BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN IN KORT BESTEK

BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN IN KORT BESTEK Electronic copy available at: http://ssrn.com/abstract=1942335

RECHT IN KORT BESTEK Bernard Tilleman Gewoon Hoogleraar K.U.Leuven/KULAK Alain-Laurent Verbeke Gewoon Hoogleraar K.U.Leuven & Universiteit Tilburg Visiting Professor of Law Harvard Law School Advocaat te Brussel Editors Instituut Contractenrecht K.U.Leuven KULAK Intersentia www.intersentia.be www.law.kuleuven.be/contracts Electronic copy available at: http://ssrn.com/abstract=1942335

Nr. 2 BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN IN KORT BESTEK Alain-Laurent Verbeke Pieter Brulez Nicolas Carette Nele Hoekx 2010 Vijfde herziene uitgave Antwerpen Oxford

RECHT IN KORT BESTEK Nr. 1 Nr. 2 Alain Verbeke, Belgisch erfrecht in kort bestek, 2002, eerste uitgave, 2003, tweede herziene uitgave Alain Verbeke, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, 2004, eerste uitgave; Bernard Tilleman en Alain Verbeke, 2005, tweede herziene uitgave, 2006, derde herziene uitgave; Alain Verbeke, Nicolas Carette, Nele Hoekx en Kristof Vanhove, 2007, vierde herziene uitgave; Alain- Laurent Verbeke, Pieter Brulez, Nicolas Carette en Nele Hoekx, 2010, vijfde herziene uitgave Nr. 3 Frederik Swennen, Personenrecht in kort bestek, 2008 Nr. 4 Frederik Swennen, Gezins- en familierecht in kort bestek, 2008 Nr. 5 Bart De Smet, Jeugdbeschermingsrecht in kort bestek, 2005 Nr. 6 Yves Montangie (ed.), Mededingingsrecht in kort bestek, 2006 Nr. 7 Jan Wouters, Internationaal recht in kort bestek, 2006 Nr. 8 Vincent Sagaert, Bernard Tilleman en Alain Verbeke, Vermogens recht in kort bestek. Goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, 2007, eerste uitgave; Vincent Sagaert, Bernard Tilleman en Alain-Laurent Verbeke, Vermogens recht in kort bestek. Goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, 2010, tweede herziene uitgave Bijzondere overeenkomsten in kort bestek Alain-Laurent Verbeke, Pieter Brulez, Nicolas Carette en Nele Hoekx 2010 Intersentia Antwerpen Oxford www.intersentia.be Omslagfoto: Danny Juchtmans ISBN 978-94-000-0121-3 D/2010/7849/114 NUR 822 Alle rechten voorbehouden. Behoudens uitdrukkelijk bij wet bepaalde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, op welke wijze ook, zonder de uitdrukkelijke voorafgaande toestemming van de uitgever.

BEKNOPTE INHOUD Beknopte inhoud....................................................... v Over de reeks Recht in Kort Bestek....................................... vii Woord vooraf.......................................................... ix Inleiding.............................................................. xi DEEL I. OVEREENKOMSTEN INZAKE OVERDRACHT VAN EIGENDOM Hoofdstuk 1. Koop..................................................... 3 Hoofdstuk 2. Kanscontracten......................................... 101 Hoofdstuk 3. Dading................................................. 115 Oefeningen deel I.................................................... 123 DEEL II. OVEREENKOMSTEN INZAKE GENOT VAN EIGENDOM Hoofdstuk 1. Huur................................................... 131 Hoofdstuk 2. Lening................................................. 203 Hoofdstuk 3. Varia................................................... 215 Oefeningen deel II................................................... 223 DEEL III. DIENSTENOVEREENKOMSTEN Inleiding........................................................... 231 Hoofdstuk 1. Aanneming............................................. 235 Hoofdstuk 2. Bewaargeving........................................... 285 Hoofdstuk 3. Lastgeving.............................................. 295 Oefeningen deel III................................................... 309 Intersentia v

OVER DE REEKS RECHT IN KORT BESTEK Eind november 2002 verscheen bij Intersentia het boek Belgisch erfrecht in kort bestek. Hierin werd getracht om op beknopte wijze voor de niet- gespecialiseerde professional de krachtlijnen te schetsen van het Belgische familiaal vermogensrecht, in het bijzonder het erfrecht en het huwelijksvermogensrecht. De formule bleek te beantwoorden aan een grote belangstelling, zodat reeds in juni 2003 een tweede herziene uitgave van dit boek verscheen. Aldus groeide de idee om het concept uit te breiden naar andere vakgebieden. De reeks Recht in kort bestek was geboren. De essentie van de reeks bestaat erin dat een analyse wordt geboden van een bepaald vakgebied, ruim of eng gedefi nieerd, op een beknopte maar toch inzichtelijke en ook praktijkrelevante wijze. De doelgroep is de niet-gespecialiseerde professional die wil kennismaken met de belangrijke krachtlijnen en principes in de materie. Voetnoten en bibliografie blijven daarom zeer beperkt. Daarom is dit concept In kort bestek ook uitermate geschikt als cursusmateriaal voor studenten. De reeks staat open voor alle juridische disciplines. Het bindmiddel van de reeks en het vergelijkbare kenmerk van alle boeken die erin verschijnen, is het streven naar het inzicht vanuit de basics. Dit is de ambitie: met vlot geschreven boeken een analyse bieden van de belangrijke principes, de basisregels, zodat men hopelijk beter en praktisch inzicht verwerft. Editors van de reeks Recht in kort bestek zijn de professoren Bernard Tilleman en Alain-Laurent Verbeke. Intersentia vii

WOORD VOORAF Dit boek is het tweede nummer in de reeks Recht in kort bestek. Na de eerste editie in 2004, geschreven door A. Verbeke, verschenen in 2005 en 2006, geschreven door B. Tilleman & A. Verbeke, een tweede en een derde editie. Deze edities waren niet alleen geactualiseerd, maar ook voorzien van een meer uitvoerige structuur, en fors uitgebreid. In 2007 keerde ik met een vierde editie terug naar het concept en de structuur van de eerste editie. Beknopter, minder uitvoerig, ten volle in kort bestek. De meer uitgebreide analyse van de bijzondere overeenkomsten, die in de tweede en derde editie was vervat, kan de lezer sindsdien geactualiseerd en geïntegreerd, terugvinden in het nieuwe boek Vermogensrecht in kort bestek. Goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, geschreven door V. Sagaert, B. Tilleman & A. L. Verbeke, eerste editie in 2007 en nieuwe aangepaste editie in 2010. Aldus is ook in deze vijfde editie de kaart getrokken van de eenvoudige basis uitleg. Alleen de hoofdprincipes komen aan bod. Details zijn weggelaten. Er zijn geen voetnoten. Wel is bij de aanhef van bepaalde onderdelen een beknopte bibliografie opgenomen met verwijzingen die nuttig kunnen zijn voor wie zich verder in de materie wil verdiepen. Ten behoeve van de studenten is er niet alleen een beknopte, maar ook een uitgebreide gedetailleerde inhoudsopgave opgenomen. Inzicht ontstaat en groeit niet enkel door goed de basic principles te begrijpen, maar ook door deze scherp in een structuur te kunnen situeren en aldus permanent verbanden te leggen. Na elk van de drie delen vindt de lezer een aantal oefeningen. Zij bieden de kans om de kennis en praktische assimilatievermogen van de leerstof te testen. Om de methode te illustreren, geven wij bij enkele oefeningen ook een voorbeeld van oplossing. Nieuw zijn de toevoeging van een aantal didactische schema s en vergelijkende tabellen. Maar dit boek is niet enkel bedoeld voor studenten contractenrecht, aan Universiteit of Hogeschool. Geheel in de lijn van het concept van de reeks Recht in kort bestek wil het de basisregels van de belangrijkste bijzondere overeenkomsten in het Belgische recht toelichten voor elke professional die niet gespecialiseerd is in het contracten recht, maar er toch af en toe mee te maken heeft, of gewoon een en ander wil opfrissen. Aldus hoop ik dat dit boek ook zijn weg zal vinden naar de Intersentia ix

Woord vooraf talloze advocaten, notarissen, gerechtsdeurwaarders, magistraten, bedrijfsjuristen en zovele anderen die dagelijks bezig zijn met het recht. Deze editie 2010 is tot stand gebracht samen met mijn medewerkers van het Instituut Contractenrecht aan de K.U. Leuven: Pieter Brulez, Nele Hoekx en Nicolas Carette. Pieter doctoreert over het onderscheid tussen goederen en diensten, Nicolas over het derdenbeding en Nele over kansspelen op het internet. De laatste twee staan trouwens op het punt om in september-oktober 2010 de doctoraatstitel te behalen en zullen aan het Instituut verbonden blijven als postdoctorale onderzoekers. Ik dank hen alle drie voor hun onverdroten inzet en enthousiasme, kritische zin en scherpzinnigheid. Het is een plezier met hen te werken. Tot slot ook dank aan de uitgever, in de figuur van Hans Kluwer, Kris Moeremans en Myriam-Alexandra Vreven, die altijd weer bereid zijn om mijn ongeduld zonder verpinken te ondergaan. Prof. Dr. Alain-Laurent Verbeke Augustus 2010 x Intersentia

INLEIDING Structuur In het eerste deel worden de bijzondere overeenkomsten besproken die strekken tot de overdracht van eigendom. Hier worden koop, kanscontracten, dading, cessie, effectisering, factoring, concessie alleenverkoop bekeken. In deel twee komen de bijzondere overeenkomsten aan bod die betrekking hebben op het genot van eigendom. Hier worden huur, lening, leasing, financieringshuur, franchising, en licentie behandeld. Het derde deel bespreekt dienstenovereenkomsten, met name aanneming, bewaargeving en sekwester, lastgeving, handelstussenpersonen en engineering. Aldus worden niet alle bijzondere overeenkomsten besproken. Aan pacht bijvoorbeeld wordt geen aandacht besteed (zie verder). Overeenkomsten die deel uitmaken van op zichzelf staande vakgebieden worden evenmin toegelicht. Zo bijvoorbeeld de arbeidsovereenkomst, het vennootschapscontract, het huwelijkscontract en de schenking, de borgstelling, inpandgeving en hypotheek. Benoemde, onbenoemde en gemengde overeenkomsten De klassieke opdeling van een cursus Bijzondere Overeenkomsten volgens benoemde en onbenoemde overeenkomsten wordt verlaten. Dit belet niet dat het nuttig is dit onderscheid voor ogen te houden. In het vak Bijzondere Overeenkomsten wordt via de bespreking van specifieke contracten voortgebouwd op de algemene regels over hoe overeenkomsten geldig tot stand komen, welke de gevolgen zijn van een overeenkomst en hoe aan deze gevolgen een einde komt. Deze principes zijn uitvoerig bestudeerd in het vak Verbintenissen recht. Het verbintenissenrecht vormt de basis en kern van de vorming tot jurist. Elke student zou dan ook ieder jaar opnieuw zijn cursus verbintenissenrecht moeten herhalen en opfrissen. Benoemd Een aantal bijzondere contracten worden in het B.W. uitdrukkelijk en vrij uitvoerig geregeld. Dat zijn benoemde contracten. Klassiekers zijn koop, huur en lening. Benoemde overeenkomsten bieden een uitgewerkt kader van regels. Dit Intersentia xi

Inleiding biedt rechtszekerheid en eenvormigheid in het rechtsverkeer. Partijen kunnen daarop terugvallen en moeten niet alles in detail uitwerken. Nochtans is dit wettelijke raamwerk grotendeels suppletief recht. Partijen kunnen in beginsel van de regels uit het B.W. afwijken en andere regelingen treffen. Vanuit de filosofie van het B.W. is het eerder uitzonderlijk dat er in deze materie dwingende regels zijn, waar de contractsvrijheid niet kan aan tornen. Dit aanvullende of suppletieve karakter van de rechtsregels biedt vele mogelijkheden aan de sterkste contractant om zijn wil op te dringen. In de praktijk wordt daar dan ook gretig gebruik van gemaakt. Vanuit het perspectief van de consumentenbescherming worden meer en meer dwingende regels opgelegd, zodat ook in het contractenrecht, via bijzondere wetgeving, een tendens in de richting van meer dwingend recht en minder contractuele autonomie kan worden vastgesteld. Onbenoemd Een aantal andere contractsvormen zijn gegroeid uit de praktijk en worden onbenoemde contracten genoemd. Hiervan is geen wettelijke regeling terug te vinden, niet in het B.W. en vaak ook niet in andere bijzondere wetgeving, hoewel meer en meer voorstellen van wetgeving op dat gebied op tafel komen te liggen. Denk aan factoring en franchising. De lijst is veel langer dan dat, want de creativiteit van de praktijk is groot en gevarieerd. Het is van belang een richtlijn voor ogen te hebben betreffende de regels van toepassing op onbenoemde overeenkomsten. Vooreerst zijn ook deze contracten onderworpen aan het algemeen verbintenissenrecht. Aldus zijn onder meer van toepassing: de regels over het ontstaan van verbintenissen (toestemming, bekwaamheid, voorwerp, oorzaak), de regels over de gevolgen van de overeenkomsten (uitvoering te goeder trouw, risicoleer, interpretatie), de regels over de modaliteiten van de verbintenissen (voorwaarde, termijn, hoofdelijk heid), de regels over het tenietgaan van verbintenissen, de regels inzake bewijs. Vaak kunnen de wettelijke bepalingen van benoemde overeenkomsten als een analogieregel worden toegepast op vergelijkbare onbenoemde contracten. Zo zal in een licentie overeenkomst nuttig gebruik worden gemaakt van basisprincipes uit het huurrecht: bv. ongestoord genot van octrooi of warenmerk, normaal gebruik, onderlicentie zoals een onderhuur. Gemengd De realiteit is altijd vindingrijker dan de fictie. In de praktijk vinden wij daarom ook vaak contractsvormen waarbij wij het moeilijk hebben om die mooi in één vakje onder te brengen. Zij lijken van alles wat te hebben. Het zijn gemengde contracten waarin wij elementen van meerdere benoemde contracten kunnen onder- xii Intersentia

Inleiding scheiden en die toch op zichzelf een juridische eenheid uitmaken. Zo een gemengd contract is eigenlijk een onbenoemd contract, een kind van meerdere benoemde contracten. Denk aan het reiscontract tussen een toerist en een reisbureau. Wij vinden hierin sporen terug van aanneming van werk (vervoer, rondleidingen), lastgeving (reserveren van hotelkamers), bewaargeving (bagage), enz. Ook hier is het essentieel om een idee te hebben over de toe te passen regels. Verschillende benaderingen zijn denkbaar. Je zou naast het algemeen verbintenissen recht een aantal eigen regels kunnen toepassen, een sui generis benadering waar juristen vaak dol op zijn. Je zou ook kunnen kiezen voor een cumul of combinatie van alle regels uit alle contracten waarvan aspecten in de mengvorm verschijnen. Erg praktisch lijkt dit niet, zeker als een en ander met elkaar in conflict komt. Te verkiezen is de absorptietheorie of de zogenaamde sponsbenade ring. Naast het algemene verbintenissenrecht zijn de regels van het meest dominante contracttype van toepassing. Dit functioneert als een spons die alles opzuigt. Hierbij kan het wel even moeilijk zijn om te bepalen welk type dominant is, maar uiteindelijk is dat een kwestie van knopen doorhakken, en dat moet een jurist permanent doen. Het zal in geval van twijfel of betwisting de rechter zijn die deze taak op zich neemt. Ocharme, de consument Hoger meldde ik reeds de flankaanvallen op de contractsvrijheid in het overeenkom stenrecht vanuit consumentenbescherming. Contractuele autonomie is ongetwijfeld in vele gevallen meer theorie dan werkelijkheid. Standaardovereenkomsten en standaardvoorwaarden worden door de sterke economische partij, de producent of leverancier, de verhuurder, de bankier, opgelegd aan de klant of consument. Negotiëren en discussiëren, aanpassen en verfijnen, dat is allemaal niet aan de orde. De klant moet het contract nemen zoals het is. Het is buigen of barsten. Hierbij moet men zich goed realiseren dat het vaak zelfs niet een kwestie is van niet mogen discussiëren over de inhoud van het voorgestelde contract, maar veeleer van niet kunnen. De meeste mensen zijn helemaal niet vertrouwd met al die juridische fratsen en bijhorend jargon, of nemen er de tijd niet voor door hun vele drukke activiteiten, en zien er ook het nut niet van in om geld uit te geven aan een raadsman die het contract voor hen zou kunnen doornemen en versterken, of hebben eenvoudig de middelen niet om een dergelijke juridische bijstand te betalen. Het is voor elke student van het recht van wezenlijk belang om goed in te zien hoe de theoretische principes van ons rechtssysteem zich in de praktijk maar al te vaak stukrijden op de praktische obstakels van het gelijk krijgen. Bewijspro- Intersentia xiii

Inleiding blemen, procedurekwesties, veel tijd- en energieverlies, en bovenal de noodzaak om gedurende een voldoende lange periode een bekwame raadsman te kunnen betalen. Daar situeert zich de werkelijke achillespees van ons systeem: de kostprijs voor deskundige juridische begeleiding voor een voldoende lange tijd is zo hoog dat dit enkel is weggelegd voor de meer gefortuneerde burger die op die manier de minder welstellen de medeburger uitrangeert. De wetgever, Belgisch en Europees, probeert aan dit euvel wat te doen door op de ballon van de contractsvrijheid te gaan zitten. Deze wordt langs verschillende kanten zodanig verpletterd dat hij stilaan leegloopt. Dwingend recht wordt dan ook in het contractenrecht meer en meer determinerend. Pacht Een goed voorbeeld daarvan is het pachtcontract. Om allerlei redenen is de overheid van mening dat de pachter moet worden beschermd. De balans is echter zo ver doorgeslagen dat er eigenlijk van een contract bijna geen sprake meer is. Er is een strikte en zeer formele wettelijke regeling, die wij voor het overige niet bestuderen. De student van een basisvak contractenrecht moet enkel weten dat er een Pachtwet bestaat die van toepassing is op de huur van onroerende goederen die hetzij vanaf de ingenottreding van de pachter, hetzij krachtens een overeenkomst tussen partijen in de loop van de pachttijd, hoofdzakelijk worden gebruikt voor een landbouwbedrijf. In dergelijk geval is het bingo. Weet dan dat bij om het even wat je wil doen of overwegen, je rekening zal moeten houden met tal van beschermende bepalingen in het voordeel van de pachter, zoals bv. een wettelijke hypotheek of een recht van voorkoop. Huur In aansluiting op de overbescherming van de pachter is in de loop der jaren ook in het algemene huurrecht meer en meer een dwingende bescherming van de huurder binnen geslopen. Dat was al vele jaren zo met de regeling van handelshuur, omdat de handelaar die in een gehuurd pand een handelszaak uitbaat, daar niet zomaar kan worden uitgezet ter vrijwaring van zijn fonds de commerce. Met de problemen inzake huisvesting en het benadrukken van het recht op waardig wonen van elke burger is er sinds de jaren tachtig een toenemende druk waar te nemen ter bescherming van de huurder die een woning of appartement huurt als hoofdverblijfplaats. De Woninghuurwet van 20 februari 1991 en de wijzigingen daaraan door de Wet van 13 april 1997, en recentelijk nog in het voorjaar 2007, hebben een gebeton- xiv Intersentia

Inleiding neerd huurregime vormgegeven. De huurder geniet een verregaande bescherming. Tal van dwingende regels leggen de contractsvrijheid van de verhuurder aan banden. Ook hier kan wel eens de indruk ontstaan dat de balans wat is doorgeslagen in de richting van de huurder. Niet elke verhuurder is een gemene haai die erop uit is de huurder als een citroen uit te persen. Ook de eenvoudige arbeider die van zijn ouders een werkmanshuisje heeft geërfd dat hij nu probeert te verhuren, is een verhuurder. Terecht is ooit door een notaris opgemerkt dat het gemakkelijker is om van je vrouw af te geraken dan van je huurder. Dat verschil is nog flagranter geworden met de sinds begin 2000 geldende regeling van de wettelijke samenwoning: een dergelijk partnership wordt simpelweg opgezegd bij eenzijdige schriftelijke verklaring bij de ambtenaar van de burgerlijke stand (art. 1476 2 B.W.). WMPC Daarnaast is er de Wet marktpraktijken en consumentenbescherming van 6 april 2010, aangenomen ter vervanging van de Wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken, de voorlichting en bescherming van de consument, die een fundamentele invloed heeft op tal van bijzondere overeenkomsten, die onder het toepassingsgebied van deze wet vallen (zie art. 2 WMPC). Deze wet geeft aan de rechter de mogelijkheid om de nietigheid uit te spreken van alle bedingen die, alleen of in samenhang met andere bedingen in de overeenkomst, een kennelijk onevenwicht scheppen tussen de wederzijdse rechten en verplichtingen van de partijen (art. 73 en 75 1 WMPC). Dit is een catch-all blanco norm die kan tellen. De rechter kan, rekening houdend met de concrete omstandighe den en de algemene economie van het contract, rechtstreeks ingrijpen in de termen van het contract. Daarenboven vinden wij in deze wet ook nog een lange lijst van bedingen die sowieso verboden zijn. Art. 74 WMPC veroordeelt als onrechtmatig en bijgevolg nietig, een hele waslijst van bedingen of combinaties van bedingen. Verder in dit boek wordt op diverse plaatsen verwezen naar art. 74 WMPC. Bibliografie Bij diverse onderdelen wordt voorafgaand aan de tekst een beknopte bibliografie opgenomen. Daaraan moeten nog een aantal belangrijke algemene werken worden toegevoegd, die in principe niet meer verder in het boek worden herhaald. Het betreft klassiekers zoals De Page, Dekkers (nu geactualiseerd in Dekkers- Verbeke, Handboek Burgerlijk Recht III, Antwerpen, Intersentia, 2007), Laurent, Kluyskens, Les Novelles, RPDB, Répertoire Notarial en de losbladige Commentaar Bijzondere Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer. Intersentia xv

Inleiding Verder verschijnen er sinds decennia belangrijke periodieke overzichten van rechtspraak in het TPR en de RCJB en zijn er ook overzichten van rechtspraak in de Dossiers du Journal des Tribunaux, Brussel, Larcier. xvi Intersentia

INHOUD Beknopte inhoud....................................................... v Over de reeks recht in kort bestek........................................ vii Woord vooraf......................................................... ix Inleiding............................................................. xi DEEL I OVEREENKOMSTEN INZAKE OVERDRACHT VAN EIGENDOM Hoofdstuk 1 Koop................................................................. 3 1. Kenmerken....................................................... 3 1. Eigendomsoverdracht........................................... 4 Verkoop van andermans zaak................................ 4 Formaliteiten voor eigendomsoverdracht....................... 5 Uitstel van eigendomsoverdracht.............................. 6 Relativiteit van de overeenkomst en tegenwerpbaarheid aan derden..................................................... 6 Eigendomsoverdracht en tegenwerpbaarheid bij verkoop van onroerend goed............................................. 8 a) Compromis............................................. 8 b) Notariële akte.......................................... 10 c) Tegenwerpbaarheid van het eigendomsrecht van de koper.... 11 d) Het flikkermoment...................................... 12 e) Werkelijke en schijnbare eigenaar......................... 13 f) De stoute verkoper: dubbele verkoop...................... 14 g) Dwang................................................ 15 h) Geen absolute bescherming.............................. 15 Eigendomsoverdracht en tegenwerpbaarheid bij verkoop van roerend goed.............................................. 16 a) Dubbele verkoop........................................ 16 b) Schuldeiser van de verkoper.............................. 16 c) Weten of behoren te weten............................... 17 d) Eigendomsvoorbehoud.................................. 18 e) Eigendomsvoorbehoud en artikel 101 Faill.W............... 19 Risico.................................................... 20 Intersentia xvii

Inhoud 2. Geldprijs..................................................... 20 Schenking................................................. 20 Ruil...................................................... 21 Bepaald of bepaalbaar...................................... 21 2. Totstandkoming................................................. 21 1. Toestemming wilsovereenstemming........................... 22 Onderhandelingen......................................... 22 Aanbod................................................... 22 Aanvaarding.............................................. 23 Verkoopbelofte............................................ 24 a) Optie.................................................. 24 b) Derden................................................ 25 Recht van voorkoop en voorkeurrecht........................ 25 Koop met commandverklaring.............................. 26 Koop op proef............................................. 28 2. Gebreken in de toestemming................................... 28 Dwaling.................................................. 28 Bedrog................................................... 29 Geweld................................................... 29 3. Bekwaamheid................................................ 30 Echtgenoten............................................... 30 Vertegenwoordigers en gerechtsdienaars...................... 31 4. Voorwerp.................................................... 31 Bestaan................................................... 31 In de handel............................................... 31 Bepaald of bepaalbaar...................................... 32 Sancties................................................... 32 5. Vorm........................................................ 32 6. Bewijs....................................................... 32 7. Interpretatie.................................................. 33 3. Verbintenissen van de verkoper.................................... 33 1. Levering..................................................... 33 Conformiteit.............................................. 34 Staat en hoedanigheid...................................... 34 Omvang, hoeveelheid, oppervlakte........................... 34 Toebehoren en opbrengsten................................. 35 Behoud van de zaak tot aan de levering....................... 35 Kosten van levering en kosten van afhaling.................... 36 Hoe gebeurt de levering?.................................... 36 Waar gebeurt de levering?................................... 37 Wanneer gebeurt de levering?............................... 37 Sancties................................................... 38 xviii Intersentia

Inhoud a) Algemeen.............................................. 38 b) Eenzijdige of buitengerechtelijke ontbinding................ 39 2. Vrijwaring voor uitwinning.................................... 40 Vrijwaring voor eigen daad.................................. 40 Vrijwaring voor daden van derden........................... 41 a) Rechtsstoornis.......................................... 41 b) Actuele stoornis........................................ 42 c) Anterioriteit............................................ 42 d) Wie vrijwaart?.......................................... 42 e) Hoe vrijwaren?......................................... 43 f) Exoneratie............................................. 43 3. Vrijwaring voor verborgen gebreken. Gemeen recht............... 44 Welk gebrek?.............................................. 45 a) Gebrek................................................ 45 b) Verborgen............................................. 45 c) Ernst.................................................. 46 d) Anterioriteit............................................ 47 Hoe vrijwaren?............................................ 47 a) Welke acties?........................................... 47 b) Verkoper te goeder of te kwader trouw..................... 47 c) Termijn................................................ 49 Vergaan van de gebrekkige zaak............................. 50 Exoneratie................................................ 50 a) Overeenkomst valt niet onder WMPC..................... 50 b) Verkoper te goeder trouw................................ 51 c) De verwittigde koper.................................... 51 d) Interpretatiekwesties.................................... 52 4. Vrijwaring voor gebreken. Wet Consumenten koop................ 54 Toepassingsgebied......................................... 55 Dwingend................................................. 55 Aansprakelijkheidsvoorwaarden............................. 56 a) Conformiteit........................................... 56 b) Anterioriteit............................................ 57 c) Waarborgtermijn....................................... 58 d) Meldingstermijn........................................ 59 e) Verjaringstermijn....................................... 59 Remedies................................................. 60 Commerciële garantie...................................... 60 5. Vrijwaring voor gebreken. Wet product aansprakelijkheid (WAP).... 62 Toepassingsgebied ratione materiae.......................... 63 Wie is aansprakelijk?....................................... 63 Aansprakelijkheidscriterium................................ 64 Bewijs.................................................... 65 Intersentia xix

Inhoud Schadevergoeding.......................................... 65 Termijn................................................... 66 Exoneratie................................................ 66 Samenloop................................................ 66 4. Verbintenissen van de koper....................................... 67 1. Zaak in ontvangst nemen...................................... 67 Aanvaarding.............................................. 67 Bescherming van de verkoper................................ 68 2. Prijs betalen.................................................. 68 Waar en wanneer?......................................... 68 Wat?...................................................... 69 Schorsing van betaling...................................... 69 3. Bescherming van de onbetaalde verkoper........................ 70 Enac...................................................... 70 Voorrecht................................................. 71 Oneigenlijke revindicatie................................... 72 Ontbinding............................................... 73 a) Tussen partijen......................................... 73 b) Ten aanzien van derden.................................. 74 5. Einde........................................................... 75 1. Beding van wederinkoop....................................... 75 Vereisten.................................................. 75 Koper is eigenaar........................................... 76 Uitoefening van het recht van wederinkoop................... 76 Positie van partijen na de wederinkoop....................... 77 2. Vernietiging wegens benadeling................................. 78 Verkoop van onroerend goed................................ 78 Procedure................................................. 79 a) Wie?.................................................. 79 b) Wanneer?.............................................. 80 c) Bewijs................................................. 80 Gevolgen.................................................. 80 a) Teruggave.............................................. 81 b) Behoud................................................ 81 6. Varia........................................................... 82 1. Wet Consumentenkrediet...................................... 82 Consument als slachtoffer................................... 82 Wet Consumentenkrediet................................... 83 Toepassingsgebied......................................... 84 Totstandkoming van de kredietovereenkomst................. 85 Verzakingsrecht........................................... 85 2. Wet Marktpraktijken.......................................... 86 Verkoop op afstand........................................ 86 xx Intersentia

Inhoud Verkoop buiten de onderneming van de verkoper.............. 86 Vrije beroepen............................................. 87 3. Veiling en openbare verkoop................................... 87 Veiling.................................................... 88 Openbare verkoop......................................... 89 4. Overdracht van schuldvordering effectisering factoring......... 89 Overdracht van schuldvordering in het gemene recht........... 90 a) Twee soorten van derden................................. 90 b) Tegenwerpbaarheid ten aanzien van gewone derden......... 91 c) Tegenwerpbaarheid ten aanzien van de gecedeerde schuldenaar............................................ 93 Effectisering............................................... 94 Factoring................................................. 95 5. Concessie van alleenverkoop................................... 96 6. Internationale koop........................................... 96 Internationaal privaatrecht.................................. 97 Uniform kooprecht......................................... 97 Inco-terms................................................ 98 Hoofdstuk 2 Kanscontracten..................................................... 101 1. Kenmerken..................................................... 101 2. Spel en weddenschap............................................ 102 3. Lijfrente........................................................ 103 1. Kenmerken.................................................. 103 2. Onder bezwarende titel....................................... 104 3. Het lijf...................................................... 105 4. Werkelijke kans op winst en verlies............................. 106 Objectieve zekerheid...................................... 106 Overlijden buiten termijn.................................. 107 5. Ontbinding.................................................. 108 6. Kostcontract................................................. 109 4. Tontine, aanwas en terugval...................................... 110 1. Tontine..................................................... 110 2. Aanwas en terugval.......................................... 111 3. Aleatoir karakter............................................. 112 Hoofdstuk 3 Dading............................................................. 115 1. Kenmerken..................................................... 115 1. Vaststellingsovereenkomst en dading........................... 115 Intersentia xxi

Inhoud 2. Dading en andere rechtsfiguren................................ 116 2. Geldigheidsvereisten............................................. 117 1. Bekwaamheid............................................... 117 2. Toestemming................................................ 118 3. Voorwerp................................................... 119 3. Vorm en bewijs................................................. 120 4. Interpretatie.................................................... 120 5. Gevolgen....................................................... 121 Oefeningen deel I.................................................... 123 DEEL II OVEREENKOMSTEN INZAKE GENOT VAN EIGENDOM Hoofdstuk 1 Huur............................................................... 131 1. Kenmerken..................................................... 131 1. Algemene kenmerken......................................... 131 2. Bekwaamheid............................................... 132 3. Vormvereisten............................................... 133 Bijzondere bewijsregel..................................... 133 Tegenwerpbaarheid....................................... 134 4. Gemene en bijzondere huur................................... 135 Wie krijgt er bijzondere bescherming?....................... 135 2. Gemene huur................................................... 136 1. Verbintenissen van de verhuurder.............................. 136 Levering................................................. 136 Onderhoud............................................... 136 Vrijwaring............................................... 137 2. Verbintenissen van de huurder................................. 138 Betalen.................................................. 138 a) Prijs.................................................. 138 b) Indexatie............................................. 138 c) Kosten en lasten....................................... 139 d) Informatie............................................ 140 Gebruiken en onderhouden................................ 140 Teruggeven............................................... 141 a) Huisgenoten.......................................... 141 b) Plaatsbeschrijving...................................... 142 c) Brand................................................ 143 d) Verbouwingen......................................... 143 xxii Intersentia

Inhoud 3. Beschermingsmechanismen voor de onbetaalde verhuurder....... 144 Voorrecht................................................ 144 Volgrecht en beslag tot terugvordering....................... 146 Huurwaarborg............................................ 146 4. Duur....................................................... 147 Bepaalde duur............................................ 147 Onbepaalde duur......................................... 148 Opzegging............................................... 148 5. Einde....................................................... 149 In der minne............................................. 149 Wanprestatie............................................. 149 Tenietgaan van het verhuurde goed.......................... 149 Wat niet tot het beëindigen van de huur leidt................. 150 6. Onderhuur en overdracht van huur............................. 150 Toelaatbaarheid........................................... 151 Gevolgen................................................. 151 7. Overdracht van het verhuurde goed zelf......................... 152 Eerbiedigingsbeding in overdrachtscontract.................. 152 Vaste datum.............................................. 153 Uitzettingsbeding in huurcontract.......................... 154 Geen vaste datum......................................... 154 8. Procesrechtelijke aspecten..................................... 155 3. Woninghuur.................................................... 156 1. Toepassingsgebied Artikel 1 WHW........................... 156 Huurcontract............................................. 157 Hoofdverblijfplaats........................................ 157 Toestemming verhuurder.................................. 158 Contractuele uitsluiting.................................... 158 Wettelijke uitsluiting...................................... 158 Vormvereisten............................................ 158 2. Staat van het verhuurde goed Artikel 2 WHW.................. 159 3. Duur Artikel 3 WHW....................................... 160 Principe: negen jaar....................................... 160 a) Vroegtijdige beëindiging door de verhuurder.............. 161 b) Tegenopzegging door de huurder........................ 162 c) Vroegtijdige beëindiging door de huurder................. 163 Eerste uitzondering: korte contracten van maximum drie jaar.. 163 Tweede uitzondering: langer dan negen jaar Levenslange huur 164 Verlenging wegens buitengewone omstandigheden............ 164 4. Prijs, kosten en lasten Artikelen 5, 6 en 7 WHW................ 165 5. Huurwaarborg Artikel 10 WHW............................. 166 6. Overdracht van huur Artikel 4, 1 en 3 WHW................ 167 Intersentia xxiii

Inhoud 7. Onderhuur Artikel 4, 2-3 WHW............................ 168 Voorwaarden............................................. 168 Gevolgen................................................. 169 Duur.................................................... 169 8. Overdracht van het verhuurde goed zelf Artikel 9 WHW........ 170 9. Procesrechtelijke aspecten..................................... 171 4. Handelshuur................................................... 171 1. Toepassingsgebied Artikelen 1-2 HHW........................ 173 Voorwaarden............................................. 173 a) Huurovereenkomst..................................... 173 b) Onroerend goed....................................... 174 c) Kleinhandel of ambacht................................ 174 d) Hoofdzakelijke bestemming............................. 175 Uitgesloten............................................... 176 2. Duur Artikelen 3-4 HHW................................... 176 Minimum negen jaar...................................... 176 Woonlokalen en bijlokalen................................. 177 Beëindiging.............................................. 177 a) Samen................................................ 177 b) Huurder.............................................. 178 c) Verhuurder............................................ 178 3. Prijs, kosten en lasten Artikel 6 HHW......................... 179 Algemeen................................................ 179 Huurprijsherziening....................................... 179 4. Verbouwingswerken Artikelen 7-9 HHW...................... 180 Welke werken?............................................ 181 Procedure................................................ 181 Verwijdering of vergoeding?................................ 182 5. Onderhuur en overdracht van huur Artikelen 10-11bis HHW.... 182 Mogelijkheid............................................. 182 Procedure................................................ 183 Gevolgen................................................. 184 a) Beginsel.............................................. 184 b) Overdracht van handelszaak Artikel 11, I HHW.......... 184 c) Verhuring of oprichting van handelszaak Artikel 11, II HHW................................................ 185 d) Collusie Artikel 11, II HHW........................... 186 e) Hoofdelijke aansprakelijkheid Artikel 11, III HHW....... 187 Bijzonder geval........................................... 187 6. Overdracht van het verhuurde goed Artikel 12 HHW........... 189 Algemeen................................................ 189 Vaste datum.............................................. 189 xxiv Intersentia

Inhoud Geen vaste datum......................................... 190 Huurhernieuwing......................................... 190 Vergoeding............................................... 190 7. Huurhernieuwing Artikelen 13-24 HHW...................... 192 Principe Artikel 13 HHW................................ 192 Vier maal negen.......................................... 192 Korter of langer?.......................................... 193 Formaliteiten Artikel 14 HHW............................ 193 Positie van de verhuurder Artikel 16-20 HHW.............. 194 Weigering van de huurhernieuwing Artikel 16 HHW........ 196 a) Eigen gebruik Artikel 16, I, 1 HHW.................... 196 b) Geen handelsbestemming meer Artikel 16, I, 2 HHW.... 196 c) Slopen en wederopbouw Artikel 16, I, 3 HHW.......... 197 d) Grove tekortkomingen huurder Artikel 16, I, 4 HHW.... 197 e) Bod van een derde Artikel 16, I, 5 HHW................ 197 f) Afwezigheid van wettig belang Artikel 16, I, 6 HHW..... 198 g) Ongemotiveerde weigering Artikel 16, IV HHW......... 198 Betwisting van de weigering................................ 198 8. Uitzettingsvergoeding Artikelen 25-28 HHW.................. 199 Welke gevallen?........................................... 199 Hoeveel?................................................. 200 Sanctievergoeding........................................ 201 Retentierecht Artikel 27 HHW............................ 201 Wanneer vorderen? Artikel 28 HHW...................... 202 9. Procesrechtelijke aspecten Artikelen 29-31 HHW............... 202 Hoofdstuk 2 Lening............................................................. 203 1. Bruiklening.................................................... 203 1. Kenmerken.................................................. 203 Onverbruikbare zaken..................................... 203 Zakelijk.................................................. 204 Eenzijdig................................................. 204 Om niet.................................................. 204 Niet intuitu personae...................................... 205 Geldigheidsvereisten...................................... 205 2. Verbintenissen van de ontlener................................ 205 Gebruik, bewaring en behoud.............................. 205 Teruggave................................................ 205 Verlies door toeval........................................ 206 a) Bijzondere aansprakelijkheid van de ontlener.............. 206 Intersentia xxv

Inhoud b) Overmacht............................................ 207 Opa.................................................. 207 Bob.................................................. 208 3. Verbintenissen van de uitlener................................. 209 2. Verbruiklening................................................. 210 1. Kenmerken.................................................. 210 Eigendomsovergang....................................... 210 Voorwerp................................................ 211 Zakelijk.................................................. 211 Om niet of onder bezwarende titel.......................... 211 2. Verbintenissen van de ontlener................................ 212 3. Lening op interest............................................ 212 Hoofdstuk 3 Varia............................................................... 215 1. Leasing........................................................ 215 1. Kenmerken en soorten........................................ 215 Financiële leasing......................................... 215 a) Kenmerken........................................... 215 b) Roerende leasing van bedrijfsmaterieel................... 216 c) Financieringshuur aan de consument..................... 217 d) Onroerende leasing.................................... 218 e) Sale en lease back...................................... 218 Operationele leasing....................................... 219 Huurkoop en verkoop op afbetaling......................... 219 2. Rechtsverhoudingen.......................................... 219 2. Franchising..................................................... 220 3. Licentie........................................................ 221 Oefeningen deel II................................................... 223 DEEL III DIENSTENOVEREENKOMSTEN Inleiding 1. Onderscheid aanneming, bewaargeving en lastgeving................ 231 2. Onbenoemde en elders geregelde dienstenovereenkomsten........... 232 xxvi Intersentia

Inhoud Hoofdstuk 1 Aanneming......................................................... 235 1. Kenmerken..................................................... 235 1. Omschrijving................................................ 235 Huur van goederen en huur van werk........................ 235 Bestanddelen............................................. 236 2. Onderscheid................................................. 237 Aanneming en verkoop.................................... 237 Aanneming en lastgeving.................................. 239 3. Beperkingen van de vrije keuze van medecontractant............. 240 Overheidsopdrachten...................................... 240 Erkenning van aannemers................................. 241 Registratie van aannemers................................. 242 Verplichte tussenkomst architect............................ 242 2. Verbintenissen van de aannemer.................................. 243 1. Het werk goed uitvoeren...................................... 243 Aannemer Algemeen.................................... 243 Architect................................................. 244 Architect en aannemer..................................... 245 2. Het werk tijdig uitvoeren...................................... 245 3. Levering en teruggave........................................ 245 3. Verbintenissen van de opdrachtgever.............................. 246 1. Het werk mogelijk maken..................................... 246 2. De prijs betalen.............................................. 246 Drie systemen............................................ 246 a) Onbepaalde prijs....................................... 246 b) Vaste of bepaalde prijs.................................. 247 c) Bestek................................................ 248 Prijs bij voorstudies....................................... 248 3. Aanvaarding................................................ 248 Oplevering............................................... 249 Voorlopige oplevering..................................... 249 Definitieve oplevering..................................... 250 4. Aansprakelijkheid............................................... 250 1. Aansprakelijkheid voor slechte of laattijdige uitvoering van het werk.................................................... 250 Aannemer............................................... 250 Architect en studiebureau.................................. 251 2. Aansprakelijkheid voor lichte zichtbare gebreken................. 251 3. Aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken................ 252 Intersentia xxvii

Inhoud 4. Tienjarige aansprakelijkheid................................... 252 Voorwaarden............................................. 252 a) Bouwwerk............................................ 252 b) Aannemingsovereenkomst.............................. 253 c) Zwaar gebrek.......................................... 253 d) Fout.................................................. 254 Termijn.................................................. 254 5. In solidum aansprakelijkheid van aannemer en architect.......... 255 6. Aansprakelijkheid ten aanzien van derden...................... 256 Quasi-delictuele aansprakelijkheid.......................... 256 Burenhinder............................................. 257 5. Onderaanneming en nevenaanneming............................. 258 1. Omschrijving................................................ 258 2. Verhouding hoofdaannemer onderaannemer.................. 259 3. Verhouding hoofdaannemer opdrachtgever.................... 260 4. Verhouding onderaannemer opdrachtgever.................... 260 Rechtstreekse vordering en voorrecht........................ 260 Buitencontractuele aansprakelijkheid........................ 261 6. Risico.......................................................... 262 7. Einde.......................................................... 263 1. Eenzijdige opzegging......................................... 263 2. Overlijden van de aannemer................................... 263 8. Woningbouwwet................................................ 264 1. Beschermingswetgeving...................................... 264 2. Toepassingsgebied Artikelen 1 en 2 WB....................... 266 Algemeen................................................ 266 Overeenkomst............................................ 266 Eigendomsovergang van gebouw of verbintenis te bouwen, doen bouwen of verschaffen..................................... 267 Tot huisvesting bestemd................................... 268 Te bouwen of in aanbouw.................................. 268 Koper moet betalen voor de voltooiing....................... 269 Studieovereenkomsten..................................... 270 Uitzonderingen........................................... 270 3. Kwalificatie Artikel 3 WB................................... 271 Verkoop of aanneming Geen lastgeving.................... 271 Geen beding van wederinkoop.............................. 272 4. Overgang van eigendom en risico Artikelen 4 en 5 WB.......... 272 Onmiddellijke overgang van eigendom voor de grond en bestaande opstallen Artikel 4 WB......................... 272 Overgang van eigendom naarmate incorporatie (directe natrekking) Artikel 5, lid 1 WB........................... 272 Overgang van risico Artikel 5, lid 2 WB.................... 273 xxviii Intersentia