren verschillende tuincentraformules opgekomen, waarvan Intratuin en Groen- Rijk de grootste zijn (circa 50 vestigingen). Hiernaast is ook een aantal tuincentraformules te noemen met minder dan 20 vestigingen, zoals Life & Garden, Overvecht, Coppelmans, Tuinwereld, Aveve Plus, Garden Master, Ranzijn en Groengilde. Tuinartikelen worden steeds vaker verkocht door grootschalige winkels in andere branches. Zo hebben de bouwmarkten Hornbach en Praxis Megastore een tuinafdeling van ca. 3.000 4.000 m² bvo, maar ook reguliere bouwmarkten steken in het seizoen sterk in op tuinhout en perkgoed. Ook bij IKEA is het aanbod in de branche plant en dier aanzienlijk en dit wordt in het nieuwe winkelconcept nog prominenter neergezet. Maar ook kwekerijen en tuinderijen (in het buitengebied) gaan steeds vaker hun producten direct aan de consument verkopen. Naast de concurrentie met bouwmarkten wordt ook de concurrentie met boerenbondachtigen steeds scherper. De winkelformules Boerenbond en Welkoop leveren een totaalassortiment op het gebied van het buitenleven: tuin, dier, functionele werken buitenkleding, kampeerartikelen, doe-het-zelf artikelen voor de buitenklus en seizoensartikelen. Dibevo is steeds vaker onderdeel van het assortiment van tuincentra, ook wordt er via het bouwmarkt- en supermarktkanaal diervoeding en dierbenodigdheden verkocht. Ruim de helft van de bestedingen aan dierbenodigdheden en voeding komt terecht bij dierenspeciaalzaken en tuincentra met een dierenafdeling. De supermarkt, die vooral diervoeding verkoopt, heeft een marktaandeel van rond de 25% in de totale omzet voor dierbenodigdheden en -voeding. Het marktaandeel van de dierenspeciaalzaken en tuincentra is gestegen ten koste van de supermarkten. Uit cijfers van het HBD blijkt dat de gemiddelde omvang (m² wvo) van dierenspeciaalzaken, Dibevo XL-formules en agrarische winkels in de afgelopen jaren is toegenomen. Dierenspeciaalzaken komen in vergelijking met de andere typen winkels in dibevo relatief veel voor in hoofdwinkelcentra en wijk- en buurtcentra. De dibevo XLformules, tuincentra en agrarische winkels zitten juist veel op perifere locaties.
Tuincentra met een moderne schaalgrootte (indicatief vanaf ca. 7.500 m² wvo binnenruimte) zijn niet alleen lokaal verzorgend, maar trekken ook klanten van verder weg. De ondernemingen geven minder dan voorheen de voorkeur aan een solitaire vestiging. Een antwoord op de verwachte verdere expansie van met name de bouwmarkten-annex-tuincentra kan dan ook gevonden worden in samenwerking in de vorm van vestiging van bouwmarkten nabij een tuincentrum of andersom. Uit de praktijk blijkt dat deze winkeltypen elkaar kunnen versterken: beiden zijn gericht op aankopen voor in en om het huis. Tuincentra richten zich meer op vrouwen en bouwmarkten meer op mannen. Daar waar beide winkels bij elkaar liggen, kan het koopmoment van beide partijen gecombineerd worden. Rijwielen De rijwielbranche lijkt na jaren van omzetdaling de markt weer te stabiliseren. Zo is de omzet in 2012 gestegen met 1,7%, waarna de omzet in 2013 met 0,8% is gedaald 9. Al geruime tijd ligt het aantal verkochte fietsen op ca. 1 mln. per jaar. Ook internet heeft impact op de rijwielbranche. Wel wordt de fysieke verkoop steeds meer gecombineerd met een hoge servicegraad, zoals het aanbieden van reparatie en onderhoud. De elektrische fiets, ook wel E-bike genoemd, wordt steeds populairder. Niet alleen ouderen, maar ook jongeren kiezen de E-bike boven een gewone fiets, scooter of brommer. Voor detaillisten betekent dit dat de gemiddelde verkoopprijs per fiets toeneemt. Aanbod in de rijwielbranche is sterk verspreid. Blijkbaar maken rijwielzaken vaak geen onderdeel uit van een winkelgebied, waardoor deze in hoge mate doelgericht bezocht worden. Fietsen wordt steeds populairder als leisure activiteit. In 2014 hadden 1,5 miljoen Nederlanders een fietsvakantie ondernomen (12% van de Nederlandse bevolking). Ongeveer de helft van alle Nederlanders heeft in 2014 een fietsdagtocht als recreatieve bezigheid gemaakt. Daarvan zijn in totaal 197 miljoen recreatieve fietsdagtochten van een uur of langer gemaakt 10. 9 Bron: Detailhandel.info 10 Bron: NBTC - NIPO Research 2014 Bijlagen 7
Bijlage 3: Plannen en initiatieven Los van het in de inleiding van dit rapport beschreven planinitiatief, spelen er diverse relevante andere planinitiatieven in Eindhoven. In het herijkte detailhandelsbeleid worden deze per stadsdeel benoemd. Onderstaand de plannen en initiatieven zoals ook benoemd in het detailhandelsbeleid van de gemeente Eindhoven. Stratum Boulevard-Zuid wordt herontwikkeld. Onderdeel van de plannen is de komst van een tweetal supermarkten (Albert Heijn en Lidl). Naar verwachting is de herontwikkeling in 2016 afgerond. Aan de Geldropseweg hebben oude winkelpanden tegenover de Jumbo supermarkt plaatsgemaakt voor 8 nieuwe winkel-/atelierruimten. De winkel-/atelierruimten zijn bedoeld voor jonge, creatieve ondernemers. Op het Galvano-terrein aan de Aalsterweg (buiten de Ring) is een Jan Linders supermarkt gerealiseerd. Diverse supermarkten hebben interesse getoond in een pand aan de Stratumsedijk. Het betreft het pand van de voormalige Leolux meubelzaak. Inmiddels is hier een biologische supermarkt gevestigd. Tongelre Het winkelcluster Haagdijk is uitgebreid. Zo is de Albert Heijn vergroot en is het winkelaanbod verder aangevuld met een Gall & Gall en Hema. Ook loopt er een studie naar de herontwikkeling van het terrein waar voorheen de sporthal gevestigd was. t Karregat wordt gerenoveerd. In de nieuwe situatie krijgt de Lidl een grotere omvang en is er eventueel ruimte voor andere units. Woensel-Noord Het cluster Eckart is intern opgeknapt. De Albert Heijn is binnen de bestaande buitenmuren uitgebreid. Er zijn reeds sinds lange tijd plannen voor vernieuwing en uitbreiding van het winkelcluster Ardechelaan. Het winkelcluster aan het Gerretsonplein is herontwikkeld. Begin 2014 (februari) zijn de deuren van de Jumbo supermarkt geopend. De overige zes units zijn nog niet volledig verhuurd. De Lidl in winkelcentrum Woenselse Heide is gemoderniseerd. Woensel-Zuid De voormalige Leen Bakker aan de Boschdijk is omgebouwd tot een Jumbo supermarkt. In de wijk Woensel-West ontwikkelt woningcorporatie Trudo verspreid door de wijk op met name de hoeken bijzondere iconen. De iconen zijn in hun functie en fysiek bij-
zonder en moeten de sociaal economische en culturele vooruitgang van Woensel West etaleren. Het betreft in enkele gevallen (kleinschalige) detailhandel. Strijp Op Strijp-S is de ontwikkeling van De Driehoek goed gestart. In het Veemgebouw wordt een foodhal gerealiseerd. Aangrenzend aan het terrein van de Albert Heijn XL (Limburglaan) is op de voormalige locatie van Chinees restaurant de Blauwe Lotus een Albert Heijn pick-up point gerealiseerd. Op termijn wordt een winkelblok aan het Sint Trudoplein herontwikkeld. Onderdeel is de strip waar de Albert Heijn in gevestigd is. Bekend is dat de herontwikkeling gepaard gaat met een vergroting van de Albert Heijn. Perifere/grootschalige concentraties Er zijn initiatieven om de uitstraling van cluster Aan de Kade te verbeteren, onder meer door te streven naar uniforme gevels. Bijlagen 9
Bijlage 4: Overzichtskaartje relevant aanbod winkelgebieden Strijp