deel_00.fm Page i Tuesday, April 8, :10 AM KNELPUNTEN PACHT Personal copy of ()

Transcriptie

1 KNELPUNTEN PACHT

2 REEKS KNELPUNTEN CONTRACTENRECHT BERNARD TILLEMAN Gewoon hoogleraar K.U.Leuven/KULAK ALAIN VERBEKE Gewoon Hoogleraar K.U.Leuven & Universiteit Tilburg Visiting Professor of Law Harvard Advocaat te Brussel EDITORS Instituut Contractenrecht K.U.Leuven KULAK Nr. 6

3 KNELPUNTEN PACHT NELE HOEKX ALAIN VERBEKE Editors Met bijdragen van RUDY GOTZEN ERIC STASSIJNS PATRICK VANDIERENDONCK PATRICK VAN HOESTENBERGHE Antwerpen Oxford

4 KNELPUNTEN CONTRACTENRECHT Nr. 1 Alain Verbeke (ed.), Knelpunten Huur, 2003 Nr. 2 Bernard Tilleman en Alain Verbeke (eds.), Knelpunten Kanscontracten, 2004 Nr. 3 Bernard Tilleman en Alain Verbeke (eds.), Knelpunten Verkoop onroerend goed, 2007 Nr. 4 Bernard Tilleman en Alain Verbeke (eds.), Knelpunten Dienstencontracten, 2007 Nr. 5 Bernard Tilleman, Kristof Vanhove en Alain Verbeke (eds.), Knelpunten Handelshuur, 2007 Nr. 6 Nele Hoekx en Alain Verbeke (eds.), Knelpunten Pacht, 2008 Knelpunten Pacht Nele Hoekx en Alain Verbeke (eds.) 2008 Bernard Tilleman, Alain Verbeke en Intersentia Antwerpen Oxford ISBN D/2008/7849/48 NUR 822 All rechten voorbehouden. Behoudens uitdrukkelijk bij wet bepaalde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, op welke wijze ook, zonder de uitdrukkelijke voorafgaande toestemming van de uitgevers.

5 WOORD VOORAF De rechtspraktijk is het laboratorium van de jurist. De realiteit van het dagelijkse leven is onvoorspelbaar en onverwachter dan de meest creatieve academicus het nog maar in zijn stoutste dromen zou kunnen bedenken. Wellicht verklaart dit mede waarom de rechtspractizijn, of hij nu advocaat is, notaris of gerechtsdeurwaarder, magistraat, ambtenaar of bedrijfsjurist, vaak onverrichterzake de literatuur, de vele boeken en artikelen, consulteert en zich zuchtend afvraagt waarom nu net weer over zijn of haar specifieke probleem niets te vinden is. Heeft daar dan echt niemand aan gedacht? In de hoop daaraan een beetje te kunnen verhelpen in het voor de praktijk belangrijke domein van het contractenrecht, startte Alain Verbeke in 2003 met de reeks Knelpunten Contractenrecht. De reeks Knelpunten Contractenrecht wordt sinds 2004 uitgegeven door Bernard Tilleman en Alain Verbeke, die samen het Instituut Contractenrecht K.U.Leuven KULAK leiden. De vorige edities behandelden Huur (2003), Kanscontracten (2004), Verkoop Onroerend Goed (2006), Dienstencontracten (2006) en Handelshuur (2007). Het uitgangspunt is een knelpunt. Dit is een praktische vraag of probleem waarmee men tijdens de dagelijkse actie van de rechtsbeoefening wordt geconfronteerd. De uitdaging is te proberen voor dit knelpunt een oplossing te formuleren die wetenschappelijk is onderbouwd maar ook praktisch hanteerbaar. Zo min mogelijk uitvoerige theoretische beschouwingen, en zo veel mogelijk een poging om op een juridisch correcte maar ook pragmatische wijze tot een oplossing te komen. Aldus zou de jurist niet alleen meer inzicht moeten verwerven in de materie, maar ook en vooral een haalbare oplossing vinden voor een probleem dat hem in de praktijk bezighoudt. De reeks Knelpunten heeft steeds een dubbel luik. Vooreerst is er een studieavond, zowel te Leuven als te Kortrijk, waarin de knelpunten van de gekozen materie door een aantal specialisten worden behandeld. De studieavond moet kort en krachtig zijn: aanvang om 18 uur en einde ten laatste om 21 uur. Aldus zou het voor de praktijkjurist mogelijk moeten zijn om op het einde van een gevulde werkdag een drietal uren vrij te maken, zonder dat deze activiteit al te zwaar interfereert met de drukke agenda. Daarnaast is er een boek met de uitgewerkte teksten van de diverse uiteenzettingen. Intersentia v

6 Woord vooraf Het zesde nummer in de reeks is het voorliggende boek Knelpunten Pacht. Op de studieavonden te Leuven op 19 mei 2008 en te Kortrijk op 22 mei 2008 hebben vier experten, Rudy Gotzen, Eric Stassijns, Patrick Vandierendonck en Patrick Van Hoestenberghe, talloze knelpunten op een rij gezet rond alle mogelijke aspecten van het pachtrecht, telkens vanuit hun professionele perspectief. Van deze uiteenzettingen kan u in dit boek de uitgewerkte neerslag vinden. In de eerste bijdrage behandelt Patrick Van Hoestenberghe diverse actuele knelpunten vanuit het perspectief van de notaris, met bijzondere aandacht voor het voorkooprecht. Rudy Gotzen schetst enkele zeer concrete knelpunten voor de landbouwpraktijk. Patrick Vandierendonck bespreekt vanuit het perspectief van de vrederechter, naast enkele procedurele aspecten, knelpunten omtrent de pachtbeëindiging en de eindepachtvergoedingen. Tot slot geeft Eric Stassijns een heldere analyse van zeer uiteenlopende knelpunten waarover het Hof van Cassatie standpunt innam. Prof. Dr. Bernard Tilleman Prof. Dr. Alain Verbeke Instituut Contractenrecht K.U.Leuven KULAK vi Intersentia

7 INHOUD WOORD VOORAF v PERSPECTIEF VAN DE NOTARIS PATRICK VAN HOESTENBERGHE I. Samenloop vruchtgebruik en pacht II. Pacht, minderjarigen en voorlopige bewindvoering III. Pacht en faillissement IV. Schatting van onroerende goederen rekening houden met bestaande pacht? V. Het aanbieden van het voorkooprecht A. Welke notaris? B. Inhoud en betekening C. Betekening onder schorsende voorwaarde D. Aanbod aan exploiterende pachter E. Objectieve aansprakelijkheid F. Voorkooprecht en onderpacht, pachtoverdracht en seizoenspacht. 10 G. Opzeg tijdens periode van beraad H. Samenloop voorkoop pachter en Vlaamse decreten Huidige situatie Decreet 16 juni 2006 tot het oprichten van de Vlaamse Grondenbank Decreet 25 mei 2007 houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten I. Zoveel voorkooprechten als pachtrechten J. Uitoefening voorkooprecht en solvabiliteit van de pachter K. Enkel bij verkoop volle of blote eigendom L. Artikel 52, 2 Pachtwet VI. Toekenning van een nieuwe eerste pachtperiode staande een lopende pacht VII. Inlassing in de akte-pachtverzaking van een clausule in verband met de verzaking aan te veel betaalde pachten Bibliografie PERSPECTIEF VAN DE LANDBOUWPRAKTIJK RUDY GOTZEN I. Bevoegdheid inzake de Pachtwet: wat is federaal en wat kunnen de Gewesten doen? II. De pachtopzeg in ontginningsgebieden Intersentia vii

8 Inhoud III. De maxima bedoeld in artikel 12.7 Pachtwet bij opzeg voor eigen gebruik IV. De pachtprijscoëfficiënten V. Niet alle bomen zijn bosbomen. Wat te doen met de houtteelt? PERSPECTIEF VAN DE VREDERECHTER PATRICK VANDIERENDONCK I. Pachtbeëindiging: feitelijke invulling A. Opzegging Voor eigen exploitatie a) Basisprincipes De wettelijke regels Persoonlijke exploitatie Werkelijke landbouwexploitatie Duur: ten minste negen jaar voortgezette exploitatie Voorwaarden met betrekking tot de persoon van de aanstaande exploitant(en) b) Gevallenstudie Landbouw en veehandel Rozenteelt Gezinsdoeleinden Opzegging en leeftijd van de pachter en pensioen B. Ontbinding Algemeen de principes Gebrek aan onderhoud Overbemesting II. Eindepachtvergoedingen A. Prijzij (art. 45 Pachtwet) De wettelijke bepalingen Stro, mest en navetten Bij voorraad gedane bebouwing Verbeteringen Geen prijzij betaald bij aanvang staat van het goed Voorafgaande verwittiging De vergoeding a) Begrotingswijze en bewijs b) Berekening van de omvang c) Verrekening artikel 45.3 Pachtwet B. De buitengewone vergoeding (art. 46 Pachtwet) Gevallen Welke schadeposten komen in aanmerking? Provisionele vergoeding (art. 46, derde lid Pachtwet) viii Intersentia

9 Inhoud III. Kennisgevingen bij het recht van voorkoop IV. Procedure: de verplichte verzoening (art Ger.W.) PERSPECTIEF VAN HET HOF VAN CASSATIE ERIC STASSIJNS I. Onevenwicht tussen de rechten van de pachter en van de verpachter II. Begrip land- en tuinbouw in de zin van de Pachtwet III. De duur van de pachtcontracten A. De opzegging van bouw- en industriegronden B. De opzegging van landgoederen voor gezinsdoeleinden C. De opzegging van landgoederen voor eigen exploitatie door de verpachter IV. De pachtprijzen V. De ontbinding van de pachtovereenkomst VI. De vergoedingen toekomend aan de pachter VII. De vennootschappen in de land- en tuinbouw VIII. Het voorkooprecht IX. Overlijden van de pachter Besluit Intersentia ix

10